2-13-318/218 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 10. oktoober 2017. a

Tsiviilasja number

2-13-318

Tsiviilasi

S.T. hagi T.S. , E.T. ja I.K. vastu tehingu kehtetuks

tunnistamiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks

nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

22 200 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 5. aprilli 2017. a otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liik

S.T. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) S.T. (isikukood XXX), esindaja Aleksandr

Gamazin

Vastustajad (kostja I) T.S. (isikukood XXX)

(kostja II) E.T. (isikukood XXX)

(kostja III) I.K. (sündinud: XXX) esindaja advokaat Margus

Kiir

RESOLUTSIOON

1. Jätta S.T. apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Viru Maakohtu 5. aprilli 2017. a otsus muutmata.

3. Võtta asja juurde XXX Korteriühistu tõend.

4. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta S.T. kanda.

5. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177

lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. S.T. (hageja) esitas 4. jaanuaril 2013 Viru Maakohtule hagi T.S. (kostja I), E.T. (kostja II)

ja I.K. (kostja III) vastu tehingu kehtetuks tunnistamiseks ning kinnistusraamatu kande

muutmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt palub hageja tunnistada kehtetuks 22. märtsi 2011 notariaalne ostu-

müügi leping, millega kostja I ja II müüsid neile kuulunud korteriomandi asukohaga YYY

Sillamäe kostjale III ning kohustada kostjat III andma nõusolek kostja I kandmiseks

kinnistusraamatusse korteriomandi asukohaga YYY Sillamäe omanikuna.

Viru Maakohus kinnitas 18. augusti 2011 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-11-8326 hageja ja

kostja I ning II kompromissi, mille kohaselt kohustusid kostja I ja II tasuma hagejale

solidaarselt 15 000 eurot alates septembrist 2011 igakuisete osamaksetena 500 eurot. Kostja I

ja II kokkulepet ei täitnud ja hageja pöördus kohtutäituri poole. Kohtutäitur alustas

23. oktoobril 2012 täitemenetluse nr 066/2012/3371, nõude suuruseks oli 11 200 eurot.

Kostja I ja II müüsid 22. märtsil 2011 enne täitemenetluse alustamist neile kuulunud

korteriomandi kostjale III. Kostja III on kostja II sugulane. Hageja on seisukohal, et tehing oli

näilik, eesmärgiga kahjustada hageja huve ja teha võimatuks Viru Maakohtu 18. augusti 2011

määruse täitmine täitemenetluses nr 066/2012/3371. Näiliku tehingu tegemist kinnitab, et

korteriomand võõrandati Venemaa elanikule ning kostja I elab antud korteris edasi. Hagejale

jääb arusaamatuks, miks pidi kostja III kulutama ligikaudu 22 000 eurot, et osta korter, mida

ta ise kasutama ei hakanud ja üüritulu ei saa. Hageja hinnangul võõrandasid kostja I ja II

korteriomandi alla turuväärtuse.

Kostja I ja kostja II on müües korteri kostjale III kui lähikondsele kahjustanud hageja huve

täitemenetluses nr 066/2012/3371. Hageja nõuet täitemenetluses ei ole õnnestunud kostjate I

ja II vara arvelt rahuldada vara puudumise tõttu. Korteri ostu-müügi tehing tuleb tunnistada

tagasivõitmise korras kehtetuks ja tagastada korteriomand kostjale I ja II.

2. Kostjad hagiavaldusega ei nõustunud. Kostjate I ja II ainsaks varaks oli korteriomand

asukohaga YYY Sillamäe. Korteriomandile seati 15. augustil 2005 pangalaenu tagamiseks

hüpoteegid SEB Pank kasuks. Hüpoteegiga olid tagatud kostja I, kostja II ja SILSTONE OÜ

laenud ja kohustused, sh tulevikus võetavad kohustused. Panga kasuks oli 22. märtsi 2011

seisuga seatud korteriomandile hüpoteeke kogusummas 52 727 eurot 11 senti.

Kostjatel I ja II ning SILSTONE OÜ-l tekkisid makseraskused. Pank teavitas 3. detsembril

2009, et laenulepingust nr 2008000319 tulenev kostjate I ja II käendus on muutunud

sissenõutavaks, laenuvõlgnevus summas 6 986 eurot 63 senti (109 316 krooni 96 senti),

laenujääk summas 29 652 eurot 35 senti (463 958 krooni 40 senti), kokku 36 638 eurot 97

senti ja pank asub realiseerima panditud vara. Pank teatas 31. märtsil 2010 kostjatele I ja II, et

ütleb üles laenulepingu nr L050019668, laenuvõlgnevus summas 21 300 eurot 42 senti

(333 279 krooni 8 senti), lisandus viivis 8% aastas. Kostjatel I ja II puudusid perioodil

31. märts 2010 kuni 22. märts 2011 võimalused kohustuse täitmiseks ja kohustus suurenes

viivise võrra 8% aastas (1680 eurot). Seisuga 22. märts 2011 oli kostjatel I ja II

korteriomandiga tagatavaid sissenõutavaks muutunud kohustusi panga ees summas 59 619

eurot 39 senti (21300,42+1680 +36638,97).

Kohustused panga ees olid täies ulatuses sissenõutavad ja kostjad I ja II pidasid pangaga

läbirääkimisi, et pank lubaks korteriomandi võõrandada täitemenetluse väliselt.

Kostjad I ja II leidsid korterile ostja, kostja III. Kostja III nõustus tasuma kokkulepitud

ostuhinna. Korteri müügist saadud raha ei katnud kõiki kostjate I ja II kohustusi panga ees.

Kostja III ei olnud teadlik, et kostjatel I ja II on muid kohustusi, mis ei kajastunud

kinnistusraamatus. Kostjale III oli oluline hüpoteekide kustutamine. Korteril olevad

hüpoteegid kustutati.

Asjaolu, et kostja I ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja kasuks väljamõistetud

summa hüvitamiseks, ei muuda müügilepingut kostjate võlausaldajate huve kahjustavaks.

Hüpoteegi summa ületas asja turuväärtust üle kahe korra ning saadud müügitulem oleks igal

juhul üle antud pangale. Hageja kui sissenõudja huvisid antud tehing ei kahjustanud. Hageja

ei saa nõuda ainult talle kasuliku tehingu osa kehtetuks tunnistamist, mis on vastuolus hea usu

põhimõtte ja seadusega.

Kostja III on kostjate I ja II pikaajaline tuttav. Kauplemise tulemusena lepiti kokku korteri

müügihind 22 200 eurot. Kostja III omandas kinnisasja investeerimise eesmärgiga. Kostja III

soovis korteri välja üürida. Kostja I oli nõus, et kostja III annab talle korteriomandi tähtajatult

kasutamiseks tingimusel, et kostja I maksab kõik kommunaalkulud, teostab korteris

sanitaarremondi ning vastaval vajadusel vabastab korteriomandi. Tänase päeva seisuga on

korter enamjaolt parendatud ning korteriga kaasnevate kulude eest võlgnevused puuduvad.

Sarnaselt annab kostja III üürile ka oma teist Sillamäe linnas asuvat korteriomandit. Reaalsed

korterite müügihinnad tehingu tegemise ajal algasid 15 000 eurost.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 5. aprilli 2017 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

maakohtus hageja kanda. Maakohus märkis, et menetluskulude rahalise kindlaksmääramise

lahendab kohus peale kohtuotsuse jõustumist eraldi määrusega.

Maakohus tühistas Viru Maakohtu 4. novembri 2015 määrusega seatud hagi tagamise abinõu,

s.o hageja kasuks käsutamise keelumärke seadmise kostjale III kuuluvale korteriomandile

aadressil: YYY Sillamäe linn Ida-Virumaa.

Hageja on seisukohal, et kostjad kahjustasid korteri müügiga hageja kui sissenõudja huvisid.

Maakohus asus seisukohale, et kostjad on lähikondsed pankrotiseaduse (PankrS) § 117 lg 3

alusel, sest tegemist on pikaajaliste tuttavatega (III kd, tl 129,130).

Maakohus leidis, et tehingu tagasivõitmise üldised alused on täidetud. Korteriomandi

võõrandamise tehing on tehtud vähem kui kolm aastat enne hagi esitamist, hagejal on

täitedokument ja tema nõue on sissenõutav ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei

ole kaasnenud hageja nõude täielikku rahuldamist ning on alust eeldada, et sissenõude

pööramine ei vii nõude rahuldamiseni ja kostja III eelduslikult teadis, et tehinguga

kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid.

Maakohus ei nõustunud hagejaga, et korteriomandi võrrandamise tehing oli näilik. Maakohus

leidis, et korteriomand võõrandati hüpoteegipidaja nõudel kostja I ja kostja II laenukohustuste

täitmiseks (III kd, tl 73-76). Korteriomandile olid seatud pangalaenu tagamiseks hüpoteegid

AS SEB Eesti Ühispanga kasuks. Hüpoteegiga olid tagatud kostja I, kostja II ja SILSTONE

OÜ laenud ja kohustused, sh tulevikus võetavad kohustused. Kinnistusraamatu väljavõtte

(III kd, tl 77) kohaselt oli 22. märts 2011 seisuga panga kasuks korteriomandile seatud

hüpoteekide kogusumma 52 727 eurot 11 senti (825 000 krooni) ja kostjal I ja II

korteriomandiga tagatavaid sissenõutavaks muutunud kohustusi panga ees kokku 59 618 eurot

97 senti. Kostja I ja II jõudsid pangaga kokkuleppele, et pank lubab kostjatel leida ostja, kuna

kuue kuu jooksul ei olnud võimalik korterit müüa kinnisvarabüroo kaudu. Pank kui

hüpoteegipidaja nõustus korteri müüma hinnaga 22 360 eurot ( III kd, tl 146).

Maakohus järeldas, et korteriomand võõrandati kostjale III eesmärgiga kustutada hüpoteegiga

tagatud kostja I ja II laenukohustused panga ees. Maksekorraldusest (III kd, tl 112,115)

nähtub, et kostja III maksis korteri ostmisel 19 830 eurot pangale ja 2370 eurot ettemaksu

notari deposiitarvele, mis vastab korteriomandi ostu-müügi lepingu p-s 5 kokku lepitud

tasumise korrale. Maksed on tehtud kostja III pangakontolt, mis on sisse makstud sularahas.

Maakohus leidis, et korteriomandi müügihind vastas korteriomandi müümise hetke

turuväärtusele. Kinnisvaramaakleri arvamuse kohaselt (III kd, tl 96) oli 2010. aasta

detsembris korteriomandi hinnaks 35 – 38 000 eurot, samas kinnisvarabürool korterit müüa ei

õnnestunud (III kd, tl 146). Panga krediidikomitee (hüpoteegipidaja) andis nõusoleku

korteriomandi müügiks hinnaga 22 360 eurot, korteriomand müüdi hinnaga 22 200 eurot.

Korteriomandi turuväärtus selgub ka Maa-ameti andmebaasi väljavõttest, mille kohaselt 2011.

aastal tehti Sillamäe linnas seitse tehingut korteriomanditega pindalaga 70-249,99 m2,

minimaalse hinnaga 15 000 eurot ja maksimaalse hinnaga 30 000 eurot. Vaidlusaluse korteri

pindalaks on 78,90 m2. Korteriomandite ühe m2 keskmiseks väärtuseks oli 2011. aastal 299

eurot 82 senti/m2. Korteriomandi keskmiseks turuväärtuseks oli umbes 23 000 eurot.

Maakohus asus seisukohale, et kostja I poolt kostja III korteriomandi valdamine ja

kasutamine ei anna põhjust järeldada, et korteriomandi võõrandamise eesmärk oli hageja kui

sissenõudja huvide kahjustamine täitemenetluses.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus,

millega rahuldada hageja nõuded. Hageja palus jätta menetluskulud solidaarselt kostjate

kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohtu otsus põhjendamata ja vastuoluline. Kostja I

jätkab peale korteri võõrandamist selles elamist ja kostjale III üüri ei tasu. Samuti on kostjad I

ja II registreeritud antud korterisse ja korteriühistut ei ole teavitatud omanike vahetusest.

