2-14-61664/48 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

21461664

Otsuse kuupäev

Tartu, 18. oktoober 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

Sille Vahtramäe hagi Andrus Sonni vastu kinnistu

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja alusetult

saadud kasutuseelise eest hüvitise saamiseks ning Andrus

Sonni vastuhagi Sille Vahtramäe ja Valdur Vahtramäe vastu

nõusolekut andma kohustamiseks, alternatiivselt tehtud

kulutuste eest hüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Andrus Sonni kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

170 273 eurot 14 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja (vastuhagis kostja) Sille Vahtramäe, lepinguline

esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann

Kostja (vastuhagis hageja) Andrus Sonn, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Risto Käbi

Vastuhagis kostja Valdur Vahtramäe, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Anne Värvimann

Asja läbivaatamise kuupäev

18. september 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2017 otsus tsiviilasjas nr 21461664 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus

rahuldas Sille Vahtramäe hagi Andrus Sonni vastu ning jättis rahuldamata Andrus

Sonni vastuhagi Sille Vahtramäe vastu ning Andrus Sonni hagi Valdur Vahtramäe

vastu 15 974 eurot 57 senti ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi

tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Harju Maakohtu 21. novembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 21461664 on jõustunud osas,

milles maakohus mõistis Valdur Vahtramäelt Andrus Sonni kasuks välja 15 974 eurot

57 senti ja jättis rahuldamata vastuhagi omandiõiguse tunnustamiseks.

2-14-61664

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Andrus Sonnile kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Sille Vahtramäe (hageja) esitas 28. novembril 2014 Harju Maakohtule hagi Andrus Sonni (kostja)

vastu, milles palus mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja Raba kinnistu asukohaga Kibuna

küla Kernu vald Harjumaa (kinnistu) ja sellel asuv elamu hageja valdusesse ning kohustada kostjat

andma kinnistu ja sellel asuva elamu valdus hagejale üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest

arvates. Kinnistu vabatahtlikust vabastamisest ja valduse üleandmisest keeldumise korral palus

hageja tõsta kostja kinnistult välja. Hageja palus mõista kostjalt välja kinnistul asuva elamu,

põllumaa, metsa ning puurkaevu kasutuseeliste hüvitisena 400 eurot kuus alates 1. novembrist 2014

kuni kinnistu vabastamiseni ning kinnistu valduse üleandmiseni hagejale. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt elasid pooled aastatel 1993–2003 hageja isale Valdur Vahtramäele kuulunud

kinnistul. Poolte kooselu lõppes 2003. aastal ja hageja kolis Tallinnase. 16. augustil 2004 esitas

V. Vahtramäe vallavalitsusele avalduse, milles palus ennast omavoliliselt kinnistule sisse kirjutanud

kostja välja kirjutada. Alates 6. augustist 2014 on kinnistu ainuomanik hageja. Kostjal puudub

õiguslik alus kinnistut ja sellel asuvat elamut kasutada ja vallata. Kostja on hageja arvel alusetult

rikastunud. Kasutuseeliseks on kasu, mida kostja saab seetõttu, et ei pea üürima kinnistuga

samaväärset elamispinda teistelt isikutelt. Lisaks elamule kasutab kostja sauna, kahte garaaži,

keldrit, põllumaad kartuli kasvatamiseks, metsamaterjali kinnistul asuvast metsast elamu kütmiseks

ning puurkaevu vee tarbimiseks. Kostja kasutuses oleva elamu ja muude hüvede igakuise üüri

keskmine turuhind on 400 eurot. Suurem osa kinnistul tehtud parendustöödest ja juurdeehitustest

tegid pooled ühiselt kooselu ajal. Pärast 2003. aastat tehtud parendused on omavolilised ning tehtud

kinnistu omaniku nõusolekuta. Hageja ei ole tunnustanud kostja õigust kinnistut vallata. Ebaõige on

kostja väide, et V. Vahtramäe ei soovi kostja lahkumist kinnistult. Tõendamata on väide, et hageja

isa aitas kostjal aastatel 2006–2007 kinnistul ehitustöid teha. Sellest ei ole võimalik ka järeldada

hageja isa nõusolekut kinnistu tasuta valdamiseks või heakskiitu kostja tegevusele. Ebaõige ja

tõendamata on kostja väide, nagu oleks poolte ja V. Vahtramäe vahel sõlmitud ühise tegutsemise

leping. Seetõttu ei ole kohaldatavad ka seltsingu sätted.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leidis, et tal on õigus kinnistut kasutada tulenevalt kokkuleppest hageja ja V. Vahtramäega.

Kokkulepe oli käsitatav ühise tegutsemise lepinguna, millele hiljem kohalduvad seltsingulepingu

sätted. V. Vahtramäe andis 1993. aasta maikuus kinnistu hageja ja kostja valdusse ja kasutusse, et

rajada perekonnale kodu ja kinnistut parendada. Kostja on renoveerinud elamu ja teinud seal

võimalikuks aastaringse elamise, ehitanud uue elamu ja mitmeid teisi hooneid, sh sauna, garaažid ja

keldri. Ka hoonete sisustuse ja vajalikud seadmed on valdavalt hankinud kostja. Hageja ega

V. Vahtramäe ei ole kunagi avaldanud, et ei ole nõus kostja tehtud tööde ja kinnistu majandamisega,

ehkki mõlemad on tehtud töödest teadlikud. Eeltoodu kehtib ka tööde kohta, mille kostja tegi pärast

2003. aastat. Hageja lahkumine 2003. aastal ei muutnud eelviidatud kokkulepet. Kui hageja valduse

vabastamise nõuet ja hagiavaldust mõista tahteavaldusena seltsingu lõpetamiseks, on selle tagajärg

seltsingu likvideerimine ja vara jaotamine seltsinglaste vahel. Lisaks on hageja seadnud

V. Vahtramäe kasuks isikliku kasutusõiguse, kes omakorda on kirjalikult väljendanud nõusolekut

selleks, et kostja kinnistut kasutab. V. Vahtramäe saab asjaõigusseaduse (AÕS) § 215 alusel lubada

kostjal oma kasutusõigusest tulenevaid õigusi teostada ja on seda teinud.

2(13)

2-14-61664

Kostja vaidles vastu ka kasutuseeliste hüvitamise nõudele. Kostja ei kasuta kinnistut üksinda, vaid

seal elavad ka hageja ja poolte ühine poeg. Kostja kasutab endale kuuluvat mööblit ja tehnikat ning

need ei saa olla osa üürihinnast.

