2-16-18948/11 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

12. veebruar 2018 Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei ja

avaliku e-toimiku kaudu

Tsiviilasja number

2-16-18948

Kohtuasi

Xxxhagi

Korteriühistu

Tinamaja

vastu

15.09.2016

üldkoosoleku

otsuste

kehtetuks

tunnistamiseks

või

alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks

Hagihind

3500 eurot

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja:

Xxx(isikukood

xxx

elukoht

xxx

Tallinn);

lepinguline esindaja Ivo Piilend

Kostja: Korteriühistu Tinamaja (registrikood 80197063,

asukoht: Tina tn 3 10126 Tallinn), lepinguline esindaja

adv.Maksim Greinoman

Kohtuistungi toimumise aeg

12. jaanuar 2018

Resolutsioon

1. Xxxhagi Korteriühistu Tinamaja vastu 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuks

tunnistamiseks rahuldada.

2. Tunnistada kehtetuks järgmised 15.09.2016 Korteriühistu Tinamaja üldkoosolekul

vastuvõetud otsused:

2.1. Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-16-

2399 kiideti heaks (otsustati) jõustati Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6

“Nõustumine korterelamu (te) Tina 3 renoveerimisprojekti koostamise/tellimise ja ehitusloa

taotlemisega, elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega

Tinamaja KÜ juhatuse liikmete juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega

olemasolevate korteriomandite laienduse ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”.

2.2. Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399 teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist

Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine vastavalt 3. veebruaril 2016. a notariaalsele lepingule

“Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert)

korteriomandite reaalosade koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise

võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise

võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud

Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega

on ühinenud mitmed korteriomanikud. Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab

vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja 16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele.

2.3. Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2

märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722.

3. Xxxalternatiivselt esitatud hagi Korteriühistu Tinamaja vastu 15.09.2016 üldkoosoleku

otsuste tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata.

4. Jätta rahuldamata KÜ Tinamaja taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta hagimenetluse kulud Korteriühistu Tinamaja kanda.

2. Välja mõista Korteriühistult Tinamaja riigilõiv 300 (kolmsada) eurot Xxxkasuks.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Hageja nõuded

1. Xxx(edaspidi hageja) esitas hagi Korteriühistu Tinamaja (edaspidi kostja või korteriühistu)

vastu 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse

tuvastamiseks paludes tunnistada kehtetuks järgmised 15.09.2016 üldkoosolekul vastuvõetud

otsused:

1.1. Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-16-

2399 kiideti heaks (otsustati) jõustati Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6

“Nõustumine korterelamu (te) Tina 3 renoveerimisprojekti koostamise/tellimise ja ehitusloa

taotlemisega, elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega

Tinamaja KÜ juhatuse liikmete juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega

olemasolevate korteriomandite laienduse ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”.

1.2. Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399 teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist

Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine vastavalt 3. veebruaril 2016. a notariaalsele lepingule

“Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert)

korteriomandite reaalosade koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise

võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise

võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud

Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega

on ühinenud mitmed korteriomanikud. Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab

vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja 16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele.

1.3. Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2

märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722.

Hagiavalduse asjaolud

2. Hageja on Tallinnas Tina tn xxx asuva korteri omanik ning korteriühistu liige. Kostja liikmed

võtsid 15.09.2016 üldkoosolekul vastu otsused, mis hagiavalduse kohaselt on kehtetud või

tühised. Hageja on seisukohal, et kuna tühise otsuse heakskiitmine/jõustamine ei ole

võimalik, oli tegemist uue otsuse vastuvõtmisega.

3. Korteriomanike kaasomandis olevate pööningupindade võõrandamise, korteriomandite

suurendamise, uute korteriomandite loomise ning kaasomandist osade eraldamise otsustamine

ei ole korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa

otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike

kokkulepe. Seega ei saa kostja liikmete üldkoosolek otsustada kaasomanike pädevusse

kuuluvaid küsimusi.

4. Korteriomanike vahelistes suhetes kohaldub AÕS § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis

olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega on korteriühistu

üldkoosolekul häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks

muutmiseks tööde tegemine vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on

olnud nõus kõik korteriomanikud. Üldkoosoleku protokollist ja registreerimislehest nähtuvalt

osales korteriühistu üldkoosolekul 14 korteriomanikku, neist 6 esindaja vahendusel. Üksnes

xxx esindajale olid antud volitused ka volitaja vara jagamiseks ja võõrandamiseks ning

kõikvõimalikeks muudeks tehinguteks. Teised esindaja vahendusel üldkoosolekul osalenud

kostja liikmed olid volituse andnud korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks ning seeläbi

üksnes korteriühistu pädevuses olevate otsuste vastuvõtmiseks. Kuna kõigi kaasomandike

nõusolekut kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks ei olnud, ei olnud korteriühistul ka

õigust otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemist.

5. Üldkoosolekul võeti vastu otsus jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722.

Korteriomandi

koosseisu

kuuluvast

kaasomandist

osa

eraldamiseks

vajalike

võõrandamislepingu

ja

asjaõiguslepingu

tahteavalduste

andmist,

samuti

vastava

kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist võib

KOS § 81 lg 1 alusel teiselt korteriomanikult alusel nõuda üksnes teine korteriomanik.

Korteriühistul nõudeõigus selliste tahteavalduste andmiseks puudub. Seega ei saa

korteriühistu üldkoosolekul otsustada ka selliste nõusolekute nõudmist ega nõudmiste

jätkamist.

6. Alternatiivselt leiab hageja, et korteriühistu otsused on arusaamatud, ebaselge sisuga,

ebaõiged ning ühistu liikmetele piiramatuid kohustusi kaasa toovad, mis on vastuolus hea usu

põhimõttega ning seetõttu tühised.

7. Kostja juhatus kutsus kokku liikmete üldkoosoleku ning sõnastas ka vastuvõetavad otsused.

Hageja hinnangul on 1 ja 2 otsuse sõnastus selline, millest ei ole mõistlikul korteriühistu

liikmel võimalik aru saada ning seetõttu ei ole sellist otsust võimalik ka täita. Asjaolu, et

heakskiitmiseks esitatud otsused on arusaamatud, viitavad ka korteriühistu liikmete antud

volikirjad. Üldkoosoleku protokollile lisatud volikirjadest nähtub korteriühistu liikmete

ükskõiksus vastuvõetavate otsuste suhtes: xxx volitab oma esindajat hääletama samamoodi

nagu hääletab krt 13 omanik, xxx ja xxx lubavad oma esindajal hääletada niimoodi nagu

esindaja ise paremaks peab, xxx volitab oma esindajat hääletama “omal äranägemisel.

Riigikohtu seisukoha kohaselt toob elamute renoveerimise, rekonstrueerimise, remontimise

jmt otsustamine automaatselt kaasa korteriühistu liikmete rahalised kohustused neid töid ka

rahastada. Vastuvõetud otsuse puhul on sisuliselt tegemist korteriühistu liikmete poolt

korteriühistu juhatusele piiramatute volituste andmisega nimetatud tööde tellimiseks ning

korteriühistu liikmetele piiramatute kohustustega neid töid finantseerida. Selline olukord on

aga vastuolus hea usu põhimõttega.

8. Teises otsuses on märgitud, et otsuses viidatud 03.02.2016 notariaalset lepingut saab muuta

vastavalt lepingu p-le 7.3, mis ei vasta tõele. Lepingus oli esitatud tähtaeg (29.02.2016), millal

võisid lepingu allakirjutamisel mitteviibinud korteriomanikud lepinguga lepingus toodud

tingimustel ühineda. Notari selgituste kohaselt oli selleks tähtajaks võimalik lepingut

allkirjastada (sellega nõustuda) või leping allkirjastamata jätta (sellega mittenõustuda).

Lepingust ei tulene korteriühistule ega tema liikmetele õigust lepingut muuta ega sealt

midagi välja jätta.

Kostja vastuväited

9. Kostja hagi ei tunnista ning palub selle jätta läbi vaatamata perspektiivituse tõttu, kuna

hageja eesmärk – takistada kohtuasja nr 2-16-10722 menetlust – ei ole saavutatav. Kostja

otsused ei ole õigusakte rikkunud ning hagist ei selgu vastupidine. Vaidlustatava otsuse nr 2

puhul on hageja ekslikult jätnud tähelepanuta, et notariaalse lepingu pooleks on ka kostja ise,

kes sellega omandas õigused ja kohustused (korteriomandite tasuta saamine ja müük KÜ

põhikirjaliste eesmärkide saamiseks). Selliseid tingimusi sisalduva lepingu kiitiski

üldkoosolek heaks. Antud otsusega ei ole kostja üldkoosolek käsutanud korteriomandeid;

seda tegid korteriomanikud ise kaasomanike otsusega ja lepinguga. Notariaalse lepingu

punktide valikuline heakskiitmine oleks tarbetut segadust tekitav.

10. Samuti on hagi perspektiivitu otsuse nr 3 vaidlustamise osas kuivõrd advokaadibürooga

sõlmitud õigusabilepingu alusel kannab kostja kohtusse pöördunud liikmete kohtumenetluse

kulud, siis ilma kostja otsuseta ei saaks kohtuasja nr 2-16-10722 menetlus jätkuda. Ka selles

osas ei saanud otsus õigusakte rikkuda ning hagist vastupidine ei selgu

11. Asja sisulisel arutamisel palub kostja jätta hagi rahuldamata. Kostja märgib, et üldkoosoleku

kvooruminõuded on täidetud, otsused on keeliselt arusaadavad, kuna need on võetud vastu

kahel korral, ei põhjustanud mingeid küsitavusi. Hagis ei ole välja toodud, milliste

õigusnormidega on vaidlustatud otsused vastuolus.

12. Kostja on nõus hageja käsitlusega, et vaidlustatud otsuseid tuleb käsitleda uute otsustena.

Seega tuleb nende kehtivust hinnata algusest peale. Hageja ei toonud välja ega tõendanud

koosoleku otsuse tühisuse ega kehtetuks tunnistamise asjaolusid. Kui kohus peaks nõustuma

hagejaga, et vaidlustatud otsused väljuvad korteriühistu üldkoosoleku pädevusest, siis tuleb

neid käsitleda korteriomanike koosoleku otsustena tuginedes Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-29-

15, p 10-12. Hageja ei tõendanud ega põhjendanud, miks antud küsimust ei saanud otsustada

korteriomanike enamus, kui tema väitel ei olnud need küsimused korteriühistu üldkoosoleku

pädevuses. Hagi on esitatud KOS § 15 lg 4 õiguslõpetava tähtaega rikkudes ja tuleb jätta läbi

vaatamata TsMS § 421 lg 1 p 13 alusel.

Hageja seisukohad seoses kostja 3. jaanuaril 2018 esitatud täiendavate seisukohtadega

13. Hageja ei nõustu kostja seisukohtadega. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid ei

saa käsitleda korteriomanike otsusena, mida korteriomanikud saavad otsustada häälteenamuse

alusel, sest kaasomandi eseme tavapärasesse valitsemisse ei kuulu kaasomandisse kuuluvate

elamute

renoveerimine,

rekonstrueerimine,

remontimine

ja

arendustegevus,

sh

pööningupindade

võõrandamine

olemasolevate

korteriomandite

laiendusteks,

uute

korteriomandite moodustamine (väljaehitamine), kaasomandi esemest osade eraldamine ja

uute korteriomandite moodustamiseks võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimine ega kaasomanike

tahteavalduste nõudmine kaasomandi eseme muutmiseks, kaasomandiosade võõrandamiseks

ja uute korteriomandite moodustamiseks.

14. Kostja ei ole tõendanud, et 15.09.2016 koosoleku otsuste puhul ei olnud tegemist mitte

korteriühistu liikmete otsustega, vaid korteriomanike otsustega. Üldkoosoleku protokollile

lisatud osavõtjate registreerimislehest on näha, et koosolekul osalesid üksnes KÜ liikmed ja

nende

volitatud

esindajad.