Maakohus ei ole hinnanud kõikki tõendeid. Maakohus luges PankrS § 117 lg 3 alusel kostja

III lähedaseks isikuks kostjatega I ja II, kuid ei ole otsust tehes sellest lähtunud. Maakohtu

tuvastatud asjaolud on õiguslikuks aluseks, et vaidlustatud tehinguga on kahjustatud hageja

huve, mistõttu on kõik vaidlused selle üle, kas hagejale on tehinguga tekitatud kahju või

mitte, ülearused.

Hageja ei nõustu, et korter müüdi hüpoteegiga tagatud nõude täitmiseks. Kostjad I ja II

soovisid lõpetada oma korteri suhtes täitemenetluse läbiviimist, vabastada korter

pangahüpoteegist ja jätkata „müüdud“ korteri kasutamist ja valdamist. Kostjad vormistasid

korteri võõrandamise oma sugulasele Venemaalt. Hageja selgitas, et pangal oli üksnes õigus

tulevikus alustada täitemenetlust, aga hageja on reaalne sissenõudja täitemenetluse raames.

Vaidlustatavas korteri müügitehingus ei olnud pank ostjaks ja hüpoteekide lõpetamise

kokkulepet ei ole vaidlustatud. Kostjad I ja II valisid korteri vabatahtliku müügi koos

hüpoteegi kustutamisega, samas kui korteriomandi õnnestunud sundmüügi korral

täitemenetluses oleks pank saanud hüpoteegiga tagatud rahasumma ja hageja saanuks

kostjatelt sisse nõuda oma rahaliste nõuete kogusumma või suurema osa sellest. Õiguslikku

tähtsust ei oma täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 ja § 188 kohaldamisel asjaolu, et

vaidlustatava tehinguga kostjad I ja II kustutasid oma rahalised kohustused panga ees.

Maakohus omistas õigustamatult suurt tähtsust Maa-ameti tõendile 2011. aastal Sillamäe

linnas müüdud korterite keskmiste maksumuste kohta. Kostjad I ja II hindasid oma korteri

väärtuseks 35 000 kuni 38 000 eurot ja korteri müügil enampakkumisel kohtutäituri poolt

näiteks hinnaga 27 000 kuni 28 000 eurot, saanuks hageja oma nõuded suuremas osas

rahuldada. Maakohtu viited TMS § 105-108 sätetele on asjakohatud.

Hageja esitas 1. märtsil 2011 koos hagiga (tsiviilasjas nr 2-11-8326) taotluse hagi tagamise

korras keelumärke seadmiseks kostjate I ja II korteriomandile Maakohus ei vaadanud kohe

taotlust läbi ja 22. märtsil 2011 müüsid kostjad I ja II korteriomandi kostjale III.

Kostja III arutlused, et ta kunagi tulevikus loodab Sillamäe korterite turuhindade tõusule, on

paljasõnalised ja vasturääkivad. Viimasel kohtuistungil avaldas kostja III, et talle kuulub

Sillamäel veel üks korter, mida kasutatakse kostjate I ja II korteriga sarnastel tingimustel. KÜ

XXX 18. aprilli 2017 vastuse kohaselt endised omanikud selles korteris ei ela, kostja III üürib

korterit välja ja makseteatised kirjutatakse kostja III nimele.

TMS § 188 lg 2 järgi eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga

kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne. Nii seaduse

kui Riigikohtu selgituse kohaselt ei tule kahju olemasolu või selle puudumist tõendada.

Vastavalt TsMS §-le 125 määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on

eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Käesoleva hagi rahuldamisel ei saa

hageja ei korteriomandit ega selle väärtust, vaid saab üksnes õiguse realiseerida see vara vana

võla kättesaamiseks ligikaudu 11 200 euro ulatuses. Järelikult võrdub tema hüve väärtus selle

summaga, aga mitte 22 200 euroga, nagu ekslikult määras maakohus.

5. Kostja I apellatsioonkaebusega ei nõustunud ja palus jätta menetluskulud hageja kanda.

Kostja I ei ole püüdnud hagejat võlausaldajana kahjustada ning alates kompromissi

sõlmimisest on püüdnud võlga kustutada. Võlgade kustutamiseks pidi kostja müüma oma vara

ja võtma uusi laene.