3. Kostja esitas 24. märtsil 2015 vastuhagi hageja ja V. Vahtramäe (vastuhagis kostja II) vastu,

milles palus tuvastada kostja omand ½ kaasomandi mõttelisele osale kinnistust ning hageja kohustus

anda nõusolek kinnistusraamatusse paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab ½ kinnistu

mõttelise osa omanikuks kostja. Kostja palus asendada hageja vastav tahteavaldus kohtuotsusega.

Alternatiivselt palus kostja mõista hagejalt ja V. Vahtramäelt solidaarselt kostja kasuks välja hüvitise

200 000 eurot. Menetluskulud palus kostja jätta hageja ja V. Vahtramäe kanda.

Vastuhagiavalduse kohaselt on kostja kinnistul elatud aastate jooksul kinnistut väga oluliselt

parendanud ning selle väärtust suurendanud. Hageja ega V. Vahtramäe ei ole kunagi avaldanud, et

nad ei ole nõus kinnistul tehtud tööde ja selle majandamisega, ehkki mõlemad teavad, mis töid

kostja on teinud. See kehtib ka tööde kohta, mida kostja tegi pärast 2003. aastat, st pärast hagejaga

kooselu lõppemist. V. Vahtramäe on kostja palvel väljastanud 20. jaanuaril 2015 kirja, milles on

selgitanud kokkuleppe olemasolu, oma teadlikkust töödest ja antud nõusolekust. V. Vahtramäe on

aastatel 2006–2007 aidanud kostjal teha ehitustöid. Hageja kolis kinnistule tagasi 2014. aasta suvel.

Seejuures kasutab hageja vana elamut ja kostja uut. Kostja käsitleb V. Vahtramäe ja hageja tegevust

kui tahteavaldusi kokkuleppe lõpetamiseks.

Kinnistu parendamiseks tehtud kulud on kokku 69 326 eurot. Kostja hinnangul on tema tehtud tööde

ja kulude väärtus vähemalt 200 000 eurot. Kostja on panustanud ühise tegutsemise lepingusse töö ja

rahaga, hageja on aktsepteerinud kostja panust. Samuti on panustanud vana maja ja maa kasutamise

õigusega V. Vahtramäe. Ühise tegutsemise tulemusena loodud ja omandatud vara on nende

kaasomandiks. Kinnistul on seega kolm kaasomanikku. Kui hageja ei olnud kokkuleppe osaline, on

panustajad vaid kostja ja V. Vahtramäe ning kummalegi kuulub 50% kinnistust. Kostjal on õigus

nõuda ⅓ või 50% kinnistu omandist. Alternatiivselt palus kostja tagastada seltsinglaste panused või

kui see ei ole võimalik, siis hüvitada panuse tegemiseaegne väärtus. Kui kostjal puudus tööde

tegemiseks leping, vastab tema tegevus võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 pde 1 ja 2 tunnustele ja on

käsitatav käsundita asjaajamisena.

4. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Hageja leidis, et kostja nõue tuvastada omandiõigus on õiguslikult perspektiivitu. Pooltel ei ole

olnud kokkulepet, mis oleks kostjale andnud õiguse kinnistu omandile. Poolte vahel ei olnud

seltsingulepingut. Igal juhul on leping lõppenud 2003. aastal. Kostja nõue mõista välja

200 000 eurot on tõendamata ja aegunud. Kostja on vabatahtlikult panustanud kinnistul asuvasse

elamusse, mis oli tema ainukasutuses. Puudub kokkulepe kulude hüvitamiseks. Käsundita

asjaajamise sätete kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ja V. Vahtramäe ei ole kostja

tegevust heaks kiitnud. Kostjal ei olnud tahet tegutseda hageja ja V. Vahtramäe huvides. Suur osa

kostja kulude hüvitamise nõudest on ka aegunud. Märkimisväärne osa viidatud kuludest on

kolmandate isikute kulud ning ülejäänud kviitungitelt ei nähtu, kes on kulud tegelikkuses kandnud

ning kuidas on nimetatud kulud seotud kinnistuga. Märgatava osa kuludest on kostja kandnud tema

enda kinnistul tehtud ehitustööde tõttu.

5. Harju Maakohus rahuldas 21. novembri 2016. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus

mõistis kostja valdusest kinnistu välja ja kohustas kostjat andma kinnistu valdus üle hagejale

30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Juhul kui kostja keeldub valduse vabatahtlikult

üleandmisest, tuleb kostja kinnistult välja tõsta. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise

3(13)

2-14-61664

kasutuseeliste eest 3288 eurot 81 senti ja 133 eurot 33 senti kuus kuni kinnistu valduse hagejale

üleandmiseni. Maakohus rahuldas vastuhagi V. Vahtramäe vastu osaliselt ja mõistis V. Vahtramäelt

kostja kasuks välja 15 974 eurot 57 senti. Maakohus jättis rahuldamata hageja vastu esitatud

vastuhagi nõuded. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kostja nõue tunnustada kinnistu mõttelise osa

omandiõigust põhjendamatu. Kostja ei ole esitanud asjaolusid, millest järelduks, et kostja oli

kinnistu kinnistamise hetkeks saanud kinnistu kaasomanikuks. Isegi kui kostjal oli V. Vahtramäega

kinnistu parendamise kohta kokkulepe, siis ei tähenda see, et kostja saaks maa kaasomanikuks.

Seega ei andnud kaasomandiõigus kostjale alust kinnistut vallata. V. Vahtramäe kinkis kinnistu

hagejale.

Kostjal puuduvad ka muud seaduslikud alused hagejale kuuluva kinnisasja valdamiseks. Ei ole

tõendatud, et hageja ja kostja või kostja ja V. Vahtramäe oleks sõlminud seltsingulepingu. Samuti ei

ole hageja ja kostja vahel tasuta kasutamise lepingut. Asjaolu, et kostja ja V. Vahtramäe vahel oli

sõlmitud tasuta kasutamise leping, ei tähenda, et vastav leping eksisteerib ka hageja ja kostja vahel.

Leping hageja ja kostja vahel pärast kinnistu omandiõiguse üleandmist ei kohaldu. Ei ole esitatud

tõendeid, millest ilmneks, et hageja ja kostja või kostja ja V. Vahtramäe vahel oli üürileping.

V. Vahtramäe ei ole nõudnud kostjalt kinnistu kasutamise eest tasu.

Kostja tugineb lisaks sellele, et kinnistule on V. Vahtramäe kasuks seatud isiklik kasutusõigus ning

viimane on omakorda andnud kostjale nõusoleku kinnistu kasutamiseks. Kostja ei ole väitnud ega

tõendanud, et kinnisasja omanik ehk hageja oleks andnud AÕS § 226 lg 1 järgi nõusoleku selleks, et

V. Vahtramäe annab tema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kostjale üle. Täiendavalt on kostja

viidanud AÕS §dele 228 ja 215. V. Vahtramäel on õigus anda kinnisasja valdus üle kolmandale

isikule. Kostja on esitanud kohtule 20. jaanuari 2015 kinnituse, mille on allkirjastanud V. Vahtramäe

ja milles viimane on kinnitanud, et lubab kostjal kinnistut tasuta kasutada. Kinnitus oli maakohtu

hinnangul tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 5 mõttes ebausaldusväärne tõend.

Kohtul puudus veendumus, et selles on kajastatud V. Vahtramäe tegelik tahe. Kohus kuulas

V. Vahtramäe vande all üle 5. oktoobril 2016 tema elukohas, kus kohus veendus, et V. Vahtramäe ei

ole tulenevalt oma tervislikust seisukorrast võimeline temale esitatavatest küsimusest adekvaatselt

aru saama ega neile vastama. Maakohtul ei olnud võimalik ülekuulamisel veenduda, et kinnitus

vastab V. Vahtramäe tegelikule tahtele. Tunnistaja T. Saega kinnitas, et ta oli juures, kui

V. Vahtramäe kinnituse läbi luges ja allkirjastas. Tunnistaja hinnangul ei olnud V. Vahtramäe enne

seda tarvitanud alkoholi ning sai aru, millele ta alla kirjutas. Vaatamata tunnistaja ütlustele ei ole

kindel, et kinnituse sisu vastas V. Vahtramäe tegelikule tahtele. Asjas ei ole tõendatud, et

V. Vahtramäe oleks pärast tema kasuks isikliku kasutusõiguse seadmist andnud kinnistu kostja

kasutusse.

Kostja on rikkunud hageja nõusolekuta tema valdust asja kasutamise teel ning kostja on rikastunud

seeläbi, et ta ei pidanud mujal tasuma samaväärse eluaseme eest. Arvestada tuleb asjaoluga, et lisaks

kostjale valdavad kinnistut veel kaks isikut – hageja ja D. Sonn. Kostjal tuleb hüvitada ⅓ kinnistu

üürihinnast. Ekspert ei lähtunud kinnisasja igakuise üüri väljaarvestamisel asjaolust, et elamu on

möbleeritud.

Vastuhagi esimene nõue omandiõiguse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest kostja ei ole

saanud kinnistu kaasomanikuks. Puudub alus, et esitada kulutuste hüvitamise nõue solidaarselt

hageja ja V. Vahtramäe vastu. Ei ole tõendatud, et pooled oleksid olnud ühis- või kaasomanikud.

4(13)

2-14-61664

Kostja ei saa hagejalt nõuda kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 1018 jj alusel. Kostja

tegevus ei vastanud käsundita asjaajamise tunnustele, kui kinnistu omanik oli hageja. Nimelt pidi

kostja hageja nõudekirjast aru saama, et hageja ei soovi kostja viibimist kinnistul ning sellest

tulenevalt ka kulutuste tegemist. Samuti ei ole hageja kulutusi heaks kiitnud ning kostja ei ole

väitnud, et tal oli tahe tegutseda hageja kasuks. Kuivõrd kostja tegi kulutusi hageja soodustamise

tahtluseta (VÕS § 1018 lg 2), siis tuleb tema nõue kvalifitseerida VÕS § 1042 järgi. Kostja ei

teavitanud hagejat kulutustest ega oodanud ära tema nõusolekut kulutuste tegemiseks. Samas pidi

kostja eeldama, et hageja ei soovi täiendavate kulutuste tegemist, kuna hageja oli palunud tal

kinnistult lahkuda. Kostja ei ole ka välja toonud asjaolusid või tõendeid, millest ilmneks, et

kinnistule tehtud kulutused olid sellised, mida hageja oleks pidanud igal juhul ise tegema. Seega ei

ole VÕS § 1042 lg 1 kohaldamise eeldused täidetud.

Kostjal võiks V. Vahtramäe vastu olla nõue käsundita asjaajamise sätete alusel. Kostja on tegutsenud

V. Vahtramäe kasuks, kui parendas viimasele kuulnud kinnistut, kuigi tal puudus õigus või kohustus

seda teha. Samas ei ole kostja ehitus- ja parendustöid tehes tegutsenud tahtega soodustada

V. Vahtramäed, kuna kostja ei ole parendusi tehes arvestanud, et mingi aja möödudes saab neist kasu

V. Vahtramäe ise. Kostja on parendusi tehes lähtunud eeldusest, et tekkinud hüved tarvitavad ära

kostja ning tema pojad T. Saega ja D. Sonn. Seega ei ole võimalik kohaldada käsundita asjaajamise

sätteid, kuna VÕS § 1018 lgst 2 tulenev eeldus ei ole täidetud.

Kostja nõue on aegunud selles osas, mis puudutab kulutusi, mis on tehtud enam kui kolm aastat

enne vastuhagi esitamist. V. Vahtramäe oli pidevalt kursis kostja tehtud kulutustega. Maakohus

analüüsis üksnes kulutusi, mis on tehtud pärast 24. märtsi 2012, kuna kostja esitas vastuhagi

24. märtsil 2015. VÕS § 1042 kohaldamise eeldused on täidetud. Tulenevalt eeltoodud asjaoludest

ja esitatud kviitungitest on kostja perioodil 5. aprill 2012 kuni 3. september 2014 teinud Raba

kinnistule kulutusi 15 974 eurot 57 senti ning need tuleb V. Vahtramäelt kostja kasuks välja mõista.

Asjaolu, et V. Vahtramäel tuleb kostjale tasuda kulutuste eest, ei tähenda, et kostjal oleks õigus

keelduda kinnistu valduse hagejale üleandmisest.

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

osas, milles kohus hagi rahuldas, jättis osaliselt rahuldamata vastuhagi ja menetluskulud kostja

kanda, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja

jätta kõik menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja ja vastuhagis kostja II kanda.

Hageja ja vastuhagi kostja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. märtsi 2016. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ning

maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leiab kostja põhjendamatult, et tal on ühise

tegutsemise lepingu alusel tekkinud kaasomand maale ja õigus nõuda enda kinnistusraamatusse

kandmist kinnistu kaasomanikuna. Kostjal ei ole kaasomanikuna õigust kinnistut vallata. Maakohus

on ammendavalt põhjendanud, miks ei kohaldu seltsingulepingu sätted. Igal juhul lõppes

seltsinguleping vaieldamatult 2003. aastal. Enamik kinnistul tehtud töödest on tehtud poolte kooselu

ajal ja ühistest vahenditest. Alusetu on väide, nagu kostja oleks panustanud kinnistu arendamisesse

182 958 eurot 90 senti. Kostja ei ole esile toonud, milline oli tema rahaline panus elamu ehitusse.

5(13)

2-14-61664

Ringkonnakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, mille kohaselt tuleks aegumistähtaeg jätta

kohaldamata hageja ja V. Vahtramäe pahauskse käitumise tõttu. Kostja ise ei ole esitanud neile

kinnistul tehtud tööde eest ühtegi nõuet ega teatanud väidetavate tööde maksumust. Hageja ja

V. Vahtramäe ei ole kunagi lubanud kinnistul tehtud kulutusi kostjale hüvitada. Maakohus leidis

põhjendatult, et kostja rahaline nõue hageja vastu tuleb jätta rahuldamata.

Kostja nõudes V. Vahtramäe vastu on täidetud VÕS § 1042 kohaldamise eeldused. Maakohus on

õigesti kohaldanud aegumist ja analüüsinud üksnes neid kulutusi, mis olid tehtud pärast 24. märtsi

2012. Maakohus rahuldas vastuhagi põhjendatult 15 974 euro 57 sendi ulatuses.

Kostjal puudub kinnisasja valdamiseks õiguslik alus, mistõttu rahuldas maakohus põhjendatult

hageja vindikatsioonihagi AÕS § 80 lg 1 alusel. Kostja ei ole saanud V. Vahtramäe 20. jaanuari 2015

kinnituskirjaga õigust elamut kasutada. V. Vahtramäel on õigus kinnistul asuvas elamus elada

isikliku kasutusõiguse alusel ühiselt Tiiu Vahtramäega. Asjas ei ole tõendatud, et kostja oleks

AÕS § 227 lg 2 järgi V. Vahtramäe perekonnaliige või hoolitseks tema eest. Maakohus on andnud

kinnituskirjale kui tõendile põhjendatud hinnangu.

Kuna kostja vastuhagi hageja vastu jäeti täielikult rahuldamata, siis ei ole kostjal VÕS §de 110

ja 111 järgi õigust keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni talle on hüvitatud V. Vahtramäe

võlgnetav summa.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus täielikult ning maakohtu otsus

osas, milles maakohus hagi rahuldas, jättis osaliselt rahuldamata vastuhagi ja menetluskulud kostja

kanda, ning saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kostjal õigus kinnistut kasutada V. Vahtramäe loal ja

viimase kasutusõiguse alusel. Maakohus luges vastava kinnituskirja ebausaldusväärseks.

Apellatsioonkaebusega esitas kostja tõendina helisalvestise vestlusest, mis toimus mõned päevad

enne 20. jaanuari 2015 kinnituse väljastamist, et tõendada V. Vahtramäe tahet lubada kostjal

kinnistul elada. Kuna V. Vahtramäe arusaamisvõime 20. jaanuaril 2015 ei olnud maakohtus kahtluse

all ja kohus tõstatas probleemi alles otsuses, ei saanud kostja näha ette vajadust seda asjaolu

tõendada. Lisaks oli kinnituse väljastamise kohta 23. augustil 2016 ütlusi andnud tunnistaja

T. Saega. Ringkonnakohus uut tõendit vastu ei võtnud.

Kohtud ei ole arvestanud võimalust kohaldada kooseluga seotud vara jagamisele analoogia korras

seltsingulepingu sätteid. Analoogia korras seltsingulepingu sätete kohaldamine on võimalik ka

kostja ja V. Vahtramäe vahelises suhtes. Eelviidatud sätete kohaldamata jätmise tõttu on ka

hüvitisnõue ebaõigesti suures osas aegumise tõttu jäetud rahuldamata. Kostja ja V. Vahtramäe vahel

sõlmitud lepingu olemasolu ei ole ainuüksi hageja lahkumise tõttu välistatud. Kostja püüdis ühise

tegutsemise lepingu olemasolu tõendada nii V. Vahtramäe kui ka iseenda vande all ülekuulamisega,

kuid kohtud jätsid kostja taotluse rahuldamata. Kostja ja V. Vahtramäe vaheline kokkulepe ei

lõppenud 2003. aastal ja seega on seltsingu likvideerimise sätted analoogia korras kohaldatavad.

Kohtud on jätnud kaalumata, kas poolte vahel oleks võinud olla ka muid alternatiivseid

kasutuslepinguid. Nõuded ei ole aegunud. Igal juhul tuleks kostja vastuolulise käitumise tõttu jätta

aegumise sätted kohaldamata.

Ringkonnakohus luges põhjendamatult seltsingulepingu lõpetamiseks V. Vahtramäe avalduse vallale

kostja elukohast välja registreerida, kuigi kostja ei olnud enne menetluse algust kirjast teadlik.

6(13)

2-14-61664

Eeltoodu rikub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lgs 1 sätestatut, mille kohaselt kindlale

isikule suunatud tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisega, st mitte tegemisega. Kostja on kogu

menetluse jooksul vaidlustanud väited, et temalt nõuti korduvalt kinnistu valduse vabastamist, ning

esitanud ka vastupidist näitavad asjaolud. V. Vahtramäe tahe, et kostja kinnistu vabastaks, on

tõendamata.

Kohtud on VÕS § 1018 lg 2 alusel ekslikult välistanud kostja nõuded käsundita asjaajamise sätete

alusel. Kohtud on eksinud kostja sõnade tõlgendamisel, mille kohaselt ehitab ta oma poegade ja

iseenda jaoks. Samas jättis kohus arvestamata, et kinnistul tehtud tööd objektiivselt suurendasid

selle väärtust ja soodustasid paratamatult kinnisasja omanikku. Kostja tegevus iseenesest väljendas

tahet ajada teise isiku asja. VÕS § 1018 lg 2 tingimuse täidetust tuleb hinnata objektiivselt.

Omaniku kasuks tegutsemine ei eelda, et omanik ise kinnistut vahetult kasutab, sest kasu võib

seisneda vara väärtuse tõusus. Kostja loodud hooned ja rajatised on olemuslikult pika kasutuseaga

vara, mida niipea ära ei tarvitata. Kuivõrd kostjal on nõue käsundita asjaajamise sätete alusel, siis on

nõuete aegumistähtaeg kümme aastat.

Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud tuvastamata kostja rahalise panuse ja jätnud vastamata

kuludokumentidega seotud apellatsioonkaebuse väidetele. Kostja on esitanud piisavalt asjaolusid ja

tõendeid selle kohta, et kostja panus kinnistu arendamisse on 182 958 eurot 90 senti. Kostja tegi nii

töö kui kandis ka kulud, mistõttu ei ole kellelegi teisele võimalik seda panust omistada. Peale kostja

ei ole ükski menetlusosaline esitanud mistahes tõendeid ega asjaolusid, mis selgitaksid, kes tegi

kinnistul tehtud tööd ja maksis nende eest. Ringkonnakohus ei kontrollinud apellatsioonkaebuse

väidet, et maakohus luges ekslikult puuduvaks tõendid (ostutšekid), mis olid tegelikult toimikus

olemas. Kohtud on pidanud ebaselgeks osa ostutšekkide sisu, kuid ei ole lasknud kostjal neid

selgitada. Kostja sai omanikuvahetusest teada alles 28. oktoobril 2014, mistõttu talle tuleb hüvitada

ka pärast 4. septembrit 2014 tehtud kulutused. Mõlemad omanikud teadsid kostja tegevusest, kuid ei

teatanud omanikuvahetusest ega vaielnud kulutuste tegemisele vastu. Vahepealsed kulud oleks

pidanud välja nõudma hagejalt. Ringkonnakohtu otsuses ei käsitletud ka kostja vastuargumente

maakohtu seisukohale, mille järgi kostja ostetud ja paigaldatud uksi ja veeboilerit ei tule hüvitada,

kuna V. Vahtramäe on menetluses lubanud need kostjal kaasa võtta. Parenduste äravõtmine ei ole

neid rikkumata võimalik.

Kohtud jätsid oma diskretsiooniotsust põhjendamata kõik menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel

kostja kanda.

9. Hageja ja V. Vahtramäe paluvad jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud

kostja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 pde 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu

tühistada osas, milles kohtud rahuldasid hageja nõuded kostja vastu ning jätsid rahuldamata

vastuhagi ning kostja hagi V. Vahtramäe vastu 15 974 eurot 57 senti ületavas osas, samuti

menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

11. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida pooled ei ole kassatsioonimenetluses

vaidlustanud:

•

aastatel 1993–2003 elasid hageja ja kostja vaidlusalusel kinnistul koos;

7(13)

2-14-61664

•

kinnistu kuulus hageja isale V. Vahtramäele;

•

16. augustil 2004 on kinnistu asukohajärgsele vallavalitsusele esitatud V. Vahtramäe

allkirjaga avaldus kostja kinnistult välja registreerida;

•

alates 4. septembrist 2014 on kinnistusraamatu kohaselt kinnistu omanikuks hageja;

•

20. oktoobril 2014 edastas hageja kostjale nõude vabastada kinnisasja valdus;

•

kinnistut on alates 1993. aastast parendatud ning tehtud juurdeehitusi;

•

kinnistule on V. Vahtramäe kasuks kinnistusraamatusse kantud isiklik kasutusõigus;

•

nii hageja kui ka kostja elavad praegu kinnistul.

12. Hageja esitas järgmised nõuded:

•

mõista kostja valdusest välja hageja valdusse kinnistu ja sellel asuv elamu ja valduse

üleandmisest keeldumise korral tõsta kostja kinnistult ja elamust välja (AÕS § 80);

•

mõista kostjalt hageja kasuks välja kasutuseeliste hüvitisena 400 eurot kuus alates

1. novembrist 2014 kuni valduse üleandmiseni (VÕS § 1037 lg 1).

13. Kostja esitas vastuhagis järgmised nõuded:

•

tuvastada kostja omand ½ kaasomandi mõttelisele osale kinnistust ja tuvastada hageja

kohustus anda vajalik nõusolek ja tahteavaldus kinnistusraamatus kande parandamiseks või

•

alternatiivselt mõista hagejalt ja V. Vahtramäelt solidaarselt kostja kasuks välja hüvitis

200 000 eurot kinnistule kulutuste tegemise eest.

14. Kolleegium selgitab esiteks, et kostja vastuhagi puhul on tegemist vastuhagiga TsMS § 373 lg 1

mõttes vaid hageja vastu esitatud nõude osas. Kuivõrd V. Vahtramäe ei olnud põhihagi hageja, siis

polnud alust tema vastu esitada vastuhagi. Kolleegiumi arvates on menetlusökonoomia põhimõttest

tulenevalt (TsMS § 2) praegusel juhul ka mõistlik menetleda hagi ja kostja hagi V. Vahtramäe vastu

ühe ja sama tsiviilasja raames.

15. Kohtud on põhjendatult jätnud rahuldamata kostja vastuhagi omandiõiguse tuvastamiseks.

Kolleegium selgitab lisaks, et kinnisasja võib omandada ka ühise tegutsemise või seltsingulepinguga

sõlmitud kokkuleppe alusel. Praegusel juhul ei ole kohtud tuvastanud, et hageja ja V. Vahtramäe

oleksid sõlminud kas ühise tegutsemise või seltsingulepingu. Samas on kohtud jätnud tähelepanuta,

et kinnisasja omandiõigust üle andma kohustav tehing peab AÕS § 119 lgst 1 tulenevalt olema

notariaalselt tõestatud. Kostja ei ole väitnud, et väidetav ühise tegutsemise leping või

seltsinguleping oleks olnud notariaalselt tõestatud.

16. Seltsingulepingu sätetele (täpsemalt seltsingu likvideerimise sätetele) tugines kostja ka oma

rahalise nõude põhjendamisel. Kohtud tuvastasid, et poolte vahel ei olnud ühise tegutsemise ega

seltsingulepingut. Selle asjaolu tuvastamisel on kohtud järginud menetlusõiguse norme.

Lisaks on kostja leidnud, et praegusel juhul tuleks vara jagamisele seltsingulepingu sätteid

kohaldada analoogia korras. Kolleegium on varem leidnud, et ühise majapidamisega abieluvälise

kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele (ja

seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest) saab seltsingulepingu sätteid kohaldada, kui

mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad

majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes) ja pooltel oli eset soetades või

parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks

loomiseks. Seltsingulepingu sätete kohaldamist ei õigusta ka ainuüksi see, et pooled on lisaks

kooselule korraldanud ka ühise majapidamise (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 32110914, p 19; 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 32112916, p 22). Ringkonnakohus

8(13)

2-14-61664

leidis, et seltsingu likvideerimise sätted ei ole ka analoogia korras kohaldatavad. Kolleegium leiab,

et ringkonnakohtu järeldus on asjas tuvastatud asjaolusid arvestades põhjendatud.

17. Hageja nõude kohta mõista kinnistu kostja valdusest välja hageja valdusse selgitab kolleegium,

et isegi kui kostja ja V. Vahtramäe olid sõlminud kinnistu kohta tasuta kasutamise lepingu, siis

erinevalt üürilepingust ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja tasuta kasutamise leping üle uuele

omanikule (Riigikohtu 11. novembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32112215, p 20). Kostja ei ole

väitnud, et ta oleks hagejaga sõlminud lepingu kinnistu kasutamiseks. Seega ei ole kostja esitanud

asjaolusid, millest lähtudes võiks asuda seisukohale, et tal on hagejaga lepinguline suhe, mis annaks

kostjale aluse kinnistut vallata.

18. Kostja on hageja nõudele mõista AÕS § 80 alusel kostja valdusest välja kinnistu hageja valdusse

(vindikatsioonihagi) mh vastu väitnud seda, et tal on õigus kinnistut vallata tulenevalt V. Vahtramäe

isiklikust kasutusõigusest ning V. Vahtramäe kostjale antud nõusolekust kinnistut vallata.

AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see

on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud

õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule

kasutusõigusele kasutusvalduse vastavaid sätteid, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega.

AÕS § 215 kohaselt ei ole kasutusvaldus üleantav. Kasutusvaldusest tulenevaid õigusi ja kohustusi

võib teostada teine isik, kui kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga ei ole

sätestatud teisiti.

Maakohus leidis õigesti, et AÕS §dest 215 ja 228 tulenevalt oli V. Vahtramäel õigus anda kinnistu

valdus üle kolmandale isikule (vt maakohtu otsuse p 45). Praegusel juhul on kostja esitanud kohtule

V. Vahtramäe allkirjastatud 20. jaanuari 2015 kinnituskirja, milles viimane on kinnitanud, et lubab

kostjal kinnistut mistahes tasu maksmata kasutada. Maakohus asus aga seisukohale, et kinnituskiri

on tõendina ilmselt ebausaldusväärne (TsMS § 238 lg 5). Kolleegiumi hinnangul on maakohus oma

järeldust põhjendades jätnud olulised asjaolud analüüsimata, rikkudes TsMS § 232 lgt 1 ja § 442

lgt 8. Ringkonnakohus maakohtu otsuses esinenud puudusi ei kõrvaldanud. Kuivõrd tegemist on

asja lahendamise seisuskohalt olulise tõendiga, siis on tegemist olulise menetlusõiguse normi

rikkumisega ning ringkonnakohtu otsus tuleb vindikatsioonihagi lahendamise osas tühistada.

19. Maakohtul puudus veendumus, et kinnituskirjas on kajastatud V. Vahtramäe tegelik tahe, sest

V. Vahtramäe vande all ülekuulamisel 5. oktoobril 2016 veendus kohus, et isik ei ole võimeline

temale esitatavatest küsimustest adekvaatselt aru saama ega neile vastama (vt maakohtu otsuse

p 46). Seega tugines maakohus hinnangu andmisel 20. jaanuari 2015 kinnituse usaldusväärsusele

1,5 aastat hiljem korraldatud ärakuulamisele, kus isik ei suutnud kohtu arvates adekvaatselt

küsimustele vastata. Sealjuures viitas maakohus, et tunnistaja T. Saega kinnitas, et ta oli juures, kui

V. Vahtramäe kinnituse läbi luges ja allkirjastas ning V. Vahtramäe ei olnud enne seda tarvitanud

alkoholi ning sai aru, millele ta alla kirjutas. Sellele vaatamata ei selgitanud maakohus, miks ta ei

pidanud võimalikuks tunnistaja T. Saega ütlustest lähtuda. Lisaks viitas kostja apellatsioonkaebuses

mitmetele asjaoludele ja tõenditele, mille maakohus jättis kinnituskirja hindamise juures

tähelepanuta (vt kostja apellatsioonkaebuse p 6). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul

hinnata esitatud tõendeid kogumis ning oma järeldusi kohtuotsuses põhjendada.

20. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et TsMS § 238 lg 5 võimaldab kohtul pärast seda, kui ta

on tõendit hinnanud, jätta selle tõendi arvestamata ebausaldusväärsuse tõttu. See säte ei tähenda aga

seda, et tõendi selle ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata jätmine võiks tulla tõendi esitanud

menetlusosalisele üllatusena. Menetlusosalise üllatamise vältimiseks peab talle pärast tema esitatud

9(13)

2-14-61664

tõendi vastuvõtmist olema teada antud, et tõendi usaldusväärsus on seatud kahtluse alla. Samuti

peab teda teavitama sellest, miks peetakse tõendit ebausaldusväärseks ning anda talle võimalus

esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusvääruse väitele.

21. Kostja leiab, et ringkonnakohus on alusetult jätnud vastu võtmata tõendi, millega kostja soovis

tõendada V. Vahtramäe adekvaatsust 20. jaanuari 2015 kinnituse andmisel. Ringkonnakohus jättis

helisalvestise vastu võtmata põhjusel, et kostja oleks saanud selle esitada maakohtus ja kostja ei ole

esitanud mõjuvat põhjust, miks ta seda teha ei saanud (vt kohtutoimiku V kd, tl 24). Sealjuures on

ringkonnakohus aga jätnud tähelepanuta, et TsMS § 652 lg 3 p 2 järgi võib apellatsioonimenetluses

tõendi vastuvõtmise aluseks olla ka asjaolu, et tõendit ei saanud varem esitada kohtu menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu, milleks võib mh olla tõendi esitanud poolele võimaluse andmata

jätmine tõendada kahtluse alla seatud tõendi usaldusväärust (vt käesoleva otsuse p 20). Asja uuel

läbivaatamisel tuleb kohtul uuesti otsustada eelnimetatud tõendi vastuvõtmine.

22. Juhul kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et V. Vahtramäe lubas pärast

isikliku kasutusõiguse saamist kostjal kinnistut kasutada, peab ringkonnakohus selgitama ja

tuvastama, milline õigussuhe oli V. Vahtramäe ja kostja vahel, millest tulenevalt V. Vahtramäe

kostjale kinnistu valduse üle andis. Maakohus on pidanud võimalikuks, et kostja ja V. Vahtramäe

vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping (vt maakohtu otsuse p 41). Ringkonnakohtul tuleb

selgitada ja tuvastada, kas see leping lõppes kinnistu omaniku vahetumisel (st siis, kui hageja sai

omanikuks) või kehtis see leping V. Vahtramäe ja kostja kokkuleppel edasi või sõlmiti mingi uus

leping. Samuti tuleb teha kindlaks, millistel tingimustel kostja ja V. Vahtramäe kinnistu

kasutamiseks lepingu sõlmisid, sh see, kas see leping on lõppenud või kehtib. Eelnevast sõltub ka

see, kas ja missuguses ulatuses on kostja nõue V. Vahtramäe vastu aegunud (vt käesoleva otsuse

p 29).

23. Kuigi asjas ei vaielda selle üle, et kinnistu on koormatud V. Vahtramäe isikliku kasutusõigusega

ning et hageja valdab sama kinnistut, on kindlaks tegemata, kas ning missuguses ulatuses on

kinnistu valdamise ja kasutamise õigus hagejal tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse

kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või AÕS § 225 lgs 2 sätestatust. Eeltoodust sõltub, kas

ja missugusel alusel saab hageja nõudeid kostja kui kinnistu väidetava ebaseadusliku valdaja vastu

rahuldada (vt ka käesoleva otsuse p 24).

Asja lahendamisel tuleb arvestada, et AÕS § 80 lgst 2 tulenevalt saab vindikatsioonihagi olla

suunatud asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest omaniku valdusse. Järelikult juhul, kui asja

omanikul ei ole asja valdamise õigust, ei saa ta ka AÕS § 80 alusel nõuda asja oma valdusse. Samas

juhul, kui asja omanik on andnud asja teise isiku otsesesse valdusse ning ta ise on seetõttu muutunud

sama asja kaudseks valdajaks, on tal AÕS § 47 lgt 2 analoogia alusel kohaldades õigus nõuda

vindikatsioonihagiga asja üldjuhul otsese valdaja valdusse.

Viimati nimetatud olukorras või olukorras, kus kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik

on kinnisasja osavaldajad (AÕS § 49) ning rikutakse üksnes isikliku kasutusõiguse omaniku

osavaldust, on kinnisasja omanikul AÕS § 80 alusel ning AÕS § 47 lgt 2 analoogia alusel

kohaldades õigus nõuda kinnisasja selle ebaseadusliku valdaja valdusest üldjuhul isikliku

kasutusõiguse omaniku valdusse.

Juhul aga, kui kinnisasja omanikul on, vaatamata isikliku kasutusõiguse seadmisele, jätkuvalt õigus

(kas tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest

või AÕS § 225 lgs 2 sätestatust) kinnisasja vallata kaasvaldajana (AÕS § 50), on tal AÕS § 50 lgst 1

tulenevalt õigus AÕS § 80 alusel nõuda kinnisasja enda ja isikliku kasutusõiguse omaniku

10(13)

2-14-61664

kaasvaldusse. Samuti on kinnisasja omanikul õigus nõuda kinnisasja valdust vindikatsioonihagiga

oma valdusse juhul, kui kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik on kinnisasja

osavaldajad ning rikutakse üksnes kinnisasja omaniku osavaldust. Isikliku kasutusõiguse omanikul,

kelle valdust rikutakse kinnisasja ebaseadusliku valdamisega, on kõigil eelnimetatud juhtudel õigus

esitada ebaseadusliku valdaja vastu õigusrikkumise lõpetamise nõue VÕS § 1055 lg 1 alusel.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma hagejale võimaluse tõendada, et vaatamata

isikliku kasutusõiguse seadmisele V. Vahtramäe kasuks, on tal õigus kinnistut vallata, ning et kostja

rikub kas hageja ning V. Vahtramäe kaasvaldust või hageja osavaldust.

24. Kostja ei ole kassatsiooniastmes esitanud eraldi vastuväiteid hageja kasutuseeliste nõudele või

hüvitisena välja mõistetud summale. Kuivõrd ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel uuesti

hinnata vindikatsioonihagi põhjendatust, siis tuleb tal uuesti hinnata ka hageja hüvitisnõuet, millega

ta nõuab kostjalt õigusrikkumisega, st alusetult saadud kasutuseeliste hüvitamist VÕS § 1037 lg 1

alusel VÕS § 1037 lg 3 esimeses lauses sätestatud ulatuses. Kohtud on aga jätnud tähelepanuta, et

kuivõrd kinnisasjale on seatud isiklik kasutusõigus V. Vahtramäe kasuks, siis võib sõltuvalt sellest,

kas hagejal on kinnistu otsese valdamise õigus (kas kaas- või osavaldajana, vt ka käesoleva otsuse

p 23), hagejal puududa kas täies ulatuses või mingis osas õigus nõuda kostjalt hüvitist saadud

kasutuseeliste eest.

AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele kasutusvalduse vastavaid sätteid, kui

isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega. AÕS § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus

kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja

ja omandama selle vilju. Eeltoodust tulenevalt saab eeldada, et isikliku kasutusõiguse seadmisel

kuulub õigustatud isikule ka kasutuseeliste hüvitamise nõue, mis tuleneb VÕS § 1037 lgst 1. Siiski

võivad isikliku kasutusvalduse õigussuhte pooled kokku leppida, et kinnisasja valdamise ja

kasutamise õigus jääb kas täies ulatuses (kaasvaldus) või mingis osas (osavaldus) kinnisasja

omanikule. Sellisele võimalusele viitab ka AÕS § 227 lg 1. Seetõttu on praeguses asjas oluline, kas

ja missuguses ulatuses on hagejal, vaatamata sellele, et V. Vahtramäe kasuks on seatud isiklik

kasutusõigus, kinnistut või selle osa vallata ja kasutada ning kas kostja kui kinnistu väidetav

ebaseaduslik valdaja valdab hageja ja V. Vahtramäe (kaasvaldusse või hageja osavaldusse) kuuluvat

kinnistu osa. Neid küsimusi ei ole kohtud käsitlenud. Kuigi kostja ei ole sellist vastuväidet esitanud,

ei ole kohus TsMS § 436 lg 7 kohaselt seotud poolte õiguslike väidetega, vaid kohaldab õigust ise.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma hagejale võimaluse tõendada asjaolusid,

millest nähtuvalt kostja rikub tema valdust (vt ka käesoleva otsuse p 23).

