2-14-61362/142 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Mihkel Roos

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

20. oktoober 2017, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-14-61362

Tsiviilasi

XX hagi Paldiski linna vastu üürilepingu kehtivuse

tuvastamiseks ja YY vastu perekonna eluruumi

kasutustingimuste määramiseks ning Paldiski linna

vastuhagi XX vastu valduse saamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 8. mai 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Paldiski linna apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

109,56 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Juho Enn Aule

Kostja (apellant): Paldiski linn (Paldiski Linnavalitsuse

kaudu), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Talts

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 2. oktoobril 2017, millel osalesid hageja

XX ja mõlema poole lepingulised esindajad

RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 8. mai 2017 otsus tühistada vastuhagi rahuldamata jätmise osas

(maakohtu otsuse resolutsiooni punkt 2).

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega vastuhagi rahuldada ja kohustada XX

vabastama ja andma Paldiski linna (Paldiski Linnavalitsuse kaudu) valdusesse

eluruum asukohaga XXX, Paldiski linn.

3. Muuta punktis 1 viidatud otsuse põhjendusi menetluskulude jaotamisel, aga jätta

otsuse resolutsioon selles osas muutmata. Täiendada sama otsust otsustusega hagi

tagamise tühistamise tsiviilasja hinna muutmise kohta. Ülejäänud osas jätta sama

otsus muutmata.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

KOHTUOTSUSE RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

1. Jätta XX hagi Paldiski linna ja YY vastu läbi vaatamata.

2. Rahuldada Paldiski linna vastuhagi XX vastu.

3. Kohustada XX (isikukood XXXXXXXXXXX) vabastama ja andma Paldiski linna

(Paldiski Linnavalitsuse kaudu) valdusesse eluruum asukohaga XXX, Paldiski linn.

2 (10)

4. Tühistada Harju Maakohtu 22. detsembri 2014 määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõud.

5. Määrata vastuhagi ja seega ka apellatsioonkaebuse hinnaks 109,56 eurot.

6. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda, v.a XX-le ja YY-

le riigi õigusabi korras määratud esindajate kulud maakohtus, mis jätta riigi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

1. XX (hageja) esitas 24. novembril 2014 Harju Maakohtule hagi Paldiski linna (Paldiski

Linnavalitsuse kaudu, kostja I) vastu, milles palus tuvastada YY (kostja II) ja kostja I vahel

Paldiskis aadressil XXX asuva eluruumi (edaspidi „eluruum“) üürimiseks 13. märtsil 2014

sõlmitud üürilepingu nr 2-17/22 (edaspidi „üürileping“) kehtivus ja kohustada kostjat I

üürilepingut täitma, samuti tuvastada hageja õigus kasutada üürilepingu alusel eluruumi ning

määrata perekonna eluruumi kasutustingimused selliselt, et üürilepingu pooleks üürnikuna saab

hageja.

Hageja taotlusel tagas maakohus hagi 22. detsembri 2014 määrusega, millega kohustas kostjat I

tagastama hagejale eluruumi valdus viivitamatult ja hoiduma menetluse vältel tegema takistusi

selle valdamisel.

Vastavalt maakohtu selgitustele avaldas hageja, et ta soovib nõude esitamist ka kostja II vastu

ja maakohus kaasas 30. märtsi 2015 määrusega menetlusse kostja II.

Hageja esitas 8. aprillil 2015 maakohtule lisaks hagiavalduse, milles palus tuvastada kostja I

poolt 8. jaanuari 2015 üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus.

2. Kostja I esitas 10. novembri 2015 kohtuistungil vastuhagi, mille nõudeks oli hageja

kohustus lõpetada eluruumi ebaseaduslik valdus ja anda see üle kostjale I.

3. Maakohus rahuldas 9. detsembri 2015 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 14. jaanuari 2016 otsusega maakohtu 9. detsembri 2015

otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Asja uuel läbivaatamisel andis maakohus pooltele tähtajad nõuete ja seisukohtade esitamiseks.

Hageja jäi oma algsete nõuete juurde ega nõudnud enam 8. jaanuari 2015 avalduse tühisuse

tuvastamist. Kostja soovis jätkuvalt eluruumi valduse saamist.

VASTUHAGI NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

4. Kostja I nõuab vastuhagiga hagejalt eluruumi valdust.

3 (10)

Kostja I väitel:

-

kostjate vahel sõlmiti 13. märtsil 2014 eluruumi üürileping, mille kohaselt kostja I

andis eluruumi kostja II ja tema pere kasutusse sotsiaaleluruumina soodustingimustel,

sest kostja II vastas sotsiaaleluruumi saamise tingimustele;

-

kostja II teatas hagejale, et ta ei saa enam kasutada eluruumi hageja vägivaldsuse tõttu

ja loobus sisuliselt eluruumi kasutamisest;

-

kostja I andis eluruumi valduse üle hagejale 23. detsembril 2014; samal ajal lepiti

kokku, et kostjate vahel sõlmitud üürileping jätkab kehtivust ning kostja II asemel saab

lepingupooleks hageja;

-

kostja I koostas 8. jaanuaril 2015 kostjale II ja hagejale adresseeritud eluruumi

üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse (edaspidi „ülesütlemisavaldus“).

