2-15-4484/136 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

29. september 2017, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-15-4484

Tsiviilasi

IV ja RV hagi MM vastu kinnistu müügihinna osa

tagastamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks

ning viivise saamiseks

Vaidlustatud otsus

Pärnu Maakohtu 16. detsembri 2015 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

IV ja RV apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

6 130,34 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad (apellandid): IV (isikukood XXXXXXXXXXX)

ja RV (isikukood XXXXXXXXXX), ühised lepingulised

esindajad Valeria Titova ja Katrin Kiisk

Kostja (vastustaja): MM (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 16. detsembri 2015 otsus tühistada ja teha uus otsus.

2. Rahuldada hagi osaliselt.

3. Mõista

kostjalt

MM

(XXXXXXXXXXX)

välja

hagejate

IV

(isikukood

XXXXXXXXXXX) ja RV (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks solidaarselt

5 000 eurot.

4. Mõista kostjalt MM välja hagejate IV ja RV kasuks solidaarselt viivis summalt

5 000 eurot

alates

1. oktoobrist 2013

kuni

29. septembrini 2017

summas

1 618,91 eurot ja alates 30. septembrist 2017 võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras. Jätta rahuldamata hagejate viivisenõue perioodi eest

alates 20. juunist 2013 kuni 30. septembrini 2013.

5. Rahuldada hagejate taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.

Kostjalt välja mõistetud summad tuleb kanda IV arveldusarvele XXXXXXXXX

(Swedbank).

6. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

7. Kõigist senistest menetluskuludest jätta 98% kostja kanda ja 2% solidaarselt

hagejate kanda.

2 (8)

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. IV ja RV (hagejad) esitasid 23. märtsil 2015 Pärnu maakohtule hagi MM (kostja) ja SN

(teine kaasomanik) vastu hinna alandamiseks ning viivise saamiseks. Hagejad võtsid teise

kaasomaniku vastu esitatud hagi viimase surma tõttu tagasi ja maakohus jättis 27. augusti 2015

määrusega tema vastu esitatud hagi läbi vaatamata.

Hagejad tuginevad sellele, et nad alandasid ostetud kinnisasja hinda 5 000 euro võrra, ja

paluvad mõista see summa kostjalt välja. Teise võimalusena taotlevad hagejad otsese varalise

kahju hüvitamist samas summas. Mõlemal juhul paluvad hagejad mõista kostjalt välja viivise.

Hagejate väitel:

-

sõlmisid pooled 17. juunil 2013 kinnistu müügilepingu, mille alusel hagejad ostsid

kostja ja teise kaasomaniku kaasomandisse kuulunud kinnisasja asukohaga XXX

(edaspidi „kinnistu“);

-

kostja ja teine kaasomanik (müüjad) kinnitasid müügilepingus, et kinnistul ei ole neile

teadaolevaid varjatud puudusi. Enne lepingu sõlmimist vaatasid hagejad (ostjad)

kinnistu üle ilma eriteadmistega isiku abita;

-

hagejad kanti 21. juunil 2013 kinnistu omanikena kinnistusraamatusse ja nad asusid

kinnistut valdama 2013. aasta juulis;

-

hagejad avastasid 2013. aasta augustis, et kinnistu kaevus on vesi kasutamiskõlbmatu.

Sama aasta septembris (kui algasid vihmad) selgus, et kinnistul asuva elamu

küttekolded on kasutuskõlbmatud (pliidi küttekolle on amortiseerunud, kamin ei tõmba

ja ajab suitsu sisse, korsten on pragunenud) ning reovee kogumiskaev ei ole vettpidav,

aga hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga hakata seal aasta ringi elama;

