2-14-55766/96 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. november 2017. a, Tartu

Tsiviilasja number

2-14-55766

Tsiviilasi

I.M. ja R.M. (M.R. õigusjärglased) hagi M.K. vastu

tehingu tühisuse tuvastamiseks, tehingu tühistamiseks või

tehingust taganemiseks ning omanikukande muutmise

tahteavalduse andmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

20 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 9. veebruari 2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

I.M. ja R.M. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

31. oktoober 2017

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad): I.M. (isikukood: XXX) ja R.M.

(isikukood: XXX), apellantide esindaja vandeadvokaat Enno

Heringson

Vastustaja (kostja): M.K. (isikukood: XXX), esindaja

vandeadvokaat Tambet Laasik

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 9. veebruari 2016. a otsus

muutmata.

2. Jätta I.M. ja R.M. apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

3. Jätta tsiviilasjas kantud menetluskulud solidaarselt I.M.

ja R.M. kanda.

4. Jätta muutmata Viru Maakohtu 9. veebruari 2016. a

otsuse p 3.1, millega mõisteti I.M. lt ja R.M. lt solidaarselt

välja M.K. kasuks 3 479,93 eurot maakohtus kantud

menetluskulude katteks.

5. Määrata kindlaks M.K. vajalike ja põhjendatud

menetluskulude

rahaline

suurus

järgmiselt:

apellatsioonkaebuse esmakordsel läbivaatamisel 967,20

eurot,

kassatsiooniastmes

890,40

eurot

ja

apellatsioonkaebuse

teistkordsel

läbivaatamisel

ringkonnakohtus 264 eurot. Kokku on M.K. vajalike ja

põhjendatud menetluskulude suurus apellatsiooni- ja

kassatsiooniastmes 2 121,60 eurot (sh käibemaks).

6. Mõista I.M. lt ja R.M. lt välja 2 121,60 eurot M.K.

kasuks

ringkonnakohtus

ja

Riigikohtus

kantud

menetluskulude katteks.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. M.R. esitas 12.08.2014 Viru Maakohtule hagi M.K. (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat

andma nõusolek kustutada Jõhvi vallas S. külas asuva R. kinnisasja kohta tehtud omanikukanne ja

kanda omanikuna sisse M.R. .

Maakohus tagas 08.09.2014 määrusega hagi ja seadis kinnistusraamatu kande kohaselt kostjale

kuuluvale kinnisasjale M.R. kasuks käsutamise keelumärke. M.R. suri ning maakohus lubas

21.09.2015 määrusega astuda M.R. õigusjärglastena hagejatena menetlusse I.M. l ja R.M. l (hagejad).

Hagejad paluvad kohustada kostjat andma nõusolek kustutada eeltoodud kinnisasja kohta tehtud

omanikukanne ja kanda omanikena sisse hagejad kumbki pooles mõttelises osas. Hagejad paluvad

asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulus M.R. le Jõhvi vallas S. külas R. kinnisasi (edaspidi

kinnistu). 2014. aasta algul kolis ta koos elukaaslase H.S. Jõhvi Sotsiaalmajja. Kostja ja tema

elukaaslane E.K. tundsid huvi, kas M.R. oleks nõus müüma osa kinnistust kostjale. M.R. oli nõus

võõrandama 2 ha maad, et osta saadava raha eest korter Jõhvis (või Ahtmes). M.R. nõustus kostja

väljapakutud vahetustehinguga, et M.R. võõrandab 2 ha maad ning saab vastu korteri Jõhvis. M.R.

(edaspidi kinkija) ja kostja sõlmisid 23.05.2014 notariaalse kinnisasja kinkelepingu (kinkeleping 1),

asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega kinkija kinkis vaidlusaluse kinnistu kostjale.

Lepingu kohaselt on lepingu eseme väärtuseks 20 000 eurot. Kostja elukaaslane ja kinkija ning tema

elukaaslane sõlmisid 10.07.2014 notariaalse korteriomandi kinkelepingu (kinkeleping 2),

asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega kostja elukaaslane kinkis kinkijale ja tema

elukaaslasele korteriomandi Kohtla-Järvel XXX (edaspidi korteriomand). Lepingu kohaselt on

lepingu eseme väärtuseks 4500 eurot. Kinkija lepingute eksemplare ei saanud. 16.07.2014 sai kinkija

notarilt lepingute eksemplarid, millest selgus, et ta oli kinkinud ära 2 ha põllumaa asemel terve

kinnistu. Samal päeval esitas kinkija kostjale kinkelepingust 1 taganemise avalduse. Kinkija tahteks

on kinkelepingust 1 vabaneda.

2. Hagejad tuginesid kinkija õigusjärglastena oma lõplikus nõudes omandi tagasikandmiseks

(alternatiivselt) alljärgnevale:

1) kinkeleping 1 on näiliku tehinguna tühine. Pooled soovisid sellega varjata vahetuslepingut

(kinkija soov oli saada elamiskõlbmatu kinnistu vastu mugavustega korter). Vahetusleping

on varjatud tehinguna vorminõuete rikkumise tõttu tühine;

2) kinkija on kinkelepingust 1 kehtivalt taganenud. Kingisaaja on kinkija ja tema lähendaste

suhtes üles näidatud jämedat tänamatust (lepingudokumentide äravõtmine ja ebaviisakas

suhtlus);

3) kinkija on esitanud kinkelepingu 1 pettuse tõttu tühistamise avalduse. Kinkijat on kallutatud

tehingut tegema, tekitades mulje, et kinkija kingib 2 ha maad (mitte kogu kinnistu) ja saab

vastu korteri Jõhvis (mitte Kohtla-Järvel).

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Kinkija pöördus ise kostja poole sooviga kinkida kinnistu kostjale.

Poolte kokkuleppe järgi pidi kinkija vastu saama heas korras kahetoalise korteri (asukoha suhtes

kokkulepet ei olnud). Kinkija taganemisavaldus on tühine, sest tehingust taganemise eeldused ei ole

täidetud. Hageja lepingu tühistamise avaldus on tühine, sest kostja ei ole kinkijat petnud. Oma

lõppseisukohtades leidis kostja, et pooled ei ole sõlminud vahetuslepingut. Kui ka vahetustehing

oleks tehtud, ei oleks see notariaalse vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine, sest asjaõigusseaduse

järgi parandab käsutustehingu notariaalses vormis sõlmimine kohustustehingu puuduse.

MAAKOHTU LAHEND

4. Viru Maakohus jättis 09.02.2016 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamisena

kinnistusraamatusse seatud keelumärke. Maakohus jättis poolte menetluskulud solidaarselt hagejate

kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kinkeleping 1 tühine. Notaril oli tehingu tõestamisel

kohustus tuvastada ja kontrollida nii isiku tahet kui ka tema võimet oma tahet juhtida ning ei ole alust

kahelda või eeldada, et notar oma kohustust ei täitnud või ei täitnud seda piisava hoolega.

Tõendamata on väide, et kinkija tegelik tahe ei olnud sõlmida kinkelepingut 1 kogu kinnistu kohta.

Kinkelepingust 1 tuleneb, et kinkija kingib ning kingisaaja võtab kinkena vastu terve lepingu eseme.

Kohtul ei ole alust kahelda kinkija teo- või otsusevõimes kinkelepingu 1 tegemise ajal. Kahe

kinkelepingu koosmõjus saavutatu on sarnane vahetuslepingu tunnustele, kuid olenemata sellest, et

kostja nimetab hagiavaldusele esitatud vastuses pooltevahelist suhet vahetustehinguks, ei ole

kinkelepingud koosvõetuna käsitatavad vahetustehinguna. Kinkija eesmärk ja soov võis olla

vabaneda elamiskõlbmatust kinnistust ning saada vastu elamiskõlbulik korter. See, et selline eesmärk

saavutati kahe kinkelepinguga, ei muuda tehinguid veel TsÜS § 89 tähenduses (näilik tehing)

tühiseks. Isegi kui pooled oleks sõlminud vahetuslepingu (varjatud tehing), mis sisaldus kahe

kinkelepingu tekstis, ei oleks see tehing vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Seda põhjusel, et

käsutustehingud on tehtud seaduses sätestatud vorminõuet järgides, mis AÕS § 119 lg 2 kohaselt

parandab kohustustehingu puuduse.

Kinkijal ei olnud alust kinkelepingust 1 taganeda (VÕS § 268), sest hageja väidetav

lepingudokumentide äravõtmine ning ebaviisakas suhtlus ei ole käsitatav jämeda tänamatusena

kinkija ja tema lähedaste suhtes.

Asjas ei ole tõendatud, et kinkijat oleks petetud (kallutatud kinkijat kinkelepingut 1 sõlmima tema

tahte vastaselt ja ebaõigete andmete avaldamise teel (TsÜS § 90 lg 1, § 94 lg-d 1 ja 3).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED RINGKONNAKOHTUS

5. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Viru Maakohtu 9.02 2016 otsuse

täies ulatuses ja teha uue otsuse, millega I.M. ja R.M. hagiavaldus rahuldada.

Apellantide väite kohaselt on kinkeleping näilik tehing – M.R. tahe oli suunatud vahetustehingule.

Kohus pole vastavaid tõendeid käsitlenud. M.R. l puudus tahe kinkelepingu sõlmimiseks ja kostja

tasuta rikastamiseks ilma mingi vastutasuta. Sisuliselt oli tegemist vahetustehinguga. Seda, et R. M

tahe ei olnud suunatud kinkimisele, tõendavad arvukad ja usaldusväärsed tõendid.

Kohtuotsus on vastuoluline. Kohus on oma otsuses jõudnud järeldusele, et tegu on vahetustehinguga.

Samas leiab kohus ka otsuses, et R. M ning E.K. kinkeleping koosvõetuna ei ole käsitletavad

vahetustehinguna.

M.R. tahet tuleb hinnata vastava hetke seisuga. Sel hetkel soovis R. M igal juhul saada vastu korterit,

mitte rikastada M.K. t tasuta.

M.K. ei täitnud kokkulepitud vahetuslepingu tingimusi ning M.R. soovis tehingust vabaneda. M.R.

l puudus tahe sõlmida kinkeleping kostjaga – tema tahe oli suunatud vahetustehingule. Samas ei ole

ka kokkulepitud vahetustehingu tingimused antud juhul täidetud. R. M jaoks oli sobimatu korteri

asukoht ja kinnistu ei olnud samaväärne saadud korteriomandiga.

Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Vääralt on kohaldatud järgmisi sätteid:

TsÜS § 89 lg 2, VÕS § 9 lg 1 ja AÕS § 119 lg 2.

Alternatiivselt, juhul kui kohus ei tuvasta tehingu tühisust, jäävad apellandid ka selle juurde, et R. M

taganes kehtivalt kinkelepingust ning ka väite juurde, et esinevad alused tehingu tühistamiseks pettuse

tõttu.

6. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata täies ulatuses.

Apellandi väited vahetustehingu sõlmimise kohta on vastuolulised ning asjakohatud arvestades AÕS

§ 119 lg 2 regulatsiooni.

Apellant ei ole esile toonud mistahes asjaolu, mis annaks aluse arvata, et R. M ei saanud notari juures

tehingut tehes sellest aru või et ta ei oleks saanud enda tahet vabalt väljendada.

Maakohus ei ole jätnud tõendeid hindamata, vaid on jõudnud nende hindamisel teistsugusele

järeldusele, kui apellant.

Vastustaja arvates ei esine kinkelepingust taganemise aluseid. Samuti ei ole VÕS § 267 p 2 eeldused

täidetud, kuivõrd kinkija ei sattunud kinke tagajärjel olukorda, kus ta ei oleks suutnud ennast

mõistlikult üleval pidada. Kinge ei mõjutanud R. M võimet ennast ülal pidada.

Apellandi väited pettuse kohta on konkretiseerimata. Apellatsioonkaebusest ei selgu, milles täpselt

seisneb maakohtu poolt TsÜS § 94 vale kohaldamine ning millised on need seonduvad õigusnormid,

mida maakohus on samuti väidetavalt valesti kohaldanud.

EELNENUD OTSUSED APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUSES

7. Tartu Ringkonnakohus tühistas 12.12.2016 otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi, tuvastades,

et kinkeleping 1 ja asjaõigusleping on tühised. Ringkonnakohus kohustas kostjat andma nõusolek

kanda kinnistu omanikena kinnistusraamatusse sisse hagejad võrdsetes mõttelistes osades.

Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kostja sellekohast nõusolekut.

Ringkonnakohus leidis, et asjas esitatud tõendite kohaselt sõlmisid pooled suulise vahetuslepingu

(VÕS § 254 lg 1), millega kinkija andis kinnistu kostjale ja sai vastu korteriomandi.

Asja materjalide kohaselt ei soovinud kinkija kinnistu üleminekut oma tütardele ja soovides jätta

viimastele muljet, et ta kinkis tasu vastu saamata kinnistu ära, vormistati kinnistu võõrandamine

kinkelepinguna. Tegelikult tehti kolm tehingut – vahetusleping, mis on varjatud tehing sisesuhte

jaoks, ja kaks varjavat tehingut, millega loodi ebaõige ettekujutus kolmandatele isikutele. Kõik asjas

esitatud asjaolud viitavad sellele, et kinkija ei soovinud oma kinnistut ära kinkida, vaid soovis

samaväärset vastusooritust.

Kui tehinguid saaks käsitada vahetustehinguna ning hinnata neid müügilepingu sätete alusel, tekiks

tehingutes märgitud väärtuste vahel disproportsioon, mis viitab vastuolule heade kommetega. Kui aga

tehingutes ei vasta väärtused tegelikkusele, siis on rikutud vorminõudeid. Pooled on sõlminud

notariaalselt tõestatud näiliku varjava tehingu (kinkeleping), kuid varjatud tehing (kinnisasjade

vahetusleping) oli suuline ja seega AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Ka kinkelepingu

2 saab lugeda näilikuks ja tuvastada, et see on tühine tehing. AÕS § 119 lg 2 kaudu saab muutuda

kehtivaks üksnes vorminõuete puudusega kohustustehing. Vaidlusalusel juhul ei ole tegemist

vorminõuete rikkumisega, vaid tehingutahte puudumisega, st puudused olid tehingu sisus.

8. Riigikohus tühistas oma 22. mai 2017 otsusega nr 3-2-1-40-17 ringkonnakohtu otsuse

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL

9. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 9. veebruari 2016. a otsus tuleb jätta muutmata ja

apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Maakohtu

otsus

on

seaduslik

ja

põhjendatud

ning

apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust selle muutmiseks ega tühistamiseks.

10. Ringkonnakohus käsitleb esmalt küsimust, kas vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise

aluseks oli vahetusleping või kinkeleping. Vahetuslepingu sõlmimist ei välista iseenesest asjaolu, et

sõlmiti kaks eraldi lepingut ning mõlemad vormistati kinkelepingutena. Tehingute tõlgendamisel

tuleb TsÜS § 75 ja VÕS § 29 järgi juhinduda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest.

Praegusel juhul ei kattu omavahel kinkelepingute pooled. Ringkonnakohtul tuleb muuhulgas hinnata,

kas kinkelepingutega sai varjata vahetuslepingut olukorras, kus kinkelepingute poolteks ei ole samad

isikud.

Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hagejate õiguseellane M.R. kinkis 23.05.2014 notariaalse

kinkelepinguga kostjale Jõhvi vallas S. külas asuva R. kinnistu (registriosa nr 3949508) pindalaga

4,52 ha. 10.07.2014. a sõlmisid E.K. kinkijana ja M.R. ning H.S. kingisaajatena teise notariaalse

kinkelepingu, millega kinkija kinkis kingisaajatele korteriomandi asukohaga XXX Kohtla-Järvel.

11. VÕS § 254 järgi kohustuvad lepingupooled vahetuslepinguga vastastikku teineteisele üle andma

eseme ja tegema võimalikuks eseme omandi ülemineku. Vahetuslepingule kohaldatakse

müügilepingu kohta sätestatut, kusjuures kumbagi lepingupoolt vaadeldakse tema poolt üleandmisele

kuuluva eseme suhtes müüjana ja talle üleandmisele kuuluva eseme suhtes ostjana.

Kui käesoleval juhul asuda seisukohale, et võimaliku vahetuslepingu poolteks pidid olema M.R. ja

M.K. , siis pidanuks M.K. omalt poolt andma M.R. le üle mingi varalise hüve, mis poolte kokkuleppe

kohaselt tulnuks lugeda vastusoorituseks M.R. poolt M.K. le üle antud R. kinnistu omandiõiguse

eest. VÕS § 255 kohaselt eeldatakse seejuures, et vahetamisele kuuluvate esemete hind on võrdne.

Samas on VÕS § 255 dispositiivne säte ning pooled võivad kokkuleppel sellest kõrvale kalduda. VÕS

§-s 255 sisalduv eeldus tähendab seda, et isegi kui selgub, et vahetatud esemete väärtus ei ole

ühesugune, ei ole kummalgi poolel kohustust väärtuste erinevust teisele poolele kompenseerida (vt

ka Varul, P. jt, VÕS II, kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2007, § 255 komm nr 3, lk 115).

12. Praegusel juhul puudub M.K. poolne otsene varaline sooritus M.R. le. Hagejate esindaja leidis,

et 10.07.2014. a kinkelepinguga täitis E.K. M.K. kohustuse, mis tulenes M.R. ja M.K. vahelisest

vahetuslepingust. VÕS § 78 lõike 1 kohaselt võib kohustuse täita ka kolmas isik ning seda ei pea

tegema lepingu pool isiklikult. M.R. l kui vaidlusaluses kontekstis võlausaldajal puudus alus ka

kolmanda isiku (E.K. i) poolse täitmise vastuvõtmisest keelduda, kuivõrd asjaoludest ei nähtu, et

võlgnik (M.K. ) oleks vastu vaielnud sellele, et kohustuse täidaks tema asemel kolmas isik (VÕS §

78 lg 2).

Vahetuslepingu olemasolu ei välista ka asjaolu, et vastusoorituse saajaks ei olnud mitte üksnes M.R.

, vaid lisaks ka H.S. . M.R. l kui vastavas võlasuhtes võlausaldajal oli õigus teise lepingupoolega

kokku leppida selles, kuidas kohustus täidetakse, mh selliselt, et kohustus täidetakse osaliselt

kolmandale isikule (H.S. le). Muuhulgas oleks võimalik tugineda VÕS § 79 lõikele 1, kuna

korteriomand anti notariaalse lepingu alusel üle M.R. ja H.S. kaasomandisse M.R. nõusolekul ja

heakskiidul.

Vahetuslepingut ei ole M.R. ja M.K. vahel sõlmitud otseste tahteavalduste vahetamise teel (TsÜS §

68 lg 2), milles sõnaselgelt oleks avaldunud tahe tuua kaasa konkreetne õiguslik tagajärg, s.o sõlmida

vahetusleping, mille kohaselt M.K. pidi võõrandama M.R. le korteri vastusooritusena M.R. poolt

M.K. le võõrandatud maatüki eest. Hagejad on tuginenud sellele, et vahetuslepingu sõlmimine

tuleneb lepingupoolte kaudselt avaldatud tahtest (TsÜS § 68 lg 3).

13. Ringkonnakohus on seisukohal, et poolte tahe sõlmida kinnistute vahetusleping ja olla üheselt

seotud just vahetuslepingule omaste õiguslike tagajärgedega, ei ole asjas tõendatud.

Esialgses hagiavalduses ei tuginetud vahetuslepingu õiguslikule konstruktsioonile, vaid hageja

avaldas, et soovib vabaneda 23.05.2014 kinkelepingu tagajärgedest alternatiivselt kas kinkelepingust

taganemise või kinkelepingu tühistamise tulemusena. Hagiavalduses kirjeldatu kohaselt arutati küll

vahetustehingu tegemist, kuid läbirääkimiste käigus jõuti siiski seisukohale, et otstarbekam on mitte

teha vahetustehingut, vaid kinkida üksteisele kokkulepitud vara, sest vastasel korral tulnuks tasuda

riigile arvestataval määral makse. Hagiavalduses on seejuures täpsustatud, et kui pooled oleksid

teinud vahetustehingu lepinguesemete osas, mis ei olnud nende elukoht, siis ei oleks tehingule

laienenud tulumaksuseaduse § 15 lg 5 p-st 1 tulenev maksuvabastus. Alles ca pool aastat hiljem,

04.02.2015. a täpsustatud hagis asus hageja seisukohale, et tegelik tahe oli suunatud vahetuslepingu

sõlmimisele.

Ei 23.05.2014 ega 10.07.2014 notariaalselt tõestatud kinnisasjade kinkelepingus ei ole mistahes

viiteid sellele, et poolte vahel oli veel muid kokkuleppeid seoses kinnistute omandi üleandmisega.

Mõlemal juhul on notar pooltele selgitanud (p 6.2), et käesolevasse lepingusse tuleb märkida kõik

lepingu eseme kinkimisega seotud kokkulepped.

Oma 16.07.2014 taganemisavalduses (I kd tl 29) on M.R. avaldanud soovi lepingust taganemiseks

seoses jämeda tänamatuse ülesnäitamisega ning kinkija eksitusse viimisega, samuti temalt

dokumentide äravõtmisega ning asjaoluga, et kinkija ei ole lepingu täitmise puhul võimeline ennast

mõistlikult ülal pidama ja kingisaaja ei maksa ülalpidamiseks vajalikku raha (VÕS § 267).

14. Kostja on oma algses vastuses hagile sisuliselt kinnitanud, et kokku lepiti vastastikuste

võõrandamistehingute tegemises – kui M.R. pidi kostjale võõrandama oma kinnistu, siis vastu pidi

M.R. saama heas korras 2-toalise korteri. Seega on ka kostja põhimõtteliselt möönnud seost kahe

kinkelepingu vahel.

Kahe kinkelepingu niisugune omavaheline seos ei pruugi aga siiski tähendada seda, et kaht

kinkelepingut tuleks vältimatult käsitada ühtse vahetuslepinguna. Õigussuhte vahetuslepinguna

kvalifitseerimine omab eeskätt tähendust kontekstis, kas vahetuslepingu poolel on alust tugineda

sisuliselt müügilepingu rikkumisest tulenevatele õiguskaitsevahenditele (VÕS § 254 lg 2). Hageja ei

ole praegusel juhul siiski tuginenud vahetuslepingust tulenenud kohustuste (kokkulepete)

rikkumisele, vaid viidanud üksnes vahetuslepingu tühisusele vorminõuete rikkumise tõttu. Väidetav

vahetusleping on sõlmitud suuliselt (sedagi pigem kaudsete tahteavalduste vahetamise teel), ehkki

kinnisasja võõrandamisele suunatud kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt

tõestatud.

Vahetuslepinguga saaks praegusel juhul tegemist olla, kui leiaks kinnitust, et 23.05.2014 ja

10.07.2014 kinkelepingud olid näilikud ning nendega sooviti varjata tegelikult kavandatud

vahetuslepingut. TsÜS § 89 lg 1 järgi loetakse näilikuks tehingut, mille puhul pooled on kokku

leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke

tagajärgi, sest pooled tahavad jätta muljet tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad

tegelikult teha tahavad.

15. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul tõendatud, et poolte (s.o M.R. ja M.K. ) olid

omavahel kokku leppinud, et kinkelepingul ei ole tegelikult kinkelepingule omaseid õiguslikke

tagajärgi, s.o M.R. poolt kinnistu omandi üleandmine M.K. le, millega M.K. l ei kaasnenud kohustust

rahaliseks vastusoorituseks. Asjas kogutud materjalid ei võimalda asuda seisukohale, et kinkelepingu

pooled olid arutanud ja kaalunud kinkelepingu ja vahetuslepingu õiguslikke tagajärgi ning langetanud

teadliku valiku sõlmida näilikud kinkelepingud eesmärgiga varjata tegelikult kavandatud

vahetustehingut. Hagiavalduses hageja poolt märgitu viitab vastupidisele – vahetuslepingu sõlmimist

arutati, kuid otsustati see võimalus maksualastel kaalutlustel siiski kõrvale jätta. Tsiviilasja

materjalide põhjal saab järeldada, et poolte arvates oli võimalik soovitud tulemusele (R. kinnistu

võõrandamine M.K. le, teise tehinguga korteri võõrandamine M.R. le) jõuda ka kahe kinkelepingu

sõlmimise teel ning selle asemel vahetuslepingu sõlmimine ei oleks pooltele loonud märkimisväärselt

erinevat (soodsamat) õiguslikku positsiooni.

Kinkelepingut ei muuda vahetuslepinguks ka asjaolu, et pooled leppisid eelduslikult vaikimisi kokku

vastastikuste kinkelepingute sõlmimises. Niisugune kinkelepingute omavaheline seotus ei ole

praegusel juhul õiguslikult kvalifitseeritav, tegemist võiks olla mittetäieliku kohustusega VÕS § 4

tähenduses. Sellest lähtudes oli kumbki kinkeleping tasuta tehing, kuna puudus õiguslikult siduv

kohustus vastusoorituseks. Pooled võisid omavahelise usalduse alusel arvestada suulise

kokkuleppega vastastikuste kinkelepingute osas, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei saa kumbagi

kinkelepingut lugeda teise kinkelepingu mõttes vastusoorituseks.

16. Pooled ei ole ise käsitlenud omavahelist õigussuhet vahetustehinguna, menetluses on esitatud

vastuolulisi seisukohti. Juhul, kui pooled olnuksid ühisel arusaamisel, et M.R. ja M.K. vahel sõlmiti

vahetusleping, siis pidanuks M.K. osalema hagejana ka tsiviilasjas nr 2-14-63136, kuna väidetavalt

täideti 10.07.2014 kinkelepinguga just M.K. (vahetuslepingust tulenev) kohustus. Ringkonnakohus

märgib, et teise isiku kohustuse täitmine (VÕS § 78) ei kujuta küll endast teise isiku esindamist (TsÜS

§ 115), mistõttu ei kehti nõuet, et täitmine peaks toimuma tegelikult kohustatud isiku nimel. Küll aga

on siiski oluline, et asjaosalistele endile oleks selge, kelle kohustust vara üleandmisega täidetakse

ning et võõrast kohustust täitev kolmas isik oleks ka ise sellest ning täitmise võimalikest tagajärgedest

teadlik.

Muuhulgas ei ole notariaalses lepingus sisalduvate tahteavalduste ümberlükkamiseks piisavad

tunnistajate K.S. ja K.V. ütlused. Tunnistajate ütlused üksnes kinnitavad seisukohta, et kinnistu ja

korteri vastastikuste võõrandamistehingute puhul puudus pooltel juriidiliselt ühtne arusaam sellest,

et tegemist pidi olema just nimelt vahetuslepinguga. Ka eraldi kinkelepingute sõlmimisega oli

võimalik saavutada sarnane tulemus.

17. Ringkonnakohus märgib vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väidetele, et notariaalse lepingu

tõestamisel tuleb notaril vastavalt tõestamisseaduse (TõS) §-le 11 esmalt veenduda osaleja teo- ning

otsusevõimes. TõS § 18 kohaselt lasub notaril selgitamiskohustus, mis hõlmab kohustust selgitada

välja osalejate tahe ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud, samuti selgitada osalejatele

tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb ka

selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja

huve. Kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse suhtes,

arutab ta selle osalejatega läbi ning vajadusel märgib oma selgitused notariaalakti. See annabki aluse

eeldada, et notariaalse tehingu sõlmimise hetkel vastas isiku poolt avaldatu tema tegelikule tahtele

ning vastupidist ei anna alust väita isegi see, kui isik hiljem ümber mõtles või hakkas tehtud tehingut

kahetsema. Seevastu sotsiaaltöötajatest tunnistajatel notariga võrreldavad funktsioonid ja kohustused

puuduvad. Tunnistajate ütlustest ei saa teha järeldust, et kinnistu kinkimine oleks olnud R. M tahtega

vastuolus, kui ta sai endale selle asemele korteri.

Teistsugusele järeldusele ei vii väited, et R. M ei soovinud tegelikult võõrandada mitte tervet

maatükki vaid ainult ca poolt sellest ning et temale kingitud korter ei vastanud R. M soovidele selle

asukoha tõttu mitte Jõhvis vaid Kohtla-Järvel (Järve linnaosas), mistõttu korteri asukoht tuli talle

tagantjärele ebameeldiva üllatusena. Ringkonnakohus on seisukohal, et teo- ja otsusevõimeline isik

suudab

kinnisasja

võõrandamisel

mõista

lepingu

põhilisi

tingimusi,

sh

määratleda

võõrandamislepingu eseme. Tehingute tegemisel on tehingus osalejatel lepinguvabadus.

Eeltoodust lähtudes leiab ringkonnakohus, et soov sõlmida vahetusleping ning selle varjamine

näilikuna mõeldud kinkelepingutega ei ole käesolevas asjas tõendamist leidnud. Ringkonnakohus on

seisukohal, et M.R. ja M.K. sõlmisid 23.05.2014. a kinkelepingu, millel olid ja on kinkelepingule

omased õiguslikud tagajärjed. Kinkelepingut puudub alus pidada näilikkuse tõttu tühiseks.

18. Ringkonnakohus märgib siiski, et ka juhul, kui pooltevahelist õigussuhet oleks alust

kvalifitseerida vahetuslepinguna, ei ole käesoleval juhul esile toodud asjaolusid, mis võimaldaksid

asuda seisukohale, et R. kinnisasja omand ei ole kostjale üle läinud.

Riigikohus selgitas käesolevas asjas tehtud otsuses, et TsÜS § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku

tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka varjatud tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab

sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele. Seega ka vahetuslepingu puhul peaksid

AÕS § 119 lg 1 järgi olema lisaks asjaõiguslepingule (AÕS § 120) notariaalselt tõestatud ka vahetuse

aluseks olev(ad) kohustustehing(ud). Praegusel juhul on R. kinnistu omand antud üle 23.05.2014. a

notariaalselt sõlmitud asjaõiguslepinguga, kuid vahetuslepingut ei ole sõlmitud notariaalses vormis.

AÕS § 119 lg 2 järgi aga muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui selle

tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Vaidlust

ei ole, et kostja on tehingu tulemusel kantud kinnistusraamatusse R. kinnistu omanikuna. Seega saab

lugeda, et väidetava vahetuslepingu puhul puuduv notariaalne vorm on korvatud asjaõigusliku

käsutustehingu notariaalse tõestamisega ning kinnistusraamatusse kande tegemisega.

19. Hagejad on apellatsioonkaebuses väljendanud mh seisukohta, et kuigi poolte tahe oli suunatud

vahetuslepingu sõlmimisele, siis ei olnud pooled jõudnud kokkuleppele kõigis vahetuslepingu

olulistes tingimustes (VÕS § 9). Seega ei saaks vahetuslepingut lugeda tegelikult sõlmituks ega

omistada sellele õiguslikke tagajärgi.

Ringkonnakohus ei nõustu selle käsitlusega. Kui kinkelepingute endi puhul ei ole alust heita ette

olulistes tingimustes (sh eeskätt lepinguesemete määratlemine – võõrandatava maatüki suurus, korteri

asukoht ja omadused) kokkuleppele mittejõudmist, siis ei saa ringkonnakohtu arvates seesama

puudus kerkida esile samade kinnisasjade omandi üleandmisele suunatud vahetuslepingu puhul, viies

selleni, et vahetuslepingut ei saaks olulistes tingimustes kokkuleppe puudumise tõttu üldse sõlmituks

lugeda. Samuti ei võimalda TsÜS § 89 ringkonnakohtu arvates jõuda järeldusele, et kui pooled

vormistasid tegelikult kavandatud vahetuslepingu varjamise eesmärgil kaks eraldi kinkelepingut,

kuid vahetuslepingu sõlmimiseni tegelikult ei jõutud, siis ei kehti ükski tehing (kinkelepingud

seetõttu, et need olid mõeldud üksnes näilikena ja vahetuslepingu varjamiseks, kuid vahetuslepingut

ennast ei sõlmitudki). Tegemist ei ole olukorraga, kus pooltel ei olnud üldse soovi mingeid õiguslikke

tagajärgi saavutada ja kinkelepingud sõlmiti ainult õigusnäivuse loomise eesmärgil, vaid vaidluse

asjaolude kohaselt sooviti väidetavalt näilike kinkelepingutega varjata teist tehingut, s.o

vahetuslepingut. Näilik tehing ja varjatud tehing peavad olema omavahel üheses seoses ning selleks,

et kohalduks TsÜS § 89, peab varjatud tehing tegelikult sõlmitud olema.

Seega ei anna ka hagejate käsitlus oluliste tingimuste osas kokkuleppe puudumise tõttu

vahetuslepingu sõlmimata jäämisest alust tuvastada kinkelepingu(te) tühisust TsÜS § 89 lg 2 alusel.

Käsutustehingu (asjaõiguslepingu) võimalikele tühisuse alustele ei ole käesolevas tsiviilasjas

viidatud. Käsutustehing ei saa olla näilik. Seetõttu puudub alus tuvastamaks, et R. kinnistu

omandiõigus ei ole kostjale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule

olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik).

20. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus poolte väidete ja esitatud tõendite alusel 23. mail 2014

sõlmitud kinkelepingu tühistamise õiguspärasust ning lepingu kehtivust. Vastavalt Riigikohtu

seisukohale tuleb lahus hinnata nii kohustustehingu kui ka käsutustehingu kehtivust.

Hageja(d) on tuginenud M.R. poolt kinkelepingust taganemisele 16.07.2014. a avaldusega.

Alternatiivselt on hageja esitanud kinkelepingu tühistamisavalduse pettuse tõttu.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et praeguses asjas ei esine aluseid kinkelepingust

taganemiseks VÕS § 267 p 1 järgi. Riigikohus on selgitanud, et "jäme tänamatus" kui hinnanguline

kategooria peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes

(vt nt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 26-27). Lisaks saab

"jäme tänamatus" avalduda üldjuhul kingisaaja (mitte tema lähedase) käitumises kinkija või tema

lähedase suhtes. Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning

arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija

subjektiivset hinnangut.

21. Hageja(d) on sisustanud jämedat tänamatust väidetava dokumentide äravõtmisega ning

ebaviisaka suhtlusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses toodud põhjendustega (p 16.3),

mille kohaselt ei ole hagiavalduses ja selle täiendustes esiletoodu käsitatav jämedalt tänamatu

käitumisena kinkija suhtes. Isegi kui lugeda tõendatuks väide, et M.R. lepingueksemplar jäi pärast

tehingu tegemist M.K. ja E.K. i kätte, ei ole alust pidada seda kingisaaja poolseks jämedalt

tänamatuks käitumiseks, mis annaks alust kinkelepingust taganemiseks.

Esile ei ole toodud asjaolusid, nagu oleks kingisaaja kinkijat või temale lähedast isikut ähvardanud

kehavigastuse tekitamisega. Hageja on väitnud, et kostja ähvardus seisnes selles, et hageja ei saa R.

kinnistut endale tagasi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tegemist jämeda tänamatuse väljendusega

VÕS § 267 p 1 mõttes. Esitatud on väiteid ebaviisaka suhtlemise kohta, kuid mitte konkreetseid

väiteid, et kingisaaja M.K. oleks käitunud kinkija M.R. või tema lähedaste suhtes viisil, mida tuleks

pidada jämedaks tänamatuseks. Muuhulgas ei nähtu asja materjalidest, et R. M oleks pidanud

oluliseks enda vara üleminekut oma lähisugulastele, kuna 2011. aastal tehtud testamendi kohaselt oli

ta nimetanud oma ainupärijaks hoopis H.S. (II kd tl 88).

22. Kinkelepingust taganemise alusena on hageja viidanud veel sellele, et kinkija ei ole kinkelepingu

sõlmimise tagajärjel võimeline ennast mõistlikult ülal pidama (VÕS § 267 p 2). Ringkonnakohtu

arvates ei esine praegusel juhul nimetatud alust kinkelepingust taganemiseks, kuivõrd puuduvad

viited sellele, nagu oleks R. kinnistu omamine mõjutanud kuidagi M.R. igapäevast suutlikkust oma

tavapäraseid eluvajadusi katta. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse sellekohaste

põhjendustega (kohtuotsuse p 16.4). Apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused on vastuolulised.

Ühest küljest soovivad apellandid tugineda sellele, et kinnistu kinkimisega jäi R. M ilma olulisest

varast, kuid teisest küljest rõhutavad nad, et kinnistu oli täiesti elamiskõlbmatu. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole praeguse vaidluse lahendamisel asjakohane hüpoteetiline võimalus, et kinkija oleks

võinud kinnistu turuhinnaga müüa ja saadud raha arvel oma elutingimusi parandada. Asja materjalide

kohaselt ei ole M.R. avaldanud kavatsust kinnistut oma eluajal müüa. Samuti sai R. M kaasomandina

H. S elamiskõlbliku korteri.

Ringkonnakohus nõustub täielikult ka maakohtu seisukohtadega, mille kohaselt ei esinenud

käesoleval juhul alust kinkelepingu tühistamiseks pettuse tõttu (TsÜS § 90 lg 1; maakohtu otsuse

p 17) ning ei korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. Tõendamata on kõik hagejate väited selle kohta, et

notariaalses lepingus väljendatu ei vastanud R. M tegelikule tahtele. Puudub alus heita maakohtule

ette õigusnormide väära kohaldamist. Asjaolu, et R. M tundis ennast väidetavalt pärast tehingute

tegemist petetuna, ei anna automaatselt alust TsÜS § 94 kohaldamiseks. TsÜS § 94 lg 1 järgi on

pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise

teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Sellekohaseid asjaolusid ei ole tõendatud. Tuginetud

ei ole ka sellele, nagu oleks R. M teinud tehingud ajutise teovõimetuse või otsusevõimetuse seisundis.

Seega on 23.05.2014 kinkeleping kohustustehinguna kehtiv. Puuduvad alused tuvastamaks

käsutustehingu (asjaõiguslepingu) tühisust.

Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus õigesti hagi rahuldamata.

23. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel asjas kantud menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda. Hagejatel tuleb kanda kostja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud

kõigis kohtuastmetes.

23.1. Maakohus mõistis hagejatelt kostja kasuks välja 3479,93 eurot menetluskulude katteks. Kuna

ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude rahalist suurust ei ole

apellatsioonkaebuses eraldi vaidlustatud, puudub alus maakohtu poolt kindlaksmääratud

menetluskulude rahalise suuruse muutmiseks.

Kostja on esitanud järgmised menetluskulude nimekirjad.

23.2.

Apellatsioonkaebuse

esmakordsel

läbivaatamisel

ringkonnakohtus

kandis

kostja

menetluskulusid õigusabikulude näol summas 595,20 eurot (km-ga), lisaks ringkonnakohtu

22.11.2016 istungiga seotud kulud: istungiks ettevalmistamine 1 h 45 min ja istungil osalemine 50

min, kokku 2 h 35 min, töötunni hind 120 eurot (km-ta), rahaliselt 310 eurot (km-ta) ja 372 eurot

koos käibemaksuga. Kokku (595,20 + 372) 967,20 eurot. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on

vajalike ja põhjendatud menetluskuludega.

23.3. Kassatsiooniastmes kandis kostja menetluskulusid summas 979,20 eurot (käibemaksuga); sh

kulus kostja esindajal kassatsioonkaebuse koostamisele kokku 4 h 11 min ning täiendavate

seisukohtade koostamisele kokku 2 h 37 min (kokku ajakulu 6 h 48 min) Ringkonnakohus loeb arve

nr 20170570 alusel vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks 2 tundi. Ringkonnakohus jätab arvestamata

vastustajate menetluskulude nimekirjale vastuväidete koostamiseks kulunud aja ning vastaspoole

13.03.2017. a vastusele vastuse koostamise aja, kuivõrd tegemist oli menetluses juba korduvalt

väljendatud seisukohtadega. Seega on kassatsioonimenetluse põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks 6

h 11 min, s.o rahaliselt 890,40 eurot (km-ga).

23.4. Tsiviilasja teistkordsel läbivaatamisel ringkonnakohtus kandis kostja menetluskulusid summas

264 eurot (km-ga), sh ajakulu tutvumiseks Riigikohtu otsusega, ettevalmistamine kohtuistungiks ja

osalemine kohtuistungil kokku 1 h 50 minutit. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on vajalike ja

põhjendatud menetluskuludega.

23.5. Seega on kostja menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus kokku (967,20 + 890,40 + 264)

2 121,60 eurot (käibemaksu sisaldavana). Nimetatud summa tuleb hagejatelt kostja kasuks lisaks

maakohtu otsuses märgitud menetluskuludele solidaarselt välja mõista.

Vastavalt kostja taotlusele mõistab ringkonnakohus hagejatelt välja viivise hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/