Avaldusega ütles kostja I üürilepingu üles alates 14. aprillist 2015 ja palus selleks

kuupäevaks eluruum vabastada;

-

hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 14. jaanuaril 2015, kuid vaidlustas selle alles

8. aprillil 2015 hagiavalduse esitamisega. Seega pole hageja eluruumi üürilepingu

ülesütlemise avaldust tähtaegselt vaidlustanud;

-

üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Arvestades Paldiskis

valitsevat sotsiaalolukorda, vähekindlustatud lasterikaste perede vajadusi ning et

hageja vajadused rahuldab ka väiksem elupind ja hageja tegelikult ei kasutanud

eluruumi, on kostjal I mõjuv põhjus, mis välistas tema pahausksuse.

5. Hageja vaidles vastuhagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

maakohtu 22. detsembri 2014 määrus kohustab kostjat I tagastama hagejale eluruumi

valdus viivitamatult ja hoiduma kohtuasja menetluse vältel tegema takistusi hagejale

korteri valdamisel;

-

üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine ja vastuolus hea usu põhimõttega, kuna

hageja oli juba 24. novembril 2014 esitanud kohtule hagi sama üürilepingu lõpetamise

tühisuse tuvastamiseks;

-

ülesütlemise avalduses tugineb kostja I eluruumi üürilepingu ülesütlemise vajadusele,

kuna kostjal II langes ära vajadus soodustingimustel eluruumile, aga kohtumenetluses

tugineb korralisele ülesütlemisele;

-

kohalikul omavalitsusel on kohustus hoolt kanda ka puuetega inimeste eest. Hagejal ei

ole ära langenud vajadus soodustingimustel antud eluruumile, kuna tal on keskmise

raskusastmega puue ja sellest tulenevalt on tal 80%-line töövõimetus. Hageja

majanduslik olukord on raske. Kokkuvõtvalt on hageja regulaarselt sotsiaalteenust

vajav isik, kellel puuduvad võimalused ise endale eluruum tagada. Kostja I väidetud

sotsiaaleluruumide puudus ei tohi endaga kaasa tuua vähekindlustatud, töövõimetu ja

liikumispuudega isiku diskrimineerimist, sh teda eluruumidest ilma jätmisel;

-

see, et hageja ei olnud kahel korral eluruumist kättesaadav, ei tähenda, et ta seal ei ela.

Hageja vajab mitut operatsiooni ning seoses sellega teostatakse talle järjepidevalt

erinevaid uuringuid ja ta on arstide jälgimise all halva tervisliku seisundi pärast;

-

hageja ja kostja II abielu on vahepeal lahutatud ning lapsed elavad kostja II juures, aga

külastavad vahel ka hagejat – ka sel põhjusel vajab hageja endiselt sama suurusega

eluruumi nagu varem anti kasutada kogu perele.

MAAKOHTU OTSUS

6. Maakohus jättis 8. mai 2017 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi läbi vaatamata ja vastuhagi

rahuldamata. Menetluskulud jäid poolte endi kanda, aga hagejale ja kostjale II riigi õigusabi

korras määratud esindajate kulud riigi kanda. Mõlema hagi hinnaks märkis kohus 3 500 eurot.

4 (10)

7. Maakohus tuvastas, et:

-

eluruumi omanik on kostja I;

-

kostjate vahel sõlmitud üürilepinguga anti eluruum kostjale II kasutamiseks;

-

hageja ja kostja I leppisid 23. detsembril 2014 kokku, et üürileping jätkab kehtivust ja

kostja II asemel saab üürnikuna selle lepingu pooleks hageja;

-

kostja I koostas 8. jaanuaril 2015 avalduse eluruumi üürilepingu korraliseks ülesütle-

miseks, mille hageja on kätte saanud.

8. Vastuhagi lahendamisel leidis maakohus, et ülesütlemisavalduses on selgelt väljendatud, et

üürileping öeldakse üles kostjaga II. Avaldusest ei saa tuletada, et see on üles öeldud hagejaga.

Ülesütlemisavalduses ei ole välja toodud võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-s 2 viidatud üles-

ütlemise alust, millest nähtuks põhjus üürilepingu ülesütlemiseks just hagejaga. Avalduses on

üksnes viidatud, et kostja II on korterist välja kolinud hageja käitumise tõttu ning seega puudub

kostjal II vajadus eluruumile. Avaldusest ei nähtu, et hageja käitumine oleks olnud üürilepingu

ülesütlemise põhjus. Samuti ei ole avalduses viidatud, et hagejal oleks ära langenud vajadus

soodustingimustel eluruumile. Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et hageja on isik, kes

võib soodustingimustel antud eluruumi vajada.

Seega ei ole kostja I üürilepingut hagejaga üles öelnud. Hageja valdab eluruumi õiguslikul

alusel ja temalt ei saa nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel selle vabastamist.