-

hagejad saatsid müüjatele 17. septembril 2013 tähitud kirjaga teate selle kohta, et

kinnistu ei vasta lepingu tingimustele, ning nõudsid ostuhinna alandamist 5 000 euro

võrra võrdsetes osades mõlemalt müüjalt. Hinna alandamisel lähtuvad hagejad

järgmistest andmetest:

o kohase täitmise väärtus oli 25 000 eurot,

o kokku lepitud ostuhind oli 21 000 eurot,

o mittekohase täitmise väärtus moodustas 75% kohase täitmise väärtusest

(küttesüsteemi kasutuskõlbmatuse tõttu –10%, vee puudumise tõttu –10% ja

kanalisatsiooni mittekohasuse tõttu –5%), st 18 750 eurot ( = 25 000 × 75%),

3 (8)

o alandatud hind on 15 750 eurot ( = 18 750 × 21 000 : 25 000),

o tasutud hinna ja alandatud hinna vahe on 5 250 eurot ( = 21 000 – 15 750),

millest hagejad nõuavad 5 000 euro maksmist;

-

teine kaasomanik võttis hagejate teate vastu, kostjale saadetud kirja tagastas Eesti Post

hagejatele saadetise hoiutähtaja möödumisel. Hagejad oma teatele vastust ei saanud;

-

puuduste kõrvaldamine maksab vähemalt 8 031 eurot, mistõttu hagejad nõuavad

alternatiivselt kahju hüvitamist samuti osasummas 5 000 eurot;

Viivist nõuavad hagejad võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates 20. juunist 2013, st päevast, kui hagejad tasusid kinnistu ostuhinna.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

kostja ei ole hinna alandamise teadet kätte saanud;

-

puudused, millele hagejad tuginevad, ei olnud varjatud. Lisaks ei olnudki tegemist

puudustega, sest selline oli kinnistu seisund müügilepingu sõlmimise hetkel;

-

hagejad teadsid enne müügilepingu sõlmimist kinnistu seisukorda, mistõttu kostja

kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest ei vastuta. Kinnistul paiknev hoone

on ehitatud 1982. aastal suvilaks ning ei ole mõeldud aasta ringi kasutamiseks;

-

kostja ei ole kinnistul elanud, ta ei teadnud puudustest ega vastuta nende eest.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus jättis 16. detsembri 2015 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus hagejate kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Maakohus tuvastas müügilepingu sõlmimise asjaolud, mille üle pooltel ei olnud vaidlust.

3.2. Hagejad teatasid kinnistu puudustest ja esitasid hinna alandamise avalduse

17. septembril 2013, st kolm kuud pärast tehingu tegemist. Teine kaasomanik võttis teate vastu

20. septembril 2013, kostja tema elukoha aadressile saadetud teadet vastu ei võtnud ja see

saadeti tagasi. Kostja teatas, et sai hagejate teatest teada alles hagimaterjalide kättesaamisel.

Kostjal puudus mõislik võimalus hagejate tahteavalduse sisuga tutvumiseks ja seega ei saa

lugeda tahteavaldust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 alusel kättesaaduks.

Seega on tahteavaldus toimetatud kostjale koos hagimaterjalidega kätte 14. mail 2015.

3.3. Maakohus kohaldas VÕS § 220 ja leidis, et kostjale ei ole õigel ajal teatatud kinnistu

lepingutingimustele mittevastavusest, sest puudustest teadasaamisest kuni hagejate avalduse

kättetoimetamiseni on möödunud ebamõislikult pikk aeg. Teate hilisem kättetoimetamine pole

vabandatav. Kinnistu teine kaasomanik sai küll teate kätte, kuid teda ei saa samastada kostjaga.

3.4. Lisaks kohaldas maakohus VÕS § 221 lg 1 p 2 ja leidis, et asjas ei ole esitatud asjaolusid

ega tõendeid, millest nähtuvalt kostja teadis või pidi teadma kinnistu puudustest. Kostja nõustus

kohtuistungil, et hagis nimetatud puudused olid kinnistul olemas. Seega on tõendatud, et pliit,

kamin, joogiveekaev ja kogumiskaev olid kinnistu hagejatele üleandmise ajal puudustega (VÕS

§ 217 lg 2 p 1). Elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise

võimalus ja muude võimaluste puudumisel kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks

võimalik eluruume pidevalt kasutada. Kinnistu neile tingimustele ei vastanud (VÕS § 217 lg 2

p 2). Tegemist ei olnud suvilaga, millele ei saa kõrgeid nõudmisi esitada. Tõendite kohaselt on

tegemist aasta ringi kasutamiseks ehitatud aiamajaga. Kostja ei pidanud kinnisasja puudustest

teadma, sest lepingueelsed läbirääkimised toimusid teise kaasomanikuga. Asjas ei ole esitatud

tõendeid selle kohta, et kostja oleks enne tehingut kinnistut vallanud, millest võiks järeldada

kostja puudustest teadma pidamist.

3.5. Menetluskulud jaotas kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel.

4 (8)

POOLTE SEISUKOHAD

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja uue

otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostja kanda. Kaebuse väited

on kokkuvõtvalt järgmised.

4.1. Kinnisasja valdus anti hagejatele üle 15. juulil 2013 ja puudustest teavitamine toimus

17. septembril 2013, st umbes kaks kuud pärast valduse üleandmist. Põhjendamatu on arvestada

puudustest teatamise tähtaega notariaalse tehingu toimumisest.

4.2. Vaidlus puudub, et hagejad saatsid tahteavalduse kostja alalise elukoha aadressil. Kostja

otsustas tähitud kirjale mitte järgi minna. Tahteavalduse kättesaamisel on oluline see, kas

isikule anti tahteavaldusega tutvumiseks mõistlik võimalus. Hagejad on täitnud seadusest

tuleneva teatamiskohustuse ning teinud nõutava selleks, et kostjal oleks mõistlik võimalus

tahteavaldusega tutvuda. Seega tuleb lugeda tahteavaldus kättesaaduks. On usutav, et kostja ei

soovinudki tahteavaldust vastu võtta.

4.3. Maakohtu seisukohad on vastuolulised, kuna kohus leidis, et hagejatele müüdud kinnisasi

ei vastanud lepingutingimustele. Samas arvas maakohus, et hagejad ei saa lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda, sest möödunud on ebamõistlikult pikk aeg puudustest teavitamiseks.

4.4. Samuti on põhjendamatu maakohtu seisukoht, et hagejad pole tõendanud, et kostja teadis

või pidi kinnisasja puudustest teadma. Kostja pidi olema müüdava kinnistu seisukorrast teadlik.

Mitteteadmine ei vabasta kostjat vastutusest. Hagejad teavitasid kostjat puudustest

nõuetekohaselt ja õigeaegselt. Isegi, kui kostja väidab, et see nii polnud, on hagejatel õigus

nõuda hinna alandamist eeldusel, et kostja oli puudustest teadlik müügitehingu sõlmimise ajal.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. detsembri 2016 otsusega maakohtu otsuse muutmata,

täiendades maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega selle kohta, et rahuldamata jääb hagejate

nõue kostjalt 5 000 euro põhivõla ja alates 20. juunist 2013 arvestatud viivise saamiseks, samuti

alternatiivne nõue.

7. Riigikohus tühistas 14. juuni 2017 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17 (edaspidi „Riigi-

kohtu otsus“) ringkonnakohtu 19. detsembri 2016 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule.

8. Asja uuel läbivaatamisel esitasid pooled oma seisukohad jäädes sisuliselt asja senisel

läbivaatamisel märgitu juurde. Kostja taotles täiendavalt viivise vähendamist. Hagejad leiavad,

et viivise vähendamise taotlus on hilinenud, sest seda ei esitatud maakohtus.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja uue

otsusega hagi valdavas osas rahuldada. Apellatsioonkaebus rahuldatakse samuti osaliselt ja

pooled kannavad menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele.

10. Juhindudes TsMS § 652 lg 1 p-st 1 võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbi-

vaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd,

kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud järgmiseid maakohtu tuvastatud asjaolusid:

-

hagejad kui ostjad ühelt poolt ning kostja ja teine kaasomanik kui müüjad teiselt poolt

sõlmisid 17. juunil 2013 kinnistu müügilepingu;

5 (8)

-

hagejad saatsid 17. septembril 2013 mõlemale müüjale tähitud postiga teate kinnistu

puudustest koost hinna alandamise avaldusega;

-

teine kaasomanik sai hagejate kirja kätte 20. septembril 2013, aga kostjale tema

elukoha aadressil saadetud kiri tagastati hagejatele, sest ta ei võtnud saadetist

postiteenuse osutajalt vastu;

-

kinnistul asuva elamu pliit ja kamin, aga samuti kinnistu joogiveekaev ja kogumiskaev

olid kinnistu hagejatele üleandmisel puudustega, mistõttu kinnistu ei vastanud

müügilepingu tingimustele, mh seetõttu, et kinnistul asuv elamu oli mõeldud

aastaringseks kasutamiseks.

