2-16-12520/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Krista Kirspuu, Andres Suik

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.09.2017, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-12520

Tsiviilasi

X hagi Y ja Q vastu Juhtme tn 27-20 Rae vald asuva

korteriomandi

siseplaneeringu

taastamiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 06.03.2017 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

X apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): X (isikukood

XXXXXXXXX, elukoht XXX), lepingulised esindajad:

vandeadvokaat Erki Vabamets (e-post:XXX) ja advokaat

Maarja Pild (e-post: XXX)

Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): Y (isikukood

XXXXXXXXXX, elukoht XXX)

1(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Q (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Kostjate lepinguline esindaja advokaat Kalju Hanni (e-

post:XXX)

Istungi toimumise aeg

07.09.2017

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 06.03.2017 otsus täielikult ja saata tsiviilasi uueks

arutamiseks samale maakohtule.

2. X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hagejale kuulub Juhtme tn 27 Rae vald asuval kinnisasjal paiknev korter nr 18.

Kostjate kaasomandisse kuulub kinnisasjal paiknev korter nr 20, mis asetseb korter

nr 18 kohal. Korter nr 18 ja korter nr 20 moodustati 31.07.2007 avalduse ning

sellele lisatud OÜ Tallinna TIB poolt 09.02.1999 koostatud ja Rae Vallavalitsuse

poolt kinnitatud korteriomandite projekti alusel. Korteriomandite projekt on

koostatud selliselt, et naabruses ja üksteise kohal asuvate korterite samasuguse

sihtotstarbega ruumid asuvad kohakuti. Eeltoodud põhimõttest lähtudes näeb

korteriomandite projekt ette ka korter 18 ja korter 20 siseplaneeringu, s.o tuba toaga,

WC WC-ga, köök köögiga, esik esikuga kohakuti.

2. Hagejale teadaolevalt on kostjad korteri nr 20 ümber ehitanud ning muutnud

hagejale kuuluva korteri nr 18 magamistoa kohal asuva 17,1 m² suuruse toa

sihtotstarvet, võttes selle kasutusele saunana. Kostjate poolt teostatud ümberehituse

tulemusel on suurenenud korterist 20 korter 18 magamistubadesse kostuv müra.

Samuti on korterisse nr 20 sauna ehitamine loonud olukorra, kus kostjate kuuluvast

korterist kostuvad hageja magamistuppa saunas käimisega kaasnevad helid – vee

solin, kerisele vee viskamine, vihtlemine, valju jutt jne, mille teke peaks

korterelamu projekti kohaselt olema välistatud.

3. Eelpool kirjeldatud korteri ümberehitamise tagajärgede tõttu ei ole hagejal võimalik

korter 20 asuva sauna all olevat magamistuba sihtotstarbeliselt kasutada samaaegselt

sauna kasutamisega kostjate poolt. Samuti on korteri ja selle tehnosüsteemide

ebaseaduslik ümberehitamine seadnud ohtu hageja ja hagejaga koos elavate isikute

elu, tervise ja vara.

2(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

4. Hagiavaldus on suunatud korteriomandite projektijärgse elukorralduse säilitamisele

kinnisasjal. Hageja õigus nõuda korter 20 projektijärgse seisukorra taastamist

tuleneb KOS § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5. Korteri nr 20 siseseinad on korteriomandite

kaasomandi ese, millega seoses on kostjate õigused kitsendatud teiste

korteriomanike, sh hageja õigustega. Kuna KOS § 16 lg 1 järgi tuleb kaasomandi

eseme muutmiseks sõlmida kõigi korteriomanikega kokkulepe, mida kostjad teinud

ei ole, siis on igasugune korteriomandite projektiga vastuolus olev tegevus

õigusvastane.

5. Hageja ei ole sõlminud kostjatega kokkulepet korteris asuvate ruumide sihtotstarve

muutmise kohta. Kuna magamistoa saunaruumina kasutuselevõtuga on suurenenud

korterist nr 20 lähtuvad negatiivsed mõjud, siis on kostjate tegevus õigusvastane

tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 ja AÕS § 74 lg-st 1.

6. Kostjate poolt kohtule esitatud kaaskorteriomanike kirjalik nõusolek ei ole käsitletav

kaasomanike nõusolekuna KOS § 16 lg-s 1 sätestatud piirangu tõttu, mille kohaselt

tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Samuti

seetõttu, et KOS sätestab korteriomanike häälteenamusega vastuvõetavate otsuste

vastuvõtmiseks ette kindla korra, mida käesoleval juhul ei ole järgitud.

Kaasomanike nõusolek ei ole ka kohane tõend, kuna sellel puudub kuupäev.

7. Kostjate tegevuse näol on kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 2 lg 6 p 2 ja 4 kohaselt

tegu ehitamisega, mille teostamine eeldas EhS § 22 lg 1 tulenevalt ehitusloa

olemasolu. Täna kehtiva EhS lisa 1 kohaselt on kostjate poolt teostatud ehitustööde

teostamise eeldus Rae vallavalitsusele kooskõlastamiseks esitatud ehitusteatis ja

ehitusprojekt, mida kostjad ei ole Rae vallavalitsuse poolt väljastatud teatest

tulenevat teinud.

8. Hageja palub kohustada kostjaid taastama Juhtme tn 27-20 asuva korteriomandi

siseplaneering vastavalt Juhtme 27 Rae vald korteriomandite projektile. Kohustus

tuleb täita kolme kuu jooksul peale kohtuotsuse jõustumist. Hageja palub mõista

hageja menetluskulud kostjatelt solidaarselt välja.

Kostjate vastuväited hagile

9. Kostjad vaidlevad esitatud nõudele vastu. Kostjad ei vaidlusta, et hagejale kuulub

Peetri alevikus Rae vallas Juhtme 27-18 korteriomand, mis asub kohakuti (all)

kostjatele kuuluva korteriomandiga asukohaga Juhtme 27-20. Kostjad ei vaidlusta

ka seda, et on osaliselt muutnud oma korteriomandi ruumide planeeringut.

10. Kostjad ei nõustu asjaoluga, et kostjad oleksid muutnud ruumide kasutamise

sihtotstarvet. Korter on kasutatav jätkuvalt eluruumina. Hageja ei ole esitanud ühtegi

tõendit, millest nähtuvalt ületaks kostjate tegevus eluruumi tavakasutuse mõjusid.

11. Kõrvutades kostjate korteriomandi varasemat ja praegust planeeringut hageja

korteriomandi planeeringuga nähtub, et ümberehitatud saunaruum oli kostjate poolt

nii projektijärgselt kui ka tegelikkuses kasutuses duširuumina. Märgitud ruum 20-9

on see, kus kostjad on kumera vaheseina eemaldanud. See ruum 20-9 paiknes ja

paikneb täna kohakuti hageja korteri ruumiga nr 18-6. Seega hageja etteheide, et

magamistuppa kostavad saunas käimisega kaasnevad helid, on kohatu, kuna

identsed helid kostavad tema magamistuppa ka duširuumi kasutamisega.

12. Kostjad on teinud avaused nendele kuuluva korteriomandi kahte vaheseina, mis

ei olnud kandvateks ega jäigastavateks konstruktsioonideks. Kostjad on teinud

avaused plaanil märgitud 20-7 ja 20-10 ruumide vahelisele ja avause 20-9 ruumi

kumerasse seina. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade

vahetamist samaväärsete vastu. Avauste tegemisel siseseintele ei olnud tegemist

3(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

hoone kande ja jäigastavate konstruktsioonide muutmisega. Samuti olid

tehnosüsteemid (külma-ja soojavee ning kanalisatsiooni ühendused) olemas juba

eelnevalt ruumis 20-9. Kostjad ei ole täiendavalt ühisomandis olevaid

tehnosüsteeme muutnud ning ühendused on tehtud olemasoleva tehnosüsteemi

baasil.

13. Kostjate seisukohalt on siseseintesse avade tegemisega ja paari siseseina

juurdeehitamisega (mis ei ole kandvad ega jäigastavad konstruktsioonid) korteris

tegemist AÕS § 72 lg 1 olukorraga. Kostjad on palunud siseseinte muudatustega

kaasneva korteriomandi uuele planeeringule kaasomanike enamuse nõusolekut.

Kõnealusel kinnistul on kokku 24 korteriomandit. Antud korteriomandid jagunevad

28 kaasomaniku vahel ning kostjatel on 23 kaasomaniku nõusolek, kellele kuulub

kaasomanike häälte enamus.

14. Eelmärgitud planeeringu muudatused on kostjad teinud oma korteriomandis 7

aastat tagasi. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on hageja saanud

korteriomandi omanikuks 18.12.2014. Hageja ega hagejale kuulunud korteriomandi

endine omanik ei ole möödunud 7 aasta jooksul esitanud kostjatele ainsatki

etteheidet väidetavalt häirivate helide vms osas. Kostjad paluvad jätta hagi

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Esimese astme kohtu otsus

15. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis

hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulude katteks 1782 eurot.

16. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus küsimuses, et hagejale kuulub

korteriomand asukohaga Juhtme 27-18 Peetri alevik Rae vald ning kostjatele kuulub

hageja korteri kohal asuv korteriomand asukohaga Juhtme 27-20 Peetri alevik Rae

vald. Kostjad on neile kuuluvas korteriomandis teinud ümberehitusi ning ehitanud

oma korterisse sauna. Hageja on esitanud nõude kohustada kostjaid Juhtme 27-20

Rae vald asuvas korteriomandis endise olukorra taastamiseks, kuna kostjad on

teinud ümberehitusi määral, mis nõuab kõigi kaasomanike nõusolekut, kuid seda

kostjatel ei ole. Samuti on kostjate ümberehitusega hagejale kaasnenud negatiivsed

mõjutused sauna kasutamisest tulenevate helide näol. Kostjad vaidlevad esitatud

nõudele vastu, kuna kostjad ei ole teinud olulisel määral ümberehitusi, kostjatel on

ümberehitusteks enam kui poolte kaasomanike nõusolek ning hageja ei ole

tõendanud, et kostjate ümberehitus põhjustaks hagejale negatiivseid mõjutusi.

17. Kostjad ei ole vaidlustanud asjaolu, et nad on Juhtme 27-20, Rae vald

korteriomandis eemaldanud osa siseseintest ning ehitanud asemele uue ruumi, kus

asub saun. Esialgse planeeringu kohalselt oli kostjate korteris asuv ruum nr 20-10

mõeldud toaks ja selle juures asuv ruum 20-9 mõeldud dusiruumiks. Kostjad on oma

korteriomandit muutnud selliselt, et duširuumi sein on lammutatud ja varasemalt

ruumi 20-10 alla kuuluvat pinda kasutades on ehitatud suurem duširuum koos

saunaga ning samuti muudetud siseseinte asukohta.

18. Kohus on seisukohal, et selliselt toimides ei ole kostjad asja või selle otstarvet

oluliselt muutnud või väljunud asja tavakasutuse raamidest, tegemist ei ole

kaasomandisse kuuluva eseme suure ehitusliku ümberkorraldusega. Kohus leiab, et

olukorras, kus kostjad on korteriomandis asuvaid siseseinu ümber tõstnud, ei ole

tegemist asja olulise muutmisega, kuna hageja ei ole tõendanud, et seinte asukoha

ümbertõstmine mõjuks kahjulikult hoone konstruktsioonidele või kahjustaks muul

viisil teiste kaasomanike huve. Samuti puudub alus asuda seisukohale, et kostjad

oleksid seinte või korteriomandi sihtotstarvet mingil viisil muutnud. Nähtuvalt asjas

4(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

esitatud piltidest on kostjate korteriomand jätkuvalt kasutuses eluruumina (tlk 48-

53).

19. Hageja ei ole käesolevas asjas esitanud tõendeid, millest ilmneks, et sauna

ehitamisega on kaasnenud toime, mis ületab teistele korteriomanikele omandi

tavakasutusest tekkivad mõjud. Hageja on välja toonud, et teda häirivad sauna

kasutamisega kaasnevad helid, kuid kohus on seisukohal, et olukorras, kus kostjate

korteriomandi samasse piirkonda oli ettenähtud dušinurk, ei ole tegemist oluliselt

erinevate helidega, mida hageja on kohustatud taluma tavapärase korterelamu

elukorralduse raames. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et sauna

ehitamine oleks kaasa toonud negatiivseid mõjutusi hoone konstruktsioonidele,

tekitanud majas liigniiskust vms.

20. Kostjad on esitanud tõendi selle kohta, et kostjate poolt teostatud ümberehituse

on heaks kiitnud enam kui pool Juhtme 27, Rae vald asuva kinnisasja

kaasomanikest. Kuna kaasomanikud andsid heakskiidu kostjate poolt tehtud

ümberehitusele on tegemist kaasomanike nõusolekuga AÕS § 72 lg 1 mõttes.

21. Kuna hagi jääb rahuldamata jäävad menetluskulud hageja kanda. Kostjate

lepingulise esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjatel kulunud

õigusabile 1 782 eurot. Kohus leiab, et kostjate esindaja toimingud õigusabi

osutamiseks on põhjendatud, tunni hind 132 eurot on mõistliku suurusega. Seetõttu

tuleb hagejal kostjate kasuks välja mõista 1 782 eurot.

Apellatsioonkaebus

22. Apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse

ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, menetluskulud jätta

kostja kanda ja menetluskulude tasumisega viivitamisel mõista

välja viivis.

23. Hagejal on endise olukorra taastamise nõue, kuivõrd kostja ei

olnud õigustatud ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta kaasomandi

eseme suhtes ümberehitustöid tegema, st korterisse ehitama

magamistoa asemel sauna. Nõustuda ei saa maakohtu

seisukohaga, et nagu piisaks antud juhul ümberehituseks

heakskiitvast

korteriomanike

häälteenamusest

ja,

et

ümberehitamine ei olnud oluline ning ei väljunud korteriomandi

tavapärasest kasutusest. Maakohtu hinnangul tulnuks hagejal

tõendada, et sauna ehitamine on juba kaasa toonud negatiivsed

asjaolud nt liigniiskuse vms. Küsimus on eelkõige negatiivsete

mõjutuste riskis ja selles, kas mõjutus või ka potentsiaalne mõjutus

on piisav, et kaasomanikel oleks õigus otsustada, mida nende

kaasomandi esemega tehakse. Seda eriti olukorras, kus ehitustöö

tulem võib mõjutada otseselt ka teisi kortereid. Täiendavalt on

hageja kirjeldanud, kuidas toakasutuse uus otstarve, st saun

hagejat juba praegu oluliselt häirib.

24. Maja projekteerimisel on arvestatud seinte heli- ja

niiskuskindlus, tuulutus ja ventilatsioon, elektrivõimsus,

elektrijuhtmestik, kaitsmed ja kõik muud tehnosüsteemid ja

lahendused vastavalt projektijärgsele ruumide kasutusotstarbele ja

sellest lähtuvatele koormustele. Saunaruum on rajatud alale, mis

oli planeeritud 100% toana. Ümberehituseks puudus ehitusluba.

25. Korteriomanikud võtavad vastu otsused üldkoosolekul, kuid

üldkoosolekut ei ole toimunud. Seega on kostjate poolt

5(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

häälteenamusega antud nõusolek tühine. Seda vastuväidet ei ole

kohus isegi analüüsinud.

Vastused apellatsioonkaebusele

26. Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle

rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

27. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb täielikult tühistada ja tsiviilasi

tuleb saata samale kohtule uueks arutamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada

osaliselt.

28. Poolte väidetest nähtub:

-Kostjatele kuulus kuni 28.02.2017 ühisomandina korteriomand aadressil Juhtme tn

27 - 20.

-Hagejale kuulub omandiõiguse alusel korteriomand aadressil Juhtme tn 27 - 18.

-Kostjatele kuulunud korteriomand paikneb elamus aadressil Juhtme tn 27, Rae vald

hagejale kuuluva korteriomandi kohal.

- Kostjad tegid neile kuulunud korteriomandi reaalosas ümberehitusi selliselt, et

eemaldati projektijärgse duširuumi seinad ja täiendavalt osaliselt siseseinu, ehitati

uued siseseinad, mille tagajärjel üks senine tuba on jagatud kaheks ning sellest ühte

poolt ja senist duširuumi pinda kasutatakse vannitoa ja saunana.

- Kostjatel ehitusluba ümberehituste tegemiseks puudus. Samuti puudus neil

kaasomanike kokkulepe ümberehituste tegemiseks.

29. Maakohus asus otsuses seisukohale, et kostjad on teinud kaasomandisse

kuuluva asja ümberehituse, kuna nad eemaldasid osa korteriomandi reaalosas

asuvatest siseseintest ning ehitasid siseseinad teise kohta. Ringkonnakohus nõustub

selle maakohtu seisukohaga, kuid täiendab seda. Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2,

kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu

ühiskasutuses olevad torustikud ja elektrijuhtmed korteriomanike kaasomandisse

vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt selle kohta nt

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27; 3. detsembri 2014. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Käesolevast asjast nähtub, et korteri

planeeringujärgse duširuumi seinad lammutati, üks tubadest jagati juurdeehitatud

siseseinaga kaheks ning ühele senisele toapoolele rajati vannituba koos

saunaruumiga. Seega ehitati ringi ka kaasomandis olevad ühiskommunikatsioonid,

st vee- ja kanalisatsioonitorustik ja elektrijuhtmestik. Ka eelpooltoodu tõttu on

ringkonnakohus seisukohal, et kostjad on teinud kaasomandisse kuuluva eseme

ümberehitusi.

30. Maakohus asus seisukohale, et kostjad ei muutnud ümberehitusega asja

oluliselt ning ei väljunud korteriomandi tavakasutuse raamidest. Maakohus

põhjendas oma seisukohta sellega, et korteriomandi kasutamise sihtotstarvet ei ole

kostjad muutnud, sest korteriomand on jätkuvalt kasutuses eluruumina.

Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu.

31. Korteriomaniku õigusi ja kohustusi korteriomandi esemeks oleva

korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamisel reguleerivad KOS §-d 10 ja 11.

KOS § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle

otstarbe kohaselt. Ringkonnakohus on seisukohal, et KOS § 10 lg-s 2 sätestatud

korteriomaniku kohustust kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt tuleb

mõista ka selliselt, et ei ole lubatud ümber paigutada siseseinu ja tehnosüsteeme,

mille tagajärjel muutub korteriomandi reaalosas olevate ruumide kasutamise

6(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

otstarve. Lisaks osutab ringkonnakohus järgnevale. KOS § 12 lg 3 järgi võib

korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutatakse

seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. KOS § 12 lg 3

sätestatud seaduseks võib pidada näiteks ehitusseadust. Kostjad on tuginenud

sellele, et ümberehitus teostati umbes 7 a. tagasi. Sellel ajal kehtinud EhS § 2 lg 6 p

3 kohaselt oli ehitamine ka ehitise tehnosüsteemi või selle osa muutmine. EhS § 12

lg 1 järgi tuleb ehitada vastavalt ehitusprojektile ja lg 2 järgi peab ehitamiseks olema

ehitusluba. EhS § 33 lg 3 kohaselt kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab

õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või

riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja

seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele (EhS § 32 lg 1).

Ringkonnakohus on seisukohal, et korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik

korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale.

Kuigi pooled ei ole esile toonud millal ja milline kasutusluba elamule anti, võib

eeldada, et kasutusluba anti elamule eeldusel, et see vastab projektijärgsele

planeeringule. Käesolevast asjast nähtuvalt on kostjad elamu planeeringut ning

kasutuses olevate ruumide sihtotstarvet muutnud. Ringkonnakohus leiab, et kostjate

ümberehituse näol on tegemist asja olulise muutmisega. AÕS § 74 lg 1 järgi võib

kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle

majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Asjas puudub vaidlus, et kaasomanike kokkulepe ümberehituse tegemiseks kostjatel

puudus. Kaasomanike enamuse poolt antud hilisem heakskiit ümberehitusele

kaasomanike kokkulepet ei asenda.

32. AÕS § 72 lg 5 järgi kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi

kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea

usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Seega on vaidluse lahendamiseks oluline kindlaks teha, kas ümberehitus ka sisuliselt

rikub hageja huve. Hageja tõi hagis mh esile, et korteri ja selle tehnosüsteemide

ebaseaduslik – pädevate isikute kontrollita – ümberehitamine on seadnud ohtu

hageja ja hagejaga koos elavate isikute elu, tervise ja vara. Maakohus selgitas, et

hageja kohustus on tõendada, et tema õigusi on kahjustatud (I kd, tlk 108 pöördel)

Otsuses asus maakohus seisukohale, et hageja oma õiguste rikkumist ei tõendanud.

Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu.

33. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus eristanud hageja väiteid selle kohta,

et tema õigusi rikub planeeringu muutus, st siseseinte ümberpaigutamine, kui ka

tehnosüsteemide ümberehitamine ilma pädevate isikute kontrollita. Käesolevas asjas

ei vaielda selle üle, et hageja väidetud ümberehitus on kostjate korteris toimunud.

Kaasomanikel on KOS § 10 lg-st 1, § 11 lg 1 p-st 1 ja lg-st 2, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-

st 5 ning AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt ühine üldine kohustus tagada, et

kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju. Eeltoodust

tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hageja huvide kahjustamist tuleb käesolevas

asjas esitatud asjaoludel eeldada. Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et hageja

huvide kahjustamist saaks jaatada vaid juhul, kui kostjate ümberehituse tagajärjel on

elamule tekkinud kahjustused. Eeltoodu tõttu on ringkonnakohus seisukohal, et

kostjate kohustus on käesolevas asjas tõendada seda, et nende poolt teostatud

ümberehitus on elamule ja selle kasutajatele ohutu. Asjas esitati kostjate poolt

asjatundja arvamus (I kd, tlk 121-132), milles asuti seisukohale, et mittekandvate

vaheseinete ümberehitusega korteris Juhtme 27-20 ei ole kahjustatud ei

naaberkorterite ega hoone kandekonstruktsioone ja püsivust. Lisaks oli asjatundja

7(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

arvamusele lisatud elektrikerise paigalduse nõuetekohasuse akt, milles antud

järelduse kohaselt on elektrikeris paigaldatud vastavalt kõikidele ohutustehnilistele

nõuetele. Arvestades hageja väiteid, ei pruugi nimetatud tõendid asja lahendamiseks

olla piisavad, sest neist ei nähtu, et ümberehitatud tehnosüsteemid vastavad

nõuetele.

34. Apellatsioonkaebuses tõi hageja esile, et maja projekteerimisel arvestatud

seinte heli- ja niiskuskindlus, tuulutus ja ventilatsioon, elektrivõimsus,

elektrijuhtmestik, kaitsmed ja kõik muud tehnosüsteemid ja lahendused vastavad

projektijärgsele ruumide kasutusotstarbele ja sellest lähtuvatele koormustele. Hoone

projekti järgi kostja korterisse sauna ette nähtud ei olnud. Hagejal on seadusest

tulenev õigus nõuda, et sellist muutust, mis potentsiaalselt võib mõjutada kogu

hageja korteriomandit, ei viidaks ellu või nagu antud juhul, et kõrvaldataks sellise

nõusolekuta tehtud muudatuse tagajärjed. Vastuses apellatsioonkaebusele leidsid

kostjad sisuliselt, et apellatsioonimenetluses on hageja oma väiteid muutnud.

Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Hagis tõi hageja esile, et korteri ja selle

tehnosüsteemide ebaseaduslik – pädevate isikute kontrollita – ümberehitamine on

seadnud ohtu hageja ja hagejaga koos elavate isikute elu, tervise ja vara.

35. TsMS § 363 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt peab hageja hagiavalduses märkima selgelt

väljendatud nõude ja hagi aluseks olevad asjaolud. Hagis nõuab hageja kostjatelt

Juhtme tn 27-20 asuva korteriomandi siseplaneeringu taastamist. Ringkonnakohtu

arvates ei ole hageja nõue, arvestades hagi aluseks olevaid asjaolusid, selge. Hagis

väidab hageja, et tema õigusi rikub ka tehnosüsteemide omavoliline ehitus. Hageja

on vormistanud haginõude sõnastuses, milles eeldab sisuliselt, et koos

planeeringujärgsete siseseinte taastamisega muudetakse endiseks ka

tehnosüsteemide asukoht. Antud haginõude sõnastuses ei pruugi võimaliku hagi

rahuldamise korral see hageja soovitud tulemust kaasa tuua. Sellest tulenevalt tuleks

hagejal oma nõuet täpsustada.

36. Kuivõrd maakohus ei eristanud hageja väiteid selle kohta, et tema õigusi rikub

planeeringu muutus, st siseseinte ümberpaigutamine, kui ka tehnosüsteemide

ümberehitamine ilma pädevate isikute kontrollita, leidis ebaõigesti, et hageja õiguste

kahjustamine on käesolevas asjas tõendamata, jättis sellest tulenevalt kostjatele

selgitamata tõendamiskoormise ning see võis tuua kaasa lõppjäreldusena vale

lõpplahendi, siis leiab ringkonnakohus, et ta ei saa ise lõpplahendit teha. Käesoleval

juhul on ringkonnakohus sellises menetluslikus olukorras, kus ringkonnakohtul

tuleks viia läbi uuesti eelmenetlus ning esitatud ja esitatavaid väiteid ja tõendeid

arvestades teha esimesena nõude osas sisuline lahend. See ei ole kooskõlas TsMS §-

ga 12, mille järgi ringkonnakohus vaatab läbi maakohtute lahendeid nende lahendite

peale esitatud apellatsioon- ja määruskaebuste alusel. Kaebeõiguse realiseerimiseks

peab menetlusosalisel olema võimalus tugineda konkreetsetele alama astme kohtu

lahendis sisalduvatele rikkumistele, mis tuleks kõrvaldada. Asjas tuleb mõlemale

poolele anda võimalus täpsustada oma väiteid, sh ka juhul, kui hageja soovib

täpsustada oma nõuet või esitada alternatiivseid nõudeid. Mõlemale poolele tuleb

anda võimalus esitada soovi korral ka täiendavaid tõendeid.

37. Lähtuvalt eeltoodust tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ja saadab

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173

lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen Krista Kirspuu Andres Suik

8(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520

kohtunik

kohtunik

kohtunik

9(9)

Tsiviilasi nr: 2-16-12520