2-16-19236/38 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Krista Kirspuu, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.10.2017, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-19236

Tsiviilasi

Y.Z hagi Metrocon OÜ vastu võlgnevuse ja viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 03.04.2017 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

50 890,41 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Y.Z apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Y.Z (isikukood

XXX, elukoht XXX-i), lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Ott Saame (e-post: XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Metrocon OÜ

(registrikood 12416740, asukoht Rävala pst 3, Tallinn, 10143;

e-post:XXX), lepinguline esindaja: vandeadvokaat Toivo

Viilup (e-post: XXX)

1(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

Istungi toimumise aeg

05.10.2017

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 03.04.2017 otsus täielikult ja saata tsiviilasi uueks

arutamiseks samale maakohtule.

2. Y.Z apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja Y.Z esitas Harju Maakohtule 23.12.2016 hagiavalduse kostja Metrocon OÜ

vastu võlgnevuse ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt palub hageja mõista

Metrocon OÜ-lt välja Y.Z kasuks põhinõudena 47 120,75 eurot, viivise

seadusjärgses määras arvestatuna tähtaegselt tasumata põhinõudelt 47 120,75 eurot

kindla summana hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ja edasi seadusjärgses

määras arvestatuna tähtaegselt tasumata põhinõudelt ning jätta menetluskulud kostja

Metrocon OÜ kanda.

2. 2014. aasta veebruaris hakkas hageja huvi tundma kostja poolt arendatava ja

müüdava ridaelamuboksi asukohaga Käämo Tee 1-4 omandamise vastu. Hageja

selgitas, et kuna ta ei saanud oma vana korterit nii kiiresti maha müüdud, kui oleks

olnud vaja kostjalt boksi ostmise rahastamiseks, nõustus Tina KVB OÜ kõigepealt

boksi ise välja ostma ja hiljem hagejale edasi võõrandama. Kostja oli sellega, et

Tina KVB OÜ on üksnes n-ö „vaheomanik“, kursis ja nõus. 07.04.2014 sõlmisid

kostja ja Tina KVB OÜ kõnealuse boksi ostu-müügilepingu. 26.06.2014 ostu-

müügilepingu alusel võõrandas Tina KVB OÜ vastavalt eelnevale kokkuleppele

boksi hagejale. Hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et Tina KVB OÜ garantii

kehtib ka hageja suhtes.

3. Elamus hakkasid selle kasutamise käigus ilmnema erinevad puudused: praod,

läbijooksud, valesti paigaldatud katuse parapeti tõttu otsaseina hallitamine,

värvikahjustused, puitdetailide paindumised, kruvipeade väljatungimine seintest jmt.

Hageja teatas nendest jooksvalt kostjale. Kostja asus neid kõrvaldama garantiitööde

korras. Kostja on vastavaid puuduste kõrvaldamise töid käsitlenud selgelt

garantiitöödena. Kostja on tunnustanud garantiikohustuse olemasolu just hageja ees;

kostja on tunnustanud kostja ja Tina KVB OÜ vahelises lepingus sisalduva

garantiikokkuleppe kehtivust ka hageja ja kostja vahel. 11.05.2016 andis kostja

teatud maalri- ja fassaaditööde osas hagejale ka sõnaselge garantii.

2(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

4. Kuna hageja ei ole ise ehitusspetsialist, oli ta sunnitud garantiitööde üle- ja

järelevalvamiseks palkama vastavad spetsialistid. Hageja järelevalve vaatas olukorra

üle nii enne kui ka peale esmaseid garantiitöid ja koostas selle kohta vastavad aktid.

Puuduste hulk oli veel veebruaris muljetavaldav. Kostja järgnevad parandustööd

kõrvaldasid küll osa puuduseid, kuid ka veel maikuus oli puuduste hulk endiselt

muljetavaldav, osad garantiitööd olid valesti tehtud, lisaks hakkas ilmnema, et on

põhjust kahtlustada ka esialgselt arvatust hoopiski süsteemsemaid puuduseid n-ö

„projektist möödaehitamise“ näol. Ka 2016. aasta augustis, peale kostja poolt

garantiitööde tegemise lõpetamist, oli jätkuvalt hulganisti korda tegemata puuduseid

ning jätkuvalt oli kahtlus, et probleemid on süsteemsed, s.t kas on ehitatud projektist

mööda või on isegi projekt olnud vigane.

5. Hageja oli sunnitud tellima hinnangu olukorrale autoriteetselt ja vaieldamatult

aktsepteeritavalt spetsialistilt. Riiklikult tunnustatud ekspert HK vaatas üle nii

ehitise kui ka olemasoleva dokumentatsiooni ning andis olukorrale oma hinnangu.

Hinnangust nähtub, et ka peale garantiitööde tegemist esineb jätkuvalt rida

puuduseid. Aktis andis ekspert puuduste kõrvaldamiseks ka juhendid. Vastavalt

kohapeal tehtud ülevaatusele ja ekspert HK aktis toodule hindas ehitusettevõte Siim

Ehitus OÜ puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuseks 40 927,32 eurot.

Seejuures tõi Siim Ehitus OÜ välja, et vajalik on köögimööbli demontaaž, tööde

tegemise aeg on orienteeruvalt 4 kuud ning tööde tegemise ajal ei ole

ridaelamuboksi võimalik elamiseks kasutada. Köögimööbli valmistaja ja paigaldaja

Arens-Mööbel AS hindas köögimööbli demontaažist tulenevate tööde maksumuseks

vähemalt 2193,43 eurot. Muu hulgas tuleb seoses seinte jäigastamiseks vajaliku

täiendava jäiga ehitusplaadi paigaldamisega, mis annab seinale paksust juurde

vähemalt 2 cm, olemasoleva köögikapi üks osa välja vahetada. Kuna puuduste

kõrvaldamise tööd kestaksid ca 4 kuud ja sel ajal ei ole hageja perekonnal võimalik

oma kodus elada, peab hageja üürima ajutise elamispinna. Hageja koduga

võrreldavate ja hageja jaoks logistiliselt sobivate elamispindade üürihind on ca 1000

eurot kuus (pigem on see konservatiivne hinnang), seega tööde tegemise eeldatava

aja eest peaks hageja üürina maksma vähemalt 4000 eurot. Sellele lisanduvad

kolimiskulud.

6. Hageja hinnangul tuleneb eeltoodud asjaoludest, et hageja ja kostja vahel on

kokkulepe, mille kohaselt kostja on kohustatud kõrvaldama kostja poolt müüdud

ridaelamuboksi puudused, s.t boksi mittevastavused esialgsele müügilepingule.

Vastava garantiikokkuleppe kehtivust hageja ja kostja vahel on kostja kinnitanud nii

sõnades kui ka tegudes. Oma olemuselt on hageja hinnangul tegemist

töövõtulepingulise suhtega, sest kostjal on kohustus teostada teatud tööd (puuduste

kõrvaldamine).

7. 23.02.2017 menetlusdokumendis on hageja esitanud seisukoha, et tal on kostjaga

kokkulepe, et esialgses ostumüügilepingus toodud garantiikokkulepe kehtib ka

kostja ja hageja vahelistes suhetes ning et hagejal on sellest tulenev nõudeõigus

kostja vastu. Alternatiivselt, kostja on oma kohustust täita ostu-müügilepingust

tulenevaid garantiikohustusi ka hageja ees, lubanud nii, et tegemist on

võlatunnistusega VÕS § 30 lg 1 mõttes. Hageja on seisukohal, et kostjal on

eeltoodud alustel kohustus just vahetult hageja ees. Siiski, kuna kostja on selle

vaidlustanud, ja lähtudes kohtu 02.02.2017 ning 03.02.2017 selgitustest, on

võimalik, et kohus asub seisukohale, et kostjal ei ole eeltoodud alustel hageja ees

kohustusi. Sellisel juhul on kostjal siiski kahju hüvitamise kohustus Tina KVB OÜ

ees, kuna kostja on Tina KVB OÜ-le müünud puudustega asja, rikkudes sellega

lepingut ning tekitades kahju, mis seisneb puuduste kõrvaldamiseks vajalikes

3(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

kuludes. Hagejal on sellisel juhul õigus nõuda puuduste kõrvaldamiseks vajalike

kulutuste hüvitamist omakorda Tina KVB OÜ-lt. Tina KVB OÜ on kõik võimalikud

ostu-müügilepingust tulenevad nõuded loovutanud hagejale.

KOSTJA VASTUVÄITED

8. Kostja vaidles 23.01.2017 vastuses hagile sellele täies ulatuses vastu ja palus jätta

hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

9. Kostja ei ole hagejale Harku vallas Harkujärve külas Käämo tee 1 asuvat

korteriomandit võõrandanud, vaid mh hagiavaldusele lisatud müügilepingust

nähtuvalt sõlmis kostja müügilepingu Tina KVB OÜ-ga ning hageja omakorda

omandas korteriomandi Tina KVB OÜ-lt tingimustel, mida hageja käesolevas

menetluses avaldanud ei ole. Korteriomandi võõrandamiseks pidas kostja

läbirääkimisi hagejaga. Samas ei muuda see fakti, et müügilepingu korteriomandi

osas sõlmiti Tina KVB OÜ-ga. Kostjale ei ole teada hageja ja Tina KVB OÜ

vahelised võimalikud kokkulepped ega see, kas Tina KVB OÜ näol pidi tegemist

olema „vaheomanikuga“. Erinevalt hageja poolt hagiavalduse punktis 2.4 väidetust

ei kinnita ka hagiavaldusele lisatud kirjavahetus seda, et Tina KVB OÜ pidi

korteriomandi omanikuks saama üksnes ajutiselt. Viidatud kirjavahetusest nähtub

üksnes see, et hageja oli korteriomandiga seotud küsimustes Tina KVB OÜ

esindajaks, millist asjaolu kostja vaidlustada ei soovi.

10. Õige on hageja väide, et vastavalt müügilepingu punktile 2.5 andis kostja Tina

KVB OÜ-le kui korteriomandi ostjale teostatud ehitustööde osas 24-kalendrikuu

pikkuse garantii arvates korteriomandi valduse üleandmisest. Hagiavaldusele lisatud

korteriomandi ja sisustuse üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtuvalt anti

korteriomandi valdus Tina KVB OÜ-le üle 20.03.2014, st hageja lepinguline

garantiivastutus Tina KVB OÜ ees lõppes 20.03.2016. Seejuures on arusaamatu

hageja viide aktis toodud puudustele, kuivõrd hagejale on teada, et kõik aktis

kirjeldatud pisipuudused likvideeriti kokkulepitud tähtajaks, s.o 06.04.2014.

Puuduste kõrvaldamise kohta koostati ka akti lisaks olev protokoll, mille allkirjastas

Tina KVB OÜ nimel hageja ise.

11. Kostja on müügilepingu punktis 2.5 sätestatud garantiiperioodil korteriomandis

ilmnenud puudusi heas usus kõrvaldanud vaatamata asjaolule, et lepinguline

müügigarantii oli kostja poolt antud üksnes Tina KVB OÜ-le, mitte aga hagejale.

Samas ei ole kostja poolt puuduste kõrvaldamise faktist võimalik järeldada, justkui

laienenuks müügilepingus sätestatud garantii ka hagejale. Kostja märkis, et VÕS §

13 lg 1 tulenevalt eeldanuks müügilepingu muutmine (sh kostja garantiivastutuse

laiendamine) notariaalselt tõestatud vormis kokkuleppe sõlmimist. Kostjale

teadaolevalt puudub vaidlus, et sellist kokkulepet ei ole hageja ja kostja vahel

kunagi sõlmitud.

12. OÜ Ehituskonsult Grupp poolt koostatud ülevaatuse aktis (töö nr 2016-33;

edaspidi nimetatud ülevaatuse akt) esile toodud puudused on oma olemuselt

tavapärased uusehitise vajumisest ja siseviimistluses kasutatud ehitusmaterjalide

mahu kahanemisest tingitud pisipuudused, millised likvideeriti kostja poolt heas

usus 29.04.2016. Puuduste nõuetekohane kõrvaldamine on tõendatud vastavalt

22.04.2016 ja 29.04.2016 siseviimistlustööde ning fassaadi ja parapeti tööde osas

koostatud tööde üleandmise-vastuvõtmise aktidega. Tööd võttis vastu hageja poolt

kaasatud omanikujärelevalve OÜ Ehituskonsult Grupp esindaja Q, kelle poolt on

koostatud ka ülevaatuse akt.

13. Hageja hagimaterjalide koosseisus Harju Maakohtule ei ole esitatud ülevaatuse

akti 31.05.2016 dateeritud lisa ning 19.08.2016 dateeritud lisa nr 2 kostjale

4(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

varasemalt tutvumiseks edastanud. Samuti ei ole hageja teavitanud kostjat mistahes

kordusülevaatuste toimumisest ega kaasanud kostja esindajaid nende läbiviimisele,

mistõttu ei pidanud kostja vastavaid dokumente usaldusväärseks. Kostja osundas, et

ülevaatuse akti lisad (nagu ka ülevaatuse akt ise) on esitatud allkirjastamata kujul,

mistõttu ei ole tõendatud, et viidatud dokumendid on faktiliselt koostatud nendes

märgitud kuupäevadel. Viidatud dokumentide usaldusväärsuses annab aluse kahelda

täiendavalt ka fakt, et väidetavate kordusülevaatuste kohta aktid koostanud Q on ise

aprillis 2016. aastal parandustööd mistahes märkusteta vastu võtnud ning

kinnitanud, et ülevaatuse aktis toodud puudused on kostja poolt nõuetekohaselt

kõrvaldatud. Eluliselt usutav ei ole kostja poolt kõrvaldatud puuduste ilmnemine

korduvalt ühe kuu möödudes.

14. Hageja on hagiavalduse punktis 2.8 tuginenud asjaolule, et kostja andis

märtsis-aprillis 2016. aastal teostatud parandustöödele täiendava kuuekuulise

garantii, mis siseviimistlustööde osas möödus 22.10.2016 ning fassaadi ja parapeti

tööde osas möödus 29.10.2016. Viidatud perioodi kestel hageja kostjat mistahes

pretensioonidest või võimalikest puudustest teostatud töödes ei teavitanud, vaid

esitas esmakordselt nõude enda õigusnõustaja vahendusel alles 24.11.2016.

15. Hagimaterjalide koosseisus esitatud Siim Ehitus OÜ ja Arens-Mööbel AS-i

hinnapakkumistes on parandustööde koosseisu ja maksumust ilmselgelt kunstlikult

paisutatud, kuna hinnapakkumised sisaldavad arvukalt mh selliseid tööoperatsioone,

mis EEB aktis kirjeldatud väidetavate puuduste kõrvaldamiseks teoreetiliseltki

vajalikud ei ole ning näitavad väidetavalt vajalike tööde mahtu suuremana. Samuti

ei ole tõsiseltvõetav hageja väide, justkui eeldaks EEB aktis kirjeldatud väidetavate

puuduste kõrvaldamiseks vajalike remonditööde teostamine korteriomandi

vabastamist neljaks kuuks.

16. Kostja hinnangul puudub hageja ja kostja vahel üldse mistahes võlasuhe ning

korteriomandi garantiitööde teostamine on käsitletav müügilepingust tulenevate

kohustuste täitmisena hagejale kui kolmandale isikule. Kohustuse täitmisest

hagejale kui kolmandale isikule ei tulene hagejale aga mistahes iseseisvat

nõudeõigust kostja vastu. Seega puudub hagejal mistahes õiguslik alus

korteriomandi müügilepingu tingimustele väidetava mittevastavusega seoses kostja

vastu nõuete esitamiseks, vaid hageja peaks oma võimalikud nõuded adresseerima

korteriomandi müüjale Tina KVB OÜ isikus.

17. Isegi juhul, kui kvalifitseerida kostja poolt korteriomandi remonditööde

teostamise korraldamist märtsis-aprillis 2016. aastal hageja ja kostja vahelise

töövõtusuhtena, siis puuduks hagejal ikkagi alus nõuda kostjalt EEB aktis

kirjeldatud puuduste kõrvaldamise maksumuse hüvitamist. Hageja poolt kirjeldatud

väidetava töövõtulepingu esemeks oleks teoreetiliseltki saanud olla korteriomandis

müügilepingu sõlmimise järgselt ilmnenud puuduste kõrvaldamine, st remonditööde

teostamine. Kostja juba selgitas, et faktiliselt teostatud parandustööd võttis hageja

vastu ning hagiavaldusest nähtuvalt ei ole vastavates töödes puudusi ilmnenud.

Hageja nõuab käesolevas menetluses kulutuste hüvitamist, mis seonduvad

korteriomandi selliste väidetavate puudustega, mida kostja hageja väitel märtsis-

aprillis 2016. aastal ei kõrvaldanud. Seega on vaidluse esemeks puudused, mis

esinesid enne hageja ja kostja vahelise väidetava töövõtulepingu sõlmimist ning

mida vastava töövõtulepingu alusel ei kõrvaldatud, mitte aga puudused väidetava

töövõtulepingu alusel teostatud parandustöödes. Hageja ei ole viidanud ühelegi

õigusnormile, mis võimaldaks tellijal (hageja) nõuda töövõtjalt (kostja) selliste

puuduste kõrvaldamist, mis ei ole ilmnenud töövõtu koosseisu kuuluvates

ehitustöödes.

5(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

18. Juhul, kui Harju Maakohus peaks vaatamata kostja vastuväidetele

kvalifitseerima pooltevahelise võimaliku õigussuhte müügi- või töövõtusuhtena, siis

on hageja nõudeõigus kostja vastu välistatud tulenevalt VÕS § 220 lg 1 ja § 644 lg 1

sätestatud teavitamiskohustuse rikkumisest. Käesoleval juhul oli või pidi olema

hagejale juba hiljemalt 19.08.2016 teada korteriomandis teatud puuduste väidetav

esinemine, kuna nimetatud kuupäeval on dateeritud ülevaatuse akti lisaks nr 2 olev

täiendava ülevaatuse protokoll. Ometigi hageja viidatud puudustest kostjat ei

teavitanud, vaid pöördus täiendavalt Ehitusekspertiisibüroo OÜ poole ülevaatuse

akti lisas nr 2 loetletud väidetavate puuduste analüüsimiseks. Kostjale teatas hageja

puudustest alles 24.11.2016 ehk rohkem kui kolm kuud pärast võimalikest

mittevastavustest teada saamist.

19. Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja enda rahalise nõude kvalifitseerinud

puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõudena VÕS § 646 lg 5 // §

222 lg 5 alusel. Käesoleval juhul nähtub hagiavalduses esitatust, et hageja ei ole

väidetavaid puudusi kõrvaldama asunud ning sellega seoses mistahes kulutusi seni

kandnud. Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik hagejal nõuda kostjalt VÕS § 646 lg

5 // § 222 lg 5 alusel mistahes kulutuste hüvitamist. Sõltumata eeltoodust märkis

kostja, et isegi juhul, kui hagejal kulutuste hüvitamise osas nõudeõiguse olemasolu

eeldada (kas mingil alternatiivsel alusel või seetõttu, et hageja asjakohased

kulutused edaspidiselt teeb), siis ei saaks hageja ikkagi nõuda kostjalt kokku 47

120,75 euro hüvitamist. VÕS § 646 lg 5 // § 222 lg 5 alusel kuuluvad hüvitamisele

üksnes mõistlikud kulud. Käesoleval juhul on hageja aga nõude esitanud Siim

Ehitus OÜ ja Arens-Mööbel AS-i hinnapakkumiste alusel, mis sisaldavaid mitmeid

täiesti tarbetuid ning ülepaisutatud maksumusega tööoperatsioone.

20. Väidetavate puuduste kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde teostamise ajaline

kestvus ei ole neli kuud, vaid kordades lühem ajaperiood, kusjuures vastavaid töid

on võimalik teostada ka korteriomandit samaaegselt elamiseks kasutades. Seega ei

ole hagejal ühelgi juhul võimalik nõuda kostjalt mistahes ajutise elamispinna

üürimisega seotud kulude hüvitamist. Lisaks on hageja üritanud asenduspinna

üürimisega seotud kulusid kunstlikult paisutada lisades hagiavaldusele

üüripakkumised objektide osas, mis korteriomandist olulises ulatuses erinevad.

Esimese astme kohtu otsus

21. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis

hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud.

22. Otsuse põhjenduste kohaselt vaidlus puudub selles, et 07.03.2014 sõlmisid

kostja ja Tina KVB OÜ Harku vallas, Käämo tee 1 asuva korteriomandi

(ridaelamuboksi) müügilepingu (I kd, tl 27-39). Lepingu p-de 2.5-2.6 kohaselt tagas

kostja ridaelamus teostatud ehitustöödele 2-aastase garantii. Hageja nimetatud

lepingu osaliseks ei olnud. VÕS § 80 lg 1 kohaselt võib lepingus ette näha või

võlasuhte olemusest tuleneda, et kohustus tuleb võlausaldaja asemel täita

kolmandale isikule (leping kolmanda isiku kasuks).

23. Käesoleval juhul ei nähtu 07.03.2014 kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud

müügilepingust, et kostja olnuks kohustatud täitma oma lepingulisi kohustusi

hagejale kui kolmandale isikule. Seega nimetatud müügilepingu puhul ei olnud

tegemist lepinguga hageja kui kolmanda isiku kasuks ning antud lepingust ei tulene

hagejale õigust nõuda garantiikohustuse täitmist. Asjaolu, et Tina KVB OÜ

võõrandas vaidlusaluse ridaelamuboksi hiljem hagejale ning hageja kanti

kinnistusraamatusse omanikuna sisse 04.07.2014, ei muuda esialgsest

6(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

müügilepingust tulenevaid õigussuhteid sõltumata sellest, kas kostja oli või pidi

olema teadlik Tina KVB OÜ ja hageja vahelistest väidetavatest kokkulepetest.

24. Käesolevas asjas esitatud tõendid kinnitavad (I kd, tl 43-52; tl 165-187) ning

kostja ei vaidlusta seda, et kostja on hagejale kuuluva ridaelamuboksi suhtes

garantiitöid teostanud. Samas ei saa nimetatust teha järeldust, et kostja oleks

soovinud lisaks oma lepingulisele garantiikohustusele Tina KVB OÜ ees võtta

täiendavalt lepingulise garantiikohustuse (koos vastutusega võimalike kahjunõuete

eest) ka hageja ees.

25. Kohus nõustub eeltoodut arvestades kostjaga, et korteriomandi garantiitööde

teostamine on käsitletav müügilepingust tulenevate kohustuste täitmisena hagejale

kui kolmandale isikule, kuid kohustuse täitmisest hagejale kui kolmandale isikule ei

tulene hagejale iseseisvat nõudeõigust kostja vastu (vt ka käesoleva kohtuotsuse p-d

63-67). Juba teostatud remonditöödele maalritööde ja fassaaditööde osas garantii

andmine ei puudutanud aga muid ehitustöid ja sellest ei saa samuti tuletada hageja

nõudeõigust kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud müügilepingu garantiikohustuse

täitmiseks (I kd, tl 53).

26. Kohus nõustub eeltoodut arvestades kostjaga, et korteriomandi garantiitööde

teostamine on käsitletav müügilepingust tulenevate kohustuste täitmisena hagejale

kui kolmandale isikule, kuid kohustuse täitmisest hagejale kui kolmandale isikule ei

tulene hagejale iseseisvat nõudeõigust kostja vastu (vt ka käesoleva kohtuotsuse p-d

63-67). Juba teostatud remonditöödele maalritööde ja fassaaditööde osas garantii

andmine ei puudutanud aga muid ehitustöid ja sellest ei saa samuti tuletada hageja

nõudeõigust kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud müügilepingu garantiikohustuse

täitmiseks (I kd, tl 53).

27. Hageja kolmas nõude alus on Tina KVB OÜ poolt hagejale nõude

loovutamine. Hageja esitas 23.02.2017 kohtule 22.02.2017 nõude loovutamise

lepingu Tina KVB OÜ ja hageja vahel, millega Tina KVB OÜ on hagejale

loovutanud oma võimalikud nõuded tulenevalt 07.03.2014 kostja ja Tina KVB OÜ

vahel sõlmitud müügilepingust (I kd, tl 213-216).

28. Kohtu arvates on kostja juhtinud õigustatult tähelepanu asjaolule, et asjas

esitatud tõendite kohaselt ei ole Tina KVB OÜ kostjale ühtegi pretensiooni või

nõuet esitanud.

29. Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et Tina KVB OÜ oleks kostjat mõistliku aja

jooksul piisavalt täpselt teavitanud sellest, milles Tina KVB OÜ arvates seisnes talle

müüdud korteriomandi (ridaelamuboksi) lepingutingimustele mittevastavus.

Täpsemalt öeldes puuduvad tõendid, et Tina KVB OÜ oleks üldse kunagi kostjat

lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud. Kohtu hinnangul ei esine

käesolevas asjas selliseid asjaolusid, mis vabandaksid Tina KVB OÜ poolt

väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul

mitteteatamist ja mittevastavuse täpset kirjeldamata jätmist. Põhjendatud ei ole

hageja poolt kohtuistungil esitatud väited, nagu võiks Tina KVB OÜ poolse

teavitamiskohustuse täitmist omistada hagejale kui Tina KVB OÜ esindajale.

Hageja viitas kohtuistungil (II kd, tl 62), et Tina KVB OÜ volituse alusel

esindusõigus tuleneb toimiku I köite tl 26. Kohus märgib, et toimiku I köite tl 26

nähtuvalt oli vastav volikiri kehtiv kuni 31.12.2014 ja tegemist oli piiratud

volitusega lepingute sõlmimiseks teenusepakkujatega, millest ei tulenenud hageja

pädevust esindada Tina KVB OÜ-d kostja ees.

30. Kohus leiab, et hagejal puudub kostja vastu nõudeõigus ka sõltumata talle

kohtumenetluse käigus loovutatud Tina KVB OÜ võimalikest nõuetest. Tina KVB

OÜ võimalikud nõuded kostja vastu on välistatud tulenevalt VÕS §-st 220 lg-st 3,

7(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

milles on sätestatud, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele

mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses

sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei

või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kuivõrd Tina KVB

OÜ ei ole kostjale korteriomandi väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest

teatanud, siis on Tina KVB OÜ VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud võimaluse

väidetavatele lepingutingimustele mittevastavusele tuginemiseks, mistõttu puudusid

Tina KVB OÜ-l käesoleva kohtumenetluse ajal, sh 22. veebruari 2017 seisuga

nõuded, mida hagejale loovutada.

31. Kostja juhtis seoses väidetavate nõuete loovutamisega põhjendatult tähelepanu

ka sellele, et esmalt tuleks selgeks saada, millised nõuded olid (loovutatud), kuna

kostja arvates ei olnud Tina KVB OÜ-l kostja vastu nõudeid (II kd, tl 62). Kohus

leiab nimetatud kostja vastuväite alusel, et Tina KVB OÜ poolt hagejale kõigi

müügilepingust tulenevate võimalike nõuete loovutamine ei vastanud piisava

määratletuse nõudele.

32. Kohus märgib, et käesolevas asjas on nii hageja enda poolt (I kd, tl 160

pöördel) kui ka loovutamislepingus (I kd, tl 213) kasutatud terminit „võimalike“

nõuete loovutamine, loovutatud on kõik võimalikud nõuded tulenevalt 07.03.2014

kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud müügilepingust (I kd, tl 213-216). Kohtu

hinnangul ei vasta 07.03.2014 kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud

müügilepingust tulenevate kõigi „võimalike“ nõuete loovutamine piisava

määratletuse nõudele. Kohtu arvates ei ole Tina KVB OÜ ja hageja vahelise nõuete

loovutamise lepingu alusel üheselt selge, millised nõuded on hagejale loovutatud.

Seejuures tuleb arvesse võtta ka seda, et kohtu poolt eelnevalt tuvastatu kohaselt ei

ole Tina KVB OÜ kostjale korteriomandi väidetavast lepingutingimustele

mittevastavusest teatanud, mistõttu ei saa ka kaudsete tõendite alusel teha järeldusi

selle kohta, millised võisid olla Tina KVB OÜ poolt hagejale loovutatud

(kõik)võimalikud nõuded.

33. Kokkuvõttes asub kohus seisukohale, et hagejal puudub õiguslik alus hageja

korteriomandi väidetavate puudustega seotud nõuete esitamiseks kostja vastu.

Arvestades käesoleva kohtuotsuse p-des 63-77 esitatud põhjendusi ei pea kohus

hagejal kostja vastu nõudeõiguse puudumise tõttu võimalikuks rahuldada hageja

nõuet ühegi hageja alternatiivsele nõude alusele tuginedes.

34. Kuna hageja nõue kostja vastu on põhjendamatu ja kostja ei ole kohustatud

hagejale tekitatud väidetava kahju hüvitamiseks, siis kohus ei anna sisulist

hinnangut hageja poolt viidatud korteriomandi (ridaelamuboksi) puudustele ja

sellega seotud võimalikule kahjule ning puudub vajadus poolte sellekohaste väidete

ja tõendite hindamiseks. Samuti puudub vajadus sisuliselt hinnata poolte väiteid

seoses teavitamiskohustuse väidetava rikkumisega (välja arvatud käesoleva

kohtuotsuse p-des 74-76 märgitud osas).

35. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-

st 1 menetluskulud hageja kanda. Kohus leiab arvestades asja keerukust ja mahtu, et

kostja menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud ajalises mahus 34,6 h, mis kostja

lepingulise esindaja töö tunnihinda 130 eurot arvestades vastab summale 4498 eurot.

Apellatsioonkaebus

36. Apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse

ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, menetluskulud jätta

kostja kanda.

8(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

37. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hinnanud tõendeid

ekslikult. Asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et poolte vahel

oli kokkulepe, et garantiikohustus kehtib ka hageja suhtes.

Alternatiivselt, kui kokkuleppe olemasolu siiski ei peaks olema

tõendatud, on tõendatud, et kostja on andnud hagejale

võlatunnistuse kohustuse olemasolu kohta

38. Maakohus ei ole hinnanud olulist osa tõenditest. Sisuliselt on

maakohus jätnud hindamata hageja poolt esitatud kogu

kirjavahetuse.

39. Maakohus leidis ekslikult, et hageja soovis muuta hagi alust.

Hageja üksnes juhtis tähelepanu tõsiasjale, et kohtu ette toodud

asjaolude kohaselt oli hageja ja esialgse ostja vahel sõlmitud

liisingleping, see omakorda tähendab, et puudustest teatamine

hageja poolt tuleb lugeda kohaseks ja kehtivaks. Maakohus leidis

ekslikult, et kostjale ei teatatud puudustest üldse või ei oleks seda

tehtud õigeaegselt. Ekslik on ka see, et esialgne ostja ei

loovutanud oma nõudeid hagejale kehtivalt.

Vastus apellatsioonkaebusele

40. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

41. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb täielikult tühistada ja tsiviilasi

tuleb saata samale kohtule uueks arutamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada

osaliselt.

42. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et:

-

07.03.2014 sõlmisid kostja ja Tina KVB OÜ kinnistu jagamisel tekkiva

korteriomandi müügilepingu, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra

kokkuleppe, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused.

-

07.03.2014 lepingu p 1.5 järgi on lepingu esemeks Käämo tee 1, Harkujärve küla,

Harku vald, Harju maakond kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiv

korteriomand, mille reaalosaks on eluruum ja mitteeluruum nr 4, üldpinnaga 108,4

m2, koos selle oluliste osade ja päraldistega.

-

07.03.2014 lepingu p 2.5 järgi müüja garanteerib hoones teostatud ehitustööde,

kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis

tunnustatud kvaliteedinormidele, kusjuures kvaliteedi hindamise aluseks võetakse

„Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded“ RYL 2000 ning hoone ja lepingu eseme

sisetööde kvaliteet vastab klassile II Viimistlus RYL 2000 järgi. Müüja tagab

hoones teostatud ehitustöödele 24 kuulise garantii arvates lepingu eseme valduse

üleandmisest ning paigaldavatele seadmetele tootjapoolse, kuid mitte lühema kui 6

kuulise garantii.

-

26.06.2014 ostu-müügilepingu alusel võõrandas Tina KVB OÜ Käämo tee 1-4,

Harkujärve küla, Harku vald hagejale.

43. Maakohus tuvastas, et hageja on tugineb kolmele erinevale hagi alusele.

Esiteks tugineb hageja sellele, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja ja Tina KVB

OÜ vahel sõlmitud garantiikokkulepe kehtib ka hageja suhtes, teise alternatiivina

tugineb hageja sellele, et kostja on temale andnud võlatunnistuse ja kolmanda

alternatiivina tugineb hageja sellele, et Tina KVB OÜ on oma nõuded kostjaga

sõlmitud lepingust loovutanud hagejale (otsuse p 62).

9(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

44.

23.12.2016 hagiavalduses väitis hageja, et kostja on tunnustanud kostja ja Tina

KVB OÜ vahelises lepingus sisalduva garantiikokkuleppe kehtivust ka hageja ees.

23.02.2017 menetlusdokumendis (p 1.3) täpsustas hageja, et hageja ja kostja

sõlmisid suulise kokkuleppe, et kostja ja Tina KVB OÜ vahel kokkulepitud

garantiikokkulepe kehtib ka hageja suhtes.

45. VÕS § 230 lg 1 järgi müügigarantiiks käesoleva peatüki tähenduses on müüja,

varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis või

reklaamis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või

tagada muul viisil asja vastavus garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustele,

millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund.

46. Müügigarantiiga luuakse müügilepingu kõrvale sellest sõltumatu

garantiikohustus, st garantiist tulenevad õigused on sõltumatud müüja

müügilepingust või seadusest tulenevast vastutuse olemasolust, st ta on abstraktne ja

mitteaksessoorne. Müügigarantii võib olla antud konkreetsele isikule, kellega müüja

müügilepingu sõlmib, kuid müügigarantii abstraktsus tähendab ka seda, et garantii

võib kehtida vastavalt garantiis antud tähtajale ja tingimustele asja igakordse

omaniku suhtes. Arvestades hageja väiteid, et müügigarantii sõlmiti tema ja kostja

vahel on asjas väidetu eripära selles, et hageja ei tugine kostja ja Tina KVB OÜ

vahel sõlmitud müügigarantii abstraktsusele selles mõttes, et ta ei väida, et esialgne

müügigarantii anti asja igakordsele omanikule.

47. Maakohus asus otsuses seisukohale, et kuna 07.03.2014 kostja ja Tina KVB

OÜ vahel sõlmitud müügilepingust ei nähtu, et kostja on kohustatud täitma

lepinguga võetud kohustust ka hageja kui kolmanda isiku ees, siis ei saa hagejal olla

iseseisvat nõudeõigust kostja suhtes kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud

müügilepingust tulenevalt (otsuse p 65). Maakohus väljendas ka seisukohta, et

hageja on asjas esitanud 07.03.2014 kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud

müügilepingust tuleneva tulevikus tekkiva kahju hüvitamise nõude, mitte

garantiikohustuse täitmise nõude (otsuse p 70). Ringkonnakohus leiab, et maakohus

ei ole arvestanud alustega, millele hageja hagi esitamisel tugines. Maakohus tuvastas

kolm erinevat alternatiivset hagi alust, millele hageja tugines, kuid samas asus

hiljem hindama seda, kas hagejal võib olla iseseisev nõudeõigus kostja vastu kostja

ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud müügilepingust tulenevalt. Samuti on maakohus

jätnud ekslikult tähelepanuta selle, et hageja väidete järgi ei sõlmitud kostja ja Tina

KVB OÜ vahel garantiikokkulepet igakordse omaniku kasuks, vaid hageja väidete

järgi sõlmiti garantiikokkulepe eraldi hageja ja kostja vahel (vt käesoleva otsuse p

44). Seega ei ole vaja poolte vahel sõlmitud garantiikokkuleppe olemasolu

tuvastamiseks vaja tõlgendada VÕS § 29 järgi kostja ja Tina KVB OÜ vahel

sõlmitud garantiikokkulepet, vaid seda, kas poolte vahel garantiikokkuleppe

sõlmimine kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud garantiikokkuleppes märgitud

tingimustel on tõendamist leidnud.

48. VÕS § 230 järgi on müügigarantii puhul tegemist lepingulise suhtega. See

tähendab käesolevas asjas, et tuvastada tuleb kostja ofert garantiilepingu

sõlmimiseks, hageja aktsepti oferdile vaja tuvastada ei ole, sest VÕS § 155 lg 11

järgi eeldatakse võlausaldaja nõustumust garantiiga. Üldjuhul väljastab garantii

andja võlausaldajale garantiikirja, kus on kirjas ka garantii tingimused. Käesolevas

asjas kostja hagejale garantiikirja andnud ei ole. See ei välista aga ringkonnakohtu

arvates garantiikokkuleppe tuvastamist poolte vahel.

49. Käesoleva asja materjalidele lisatud kostja kirjadest (I kd, tlk 43,44,46,49,52).

hagejale nähtub, et kostja on korduvalt selgesõnaliselt viidanud poolte vahel

garantiikokkuleppe olemasolule. Poolte garantiikokkulepet tõendab ringkonnakohtu

10(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

arvates ka kostja poolt hagejale antud lisagarantii (I kd, tlk 53). Kui

garantiikokkulepet poleks poolte vahel olnud, ei oleks kostjal olnud põhjust anda ka

lisagarantii. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja väited, mille kohaselt nõustus

ta parandustöid tegema vaid nn heast tahtest ning kostja poolt antud lubadused

puudused kõrvaldada on käsitletavad mittetäieliku kohustusena, ei ole viidatud

pooltevahelist kirjavahetuse sisu arvestades usutavad. Nii on kostja andnud

lisagarantiid maalritöödele, fassaaditöödele. Pooled on suhelnud pistikupesa

vahetamisega ja terassi ehitamisega seoses, lisaks suhelnud seoses muude

pisipuuduste kõrvaldamisega (I kd, tlk 167-168). Nimetatud suhtluse sisu arvestades

ei saa asuda ka seisukohale, et kostja nõustus hagejale kuuluvas elamus kõrvaldama

vaid üksikuid pisipuudusi.

50. Hageja väidete järgi sõlmiti poolte vahel garantiikokkulepe samadel

tingimustel nagu see oli sõlmitud kostja ja Tina KVB OÜ vahel. Ringkonnakohus

on seisukohal, et nimetatu on tõendamist leidnud. Poolte kokkulepe, et nende vahel

sõlmitud garantiikokkuleppe tingimused on samad (v.a lisagarantii osas) nagu kostja

ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud garantiikokkuleppes, nähtub poolte kirjavahetusest

26.02.2016 (I kd, tlk 50-51).

51. Ringkonnakohus leiab, et kuna abstraktse müügigarantii sõlmimine selliselt, et

asja müüja võtab endale müügilepingu objektiks oleva eseme suhtes müügilepingust

sõltumatu kohustuse tagada müügilepingu objekti teatud omadused kokkulepitud

garantiiperioodi jooksul, on tavapärane, ei saa pidada ebamõistlikuks ka olukorda,

kui müüja nõustub esialgse ostjaga märgitud müügigarantii kehtivusega ka järgmise

asja omandaja suhtes eraldi sõlmitud kokkuleppe alusel. Kuna garantiikokkuleppele

vorminõuet pole sätestatud, siis kostja väide, et poolte vahel sõlmitud

garantiikokkulepe pidi olema notariaalses vormis, on ebaõige.

52. Maakohtu seisukohast (otsuse p 70) hageja väitele kostja poolt võlatunnistuse

andmise kohta võib aru saada nii, et maakohtu arvates ei ole võlatunnistuse andmine

tõendatud. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et maakohus on selles osas hinnanud

tõendeid ekslikult. Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja tugines poolte vahel

sõlmitud garantiikokkuleppe olemasolule, siis selle eraldi tuvastamiseks, kas kostja

on hagejale võlatunnistuse andnud, vajadus puudub, sest garantii ongi oma olemuse

poolest käsitletav konstitutiivse võlatunnistusena.

53. Hageja tugines hagi alusena alternatiivselt ka sellele, et esialgne ostja Tina

KVB OÜ on hagejale 07.03.2014 kostjaga sõlmitud lepingust tulenevad nõuded

loovutanud. Asja materjalidele lisatud 22.02.2017 nõude loovutamise lepingust (I

kd, tlk 213-2016) nähtuvalt loovutas Tina KVB OÜ hagejale oma võimalikud

nõuded tulenevalt 07.03.2014 kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud lepingust.

Ringkonnakohus osutab, et maakohus on ebaõigesti märkinud, et hagejale on

loovutatud vaid müügilepingust tulenevad nõuded. Loovutamislepingu kohaselt on

hagejale loovutatud 07.03.2014 lepingust tulenevad nõuded. Nimetatud lepingus

sisaldus nii müügileping kui ka garantiikokkulepe.

54. Maakohus leidis, et loovutamislepingust ei selgu, millised nõuded hagejale

loovutati (otsuse p 77). Ringkonnakohtu arvates ei saa loovutamislepingut hinnates

asuda seisukohale, et loovutatud nõudeid ei ole määratletavad. Loovutamislepingus

on loovutatud 07.03.2014 kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud lepingust

tulenevad nõuded. Seega on selgelt aru saada, et hagejale loovutati nii

müügilepingust tulenevad nõuded (sh näiteks ka asja parandamise asemel esitatav

kulutuste hüvitamise nõue) ning ka garatiikokkuleppest tulenevad nõuded (sh

näiteks ka garantiikohustuse täitmise asemel esitatav kahjunõue). Ringkonnakohus

on seisukohal, et arvestades alternatiivselt esitatud nõude aluseid võib asjas olla

11(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

ebaselge see, kas ja millises ulatuses võib olla põhjendatud ja tõendatud hageja

loovutusega saadud müügilepingust ja/või garantiikokkuleppest tuleneva nõude

suurus, kuid see on hagi aluseks olevate asjaolude täpsustamise ja väidete

tõendamise küsimus, mitte loovutuslepingu käsutustehingu kehtivuse küsimus.

55. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud hageja kolmanda alternatiivse

nõude aluse välja selgitamata. Hageja poolt väljendatust ei ole võimalik aru saada,

kas tema kolmas alternatiivne nõude alus tuleneb loovutamisega saadud 07.03.2014

kostja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmitud müügilepingust või garantiikokkuleppest.

Arvestades hagis esitatud nõudeid on selle eristamine oluline, peamiselt

tõendamiskoormuse jaotuse tõttu, sest garantiist tulenevate õiguste maksmapanek

on hageja jaoks kergem kui lepinguliste õiguskaitsevahendite kasutamine.

56. Kuigi maakohus leidis, et hagejale Tina KVB OÜ poolt loovutatud nõuded ei

ole määratletavad, andis ta hinnangu sellele, kas Tina KVB OÜ teatas kostjale asja

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt. Maakohus leidis (otsuse p 75), et

Tina KVB OÜ ei teatanud mõistliku aja jooksul piisavalt täpselt asja

lepingutingimustele mittevastavusest, sest puuduvad tõendid, et selline teavitus

oleks üldse toimunud. Ringkonnakohus maakohtu järeldustega ei nõustu. Kuna Tina

KVB OÜ ja kostja vahel sõlmiti müügileping ja garantiikokkulepe 07.03.2014,

hageja ja Tina KVB OÜ vahel sõlmiti müügileping 26.06.2014 ning asja

materjalidest nähtuvalt on kostjat vähemalt mingis osas puudustest teavitatud

25.03.2014, ei saa asuda seisukohale, et esialgne ostja ei ole kostjat mitte

mingisugustest lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud. Maakohus leidis, et

kuna hageja ei tõendanud oma esindusõiguse olemasolu esindada Tina KVB OÜ-t,

siis ei saa hageja kirja kostjale lugeda teavitamiskohustuse täitmiseks.

Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus tähelepanuta selle, et ajal, kui Käämo tee

1-4 korteriomandi omanikuks oli Tina KVB OÜ, aktsepteeris kostja hagejat kui

õiget isikut, kes võib korteriomaniku nimel asja puudustest teavitada, sest kostja

esitas ilmnenud probleemi lahendamiseks konkreetsed ettepanekud (I kd, tlk 21).

57. Maakohus asus otsuses seisukohale (otsuse p 79), et hagejal puudub õiguslik

alus korteriomandil Käämo tee 1-4 esinevate väidetavate puuduste kõrvaldamisega

seotud nõuete esitamiseks, mistõttu puudub vajadus anda sisuline hinnang hageja

poolt esile toodud korteriomandi puuduste olemasolule ning sellega seotud kahjule,

samuti puudub vajadus hinnata poolte väiteid seoses teavitamiskohustuse väidetava

rikkumisega (va kohtuotsuse punktides 74-76 märgitud osas).

58. Kuna ringkonnakohus leidis, et poolte vahel müügigarantii sõlmimine on

tõendamist leidnud, samuti on hagejale loovutatud Tina KVB OÜ poolt selgelt

määratletavad nõuded, siis tuleb asuda seisukohale, et hageja nõue võib vähemalt

osaliselt asja edasise sisulise arutamise käigus osutuda põhjendatuks. Maakohus

sisulist hinnangut hageja garantiikohustuse täitmise asemel esitatud kahju

hüvitamise nõudele ja/või kulutuste hüvitamise ning kahju nõudele ei andnud.

Ringkonnakohus on seisukohal, et ta ei saa teha esimesena sisulist lahendit hagi

põhjendatuse kohta (arvestades ka asjaolu, et hagejal tuleb täpsustada kolmanda

alternatiivse nõude aluseks olevaid asjaolusid ning sellest tulenevalt võib olla vajalik

ka täpsustada kolmanda alternatiivse nõude alusega seotud nõude suurust). See ei

oleks kooskõlas TsMS §-ga 12, mille järgi ringkonnakohus vaatab läbi maakohtute

lahendeid nende lahendite peale esitatud apellatsioon- ja määruskaebuste alusel.

Kaebeõiguse realiseerimiseks peab menetlusosalisel olema võimalus tugineda

konkreetsetele alama astme kohtu lahendis sisalduvatele rikkumistele, mis tuleks

kõrvaldada.

12(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236

59. Lähtuvalt eeltoodust tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ja saadab

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173

lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen Krista Kirspuu Ande Tänav

kohtunik

kohtunik

kohtunik

13(13)

Tsiviilasi nr: 2-16-19236