11. Hagejad esitasid esimese võimalusena hinna alandamisest tuleneva ostuhinna osalise

tagastamise nõude.

11.1. Tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 5 on hinna alandamine kohane õiguskaitsevahend teise

lepingupoole kohustuse rikkumise korral. Maakohtu tuvastatud asjaoludel rikkus kostja

müügilepingust tulenevaid kohustusi sellega, et andis üle puudustega kinnistu. Nende asjaolude

tuvastamisel maakohus menetlusnorme ei rikkunud ja puuduste esinemist ei ole apellatsiooni-

menetluses otseselt vaidlustatud.

Maakohtu menetluses leidis kostja, et kinnistu ei pidanudki olema aastaringselt kasutuskõlblik

ja hagejad oleksid pidanud puuduseid märkama kinnistu ostueelsel ülevaatusel. Need väited ei

ole põhjendatud. Müügilepingu p 2.1.5 kohaselt oli kinnistu registreeritud teise kaasomaniku

elukohana (I kd tl 11). Enne müügilepingu sõlmimist koostatud eksperthinnang kajastab

p-des 2.4–2.6 müüjatelt saadud andmeid elamu kohta, millest ei nähtu, et seda ei saa

aastaringselt kasutada (I kd tl 29). Kinnistu müügikuulutuse kohaselt oli elamus ahjuküte ja see

sobis aastaringseks kasutamiseks (II kd tl 10). Hagejad said lähtuda müügikuulutusest, mille

järgi pakuti müügiks aasta ringi kasutamiseks kohandatud suvemaja. Kinnistu ei vastanud VÕS

§ 217 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi kokkuleppele ega otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (vt ka Riigikohtu otsus, p 11).

Eelneva põhjal saab ringkonnakohus asja läbivaatamisel lähtuda sellest, et elamu pliit ja kamin,

aga samuti kinnistu joogiveekaev ja kogumiskaev olid kinnistu hagejatele üleandmisel

puudustega, mistõttu kinnistu ei vastanud müügilepingu tingimustele. Vaidlust ei ole, et

hagejad võtsid puudustega kinnistu müüjatelt vastu.

11.2. VÕS § 112 lg 1 esimese lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse

mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda

võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Samas

teise lause järgi tuleb kohase ja mittekohase täitmise väärtused määrata kohustuse täitmise aja

seisuga.

11.3. Hinna alandamist ei takista VÕS § 112 lg 5, sest kostja ega teine kaasomanik ei ole

kinnistul esinenud puudusi kõrvaldanud.

11.4. Pooled vaidlevad peamiselt küsimustes, kas hagejad teatasid kostjale õigeaegselt kinnistu

puudustest (järgnevas p 12) ja kas kostja vastutab nende eest (p 13).

12. Vastavalt VÕS § 112 lg 2 esimesele lausele toimub hinna alandamine avalduse tegemisega

teisele lepingupoolele. Seega on hinna alandamine kujundusõigus, mida ostja teostab avalduse

tegemisega müüjale. Kuna hinna alandamine eeldab puudusi lepingu esemes, siis peab hinda

alandav pool neist puudustest teisele lepingupoolele teatama. Vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 tuleb

sellekohane teade edastada mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kui ostja jätab puudustest teatamata, aga see

on mõistlikult vabandatav, siis võib ta VÕS § 220 lg 3 teise lause järgi siiski mh alandada hinda.

6 (8)

12.1. Maakohtus jäi hagi rahuldamata põhjusel, et hagejad ei teatanud kostjale kinnistu

puudustest mõistliku aja jooksul ja teatamisega hilinemine ei ole vabandatav. Ringkonnakohus

maakohtu järeldusega ei nõustu.