Perioodil jaanuar kuni aprill 2010 muutusid sissenõutavaks AS SEB Pank nõuded. Nõuded

olid tagatud korteriomandile seatud hüpoteekidega. Mais 2010 jõuti pangaga kokkuleppele, et

pank ei asu koheselt algatama täitemenetlust (st tekivad veel lisakulud) ning kostja I püüab

saavutada korterimüügist parima tulemuse ja otsib ostja täitemenetluse väliselt. Kostja I

jõudis kokkuleppele kostjaga III müügihinnas 22 200 eurot. Pank andis tehingule heakskiidu

ning nõustus, et suuremat tulemit ei ole võimalik müügist saada.

Hageja kui võlausaldaja huve ei olnud vaidlustatud tehinguga võimalik kahjustada. Tehingu

ajal käimasolevaid täitemenetlusi kostja I suhtes ei olnud. Kostja II lahkus Eesti Vabariigist

ning abielu on lahutatud. Hageja arvamus, et tehing oli tehtud mingil muul eesmärgil, jääb

arusaamatuks. Kostja I on teadlik, et kostja III poolt etteteatamisel ta peab korteri vabastama

ja üürima teise korteri. Panga nõue seisnes olulisemas osas käendaja vastu esitatud nõudest.

Väide, et tehingu eesmärgiks oli jääda kasutama korterit või tegemist oli varjatult ühisvara

jagamisega, on eksitav.

6. Kostja III on seisukohal, et apellatsioonkaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata

ning kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Puudub vaidlus, et kostja III tuluks on

korteriomandi parendamine ning kõigi majandamiskulude tasumine üürniku poolt. Kostja III

omandas korteriomandi hüpoteegipidaja nõusolekul, tasudes müügihinna hüpoteegipidajale

kostjate I ja II nõuete osa katteks. Kõik omanikusuhted on nähtavad kinnistusraamatus.

Hageja arutlused, et korteriomandi müügil täitemenetluse raames näiteks 5 000 eurot kallimalt

(ca 28 000 eurot) oleks hageja võlgnevus osaliselt tasutud, on ainetud. Asja hind vastas

võimalikule turuväärtusele. Kui hageja asub seisukohale, et koormatud kinnisasja müük oli

võimalik ja sellel oli turuväärtus ka koos hüpoteegiga, pidi hageja oma seisukohta tõendama.

Kostja III on seisukohal, et maakohtu järeldus, et kostjad on lähikondsed on ekslik. Kostjal III

puudus kostjatega I ja II ühine eesmärk. Kostjal III ei ole võimalik korteriomandit

võõrandada, sest hagi tagamisena on seatud kohtu poolt keeld. Tehingu ära jäämisel oleks

ainetu eeldada, et pank ei oleks algatanud täitemenetlust. Kuidas oleks täitemenetluse nr

066/2012/3371 raames pank saanud oma hüpoteegiga tagatud rahasumma ja hageja suutnuks

kostjatelt sisse nõuda oma rahaliste nõuete kogusumma või suurema osa sellest, jääb

arusaamatuks. Hageja huvi kahjustamine vaidlusaluse tehinguga ei olnud võimalik, sest selle

vara arvel puudus hagejal reaalne võimalus saada osa müügitulemist.

Hageja poolt esitatud uus tõend tuleb jätta tähelepanuta ja tagastada. Tõend ei ole asjasse

puutuv ning käesolevas menetlusstaadiumis lubamatu.

7. Kostja II apellatsioonkaebusele ei vastanud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks.

Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on asja menetlemisel oluliselt rikkunud

TsMS § 392 tulenevaid eelmenetluse ülesandeid. Maakohus ei ole hagejale selgitanud, et

hagejal tuleb tõendada tema huvide kahjustamist, mistõttu võtab ringkonnakohus TsMS § 652

lg 3 p-i 2 alusel asja juurde hageja poolt esitatud XXX Korteriühistu 18. aprilli 2017 tõendi

kostjale III kuuluva korteriomandi kasutamise kohta (IV kd, tl 94). Samas märgib

ringkonnakohus, et antud tõend ei tõenda hageja huvide kahjustamist kostjate poolt.

Ringkonnakohus ei rahulda hageja taotlust Pihkvas elava tunnistaja N.K. ärakuulamiseks.

Apellatsioonkaebuses ei vaidlustata maakohtu tuvastatut, et kostja III oli kostjate I ja II

lähikondlane, mistõttu puudub vajadus tunnistaja ärakuulamiseks.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on asja menetledes põhjendamatult venitanud rohkem

kui aasta hagi menetlusse võtmisega. Kohtu tegevuse suhtes on kostjad ka mitmel korral

tähelepanu juhtinud (I kd tl 184; II kd tl 9). Hagiavaldus on esitatud 4. jaanuaril 2013,

maakohus on jätnud hagi korduvalt käiguta, kuid võtnud seejärel 24. märtsil 2014 hagi

menetlusse 6. augustil 2013 esitatud kujul.

9. Apellatsioonkaebuses ei ole hageja vaidlustanud maakohtu poolt tuvastatut, et hageja

avalduse alusel on 23. oktoobril 2012 algatatud täitemenetlus nr 066/2012/3371, milles on

sissenõudjaks hageja ja võlgnikeks kostjad I ja II. Kostjad I ja II müüsid 22. märtsil 2011

neile kuulunud korteriomandi asukohaga YYY Sillamäe kostjale III.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on korteriomandi müügilepingul kostjale III „pettuslik

iseloom“. Samas viitab hageja apellatsioonkaebuses ka sellele, et TMS § 188 alusel on

kahjustatud hageja huve. Seega on hageja soovinud eelduslikult tugineda oma nõude

esitamisel TMS §-le 188, mille esimese lõike järgi tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille

võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi

esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest

teadma tehingu tegemise ajal. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja III oli kostjate I ja II tuttav

(vastused apellatsioonkaebusele, IV kd, tl 105 jj ja 110 jj). Apellatsioonkaebuse kohaselt on

kostja III „Kostja-II mehe vennanaise J.T. mees“. Tegemist on määratlusega, mis ei ole küll

eluliselt usutav ega võimalik, kuid pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses maakohtu poolt

tuvastatu üle, et kostja III oli PankrS § 117 lg 3 kohaselt kostja I ja II lähikondlane. TMS §

188 lg 2 järgi eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise

võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud

enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist.

10. TMS § 188 lg 1 kohaldamiseks tuleb esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine

(TMS § 187 lg 1, vt Riigikohtu 18. novembri 2009. a ostus tsiviilasjas 3-2-1-113-09 p 9).

Võlausaldajate huve kahjustavaks lugemiseks on oluline, kas hinnatava tehinguta oleks

võlausaldajatel võimalik oma nõudeid rahuldada või teha seda suuremas ulatuses (Riigikohtu

26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-111-16, p 20).

Korter müüdi ligikaudu aasta enne hageja poolt täitemenetluse algatamist. AS SEB Panga

tõendi (III kd, tl 146) kohaselt oli vaidlusalusele korteriomandile seatud hüpoteek AS SEB

Panga kasuks. 23. aprillil 2010 oli laenuleping, mille täitmist hüpoteek tagas, üles öeldud.

Kostjad I ja II said pangalt võimaluse leida korterile iseseisvalt ostja. Leping öeldi panga

poolt üles kaks aastat enne hageja poolt algatatud täitemenetlust. Kostjate I ja II vastu olid AS

SEB Pangal pandiga tagatud nõuded, mis oleks juhul, kui need oleksid esitatud hageja

algatatud täitemenetluses või pankrotimenetluses tulnud rahuldamisele enne hageja nõuet.

Seega ei kahjustanud müügitehingu sõlmimine iseenesest hageja huve. Asjaolu, et AS SEB

Pank ei olnud enne müügilepingu sõlmimist täitemenetlust alustanud, ei muuda panga õigust

sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamiseks.

Hageja huvide kahjustamisega võib olla aga tegemist siis, kui kinnisasi müüdi kostjale III alla

turuhinna. Hageja ei ole nimetatut menetluses tõendanud. Apellatsioonkaebuse väide, mille

kohaselt kostjad I ja II hindasid ise oma korteri väärtuseks 35 000 kuni 38 000 eurot, on

paljasõnaline. Hageja ei ole menetluses esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et täitemenetluse

nr 066/2012/3371 käigus oleks korter müüdud kõrgema hinnaga. Pigem võib kujuneda hind

täitemenetluses madalamana. Hageja on apllatsioonkaebuses ekslikult leidnud, et tal ei tule

menetluses tõendada enda huvide kahjustamist. Hageja viidatud sätted seonduvad

tõendamiskoormise ümberpöördumisega juhtudel, kui tegemist on võlgniku lähikondsega.

Siis ei pea võlausaldaja juhul, kui ta tõendanud oma huvide kahjustamist, tõendama võlgniku

lähikondse teadmist võlausaldajate huvide kahjustamisest. Hageja ei ole tõendanud

võlausaldaja huvide kahjustamist kostjate poolt.

Asjaolu, et kostjad I ja II kasutavad korterit edasi, ei muuda korteri võõrandamist hageja huve

kahjustavaks, samuti ka see, millistel tingimustel kostjad korterit kasutavad. Kui kostjatel on

vara, siis saab selles osas pöörata hageja nõue täitmisele täitemenetluses. Apellatsioonkaebuses

ei ole vaidlustatud seda, et poole aasta jooksul 18. juunist 2010 kuni 1. detsembrini 2010

tegeles korteri müügiga maakler, kes soovitud tulemust ei saavutanud (III kd, tl 146).

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited, mille kohaselt müüdi korter

„täitemenetluse alt välja viimise eesmärgil“ sugulasele ning kostjate I ja II korteriomand on

„ümber vormistatud teisele isikule“, ei ole põhjendatud.

Hageja apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt ei oma tehingu näilisuse hindamise juures

tähtsust sõlmitava tehingu eesmärk, ei ole õiguslikult põhjendatud. Näilik on tehing, mille

puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud

tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või

varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad (TsÜS § 89 lg 1). Näiliku tehinguga on seega

tegemist juhul, kui pooled tegelikult üldse oma tehingule mingeid õiguslikke tagajärgi ei

soovinud, vaid poolte tahe on suunatud õigusnäivuse tekitamisele (Riigikohtu 23. september

2005. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-80-05, p 22). Praegusel juhul on kostjad I, II ja III sõlminud

notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu vaidlusaluse korteriomandi omandi ülemineku suhtes.

Kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saagi olla reeglina näilik,

küll saab kõne alla tulla kohustuslepingu näilikkus (vt ka Riigikohtu 23. septembri 2005. a

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-d 22, 25, 27). Hageja ei ole tõendanud, et 22. märtsi 2011. a

müügilepingu, mille sõlmimisel osales ka AS SEB Pank, eesmärgiks ei olnud korteriomandi

müük. Müügihind on tasutud AS-le SEB Pank.

11. Hagihinna suhtes märgib ringkonnakohus, et maakohus on hagi hinna 22 200 eurot

määranud õigesti. Põhjendatud ei ole hageja väide, et hagi hinnaks peab olema kostjate

võlgnevus hagejale summas 11 200 eurot. TsMS § 125 kohaselt on hagi hinnaks hüve väärtus,

mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Hageja taotleb kostjate

vahel sõlmitud korteri ostu-müügi tehingu kehtetuks tunnistamist. Tehingu väärtuseks on asja

materjalide kohaselt 22 200 eurot (kd I, tl 90). Hageja ei ole esitanud kostjate vastu

võlgnevusest tulenevat nõuet vaid taotleb korteri ostu-müügi tehingu kehtetuks tunnistamist,

seega tuleb hagi hinna määramisel lähtuda tehingu väärtusest, s.o 22 200 eurost.

12. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud

ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse

määrab kindlaks maakohus. Maakohtu otsuse kohaselt lahendab maakohus menetluskulude

rahalise kindlaksmääramise peale otsuse jõustumist eraldi määrusega. TsMS § 174 lg 4

kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei

määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud

korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega

maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude

rahalist suurust kindlaks ei määra.

13. Maakohus määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt menetluskulude suuruse kindlaks määrusega

mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumisest.

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/