2-16-6354/52 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2-16-6354

Määruse kuupäev

Tartu, 9. november 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Malle Seppik

Kohtuasi

Tatjana Sarapi, Aleksandr Kovaljovi, Aleksei Kobyshcha,

Tatiana Kobyshcha, Liudmila Maramzina ja OÜ Radio

Elektroniks avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja

edasisest rikkumisest hoidumiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. veebruari 2017. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

SLD Invest OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Tatjana Sarap

Avaldaja Aleksandr Kovaljov

Avaldaja Aleksei Kobyshcha

Avaldaja Tatiana Kobyshcha

Avaldaja Liudmila Maramzina

Avaldaja OÜ Radio Elektroniks

Avaldajate esindaja vandeadvokaat Piret Blankin

Puudutatud isik SLD Invest OÜ, esindajad vandeadvokaat

Martin Triipan ja vandeadvokaat Rauno Klemm

Asja läbivaatamise kuupäev

11. september 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-6354

ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon SLD Invest OÜ-le.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatjana Sarap (avaldaja I), Aleksandr Kovaljov (avaldaja II), Aleksei Kobyshcha (avaldaja III),

Tatiana Kobyshcha (avaldaja IV), Liudmila Maramzina (avaldaja V) ja OÜ Radio Elektroniks

(avaldaja VI) esitasid 21. aprillil 2016 Harju Maakohtule avalduse SLD Invest OÜ (puudutatud isik)

2-16-6354

vastu lõpetada kaasomandi rikkumine, mis seisneb avaldajate nõusolekuta Tallinnas aadressil

J. Poska 19a asuvas hoones (hoone C) toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde

tegemises. Lisaks esitasid avaldajad avalduse kohustada puudutatud isikut hoiduma avaldajate

nõusolekuta hoone C majandusliku otstarbe muutmisest ja toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise

ehitustööde tegemisest.

Avalduse kohaselt on Tallinnas aadressil F. J. Wiedemanni 17, J. Poska 19 ja J. Poska 19a asuv

kinnistu jagatud korteriomanditeks. Kinnistul asub kolm hoonet aadressidega F. J. Wiedemanni 17

(hoone A), J. Poska 19 (hoone B), milles asuvad avaldajate korteriomandite reaalosadeks olevad

korterid, ja J. Poska 19a (hoone C), milles asuvad puudutatud isiku korteriomandite reaalosadeks

olevad korterid. Maatükk, millel hooned A–C asuvad, ja hoonete muud osad peale korteriomandite

reaalosade on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses. Kinnistul olevate korteriomandite eseme

osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks on moodustatud

korteriühistu (KÜ Poska 19).

Puudutatud isik kavatseb avada hoones C restorani, kuigi ta korteriomandeid omandades teadis, et

hoonesse võib rajada büroohoone. Ehitusloas on märgitud hoone C kasutamise otstarbeks

büroohoone, ehitisregistris üksikelamu. Korteriühistu 11. jaanuaril 2016 toimunud koosolekul lubas

puudutatud isik esitada korteriomanikele tutvumiseks lõpliku kooskõlastatud ehitusprojekti, kuid ei

teinud seda. Puudutatud isik alustas 2015. a detsembris ehitustegevust, mis jätkub ja rikub

avaldajate omandiõigust, kuna korteriomanik on kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Ümberehitused, mille eesmärgiks on avada restoran, väljuvad tavakasutusest tekkivate mõjude alt

olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Hoone C ümberehituseks ja restorani

avamiseks on vaja kõikide korteriomanike nõusolekut. Puudutatud isiku õigusvastane ehitustegevus

tekitab avaldajatele nende vara väärtuse vähenemises ja muudes kahjulikes mõjutustes seisnevat

kahju. Planeeritava restorani tõttu väheneb avaldajate turvalisus ja privaatsus. Kinnistul hakkavad

viibima võõrad inimesed, kellel on suveterrassilt hea vaade sisehoovi ja kaasomanike kodude

akendesse. Lisaks kaasneb restorani tööga müra, suurem liikluskoormus, suurem tuleoht ning

vähemaks jääb ka parkimiskohti. Korteriomanikel on õigus eeldada, et hoone C kasutusotstarbeks

saab büroohoone. Toitlustusasutuse pidamise plaan ja selleks vajalike ehitustööde tegemine on

käsitatav asja majandusliku otstarbe muutmisena, milleks peab olema kõigi kaasomanike kokkulepe.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning leidis, et restorani rajamine ei riku teiste

kaasomanike omandiõigust ja selleks ei ole nõutav kõigi kaasomanike kokkulepe, kuivõrd restorani

rajamisel hoone C kasutamise otstarvet oluliselt ei muudeta. Restorani rajamisel järgitakse

detailplaneeringu kohast kasutusotstarvet, mille järgi on hoone C liigilt toitlustushoone ja kasutatav

äripinnana, ega ületata tavakasutuse mõjusid. Detailplaneeringu järgne hoone C kasutamise otstarve

oli avaldajatele teada korterite omandamisel. Restorani rajamine on heaks kiidetud detailplaneeringu

kehtestamise ajal 2006. aastal, mil avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandid kuulusid ühele

omanikule. Restorani rajamine on heaks kiidetud ka korteriühistu ehk kaasomanike 9. märtsi 2016. a

üldkoosoleku otsusega. Alternatiivselt on viidatud otsus kaasomanike enamuse otsus.

Korteriomanikega peetud läbirääkimiste tulemusena on 15. augustil 2016 eraldi sõlmitud enamiku

korteriomanikega ja ühises asjas enamuse moodustava osa omanikega kokkulepe, millega on

määratud kindlaks täpsemad restorani opereerimise tingimused.

3. Harju Maakohus rahuldas 12. detsembri 2016. a määrusega avalduse ning jättis menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Maakohus kohustas puudutatud isikut lõpetama avaldajate

omandiõiguse rikkumine, mis seisneb avaldajate nõusolekuta hoones C toitlustusasutuse

2(9)

2-16-6354

(sh restorani) rajamise ehitustööde tegemises, ning hoiduma avaldajate nõusolekuta hoone C

majandusliku otstarbe muutmisest ja toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemisest.

Maakohus tuvastas, et hoonetes A–C asuvatest elu- ja mitteeluruumidest on moodustatud

korteriomandid, kuid maatükk, millel hooned asuvad, ja hoonete muud osad on korteriomanike

kaasomandis ja -kasutuses ning moodustatud on korteriühistu. Avaldajad on hoones B asuvate

korteriomandite omanikud ning puudutatud isikule kuuluvad kasutuses mitteolevad korteriomandid,

mille reaalosad asuvad hoones C. Puudutatud isik soovib avada hoones C restorani, talle on selleks

antud ehitusluba ning 2015. a detsembris alustas ta hoones C ehitustegevusega.

Maakohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 89, § 72 lg-le 1 ja § 74 lg-le 1 ning

korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-tele 1 ja 2, § 2 lg-le 2, § 8 lg-le 1, §-le 10, § 11 lg 1 p-le 1, § 15

lg-le 5 ja § 16 lg-le 1. Maakohus leidis, et tuleb tuvastada, kas ehitustegevus ja restorani pidamine

puudutatud isiku korteriomandites puudutab ka vaidlusaluse kinnistu valdamist ja kasutamist ning

kas selline korteriomandite kasutus oleks vastuolus teiste korteriomanike õigustatud huvidega.

Vaidlusaluse kinnistu maa (sh siseõu) ja hoonete kandekonstruktsioonid on kaasomandis ning neid

valitsetakse ühiselt korteriühistu kaudu. Avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandite paiknemine

eraldi hoonetes ei välista kaasomanike õigust vallata ja kasutada ühiselt kinnisasja. Maakohus leidis,

et puudutatud isiku ehitustegevus restorani väljaehitamiseks ei piirdu vaid hoones C asuvate

korteriomanditega. Puudutatud isiku esitatud dokumentide kohaselt on restorani ehitamiseks ilmselt

vaja teha järgmised spetsiifilised muudatused, mille tõttu hoone kasutusfunktsiooni muutumisega

büroohoonest restoraniks muudetakse hoone C plaanilahendust, tehnosüsteemide lahendust ja

tehakse täiendusi asendiplaanile vastavalt restorani toimimisskeemile: paigaldatakse hoone avatäited

vastavalt 2010. a projektile, kuid uue projektiga nähakse ette hoone loodefassaadis ühe

kaheraamilise pööninguakna vahetus ja laiendamine ventilatsioonirestiks; moodustatakse

tuletõkketsoon I korrusel, millest tuletõkketarindiga eraldatakse tehniline korrus pööningul; nähakse

ette adresseeritav tulekahjusignalisatsioonisüsteem, põrandaküttesüsteem, VRV-süsteem,

ventilatsioonisüsteem, sh katuseventilaator, pliidivarjed ja rasvafiltrid; jahutuseks on õue plaanitud

villisploki paigaldus, mis ühendatakse omavahel torustikega, mis on kajastatud asendiplaanil;

kanalisatsiooni osas on ette nähtud hoonest kolm kanalisatsiooni eelviigu, millest üks suunatakse

rasvapüüdurisse; restoraniköögi tehnoloogilised heitveed juhitakse (spetsiaalsesse maa sees

asuvasse) rasvapüüdurisse ja heitavad rajatakse hoone seina; rasvapüüdur on juba paigaldatud

õuealale; erinevad kaeve- ja paigaldustööd toimuvad ühisel õuealal.

Maakohus tuvastas, et 1937. a oli hoone C kahe korteriga elamu. Tallinna Linnavalitsuse

30. jaanuari 1998. a korraldusest nr 461-k nähtuvalt olid aastatel 1960 kuni 1998 hoones C

elamispinnad. Pooled ei vaielnud selle üle, et 12. jaanuaril 2010 väljastati hoone C korteriomandite

eelmisele omanikule ehitusluba nr 42095, milles on hoone C kasutamise otstarbeks märgitud

büroohoone. Maakohus tuvastas, et hoonet C ja korteriomandeid ei kasutanud puudutatud isik ega

eelnev omanik elamiseks, restoranina ega büroopinnana. Seega tuleb tuvastada hoone majanduslik

otstarve. Maakohus leidis, et hoone C kasutamise otstarvet ei ole mõistlik tõlgendada, juhindudes

detailplaneeringust, millega antakse vaid üldine suund ehitusõiguse teostamiseks. Pooled ei vaidle

selle üle, et hoone liigi määratlust – toitlustushoone või restoran – ei olnud detailplaneeringu

kehtestamise ajal kehtinud ehitusseaduses, mille § 2 lg 1 teise lause järgi (sarnaselt kehtiva

regulatsiooniga) jagunevad ehitised hooneteks ja rajatisteks. Ka detailplaneeringus esitatud krundi

sihtotstarve iseenesest ei anna õigust ehitada ja kinnistut kasutada. Samuti ei saa kolme hoonega

vaidlusaluse kinnistu sihtotstarbest (30% ärimaa) järeldada kasutust ükskõik missuguses

äritegevuses ja seda just hoones C. Hoone C kasutamise otstarvet üksikelamuna näitab ehitisregistris

kood 11101 (restorani kood 12131).

3(9)

2-16-6354

Maakohus leidis, et kui kasutusotstarve muudetakse restoraniks, muudetakse ehitise majanduslikku

otstarvet. Üksikelamu ja restorani majanduslik otstarve on olemuslikult oluliselt erinevad, sest

üksikelamu oleks suunatud eelkõige kindlale, väikesele isikute ringile (perekonnale või leibkonnale)

ehitise kasutamiseks isiklikul otstarbel, kuid restoran toitlustusasutusena on määratlemata ja

tuvastamata isikute ringi teenindamiseks mõeldud avalik äriettevõte. Seega oleks hoone C

ehitamisega restoraniks ja kasutusele võtmisega restoranina muudetud oluliselt hoone C senist

kasutusotstarvet. Seetõttu on puudutatud isikul restorani rajamiseks vaja kõigi kaasomanike

nõusolekut majandusliku otstarbe muutmiseks.

Restorani rajamiseks tehtavad ümberehitused väljuvad ka kaasomandi tavakasutusest tekkivate

mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Maakohus leidis, et avaldajate ja

puudutatud isiku ühisele omandile planeeritava restorani tõttu väheneks avaldajate turvalisus ja

privaatsus. Kinnistul võivad hakata viibima võõrad inimesed, kellel oleks suveterrassilt vaade

sisehoovi ja kaasomanike kodude akendesse. Maakohus ei nõustunud sellega, et avaldajate

korteriomandite väärtus võib restorani avamise tõttu väheneda.

Maakohus leidis, et asja lahendamisel ei ole tähtis, kas avaldajad on nõus hoonesse C büroohoone

rajamisega või kuivõrd planeeritav restoran kahjustaks avaldajate huve rohkem kui büroohoone.

Pooled ei vaidle selle üle, et hoonet C pole kunagi kasutatud büroohoonena, puudutatud isik ei soovi

elamusse büroohoonet kavandada ega ole avaldajatelt kui kaasomanikelt selleks nõusolekut

taotlenud. Maakohus leidis, et mõistliku kõrvalseisjana ei saa arvata, et restorani ehitamine ja

pidamine oleks korteriomandiga ühendatud kaasomandi mõttelise osa kui ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piirides, mistõttu on põhjendatud, et ühise asja valdamiseks ja

kasutamiseks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Maakohus ei nõustunud sellega, et

avaldajate kui kaasomanike nõusolek restorani pidamiseks tulenes 2006. a detailplaneeringust (nagu

eespool tuvastatud, ei saa kinnisasja kasutusotstarve tuleneda detailplaneeringust, ning puudutatud

isik ei tõendanud, et eelmised kaasomanikud oleks andnud nõusoleku restorani rajamiseks) või

korteriühistu otsusest.

4. Avaldaja I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse

tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha uue määruse, millega mõista puudutatud isikult

avaldaja I kasuks välja 8744 eurot ja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.

5. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse

tühistada ning jätta uue määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

Puudutatud isik vaidles avaldaja I määruskaebusele vastu.

6. Avaldajad vaidlesid puudutatud isiku määruskaebusele vastu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 17. veebruari 2017. a määrusega avaldaja I määruskaebuse

osaliselt ja jättis puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu

määruse menetluskulude jaotuse osas ja tegi selles osas uue määruse, millega jättis menetluskulud

puudutatud isiku kanda. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni

muutmata, kuid täiendas määruse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.

Ringkonnakohus selgitas, et vaidluse lahendamisel tuleb hinnata, kas vaidlusalusel kinnistul tehtud

või teha kavatsetavad ehitustööd on asja oluline muutmine ning kas hoone C kujundamine

4(9)

2-16-6354

restoraniks tähendab majandusliku otstarbe olulist muutmist. Ringkonnakohus leidis, et asja

muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses tuleb käsitada asja tegelikku muutmist ning maakohtu

määruses loetletud tehtud ja kavandatud ehitustööd on muudatused ehk vaidlusaluse kinnistu

muutmine. Ringkonnakohus leidis, et kinnisasja ehitusliku muudatuse olulisuse juures tuleb

eelkõige arvestada muudatuse mõju asjale tervikuna (sh ehitamise ulatus ning tulemuse avaldumine

asja välimuses ja kasutusvõimalustes) ning muudatusest tingitud tagajärgi kaasomandis oleva asja

majandamisele. Avatäidete paigaldamine (pööninguakna asendamine ventilatsioonirestiga),

katuseventilaatori rajamine, villisploki paigaldus, kanalisatsiooni ja sellega seotud heitavade

rajamine ning rasvapüüduri paigaldamine on vaidlusaluse kinnistu oluline muutmine AÕS § 74 lg 1

mõttes. KOS § 2 lg 2 järgi ei tehta neid töid ega avaldu ka nende mõju üksnes korteriomandite piires

ning kuigi hoones C asuvad ainult puudutatud isikule kuuluvad korteriomandid, on ka teistel

kaasomanikel õigus määrata hoone C ja seda ümbritseva maa-ala (vaidlusaluse kinnistu kui terviku)

välimust. Viidatud muudatused ei ole elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikud toimingud

korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 tähenduses ega peaks kuuluma korteriühistu liikmete

üldkoosoleku otsustuspädevusse. Ringkonnakohus viitas KÜS § 2 lg-le 1 ning leidis, et kui ühistu

on moodustatud mitme hoonega kinnistu ühiseks majandamiseks, siis ühe hoone kasutusotstarbest

tingitud tegevused ei ole osa ühisest majandamisest ja selline kasutus ei vasta praegusel juhul

korteriomanike ühistele huvidele. Seega olid viidatud ehituslikud muudatused vaidlusaluse kinnistu

oluline muutmine, milleks on vaja kõigi korteri- ehk kaasomanike kokkulepet.

Lisaks leidis ringkonnakohus, et kõigi korteri- ehk kaasomanike nõusolekut ei saa praegusel juhul

edukalt asendada korteriühistu otsuse ega ka osa kaasomanike kokkuleppega. Ringkonnakohus

nõustus maakohtuga, et 2006. a detailplaneeringust ei nähtu piisava selgusega hoone C kasutamine

restoranina, vaidlusaluse kinnistu toonase omaniku vastav tahe ega tahe teha praeguse vaidluse

põhjustanud muudatusi kinnistul, sh hoones C ja selle ümbruses. Lisaks ei saa avalik-õiguslikud

dokumendid, nagu detailplaneering ega ehitusluba või kasutusluba asendada teise kaasomaniku

nõusolekut kaasomandi kasutamiseks ja käsutamiseks. Projekteerimis- ja ehitustegevust

reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva asja

kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei

asenda asjaõigusseaduses ette nähtud kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu 19. veebruari 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04, p 13).

Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega küsimuses, kas põhjendatud on hoone C

majandusliku otstarbe muutmisest hoiduma kohustamine, ega korranud neid tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt. Ringkonnakohus leidis lisaks, et sarnaselt

asja olulise muutmisega ei saa ka kaasomanike nõusolekut kasutusotstarbe oluliseks muutmiseks

järeldada detailplaneeringust ega muust avalik-õiguslikust aktist. Kui avaldajad ei ole nõus

hoonesse C restorani või muu toitlustusasutuse rajamisega, ei tähenda see, et puudutatud isik ei saa

hoonet üldse kasutada.

Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja (või selle kasutusotstarvet) oluliselt muuta ja vajab

selleks kõigi kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt hageda juhul, kui teised kaasomanikud on kohustatud

nõusolekut andma.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Määruskaebuses palub puudutatud isik ringkonnakohtu ja maakohtu määrused tühistada ja jätta

avalduse rahuldamata. Puudutatud isik palub jätta avaldajate menetluskulud nende endi kanda ja

mõista avaldajatelt välja puudutatud isiku menetluskulud.

5(9)

2-16-6354

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas ringkonnakohus hoone C kasutusotstarbe muutmise

osas valesti AÕS § 74 lg-t 1 (koostoimes planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p-ga 3 ja lg 4

p-ga 1). AÕS § 74 lg 1 järgi tuleb tuvastada, kas muudetakse asja või selle majanduslikku otstarvet

oluliselt. Ringkonnakohus hindas vaid seda, kas asja muudeti oluliselt. Kohtud leidsid valesti, et

kinnisasja kasutusotstarve ei saa tuleneda detailplaneeringust, kusjuures ringkonnakohus ei

käsitlenud puudutatud isiku viidatud põhiväidet.

Puudutatud isik ei saa oma korteriomandeid (mitteeluruumid) ilma avaldajate nõusolekuta kasutada.

Kehtiva maa sihtotstarbe ja detailplaneeringu kohaselt on välistatud puudutatud isikule kuuluvate

korteriomandite kasutamine üksik- või korterelamuna. Samas ei saa puudutatud isik kasutada

korteriomandeid ka detailplaneeringus ja kinnistusraamatusse kantud otstarbel, s.o toitlustushoonena

ehk mitteeluruumidest äripinnana, sest kohtud on leidnud, et detailplaneeringust kinnistu

kasutusotstarvet tuletada ei saa ning lähtuda tuleb vaid varasemast faktiliselt ja õiguslikult valest

ning praeguseks muudetud ehitisregistri kandest. Selline olukord on vastuolus omandi põhiõigusega.

Puudutatud isik teadis korteriomandeid ostes, et detailplaneeringu kohaselt on tegemist

toitlustushoonega. Detailplaneering kehtestati viis aastat enne seda, kui avaldajad korterid ostsid.

Ringkonnakohus ei arvestanud asjas esitatud seisukohti ja tõendeid ega põhjendanud, miks

detailplaneeringust ei nähtu piisava selgusega, et hoonet C kasutatakse restoranina, samuti kinnistu

varasema ainuomaniku vastav tahe. Detailplaneeringu seletuskirjas on rõhutatud, et hoone C on

toitlustushoone. Praeguse asjaga samal ajal menetletud haldusasjas nr 3-17-355 16. veebruaril 2017

tehtud määruses leiti, et detailplaneeringu kohaselt on hoone C liigilt toitlustushoone.

Kohtud ei hinnanud, kas kasutusotstarbe muutmine oli AÕS § 74 lg 1 tähenduses oluline. Isegi kui

kasutusotstarbe määramisel ei saa lähtuda (ainult) detailplaneeringust, tuleks kasutusotstarbe

väidetava muutmise olulisuse hindamisel arvestada, et kinnistusraamatu kohaselt on tegemist

osaliselt ärimaaga ja hoones C asuvad korteriomandite reaalosad on mitteeluruumid, või

põhjendada, miks need asjaolud ei ole tähtsad.

Avaldajad tuginesid kaasomandis oleva asja kasutusotstarbe muutmisele, mitte kaasomandis oleva

asja muutmisele. Ringkonnakohus väljus avalduse piiridest, kui hindas asja muutmist. Lisaks

kohaldas ringkonnakohus kaasomandis oleva asja muutmise osas valesti AÕS § 74 lg-t 1

koostoimes PlanS § 126 lg 1 p-ga 3 ja lg 4 p-ga 1. Ringkonnakohus leidis valesti, et kaasomandis

oleva asja muutmise hindamise lähtekohaks ei ole detailplaneering. Ringkonnakohtu välja toodud

tööd on vältimatud mitteeluruumi kasutamiseks. Need tööd tulenevad detailplaneeringus ettenähtud

kasutusotstarbest, st on tavalised ja vajalikud sellise kasutusotstarbe saavutamiseks. Seega ei ole

tegemist kaasomandi muudatustega. Ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui

asus ilma tõenditeta hindama väidetavate muudatustööde olulisust olukorras, kus puudub igasugune

informatsioon tööde sisu, mõju ja olulisuse kohta. Ringkonnakohtu tuvastatud muudatused ei ole

kinnistu olulised muudatused – hoone C on eraldi hoone, muudatused saavad avaldajaid mõjutada

vaid visuaalselt.

Enamik kaasomanikke on nõustunud restorani rajamisega (AÕS § 72 lg 1, KOS § 12 lg 2, KÜS § 13

lg 4, § 151 lg-d 1 ja 2). Kui puudutatud isik vajaks avaldajate nõusolekut detailplaneeringu kohaseks

restorani rajamiseks hoonesse C, ei saaks AÕS § 72 lg 5 kohaselt avaldust rahuldada. Avaldajad

soovivad takistada puudutatud isikul tema omandiõiguse teostamist, kuigi puudutatud isik soovib

omandiõigust teostada kooskõlas detailplaneeringu, kinnistusraamatu ja õigusaktidega ning selleks

on olemas ka kõik avalik-õiguslikud load ning korteriühistu/kaasomanike enamuse nõusolek.

Kohtud ei põhjendanud selle asjaoluga arvestamata jätmist. Isegi kui AÕS § 72 lg 5 alusel ei saa

avaldust rahuldamata jätta, ei pea puudutatud isik avaldajate nõusoleku saamiseks eraldi pöörduma

6(9)

2-16-6354

hagiga kohtusse TsÜS § 68 lg 5 kohaselt. Puudutatud isiku varasemad viited sellele, et avaldajad on

AÕS § 72 lg-t 5 ja laiemalt hea usu põhimõtet rikkunud, sisaldavad taotlust praeguses menetluses

avaldajate tahteavaldus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt AÕS § 72 lg 5 alusel kohtulahendiga asendada.

9. Avaldajad vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta puudutatud isiku määruskaebuse

rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldajad paluvad jätta määruskaebusele

lisatud tõendid (Tallinna Halduskohtu 16. veebruari 2017. a määrus haldusasjas nr 3-17-355,

ehitisregistri väljavõte) asja materjalide juurde võtmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause alusel

tühistada menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse vale kohaldamise tõttu ja saata asi

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

11. Kolleegium nõustub puudutatud isikuga, et avaldajad tuginesid oma avalduses kaasomandis

oleva asja majandusliku otstarbe (hoone C kasutamise otstarbe) muutmisele (muuhulgas ka

ehitustööde keelamise kontekstis), mitte kaasomandis oleva asja muutmisele. Avaldajad selgitasid,

et ümberehitused eesmärgiga avada restoran väljuvad tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras,

kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Maakohus leidis, et tuleb tuvastada, kas ehitustegevus

ja restorani pidamine puudutatud isiku korteriomandites puudutab ka vaidlusaluse kinnistu

valdamist ja kasutamist ning kas selline korteriomandite kasutus oleks vastuolus teiste

korteriomanike õigustatud huvidega. Maakohus hindas ehitustööde tegemist majandusliku otstarbe

muutmise kontekstis, kui leidis, et puudutatud isiku ehitustegevus restorani väljaehitamiseks ei

piirdu vaid hoones C asuvate korteriomanditega ning restorani rajamisele suunatud ümberehitused

väljuvad kaasomandi tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutamise

otstarve on üksikelamu.

Kohus ei ole TsMS § 477 lg 5 järgi hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega

asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kolleegium leiab aga,

et arvestades TsMS § 477 lg-s 1, § 478 lg-s 1, § 463 lg-s 2 ja § 436 lg-tes 3 ja 4 sätestatut, võib

kohus ka hagita menetluses tugineda lahendit tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik

uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada, ega või lahendit

tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et

kohtu õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatuslikult (vt nt Riigikohtu 3. juuni 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-175-14, p 12; 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-14, p 11).

Kolleegium leiab, et kuigi ringkonnakohus võis avaldajate nõuet sisustada täiendavalt ka asja olulise

muutmise keelu nõudena, lähtudes avaldajate nõudest keelata kaasomandis oleva asja suhtes

ehitustegevus, rikkus ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus hindas, kas

vaidlusalust kinnistut on konkreetsete ehitustöödega ning hoone C ja seda ümbritseva maa-ala

välimuse muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muudetud, ehkki avaldajad kaasomandis oleva

asja olulisele muutmisele otsesõnu ei tuginenud, maakohus seda ei analüüsinud ning

ringkonnakohus pooltega viidatud küsimust ei arutanud ega andnud neile oma seisukohtade

avaldamiseks võimalust.

Kolleegium leiab, et asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul lahendada eelkõige küsimus,

kas kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet on oluliselt muudetud, ning lisaks tuleb välja

selgitada, kas avaldajad soovivad selgelt tugineda ka kaasomandis oleva asja olulisele muutmisele.

7(9)

2-16-6354

12. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või

selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Praeguses asjas

tuvastas maakohus, et hoonet C ja korteriomandeid ei kasutanud puudutatud isik ega eelnev omanik

elamiseks, restoranina ega büroopinnana. Maakohus tuvastas ehitisregistri andmete alusel, et hoone

C kasutamise otstarve on üksikelamu. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega.

12.1. Kolleegium selgitab, et ehitisregistri põhimääruse § 2 kohaselt on ehitisregister andmekogu,

mille eesmärk on hoida, anda ja avalikustada teavet kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate

ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta. Viidatud määruse § 3 lg 4 järgi on registrisse kantud

andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, välja arvatud seaduses sätestatud juhul. Nii 1. juulil

2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) § 61 lg 1 kui ka varem (mh hoone C korteriomandite

eelmisele omanikule ehitusloa väljastamise ajal) kehtinud ehitusseaduse § 56 lg 2 kohaselt on

ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus. Eelnevast tulenevalt ei saa ehitisregistri

andmetele anda kinnistusraamatusse kantud andmetega, mille õigsust AÕS § 56 lg 1 kohaselt

eeldatakse, võrreldavat õiguslikku tähendust. Seega ei saa vastuoluliste tõendite olemasolul

tuvastada hoone kasutamise otstarvet üksnes ehitisregistri andmete alusel.

12.2. EhS § 61 lg 2 järgi on taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning

ettekirjutustel õiguslik tähendus. Hoone C korteriomandite eelmisele omanikule ehitusloa

väljastamise ajal ehitusseaduses sarnast sätet ei olnud ning seetõttu ei ole ehitusloas märgitul

õiguslikku tähendust. Riigikohus on varasemas praktikas rõhutanud, et projekteerimis- ja

ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva

asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba,

ei asenda asjaõigusseaduses sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet

(Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13; 19. veebruari 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04, p 13). Viidatud lahenditest ei järeldu kolleegiumi hinnangul, et

ehitusluba või detailplaneering ei saa olla üheks tõendiks, mille alusel kohus tuvastab asja

majandusliku otstarbe (ehitise kasutamise otstarbe). Seda eriti olukorras, kus maakohus on

tuvastanud, et hoonet C ja selles asuvaid korteriomandeid ei ole puudutatud isik ega asja eelnev

omanik kasutanud kindlal majanduslikul otstarbel. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus

muuhulgas kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse

kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte.

Lisaks leidis Riigikohus viidatud lahendis, et olukorras, kus ehitamise aluseks oli ehitisega seotud

dokumentatsioon, mis oli olemas enne, kui hageja ehitise mõttelise osa omandas, ei olnud

olemasoleva dokumentatsiooni alusel ehitamise jätkamiseks vaja kaasomanike nõusolekut

(Riigikohtu 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04, p 14). Praeguses asjas ei vaidle

pooled selle üle, et detailplaneering kehtestati 2006. aastal ning hoone C korteriomandite eelmisele

omanikule väljastati ehitusluba, mille kohaselt oli hoone C kasutamise otstarbeks büroohoone,

12. jaanuaril 2010, seega enne, kui avaldajad korteriomandid omandasid. Sellest järeldub

kolleegiumi hinnangul, et viidatud detailplaneering ja ehitusluba olid tõendid, mida tuli hoone C

kasutamise otstarbe väljaselgitamisel hinnata. Ringkonnakohus ei ole seda teinud.

12.3. Maakohus leidis, et kolme hoonega kinnistu sihtotstarbest (30% ärimaa) ei saa järeldada

kasutust ükskõik missuguses äritegevuses ja seda just hoones C. Tuvastades sisuliselt üksnes

ehitisregistri andmete alusel, et hoone C kasutamise otstarve on üksikelamu, jätsid kohtud

põhjendamatult tähelepanuta asjaolud ja tõendid (kinnistusraamatust nähtuvalt kuulusid puudutatud

isikule reaalosadena mitteeluruumid ning pooled ei vaidle selle üle, et avaldajad olid nõus

hoonesse C büroohoone rajamisega), mis viitasid, et hoone C tegelik kasutamise otstarve ei pruugi

vaatamata ehitisregistri andmetele olla eluruum.

8(9)

2-16-6354

12.4. Eelnevast tulenevalt tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel tõendeid ja asjaolusid

kogumis hinnates tuvastada hoone C kasutamise otstarve. Kui ringkonnakohus tuvastab, et hoone C

kasutamise otstarve ei ole restoran, siis tuleb tuvastada, kas hoone C kasutamise otstarbe muutmisel

restoraniks muudetaks asja majanduslikku otstarvet oluliselt.

13. TsMS § 688 lg 5 kohaselt ei kogu ega uuri Riigikohus tõendeid, välja arvatud juhul, kui tõend

esitatakse ringkonnakohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõendamiseks. Samuti ei kogu

ega uuri Riigikohus uuesti madalama astme kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid. Kuna

asi saadetakse uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule, tuleb ringkonnakohtul asja uuel

läbivaatamisel otsustada Riigikohtule esitatud määruskaebusele lisatud tõendite vastuvõtmine.

14. Menetluskulude jaotuse määrab ringkonnakohus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi kindlaks asja

uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.

15. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Ants Kull

Peeter Jerofejev

Malle Seppik

9(9)