12.2. Maakohtu tuvastatud asjaoludel saatsid hagejad kinnistu müüjatele (sh kostjale)

17. septembril 2013 tähitud kirja, milles teatasid pooltevahelise müügilepingu rikkumisest

(hagejatele puudusega kinnistu müümisest, I kd tl 16). Eeltoodut arvestades kohaldub asjas

TsÜS § 70, mille järgi, kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et

teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus

või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see

tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab,

et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. TsÜS § 70 on

TsÜS § 69 suhtes erinormiks ja reguleerib tahteavalduse kättetoimetamisega seotud riski

üldnormiga võrreldes erinevalt. Seda eesmärgil, et kaitsta enam lepingupoolt, kelle suhtes on

teine lepingupool oma kohustusi rikkunud. Niisuguses olukorras pannakse TsÜS § 70 järgi

tahteavalduse hilinemise või kaotsimineku risk rikkunud lepingupoolele (Riigikohtu otsus, p 13

teine lõik, ja selles viidatud 25. aprilli 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p 12).

12.3. Selleks, et rikkuja (kostja) kannaks TsÜS § 70 järgi tahteavalduse kättesaamisega seotud

riski, tuleb tahteavalduse tegijatel (hagejad) tõendada, et nad on tahteavalduse väljendanud ning

valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. Tahteavalduse edastamise mõistlikuks ja

tavapäraseks viisiks saab pidada kirja saatmist posti teel. Sellisel juhul tuleb TsÜS § 70 järgi

lugeda tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil kiri pidanuks tavapäraselt saaja postkasti jõudma.

Praegusel juhul on hagejad tõendanud, et nad on saatnud kostjale lepingu rikkumise kohta

tähitud kirja (st nad on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi).

Hagejad on TsÜS § 70 kohaldamiseks nõutavad asjaolud tõendanud (Riigikohtu otsus, p 13

kolmas lõik).

12.4. Kuivõrd hagejad on teatanud kinnistu puudusest ja valinud selleks mõistliku viisi, kuid

nende tahteavaldus jõudis kohale alles siis, kui puudusest teadasaamisest oli möödunud VÕS

§ 220 lg 1 esimeses lauses sätestatud mõistlik aeg, saab lugeda nende tahteavalduse TsÜS § 70

järgi kättesaaduks ajal, mil see pidanuks kostjani jõudma (Riigikohtu otsus, p 13 neljas lõik).

12.5. Lähtudes avalduse postitamisest 17. septembril 2013 ja selle jõudmisest teise

kaasomanikuni 20. septembril 2013 (I kd tl 17), leiab ringkonnakohus, et hagejate tahteavaldus

pidi kostjani jõudma hiljemalt 2013. aasta septembri lõpuks. Sellisel juhul on hagejad teatanud

kostjale kinnistu puudusest umbes kaks ja pool kuud pärast asjas tuvastatud kinnistu otsese

valduse saamist, mis vaidlustamata asjaoludel toimus 15. juulil 2013. Ringkonnakohtu

hinnangul tuleb see lugeda mõistlikuks ajaks VÕS § 220 lg 1 esimese lause tähenduses.

Hagejate osundatud puudused (joogivee kvaliteet ning küttekollete ja reoveekaevu seisukord)

ei olnud sellised, mida peaks märkama koheselt kinnistule saabudes, vaid need ilmnevad teatava

aja jooksul kinnistut kasutades.

13. Kostja vaidleb hagile vastu mh väitega, et ta ei teadnud kinnistu puudustest ja seetõttu ei

vastuta nende eest. Selle vastuväitega ringkonnakohus ei nõustu. Kostjal oli müügilepingu ja

VÕS § 208 lg 1 alusel kohustus anda üle hagejatele kinnistu, mis VÕS § 217 lg 1 järgi pidi

vastama lepingutingimustele. Selle kohustuse rikkumist ei vabanda puudustest mitteteadmine.

Kuna hinna alandamise eeldus on üksnes puuduse esinemine, mitte aga sellest eelnev

müüjapoolne teadmine, siis ei mõjuta kostja väidetav mitteteadmine vastutust.

14. Eelnevast tuleneb, et hagejate avaldus kinnistu hinna alandamiseks on kehtiv.

14.1. Hinna kehtiva alandamise tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste

kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 23, ja selles viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 18).

7 (8)

14.2. Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda väljendab järgmine

valem:

alandatud hind = väärtus puudusega (mittekohase täitmise väärtus) × ostuhind

väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus)

(vt Riigikohtu juhised alates 30. novembri 2005 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20).

14.3. Hagejad tõid esile, et kinnistu väärtus puudusteta on 25 000 eurot, kokkulepitud ostuhind

oli 21 000 eurot ja puuduste tõttu on tegelik väärtus 25% väiksem kui puudusteta kinnistu

väärtus, st see on 18 750 eurot. Väärtused on esitatud kohustuse täitmise aja seisuga. Neid

asjaolusid kostja ei vaidlustanud ning TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 kohaselt saab kohus neist asja

lahendamisel lähtuda. Järelikult tuleb alandatud hinnaks arvutada p-s 14.2 märgitud valemi

põhjal 15 750 eurot ( = 18 750 × 21 000 : 25 000). Hagejad tasusid ostuhinnana 21 000 eurot,

st 5 250 eurot enam kui alandatud hind.

14.4. VÕS § 112 lg 3 näeb ette, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba

maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära

makstu tagastamist vastavalt sama seaduse § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.

14.5. Eelneva põhjal on hagejatel õigus nõuda kostjalt 5 250 euro tagastamist.

15. Kuna hinna alandamise alused esinesid ning kostja ei vaidlustanud hagejate väiteid kinnistu

väärtuste ja ostuhinna kohta, siis on hagejate esimese võimalusena esitatud nõue põhjendatud.

TsMS § 439 kohaselt kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida

ei ole esitatud. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista hagejate nõutud 5 000 eurot, mis on

väiksem kui hinna alandamise tulemusel saada olev summa 5 250 eurot. Vastavalt TsMS § 442

lg 8 viimasele lausele ei ole vaja käsitleda poolte väiteid seoses hagejate alternatiivse nõudega.

16. Järgmiseks analüüsib ringkonnakohus viivise nõuet.

16.1. Vastavalt eespool p-s 14.4 märgitule toimub juba tasutud ostuhinnast alandatud hinnale

vastava osa tagastamine mh VÕS § 189 lg 1 järgi. Viidatud lõike viimase lause kohaselt tuleb

tagastatavalt rahalt tasuda intressi alates raha saamisest. Intressi nõude selle normi alusel ei ole

samastatav viivise nõudega (vt Riigikohtu 12. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-10,

p 15). Intressi nõuet hagejad ei esitanud, mistõttu eespool p-s 15 märgitud kaalutlustel ei saa

kostjalt hagejate kasuks intressi välja mõista.

16.2. Viivist saab tagastatavalt rahalt nõuda VÕS § 113 lg 2 alusel alates ajast, mil võlausaldaja

teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiir-

menetluse avalduse.

16.3. Maakohus tuvastas õigesti, et hagejad saatsid 17. septembril 2013 kostjale hinna

alandamise avalduse ja teatasid oma nõudest 5 000 euro saamiseks. Viivise arvutamise algusaja

tuvastamiseks on vaja hinnata selle teate kättesaaduks lugemise aega. Ringkonnakohus tuvastas

eespool p-s 12.5, et hagejate tahteavaldus pidi kostjani jõudma hiljemalt 2013. aasta septembri

lõpuks. Sama aega tuleb lugeda hagejate kirja kättesaamise mõistlikuks ajaks, st selleks ajaks

oli kostjal tekkinud mõistlik võimalus (TsÜS § 69 lg 3 tähenduses) hagejate avaldusega

tutvumiseks.