Et

tegemist

oli

korteriühistu,

mitte

korteriomanike

üldkoosolekuga, nähtub ka üldkoosoleku kutsest, mis oli saadetud üksnes KÜ liikmetele,

mitte kõigile korteriomanikele. Puudus vajalik kvoorum kaasomandi eseme tavapärasest

valitsemisest väljuvate kaasomanike otsuste vastuvõtmiseks.

Kohtuotsuse põhjendused

15. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et 15.09.2016 toimus kostja üldkoosolek, millel võeti vastu

vaidlustatud otsused, koosolekul osales 14 liiget 19-st korteriühistu liikmest ning, et hageja,

kes on samuti korteriühistu liige, ei osalenud 15.09.2016 üldkoosolekul.

16. Pooled vaidlevad selle üle, kas 15.09.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad.

17. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 järgi võib kohus mittetulundusühingu

vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva

üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest.

Vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriühistuseadus (KÜS) nägi korteriühistu

kui mittetulundusühingu ühe liigi jaoks ette erinormi, nimelt võis korteriühistu liige

KÜS § 13 lg 3 järgi pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates

ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole.

18. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juhatus,

samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või

sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei

osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib

otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma

vastuväite otsusele. Kuna pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hageja, kes on korteriühistu liige

ei osalenud üldkoosolekul, siis on ta isikuks, kes võib nõuda üldkoosolekute kehtetuks

tunnistamist. Kostja e-kirjaga (lk 49) on tõendatud, et üldkoosoleku otsuse kättesaamise

võimalusest avalike dokumentide kaustast osundatud lingi alt teatati liikmetele 19.09.2016.

Hagi on esitatud kohtule 17.12.2016, seega seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.

19. MTÜS § 24 lg 2 sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on

otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Seadusega vastuolus oleva,

kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus laieneb ka korteriühistute otsustele, sest

KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes

mittetulundusühingute seaduse sätteid.

20. Kohus asub seisukohale, et praegusel juhul ei kohaldu asja lahendamisel MTÜS § 24 lg 2,

sest 15.09.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsuseid uute kostja üldkoosoleku otsustega

kinnitatud ega heakskiidetud ei ole ning Harju Maakohtu 25.02.2016 kohtuotsusega nr 2-16-

2016 on tõendatud, et kohus tuvastas 16.03.2011 kostja üldkoosoleku otsuste tühisuse.

Tühiste otsuste heakskiitmist ega jõustamist uue üldkoosoleku otsusega MTÜS ei võimalda.

Seega on antud otsused eelnevaid, 16.03.2011 otsuseid kinnitavate või jõustavate otsustena,

vastuolus seadusega.

21. Korteriühistu 15.09.2016 üldkoosoleku protokollist ja selle lisadest (lk 8-13) nähtuvalt

otsustati vastu võtta järgmised otsused: 1) Seoses Tinamaja KÜ 16.03.11 üldkoosoleku

otsuste tühistamisega kohtuasjas nr 2-16-2399 kiita heaks (otsustada) / jõustada Tinamaja

KÜ 16.03.11 üldkoosoleku otsus nr 6 “Nõustumine korterelamu (te) Tina 3

renoveerimisprojekti koostamise / tellimise ja ehitusloa taotlemisega, elamute renoveerimise,

rekonstrueerimise, remontimise ja arendustegevusega Tinamaja KÜ juhatuse liikmete

juhtimisel sh pööningupindade võõrandamisega olemasolevate korteriomandite laienduse

ning uute korteriomandite tekkimise kasuks”; 2) Seoses kohtuotsusest nr 2-16-2399

teadasaamisega kiideti heaks (otsustati) kaasomandist Tina tänav 3, Tallinn osade eraldamine

vastavalt 3. veebruaril 2016. a notariaalsele lepingule “Uute korteriomandite moodustamise

võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja

koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert)

korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert) (edaspidi

nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar Gunnar Savisaar’e poolt notari

ametitegevuse raamatu nr 253 all ning millega on ühinenud mitmed korteriomanikud.

