3-17-1227/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse avalikult

teatavakstegemine

29. september 2017, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1227

Haldusasi

Korteriühistu Juurdeveo 18 ja K.K.e kaebus Tallinna

Linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korralduse nr 100-k ja

3. mai 2017 korralduse nr 689-k tühistamise nõuetes.

Menetlusosalised

Kaebaja: Korteriühistu Juurdeveo 18

Kaebaja: K.K.

Kaebajate esindaja: v.adv. Raul Ainla

Vastustaja: Tallinna linn

Vastustaja esindaja: Indrek Keis

RESOLUTSIOON

1. Jätta Korteriühistu Juurdeveo 18 ja K.K.e kaebus rahuldamata.

2. Jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus

Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 30. oktoobril 2017 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise

menetlusosaliste poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja

arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on

nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib

apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada

vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS §

116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse

(HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKTID

1. Tallinna Linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korraldusega nr 100-k tunnistati peremehetuks

Tallinnas Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid ning 3. mai 2017 korraldusega nr 689-k anti need

Tallinna Kesklinna Valitsuse valitsemisele. Viimatinimetatud korralduse seletuskirja kohaselt

on need kuurid ehitatud ENSV Teatriühingu Tööstuskombinaadi poolt 1980-ndate aastate

lõpus, Juurdeveo tn 18 ja 20 elanike tarbeks lammutamisele kuuluvate Juurdeveo tn 20

kuuride asemele.

KAEBAJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

2. Korteriühistu Juurdeveo 18 ning K.K., kes on Juurdeveo 18 korteriomanik, esitasid Tallinna

Halduskohtule kaebuse, milles taotlevad Tallinna Linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korralduse

nr 100-k ning 3. mai 2017 korralduse nr 689-k tühistamist. Kaebajate hinnangul ei ole

Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid peremehetud, kuna need on praegu ja on ehitamisest saati

olnud Juurdeveo tn 18 korteriomanike kasutuses, see on ära märgitud ka korteriomandite

müügilepingutes ja seetõttu riivavad vaidlustatud korraldused korteriomanike poolt

müügilepingutega omandatud õigust kuuribokse vallata ja kasutada. Kaebajad selgitavad, et

kõnealused kuurid moodustavad Juurdeveo tn 18 elamuga majanduslikult ühtse terviku ning

on mõeldud elamus olevate korterite teenindamiseks. Kaebajad heidavad vastustajale ette

ärakuulamisõiguse rikkumist ning ehitise peremehetuks tunnistamise menetlusse kaasamata

jätmist. Kaebajad leiavad, et kui vastustaja oleks kohapeal olukorraga tutvunud, siis oleks ta

teada saanud, et kõnealuste kuuride näol on tegemist heas korras ja kasutuses oleva ehitisega,

mis on ümbritsetud sama aiaga, mis ümbritseb ka Juurdeveo tn 18 korterelamut ja kuurid

jäävad elamu õuealasse. Kaebajad märgivad, et kuur ei ole hüljatud ega kasutusest välja

langenud. Kaebajate hinnangul ei ole kuurid asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 96 lg 3

kohaselt peremehetud, kuna pole võimalik tuvastada, et nende omanik oleks valduse

lõpetanud valdusest loobumise tahtega. Kohtuistungil selgitasid kaebajad, et nad ei väida, et

kõnealused kuurid oleksid nende omandis, ent kuivõrd Juurdeveo tn 18 korteriomanikud on

neid ajalooliselt kasutanud, tuleks leida, vaatamata sellele, millistes piirides maareformi

käigus Juurdeveo tn 18 kinnistu moodustati, lahendus, et Juurdeveo tn 18 omanikud saaksid

kuuride kasutamist senisel moel jätkata. Kaebajad selgitasid, et elamus ei ole panipaikasid ning

mõned korterid on endiselt ahjuküttega, mistõttu vajavad elanikud kuure korterite

sihipäraseks kasutamiseks.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

3. Tallinna linn palub kaebuse rahuldamata jätta, kuna leiab, et vaidlustatud korraldused ei

saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi, sest kaebajad isegi ei väida, et kõnealused kuurid

oleksid nende omandis ega ole ka selgitanud, millisel õiguslikul alusel nad kuure kasutavad.

Vastustaja rõhutab, et kaebajate viidatud müügilepingutes toodud säte kuuride kasutusõiguse

kohta on õigusliku tähenduseta, kuna pole võimalik tuvastada, et korteriomandite müüjatel

oleks olnud nende kuuridega seoses mingi õigus, mille üle andmine oleks olnud võimalik.

Samuti on vastustaja seisukohal, et KÜ-l Juurdeveo 18 puudub igal juhul kaebeõigus, sest

vaidlusalused kuurid ei ole Juurdeveo tn 18 asuvate korteriomandite eseme osaks ega asu

korteriomanditeks jagatud kinnistul. Vastustaja selgitab, et ehitise peremehetuks

tunnistamise menetlus on suunatud ehitise omandiõiguse tuvastamisele ning olukorras, kus

kaebajad ei väida, et nemad oleksid ehitise omanikud, ei ole peremehetuks tunnistamise

lubatavuse seisukohast oluline, kas ja kes neid kuure valdab. Kuuride kasutuse kohta on

vastustaja selgituse kohaselt teada, et Juurdeveo tn 18 ja 20 elamute teenindamiseks mõeldud

kuurid jäid 1980-ndatel projekteeritud viilhalli ehitusala sisse ning lammutati, kusjuures

viilhalli projektidokumentatsiooni kohaselt tuli projekteerida ja ehitada uued kuurid enne

olemasolevate kuuride lammutamist. Vastustaja selgitab, et kuna uued kuurid ehitati

Juurdeveo tn 18 kõrvalkrundile, siis ei muutunud need maareformi käigus Juurdeveo tn 18

tagastamisel Juurdeveo tn 18 kinnistu osaks. Vastustaja hinnangul on sisuliselt tegu

olukorraga, kus reformimata riigimaal olevad kuurid on Juurdeveo tn 18 omanike omavolilises

kasutuses. Vastustaja ei nõustu etteheitega ärakuulamisõiguse rikkumise kohta ning selgitab,

et haldusmenetluses tuvastatud asjaolude valguses puudus vajadus kaebajate täiendavaks

menetlusse kaasamiseks ning vastuväidete esitamiseks avaldati ka teade väljaandes

Ametlikud Teadaanded, kuid ühtegi vastuväidet ei esitatud. Viimaks toob vastustaja välja, et

ehitise peremehetuks tunnistamine ei eelda, et ehitised oleksid lagunenud või kasutusest välja

langenud.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

4. Vaadanud läbi poolte seisukohad ja tõendid, leian, et K.K.e ja KÜ Juurdeveo 18 kaebused

tuleb jätta rahuldamata, kuna Juurdeveo tn 16 asuvate kuuride peremehetuks tunnistamine

ning nende linnaosavalitsuse valitsemisele andmine ei riku K.K.e ega teiste Juurdeveo tn 18

korteriomanike subjektiivseid õigusi. Kaebajate huvi, et korteriomanikud saaksid Juurdeveo tn

16 asuvaid kuure senisel moel edasi kasutada, ei põhine õigusel ning isegi juhul, kui Juurdeveo

tn 18 korteriomanikel oleks mingisugune õiguslik alus nende kuuride kasutamiseks, ei saaks

seda õigust rikkuda kuuride peremehetuks tunnistamine.

5. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korraldusega nr 100-k

peremehetuks tunnistatud kuurid ei ole Juurdeveo tn 18 kinnistu oluliseks osaks ega ole

seetõttu ka Juurdeveo tn 18 korteriomandite esemeks. Samuti ei ole vaidlust selles, et kuurid

ei ole K.K.e ega teiste Juurdeveo tn 18 korteriomanike omandis vallasasjana. Vastustaja on

õigesti välja toonud, et ehitise peremehetuks tunnistamine on suunatud ehitise omandiõiguse

kindlaks määramisele. Seetõttu saab ehitise peremehetuks tunnistamine põhimõtteliselt

rikkuda vaid selle isiku õigusi, kes peab end asjassepuutuva ehitise omanikuks. Omandireformi

raames on võimalik ka sellise isiku õiguste rikkumine, kes küll veel pole ehitise omanik, ent

kellel on omandireformi reguleerivatest sätetest tulenevalt õigus ehitise omanikuks saada.

Käesoleval juhul on ilmne, et kaebajad ega ka teised Juurdeveo tn 18 korteriomanikud selliste

isikute hulka ei kuulu. Kaebajad ei väida ega ole tõendanud, et Juurdeveo tn 16 kuurid oleks

nende omandis. Samuti on ilmne, et neil ei ole subjektiivset õigust nõuda nende kuuride

omandiõigust omandireformi reguleerivate õigusaktide alusel (nt. erastamist).

6. Selles, et Juurdeveo tn 18 korteriomanikud on kõnealuseid kuure nende ehitamisest saadik

kasutanud ning et need ehitatigi kunagi Juurdeveo tn 18 ja 20 elamutes elanud inimeste

tarbeks, ei ole poolte vahel samuti vaidlust. Samas ei tulene sellisest pikaajalisest kasutamisest

Juurdeveo tn 18 korteriomanikele nende kuuride omandiõigust ega õigust nende

omandamiseks. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lg 2 kohaselt ei

saa ehitise kui vallasasja omandamine toimuda igamisega ning peremehetu ehitise hõivamise

õigus on üksnes riigil ja kohalikul omavalitsusel. Vastustajal on õigus ka selles, et Juurdeveo tn

18 praegustele korteriomanikele ei saanud mistahes õigusi nende kuuridega seoses tekkida

korteriomandite omandamisel. Kaebajate poolt esitatud ostu-müügilepingus sätestatud

müüja kinnitus selle kohta, et tema kasutuses on kõrvalasuval krundil olev kuur, mille

kasutamise õiguse ta ostjale loovutab, on tegelikult sisutu, kuna pole võimalik tuvastada, millel

põhines müüja õigus kuuri kasutada. Isik ei saa teisele üle anda õigust, mida tal endal ei ole.

Isegi kui kõnealusest lepingusättest võiks tuleneda korteri ostjale mingisugune nõudeõigus

müüja vastu, siis kindlasti ei saa sellest tuleneda mistahes õigusi kolmandate isikute suhtes,

sh. õigust nõuda kolmandatelt isikutelt või ka kohalikult omavalitsuselt selle kuuri kasutamise

talumist või takistada kuuri omandiõiguse üle andmist või kohaliku omavalitsuse poolt selle

hõivamist.

7. Vaidlustatud korralduste tühistamist ei saa antud juhul kaasa tuua ka kaebajate väidetav

ärakuulamisõiguse rikkumine, kuna on ilmne, et kaebajatele menetluse käigus täiendava

arvamuste ja vastuväidete esitamise võimaluse andamine ei oleks saanud mõjutada asja

otsustamist. On usutav, et faktiline olukord (sh. see, et kuure ümbritseb sama aed, mis

ümbritseb ka Juurdeveo tn 18 elamut ning et kuurid on tõenäoliselt Juurdeveo tn 18

korteriomanike kasutuses) oli vaidlustatud korralduste andmise ajal linnavalitsusele teada.

See aga ei saanuks mõjutada ehitise peremehetuks tunnistamist. Nimelt tuleneb AÕSRS § 13

lõikest 2, et ehitise peremehetuse korral on kohalik omavalitsus kohustatud selle hõivama.

See hõivamine hõlmab ehitise peremehetuks tunnistamist vastavalt Vabariigi Valitsuse 8.

augusti 1996 määruses nr 211 „Peremehetu ehitise hõivamise korra kinnitamine“ sätestatule.

Selleks, et teavitada isikuid, kelle õigusi ehitise peremehetuks tunnistamine puudutada võiks,

on eelnimetatud määruse punktis 9 ette nähtud vastavasisulise teate avaldamine ajalehes

ning väljaandes Ametlikud Teadaanded. Intensiivsema teavitamise vajadus tuleb kõne alla

nende isikute puhul, kelle osas on kohalikul omavalitsusel andmeid, et ehitise peremehetuks

tunnistamine võiks nende õigusi puudutada (nt. viimane teadaolev omanik). Kuivõrd antud

juhul ei asu need kuurid Juurdeveo tn 18 kinnistul ning pole mistahes muid andmeid, mis

oleksid lubanud arvata, et need võiksid olla Juurdeveo tn 18 korteriomanike omandis, ei

pidanud kohalik omavalitsus ehitise peremehetuks tunnistamise menetluses neid täiendavalt

ära kuulama.

8. Ehitise peremehetuks tunnistamisega ei otsustata Juurdeveo tn 18 korteriomanike õiguse

üle neid kuure kasutada, vaid seeläbi määratakse kindlaks kuuride omandiõigus. Isikud, kes ei

ole kõnealuse ehitise omanikud, ei saa ehitise peremehetuks tunnistamisele vastu vaielda

argumendiga, et seeläbi tekib ehitisele omanik, kes võib asuda takistama nende poolt

õigusliku aluseta toimuvat kasutamist. Kaebajad ei ole esitanud mitte ühtki tõendit, millest

saaks järeldada, millisel õiguslikul alusel nad kuure kasutavad. Ainuüksi see, et nad on neid

pika aja jooksul kasutanud ning et need kunagi Juurdeveo tn 18 elanike tarbeks ehitati, ei saa

tuleneda kasutusõigust. Isegi kui Juurdeveo tn 18 korteriomanike ja mingisuguste kolmandate

isikute vahelisest õigussuhtest tuleneks korteriomanikele nende kuuride kasutamise õigus, ei

saaks viimased takistada ehitise peremehetuks tunnistamist samamoodi nagu nad ei saaks

takistada (juhul kui ehitis peremehetu ei ole) ehitise võõrandamist või selle omandiõiguse üle

minekut muul viisil.

9. Kuigi ülaltoodu oleks piisav kaebuse rahuldamata jätmiseks, pean ekslikuks ka kaebajate

seisukohta, et Juurdeveo tn 16 kuurid ei saa olla peremehetud. Esiteks on vastustaja õigesti

märkinud, et peremehetuse eelduseks ei ole see, et ehitis oleks lagunenud või kasutusest välja

langenud. Ehitise tehniline seisukord ja see, kas või milleks seda reaalselt kasutatakse, ei oma

peremehetuse seisukohast tähtsust. AÕS § 96 lg 3 kohaselt on asi peremehetu, kui see ei ole

veel olnud kellegi omandis või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega.

Nimetatud sättest ei saa teha järeldust, et peremehetuks tunnistamise eeldusena peab olema

üheselt tuvastatav, kes oli viimane omanik ning millal ja millises vormis ta omandist loobus.

Omandireformi raames oli paratamatu, et teatud nõukogude okupatsiooniperioodil

tegutsenud asutuste, ettevõtete või organisatsioonide bilansis olevad ehitised jäid omanikuta

põhjusel, et vastav asutus, ettevõte või organisatsioon likvideeriti, konkreetse ehitise üle

andmist mõnele muule isikule pole võimalik tuvastada ning mitte ükski isik, kes oleks saanud

väita, et tal on tekkinud omand sellele ehitisele, ei asunud omandiõigust mitte mingil moel

teostama. Selliste ehitiste hõivamise kohustus on riigil ja kohalikul omavalitsusel tulenevalt

AÕSRS § 13 lõikest 2 ning see on muuhulgas oluline maareformi lõpule viimiseks. Olukorras,

kus maatükil asub ehitis, mille puhul pole võimalik tuvastada, kelle omandis see on, ei ole

võimalik selle ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamine,

munitsipaalomandisse andmine ega riigi omandisse jätmine. Sellises olukorras ongi ainsaks

võimaluseks määrata ehitise omandiõigus kindlaks ehitise peremehetuks tunnistamise

menetluse raames. Kui menetluse käigus ilmneb, et ehitis ei ole peremehetu ehk selgub selle

omanik, siis on võimalik maa kas erastada (kui vastav avaldus on esitatud seaduses sätestatud

tähtaja jooksul) või jätta maa riigi omandisse ja seada ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus.

Kui ehitise omanik ei selgu, saab peremehetu ehitise omanikuks hõivamise teel kohalik

omavalitsus (või teatud juhtudel riik) ning selle alune ja selle teenindamiseks vajalik maa

antakse munitsipaalomandisse või jäetakse riigi omandisse ja kantakse kinnistusraamatusse.

Lõppkokkuvõttes peavad maareformi tulemusena kõik ehitised muutuma kas kinnisasja

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1) või hoonestusõiguse (AÕS § 241 lg 5) oluliseks

osaks.

10. Kohtuistungil selgitasid kaebajad, et nende tegelik huvi seisnebki selles, et nad saaksid

jätkata kõnealuste kuuride kasutamist. Kuna see huvi ei tugine subjektiivsetel õigustel, ei ole

see kohtus kaitstav. Vastustaja märkis seejuures õigesti, et enne peremehetu ehitise

hõivamise teel selle omanikuks saamist ei oleks Tallinna linnal võimalik sõlmida Juurdeveo tn

18 korteriomanikega mistahes kokkuleppeid kuuride võõrandamiseks. Siinkohal tuleb tähele

panna ka seda, et käesoleval ajal ei saa ehitis vallasasjana enam tsiviilkäibes olla (AÕSRS § 13

lg 6 viies lause). Juurdeveo tn 18 korteriomanikel oleks võimalik kõnealuste kuuride omanikuks

saada vaid juhul kui nende aluse maa osas viiakse maareform lõpuni ning nad saavad

omandada maatüki koos kinnistamise tulemusena selle oluliseks osaks muutnud kuuridega.

Kaebajate soov linnaga läbirääkimisi pidada ning eelkokkuleppeid sõlmida, on arusaadav, ent

samas ei ole kaebajatel tegelikult õigust nõuda, et linn võõrandaks vastava osa tulevikus

moodustatavast kinnistust (või näiteks annaks kuurid Juurdeveo tn 18 korteriomanikele

pikaajalisele rendile) linnavara võõrandamist ja kasutusse andmist reguleerivaid norme

eirates. Vaadates Juurdeveo tn 14 ja Juurdeveo tn 18 kinnistute vahele jäävat maa-ala, kus

need kuurid asuvad, on pigem usutav, et selle tükeldamine ei ole maakorralduslikult

otstarbekas: tegemist on ca 600 m2 suuruse maatükiga, mille poolitamisel selliselt, et kuurid

jääks ühele poole, jääks üle väga väheste kasutusvõimalustega ca 350 m2 maatükk.

Põhimõtteliselt ei ole välistatud, et linn peab sellist lahendust otstarbekaks, ent subjektiivset

õigust, millele tuginedes kaebajad seda nõuda saaks, kaebajatel ei ole.

11. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole taotlenud

menetluskulude välja mõistmist, seega jäävad menetlusosaliste kulud nende endi kanda.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik