2-16-10556/58 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tartu, 24. november 2017. a

Tsiviilasja number

2-16-10556

Tsiviilasi

Mariann Rikka hagi Nikolai Pritsi vastu 8500 euro ulatuses

korteri ostuhinna alandamiseks või alternatiivselt kohtu

poolt määratud suuruses kahju hüvitamiseks ja viivise

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

4250 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 16. jaanuari 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mariann Rikka apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) Mariann Rikka (isikukood: XXX), esindaja

Ants Kuningas

Vastustaja (kostja) Nikolai Prits (isikukood: XXX), esindaja

Laureana Telk

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Mariann Rikka apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 16. jaanuari 2017. a otsus

menetluskulude jaotuse osas.

3. Jätta maakohtu otsus ostuhinna alandamise osas

muutmata.

4. Teha tühistatud ulatuses uus otsus, millega jätta

Mariann Rikka menetluskulud maakohtus 50% ulatuses

Nikolai Pritsi kanda ja Nikolai Pritsi menetluskulud 50%

ulatuses Mariann Rikka kanda.

4.1. Rahuldada Mariann Rikka avaldus menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks

maakohtus.

Mõista

Nikolai Pritsilt Mariann Rikka kasuks välja menetluskulu

1569 (üks tuhat viissada kuuskümmend üheksa) eurot 68

senti (koos käibemaksuga), s.o 1263 eurot õigusabikulu ja

275 eurot riigilõiv, 31 eurot 68 senti transpordikulu.

4.2. Rahuldada Nikolai Pritsi avaldus menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks

maakohtus.

Mõista

Mariann

Rikkalt

Nikolai

Pritsi

kasuks

välja

menetluskuluna õigusabikulu 558 (viissada viiskümmend

kaheksa) eurot (koos käibemaksuga).

5. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Mariann

Rikka kanda.

Rahuldada

Nikolai

Pritsi

avaldus

menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks

ringkonnakohtus

osaliselt. Mõista Mariann Rikkalt Nikolai Pritsi kasuks

välja

menetluskuluna

õigusabikulu

(kakssada

seitsekümmend seitse) eurot (koos käibemaksuga).

Tasaarvestada resolutsiooni punktides 4.1, 4.2 ja 5

sätestatud poolte vastastikused menetluskulude nõuded ja

mõista välja Nikolai Pritsilt Mariann Rikka kasuks

menetluskulu summas 734 (seitsesada kolmkümmend neli)

eurot 68 senti.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Mariann Rikka (hageja) esitas 10. juulil 2016 hagi Nikolai Pritsi (kostja) vastu 8500 euro

ulatuses ostuhinna alandamiseks või alternatiivselt kohtu poolt määratud suuruses kahju

hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks.

Hageja ja kostja sõlmisid 27. oktoobril 2015 notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu, mille

objektiks oli korteriomand (korter) aadressil XX Tartu. Korteri turuväärtuse hindamise akti

alusel lepiti kokku ostuhinnas 42 500 eurot. Lepingut ei ole hagi esitamiseni muudetud ega

lõpetatud ja hageja on kostjale tasunud müügihinna täies ulatuses.

Korteri kasutusse võtmisel ilmnesid korteril varjatud puudused, millest kostja hagejat

lepingueelsetel läbirääkimistel ega müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud. Hageja ei saanud

puudustest teada korteriga tutvumisel ega valduse vastuvõtmisel.

Hageja ostetud eluruumi levib pidevalt ebameeldiv hais ja olmeparasiidid (prussakad ja hiired).

Naabrite ja majahalduri selgituste kohaselt on elamus probleem olnud alates 2010. aastast ning

parasiitide tõrjet on tehtud enne hageja poolt korteri ostmist. Kostja pidi olema puudustest

teadlik enne müügilepingu sõlmimist.

2016. aasta esimestel kuudel on püstakus, kus korter asub, tehtud kahel korral olmeparasiitide

tõrjet. Tõrje ei ole andnud tulemust, sest korteri nr X omaniku eluviis on ebasanitaarne.

Korteriühistu sõnul on parasiitide probleemiga tegeletud vähemalt 5 aastat ning korteri nr X ja

selle omaniku seisundist teavitatud sotsiaalametit. Naabrite sõnul ladustab korteri nr X elanik

jäätmeid, millest liiguvad prussakad ja närilised õhušahtide ja torustike kaudu teistesse

korteritesse.

Kinnisvarahindaja koostas puuduste avaldumisel uue hinnangu ja hindas korteri turuväärtuseks

34 000 eurot, s.o esialgsest hinnangust 20% väiksemaks. Hageja on ilmnenud puudustest kostjat

korduvalt teavitanud ja püüdnud jõuda kohtuvälisele kokkuleppele. Hageja esitas kostjale

notariaalselt tõestatud hinna alandamise avalduse. Kostja arvates ei ole elamus olmeparasiite

ega haisu. Korteri alandatud hind on 34 000 eurot, hageja nõuab kostjalt 8500 euro tagastamist.

Alternatiivnõudena nõuab hageja kahju hüvitamist. Eelkõige on kostja põhjustanud hagejale

usalduskahju, sest kostja jättis lepingueelsetel läbirääkimistel ja lepingu sõlmimisel puudustest

teavitamata. Kinnisvarahindaja määras korteri väärtuse 8500 eurot kõrgemaks. Hageja peab

tegema

kulutusi

parasiitide

tõrjele

ning

tõenäoliselt

tuleb

avada

ja

sulgeda

ehituskonstruktsioone parasiitide või nende jäänuste eemaldamiseks.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja hinnangul puudub õiguslik alus hinna alandamiseks ja

alternatiivselt kahju hüvitamiseks, sest materiaalsed eeldused on täitmata.

Kostja ei vaidle, et poolte vahel on sõlmitud kehtiv müügileping. Kostja leiab, et ta on andnud

üle lepingutingimustele vastava korteri ja ei ole teadlikult varjanud puudusi. Kostja ei ole

korteris elamise aja jooksul täheldanud probleeme ebameeldiva haisuga ning sellele pole viiteid

hageja esitatud eksperthinnangus nr 0479-15-TA ega lisahinnangus nr 0060-16-TA.

Lisahinnangus on selgitatud, et kuna hindaja ei ole ülevaatusel haisu ega prussakaid tuvastanud,

on hinnang antud lähtudes tellija esitatud informatsioonist. Ei ole tõendatud ega tuvastatud, et

nimetatud puudused esineksid.

Hageja käis korterit maakleriga üle vaatamas ja oleks ebameeldiva haisu olemasolu korral

pidanud seda tundma. Ebameeldiv lõhn on subjektiivne hinnang, mille piiritlemiseks puudub

õiguslik raamistik, sh piirmäärad. Kostja, maakler ega kutseline hindaja ei ole korduvatel

visiitidel tuvastanud ebatavalist lõhna. Välistatud ei ole, et ebameeldiv lõhn tekkis hageja süül.

Korteri ülevaatusel hageja poolt enne ostu olid trepikoja teadetetahvlil ja uksel sildid, et

29. oktoobril 2015 teostatakse kahjurite tõrjet. Kahjuritõrjega tegelevatele ettevõtetele tehtud

päringu vastuse kohaselt on selline tõrje korrusmajades tavapärane ja nii vanade korterelamute

puhul tuleb teha seda terves majas olenemata sellest, kas konkreetses korteris on kahjuritega

probleeme. Isegi kui probleem oleks olnud vaidlusaluses korteris, pidi hageja sellest teadma,

sest tutvus korteriga enne ülevaatust ja jättis tähelepanuta ustel ja trepikojas olnud sildid, mida

hageja oleks pidanud märkama.

Korteri müügiga tegelenud Domus Kinnisvara maakler Sandra Vask keeldus hagejale tegemast

korteri uut hinnangut, sest korterit algselt vaatamas käies, pildistades ja hagejale enne müüki

näitamas käies ei tundnud maakler ebameeldivat lõhna. Kui hageja väidab, et teda ei teavitatud

olulistest lepingu eset puudutavatest asjaoludest, võib tegemist olla hageja ja

kinnisvaramaakleri vahelise vaidlusega.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 16. jaanuari 2017 otsusega hagi osaliselt ja alandas ostuhinda 4250

euro võrra ning mõistis välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 177 eurot 47 senti ja

viivise põhinõudelt 4250 eurot alates 17. jaanuarist 2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda.

Maakohtu hinnangul on tõendamist leidnud, et majas esinevad olmeparasiidid. Kostja kinnitas,

et prussakad esinesid majas 2014 ja tema korteris 2015, mil hageja korterit üle vaatas. Aastatel

2014–2016 on tehtud elamus korduvalt kahjurite tõrjet ja probleem on püsiv.

Maakohus asus seisukohale, et on tõendatud, et korterelamu sektsioonis ning hagejale müüdud

korteris levivad prussakad ja ebameeldiv lõhn, mis on püsiv, kuid mille intensiivsus korteris on

erinev, tugevnedes suveperioodil ning kütteperioodil. Hageja seletusega on tõendatud, et hageja

korteris närilisi ei esine (tl 139), ning maakohus ei käsitle näriliste esinemist varjatud

puudusena. Maakohus nõustus, et prussakate ning ebameeldiva lõhna esinemist saab käsitada

ühtse, üksteisega vahetult seotud puudusena, sest nii prussakad kui ebameeldiv lõhn tulevad

samast allikast, s.o prügi ladustava eluviisiga naabri eluruumidest.

Maakohus leidis, et prussakate olemasolu vaatamata korduvatele tõrjetele ning ebameeldiva ja

püsiva lõhna esinemist saab kogumis lugeda korteri puuduseks, mis takistab selle sihipärast

kasutamist ning mille tõttu ei vasta korter keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 järgi. Tegemist

on elementaarsetele elutingimustele mittevastavusega, mis mõjutab negatiivselt hageja

elukvaliteeti, tema enesetunnet ning toimetusi tema enese kodus, külaliste vastuvõttu, soovi

korral korteri väljaüürimise võimalusi, korteri turuväärtust jms.

Kuna müügilepingu sõlmimise ajal esinesid korteris prussakad ning ebameeldiv lõhn, oli

puudus olemas riisiko ülemineku ajal hagejale ja puudus ei saanud tuleneda hagejast. Kostja ei

ole esile toonud ega tõendanud ühtki hagejast tingitud asjaolu, mis võis põhjustada prussakate

ning ebameeldiva lõhna esinemist. Maakohtu hinnangul on eluliselt usutav, et hagejal ei olnud

enne müügilepingu sõlmimist korterit üle vaadates võimalik visuaalse vaatluse teel tuvastada

olmeparasiitide ning ebameeldiva lõhna esinemist.

Maakohus tuvastas, et ebameeldiv lõhn esineb püsivalt, kuid intensiivistub hooti, eelkõige

suve- ning kütteperioodil. Korteri ülevaatus toimus umbes kuu aega enne müügilepingu

sõlmimist (I kd, tl 138, tl 140), seega mitte suve- ega kütteperioodil. Korteris ei pruukinud

ülevaatuse ajal olla ebameeldivat lõhna ning isegi kui lõhn oleks olnud, ei olnud hagejal põhjust

arvata, et tegemist on korterile iseloomuliku ning püsiva lõhnaga. Ka prussakate liikumist ei

pruugi ostja asja ülevaatusel märgata, kuna prussakad liiguvad peamiselt pimedal ajal.

Kostja ei ole tõendanud, et ta teavitas hagejat prussakate esinemisest korteris. Hageja kinnitas,

et sai korteri üleandmisel teada, et lähiajal planeeritakse prussakatõrjet, kuid ta ei teadnud, et

see on juba viies prussakatõrje (I kd, tl 138 pöördel). Korteri üleandmise ajaks oli müügileping

sõlmitud (I kd, tl 138 pöördel).

Maakohtu hinnangul on nii olmeparasiitide kui ebameeldiva lõhna esinemine sellise tähtsusega,

mille vastu keskmine ostja tunneb korterit soetades huvi. Maakohus on seisukohal, et hageja ei

teadnud lepingu sõlmimise ajal olmeparasiitidest ega ebameeldivast lõhnast ega pidanudki

teadma. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.

Hageja teatas kostjale korteris olevatest puudustest telefonikõnes 2016 jaanuari keskpaigas

(I kd , tl 138 pöördel, tl 139 pöördel). Hageja esitas 8. aprillil 2016 kostjale hinna alandamise

avalduse, mille kostja sai kätte 11. aprillil 2016. Kostja ei olnud nõus rikkumist kõrvaldama ega

nimetatud summat tagasi kandma. Maakohus leidis, et hageja on kostjat õigeaegselt puudustest

teavitanud ning kostjal ei ole tekkinud õigustatud ootust, et hinda ei alandata.

Maakohus asus seisukohale, et kostja vastutab asja puuduse eest. Maakohtu hinnangul on

täidetud hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused.