16.4. Eelneva põhjal saavad hagejad nõuda viivist alates 1. oktoobrist 2013. Viivise määrale

ega arvutusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud, aga asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus

esitas ta viivise vähendamise taotluse VÕS § 113 lg 8 alusel. Kostja ei toonud esile erandlikke

asjaolusid, mis õigustaksid viivise vähendamise avalduse esitamist alles apellatsiooni-

menetluses. Üldjuhul tuleb sellekohane taotlus esitada juba asja läbivaatamisel maakohtus

(Riigikohtu 13. märtsi 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-09, p 14). Kostja taotlus viivise

vähendamiseks tuleb jätta tähelepanuta ja see ei mõjuta asja lahendamist.

8 (8)

16.5. Kokkuvõtvalt saab viivise nõude rahuldada osaliselt, alates 1. oktoobrist 2013.

Juhindudes TsMS §-st 367 ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses viidatud viivisemäära ajalisest

muutumisest arvutab kohus välja otsuse tegemise aja seisuga viivise summas 1 618,91 eurot

järgmiselt:

Algus

Lõpp

Päevi

Päevi

aastas

Viivise

% aastas

Viivise

summa

01.10.2013 31.12.2013

8,50%

107,12

01.01.2014 30.06.2014

8,25%

204,55

01.07.2014 31.12.2014

8,15%

205,42

01.01.2015 31.12.2015

8,05%

402,5

01.01.2016 30.06.2016

8,05%

200,15

01.07.2016 31.12.2016

8%

201,09

01.01.2017 29.09.2017

8%

298,08

16.6. Alates otsuse tegemisele järgnevast päevast tuleb kostjal maksta hagejatele viivist VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

17. Poolte paljususe korral tuleb uurida küsimust, millisel viisil (ühiselt, solidaarselt või

osaliselt) pooled vaidlusaluses õigussuhtes osalevad. Müügilepingu kohaselt omandasid

hagejad kinnistu ühisvarasse. Perekonnaseaduse § 29 lg-te 1 ja 4 järgi on hagejad kostja suhtes

solidaarvõlausaldajad. Seda ei muuda VÕS § 112 lg 2 teine lause, mis reguleerib üksnes hinna

alandamise avalduse tegemisega seonduvat. Järelikult tuleb kostja võlgnetavad summad mõista

välja hagejate kasuks solidaarselt.

18. Hagejad taotlevad otsuse täitmise korra määramist selliselt, et neile võlgnetav summa

tasutakse ühe hageja arveldusarvele. Sellele taotlusele kostja vastuväiteid ei esitanud ja

ringkonnakohus saab taotluse TsMS § 445 lg 1 alusel rahuldada.

19. Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jaotada TsMS § 163 lg 1 alusel. Võttes

arvesse seda, et põhinõue rahuldatakse tervikuna ja viivise nõue suures osas, on põhjendatud

jaotada kulud vastavalt hagi rahuldamise ulatusele.

19.1. Viivise nõude osas on hagi rahuldamise ulatuse hindamisel põhjendatud lähtuda viivise

summast, mis hagejad märkisid enne hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivise summana

(722,98 eurot). Selles sisaldus osasumma 2013. aasta eest 225,89 eurot, millest eespool p-s 16.5

esitatud tabeli kohaselt on edukas nõue 107,12 eurot ja rahuldamata jääb 118,77 eurot

( = 225,89 – 107,12). Hagi esitamisel välja arvutatud nõudest rahuldatakse seega 604,21 eurot

( = 722,98 – 118,77). Neil alustel on hagi rahuldamise ulatus 98% ( ≈ (5 000 + 604,21) : (5 000

+ 722,98) ). Vastavalt sellele kannab kostja 98% kõigist kuludest ja hagejate kanda jääb 2%.

19.2. Eespool p-s 17 märgitud kaalutlustel vastutavad hagejad nende kanda jäänud kulude

hüvitamise eest solidaarselt, aga on ühtlasi kostja makstava võimaliku hüvitise suhtes

solidaarvõlausaldajad.

19.3. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis

kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

19.4. TsMS § 174 lg 4 teise lause ja § 177 lg 2 alusel määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest (vt Riigikohtu

20. aprilli 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 21). Muu hulgas tuleb maakohtul otsustada

selle riigilõivu (225 eurot), mille tasumisest olid hagejad ringkonnakohtu 19. veebruari 2016

määruse alusel vabastatud, hüvitamise korraldamine.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm