2-15-18404/65 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-15-18404

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. jaanuar 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak

Luik

Kohtuasi

Aktsiaseltsi C.H.P. hagi sihtasutuse Tartu Ülikooli

Kliinikum vastu kohustuse tuvastamiseks ja ostueesõiguse

seadmise tahteavaldust andma kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 13. juuni 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kassatsioonkaebus

Viatica Grupp OÜ kassatsioonkaebus

Aktsiaseltsi C.H.P. vastukassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja aktsiaselts C.H.P., lepinguline esindaja vandeadvokaat

Indrek Leppik

Kostja sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum, lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Andrus Lillo ja Karina Lõhmus-Ein

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Viatica Grupp OÜ,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar

Asja läbivaatamise kuupäev

27. november 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 13. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-18404 ning

jätta jõusse Tartu Maakohtu 14. novembri 2016. a otsus samas tsiviilasjas.

2. Jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud aktsiaseltsi C.H.P. kanda.

3. Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:

2-15-18404

„3.1. Jätta rahuldamata sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum taotlus hagi läbi vaatamata

jätmiseks.

3.2. Jätta rahuldamata aktsiaseltsi C.H.P. hagi sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum vastu

kohustuse tuvastamiseks ja ostueesõiguse seadmise tahteavaldust andma kohustamiseks.

3.3. Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 9. detsembri 2015. a ja 11. detsembri

2015. a määrustega seatud hagi tagamise abinõud. Kustutada kinnistutele aadressiga

Ülikooli 8, Tartu, registriosa nr 795050 ja aadressiga Ülikooli 8a, Tartu, registriosa nr 805150

kolmandasse jakku ostueesõiguse kohta aktsiaseltsi C.H.P. (registrikood 10135416) kasuks

kantud eelmärked. Käesoleva otsuse punkti täitmiseks peavad menetlusosalised ise pöörduma

kinnistusosakonna poole.

3.4. Jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud aktsiaseltsi C.H.P. kanda.

3.5. Mõista aktsiaseltsilt C.H.P. sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kasuks välja

menetluskulu 4251 eurot 25 senti (käibemaksuta) ja viivis menetluskuludelt

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude täieliku

tasumiseni.

3.6. Mõista aktsiaseltsilt C.H.P. Viatica Grupp OÜ kasuks välja menetluskulu 2200 eurot

(käibemaksuta) ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.“

4. Sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kassatsioonkaebus ning Viatica Grupp OÜ

kassatsioonkaebus rahuldada.

5. Aktsiaseltsi C.H.P. vastukassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Tagastada sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

OÜ-le Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus.

7. Tagastada Viatica Grupp OÜ-le kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 50 eurot.

8. Arvata aktsiaseltsi C.H.P. vastukassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts C.H.P. (hageja) esitas 7. detsembril 2015 Tartu Maakohtule hagi sihtasutuse Tartu

Ülikooli Kliinikum (kostja) vastu kohustuse tuvastamiseks ja kohustamiseks anda tahteavaldus

asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantaks kinnistusraamatusse registriosa nr 795050

kolmandasse jakku (Ülikooli 8 kinnistu osas) hageja kasuks sisse ostueesõigus. 9. detsembril 2015

esitas hageja täiendava hagiavalduse, milles esitas kostja vastu sama nõude Ülikooli 8a kinnistu

(registriosa nr 805150) kohta.

Hageja esitas ka hagi tagamise taotluse. Tartu Maakohus tagas 9. detsembri 2015. a ja 11. detsembri

2015. a määrustega hagi ning kandis registriosa nr 795050 ja registriosa nr 805150 kolmandasse

jakku eelmärke hageja kasuks ostueesõiguse kohta.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja õiguseellane 28. aprillil 1994 lihtkirjaliku

rendilepingu, millega kostja kohustus rentima hagejale Tartus Ülikooli 8 asuval endisel kinnistul

nr 19A asuvaid hooneid. Leping sõlmiti tähtajaga 25 aastat. Lepingu sõlmimisel oli üheks pooleks

riik Sotsiaalministeeriumi valitsemisalasse kuuluva haigla kaudu. Renditi ehitis, mis oli vallasasi.

Pooled leppisid kokku, et rendilepingu kehtivuse ajal on rentnikul ostueesõigus renditud vara

väljaostmiseks vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) 7. osa sätetele. Samuti lepiti kokku, et

lepingupooled kohustuvad kohe, kui see osutub võimalikuks, tegema kinnistusraamatusse rentniku

ostueesõigust fikseeriva kande (p 8.1). Juhul kui üks lepingupool hoidub kõrvale kande tegemisest,

on teisel poolel õigus nõuda kande tegemist kohtu korras (p 8.2).

2(11)

2-15-18404

27. oktoobril 1993 vastu võetud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6

kolmanda lause kohaselt oli ehitise kui vallasasja suhtes riigil õigus sõlmida nii võlaõiguslikke

kokkuleppeid kui ka teha asjaõiguslikke käsutusi, sh ostueesõiguse kokkulepet, lihtkirjalikus

vormis. Ostueesõiguse seadmise võlaõigusliku kokkuleppe kohustuslik notariaalne vorm kehtestati

alles 2003. aastal. Kostja 26. veebruari 2015. a avalduse alusel on ehitisealune maa

kinnistusraamatusse kantud, kuid kinnistusraamatus puudub hageja ostueesõiguse kanne ja kostja

keeldub selle seadmisest. Seega on hagejal lepingu p 8.2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt õigus nõuda lepingu täitmist ning kostja tahteavalduse kohtuotsusega

asendamist. Alternatiivselt on hagejal samasisuline nõue hea usu põhimõttest tulenevalt. Kohus saab

tunnistada tehingu kehtivaks võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise

eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11, 1994. aasta TsÜS-i redaktsiooni § 174 lg-te 1 ja 2 ning

tsiviilkoodeksi (TsK) § 50 lg 3 alustel.

Hageja on 26. mail 2016 esitanud avalduse ostueesõiguse teostamiseks, kuna kostja sõlmis

11. aprillil 2016 kinnistute müügilepingu Viatica Grupp OÜ-ga (iseseisva nõudeta kolmas isik

kostja poolel).

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Asjakohatu on hageja tuginemine AÕSRS § 13 lg-le 6. Rendilepingu ja selles sisalduva

ostueesõiguse kokkuleppe näol ei ole tegemist ehitise tasuta üleandmisega ega tehinguga, mis oleks

sõlmitud omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. See, et riigile anti

maareformi tegemise lihtsustamiseks õigus sõlmida erastamisel müügi- ja asjaõiguslepingut

lihtkirjalikus vormis, ei tähenda seda, et riigil oleks olnud õigus sõlmida lihtkirjalikke lepinguid ka

muudel juhtudel.

Ebaõige on hageja seisukoht, et ostueesõiguse seadmise võlaõigusliku kokkuleppe kohustuslik

notariaalne vorm kehtestati alles 2003. aastal. Notariaalse vormi nõue kehtis juba rendilepingu

sõlmimise ajal ning on kajastatud ka 1996. aastal kehtinud asjaõigusseaduse redaktsioonis.

13. aprillil 2016 esitas kostja taotluse kaasata Viatica Grupp OÜ menetlusse kolmanda isikuna.

Hagejal ostueesõiguse olemasolu või selle puudumine vaidlusaluste kinnistute suhtes puudutab

oluliselt kolmanda isiku huve ja õigusi, sest kinnistute omandaja jaoks võib ostueesõiguse

olemasolu ning selle teostamine kaasa tuua kõnealuste kinnistute omandi kaotuse. Kostja leidis, et

kolmandal isikul on õiguslik huvi selleks, et vaidlus lahendataks kostja kasuks.

3. Tartu Maakohus rahuldas 7. juuni 2016. a määrusega kostja taotluse kaasata kolmanda isikuna

Viatica Grupp OÜ menetlusse ning kaasas kolmanda isiku menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda

isikuna kostja poolel.

4. Kolmas isik nõustus kostja seisukohtadega.

5. Kostja esitas 27. septembril 2016 taotluse jätta hagiavaldus läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel. Lepingust tulenevad kohustused on alates 11. aprillist 2016

võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 alusel üle läinud Viatica Grupp OÜ-le (iseseisva nõudeta

kolmas isik kostja poolel). Hagiga ei ole soovitud eesmärki (kohustada kostjat andma nõusolek

asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantakse sisse hageja kasuks ostueesõigus) enam

õiguslikult võimalik saavutada, sest kostja tahteavaldusest ei sõltu enam ühe või teise asjaõiguse

kinnistusraamatusse kandmine.

3(11)

2-15-18404

6. 17. juunil 2016 esitas hageja kostja, kolmanda isiku ja RMP Lõuna Finants OÜ (hüpoteegipidaja)

vastu hagi, milles taotleb kostjatelt nõusolekut enda kandmiseks kinnisasjade omanikuna

kinnistusraamatusse (tsiviilasi nr 2-16-9491). Kohtuinfosüsteemi andmetel on menetlus selles

tsiviilasjas 14. septembri 2016. a määrusega peatatud kuni käesolevas asjas menetluse lõppemiseni.

7. Tartu Maakohus jättis 14. novembri 2016. a otsusega hagi läbi vaatamata jätmise taotluse

rahuldamata ning tegi otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja

kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja kostja menetluskulud 2161 eurot 25 senti ja viivise

ning kolmanda isiku kasuks kolmanda isiku menetluskulud 1120 eurot ja viivise.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt pidi ka asjaõigusseaduse varasemate redaktsioonide kohaselt

kinnisasjale ostueesõiguse seadmise leping olema notariaalses vormis. Seega pidi ostueesõiguse

kokkuleppe sõlmimise ajal kinnisasjale seatava ostueesõiguse kokkulepe olema sõlmitud

notariaalselt tõestatud vormis. TsK § 50 lg 2 kohaselt on seaduses nõutud vorminõuet mittejärgiv

tehing tühine.

Rendilepingust nähtub, et pooled soovisid seada ostueesõiguse kinnisasjale. Kokkulepe sõlmiti

edasilükkava tingimusega ning ostueesõigust sooviti teostada alles pärast Ülikooli 8 ja 8a

maatükkide kinnistamist. Lepingu p 8.1 kohaselt on rentnikul ostueesõigus vastavalt

asjaõigusseaduse 7. osa sätetele. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud asjaõigusseaduse 7. osa ja

samuti ka käesoleva kohtuotsuse tegemise ajal kehtiva asjaõigusseaduse 7. osa käsitlevad

kinnisasjale seatavat asjaõiguslikku ostueesõigust (AÕS § 256 lg 1). Samuti kohustuvad pooled

rendilepingu p 8.2 kohaselt tegema kinnistusraamatusse ostueesõigust fikseeriva kande.

Kinnistusraamatusse tehakse kandeid üksnes kinnisasjade kohta. Seega sõlmiti ostueesõiguse

seadmise kokkulepe edasilükkava tingimusega ja ostueesõigus pidi saabuma alles pärast

rendilepingu esemeks olnud ehitise aluste maatükkide kinnistamist. Seda kinnitab ka AÕS-i lepingu

sõlmimise ajal kehtinud redaktsiooni § 257 lg 2, mille kohaselt tehingu alusel tekib ostueesõigus

kinnistusraamatusse kandmisega.

Kostja ja tema õiguseellase tegevus lepingu sõlmimisel ja ostueesõiguse kinnistusraamatusse

kandmata jätmisel oli mõnevõrra vastuoluline. Samas ei saa vorminõude rikkumist ületada hea usu

põhimõttega.

Ostueesõigust ei olnud võimalik tehinguga seada ehitisele kui vallasasjale. Samas ei olnud selline

kokkulepe otsesõnu keelatud. Ekslik on hageja väide, et notariaalne vorm ei olnud AÕSRS § 13 lg 6

kolmanda lause alusel nõutav. Ehkki rendilepingu üheks pooleks oli riik (Maarjamõisa haigla

kaudu), kelle õigusjärglane on kostja, ei olnud tegemist tasuta üleandmisega. Tegu ei ole ka

omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tehingu tegemisega või ehitise

müümisega täituri enampakkumisel. Asjakohased ei ole hageja viited maareformi seaduse § 23 lg 5

neljandale lausele, mille kohaselt võis maa erastamisel sõlmida müügilepingu, asjaõiguslepingu ja

hüpoteegi seadmise lepingu kirjalikus vormis. Praegusel juhul ei ole tegemist erastamisega.

Erastamise korral on seadusandja tahe olnud lubada erandina lihtkirjalikku vormi äärmiselt piiratud

juhtudel.

8. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada

osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja palus teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.

9. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

4(11)

2-15-18404

10. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see

rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

11. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 13. juuni 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt, liitis

selle tsiviilasja (nr 2-15-18404) ja maakohtu menetluses oleva tsiviilasja nr 2-16-9491 ühte

menetlusse, jättes tsiviilasja nr-ks 2-15-18404, tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule

läbivaatamiseks teise tsiviilasjaga samas menetluses. Hagi tagamise korras seatud eelmärked

ostueesõiguse seadmise kohta jättis ringkonnakohus jõusse.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb ostueesõiguse kokkuleppe vorminõuete

hindamisele kohaldada kokkuleppe sõlmimise aja seadust. Pooled on rendilepingu p-s 8.1 kokku

leppinud, et rentnikul on ostueesõigus kooskõlas AÕS 7. osa sätetega. AÕS (1993) § 256 lg-s 1

antud ostueesõiguse mõiste definitsiooni kohaselt võis kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle

kasuks on ostueesõigus seatud, on õigus kinnisasja võõrandamisel asuda omandaja asemele. Pooled

leppisid rendilepingu sõlmimisel asjaõigusliku ostueesõiguse seadmises kokku tulevikuks, st ajaks,

mil renditud ehitiste alune maa kinnistatakse. Kuni ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni

oli tegemist võlaõigusliku kokkuleppega. Kokkuleppe kehtivuse tuvastamisel on oluline tuvastada

poolte ühine tahe.

AÕS (1993) § 257 lg 3 kohaselt kohaldatakse tehingu alusel ostueesõiguse omandamisel

kinnisomandi kohta käivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS (1993) § 119 lg 1

sätestas, et kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud, mistõttu igasugune

kinnisasja ostueesõiguse omandamisele suunatud kokkulepe pidi üldjuhul olema notariaalselt

tõestatud, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti.

Rendilepingu p 1.4 järgi juhindusid lepinguosalised selle lepingu sõlmimisel Eesti Vabariigi

rendiseadusest, Vabariigi Valituse 21. jaanuari 1991. a määrusest nr 17 (rendisuhete kohta) ja

19. oktoobri 1992. a määrusest nr 301. Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 (mis reguleeris riigivara

rendile andmise korda) preambulis on märgitud, et määrus on võetud vastu eesmärgil erastada

lühikese aja jooksul riigi vara. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) (algtekst) § 2

lg 1 kohaselt oli omandireformi eesmärk omandussuhete ümberkorraldamine omandi puutumatuse

ja vaba ettevõtluse tagamiseks, omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine ning eelduste

loomine turumajandusele üleminekuks. Omandireformi sisuks oli ka riigivara erastamine

(ORAS § 3 lg 2 p 2). Erastamise peamiseks viisiks oli vara müük õigusvastaselt võõrandatud vara

kompenseerimisel välja antud väärtpaberite ja rahvakapitali obligatsioonide eest, kuid erastatavat

vara võis müüa igal viisil, mis ei ole vastuolus Eesti Vabariigi seadustega. Vabariigi Valitsuse

määruse nr 301 p-s 26 on viitega Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. juuni 1991 otsuse

„Omandireformi aluste seaduse rakendamise kohta“ p 11 alapunktile 1 lubatud sätestada riigivara

rendilepingutesse tingimusi rendile antud üksikute tervikvara mõistega mitteseotud riigi põhivarade

väljaostmiseks rentniku poolt. Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 p 28 reguleerib müüja kohustusi

rendilepingus fikseeritud tingimustel ja korras riigi varaga tehtud tehingutest laekunud summadest

väljamaksete tegemisel.

Viidatud õigusnorme süstemaatiliselt tõlgendades leidis ringkonnakohus, et erastamise viisiks oli ka

riigi vara rendile andmine koos rentnikule väljaostu õiguse andmisega. Selline erastamise viis on

täielikus kooskõlas omandireformi eesmärgiga korraldada ümber omandussuhteid ning luua eeldusi

turumajandusele üleminekuks. Väljaostuõigusega rendilepingu sõlmimisel leppisid pooled

5(11)

2-15-18404

lõppkokkuvõttes kokku rentniku võimaluses vara omandada. Seega on vaidlusalune tehing tehtud

omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide (eelkõige Vabariigi Valitsuse

määruse nr 301) alusel ning sellest tulenevalt ei olnud ka ostueesõiguse kokkuleppe sõlmimiseks

notariaalne tõestus nõutav.

Olukorras, kus lepingu sõlmimisel oli üheks pooleks riik, leping sõlmiti avaliku enampakkumise

kaudu Eesti Erastamisagentuuri korraldusel, millega oli sätestatud ka lepingu sõlmimise vorm, ei ole

vorminõude rikkumisele tuginemine tehingu tühisuse alusena heas usus käitumine VÕS § 6 lg 2

järgi.

Vaidlusalune ostueesõiguse kokkulepe on kehtiv ja seda tuleb täita poolte kokkulepitu (kanda

ostueesõigus kinnistusraamatusse esimesel võimalusel, st renditud hoonete aluse maa kinnistamisel)

kohaselt, et ostueesõigus omandaks ka asjaõigusliku toime. Pooled leppisid kokku ostueesõiguse

seadmises kinnisasjale pärast renditud hoonete aluse maa kinnistamist. Tegemist ei ole tingimusliku

asjaõiguslepinguga AÕS § 120 lg 2 tähenduses, nagu väidab kostja. Hagi esitamise ajal oli hagejal

õigus taotleda kostjalt tahteavalduse tegemist asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel oleks

kantud kinnistusraamatusse hageja kasuks sisse ostueesõigus. Kui kinnistute edasimüüki ei oleks

toimunud, tulnuks käesolev hagi rahuldada.

Hageja ja maakohus ei ole pööranud piisavalt tähelepanu asjaolule, et menetluse käigus on võrreldes

hagi esitamise ajaga menetluslik olukord muutunud. Hagi esitamise eesmärgiks oli saada kohtu

tunnustus kostjaga sõlmitud ostueesõiguse kokkuleppe kehtivusele. Olukorras, kus hageja on

faktiliselt juba 26. mai 2017. a avaldusega teostanud ostueesõigust ja taotleb kohtult tsiviilasjas

nr 2-16-9491 enda kandmist omanikuna kinnistusraamatusse, ei ole võimalik rahuldada hageja

nõuet kostja tahteavalduse asendamiseks kinnistusraamatusse ostueesõiguse kandmisel. Hagejal

puudub pärast ostueesõiguse faktilist teostamist õiguslik huvi ostueesõiguse kandmiseks

kinnistusraamatusse, kuna ostueesõiguse teostamise järel tuleks vastav kanne nagunii kustutada.

Kuna hageja ei ole esitanud iseseisva nõudena tuvastushagi ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse

tuvastamiseks, ei saa ringkonnakohus ka selles osas hagi rahuldada. Algses menetluslikus olukorras

ei pidanudki hageja iseseisvat tuvastusnõuet esitama. Ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse

tuvastamine on asjaoluna vajalik hagi rahuldamise eeldusena, kui hageja soovib kohustada kostjat

vastavat tahteavaldust kinnistusraamatusse kande tegemiseks andma või soovib nõuda kinnistu

omanikult kinnistu endale võõrandamist nende vahel ostueesõiguse teostamise tulemusena tekkinud

müügilepingu alusel.

Menetluslik olukord muutus kostja tegevuse tõttu, kes võõrandas vaidlusalused kinnistud

kolmandale isikule. Just nimetatud tehingu tulemusena esitas hageja ostueesõiguse teostamise

avalduse, tuginedes seejuures hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantud eelmärkele.

Menetlusliku olukorra muutumise tegi võimalikuks maakohtu otsus jätta rahuldamata koos hagiga

esitatud hageja taotlus seada hagi tagamiseks vaidlusalustele kinnistutele käsutamise keelumärge.

Nimetatud asjaoludel ei oleks hagi tervikuna läbi vaatamata jätmine kooskõlas TsMS § 423 lg 2 p 2

eesmärgiga, kuna hageja kaotaks võimaluse oma õiguste kaitseks. Hagi tervikuna läbi vaatamata

jätmine tooks mh kaasa olukorra, kus hageja kaotaks hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse

kantud eelmärke kehtiva ostueesõiguse kohta. Maakohtul tulnuks hagejale selgitada menetlusliku

olukorra muutuse mõju hageja nõude rahuldamise perspektiivikusele.

Käesolev tsiviilasi ja tsiviilasi nr 2-16-9491, milles menetlus on peatatud kuni käesoleva tsiviilasja

lahendamiseni, tuleb liita TsMS § 374 alusel. Hagi esitamise tsiviilasjas nr 2-16-9491 tingis

menetlusliku olukorra muutus käesoleva asja menetlemise ajal. Mõlemas tsiviilasjas esitatud

6(11)

2-15-18404

nõudeid tuleb käsitleda koos, samuti võimaldab asjade ühine menetlemine vaidluse kiiremini

lahendada. Ringkonnakohus leidis, et TsMS § 374 ei välista liitmise otsustamist ringkonnakohtus

olukorras, kus ringkonnakohus tagastab asja maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse

staadiumist. Asja uuel arutamisel peab maakohus andma hagejale võimaluse täpsustada oma

nõudeid olemasolevas õiguslikus olukorras.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jätta jõusse maakohtu

otsus. Menetluskulud palub kostja välja mõista hagejalt.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on vale ringkonnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse

kokkulepe on sõlmitud ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. Seetõttu on kohus ekslikult

leidnud, et rendilepingus sisalduva ostueesõiguse kokkuleppe puhul on tegemist vara erastamisega.

Rendilepingu p 8.1 järgi on rentnikul rendilepingu kehtivuse ajal ostueesõigus renditud vara ehk

Ülikooli 8 endisel kinnistul nr 19A asuvate hoonete (vallasasjad) väljaostmiseks vastavalt

AÕS 7. osa sätetele. Rendileping pole sõlmitud ORAS-e ega sellest tulenevate õigusaktide alusel.

Vara on antud rendile rendiseaduse ja määruse nr 17 alusel.

Kuna tegemist polnud AÕSRS § 13 lg-s 6 sätestatud erandiga, pidi ostueesõiguse kokkulepe olema

notariaalselt tõestatud. Kuna seda ei tehtud, on ostueesõiguse kokkulepe vorminõuete rikkumise

tõttu tühine. Igal juhul on ostueesõigus lõppenud kinnistamisega (AÕS § 107 lg-d 3 ja 5). Eelmärkel

ostueesõiguse kohta (eriti kui see on kantud hagi tagamise korras) ei ole samasugust tähendust nagu

eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks.

Ringkonnakohus ei saa liita tsiviilasju, millest vähemalt üks ei ole sama kohtu menetluses.

Ringkonnakohus ei saa saata asja maakohtule olukorras, kus ta saab asja ise lahendada.

13. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse

tühistada ning teha uus otsus, millega jätta jõusse maakohtu otsus.

Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕSRS § 13 lg 6 kolmandat lauset, leides, et tehing on tehtud

ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide alusel ning et sellest tulenevalt ei olnud ostueesõiguse

kokkuleppe sõlmimiseks nõutav notariaalne tõestamine. Vormivea tõttu tühist kokkulepet pole

võimalik hea usu põhimõtte alusel kehtivaks lugeda.

Asjade liitmise ja tagasisaatmisega rikkus ringkonnakohus menetlusõiguse norme. Asi tulnuks jätta

läbi vaatamata.

14. Hageja esitas vastukassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega

ringkonnakohus ei rahuldanud hageja tuvastusnõuet, ning teha selles osas uus otsus, millega

tuvastusnõue rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda

isiku kostja poolel kanda.

Hageja on esitanud hagiavalduses mh tuvastusnõude, paludes tuvastada, et kostjal on kohustus

sõlmida asjaõigusleping ostueesõiguse sissekandmiseks. Selle tuvastusnõude puhul on tegemist

nõudega tuvastada ostueesõiguse kokkuleppe kehtivus. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et

tuvastusnõuet pole esitatud.

7(11)

2-15-18404

15. Hageja vaidleb kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kassatsioonkaebustele

vastu, paludes jätta need rahuldamata ning menetluskulud kostja ja iseseisva nõudeta kolmanda

isiku kostja poolel kanda.

Kostja nõustub iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kassatsioonkaebusega, kuid vaidleb

vastu hageja vastukassatsioonkaebusele.

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel nõustub kostja kassatsioonkaebuse väidetega, kuid

vaidleb vastu hageja vastukassatsioonkaebusele, paludes jätta see rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegium jätab TsMS § 691 p 5 alusel jõusse

maakohtu otsuse, st jätab hagi rahuldamata. Kostja kassatsioonkaebus ja iseseisva nõudeta

kolmanda isiku kostja poolel kassatsioonkaebus rahuldatakse, hageja vastukassatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

17. Menetlusosalised vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas hageja ja kostja õiguseellase vahel

28. aprillil 1994. a sõlmitud leping ja selles sisalduv ostueesõiguse kokkulepe on kehtiv (kas

ostueesõiguse kokkulepe pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis), kas kohus saab liita

tsiviilasju, millest üks ei ole sama kohtu menetluses, kas hageja on esitanud kohtule tuvastusnõude –

tuvastada ostueesõiguse kokkuleppe kehtivus.

18. Kolleegium nõustub maakohtuga, et ka 1994. a pidi olema kinnisasja ostueesõiguse

omandamisele suunatud leping sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

Hageja ja kostja õiguseellase vahel 28. aprillil 1994 sõlmitud rendilepingu p 8.1 järgi on rentnikul

rendilepingu kehtivuse ajal ostueesõigus renditud vara väljaostmiseks vastavalt asjaõigusseaduse

7. osa sätetele. Lepingu p 8.2 kohaselt kohustuvad lepingupooled koheselt, kui see osutub

võimalikuks, tegema kinnistusraamatusse rentniku ostueesõigust fikseeriva kande. Juhul kui

lepingupool hoidub kõrvale kande tegemisest, on teisel poolel õigus nõuda kande tegemist kohtu

korras. Muu hulgas on lepingu p-s 1.4 sätestatud: „Käesoleva lepingu sõlmimisel juhinduvad

lepinguosalised Eesti Vabariigi rendiseadusest, Vabariigi Valitsuse määrustest 21.01.1991 nr 17

ja 19.10.1992 nr 301.“ Kohtud leidsid, et pooled leppisid rendilepingu sõlmimisel kokku

asjaõigusliku ostueesõiguse seadmises tulevikuks, st ajaks, mil renditud ehitise alune maa

kinnistatakse.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse kokkuleppe vorminõude hindamisele tuleb

kohaldada kokkuleppe sõlmimise aja seadust. 1993. a kehtinud AÕS § 256 lg 1 järgi võib kinnisasja

koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks ostueesõigus on seatud, on õigus kinnisasja võõrandamisel

asuda omandaja asemele. 1993. a kehtinud AÕS § 257 lg 3 redaktsiooni kohaselt kohaldatakse

tehingu alusel ostueesõiguse omandamisel kinnisomandi kohta käivaid sätteid, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. AÕS § 119 lg 1 sätestas, et kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalselt

tõestatud. Seega pidi ka kinnisasja ostueesõiguse omandamisele suunatud kokkulepe olema

notariaalselt tõestatud.

19. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et praegusel juhul oli tegemist erastamise viisiga,

tehing tehti ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide (eelkõige Vabariigi Valitsuse määruse nr 301)

8(11)

2-15-18404

alusel ning et sellest tulenevalt ei olnud ka ostueesõiguse kokkuleppe sõlmimiseks notariaalne

tõestamine nõutav.

AÕSRS § 13 lg 6 kolmanda lause järgi ei ole ehitise tasuta üleandmisel, kui üleandmisel on üheks

pooleks riik või kohalik omavalitsusüksus, omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate

õigusaktide alusel tehingu tegemisel ning ehitise müümisel täituri poolt enampakkumisel notariaalne

tõestus nõutav, välja arvatud eluruumide, elamu mõttelise osa ja elamutes asuvate mitteeluruumide

erastamisel. Asjaolu, et rendilepingus on tehtud viide sellele, et „käesoleva lepingu sõlmimisel

juhinduvad lepinguosalised Eesti Vabariigi rendiseadusest, Vabariigi Valitsuse määrustest

21.01.1991 nr 17 ja 19.10.1992 nr 301,“ ei anna alust lugeda tehingut tehtuks omandireformi aluste

seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. Muu hulgas on rendilepingu p-s 8.1 viidatud sellele,

et rentnikul on rendilepingu kehtivuse ajal ostueesõigus renditud vara väljaostmiseks vastavalt

asjaõigusseaduse 7. osa sätetele. Kuigi Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 „Riigi vara kasutada

andmise korra ja tingimuste kohta“ p-s 26 on viitega Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. juuni 1991. a

otsuse „Omandireformi aluste seaduse rakendamise kohta“ p 11 alapunktile 1 lubatud sätestada

riigivara rendilepingutesse tingimusi rendile antud üksikute tervikvara mõistega mitteseotud riigi

põhivarade väljaostmiseks rentniku poolt, ning Vabariigi Valitsuse määruse nr 301 p 28 reguleerib

müüja kohustusi rendilepingus fikseeritud tingimustel ja korras riigi varaga tehtud tehingutest

laekunud summadest väljamaksete tegemisel, ei anna see alust lugeda tehtud tehingut praegusel

juhul üheks erastamise viisiks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et erastamise puhul oli tegemist

tüüptoimingutega ning seadusandja tahe oli lubada lihtkirjalikus vormis tehinguid üksnes äärmiselt

piiratud juhtudel. Sätete laiendav tõlgendamine ringkonnakohtu poolt ei ole põhjendatud.

Seega nõustub kolleegium maakohtuga, et praegustel asjaoludel pidi ostueesõiguse kokkulepe olema

sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

Lisaks leiab kolleegium, et vorminõude rikkumist ei saa ületada VÕS § 6 lg-s 2 sätestatud hea usu

põhimõttele tuginedes. Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude

järgimata jätmise tagajärgi (vt Riigikohtu 16. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-05, p 23).

Kuna ostueesõiguse seadmise kokkulepe on sõlmitud lihtkirjalikus vormis ning vorminõude

rikkumist ei saa ületada hea usu põhimõtte rikkumisele tuginedes, on leping selles osas tühine

vorminõude rikkumise tõttu. Seega jättis maakohus põhjendatult rahuldamata hagi kohustuse

tuvastamiseks ja kohustamiseks anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel

kantaks kinnistusraamatusse Ülikooli 8 ja Ülikooli 8a kinnistute kohta hageja kasuks sisse

ostueesõigus.

20. Kuigi praegusel juhul jääb jõusse maakohtu otsus – seega jääb hagi rahuldamata – , peab

kolleegium vajalikuks käsitleda ringkonnakohtus tsiviilasjade nr 2-15-18404 ja 2-16-9491 liitmist.

Ringkonnakohus tugines asjade liitmisel TsMS §-le 374. TsMS § 374 järgi, kui kohtu menetluses on

ühel ajal mitu üheliigilist hagi, milles on samad pooled või mille on esitanud üks hageja erinevate

kostjate vastu või mille on esitanud mitu hagejat sama kostja vastu, võib kohus liita hagid ühte

menetlusse, kui nõuded on õiguslikult omavahel seotud või need nõuded oleks võinud esitada ühes

hagimenetluses ja nende ühine menetlemine võimaldab nende kiiremat lahendamist või lihtsustab

nende menetlemist. Praegusel juhul ei olnud teine tsiviilasi (tsiviilasi nr 2-16-9491) ringkonnakohtu

menetluses.

Kolleegium leiab, et selleks, et liita hagisid ringkonnakohtu menetluses, peaks mõlemad tsiviilasjad

olema edasi kaevatud ringkonnakohtule (vt Riigikohtu 5. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-142-12, p 17). Hagide liitmiseks peavad tsiviilasjad olema samal ajal sama kohtu

9(11)

2-15-18404

menetluses. Kuna praegusel juhul ei olnud tsiviilasi nr 2-16-9491 ringkonnakohtu menetluses, ei

saanud ringkonnakohus ka tsiviilasju liita, isegi kui ta tühistas sama lahendiga maakohtu otsuse ja

saatis asja uuesti maakohtule arutamiseks. Muu hulgas kordab kolleegium ka varasemas praktikas

avaldatud seisukohta, et kõrgema astme kohus ei saa madalama astme kohtule anda ka

kohustuslikke juhiseid hagide liitmiseks (vt nt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-12-11, p 42). Samas võib kõrgema astme kohus juhtida alama astme kohtu tähelepanu

asjaoludele, mis võimaldavad asjade liitmist.

Kolleegium märgib veel, et praegusel juhul ei olnud maakohtus tsiviilasjas nr 2-16-9491 menetluse

peatamine vajalik, kuna maakohus sai teises asjas ise tuvastada asjaolusid, mis võimaldasid

lahendada omandi üleandmise ja kinnistusraamatu kande parandamise nõude. Seega ei sõltunud

otsus tsiviilasjas nr 2-16-9491 TsMS § 356 lg 1 mõttes praeguse asja lahendusest.

21. Kuigi hagi jääb rahuldamata, märgib kolleegium vastuseks hageja kassatsioonkaebuse väitele,

mille kohaselt pidi ringkonnakohus lahendama ka tuvastusnõude ostueesõiguse kokkuleppe

kehtivuse kohta, et hageja ei ole eraldi tuvastusnõuet ostueesõiguse kokkuleppe kehtivuse

tuvastamiseks esitanud. Hageja on hagiavalduses palunud tuvastada kostja kohustus ja kohustada

kostjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mille alusel kantaks Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr 795050 kolmandasse jakku hageja kasuks sisse ostueesõigus.

Asjaoluna tuli seejuures tuvastada tõesti ka ostueesõiguse kokkuleppe kehtivus, kuid eraldi selle

tuvastamist otsuse resolutsioonis pole hageja taotlenud.

22. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta TsMS § 162 lg 1

ja § 167 lg 1, § 171 lg 1, § 173 lg 3 esimese lause järgi hageja kanda. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab

kolleegium kindlaks menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud.

Kolleegiumi arvates on maakohtus hagejalt välja mõistetud kostja menetluskulud 2161 eurot

25 senti (käibemaksuta) (ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras) ning iseseisva

nõudeta kolmanda isiku kostja poolel menetluskulud 1120 eurot (käibemaksuta) (ja viivis

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras) põhjendatud ja vajalikud.

Ringkonnakohtule esitatud avalduse kohaselt oli kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses

4108 eurot 75 senti (käibemaksuta). Samuti palub kostja, et kohus märgiks lahendis, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kostjat esindanud lepinguliste esindajate tunnihind oli 95 eurot (käibemaksuta), mida võib pidada

mõistlikuks. Õigusabi osutati avalduse kohaselt 43,25 tunni ulatuses. Arvestades, et kostjat on

esindanud ka maakohtus samad esindajad ning kostja tugineb suures osas varasemas menetluses

esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium ringkonnakohtus kantud esindajakulud põhjendatuks

11 tunni ulatuses, seega tunnitasu 95 eurot (käibemaksuta) arvestades 1045 eurot.

Ringkonnakohtule esitatud avalduse kohaselt on iseseisva nõudeta kolmanda isiku

menetluskuludeks apellatsioonimenetluses 1200 eurot (käibemaksuta). Samuti palub kolmas isik, et

kohus märgiks lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kolmandale isikule on õigusteenust osutatud

10 tunni ulatuses tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuta). Arvestades, et kolmandat isikut on

esindanud maakohtu menetlusest alates sama esindaja ning kolmas isik tugineb

apellatsioonimenetluses suures osas varasemas menetluses esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium

ringkonnakohtus kantud esindajakulud põhjendatuks 5 tunni ulatuses, seega tunnitasu 120 eurot

(käibemaksuta) arvestades 600 eurot.

10(11)

2-15-18404

Riigikohtule esitatud avalduses palub kostja kindlaks määrata kassatsioonimenetluses kantud

õigusabikulud ja mõista hagejalt välja 4512 eurot 50 senti (käibemaksuta). Taotluse kohaselt kulus

kostja õigustoimingutele kokku 47,5 tundi (tunnihinnaks 95 eurot (käibemaksuta)). Kolleegium

rahuldab kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse osaliselt. Arvestades, et kostjat on

esindanud maakohtu menetlusest alates samad esindajad ning kostja tugineb kassatsioonimenetluses

suures osas varasemas menetluses esitatud seisukohtadele, loeb kolleegium kassatsioonimenetluses

kantud esindajakulud põhjendatuks 11 tunni ulatuses, seega tunnitasu 95 eurot (käibemaksuta)

arvestades 1045 eurot (käibemaksuta).

Riigikohtule esitatud avalduses palub iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel kindaks määrata

kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulud 1380 eurot (käibemaksuta). Samuti palub kolmas isik,

et kohus märgiks lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Taotluse kohaselt on kolmandale isikule osutatud

õigusteenust 11,5 tunni ulatuses tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuta). Arvestades, et iseseisva

nõudeta kolmandat isikut kostja poolel on esindanud maakohtu menetlusest alates sama esindaja

ning kolmas isik tugineb kassatsioonimenetluses suures osas varasemas menetluses esitatud

seisukohtadele, loeb kolleegium kassatsioonimenetluses kantud esindajakulud põhjendatuks 4 tunni

ulatuses, seega tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) arvestades 480 eurot (käibemaksuta).

Kokku tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskulude hüvitamiseks välja mõista 4251 eurot 25 senti

(käibemaksuta) (s.o 2161 eurot 25 senti + 1045 eurot + 1045 eurot). Kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4

märgib kolleegium, et hageja peab kostjale hüvitatavatelt menetluskuludelt maksma alates

Riigikohtu lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

määras.

Kokku tuleb hagejalt iseseisva nõudeta kolmanda isiku kostja poolel kasuks menetluskulude

hüvitamiseks välja mõista 2200 eurot (käibemaksuta) (s.o 1120 eurot + 600 eurot + 480 eurot).

Kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4 märgib kolleegium, et hageja peab kolmandale isikule hüvitatavatelt

menetluskuludelt maksma alates Riigikohtu lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113

lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

23. TsMS § 689 lg 21 alusel esitab kolleegium ka otsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

24. Kostja ja kolmanda isiku kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel kassatsioonkaebustelt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 esimese lause alusel

tuleb kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Lillo &

Lõhmus. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel tasus kautsjonit 350 eurot, millest 300 eurot on

Riigikohus 25. septembri 2017. a määruse alusel kui enammakstud kautsjoni tagastanud (II kd,

tl 137). Kolmanda isiku kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle tagastada ka ülejäänud

50 eurot, mille kolmas isik tasus.

Hageja vastukassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvata

TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

Tambet Tampuu

Peeter Jerofejev

Jaak Luik

11(11)