Eksperthinnangu kohaselt on korteri turuväärtuseks 14. oktoobri 2015 seisuga 42 500 eurot

(I kd, tl 25-52), mis oli ka müügihinnaks. Korteri turuväärtuse hindamisel ei ole arvestatud

olmeparasiitide ning ebameeldiva lõhna esinemist. Maakohus tuvastas eksperthinnangu alusel,

et kohase täitmise väärtus on 42 500 eurot. Korteri turuväärtuse 25. veebruari 2016

lisahinnangus nr 0060-16-TA võeti arvesse hageja selgitusi, et korteris on ebameeldiv hais ja

prussakad (I kd, tl 55-57). Hindaja märkis, et korteris käies tema lõhna ei tundnud ning

prussakaid ei näinud, mistõttu lähtus tellija esitatud infost. Hindaja leidis, et puuduste

olemasolu tõttu võib eluruumi seisukorda hinnata halvaks ja negatiivsete tegurite mõju vara

turuväärtusele on 20%. Korteri turuväärtus tegureid arvestades on 34 000 (42 500 – 20% ) eurot.

Maakohus leidis, et lisahinnangus ei ole arvestatud, et ebameeldiv lõhn ei esine kogu aeg

püsivalt ühesugusena, vaid hooti intensiivistudes, ja mitte kogu korteris, vaid peamiselt köögis.

Maakohus kasutas diskretsiooniõigust ning leidis, et negatiivsete tegurite mõju vara

turuväärtusele on 10%. Maakohus alandas ostuhinda 38 250 euroni (42500-10%). Pooled ei

vaidle, et hageja on kostjale tasunud 42 500 eurot, s.o 4250 (42 500-38 250) eurot enam.

Maakohus ei analüüsinud hageja alternatiivset nõuet seoses hageja esmase nõude ostuhinna

alandamiseks osalise rahuldamise tõttu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osas, millega

maakohus jättis nõude osaliselt rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Hageja palub

teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada, jätta menetluskulud kostja kanda ja välja mõista

menetluskuludelt viivis kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

Hageja on seisukohal, et maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Hageja ei

saanud esitada ühtegi seisukohta ega vastuväidet mittetäieliku väärtuse suuruse leidmise aluste

kohta, mida maakohus on käsitlenud alles otsuses. Seega on kohtuotsus üllatuslik.

Tõendatud on, et lõhnareostus ja olmeparasiidid ei paikne mitte ainult korteri reaalosal, vaid ka

kaasomandiosal ja puudused on püsiva iseloomuga. Tähtsust ei oma, et hagejal on vahetevahel

võimalik elutoas viibida ilma suuremat lõhnareostust kogemata.

Maakohus ei seadnud kahtluse alla kinnisvara hindamisaktide õigsust. Puudusega korteri

väärtuseks hindas maakohus ilma tõenditele toetumata 38 250 eurot. Maakohtul ei olnud õigust

hinnata korteriomandi turuväärtust kõrgemaks kinnisvaraekspertiisiga kindlaks määratud

hinnast, sest kohtul ei ole pädevust anda hinnangut mitteõiguslike asjaolude kohta.

Kohtulahend ja menetluskulude jätmine poolte kanda on vastuolus hea usu põhimõttega ja

põhiseaduse (PS) §-s 15 sätestatuga. Hageja pakkus korduvalt nii enne hagiavalduse esitamist

kui ka kohtumenetluses kostjale kompromissi võimalust, millest kostja keeldus. Kostja

põhjustas pikaajalise menetluse ja tekitas hagejale olulises suuruses menetluskulusid.

Hageja on seisukohal, et hinna alandamise nõude korral, kui kostja eitab nõude olemasolu ja

kohus tuvastab puuduse, tuleb hea usu põhimõttest lähtuvalt jätta menetluskulud kostja kanda

vähemalt selles ulatuses, milles kohus hinna alandamise nõude rahuldab. Hageja ostis korteri

turuväärtusest kõrgema hinnaga, hagejal ei olnud võimalik nõuet ilma kohtu vahenduseta sisse

nõuda ja hagejal tekkisid olulised menetluskulud summas 3139 eurot 35 senti. Korterit ei ole

võimalik puudust kõrvaldamata müüa kõrgema hinnaga kui on eksperdi poolt hinnatud

turuväärtus. Hageja kasuks on välja mõistetud 4250 eurot, millest lahutades menetluses kantud

kulu 3139 eurot 35 senti, jääb järele 1110 eurot 65 senti. Seega jäi kostjale lepingu rikkumise

tagajärjel tulemi väärtuseks puudusega asja müügist ja õigusvaidlusest reaalselt rahasumma

41 384 eurot. Järelikult tasus kostjal majanduslikult ära varjata puudust. Sellise tulemuse andev

kohtulahend ei ole õiglane ning on vastuolus PS § 15 sätestatuga.

Prussakate ja hiirte probleem on elamus ja korteris päevakorral ka augustis 2017. Hageja

korteris püüti kinni augustis 2017 hiir. Hageja taotleb, et kohus võtaks seisukoha, kas

olmeparasiitide ja lõhnareostuse esinemine korteriomandis on kaasajal kvaliteedi tase, mille

esinemisel võib lugeda korteriomandi vastavaks keskmisele kvaliteedile.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Kuigi kostja ei vastanud apellatsioonkaebusele kohtu poolt määratud tähtajaks, palus kostja, et

kohus menetleks kostja vastuväiteid apellatsioonkaebusele tulenevalt TsMS § 331 lg-st 1.

Kostja leiab, et hinna alandamise materiaalõiguslik alus on ära langenud. Korteris nr X elanud

isik, kelle tegevuse tõttu tekkis kortermajas lõhnareostus ning levisid parasiidid, suri 2016

detsembris. Korteri nr X pärijad teostasid 2017 jaanuaris korteris remondi, likvideerisid

olmeprügi ning negatiivne mõju korterelamule on ära langenud. Kuivõrd ebasanitaarne olukord

on kõrvaldatud, puudub alus hinna alandamiseks. Korter vastab keskmisele kvaliteedile

vastavalt VÕS § 77 lg-le 1.

Korterelamu kaasomandis oleva osa hetkelise seisukorra kohta saab anda ütlusi Vassili

Kovaltšuk, kes elab samas trepikokojas korteris nr 95. Kui hageja ei loobu enda nõudest, esitab

kostja taotluse tunnistaja Vassili Kovaltšuki ülekuulamiseks.

Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et kohtul puudub diskretsiooniõigus mitteõiguslike

asjaolude hindamiseks ning seega ei oleks tohtinud kohus ise määrata mittekohase täitmise

väärtust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-85-13 leidnud, et kohus võib määrata nii

puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel.

Maakohus on õigesti viidanud, et lisahinnangus ei ole arvestatud sellega, et ebameeldiv lõhn ei

esine kogu aeg korteris, vaid peamiselt köögis. Lisahinnang on koostatud üksnes hageja

selgitusi arvestades. Maakohus on lisahinnangu pinnalt jõudnud järeldusele, et mittekohase

täitmise väärtus tuleb ümber hinnata.

Kostja hinnangul ei ole tõendatud, et korteris esineks puuduseid, mis annaks õiguse hinna

alandamiseks. Korteriomandi puudusena saaks käsitleda kestvalt häirivat püsivat lõhna ning

olmeparasiitide olulist esinemist, mida asjas tõendatud ei ole. Tunnistajate ütlustest ei ole

võimalik üheselt sedastada, kas ja millise intensiivsusega esineb lõhnareostust ja olemparasiite

hagejale kuuluvas korteris.

Maakohus jättis nõuetekohaselt põhjendamata, miks pidas kohus hageja vande all antud seletusi

usaldusväärsemaks kui kostja poolt vande all antud seletusi. Maakohus ei põhjendanud, miks

kostja väited on maakohtu arvates vastuolulised või mitteusutavad.

Maakohus on menetluskulude jaotamisel õigesti lähtunud TsMS § 163 lg-st 1. TsMS § 163

lõike 2 kohaldamiseks oleks olnud alust, kui hageja oleks kostjale kohtumenetluses pakkunud

kompromissi. Antud juhul seda asja materjalidest ei nähtu ning seega tuleb hageja väited

kohtulahendi vastuolu osas hea usu põhimõttega jätta tähelepanuta.

Kostja on seisukohal, et kui on tavaline, et vanemates kortermajades esineb kahjureid, on

vaidlusalune korteriomand võrdväärne teiste vanemate majades olevate korteriomanditega.

Seega ei saa pidada asjaolu, mis on tavapärane sama liiki asjadele, tavapäratuks antud vaidluse

raames ehk korteriomandi puuduseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse rikkumise tõttu

osas, millega maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus

kuulub rahuldamisele menetluskulude jaotamise osas. Muus osas jääb maakohtu otsus

muutmata. Ringkonnakohus muudab maakohtu menetluskulude jaotust ja jätab 50% hageja

menetluskuludest kostja kanda ning 50% kostja menetluskuludest hageja kanda.

Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda.

TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Tartu

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas ja alandas ostuhinda

4250 euro võrra ning mõistis välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 177 eurot 47 senti

ja viivise põhinõudelt 4250 eurot alates 17. jaanuarist 2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

7. Hageja nõuab kostjalt ostuhinna alandamist või alternatiivselt kahju hüvitamist.

Ringkonnakohtus ei ole vaidluse all maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, mille kohaselt on

hageja ja kostja vahel sõlmitud 27. oktoobril 2015 notariaalne korteriomandi müügi- ja

asjaõigusleping korteriomandi asukohaga XX Tartu (I kd, tl 12-24) võõrandamiseks

müügihinnaga 42 500 eurot. Müügileping on kehtiv ja müügihind on tasutud.

Pooled ei vaidle selle üle, et korteri turuväärtus oli 14. oktoobri 2015 eksperthinnangu kohaselt

42 500 eurot (I kd, tl 25-52). Hageja tegi kostjale 8. aprillil 2016 notariaalse hinna alandamise

avalduse (I kd, tl 58-61), mille kostja sai kätte 11. aprillil 2016 (tl 62).

VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi võib lepingupool juhul, kui ta võtab vastu kohustuse

mittekohase täitmise, alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt

kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kostja andis

hagejale korteri valduse üle 27. oktoobril 2015 (I kd, tl 127). Maakohus rahuldas hageja nõude

osaliselt leides, et täidetud on hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused (maakohtu

otsuse p 28).

Kostja

maakohtu

otsuse

peale

apellatsioonkaebust

ei

esitanud,

seega

ei

ole

apellatsioonimenetluses vaidluse all hinna alandamise eeldused (kas korteri, vaid hinna

alandamise ulatus.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hinna alandamise nõude osalisel rahuldamisel õigesti

kasutanud diskretsiooniõigust. Kostja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud.

Maakohtu hinnangul on menetluses leidnud tõendamist pikaajaliste olmeparasiitide s.o

prussakate olemasolu (otsuse p 18). Maakohus ei ole asunud seisukohale, et lõhnareostus

korteris puudus, seega ei ole hageja apellatsioonkaebuse viited tõenditele lõhnareostuse kohta

(apellatsioonkaebuse p 6) asjakohased.

Maakohus on põhjendatult jätnud näriliste esinemise korteris käsitlemata. Maakohus on otsuse

p-s 17 tuginenud hageja enda vande all antud ütlustele, et „närilisi ei ole ma oma korteris õnneks

näinud. Seda probleemi tean naabritelt.“ (I kd, tl 139). Seega on õiguslikult põhjendamatud ka

hageja apellatsioonkaebuse väited, et näriliste eksisteerimine korteriomandil on menetluses

tõendatud. Korteriomandi püstaku koosoleku protokolli otsus (I kd, tl 53) ei nimeta hageja

korterit, närilistele hageja korteris ei viita ka majahalduri tõend tõrjete kohta (I kd, tl 122).

Tunnistaja Veiko Maastik viitab koridoris nähtud hiirele ja surnud hiirtele, mida ta on näinud,

kuid sellest ei tulene, et hiired oleksid olnud hageja korteris (I kd, tl 134). Tunnistaja Jüri

Juntsoni ütlused hiiri ei puuduta, tunnistaja A. Kõivu korteris oli ükskord hiir, kelle sai kätte

tunnistaja kodus olnud kass (I kd, tl 137). Kostja väitel on „hiiri sisse tulnud talve tulekul

mingiks ajaks“ (I kd, tl 140). Ringkonnakohus leiab, et ükski nimetatud tõenditest ei viita

otseselt näriliste probleemile hageja korteris. Iseenesest on õige hageja väide, et korteriomandi

hinda mõjutab ka kaasomandi osa seisukord, kuid ühestki menetluses esitatud tõendist ei tulene,

et näriliste probleem ka trepikojas oleks olnud ilmselge, intensiivne, otseselt elukvaliteeti

mõjutav. Harva esinev üksikute elusate või surnud hiirte nägemine trepikojas ei ole üldjuhul

asjaolu, mis korteriomandi kaasomandi osa kasutamist ja hinda mõjutaks.

9. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on põhjendatult lähtunud mittekohase täitmise

väärtuse kindlaksmääramisel mitte ainult hageja esitatud lisahinnangust (I kd, tl 55 jj), vaid

arvestanud asjas kogutud tõendeid kogumis, sh hageja enda vande all antud ütlustega.

25. veebruari 2016 lisahinnangu koostamisel on hindaja lähtunud tellija esitatud infost. Domus

Kinnisvara eksperthinnangu nr 0479-15-TA koostamiseks (nimetatu oli aluseks turuhinna

määramisel) korteri ülevaatuse teinud hindaja ei täheldanud eluruumis tavapärasest erinevat

lõhna ega prussakaid. Lisahinnangu koostamise raames käisid 22. veebruaril 2016 korteris

kutseline hindaja K. Gross ja Domus Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ juhataja S. Metsa, kes ei

tundnud haisu ega näinud prussakaid. Hageja enda ütluste kohaselt „vahepeal ei ole nagu mingit

lõhna, siis vahepeal tuleb kirbe prügi lõhn üles“ (I kd, tl 139). Seega on maakohus hinnanud

õigesti kõiki tõendeid kogumis ja leidnud, et mõju vara turuväärtusele on 10%.

10. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus poolte vahel oli vaidlus puuduse olemuse üle,

menetluses on ära kuulatud tunnistajad ning esitatud dokumentaalsed tõendid ning ühestki

tõendist ei tulene otseselt puudusega eseme väärtus, on maakohus õigesti kohaldanud

VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset, mille järgi otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades

kohus juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Nimetatud

sätte järgi on kohtule antud diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste

kindlaksmääramiseks (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2013. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-85-13, p 11).

Maakohus määras mittekohase täitmise väärtuse, tuginedes asjas kogutud tõenditele ning

hageja esitatud lisahinnangule. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsioonipiire

ületanud.

Maakohus leidis otsuse p-s 32, et hageja esitatud lisahinnang (I kd, tl 55 jj) korteri väärtuse

kohta ei arvesta kõiki menetluses ilmnenud asjaolusid. Ekslik on apellatsioonkaebuse väide,

mille kohaselt puudub kohtul diskretsiooniõigus mitteõiguslike asjaolude hindamisel.

TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu.

TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt (vt Riigikohtu 22. novembri

2010 otsus tsiviilasjas 3-2-1-99-10, p 14). Ka eksperdiarvamus ei ole kohtule siduv, vaid üks

tõenditest, mida kohus peab koos teiste tõenditega kriitiliselt analüüsima (vt Riigikohtu

10. oktoobri 2007 otsus tsiviilasjas 3-2-1-81-07, p 11). Seega on kohtul kohustus võtta

seisukoht menetluses esitatud tõendite kohta. Maakohus on kuulanud ära pooled vande all ning

kuulanud ära tunnistajad. Hageja apellatsioonkaebuse väide, et ta ei saanud esitada ühtegi

seisukohta mittetäieliku väärtuse suuruse kohta, ei ole põhjendatud. Hageja esitas lisahinnangu

nimetatud väärtuse kohta. Hageja pakutud kompromiss 8000 eurot (I kd, tl 125) on ligilähedane

hageja nõudele ning sellises olukorras ei ole põhjendatud täiendava hinnangu küsimine hinna

alandamise ulatuse suhtes, maakohtu seisukoha kujunemine otsuses on järgitav.

Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata põhinõude suuruse osas, siis jätab

ringkonnakohus rahuldamata kostja taotluse tunnistaja V. Kovaltšuki ülekuulamiseks.

Hageja alternatiivne nõue kahju hüvitamiseks oli hagis esitatud üksnes juhuks, kui kohus leiab,

et hagi ei kuulu hinna alandamise alusel rahuldamisele (I kd, tl 9). Maakohus leidis otsuse p-s

36, et kuna kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4250 eurot hinna alandamise alusel, ei

asu kohus analüüsima hageja alternatiivset nõuet. Hageja maakohtu seisukohta

apellatsioonkaebuses ei vaidlustanud.

11. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga menetluskulude jaotamise osas. Maakohus on

põhjendamatult jätnud menetluskulud poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad

pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult

või osaliselt poolte endi kanda. Maakohus rahuldas hageja nõude pooles ulatuses. Hageja on

märkinud menetluskuludeks 3139 eurot 35 senti, kostja menetluskulud on 1116 eurot. Hageja

pakutud kompromiss ei anna alust TsMS § 163 lg 2 järgi menetluskulude jätmiseks kostja

kanda, sest hageja kompromissettepanek oli ligilähedane hageja nõude suurusele. Enne

apellatsioonkaebuse esitamist pakutud kompromiss ei mõjuta menetluskulude jaotust

maakohtus. Asjakohased ei ole kostja viited hageja kohtumenetlusest saadud kasule.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti lugenud puudustega asja hinna.

