2-15-6726/58 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 18.05.2016 otsus osas, milles maakohus hagi rahuldas ja

teha selles osas uus otsus, millega jätta Rävala Parkla AS hagi Rävala St 5 OÜ vastu

servituutide seadmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks rahuldamata.

2. Tühistada Harju Maakohtu 18.05.2016 otsus menetluskulude poolte kanda jätmise

osas.

3. Jätta rahuldamata hageja 24.01.2018 taotlus ringkonnakohtu 18.01.2018 istungi

protokolli parandamiseks ja lisada hageja vastuväiteid protokollile.

4. Saata Rävala Parkla AS alternatiivne avaldus juurdepääsutee määramiseks hagita

menetluses lahendamiseks ja menetluskulude jaotamiseks tagasi esimese astme kohtule.

5. Apellatsioonkaebus rahuldada ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

Edasikaebamise kord

1(10)

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

31.01.2018, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-6726

Kohtuasi

Rävala Parkla AS hagi Rävala St 5 OÜ vastu

servituutide seadmiseks nõusoleku andmise kohustuse

tuvastamiseks,

alternatiivselt

juurdepääsutee

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.05.2016 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

Rävala St 5 OÜ apellatsioonkaebus, 19 173,49 eurot

Rävala Parkla AS vastuapellatsioonkaebus, 0 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastuapellant) Rävala Parkla AS (registrikood

10256232), esindajad vandeadvokaadid Allar Aru ja

Tauno Tark

Kostja (apellant) Rävala St 5 OÜ (registrikood

11033095), esindajad vandeadvokaadid Jüri Leppik ja

Helvia Räägel

Kohtuistungi toimumise aeg

18.01.2018

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja nõue

1. Rävala Parkla AS (hageja) esitas 05.05.2015 Harju Maakohtule hagi Rävala St 5 OÜ

(endised ärinimed BPTS Reval OÜ ja Osaühing Eventra; kostja) vastu servituutide

seadmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt kinnisasjale

juurdepääsuteede määramiseks tasuta või mõistliku tasu eest.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Kuke tn 6 asuv kinnisasi (registriosa nr

3001), millel asuvas parkimismajas osutab hageja sõidukite valvega parkimise teenust. Alates

08.06.2004 kuulub kostjale Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasi (registriosa nr 261301).

07.05.2004 sõlmisid hageja ja Osaühing Rävala Ärikeskus (kostjale kuuluva kinnisasja

eelmine omanik) lepingu Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasja hoonestusõiguse ja

reaalservituutidega koormamiseks (07.05.2004 lepingudokument). Selle lepingu alusel seatud

hoonestusõigus kustutati kinnistusraamatust 08.06.2004. Hagejale on olnud alates 2004.

aastast tagatud ligipääs tema kinnisasjal asuvasse parkimismajja üle kostja kinnisasja, hageja

on kasutanud kostja kinnisasjal asuvat ruumi ning selle juurde kuuluvat

ventilatsioonitorustikku. Hageja on teinud kulutusi kostja kinnisasjal asuva infrastruktuuri

(juurdepääsuteed, jalakäiguühendused, ruumid, ventilatsioonitorustik ja rajatised)

väljaehitamiseks, hooldamiseks ja remondiks, lähtudes 07.05.2004 lepingust.

23.02.2015 esitas kostja hagejale avalduse 07.05.2004 lepingu servituudi seadmise kohustust

puudutava osa ülesütlemiseks 10.05.2015. Lisaks nõudis kostja kinnistu edaspidiseks

kasutamiseks hüvitist 11 713 eurot 70 senti kuus. Hageja leiab, et lepingu ülesütlemise

avaldus on alusetu ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi. Kostjal on lepingu p 7.1 alusel

kohustus anda servituutide sissekandmiseks kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1

kohane nõusolek. Servituutide sisu nähtub teeservituudi puhul 07.05.2004 lepingu punktidest

4.1-4.4, teenindusruumide kasutamise servituudi puhul lepingu punktidest 5.1-5.4 ja

ventilatsioonitorustiku servituudi puhul lepingu p-dest 6.1–6.4. Servituudi alad on kantud

lepingu lisaks 1 olevale plaanile viirutatud aladena. Kostjal ei ole õigust hagejalt nõuda

hüvitist, kuna kinnisasjade üksteisest sõltumine ning vastastikused eelised olidki põhjuseks,

miks Kuke tn 6 ning Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasjade omanikud leppisid kokku

servituutide seadmises tasuta. Mistahes piirangud loeti kostja kinnisasja omanikule hüvitatuks

tema saadud eelistega.

Alternatiivselt tuleb asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel määrata hagejale üle kostja

kinnisasja ligipääsud avalikult kasutatavatele teedele (Rävala puiesteele ja Kuke tänavale),

sest hagejal puudub tema kinnisasjale ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Ligipääsu tõttu

kostja omandiõigusele tekkiv riive on kostjale hüvitatud hageja kulul saadud eelistega,

2(10)

mistõttu tuleb hagejale läbipääs määrata täiendava tasuta. Alternatiivselt palub hageja määrata

kostjale mõistlik tasu, mis asjaolude kohaselt ei saa ületada ühekordse maksena tasutavat

6 391 eurot 16 senti.

2. Koos hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise taotluse, paludes keelata kostjal

hagejale, hageja klientidele ning hageja osutatud muudele isikutele takistuste tegemine Kuke

tn 6 kinnisasjale pääsemisel jalgsi või sõidukitega Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasjal asuvate

olemasolevate ligipääsuteede kaudu ning keelata kostjal hagejale takistuste tegemine Rävala

pst 5/Kuke tn 4 asuvate teenindusruumide ja ventilatsioonitorustiku kasutamisel. Harju

Maakohus rahuldas 6.05.2015 määrusega hagi tagamise taotluse.

Kostja vastuväited

3. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Taotledes 23.03.2015 kirjaga kostjalt

lepingu ülesütlemise tähtaja pikendamist, on hageja oma käitumisega lepingu ülesütlemist

tunnistanud ning tal puudub õigus kostja kinnisasja kasutada. Kui see õigus on hagejal siiski

olemas, tuleb hagejal maksta kostja kinnisasja kasutamise eest mõistlikku tasu, milleks ei ole

hageja nimetatud ühekordne tasu 6 391 eurot 16 senti. Kostja on seisukohal, et kuivõrd

07.05.2004 lepingu p-des 4.3, 4.4, 5.4, 6.3 ja 6.4 nimetatud alad ehitati välja 6-7 aastat enne

07.05.2004 lepingu sõlmimist (aastatel 1997-1998) ja enne, kui kostja omandas kinnisasja,

siis ei saa seda lugeda kostja omandiõiguse piirangu hüvitiseks.

Hageja on ise Rävala pst 5 kinnisasja jagades tekitanud olukorra, kus ta ei pääse Rävala

puiesteelt oma kinnisasjale kostja kinnisasja läbimata. Hagejal on oma kinnisasjale juurdepääs

Kuke tänavalt. Kui hageja soovib mugavuse huvides kahte ligipääsu oma kinnisasjale, tuleb

selle eest maksta kostjale mõistlikku tasu. Kuna hageja kinnisasi on kasutuses tasulise

parklana, siis täiendav juurdepääs sellele Rävala puiesteelt on vajalik ärihuvidest lähtudes.

Kostja ei kavatse sulgeda hagejale Kuke tänava juurdepääsu maa-alusesse parklasse, sest

sinna ei ole hagejal muud juurdepääsu, kuid juurdepääsu kasutamise eest tuleb pooltel kokku

leppida või määrata õiglane tasu.

Hageja ei ole 11 aasta jooksul nõudnud 07.05.2004 lepingu alusel servituudi seadmist. Seega

puudub kinnistusraamatusse kantud eelmärgetel tegelik sisu. Kuna hageja ei ole näidanud, et

lisaks lepingule oleks eelmärgetel ka seadusest tulenev alus, siis on eelmärked sisutud ja

alusetud.

Maakohtu otsus

4. Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda hagejale

nõusolek tähtajatute teeservituudi, teenindusruumide kasutamise servituudi ja

ventilatsioonitorustiku kasutamise servituudi seadmiseks Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4

asuvale kinnisasjale 07.05.2004 lepingu p-de 4.1-4.4, 5.1-5.4, 6.1-6.4 ja 7.1 kohaselt. Otsus

asendab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 594 alusel kostja tahteavaldust anda

nõusolek loetletud reaalservituutide seadmiseks Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvale

kinnisasjale. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.

Kohus nõustus hagejaga, et kostja käitumine kinnitab, et ta võttis üle 07.05.2004 lepingust

tulenevad õigused ja kohustused (võlaõigusseaduse (VÕS) § 175). Kuna kostja on lepingust

tulenevad kohustused üle võtnud, siis kehtib leping ka praeguse tsiviilasja poolte suhtes.

07.05.2004 lepingu p-s 7 sätestatud kohustus servituutide kinnistusraamatusse kandmiseks ei

ole lõppenud, sest see on täitmata ja servituudid ei ole tekkinud (AÕS § 641, § 172 lg 1 ja §

173). Servituudi seadmise tehingu puhul tuleb eristada nelja tehingu koosseisulist elementi: 1)

3(10)

kohustav tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks, mis

määrab servituudi sisu; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne. 07.05.2004

lepingu p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis kahte esimest elementi: lepitud on kokku

servituudi seadmises ja selle sisus. Lepingus puudub aga kinnistamisavaldus ja

kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet. Siiski on servituutide kohta kannete tegemise

tagamiseks kinnistusraamatusse kantud eelmärked. Tulenevalt AÕS § 63 lg 1 p-st 1 ja lg-st 3

on 07.05.2004 lepingu p-des 4-7 on servituudi seadmises ja selle sisus kokku lepitud, st

sõlmitud nii kausaal- kui ka asjaõigusleping. Hagejal on eelmärkest ja lepingust tulenevalt

õigus nõuda kande tegemist vastavalt poolte vahel kokku lepitud servituudi asjaõiguslikule

sisule. Asjaõiguslepingu sisu on seadusega määratud ning sellest ei saa taganeda ega seda üles

öelda.

Servituudi seadmise kohustust ei saa lugeda kestvuslepinguks VÕS § 195 lg 3 mõttes ning

seda ei saanud VÕS §-dele 195 ja 196 tuginedes üles öelda. Kokkulepet, mille alusel hageja

kasutab kostja kinnisasja enda kinnisasjale pääsemiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolude

kohaselt üles öeldud. Seega on leping kehtiv ja kostja on kohustatud andma nõusoleku

servituutide kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks.

07.05.2004 lepingu p-de 4.4 ja 5.4 järgi on teeservituut ja teenindusruumide kasutamise

servituut tasulised. Viidatud lepingu punktides on kokku lepitud, kuidas arvutatakse

servituudi eest teeniva kinnisasja omanikule igal aastal makstavat hüvitist. Kohus nõustus

hageja 04.04.2016 menetlusdokumendi p-s 2.2 esitatud arvutuskäiguga, mille kohaselt on

teeservituudi tasu sellel aastal 1 603 eurot 41 senti. Lepingu p-s 5.4 sätestatud korras tuleb

arvutada ka teenindusruumide kasutamise eest igal aastal makstav tasu. Seetõttu tuleb

kinnistusraamatusse kantavate tee ja teenindusruumide kasutamise servituudi puhul jätta välja

sõna „tasuta".

Kuna maakohus rahuldas hageja esimesena esitatud nõude, siis ei põhjendanud kohus TsMS

§ 442 lg 8 alusel alternatiivse nõude rahuldamata jätmist.

Arvestades seda, et hageja ei tundnud 11 aasta jooksul huvi servituudi kande tegemise vastu,

põhjustades sellega servituudi seadmise kohustuse jätkumise üle vaidluse, tuleb

menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

Kostja apellatsioonkaebus

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu

otsuse täies ulatuses. Kostja palus ringkonnakohtul teha asja maakohtule tagasi saatmata uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Kostja vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses, paludes ringkonnakohtul teha maakohtule

tagasi saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja arvates on maakohus

ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja rikkunud menetlusõigust.

Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja jättis kohaldamata asjas kohaldamisele

kuuluvad õigusnormid. Kohus ei ole analüüsinud, missugune tähendus on antud juhul asjas

valitseval faktilisel olustikul. Kohus on kõiki neid hageja juurdepääse käsitlenud ühtsetena

ega ole põhjendanud, kas kõik need juurdepääsud on vajalikud ning kas sellest tulenevalt võis

kostja ülesütlemisavaldus olla õigustatud.

4(10)

Kuivõrd kohus leidis, et kostja võttis poolte vahel sõlmitud võlaõiguslikust lepingust

tulenevad kohustused üle, s.t poolte vahel kehtib võlaõiguslik kokkulepe 07.05.2004 lepingu

alusel, siis on vastuolulised kohtu järeldused selle kohta, et tulenevalt asjaõiguslepingute

olemasolust ei ole võimalik 07.05.2004 lepingut üles öelda. Hageja ei kasutanud kostja

kinnistut mitte asjaõiguse alusel, kuna servituuti ei ole kinnistusraamatusse kantud, vaid

võlaõigusliku kokkuleppe alusel ja võlaõiguslikku suhet peab olema õigus üles öelda

tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest.

Lisaks ei ole otsusest arusaadav, millal ja kuidas on kohtu hinnangul 07.05.2004 lepingust

tulenevad kohustused kostjale üle läinud ning kuidas on kohus sellisele järeldusele jõudnud.

Kui 07.05.2004 lepingus sisaldus maakohtu hinnangul asjaõigusleping, mida ei saa üles öelda,

siis järelikult pidi ka sellest lepingust tulenevate kohustuste ülevõtmise leping olema

notariaalselt tõestatud vormis. Nagu maakohus on tuvastanud, ei eksisteeri sellist kokkulepet

20.05.2004 kinnistu müügilepingus, seega ei ole pooled kohustuste ülevõtmise lepingut

nõutavas vormis sõlminud. Maakohus ei ole otsuses üldse analüüsinud kohustuste ülevõtmise

vormi kohta kehtivaid nõudeid ja nende kohandumist antud õigussuhtele.

Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 156. Kinnisasju jagades ja võõrandades pidi

hageja ette nägema, et ta ei saa tasuta tähtajatult kasutada teisele isikule kuuluvat kinnisasja

oma kinnistule kahest küljest juurde pääsemiseks. Seega kohaldub kostja hinnangul

käesoleval juhul AÕS § 156 lg 3, mille kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu

nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud

tema tahtel. AÕS § 156 lg 2 ei kohaldu, kuivõrd hagejal on oma kinnistule olemas juurdepääs

ja ainuüksi hageja soov omada kahte juurdepääsu ei saa olla kostja kinnistu koormamise

õigustuseks.

Maakohtu poolt materiaalõiguse ebaõige kohaldamine on viinud ka menetlusõiguse

rikkumiseni. Maakohtu otsuses ei ole kohtu järeldusteni jõudmine jälgitav ja otsus on

vastuoluline. Otsus on olulises osas põhjendamata ja kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1

sätestatud põhjendamiskohustust.

Lisaks on maakohus hinnanud tõendeid ebaõigesti, rikkudes sellega TsMS § 232 lg-t 1. Kostja

nõustub maakohtuga, et servituudid ei saa olla tasuta, kuid maakohtu järeldus, et 07.05.2004

lepingu punktides 4.4 ja 5.4 sisaldub tasukokkulepe, ei ole õige ja ei põhine tõendi õigel

hindamisel. 07.05.2004 lepingu p 4.1, 5.1 ja 6.1 sätestavad, et tegemist on tasuta servituudiga.

Seega ei ole õige ka kohtu järeldus, et servituudi tasu aluseks on hageja poolt pakutud

arvestuskäik, kus servituudi tasu on leitud tulenevalt maamaksust. Servituudi tasu, mille

aluseks on maamaks, ei ole kaugeltki piisav võrreldes kostja talumiskohustuse ulatusega.

Kohus on jätnud põhjendamata, miks ta ei nõustu kostja väidetega tasu suuruse osas, rikkudes

selliselt TsMS § 442 lg-t 8. Otsuse loogika järgi ei oleks kohus ise saanud servituudi tasu

määrata ja arvestades, et kohus on rahuldanud hageja põhinõude (mitte alternatiivse nõude),

siis ei ole seda ka hagis nõutud. Ka selles osas on maakohtu otsus vastuoluline.

Kui kohus leidis, et kostjal ei olnud õigust lepingut üles öelda tuginedes sellele, et kostja kui

ettevõtja huvides ei ole taluda tasuta lepingut oma majandustegevuses, siis on kohtu

järeldused vastuolulised, sest lisajuurdepääs on hageja kasutuses just hageja ärilistest huvidest

lähtudes.

Vastavalt AÕS § 146 lg-le 5 on kinnisomandi üleandmise nõude, kinnisasja asjaõigusega

koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõude

5(10)

aegumistähtaeg kümme aastat. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjalt eelmärgete seadmist

vastavalt 07.05.2004 lepingule alates 20.05.2004 kuni 20.05.2014. Hageja on nõude esitanud

05.05.2015. Seega on hageja nõue aegunud.

Vastuapellatsioonkaebus

6. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas,

millega hageja menetluskulud jäeti tema enda kanda, ning teha uus otsus, millega jätta kõik

menetluskulud kostja kanda.

Hageja arvates ei kuulu TsMS § 163 lg 1 kohaldamisalasse olukorrad, kus kohus on

rahuldanud hagi osaliselt põhjusel, et ainult põhinõude rahuldamise tõttu on jäetud

alternatiivne nõue rahuldamata. Hageja eesmärgiks käesolevas menetluses oli kohustada

kostjat andma nõusolek hageja tähtajatute teeservituudi, teenindusruumide kasutamise

servituudi ja ventilatsioonitorustiku kasutamise servituudi seadmiseks Tallinnas Rävala pst

5/Kuke tn 4 asuvale kinnisasjale. Eelneva eesmärgi saavutas vastustaja kohtuotsusega

täielikult.

Riigikohus on selgitanud, et tuginedes TsMS § 163 lg-le 1 on võimalik jätta menetluskulud

poolte endi kanda vaid olukorras, kus tahteavalduse nõude rahuldamise kõrval jäeti täielikult

rahuldamata eraldiseisev kahju hüvitamise nõue ning tahteavaldus asendati ainuüksi hea usu

põhimõtte alusel (RKTKo 3-2-1-34-16, p 38). Sääraseid erandlikke asjaolusid (veelgi enam,

rahuldamata jäetud primaarnõuet) käesolevas asjas ei esine.

Vale on ka maakohtu seisukoht, nagu oleks hageja tekitanud käesoleva vaidluse. Hageja

pöördus kohtu poole põhjusel, et kostja proovis õigusvastaselt üles öelda asjaõiguslepingut,

mis seadis kummalegi poolele õigused ja kohustused. Kostja tegi samme hageja kinnisasja

kasutamise ebaseaduslikuks takistamiseks, mistõttu pidi hageja oma õiguste kaitseks

kasutama ka õiguskaitsevahendeid. Seadusest tuleneva õiguse asendada tahteavaldus

kohtulahendiga kasutamine ei tohi rikkuda õigustatud isiku huve viisil, nagu maakohtu

otsusega on tehtud.

Vastused apellatsioonkaebustele

7. Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

8. Kostja palus jätta hageja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Edasine menetluskäik

9. Ringkonnakohus tegi 12.10.2016 otsuse, millega tühistas vaidlustatud maakohtu otsuse

menetluskulude jaotuse osas ja muutis menetluskulude jaotust. Ülejäänud osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

10. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse. Riigikohus võttis kaebuse

menetlusse ja tegi 12.04.2017 otsuse (nr 3-2-1-13-17), millega tühistas ringkonnakohtu otsuse

ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

11. Vastavalt Riigikohtu juhistele palus ringkonnakohus menetlusosalistel avaldada seisukoht,

kuidas tuleb tõlgendada 07.05.2004 lepingudokumendi p-des 4-7 nimetatud kohustusi.

Seejuures tuli võtta seisukoht, kas viidatud punktides sisaldus lisaks kausaallepingule ka

6(10)

asjaõigusleping. Sõltuvalt vastusest eelnevale küsimusele palus ringkonnakohus hagejal

täpsustada, missuguste tahteavalduste kohtulahendiga asendamist hageja soovis.

Hageja vastas 16.10.2017 kohtule, et ta palub asendada kohtuotsusega Rävala St 5 OÜ

(registrikood 11033095) tahteavaldus sõlmida Rävala Parkla AS-ga (registrikood 10256232)

asjaõigusleping, millega pooled on kokku leppinud seada Rävala pst 5/ Kuke tn 4, Tallinn

kinnisasjale (registriosa nr 261301) tähtajatu ja tasuta teeservituut, teenindusruumide

kasutamise servituut ja ventilatsioonitorustiku servituut vastavalt 07.05.2004 hoonestusõiguse

ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi ametitoimingute

raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 4.1. - 4.4., 5.1. - 5.4., 6.1. - 6.4.

Ühtlasi palus hageja asendada kohtuotsusega Rävala St 5 OÜ (registrikood 11033095)

nõusolek järgmiste kannete tegemiseks kinnistusraamatus:

1) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 261301 kolmandasse (3.) jakku

«Koormatised ja kitsendused» kanda sisse teeservituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr 3001 kantud kinnistu kasuks sisuga vastavalt 7. mai 2004 hoonestusõiguse ja

kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi ametitoimingute

raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 4.1. - 4.4. ja lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile.

2) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 261301 kolmandasse (3.) jakku

«Koormatised ja kitsendused» kanda sisse teenindusruumide kasutamise servituut Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3001 kantud kinnistu kasuks sisuga vastavalt 7.

mai 2004 hoonestusõiguse ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne

Saaberi ametitoimingute raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 5.1. - 5.4. ja lepingu lisaks nr 3

olevale plaanile.

3) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 261301 kolmandasse (3.) jakku

«Koormatised ja kitsendused» kanda sisse ventilatsioonitorustiku servituut Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 3001 kantud kinnistu kasuks sisuga vastavalt 07.05.2004

hoonestusõiguse ja kinnisasja reaalservituutidega koormamise lepingu (notar Anne Saaberi

ametitoimingute raamatu nr 2882/2004) p-dele 7.1. ja 6.1. - 6.4. ja lepingu lisadeks nr 2 - 7

olevatele plaanidele.

Riigikohus selgitas mh, et praeguses asjas on aegumise osas tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 146 lg 5 kohaldatav ning nõude aegumine algab TsÜS § 147 lg 1 järgi alates ajast,

mil õigustatud isikul oli õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.

12. TsMS § 693 lg 2 järgi on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi

tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbi vaatavale kohtule kohustuslikud.

Ringkonnakohtu põhjendused

13. Ringkonnakohus, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis,

et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormi ebaõige

kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha

tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele ja hageja vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus

saadab hageja alternatiivse nõude, so ligipääsu avalikult kasutatavale teele määramise nõude,

menetlemiseks maakohtule hagita menetluses. Samuti saadab ringkonnakohus otsuse

tühistamisel maakohtule uueks lahendamiseks sõltuvalt asja lahendamise tulemustest

menetluskulude jaotuse.

Pooled ei vaidle mh järgmiste asja lahendamise seisukohast oluliste asjaolude üle:

7(10)

- hageja on Tallinnas Kuke tn 6 asuva kinnisasja omanik;

- kostja on Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuva kinnisasja omanik alates 08.06.2004;

- 07.05.2004 sõlmisid hageja ja OÜ Rävala Ärikeskus lepingudokumendi, mille p-des 4-6

lepiti kokku koormata OÜ-le Rävala Ärikeskus kuuluv hoonestusõigus (registriosa nr 1339)

teeservituudi, teenindusruumide kasutamise servituudi ja ventilatsioonitorustiku servituudiga

Kuke tn 6 kinnistu kasuks. Lepingudokumendi p-s 7 leppisid pooled kokku, et

hoonestusõiguse lõppemisel on valitseva kinnisasja (Kuke tn 6) omanikul õigus nõuda p-des

4-6 nimetatud tingimustel servituutide seadmist teenivale kinnisasjale (Rävala pst 5/Kuke tn

4). Vastavate servituutide seadmise nõude tagamiseks on kostjale kuuluva kinnistu kohta

avatud kinnistusregistriosa III jakku kantud eelmärked;

- Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvat kinnisasja koormanud hoonestusõigus on lõppenud ja

kinnistusraamatust kustutatud 08.06.2004;

- 07.05.2004 lepingudokumendi p-des 4–6 nimetatud servituute ei ole kinnistusraamatusse

kantud;

- kostja on 23.02.2015 saatnud hagejale avalduse 07.05.2004 lepingu ülesütlemiseks alates

10.05.2015.

Ringkonnakohtus on pooltel vaidlus selle üle, kas reaalservituutide seadmise asjaõiguslepingu

sõlmimiseks tahteavaldust andma kohustamise nõue on aegunud.

Riigikohus on selgitanud, et hageja saab tahteavalduse asendamist hageda sooritushagiga ja

nimetatud nõue allub aegumisele, millele esialgselt vormistatud hagiavaldus nõudena

tuvastada kostja kohustus anda servituutide seadmiseks tahteavaldus, ei alluks.

Ringkonnakohtu eelmenetluses on hageja täpsustanud nõuet ja esitas sooritusnõude, et kostja

teeks 07.05.2004 kohustamistehingu järgi nõutavad tahteavaldused kostjale kuuluva

kinnisasja koormamiseks reaalservituutidega.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja nõue on aegunud. Riigikohus on samas asjas

tehtud 12.04.2017 otsuse nr 3-2-1-13-17 p-s 13 selgitanud, et tehingust tuleneva nõude üldine

aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat ja et antud vaidluses kohaldub TsÜS

§ 146 lg 5. Üheks erijuhuks, mil aegumistähtaeg on kümme aastat, on selle paragrahvi viienda

lõike järgi kinnisasja asjaõigusega koormamise nõue. Et kostja kinnistule on seatud eelmärked

servituutide seadmise nõude tagamiseks, ei oma aegumise seisukohalt tähtsust. Riigikohus on

otsuse p-s 14 selgitanud, et TsÜS § 146 lg 5 hõlmab kõiki kausaallepingu alusel esitatavaid

nõudeid kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, sh kinnisasja koormamiseks

reaalservituudiga.

Reaalservituudi seadmisel tuleb eristada nelja elementi: 1) kohustav tehing reaalservituudi

seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks; 3) kinnistamisavaldus ja 4)

kinnistusraamatu kanne. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ekslikult leidnud, et

07.05.2004 lepingudokumendi p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis ka lisaks kohustavale

tehingule ka asjaõiguslepingut. Ekslik on maakohtu otsuse järeldus, mille kohaselt sisaldub

lepingu p-s 7 reaalservituutide seadmiseks vajalik asjaõigusleping. 07.05.2004

lepingudokumendi p 7.1 sõnastuse järgi on valitseva kinnisasja omanikul õigus nõuda

lepingudokumendi p-des 4-6 nimetatud servituutide seadmist kinnisasjale pärast

hoonestusõiguse lõppemist ning p 7.2 teksti kohaselt seatakse eelmärked p-st 7.1 tulenevate

valitseva kinnisasja omaniku õiguste tagamiseks. Selles lepingus on pooled kokku on

leppinud vaid kohustuses asjaõigusliku olukorra muutmiseks (tulevikus), s.t tegu on

kohustustehinguga. Lepingu p-s 7 ei leppinud pooled asjaõiguslikus muudatuses kokku,

mistõttu ei saanud maakohus lugeda tuvastatuks, et pooltel oli asjaõigusleping sõlmitud.

8(10)

Riigikohus on selgitanud, et asjaõigusleping on sõlmitud juhul, kui pooled on kokku leppinud

selgelt määratletud asjaõiguslikus muudatuses (käsutuses).

Servituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusolekut andma kohustamise nõude

aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause ja teise lõike järgi alates ajast, mil

õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Asjas tuvastatud

asjaoludest nähtuvalt tekkis hagejal õigus nõuda servituutide seadmist pärast kostjale

kuulunud kinnisasja koormanud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamist 08.06.2004.

Arvestades, et TsÜS § 146 lg 5 kohaselt on hageja nõude aegumistähtaeg 10 aastat, siis oli

hagejal õigus nõuda kostjalt servituutide seadmist alates 08.06.2004 kuni 08.06.2014.

Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kuna kostja on lubanud hagejal oma

kinnistut juurdepääsudeks kasutada, tunnustas ta sellega hageja nõuet kuni 07.05.2004 lepingu

ülesütlemiseni 10.05.2015. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga ka selles, et seetõttu oli

hageja nõude aegumine 08.06.2004 kuni 10.05.2015 katkenud. Kostja möönab, et isegi kui

nõustuda, et TsÜS § 158 lg 1 sõnastust arvestades sellega, et kostja tunnustas hageja nõuet

08.06.2004, siis nõude tunnustamisega aegumine katkes ja algas uuesti tunnustamisele

järgnevast päevast tervikuna, so 09.06.2004. Et hagejal ei olnud asjaõiguslikku alust kostja

kinnisasja kasutamiseks, siis kasutas hageja kostja kinnisasja võlaõigusliku kokkuleppe alusel,

mis ei tulenenud 07.05.2004 lepingust. Sellest lepingust tulenes otseselt hageja nõudeõigus

asjaõiguse seadmiseks, millist õigust hageja aegumise tähtaja jooksul ei kasutanud.

Kostja on apellatsioonkaebuses pidanud ebaõigeks maakohtu seisukohta, mille kohaselt ei ole

võlaõiguslikku kokkulepet, mille alusel hageja kasutab kostja kinnisasja oma kinnisasjale

pääsemiseks kohtu ette toodud asjaolude kohaselt üles öeldud. Kostja hinnangul peab olema

õigus lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võlaõiguslikku kokkulepet üles öelda. Hageja

kostja seiskohta ei jaga. Riigikohus on ülalnimetatud lahendi p-s 18 selgitanud, et iseenesest

on võimalik kinnisasjale piiratud asjaõigust seadma kohustav võlaõiguslik leping

(kausaalleping) üles öelda, kuid seda siiski juhul, kui kausaallepingu järgi õigustatud pool on

sellest lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud (vt ka Riigikohtu 10.06.2008 otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p-d 11, 14 ja 15). Võlaõigusliku lepingu korraline ülesütlemine

(VÕS § 195 lg 3) Riigikohtu hinnangul seevastu võimalik ei ole, sest see võimaldaks

kohustatud poolel kohustuste täitmisest vastuolus VÕS § 8 lg-ga 2 meelevaldselt keelduda.

Asjaõigusleping seevastu ei allu võlaõiguslikele kujundusõigustele, mh ei saa sellest taganeda

ega seda üles öelda, nagu kohtud on õigesti märkinud (vt ka nt Riigikohtu 01.12.2005 otsus

tsiviilasjas 3-2-1-129-05, p 19).

14. Vastuseks vastuapellatioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Hageja

vaidlustas menetluskulude poolte kanda jätmise põhjendusel, et maakohus rahuldas hagi

osaliselt. Õige on, et hagi loetakse rahuldatuks, kui hageja saavutab kohtusse pöördumisel

oma nõudele rahuldamise ja menetluskulud kannab kohtuasja kaotaja. Et maakohus

põhinõude rahuldas, ei pidanudki ta enam alternatiivse nõudega tegelema. See ei tähenda aga

hagi osalist rahuldamist menetluskulude jaotuse mõttes. Ringkonnakohus rahuldab

vastuapellatsioonkaebuse osaliselt, sest apellatsioonkaebuse rahuldamisel ja menetluse

jätkumisel maakohtus alternatiivse nõude menetlemisel lahendab maakohus menetluskulude

jaotuse ja kindlaksmääramise sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

15. TsMS § 442 lg 5 kohaselt tuleb otsuse resolutsiooniga lahendada ka kõik veel

lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on lahendamata hageja 24.02.2018 taotlus

18.01.2018 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hageja palub parandada istungi protokolli

9(10)

lk-l 2, kus on hageja alternatiivnõue asemel ekslikult märgitud kostja alternatiivnõude ja

protokolli lk-l 2 ekslikult märgitud aegumise katkemise perioodi 08.06.2004-10.05.2015

asemel aegumise periood. Kostja vastas 25.01.2018 protokolli parandamise taotlusele, et

selleks puudub vajadus, kuna protokollis puuduvad avaldused ja taotlused, millel oleks

menetluslik tähendus. Poolte seisukohad on menetluses esitatud kirjalikult ja selged, istungil

neid ei muudetud ja protokolli parandamiseks puudub vajadus.

Ringkonnakohus jätab hageja taotluse rahuldamata, arvestades, et pooled olid menetluses oma

seisukohad esitanud kirjalikult ja nende juurde kohtuistungil jäänud. Protokoll kajastab õigesti

ja piisavalt istungi käiku ning vastab TsMS § 50 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Ringkonnakohtu

istungi protokolli eesmärk ei ole sõna-sõnalt taasesitada esindajate sõnavõtte, samuti ei

esitanud hageja istungil TsMS § 50 lg 2 alusel taotlust mingi konkreetse sõnavõtu

protokollimiseks. TsMS § 53 lg 4 teise lause kohaselt lisatakse hageja vastuväited

protokollile.

16. Hageja esitas 05.05.2015 hagiavalduses alternatiivne nõude juurdepääsu määramiseks

kinnisasjale, millise nõude jättis maakohus hagi rahuldamise tõttu lahendamata.

Ringkonnakohus leiab, et kohtuasi tuleb saata maakohtule, et kontrollida hageja alternatiivset

nõuet kinnisasjale juurdepääsu määramiseks (AÕS § 156 lg 1). Seega tuleb AÕS § 156 lg 1

kohase taotluse lahendamisel järgida hagita menetluse põhimõtteid, sh kaasata kõik

puudutatud kinnistuomanikud. Maakohtul tuleb läbi viia kohane eelmenetlus.

Menetluskulud

17. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel

läbivaatamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Mati Maksing

10(10)