9. Täiendavalt märkis maakohus, et juhul, kui lugeda üürileping ka hageja suhtes üles öelduks,

siis on vastav avaldus tühine VÕS § 327 lg 2 alusel hea usu põhimõtte rikkumise tõttu.

Hageja esitas hagiavalduse üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks kohtusse 24. novembril 2014.

Maakohus rahuldas 22. detsembril 2014 hageja taotluse hagi tagamiseks. Avaldus eluruumi

üürilepingu ülesütlemiseks on tehtud 8. jaanuaril 2015. Seega ütles üürileandja lepingu üles

ajal, mil käis kohtumenetlus vaidlusaluse üürilepingu üle. Kostja I ei tõendanud VÕS § 327

lg-s 3 märgitud asjaolusid ja üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega.

Linnavalitsuse tõendist ei nähtu, et eluruum oleks üürileandjale endale tungivalt vajalik. Sellest

nähtub üksnes, et kostjal I ei ole vabu sotsiaaleluruume. Pelgalt sotsiaaleluruumide saamise

järjekord ei anna aga alust samuti sotsiaaleluruumi vajava üürnikuga üürilepingu lõpetamiseks.

Kostja I ei esitanud vastuväiteid, nagu ei vajaks hageja sotsiaaleluruumi.

Tõendamata on, et hageja ei kasutanud eluruumi. Kuigi üürilepingu ülesütlemise avalduse

üleandmisel ei olnud hageja kahel korral eluruumidest kättesaadav, ei näita see siiski, et hageja

eluruumi ei kasuta. Samuti ei nähtu kohtule esitatust, et hageja on eluruumi otstarbetult

hõivanud. Tõendamata ja sisustamata on kostja I väide, et hageja raiskab oma käitumisega

jätkuvalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalhoolekande vahendeid.

Elamu halduri kirjast ei nähtu, et üürnik oleks oluliselt rikkunud oma kohustusi enne üüri-

lepingu ülesütlemist. Kiri on koostatud 18. jaanuaril 2016, ülesütlemise avaldus on koostatud

8. jaanuaril 2015. Kostja I ei esitanud tõendeid selle kohta, et hageja oleks oluliselt rikkunud

hoolsuse ja arvestamise kohustust (st jätnud arvestamata majaelanike ja naabrite huvidega) enne

üürilepingu ülesütlemist.

10. Menetluskulud jaotas maakohus hagi osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 168

lg 2 alusel ja vastuhagi osas TsMS § 162 lg 1 alusel. Kokkuvõtvalt leidis maakohus, et kulud

saab jätta poolte endi kanda, v.a hageja ja kostja II esindajate tasud, mis jäid riigi kanda.

POOLTE SEISUKOHAD

11. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada vastuhagi

rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotamise osas. Kostja I palub uue otsusega vastuhagi

rahuldada ja menetluskulud panna hageja kanda.

5 (10)

Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

11.1. Maakohus hindas ülesütlemisavaldust puudulikult ja tegi selle põhjal väära järelduse.

Maakohus tõlgendas valesti avalduse lauset, milles selgitatakse milline ja kelle sõlmitud leping

üles öeldakse. Kuivõrd hageja kasutas eluruumi lepingu alusel, mille sõlmisid omavahel

kostjad, siis saigi kostja I öelda üles üksnes selle lepingu. Maakohtu osundatud lauseosast ei

saa grammatikareegleid järgides järeldada, et kostja I ütles lepingu üles ainult kostjaga II.

Kostjaga II oli üürileping juba varasemalt poolte kokkuleppel lõpetatud.

Kuivõrd ülesütlemisavaldus oli suunatud nii hagejale kui ka kostjale II ning hageja oli selleks

ajaks saanud üürilepingu eseme valduse ja üürilepingu pooleks, siis oli talle arusaadav, et

avaldus on suunatud talle. Hageja pole väitnud, et ta ei saanud aru, kellele avaldus oli suunatud.

Üürileping öeldi üles korraliselt VÕS § 311 lg 1 alusel ja VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud

etteteatamistähtajaga. Neile normidele viidati avalduses. Seega on põhjendamatu maakohtu

seisukoht, et avaldus ei sisalda VÕS § 325 lg-s 2 viidatud ülesütlemise alust.

11.2. Maakohus kohaldas üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaja küsimuses vääralt

materiaalõigust.

Ülesütlemisavaldus oli tehtud hagejale ja hageja on selle kätte saanud. Niisamuti vastas avaldus

VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetele. Seega oli ülesütlemine kehtiv tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 alusel. Kuivõrd ülesütlemine oli kehtiv ja õiguspärane ning hageja

tugines üksnes üürilepingu ülesütlemise vastuolule hea usu põhimõttega (viidates sealjuures ka

konkreetselt VÕS § 327 sättele), siis tuli lähtuda VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud kaebetähtajast.

11.3. Üürilepingu ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega, maakohus hindas

asjassepuutuvaid tõendeid puudulikult ja kohaldas materiaalõigust vääralt.

Kostja I vajas eluruumi selleks, et täita seadusest tulenevat kohustust ja tagada hoolekanne

mitmelapselistele peredele ja teistele reaalset abi vajavatele isikutele. Hageja ei ole reaalselt abi

vajav isik ja pole seda kunagi olnud. Hageja, kui oma perekonna suhtes vägivaldne ja alkoholi

kuritarvitav isik, ei saa olla eelisjärjekorras sotsiaalhoolekannet vajav isik.

Vaidlusalune korter on sotsiaaleluruum ja kostja I ei saa seda ühelgi muul moel kasutada, kui

abivajajatele sotsiaalhoolekande tagamiseks. Sel eesmärgil anti korter ka algselt kostja II

kasutusse. Seega on eluruum üürileandjale tungivalt vajalik, et täita talle seadusega pandud

kohustusi (sotsiaalhoolekanne). VÕS § 327 lg 3 mõjuvate põhjuste loetelu pole ammendav ning

mõjuvaks põhjuseks saab lugeda seadusega ettenähtud sotsiaalhoolekande ja vähekindlustatud

mitmelapseliste perede kaitsmise vajaduse tõttu üürilepingu ülesütlemist. Seetõttu on kostja I

pahausksus välistatud VÕS § 327 lg 3 p 2 alusel. Maakohus jättis tähelepanuta kostja I

kinnituse, et järjekorras ootab mitu paljuliikmelist perekonda ning et avalduste rahuldamist

takistab üksnes see, et puudub vaba eluruum.

Maakohus ei selgitanud, miks jäi arvestamata hageja omaksvõtt asjaolu kohta, et ta ei kasuta

eluruumi kuni kohtumenetluse lõpuni. Niisamuti pole kohus arvestanud elektrienergia

tarbimise teatiseid, millest nähtub, et eluruumis ei ole alates 2015. aasta juunist elektrit tarbitud.

Lisaks nähtub hageja esitatud tõenditest, et ta on lasknud enda elukohana fikseerida KKK

Tallinnas. Kuna VÕS § 327 lg 3 loetelu pole ammendav, siis on mõjuvaks põhjuseks, mis

välistas kostja I pahausksuse, ka see, et hageja tegelikult ei kasutanud eluruumi.

Maakohus jättis arvesse võtmata hageja kinnituse, et ei ela vaidlusaluses korteris, mis tõi kaasa

tagajärje, et kohus hindas vääralt elamu halduri 18. jaanuari 2016 selgitusi. Hageja võttis

omaks, et ta elab kuni kohtumenetluse lõpuni oma emaga, seega pidanuks kohus elamu halduri

kirja hindamisel jõudma järeldusele, et hageja häiris oma asotsiaalsete kommetega naabreid

enne ema juurde elama asumist. Elamu halduri kirja puudulik hindamine viis selleni, et kohus

6 (10)

ei tuvastanud õigesti, et hageja rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust ning VÕS

§ 327 lg 3 p 4 kohaselt oli välistatud kostja I pahausksus.

11.4. Kuna hagi jäeti läbi vaatamata ega esine TsMS § 168 lg-tes 3–5 sätestatud aluseid, siis

pidi kohus jätma kõik hagiavaldusega seotud menetluskulud hageja kanda, sh kostja I

menetluskulud. Kohtumenetlus on veninud üksnes hageja tegevuse tõttu, sh hageja soovis

menetlust jätkata ka olukorras, kus tema hagis esitatud nõuded ei olnud enam asjakohased.

Kostja I pakkus hagejale kompromissi korras teist väiksemat eluruumi ning tegi mõistlikke ja

proportsionaalseid ettepanekuid asja kompromissiga lahendamiseks, ent kompromissini ei

jõutud üksnes hageja soovimatuse tõttu. Seda arvestades pole põhjendatud jätta ei hagi ega

vastuhagiga seotud menetluskulusid poolte endi kanda, vaid need tuleb jätta TsMS § 163 lg 2

järgi hageja kanda.

12. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb kaebusega vaidlustatud osas tühistada ja

ringkonnakohus saab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel teha uue otsuse vastuhagi rahuldamise kohta.

Maakohtu lõppjäreldust menetluskulude jaotuse osas ei ole põhjust muuta ja ka ringkonnakohtu

kulud jäävad poolte endi kanda.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud hagi läbi vaatamata jätmise osas (resolutsiooni p 1), st selles

osas on otsus edasi kaebamata jõustunud (TsMS § 456 lg 2 p 1, § 651 lg 1). Kuigi maakohtu

menetluses on olnud teatav ebaselgus seoses hageja 8. aprilli 2015 täiendava nõudega, siis on

maakohtu otsuse resolutsiooni kohaselt hagi tervikuna jäänud läbi vaatamata ja hageja seda ei

vaidlustanud. Kuna kõnealust osa otsusest ei saa sundkorras täita, siis puudub vajadus eristada

ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis ja otsuse tervikresolutsioonis juba jõustunud osa.

Siiski tuleb maakohtu otsust täiendada tulenevalt hagi lõplikust lahendamisest. TsMS § 386

lg 4 esimene lause sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb

rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse.

Maakohus tagas hageja hagi kostja I vastu 22. detsembri 2014 määrusega, aga vaatamata

eelviidatule ja TsMS § 442 lg-le 5 ei otsustanud koos hagi läbi vaatamata jätmisega, mis saab

hagi tagamise abinõudest. Ringkonnakohus saab selle puuduse TsMS § 386 lg 4 teise lause

kohaselt ise kõrvaldada.

14. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata kahel põhjusel: esiteks leidis maakohus, et kostja I

ülesütlemisavaldusest ei nähtu üürilepingu ülesütlemine hagejaga ja teiseks, et ülesütlemine

oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus kummagi järeldusega ei nõustu.

15. Pooled ei vaidle praeguseks järgmiste vastuhagi lahendamisel oluliste asjaolude üle, mis

nähtuvad ka dokumentaalsetest tõenditest:

-

eluruum kuulub kostjale I, kes annab seda kasutusse sotsiaaleluruumina selleks, et täita

talle kui kohaliku omavalitsuse üksusele seadusega pandud hoolekandekohustust;

-

kostjad sõlmisid 13. märtsil 2014 üürilepingu, mille ese on eluruum ning see anti

kostja II ja tema pere kasutusse (I kd tl 77–79);

-

kostja II koos lastega kolis eluruumist välja ja leppis kostjaga I kokku üürilepingu

lõppemises (I kd tl 7) ning hageja ja kostja II abielu on lahutatud (II kd tl 87–88);

-

hageja soovis eluruumi edasi kasutada (I kd tl 8–10, 49–52) ja esitas sellele vastavas

nõudes hagi käesolevas asjas;

-

kostja I ja hageja allkirjastasid 23. detsembril 2014 kokkuleppe, milles mh märkisid, et

hageja asub kostja II asemel üürnikuna üürilepingu pooleks (III kd tl 17);

7 (10)

-

kostja I koostas 8. jaanuaril 2015 üürilepingu kirjaliku korralise ülesütlemise avalduse,

mille adressaadid on hageja ja kostja II, ülesöeldava üürilepingu esemena on märgitud

vaidlusalune eluruum ning milles sisalduvad viited ülesütlemise korralisusele ja

vaidlustamise korrale (I kd tl 136);

-

hageja sai 8. jaanuari 2015 avalduse kätte 14. jaanuaril 2015;

-

hageja esitas hagi ülesütlemise vaidlustamiseks maakohtule 8. aprillil 2015.

16. Kostja I tugineb vastuhagis sellele, et ta ütles üürilepingu 8. jaanuari 2015 ülesütlemis-

avaldusega kehtivalt korraliselt üles. Kui kostja vastav väide on põhjendatud, siis lõppes üüri-

leping VÕS § 186 p 6, § 195 lg 2 ja § 309 lg 1 teise lause alusel 14. aprilli 2015 möödumisega.

Vastuhagi õiguslik alus on seega eelkõige VÕS § 334 lg 1 esimene lause, mis kohustab

üürnikku üüritud asi pärast lepingu lõppemist tagastama. Hageja ei toonud esile, et tal oleks

muu alus eluruumi valdamiseks kui vaidlusalune üürileping. Kui üürnik asja ei tagasta, on

üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka AÕS-s sätestatud alustel. Vastavalt AÕS § 80

lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab

(Riigikohtu 20. detsembri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 24).

17. Ringkonnakohus kontrollib esmalt, kas kostja I ülesütlemisavaldus on kehtiv.

17.1. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu sama seaduse

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud

pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Käesoleval juhul ei ole pooled lepingu

ülesütlemise tähtajas kokku leppinud. VÕS § 312 lg 1 näeb ette, et eluruumi üürilepingu

ülesütlemisest tuleb teatada ette vähemalt kolm kuud. Hageja sai kostja I ülesütlemisavalduse

kätte 14. jaanuaril 2015 ja pidi eluruumi vabastama 14. aprilliks 2015. Seega järgis kostja I

lepingu ülesütlemisel eelnevas märgitud kolmekuist tähtaega.

17.2. VÕS § 325 lg 1 kohaselt saab mh eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega,

mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vaidlustamata asjaoludel vastab kostja I

avaldus sellele tingimusele. VÕS § 325 lg 2 loetleb minimaalsed andmed, mis peavad

sisalduma üürileandja ülesütlemisavalduses, ka need on kostja I avalduses kohaselt märgitud.

17.3. Üürilepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on

üürisuhet lõpetava kujundusõigusega. Sellisel juhul piisab lepingu lõppemiseks tahte

väljendamisest, mis muutub kehtivaks kättesaamisega (TsÜS § 69 lg 1 esimene lause). Lepingu

ülesütlemise avaldusest peab nähtuma lepingut üles öelda sooviva poole tahe vabastada pooled

lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest (vrd Riigikohtu 7. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-117-11, p 17). Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75

lg-s 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest (Riigikohtu 9. aprilli 2014 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-21-14, p 11 kolmas lõik).

17.4. TsÜS § 75 lg 1 sätestab, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt

tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui

tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb

tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel mõistma pidi.

17.5. Käesolevas asjas ei tugine kostja I sellele, et hagejale oli teada või pidi olema teada

kostja I tahe, mida väljendati 8. jaanuari 2015 avaldusega. Seega tuleb avalduse tõlgendamisel

lähtuda TsÜS § 75 lg 1 teisest lausest.

17.6. Kuigi kostja viitas kõnealuses avalduses teatava ebatäpsusega hagejale ja kostjale II, siis

väljendub selles üheselt kostja I selge tahe, et ta soovib eluruumi üürilepingu korraliselt üles

öelda. Hageja pidi mõistliku isikuna aru saama, et kostja I soovib üürilepingu ka tema kui

üürniku suhtes korraliselt üles öelda. Sellisel juhul tuleb kostja I avaldust tõlgendada viisil, et

8 (10)

sellega on üürileping hageja suhtes korraliselt üles öeldud (vrd Riigikohtu 21. veebruari 2012

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-11, p 11 kolmas lõik).

17.7. VÕS § 311 lg 1 kohaselt ei eelda üürilepingu korraline ülesütlemine täiendavat põhjust

või alust. Seega ei pidanud kostja I ülesütlemisavalduses kirjeldama mingeid asjaolusid ega

hageja kui üürniku võimalikke rikkumisi.

17.8. Kuna kostja I tahe on piisava selgusega väljendatud, hageja on ülesütlemisavalduse kätte

saanud ega ole seda ka tähtaegselt vaidlustanud ja üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei ole

vaja põhjust, siis on 8. jaanuari 2015 ülesütlemisavaldus kehtiv. Ringkonnakohus ei tähelda, et

kõnealune avaldus oleks tühine mõnel muul alusel.

18. Järgmiseks tuleb kontrollida, kas kostja I kehtivast ülesütlemisest tuleneva õiguse

teostamine võib olla vastuolus TsÜS §-s 138 ja VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega.

18.1. Maakohus käsitles vastuolu hea usu põhimõttega ekslikult tühisuse alusena. VÕS § 6 lg 2

järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Ülesütlemisavalduse kehtivust hea usu põhimõtte

rikkumine ei mõjuta (Riigikohtu 29. märtsi 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04, p 24). Küll

aga võib hea usu põhimõtte rikkumine kaasa tuua üürisuhte ülesütlemisest tuleneva nõude ja

sellest tulenevalt ka eluruumi tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohtumenetluses

(Riigikohtu 29. oktoobri 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-07, p 15 esimene lõik). Kui sellist

vastuolu ei esine, siis tuleb vastuhagi rahuldada (ibid p 17).

18.2. Käesolevas asjas on vaja vastata küsimusele, kas hageja üürnikuna saab tugineda

ülesütlemise väidetavale vastuolule hea usu põhimõttega, sest VÕS § 329 lg-s 1 ette nähtud

tähtaja jooksul hageja ülesütlemist, sh VÕS § 326 lg 1 alusel ei vaidlustanud. Pooltel on sellest

erinev arusaam. Hageja leiab, et tähtaegselt ülesütlemise vaidlustamata jätmine ei takista

hilisemat tuginemist vastuolule hea usu põhimõttega. Kostja I arvates sätestab VÕS § 329 lg 1

õigust lõpetava tähtaja. Maakohus järgis asja teistel läbivaatamisel hageja käsitlust.

Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 329 lg-s 1 ette nähtud tähtaeg ei piira üürniku õigust tugineda

ülesütlemise vastuolule hea usu põhimõttega ka juhul, kui ta ei ole ülesütlemist tähtaegselt

vaidlustanud. Nimelt ei näe VÕS § 6 ega TsÜS § 138 ette eraldi tähtaega hea usu põhimõttel

rajaneva vastuväite esitamiseks. VÕS §-de 326–329 eesmärk on üürnikule teatava täiendava

õiguskindluse loomine, mitte aga tema õiguste piiramine. Erinevalt näiteks töölepingu seaduse

§ 105 lg-st 2 ei sisalda kehtiv õigus üürilepingu kohta normi, et kui hagi või avaldust lepingu

ülesütlemise vaidlustamiseks tähtaegselt ei esitata, on ülesütlemine algusest peale kehtiv ja

leping on lõppenud ülesütlemisavalduses märgitud tähtpäeval. Seega saab hageja üürnikuna

tugineda ülesütlemise väidetavale vastuolule hea usu põhimõttega.

18.3. Järgmiseks tuleb selgitada, kas hageja esile toodud asjaolud, milles avaldub ülesütlemise

vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb klassifitseerida VÕS § 327 lg 1 p 1 (üürnik esitas

heauskselt üürilepingust tuleneva nõude) või lg 2 (üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on

käimas kohtumenetlus sama üürilepingu üle) juhtumiks.

Ringkonnakohus leiab, et tegemist on VÕS § 327 lg 2 juhtumiga. Nimelt leppisid hageja ja

kostja I juba 23. detsembril 2014 kokku, et hageja astub kostja II asemel üürilepingusse. Seega

puudus hagejal alates sellest ajast õiguskaitsevajadus nõudes kostja I vastu, milles ta oli

esitanud hagi. Järelikult ei saa lugeda hagejat pärast 23. detsembrit 2014 enam üürnikuks, kes

esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude. Siiski ei ole vaidlust, et kohtumenetlus sama

üürilepingu üle 8. jaanuaril 2015 kestis, st ülesütlemine on avaldatud vaidluse ajal.

18.4. Senise järelduse põhjal sõltub vastuhagi lahendamine sellest, kas esineb asjaolusid, sh nt

mõni VÕS § 327 lg-s 3 loetletud olukordadest, mille korral ei ole üürilepingu üürileandjapoolne

ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus.

9 (10)

18.4.1. VÕS § 327 lg 3 p 2 sätestab, et sama paragrahvi teises lõikes nimetatud juhul ei ole

üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja

ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et eluruum on üürileandjale endale

tungivalt vajalik. Ringkonnakohus nõustub kostjaga I, et viidatud normi tuleb kohalikule

omavalitsusüksusele kuuluva sotsiaaleluruumi puhul sisustada viisil, et omavalitsusüksusele on

tungivalt vajalik sotsiaaleluruum, mille abil ta saab täita talle seadusega pandud ülesandeid.

Kostja I on toonud piisavalt selgelt esile, mis asjaolud põhjustavad käesoleval juhul tema kui

kohaliku omavalitsuse üksuse vajadust ja muutnud need vähemalt usutavaks (III kd tl 19).

Hageja ei ole neid ka kahtluse alla seadnud, aga on üksnes väitnud, et eluruum on ka talle vajalik

ja ta vastab sotsiaaleluruumi saajale kehtestatud tingimustele.

18.4.2. Sotsiaalhoolekande seaduse (SHS) § 41 lg 1 kohaselt on eluruumi tagamine kohaliku

omavalitsuse üksuse korraldatav sotsiaalteenus, mille eesmärk on eluruumi kasutamise

võimaluse kindlustamine isikule, kes ei ole sotsiaalmajanduslikust olukorrast tulenevalt

võimeline enda ja oma perekonna vajadustele vastavat eluruumi tagama. SHS § 43 lg 1 p 2 näeb

ette, et isikule kasutada antud eluruum peab vastama isiku ja tema perekonna põhjendatud

vajadustele ning perekonna suurusele.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eelmises lõigus viidatud normidest, et kostja I kohaliku

omavalitsuse üksusena peab sotsiaaleluruumide kohta sõlmitud üürilepingute osas jälgima, et

eluruumide kasutus vastaks mh SHS § 43 lg 1 p 2 tingimustele, sest ainult sel viisil on tal

võimalik tõhusalt täita SHS § 5 lg-st 1 (üldisemalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse

§ 6 lg-st 1 ) tulenevaid kohustusi.

18.4.3. Kohalikud omavalitsusüksused peavad nii kohaliku kui ka riigielu küsimusi lahendama

vastavuses seadustega, see tuleneb mh põhiseaduse (PS) § 154 esimesest lausest. Riigikohus on

sedastanud, et avalikud teenused, mida kohalikud omavalitsused peavad osutama, on seotud

põhiõiguste ja vabadustega, mille tagamine on PS § 14 järgi ka kohaliku omavalitsuse kohustus.

Juhul kui kohaliku omavalitsuse üksus ei suuda osutada teenuseid piisaval tasemel, võivad

põhiõigused jääda kaitseta (põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 20. detsembri 2016

otsus kohtuasjas nr 3-4-1-3-16, p 118). Seejuures on kohalikul omavalitsusel vabadus

otsustada, millist sotsiaalteenust konkreetsele abivajajale sotsiaalkaitse ja -hoolekande põhi-

mõtteid arvestades korraldada, samuti kas ja kui palju peab abivajaja tasu võtmise põhimõtteid

arvestades sotsiaalteenuse eest ise maksma.

18.4.4. SHS § 2 sätestab, et selles seaduses ettenähtud sotsiaalkaitsele kohaldatakse

sotsiaalseadustiku üldosa seaduse (SÜS) sätteid, arvestades SHS erisusi. SÜS § 3 lg 6 kohaselt

toimub mh SHS-s ette nähtud sotisaalteenuste osutamise otsustamine haldusmenetluses ja

kooskõlas haldusmenetluse seadustikuga (HMS). Vastavalt HMS § 14 lg 1 esimesele lausele ja

§ 35 lg 1 p-le 1 tuleb haldusmenetluse algatamiseks esitada haldusorganile avaldus (taotlus).

Taotluse põhjal viib haldusorgan läbi haldusmenetluse. Kui selle tulemusel tuleb anda

haldusakt, siis peab see HMS § 54 järgi olema mh proportsionaalne ja kaalutlusvigadeta.

Eelnevast tuleneb, et kostjal I peab olema võimalus otsustada sotsiaaleluruumi kasutusse

andmine konkreetse avalduse põhjal lähtudes selle esitamise aluseks olevatest asjaoludest, sh

taotleja isikust ja vajadustest. Sotsiaaleluruumi kasutusõigus ei peaks üldjuhul üle minema ühelt

isikult teisele viisil, millega sisuliselt välistatakse kohaliku omavalitsuse eespool p-s 18.4.2

kirjeldatud kaalutlus- ja otsustuspädevus. Samuti ei tohi üürilepingu ülemineku kaudu

soodustada sotsiaaleluruumide kasutusse andmist tingimustel, mis ei vasta enam asjaoludele,

mille põhjal otsustati selle kasutusse andmise. Ühtlasi tähendab see, et kohalikul omavalitsuse

üksusel peab olema mõistlik võimalus öelda sotsiaaleluruumi üürileping korraliselt üles.

18.4.5. Järelikult ei ole vastuolus hea usu põhimõttega sotsiaaleluruumi üürilepingu korraline

ülesütlemine, kui enam ei esine asjaolusid, mille alusel eluruum kasutusse anti. Käesoleval

juhul ei ole vaidlust, et eluruumi kasutajate hulk on muutunud. Kui algselt anti eluruum

10 (10)

kostja II, hageja ja kahe lapse kasutusse (I kd tl 75–76), siis nüüd kasutab seda hageja üksi.

Laste aeg-ajalt hageja juures käimist ei saa hinnata samal viisil ega sellele omistada samasugust

tähtsust, kui laste püsivat elamist koos vanematega. Seda järeldust ei muuda tõsiasi, et hageja

puudega ja vähekindlustatud isikuna võib mh SHS § 42 alusel taotleda talle sotisaaleluruumi

soodustingimustel kasutada andmist. Hagejal on õigus esitada kohalikule omavalitsuse

üksusele avaldus sotsiaaleluruumi saamiseks, mis lahendatakse lähtudes hageja vajadustest,

omavalitsusüksuse võimalustest ja arvestades teiste taotlejatega (eespool p 18.4.4).

18.5. Kuna hageja tuginemine ülesütlemise võimalikule vastuolule hea usu põhimõttega on

VÕS § 327 lg 3 p 2 alusel välistatud, siis ei ole vaja kontrollida kostja I muid väiteid.

19. Kokkuvõtvalt tuleb vastuhagi rahuldada ja hageja peab eluruumi kostjale välja andma.

Hageja ei esitanud otsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlust, samuti ei ole tegemist

TsMS § 468 lg 1 p 4 juhtumiga. Seega ei reguleeri kohus otsuses selle täitmise korda ega

tähtaegu. Siiski juhib ringkonnakohus poolte tähelepanu, et täitemenetluse seadustiku § 180

lg 1 kohaselt, kui võlgnik peab vabastama eluruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni

kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Pooltel on omavahel, sh ilma

täitemenetlust algatamata võimalik kokku leppida eluruumi vabastamise tähtajas.

20. Vastuhagi hind on maakohtus ja apellatsioonkaebuse esitamisel määratud valesti ning seda

tuleb TsMS § 136 lg 4 alusel muuta.

Kostja I nõuab hagejalt eluruumi väljaandmist üürilepingu lõppemise tõttu. TsMS § 128 teine

lause sätestab, et lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise

üle peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Käesoleval juhul

tuli eluruumi eest tasuda 9,13 eurot kuus (I kd tl 77, p 2.1) ehk 109,56 eurot aastas ( = 9,13 ×

12). Seega on vastuhagi hind 109,56 eurot, mis on ühtlasi apellatsioonkaebuse hind.

21. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus on põhjendatud jätta TsMS § 162 lg 4 alusel

poolte endi kanda, kusjuures maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega hageja ja

kostja II esindajate riigi õigusabi kulud jäid riigi kanda.

Ringkonnakohus nõustub kostja I seisukohaga, et maakohus ei olnud kulude jaotuse põhjen-

damisel järjekindel. Siiski esinevad käesoleval juhul piisavalt erandlikud asjaolud TsMS § 162

lg 4 kohaldamiseks. Hageja on puudega isik, kellel on raskusi igapäevase toimetulekuga, sh on

tal raske majanduslik olukord. Kostja seevastu on kohalik omavalitsus, kes peab käesolevat

vaidlust oma seadusest tuleneva kohustuse täitmise raames. Neil asjaoludel on põhjendatud

jätta poolte menetluskulud nende endi kanda ja maakohtu põhjendust vastavalt muuta.

Kulude poolte endi kanda jätmisel puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata.

Kostja I on nii vastuhagi kui ka apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud ettenähtust enam

riigilõivu, tal on TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus taotleda selle tagastamist. Vastavalt TsMS

§ 150 lg-le 4 tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle

menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Riigilõiv

tagastatakse menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule. TsMS

§ 150 lg 6 kohaselt lõpeb riigilõivu tagastamise nõue kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust,

millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist.

22. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus kohtuotsuse resolutsiooni tervikliku

sõnastuse.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Mihkel Roos