Lepingut saab muuta vastavalt leping p 7.3., sh saab vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja

16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele; 3) Üldkoosoleku otsusega jätkatakse käesoleva

üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 märgitud otsuse alusel nõusolekute nõudmist

kohtuasjas nr 2-16-10722.

22. Üldkoosoleku otsuste aluseks olevast 03.02.2016 Tallinna notar Gunnar Savisaare poolt

tõestatud (notari ametitegevuse raamat nr 253) lepingust “Uute korteriomandite

moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade

koosseisude ja koteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja

pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus

(ofert) (edaspidi leping), nähtuvalt ei ole lepingu sõlmimisel osalenud 3 korteriomanikku.

Lepingu sõlmimisel mitteosalenud korteriomanikele anti lepingus tähtaeg 29.02.2016,

milliseks ajaks võisid lepingu allakirjutamisel mitteviibinud korteriomanikud lepinguga

lepingus toodud tingimustel ühineda. Notari selgituste kohaselt oli selleks tähtajaks võimalik

lepingut allkirjastada (sellega nõustuda) või leping allkirjastamata jätta (sellega

mittenõustuda). Lepingust nähtub otseselt, et uute korteriomandite moodustamiseks ja nende

võõrandamiseks omandajale tuleb muuta kõigi olemasolevate korteriomandite mõtteliste

osade suurusi. Kõigi korteriomanike poolt nõusolekute mitteandmise tõttu on lepingu

allkirjastanud korteriomanike poolt esitatud avaldus (tsiviilasi nr 2-16-10722) allkirja mitte

andnud korteriomanike vastu tahteavalduste tuvastamiseks ja tahteavalduste kohtumäärusega

asendamiseks.

23. Korteriomanike 06.09.2016 kirjalikult vormistatud nõustumusest kiita heaks kaasomandist

osade võõrandamine vastavalt 03.02.2016 lepingule ja lepingu pikendamise tähtaja

muudatusele (lk 61) nähtuvalt, ei ole kõik korteriomanikud andnud nõustumuse lehele

allkirja.

24. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike

loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate

ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste

huvide esindamine. Seega on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses korteriomandite eseme

osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist puudutavate otsuste

vastuvõtmine.

25. Vaidlustatud otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 ja lg 2

järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa

kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse

korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi esemeks on käesoleva

seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2

järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 15

lg 3 alusel said korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad

kaasomandi tavapärase valitsemise piiresse.

26. KOS § 81 lg 1 järgi võib korteriomanik nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul

teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks

vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava

kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist.

27. Kaasomandit reguleerivad asjaõigusseaduse (AÕS) §-d 71–79. Vaidlusaluse üldkoosoleku

otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud

ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele

kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja

võõrandada või seda koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta

ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

28. Kuna praegusel juhul ei ole vastuvõetud otsuste näol tegemist üksnes korteriomandite eseme

osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist puudutavate otsustega,

vaid nii üldkoosoleku otsused, kui ka otsuste aluseks olev kaasomanike 30.02.2016 leping

sisaldavad korteriomandite reaalosade koosseisude ja mõtteliste osade suuruse muutmise ja

tasuta võõrandamise kokkuleppeid, siis ei saa korteriühistu üldkoosolek selliseid otsuseid

vastu võtta. Antud küsimust ei või otsustada ka AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse

otsusega, vaid kohaldada tuleb AÕS § 74 lg 1, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui

kaasomanike kokkulepe. Kuna kõigi kaasomandike nõusolekut kaasomandis oleva asja

oluliseks muutmiseks ei olnud, ei olnud korteriühistul ka õigust otsustada kaasomandis oleva

asja oluliseks muutmiseks tööde tegemist. Kostja üldkoosoleku otsuses nr 2 on märgitud, et

otsuses viidatud 03.02.2016 notariaalset lepingut saab muuta vastavalt lepingu p-le 7.3. sh saab

vajadusel välja jätta viite KÜ Tinamaja 16. märtsi 2011. a. üldkoosoleku otsustele. Seega on

kostja üldkoosolek asunud ühepoolselt muutma korteriomanike kokkulepet.