Ringkonnakohus jätab TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja poolt maakohtus kantud

menetluskulud 50% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 50% ulatuses hageja kanda.

12. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 kohaselt kui maakohus määrab kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles

kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Kui madalama astme kohus määras

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses ja

kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks

saatmata, muudab kõrgema astme kohus vajaduse korral madalama astme kohtu

kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust.

12.1. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud maakohtus

õigusabikulu 2526 eurot koos käibemaksuga, riigilõiv 550 eurot ja transpordikulu 63 eurot 35

senti. Kokku on hageja menetluskulu maakohtus 3139 eurot 35 senti.

Ringkonnakohus peab hageja esindaja tunnitasu 120 eurot koos käibemaksuga 21,05 tunni

ulatuses maakohtu menetluses põhjendatuks. Samuti on põhjendatud hagiavalduse esitamisel

tasutud riigilõiv 550 eurot ning 8. novembril 2018 kohtuistungile sõitmise kulu bussipiletid

Tallinn-Tartu-Tallinn summas 25 eurot 10 senti ja 1. detsembril 2016 istungil osalemise

küttekulu Tallinn-Tartu-Tallinn summas 38 eurot 25 senti.

Kuna käesoleva otsuse p 11 kohaselt jääb 50% hageja menetluskuludest kostja kanda, siis

kuulub kostjalt hageja kasuks menetluskuludena maakohtus väljamõistmisele 1569 eurot 68

senti (3139,35×50%).

Ringkonnakohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja

mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud maakohtus 1569 eurot 68 senti koos

käibemaksuga.

12.2. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud maakohtus

õigusabikulu 1116 eurot koos käibemaksuga.

Ringkonnakohus peab kostja esindaja tunnitasu 72 eurot koos käibemaksuga 15,5 tunni ulatuses

maakohtu menetluses põhjendatuks.

Kuna käesoleva otsuse p 11 kohaselt jääb 50% kostja menetluskuludest hageja kanda, siis

kuulub hagejalt kostja kasuks menetluskuludena maakohtus väljamõistmisele 558 eurot

(1116×50%), koos käibemaksuga.

Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja

mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud maakohtus 558 eurot koos käibemaksuga.

13. Ringkonnakohus, arvestades apellatsioonikaebuse rahuldamise ulatust (s.o menetluskulude

jaotuse osas) jätab apellatsioonkaebuse esitamisega kaasnenud menetluskulud TsMS § 162 lg 4

alusel hageja kanda.

Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud ringkonnakohtus

õigusabikulu 417 eurot koos käibemaksuga. Kostja eest on õigusteenuse toetust summas 140

eurot tasunud Eesti Vabariik. Kostja on tasunud õigusteenuse osutajale kokku 277 eurot, millest

5 eurot on lepingutasu ja 272 eurot on õigusabiteenus.

Ringkonnakohus peab kostja esindaja tunnitasu 40 eurot koos käibemaksuga põhjendatuks.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks ka õigusteenuse osutamisele kulunud aega 10,43 tundi.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et õigusteenuse osutamiseks kostjale

makstud toetus tuleb kostjal riigile tagastada. Kostja poolt viidatud justiitsministri 5. jaanuari

2017 määrus nr 1 „Üldise õigusnõustamise sihtgrupp ja õigusvaldkonnad ning selle nõustamise

kättesaadavuse parandamiseks antava toetuse jagamise tingimused ja kord“ ei reguleeri riigi

poolt makstava toetuse hüvitamise kohustust riigile. Seega ei kuulu riigi poolne toetus summas

140 eurot hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele.

Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks

osaliselt ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud ringkonnakohtus 277 eurot koos

käibemaksuga.

Ringkonnakohus, lähtudes TsMS § 445 lg 1 teisest lausest, kui pooled esitavad menetluses

teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt

rahuldab, tasaarvestab resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kostjalt tuleb hageja

kasuks välja mõista menetluskulu summas 734 (seitsesada kolmkümmend neli) eurot 68 senti.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke