3-17-1083/15 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

06.11.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1083

Haldusasi

Ringvald OÜ kaebus Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017

otsuse nr 40 (Haabersti linnaosa üldplaneering) tühistamiseks

ja Tallinna linna kohustamiseks jätkata Haabersti linnaosa

üldplaneeringu menetlust

Menetlusosalised

Kaebaja – Ringvald OÜ, volitatud esindajad v.adv Aivar Pilv

ja v.adv Britta Oltjer

Vastustaja – Tallinna linn (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

kaudu), volitatud esindajad Eva Vanamb ja Gea Rossi

Asja läbivaatamine

05.10.2017 istungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 06.12.2017 (HKMS § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kätte-

toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-17-1083

2(8)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu 23.03.2006 otsusega nr 90 algatati Haabersti linnaosa üldplaneering.

2. Üldplaneeringu avalik väljapanek toimus esmalt 25.04–23.05.2011 ning muudetud kujul

26.01–23.02.2012. Ringvald OÜ tegi üldplaneeringu avaliku väljapaneku raames mitmeid

ettepanekuid, mis seisnesid kokkuvõtvalt alljärgnevas:

1) määrata kaebajale kuuluvatele Kakumäe tee 236 / Kiviranna tee 1 ja Kakumäe tee 238

kinnistute (seoses kinnistute liitmisega tänasel päeval kinnistud asukohaga Kiviranna tee 1b /

Mäepere 12 – registriosa nr 3688301, katastritunnus 78406:611:0239; Kiviranna tee 3a –

registriosa nr 26674701, katastritunnus 78406:611:0241) kinnistute juhtotstarbeks pereelamute

ala korruselisusega 2 ja hoonestustihedusega 0,2;

2) muuta nimetatud kinnistute haljastuspõhimõtet ning määrata roheala arenguala asemel

metsalinn haljastuse osakaaluga 50%;

3) vähendada ranna ja kalda ehituskeeluvööndit kuni 50 meetrini.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) ei nõustunud Ringvald OÜ ettepanekutega

kinnistute haljastuspõhimõtete muutmise osas, põhjendades, et need asuvad metsaalal ning

üldplaneeringu seletuskirja kohaselt ei soovi Tallinna linn rohealast loobuda. Samuti selgitas

TLPA, et üldplaneeringu raames ei ole otstarbekas vähendada ranna ja kalda

ehituskeeluvööndit, kuna huvitatud isikul on looduskaitseseaduse (LKS) § 40 lg-te 3 ja 4 alusel

võimalik taotleda ehituskeeluvööndi vähendamist detailplaneeringuga.

4. Tallinna Linnavolikogu võttis 20.04.2017 vastu otsuse nr 40, millega kehtestati Haabersti

linnaosa üldplaneering (üldplaneering).

5. Ringvald OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 22.05.2017 kaebuse, nõudes Tallinna

Linnavolikogu 20.04.2017 otsuse nr 40 tühistamist ja Tallinna linna kohustamist jätkata

Haabersti linnaosa üldplaneeringu menetlust (sh esitama üldplaneering Keskkonnaametile

ehituskeeluvööndi osas seisukoha kujundamiseks ning viima läbi Haabersti linnaosa

üldplaneeringu uus avalik väljapanek).

6. Kaebaja taotles esialgse õiguskaitse korras Tallinna Linnavolikogu 20.04.2017 otsuse nr 40

kehtivuse peatamist Kakumäe poolsaarel asuvate kinnistute ehituskeeluvööndi osas käesolevas

asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni. Kohus jättis 01.06.2017 määrusega esialgse õiguskaitse

taotluse rahuldamata, kohtumäärus jõustus seda vaidlustamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

7. Kaebaja leiab, et vastustaja ei ole kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti andmisel järginud

nõuetekohaselt kaalutlusreegleid ega täitnud põhjendamiskohustust. Kaebajale tagatud

ärakuulamisõigus on olnud näilik.

1) Enne üldplaneeringu vastuvõtmist Haabersti linnaosa ulatuses kehtinud (s.o Tallinna

Linnavolikogu poolt 11. jaanuari 2011. a määrusega nr 3 kehtestatud) Tallinna üldplaneering

nägi Kakumäe poolsaare maa-ala juhtotstarbena ette perspektiivse elamumaa koos

kõrghaljastuse säilitamisega. Puuduvad mistahes põhjendused ja kaalutlused üldplaneeringuga

väikeelamute ala muutmiseks rohealaks. Puudus ka avalik huvi maakasutuse juhtotstarbe

muutmiseks. Harju maavanema 19. aprilli 1999. a korraldusega nr 1682-k kehtestatud Harju

maakonnaplaneeringu (Harju maakonnaplaneering) kohaselt on Tallinna linna rannajoonel

ehituskeeluvööndi ulatus 50 m. Ehituskeeluvööndi ulatuse muutmine üldplaneeringuga on

võimalik üksnes kaalutlusõiguse teostamisel, mille käigus tuleb arvestada muutmise põhjuste

olulisust ja vajalikkust ning sellest tulenevaid tagajärgi maaomanikele. Vaidlusalusel juhul ei

ole linn neid asjaolusid sisuliselt hinnanud ega kaalunud. Olukorras, kus vastustaja põhjendab

3-17-1083

3(8)

kaebaja seisukohtade tähelepanuta ja hindamata jätmist asjaoluga, et kaebajal on peale

üldplaneeringu kehtestamist võimalik algatada detailplaneeringu menetlus, oleks haldusorgan

pidanud sisuliselt kaaluma ka võimalust konfliktala moodustamiseks (s.o. olukord kus

üldplaneering maakasutuse juhtotstarvet ei määra ning konfliktala lahendatakse hiljem

koostatava detailplaneeringuga). Selliselt on maakasutuse juhtotstarvet üldplaneeringuga

muudetud mitmete riigile kuuluvate kinnistute osas (nt Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88,

Kakumäe tee 92 ja Kakumäe tee 101), mistõttu on vastustaja isikuid ebavõrdselt kohelnud.

Kuigi LKS § 40 lg 3 võimaldab taotleda detailplaneeringu raames ranna ja kalda

ehituskeeluvööndi vähendamist, siis tuleb seejuures arvestada, et üldplaneeringut muutvate

detailplaneeringute menetlemine saab vastavalt kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse

(PlanS) § 9 lg-le 7 olla üksnes põhjendatud vajadusest tulenev erand (Tallinna Linnavolikogu

kaalutlusõigus) ning sellest tulenevalt ei saa kaebajal olla õigustatud ootust, et

ehituskeeluvööndit ka tegelikkuses vähendatakse, st Tallinna linn on eraomaniku jaoks loonud

õiguslikult ebakindla olukorra.

2) TLPA, juhindudes Keskkonnaameti selgitustest, on leidnud, et kuna Kakumäe poolsaare

kaldal on metsamaa, rakendub LKS § 37 lg 1 p 1 ja 38 lg 2 alusel automaatselt ehituskeeluvöönd

200 m. PlanS § 8 lg-st 3 järeldub, et kohalik omavalitsus (KOV) ei ole seotud üksnes LKS-s

määratletud ehituskeeluvööndi ulatusega, vaid võib seda üldplaneeringus täpsustada. LKS § 40

lg 1 kohaselt võib ranna ja kalda ehituskeeluvööndit suurendada või vähendada, arvestades

ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade

piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest. See tähendab,

et KOV peab ehituskeeluvööndi suurendamisel või vähendamisel kõiki vastavaid asjaolusid ka

sisuliselt kaaluma. Üldplaneeringu raames ei ole koostatud ekspertiise ega teostatud analüüse,

hindamaks 200 m laiuse ehituskeeluvööndi põhjendatust ja otstarbekust. Kaebajale kuuluvatel

kinnistutel puuduvad looduskaitselised objektid, kaitsealused liigid, püsielupaigad ning

tegemist ei ole kaitse- või hoiualaga.

3) Kaebajale kuuluvatel kinnistutel kasvav haljastus ei vasta metsamaa kriteeriumile

metsaseaduse (MS) 3 lg 2 mõistes ning metsamaa kindlakstegemisel on kohustus lähtuda

kinnistutel reaalselt eksisteerivast olukorrast. Maa-ameti andmetel on kaebajale kuuluva

Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 kinnistu (pindala kokku 17 181 m²) sihtotstarve 100%

maatulundusmaa, millest metsamaa moodustab 16 617 m². Samas tuleb märkida, et Maa-ameti

kaardiserveri andmed ei vasta tegelikkusele, kuna viimased muudatused on registreeritud 24.

oktoobril 2014. a. Viidatud kinnistu kõlvikulisi muudatusi ei ole käesoleva hetke seisuga veel

Maa-ameti infosüsteemis registreeritud. Kiviranna tee 3a kinnistu (pindala kokku 838 m²)

sihtotstarve on 100% maatulundusmaa, millest metsamaa moodustab 413 m², õuemaa 56 m² ja

muu maa 369 m². Kõlvikuline muudatus on registreeritud 06. aprillil 2017. a. Kinnistute tegelik

kõlvikuline koosseis kinnitab, et tegemist ei ole metsamaaga MS § 3 lg 2 mõttes ning seega ei

ole võimalik nimetatud maa suhtes kohaldada ka LKS § 38 lg-s 2 sätestatud ehituskeeluvööndit

(200 m). Kinnistuid on perspektiivselt võimalik hoonestada, säilitades kõrghaljastust.

8. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata, leides, et üldplaneering on antud pädeva

haldusorgani poolt andmise ajal kehtinud õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne,

kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Kaebaja on ära kuulatud.

1) Kinnisasja senise maakasutuse ja ehitusõiguse muutmine üldplaneeringuga ei ole mitte

seadusega tagatud omandiõigus, vaid võimaldatav omandiõigus, mille rakendamise juures peab

kinnisasja omanik arvestama KOV seisukohtadega ja tasakaalustatud ruumilise arengu

kujundamise ning avalike huvidega. Samuti peab kinnisasja omanik silmas pidama, et KOV

lähtub oma tegevuses eelkõige tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise põhimõttest ning

keskkonnakaitse vajadustest. Kindlasti on avalikes huvides ka rohealade säilitamine, ranna,

metsa, vee ja pinnase kaitse ning puhketingimuste säilimine, millest on üldplaneeringu

3-17-1083

4(8)

koostamisel lähtutud. Omanik saab nõuda omavalitsuselt kinnistu sihipärast kasutamist (antud

juhul maatulundusmaana). Kinnistu senise ehitusõiguse (sh sihtotstarbe) muutmisel tuleb

arvestada kehtivate planeeringutega ning KOV planeerimisdiskretsiooniga. Kaebaja on

omandanud ühe vaidlusaluse kinnistu sotsiaalmaana ja teise maatulundusmaana. Seega ei

saanud kaebaja kuidagi eeldada, et ta saab nimetatud kinnistud hoonestada endale sobivas

maksimaalses mahus.

2) Vaidlusaluste kinnistute osas kehtib Tallinna Linnavolikogu 7. veebruari 2013 otsusega nr

11 kehtestatud Kakumäe tee 234, 234a, 238 ja Kakumäe tee 236 / Kiviranna tee 1 kinnistute

detailplaneering

(edaspidi:

detailplaneering;

arvutivõrgus

kättesaadav:

https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=124941&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vk

p), mille alusel moodustati Kakumäe tee 234, 234a, 238 ja Kakumäe tee 236 / Kiviranna tee 1

kinnistute piiride muutmise teel kolmteist elamumaa, üks transpordimaa ja kaks

maatulundusmaa sihtotstarbega krunti ja määrati moodustatavatele elamumaa kruntidele

ehitusõigus kolmeteistkümne kuni kahekorruselise üksikelamu ehitamiseks. Detailplaneeringu

alusel sai kaebaja õiguse endale kuuluva kõrghaljastusega kaetud sotsiaalmaa sihtotstarbega

kinnistu piiride ja sihtotstarbe muutmiseks ning ehitusõiguse elamute ehitamiseks ning

tasakaalustamiseks määrati detailplaneeringus kruntidel (positsioon 15 ja 16) maatulundusmaa

sihtotstarve ja säilitati looduslik metsaala. Detailplaneeringus on leitud tasakaalustatud

lahendus avaliku ja erahuvi vahel, st looduskoosluse säilimise ja kinnistu omaniku huvide vahel

kinnistute

hoonestamiseks.

Kaebajale

kuuluvad

vaidlusalused

kinnistud,

mis

on

üldplaneeringus

rohealaks

määratud,

ongi

detailplaneeringu

alusel

moodustatud

maatulundusmaa krundid, mis on kaetud kõrghaljastusega. Detailplaneeringus on määratud,

millises ulatuses on võimalik planeeritavat ala hoonestada, et oleks piisavalt tagatud

kõrghaljastuse säilimine, nähes selleks ette maatulundusmaa sihtotstarbega krundid. Tallinna

Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu“

(edaspidi: varasem üldplaneering) kohaselt on planeeringuala juhtotstarve perspektiivne

väikeelamu ala koos kõrghaljastuse säilitamisega ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele,

samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda

elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Seega ka

vastavalt Tallinna varasemale üldplaneeringule tuli alal kõrghaljastus säilitada: kui

detailplaneeringus oleks ette nähtud maatulundusmaa krundid täis ehitada, siis oleks

vähendatud ka detailplaneeringus sätestatud maksimaalset ehitusõigust.

3) Detailplaneeringut käsitleti üldplaneeringut muutvana, kuna planeeringus taotleti LKS-st

tuleneva ranna ehituskeeluvööndi vähendamist. Ehituskeeluvööndi vähendamine oli

põhjendatud eelkõige seetõttu, et planeeringus tagati metsa, vee ja pinnase kaitse ning

puhketingimuste säilimine ning maatulundusmaa kavandatud osakaal on kehtivas

detailplaneeringus 45% ning kruntide täisehitusprotsendid jäid vahemikku 12–21% koos

kõrghaljastuse säilitamise nõudega. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud ehitusõiguse

andmisest tingitud koormusega planeeringualale ning kontaktvööndile, kruntidele positsioon

1–13 kavandatud elamumaa sihtotstarbega kruntide osakaal moodustab 47% ning

maatulundusmaa sihtotstarbega kruntide osakaal 45% planeeringualast, ülejäänud 8% on

transpordimaa sihtotstarbega. Kaebaja on läbi detailplaneeringu oma kinnistute osas

üldplaneeringu tegelikult juba realiseerinud, st kaebaja on saanud õiguse endale kuuluvatele

metsaga kaetud kinnistute sihtotstarbe muutmiseks osaliselt elamumaaks ning ehitusõiguse

elamute ehitamiseks ning tasakaalustamiseks määrati detailplaneeringus maatulundusmaa

sihtotstarbega krundid, millel tuli säilitada looduslik metsaala.

4) Tervikliku lahenduse säilimine on KOV seisukohalt oluline, kuna vaidlusalused kinnistud

asuvad Kakumäe piirkonna looduslikuna säilinud metsa- ja rabaalal, mis omab Tallinna linna

kontekstis suurt rekreatiivset tähtsust. Kinnistud on kaetud puistuga. Planeeringulahendusega

kavandatud maatulundusmaa sihtotstarbega krundid tagavad kõrghaljastuse säilimise ning

3-17-1083

5(8)

tasakaalustavad planeeringuga kavandatava likvideeritava haljastuse vähenemise. Lisaks

toimib maatulundusmaa kruntidel säiliv puistu tuuletõkkena mere ja elamuala vahel. Tagatud

on inimeste vaba liikumine ja juurdepääs rannale. Ala on kasutatav kõigi looduses jalutajate, sh

seeneliste ja marjuliste jaoks, seega on tegemist suure rekreatiivse väärtusega alaga. Uute

elamukruntide kavandamine suurendab inimtegevusest lähtuvat koormust rannaalale,

taimestikule ja looduskooslusele ning mittehoonestatavad maatulundusmaa krundid

tasakaalustavad negatiivseid mõjusid loodusele. Lisaks võimaldab planeeringulahendus

kallasraja avalikku kasutamist ning näeb ette avalike jalgteede rajamise kallasrajani.

Perspektiivsed hooned jäävad ca 150 meetri kaugusele kallasrajast ja tagavad seeläbi piisava

privaatsuse nii kallasraja kasutajatele kui ka hoonete omanikele. Planeeringuga on tagatud

haljastuse, vee ja pinnase kaitse ning puhketingimuste säilimine. Eeltoodud seisukohti on TLPA

juba korduvalt selgitanud kaebajale nii detailplaneeringu menetluses kui ka hiljem.

5) Kinnistusraamatu andmeil on Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 ning Kiviranna tee 3a

sihtotstarve maatulundusmaa. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määrusele nr

155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ on maatulundusmaa

põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa või maa, millel on

metsa- või põllumajanduslik potentsiaal. Maaregistri kaardi kohaselt on Kiviranna tee 1b /

Mäepere tn 12 kinnistust 16 617 m² metsamaa ning Kiviranna tee 3a kinnistust on 413 m²

metsamaa. LKS § 38 lg 2 järgi ulatub rannal ja jõe kaldal metsamaal ehituskeeluvöönd ranna

piiranguvööndi piirini, milleks Läänemerel on 200 meetrit. Seega, kui metsamaa paikneb ranna

piiranguvööndis, siis sellel metsamaal on ehitamine keelatud, kuna sellele laieneb

ehituskeeluvöönd.

Detailplaneeringu

menetluse

käigus

nõustus

Keskkonnaamet

ehituskeeluvööndi vähendamisega 200 meetrilt 165 meetrini. Seega on Keskkonnaamet

määratlenud vaidlusaluseid kinnistuid metsamaana ja ei ole põhjust kahelda Keskkonnaameti

pädevuses selle määratlemisel. Kuna ehituskeeluvööndi laius (200 m) tuleneb seadusest, siis

halduseakti andev haldusorgan ei pea seaduse kohaldamisel põhjendama, miks norm on selline,

nagu ta on. Kuna antud olukorras on detailplaneeringu menetluses juba kaebajale kuuluva

kinnistu osas ehituskeeluvööndit vähendatud ning Keskkonnaamet on selgelt leidnud, et

ehituskeeluvööndi vähendamine üldplaneeringu menetluse käigus ei ole põhjendatud ning seda

tuleb teha detailplaneeringute kaudu, siis ei pidanud õigustatult KOV enam üldplaneeringu

raames rohkem selle vähendamise taotlemist vajalikuks ega põhjendatuks. Ehituskeeluvööndi

ulatuse määramine on samuti Keskkonnaameti pädevuses. Üldplaneeringus määratud

maakasutuse juhtotstarve ei välista ega ka takista kaebajal taotlemast kinnistutele uue

detailplaneeringu koostamist tulevikus. Samuti ei takista üldplaneeringus kajastatud

seadusjärgne ehituskeeluvöönd kaebaja õigust taotleda alale uue detailplaneeringu koostamist,

kuna vastavalt LKS-le on võimalik ka detailplaneeringu menetluse käigus ehituskeeluvööndi

vähendamist taotleda. Seega ei piira tegelikult kehtestatud üldplaneering kaebaja õigusi, vaid

pigem kehtiv detailplaneering ja LKS.

6) Eesti Vabariigile kuuluvate Kakumäe tee 47, Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92, Kakumäe

tee 101 ning Riigimaa 8 (uus aadress Poru tn 1) kinnistute puhul on praegu tegemist elamumaa

sihtotstarbega

kinnistutega

erinevalt

vaidlusalustest

kinnistutest

(maatulundusmaa

sihtotstarve), mis on moodustatud hiljuti kehtestatud detailplaneeringu alusel. Kakumäe tee 47,

Kakumäe tee 88, Kakumäe tee 92, Kakumäe tee 101 ning Riigimaa 8 (Poru tn 1) kinnistute

puhul on tegemist riigi varaga. Riigivaraseadus § 10 lõike 1 punkti 3 kohaselt valitsetakse

riigivara tulu saamiseks. Riigivara võõrandamisest saadav tulu laekub riigieelarvesse, st et see

tulu suunatakse samuti avalike teenuste osutamiseks, seega ka avalikkuse ehk ühiskonna kui

terviku heaolu tagamiseks. Seega ei ole tegemist esiteks võrreldava olukorraga. Teiseks määrati

nimetatud riigile kuuluvad kinnistud kompromissi tulemusena üldplaneeringusse konfliktalaks

(sh Poru tn 1), mis ei garanteeri kinnistutele ehitusõiguse saamist. Üldplaneeringus on

defineeritud konfliktala alana, millele üldplaneering maakasutuse juhtotstarvet ei määra ning

3-17-1083

6(8)

mis lahendatakse hiljem koostatava detailplaneeringuga. Ala hoonestamise ulatus määratakse

kindlaks, lähtudes detailplaneeringu koostamise käigus läbiviidavatest keskkonnaalastest

uuringutest.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. LKS § 38 lg 2 kohaselt ulatub rannal ja järve või jõe kaldal metsamaal MS § 3 lg 2 tähenduses

ehituskeeluvöönd ranna või kalda piiranguvööndi piirini. LKS § 37 lg 1 p 1 kohaselt on ranna

või kalda piiranguvööndi laius Läänemere rannal 200 m. Tulenevalt LKS § 38 lg-st 2 ja § 37 lg

1 p-st 1 on vastustaja õigesti üldplaneeringus kaebajale kuuluvate kinnistute juures Kakumäe

poolsaarel lähtunud ehituskeeluvööndi laiusest 200 m, kuna selline regulatsioon tuleneb

seadusest ega ole vastustaja kaalutlusõigusega hõlmatud küsimus. Seetõttu on ekslik kaebaja

käsitus, justnagu oleks tema olukord uue üldplaneeringu kehtestamise tõttu muutunud

halvemaks. Sõltumata üldplaneeringuga kehtestatavast maa kasutamise juhtotstarbest, kehtib

ehituskeeluvöönd samamoodi ning ka varasemast üldplaneeringust tulenev juhtotstarve

(perspektiivne väikeelamute ala) ei taganud vaidlusalustel kinnistutel ehituskeeluvööndis

ehitamise õigust, mh silmas pidades kinnistute maakasutuse sihtotstarvet. Vastustaja käsitas

varasema üldplaneeringu kehtivuse ajal vastu võetud detailplaneeringut üldplaneeringut

muutvana just seetõttu, et vähendati LKS-st tulenevat ehituskeeluvööndit. Seega arutluskäik

selle üle, kas vaidlusaluste kinnistute ala tulnuks üldplaneeringus määratleda konfliktalana, ei

ole relevantne, kuna ka selline üldplaneeringu sõnastus ei taga ehitamise õigust vaidlusalustel

kinnisasjadel. Kuna viidatud kinnistute maakasutuse sihtotstarve nende omandamise ajal

(sotsiaalmaa, maatulundusmaa) ega antud hetkel väikeelamute ehitamist ei võimalda, siis ka

seetõttu ei ole kaebaja olukord läinud halvemaks üldplaneeringu tõttu. PlanS § 8 lg 3 p-st 12

tulenevalt on üldplaneeringu ülesandeks mh ranna ja kalda piiranguvööndi ning

ehituskeeluvööndi täpsustamine LKS-s sätestatud korras. LKS ega ükski teine seadus ei näe ette

ehituskeeluvööndi vähendamist üldplaneeringuga, mistõttu puudus vastustajal ka võimalus

üldplaneeringut kaebaja soovitud moel täpsustada.

Harju maakonnaplaneeringu kaardilt „keskkond ja looduskaitse“ (väljavõte kd I, tl 199 p)

nähtub, et ehituskeeluvöönd mandriosa mere rannas on 100 m. Samas lähtub 1999. a kehtestatud

maakonnaplaneering kehtivuse kaotanud õigusaktidest (nt ranna ja kalda kaitse seadus),

vastustaja pidi üldplaneeringut kehtestades aga juhinduma praegu kehtivatest seadustest, eeskätt

LKS-st. Arvestades õigusaktide hierarhiat, on LKS maakonnaplaneeringuga võrreldes

kõrgemalseisvaks õigusaktiks, mistõttu tuleb maakonnaplaneeringu ja LKS vastuolu korral

lähtuda viimasest.

10. Ekslik on kaebaja arusaam ka sellest, et seadusest tuleneva ehituskeeluvööndi vähendamine

üldplaneeringuga on võimalik. LKS § 40 lg 2 kohaselt võib KOV ranna ja kalda

ehituskeeluvööndit üldplaneeringuga küll suurendada, kuid ehituskeeluvööndi vähendamiseks

on seaduses erikord (LKS § 40 lg-d 3–6). LKS § 40 lg 3 kohaselt võib ranna ja kalda

ehituskeeluvööndi vähendamine toimuda Keskkonnaameti nõusolekul. LKS § 40 lg 4 kohaselt

esitab

KOV

ehituskeeluvööndi

vähendamiseks

Keskkonnaametile

taotluse

ja

planeerimisseaduse kohaselt vastuvõetud üldplaneeringu; kehtestatud üldplaneeringu muutmise

ettepanekut sisaldava vastuvõetud detailplaneeringu; vastuvõetud detailplaneeringu, kui

kehtestatud

üldplaneering

puudub.

Seega

toimub

ehituskeeluvööndi

vähendamine

detailplaneeringuga ning otsustav sõna on siin Keskkonnaametil. Vastustaja on sellele igati

õiguspäraselt tähelepanu juhtinud. Seega puudus vastustajal pädevus asuda üldplaneeringuga

seadusest tulenevat ehituskeeluvööndit õgvendama. See on LKS §-st 40 tulenevalt

detailplaneeringuga lahendatavaks küsimuseks. Sellest peab kaebaja ka teadlik olema,

arvestades kaebaja ja vastustaja vahelist ulatuslikku teabevahetust, samuti kaebaja TLPA-le

esitatud taotlusi: esmalt püüti detailplaneeringut osaliselt kehtestada, hiljem algatada Kiviranna

3-17-1083

7(8)

tee 3a ja Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 osas eraldi detailplaneering (kd I, tl 223–224) ning

seejärel detailplaneering osaliselt kehtetuks tunnistada (kd I, tl 225). Kaebaja viited

ärakuulamise õiguse rikkumise kohta ei ole põhjendatud. Vaidlust ei ole selles, et

ehituskeeluvööndi vähendamiseks ei ole kaebaja soovitud moel Keskkonnaameti luba ja

Keskkonnaamet andis loa 2010. a (kd I, tl 228–231) ehituskeeluvööndit detailplaneeringuga

vähendada just silmas pidades, et detailplaneeringuga oli terve ala lahendus kompleksselt läbi

mõeldud (sh säilitati vaidlusalused kinnistud hoonestamata maatulundusmaana).

11. Kaebaja on leidnud samuti, et vaidlusalused kinnistud ei ole metsamaa MS § 3 lg 2

tähenduses. MS § 3 lg 2 kohaselt on metsamaa maa, mis vastab vähemalt ühele järgmistest

nõuetest: on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse; on maatükk pindalaga vähemalt 0,1

hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega

vähemalt 30 protsenti. Maakatastri andmetel on Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 pindala 17 181

m2, sealjuures looduslik rohumaa 180 m2, metsamaa 16 617 m2 ja muu maa 384 m2. Seega on

Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 maakatastri andmetel nii vaidlustatud otsuse vastuvõtmise ajal

kui ka praegusel ajal valdavas osas metsamaa. Kiviranna tee 3a (katastriandmed on uuendatud

06.04.2017) pindala on maakatastri andmetel 838 m2, sealjuures metsamaa 413 m2, õuemaa 56

m2 ja muu maa 369 m2. Kaebaja on 19.09.2017 menetlusdokumendis (p 3.2.17) leidnud, et kuna

metsamaa kõlvikute klassifitseerimisel ja registreerimisel puudub ühtne reeglistik ja praktika,

siis on ilmne, et lähtuda tuleb kinnistute tegelikust olukorrast (s.o kõlvikulisest koosseisust),

mitte Maa-ameti katastriandmetest. Kohus ei nõustu kaebajaga ning leiab, et legaalsuse

põhimõttest lähtuvalt peab vastustaja juhinduma kehtivatest õigusaktidest, mh MS § 3 lg-st 2,

mis kohustab juhinduma maakatastri andmetest, ning ei saa õigusakte kõrvale jättes lähtuda

sellest, mis tundub n-ö õigem. Vastupidi, lähtumine maakatastri andmetest on MS-st tulenevaks

kohustuseks ega saa vastustajale olla kuidagi etteheidetav. See, kas maakataster kajastab

adekvaatselt kinnistu kõlvikulist koosseisu, on kinnistu omaniku vastutada. KOV ei pea

üldplaneeringu menetluses asuma selgitama seda, kas iga kinnistu tegelik kõlvikuline koosseis

vastab sellele, nagu on kajastatud maakatastris. Maakatastri kui riigi põhiregistri andmete

õigsust tuleb eeldada. Vaidlust ei ole selles, et nii Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 kui ka

Kiviranna tee 3a kinnistul asuvad metsamaa kõlvikud. Sealjuures ei ole ehituskeeluvööndi

ulatuse määramisel oluline, kui suure protsendi moodustab metsamaa kõlvik kinnistu pindalast.

Mõlema vaidlusaluse kinnistu puhul ei saaks öelda, et tegemist on ebaolulise osaga. See, et

kinnistud on kaetud metsaga, nähtub ka teistest asjas esitatud tõenditest (detailplaneeringu

seletuskiri, Aino Aaspõllu ekspertarvamused, Rein Sermati ja Julia Kinževskaja puittaimestiku

hindamise aruanne, asjas esitatud fotomaterjal). Milline on puistu väärtus (väheväärtuslik või

väärtuslik) või seisund (haige või terve), võib omada tähtsust ehituskeeluvööndi vähendamisel

vastavas detailplaneeringumenetluses, mitte aga ehituskeeluvööndi ulatuse määramisel

üldplaneeringuga. Kaebaja esitatud tõendid (Aino Aaspõllu ekspertarvamused, Rein Sermati ja

Julia Kinževskaja puittaimestiku hindamise aruanne) ei ole seega üldplaneeringu menetluses

asjakohased ning on esitatud vastustajale ajal, mis ei võimaldanud ka vastava soovi korral neid

enam arvesse võtta. Kohus on seda arvamust pikemalt põhjendanud Tallinna Halduskohtu

29.09.2017 määruses käesolevas haldusasjas ja jääb selles väljendatud seisukohtade juurde. Kui

ka asuda seisukohale, et Kiviranna tee 1b / Mäepere tn 12 kinnistu osas ei ole täidetud MS § 3

lg 2 p 1 nõue, tulnuks kaebajal põhjendada seda, miks ei kohaldu MS § 3 lg 2 p 2, mida kaebaja

pole aga teinud. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et ehituskeeluvöönd on määratud MS § 3 lg 2

kohaselt ning selle määramisel üldplaneeringus kaalutlusvigu ei esine.

12. Vastustaja on ära näidanud, et ehitamise ning kõrghaljastuse säilitamise küsimusi on

põhjalikult kaalutud detailplaneeringu menetluses. Detailplaneeringus on leitud tasakaalustatud

lahendus avaliku ja erahuvi vahel, st looduskoosluse säilimise ja kinnistu omaniku huvide vahel

kinnistute hoonestamisel. Detailplaneeringu menetluses on vastustaja läbi kaalunud selle,

millistes piirides on ehitamisõigust võimalik anda ning kohtule nähtuvalt on kaebaja

3-17-1083

8(8)

ehitamisõiguse realiseerinud võimalikult maksimaalses ulatuses. Kaebaja õiguste kaitse saab

edaspidi seisneda kehtiva detailplaneeringu muutmise või vaidlusaluste kinnistute osas uue

detailplaneeringu algatamise menetluses. Üldplaneeringu muutmine kaebaja soovitud viisil

talle ehitamise õigust ei taga. Vastustajal on kaalutlusõigus selle üle, milline saab olema

konkreetse ala maakasutuse juhtotstarve, vastustaja kaalutlusõigus hõlmab ka olemasoleva

juhtotstarbe muutmist. Nõustuda tuleb vastustajaga, et avalikes huvides on ka rohealade

säilitamine, ranna, metsa, vee ja pinnase kaitse ning puhketingimuste säilimine, millest on

üldplaneeringu koostamisel lähtutud. Vastustaja on selgitanud, et ala omab suurt rekreatiivset

tähtsust. Detailplaneeringu alusel moodustatud maatulundusmaa sihtotstarbega krundid tagavad

kõrghaljastuse säilimise ning tasakaalustavad detailplaneeringu alusel likvideerimisele

kuulunud haljastuse vähenemist. Lisaks toimib vastustaja selgituste kohaselt maatulundusmaa

kruntidel säiliv puistu tuuletõkkena mere ja elamuala vahel. Tagatud on inimeste vaba liikumine

ja juurdepääs rannale. Kohus märgib, et KOV planeerimisdiskretsioon on ulatuslik. Omaniku

soov ehitada ehituskeeluvööndisse ei kaalu kuidagi üles avalikku huvi tagada keskkonnakaitse

ja avalikkuse juurdepääs rannale.

13. Kohtule ei nähtu, et üldplaneeringu menetluses oleks rikutud kaebaja menetluslikke õigusi.

Kaebaja ja vastustaja vahel on toimunud intensiivne teabevahetus. Vastustaja on õigesti välja

toonud, et kaebaja oli teadlik planeeringulahendustest ning on saanud väljendada oma

seisukohti üldplaneeringu koostamise käigus, mida tõendab ka kaebaja vastuväidete esitamine

mõlemal üldplaneeringu avalikul väljapanekul. Kaebaja esindaja on saanud väljendada oma

seisukohti 21.05.2011, 01.07.2011, 10.08.2011, 01.11.2011, 20.02.2012, 15.04.2012 ja

20.05.2011. Vastuväidete arvesse võtmise või arvestamata jätmise kohta on vastustaja andnud

oma põhjendatud seisukoha vastuskirjades 27.06.2011, 30.06.2011, 27.09.2011, 02.04.2012,

09.05.2012. Lisaks on vastustaja kaebajale selgitanud oma seisukohti 27.09.2011 ja 28.09.2015

kirjades. Seega on kaebaja üldplaneeringu menetluses olnud ära kuulatud. Asjaolu, et kaebaja

ei ole ärakuulamise tulemusega rahul, ei tähenda seda, et õigust olla ära kuulatud on rikutud.

14. Kaebaja esitatud näited riigile kuuluvate maade kohta erisuste tegemisel ei muuda

üldplaneeringut õigusvastaseks. Kohus on varem märkinud, et kui ka üldplaneeringus fikseerida

konkreetse juhtotstarbe asemel konfliktala, ei tagaks see kaebajale vaidlusalustel kinnistutel

ehitamise õigust. Lisaks on võrdluseks toodud kinnistutel, võrreldes kaebaja kinnistutega, teine

maakasutuse sihtotstarve (elamumaa), mistõttu ei ole tegemist võrreldava olukorraga. Eriti

arvestades seda, et detailplaneeringu raames on toimunud põhjalik kaalumine ning

detailplaneeringuga hõlmatud alal on kaebajale vastu tulles ehituskeeluvööndit juba

vähendatud. Ehituskeeluvööndi vähendamine ühes olukorras ei anna subjektiivset õigust nõuda

seda teises olukorras ega taga üldist õigust nõuda hoonestuspiiri nihutamist merele lähemale.

Kohus leiab, et kaebajat ei ole ebavõrdselt koheldud.

15. Ülaltoodut arvestades nõustub kohus vastustajaga, et üldplaneering on nii formaalselt kui

ka materiaalselt õiguspärane. Tühistamisnõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna tühistamisnõue

jääb rahuldamata, jääb rahuldamata ka kohustamisnõue.

16. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja

menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda. Kuna vastustaja ei ole kaebajalt menetluskulude

väljamõistmist taotlenud ega kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud,

jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kohtunik

Janek Laidvee