Üldkoosolekul vastuvõetud otsus jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722,

väljub samuti kostja pädevusest, sest korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa

eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist,

samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku

andmist võib KOS § 81 lg 1 alusel teiselt korteriomanikult nõuda üksnes teine korteriomanik.

Seega ei saanud korteriühistu üldkoosolekul otsustada ka selliste nõusolekute nõudmist ega

nõudmiste jätkamist. Järelikult võttis kostja üldkoosolek vastu otsused, mis väljusid tema

seadusega sätestatud pädevusest ja kõik päevakorras olnud otsused nr 1-3 tuleb tunnistada

seetõttu MTÜS § 24 lg 1 järgi kehtetuks.

29. Kohus on seisukohal, et 15.09.2016 kostja üldkoosolekut ei saa pidada korteriomanike

koosolekuks ega kohaldada otsuste vaidlustamisel KOS §-s 15 lg 4 sätestatud ühekuulist

tähtaega alljärgnevatel põhjendustel.

30. Koosoleku kokkukutsumise nõudest (lk 13), kutsest (lk 23) ja protokollist (lk 8-10) nähtuvalt

on selgesõnaliselt kokku kutsutud korteriühistu koosolek ja sellel on liikmed hääletanud

vastavalt KÜS-ile. Hageja on väitnud, et koosoleku kutse oli saadetud üksnes ühistu

liikmetele, mitte kõigile korteriomanikele. Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Ka

otsuse protokoll on avaldatud teate (lk 49) kohaselt ühistu liikmetele. Korteriomanike

koosoleku kokkukutsumist ja hääletamist koosolekul reguleerivad KOS §-id 18 ja 19, mis

käsitlevad antud küsimusi mõnevõrra erinevalt. Nii on KOS § 19 lg 1 kohaselt igal

korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kui korteriomand

kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks

hääl. Hageja väitel oli otsuse vastuvõtmise ajal kaasomandis mitu korteriomandit: krt

xxx(ühisomanikud xxx ja xx), krt xxx(ühisomanikud xxx ja xxx ja krt xxx (ühisomanikud

xxx ja xxx). Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Protokollist ei nähtu hääletamisel

ühisomandike poolt ühise hääleõiguse teostamist. Kuna ühisvara käsutamiseks on vajalik

mõlema ühisomaniku nõusolek, ei saa üksnes ühe omaniku antud nõusolekut lugeda mõlema

nõusolekuks.

31. Üldkoosoleku protokollile lisatud osavõtjate registreerimislehelt on näha, et koosolekul

osalesid üksnes korteriühistu liikmed ja nende volitatud esindajad. Volikirjad, v.a. xxx

volikiri (lk 21), olid antud korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks, mitte korteriomandite

reaalosade koosseisude ja korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, tasuta

võõrandamiseks, uute korteriomandite moodustamiseks või muudeks lepingus nimetatud

tehinguteks.

32. Hagis võib TsMS § 370 lg 2 järgi esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet

selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata.

TsMS § 442 lg 8 neljas lause sätestab, et kohus ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise

alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuivõrd kohus rahuldas hageja esmase

nõude ja tuvastas kostja 15.09.2016 üldkoosoleku otsuste kehtetuse, siis tuleb esitatud

alternatiivnõue sama üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata.

33. Kohus on seisukohal, et kostja taotlused hagi läbivaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 1 p 13

ja lg 2 alusel tuleb jätta rahuldamata, kuna kohus on pädev asja arutama ja hagi ei ole

perspektiivitu.

Menetluskulude jaotus

34. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 tuleb hagi rahuldamise jätta tõttu hagimenetluse kulud kostja

kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise

suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust,

võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

35. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv.

36. Hagiavalduse esitamisel on hageja tasunud avaliku e-toimiku kaudu riigilõivu 300 eurot, mis

tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Muude menetluskulude kohta hageja

kuludokumente esitanud ei ole ja neid ei nähtu ka tsiviilasja materjalidest.

/digitaalselt allkirjastatud/

Kohtunik