25. Kostja on oma rahalise nõude esitanud solidaarselt hageja ja V. Vahtramäe vastu. Kohtud on

põhjendatult leidnud, et vastuhagi aluseks olevatel asjaoludel ei saa hageja ja V. Vahtramäe

vastutada kostja tehtud kulutuste eest solidaarselt. Teise isiku asjale kulutuste tegemise korral saab

kulutusi teinud isikul olla hüvitisnõue üksnes isiku vastu, kes kulutuste tegemise ajal oli asja

omanik. Seega ka praegusel juhul tuleb eristada kostja hüvitisnõudeid tulenevalt sellest, kes oli

kinnistu omanik ühtede või teiste kulutuste tegemise ajal (vt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 32113605, p 30).

26. Kohtud on ekslikult leidnud, et kostja nõue V. Vahtramäe vastu ei saa olla kvalifitseeritav

VÕS § 1018 järgi. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et VÕS § 1018 jj kohaldamist ei välista see,

kui asjaajaja tegutses kulutuste kandmisel ka enda huvides. Piisab, kui kantud kulutused kuuluvad

vähemalt osaliselt kostja huvisfääri (vt Riigikohtu 4. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32116814,

p 16). Olukorras, kus asjaajaja ajas nii enda kui ka võõrast asja, tuleks mõistlikkuse põhimõttest

lähtuvalt asjaajaja kulutuste hüvitamise nõuet vähendada ulatuses, mis ta ise asja kasutades on ära

11(13)

2-14-61664

tarbinud. Hüvitise suuruse määramisel on analoogia alusel võimalik lähtuda VÕS § 1042 lgs 1

sätestatust (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32111814, p 19; 21. detsembri

2016. a otsus tsiviilasjas nr 32112916, p 31).

Kostja väitis, et tema tehtud parendused on olemuslikult pika kasutuseaga, mida niipea ära ei

tarvitata. Kohtud ei ole hinnanud, milline oli kostja tehtud parenduste kasutusiga. Kui tegemist oli

pika kasutuseaga parendustega, siis tuleb kostja kulutuste nõuet vähendada selle võrra, mis ta on ise

kinnisasja kasutades ära tarbinud.

27. Asjas ei vaielda selle üle, et V. Vahtramäe teadis, et kostja teeb kinnistule parendusi. Seetõttu

võis kostja väidetav V. Vahtramäe asja ajamine (kinnistule kulutuste tegemine) vastata V. Vahtramäe

kui soodustatud isiku avaldatud tahtele ja huvile VÕS § 1018 lg 1 p 2 mõttes. Samuti võis olla nii, et

kui V. Vahtramäe ei teadnuki kulutuste tegemisest, kiitis ta kulutuste tegemise kui käsundita

asjaajamise VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõttes heaks. Seejuures on oluline märkida, et käsundita

asjaajamist saab VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõttes heaks kiita mh kaudse tahteavaldusega TsÜS § 68 lg 3

mõttes (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32110212, p 14; 5. novembri 2014. a

otsus tsiviilasjas nr 32111014 p 13).

28. Juhul kui esinevad kõik VÕS § 1018 kohaldamise eeldused, peab V. Vahtramäe eelduslikult

hüvitama kostjale viimase tehtud kulutused VÕS § 1023 lg 1 järgi. Kulutuste hüvitamise nõue on

vaatamata VÕS §s 1018 ja § 1023 lgs 1 sätestatule välistatud VÕS § 1023 lg 3 järgi juhul, kui

V. Vahtramäel ei olnud kulutuste tegemise ajal kavatsust tulevikus esitada tema vastu kulutuste

hüvitamise nõuet (vt Riigikohtu 5. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 32110707, pd 16 ja 18).

29. Juhul kui kostja ja V. Vahtramäe olid sõlminud kinnistu tasuta kasutamise lepingu ning kostja

tegi kinnistule kulutusi selle lepingu kehtivuse ajal, aeguvad võimalikud hüvitisnõuded

(vt VÕS § 391 lg 2) VÕS § 395 lgst 2 tulenevalt kuue kuu jooksul selle lepingu lõppemisest.

Kostja võimalik nõue VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel V. Vahtramäe vastu aegub TsÜS § 149 järgi,

st et aegumistähtajaks on kümme aastat (vt Riigikohtu 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas

nr 3214411, p 35). Juhul aga kui kostja tegutses kinnistule kulutuste tegemisel küll teise isiku

kasuks tegutsemise tahtlusega (teise isiku soodustamise tahtlusega), olemata selleks kas seadusest

või tehingust tulenevalt kohustatud, kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 pdes 1–3 nimetatud

eeldustest, siis võib kostjal olla hüvitisnõue V. Vahtramäe vastu VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel

(vt Riigikohtu 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3214411, p 34; Riigikohtu 2. detsembri 2015

otsus tsiviilasjas nr 3215115, p 19). Selle nõude aegumise hindamisel tuleb kohaldada TsÜS § 151.

Juhul kui kostja tegi kinnistule kulutusi ebaseadusliku valdajana, võib tal olla V. Vahtramäe kui

kinnistu omaniku vastu ka vajalike kulutuste hüvitamise nõue AÕS § 88 lg 1 esimese lause alusel

(vt Riigikohtu 21. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3216611, pd 10 ja 11). Selle nõude

aegumise hindamisel tuleb kohaldada TsÜS § 149.

30. Kostja hüvitisnõuet hageja vastu tuleb samuti hinnata kõigepealt VÕS § 1018 alusel. Juhul kui

kostja tegutses kinnistule kulutuste tegemisel küll teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega (teise

isiku soodustamise tahtlusega), olemata selleks kas seadusest või tehingust tulenevalt kohustatud,

kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 pdes 1–3 nimetatud eeldustest, siis võib kostjal olla

hüvitisnõue hageja vastu VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel. Juhul kui kostja tegi kinnistule kulutusi

ebaseadusliku valdajana, võib tal olla hageja kui kinnistu omaniku vastu ka vajalike kulutuste

hüvitamise nõue AÕS § 88 lg 1 esimese lause alusel (vt Riigikohtu 21. septembri 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3216611, pd 10 ja 11).

12(13)

2-14-61664

31. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et maakohus mõistis V. Vahtramäelt kostja kasuks välja

15 974 eurot 57 senti. V. Vahtramäe selles osas maakohtu otsust ei vaidlustanud. Seega on

vaidlustamata osas maakohtu otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause).

32. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtule ei ole asja uuel läbivaatamisel siduvad ringkonnakohtu

eelmises otsuses tuvastatud asjaolud. Ringkonnakohus on seotud vaid Riigikohtu otsuses esitatud

seisukohtadega õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel (TsMS § 693 lg 2).

33. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

34. Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Peeter Jerofejev

Henn Jõks

Tambet Tampuu

13(13)