2-16-8192/43 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr 2-16-8192

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Liis Arrak, Gaida Kivinurm, Kaupo Paal

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.09.2017.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-8192

Tsiviilasi

Vinkli Tööstuspark OÜ hagi Osaühingu FÜLLIIT vastu kostja

kohustamiseks kinnistu kasutamiseks kasutuskorra

kokkuleppe järgi, kaasomandis hoone esialgse olukorra

taastamise ja kahju hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.04.2017.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Osaühingu FÜLLIIT apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

11 761,72 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Vinkli

Tööstuspark OÜ (registrikood 12739762), tehinguline

esindaja vandeadvokaadi vanemabi Veiko Vaske

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Osaühing FÜLLIIT

(registrikood 10115715), tehinguline esindaja Enn Talp

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 12.04.2017.a otsus jätta muutmata.

2. Osaühingu FÜLLIIT apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta rahuldamata apellandi poolt esitatud tõendi juurdevõtmise taotlus ja

eemaldada tõend toimikust.

4. Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.

5. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

1(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1.

27.06.2016.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus kohustada kostjat kasutama

kaasomandis olevat kinnistut Vinkli tn 13 Tallinn (kinnistu nr 2495601) seaduse ning

kaasomandi kasutuskorra kohaselt ning hoiduma hageja ainuvaldusesse ning ainukasutusse

kuuluvate alade kasutamisest, sealhulgas selliselt, et kostja lõpetab autode parkimise hageja

ainukasutuses oleval alal ning eemaldab hageja ainukasutuses olevalt alalt kostjale kuuluvad

rajatised (elektriautode laadimise post ning seda ühendavad kaablid). Hageja palus ka

kohustada kostjat taastama kaasomandisse kuuluva hoone esialgne olukord, eemaldades

kaasomandisse kuuluvalt kinnistult Vinkli tn 13, Tallinn, kaasomaniku nõusolekuta hoone

fassaadile rajatud rajatised: gaasipaigaldis; elektripaigaldis ning kaubalift ning taastama hoone

välisfassaadi. Hageja palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 3700 eurot ja viivis

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kahju hüvitiselt

3700 eurot alates kahe nädala möödumisest käesolevas asjas kahju väljamõistmise kohta

tehtava kohtulahendi jõustumisest kuni hüvitise täieliku tasumiseni. Hageja palus

menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja suurendas 30.08.2016.a esitatud seisukohas

kahjuhüvitise nõuet 709 euro võrra ja palus kostjalt välja mõista kahju hüvitisena 4409 eurot.

Hagiavalduse kohaselt asub Vinkli tn 13, Tallinn kaasomandisse kuuluv kinnistu, millest

35/45 mõttelist osa kuulub kostjale ning 10/45 mõttelist osa kuulub hagejale. Kaasomandisse

kuuluva kinnistu suhtes on 09.11.2010.a sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe.

Kasutuskorra kokkuleppe punkti 9.1.1 kohaselt on hagejal õigus kasutada kaasomandis oleva

hoone esimest ja teist korrust ning kasutuskorra kokkulepe punkti 9.1.2 kohaselt on kostjal

õigus kasutada hoone kolmandat ja neljandat korrust. Kasutuskorra kokkuleppega on

reguleeritud ka hoonet ümbritsev ala, mille kohaselt on hagejal õigus kasutada hoovis roosaga

piiritletud ala ning kostjal on õigus kasutada kollasega piiritletud ala. Kostja rikub pidevalt

kasutuskorra kokkulepet ning pargib pidevalt oma töötajate autosid piirkonnas, mille

ainuvaldaja on kasutuskorra kohaselt hageja. Kostja on korduvalt ning ilma hageja

nõusolekuta muutnud kaasomandisse kuuluvat hoonet. Kostja on ehitanud hoonele

hoonevälise kaubalifti ja rajanud sellega seoses hoone välisseintesse ukseavasid. Lisaks on

kostja ilma hageja nõusolekuta kaasomandisse kuuluva välisseina külge rajanud elektri- ja

gaasitrassi, mis on õigusvastased ka avalik-õiguslikus mõistes, kuivõrd nende rajamiseks

puudus ehitusluba või kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek. Kostja ei ole nõustunud

rajatisi eemaldama ka pärast hageja korduvaid pöördumisi. Kostja on tekitanud hagejale

kahju. 17.02.2015.a toimus kostja ainuvalduses oleval alal veeavarii. Veeavarii tulemusena

imbus vesi läbi kostja ainuvalduses oleva põranda ning kahjustas hageja ainuvaldussesse

kuuluva ruumi lage, seinu ja põrandat. Hagejale tekkis rikkumise tulemusena kahju 3700

eurot. Hageja esitas kostjale 27.02.2015.a ja 17.02.2015.a kahju hüvitamise nõuded

seonduvalt veeavarii tulemusena tekkinud kahjuga. Kostja hageja nõuetele ei reageerinud.

27.02.2015.a - 22.06.2015.a rikkus kostja taaskord kaasomandi kasutuskorra kokkulepet ning

ehitas hageja ainuvalduses ja ainukasutuses olevale alale ilma hageja nõusolekuta aia.

Kuivõrd kostja keeldus korduvatest nõudmistest hoolimata aeda eemaldamast ning

omavoliliselt rajatud aed segas nii hageja, ümbruskonna elanike kui ka hageja üürnike

liikumist, tuli hagejal aed eemaldada omaabi korras. Aia eemaldamise ja utiliseerimise kulu

oli 500 eurot. Hageja juhatuse liige avastas 16.05.2016.a, et kinnistul asuva hoone

kanalisatsioonisüsteemis on ummistus. Kuivõrd kostja ei lubanud hagejal ummistust

2(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

vabatahtlikult likvideerida, taotles hageja 25.05.2016.a kohtult enne hagi esitamist hagi

tagamise korras luba ummistuse likvideerimiseks. Kohus rahuldas 26.06.2016.a hagi tagamise

taotluse. Ummistuse likvideerimiseks oli vajalik ka ummistuse tekitanud esemete

eemaldamine kanalisatsioonitorudest ning püstikute ja kanalisatsiooni erakorraline

puhastamine ja parandamine. Nimetatud teenuse tellis hageja Toruavarii OÜ-lt ning hagejal

tuli tasuda avariitööde eest Toruavarii OÜ-le 709 eurot (koos käibemaksuga).

Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et häälteenamusega otsuseid ei ole vastu

võetud. 14.10.2013.a otsust ei ole kantud kinnitusraamatusse. Hageja omandas kinnistu

mõttelise osa 24.11.2014.a. Seega ei oleks kostja häälteenamusega tehtav otsus hagejale siduv

ka juhul, kui aia rajamisega seonduvat küsimust oleks saanud otsustada kostja

häälteenamusega.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja on kasutuskorra

kokkuleppest kinni pidanud, kuid hageja on kostjale pikema aja jooksul esitanud alusetuid

nõudeid ja pretensioone. Parkimisküsimusi kasutuskorra kokkuleppega ei ole reguleeritud ja

need on reguleeritud Vinkli 13 kinnistu ja teiste endise E. Vilde tee 155 tsemenditehase

territooriumil paiknevate kinnistute detailplaneeringu liiklusskeemi osaga. Nimetatud

detailplaneeringu liiklusskeemil ei ole Vinkli 13 hoone ees parkimist ette nähtud.

Parkimiskohad paiknevad kinnistu välisservades ning hageja kasutusse ja valdusse jäävad

parkimiskohad Vinkli 13 kinnistu välisküljel. Kuna liiklusseadus ei keela sõidukite parkimist

ka sõidutee äärde, ei ole kostja vastu sõidukite parkimisele väljaspool detailplaneeringu

liiklusskeemil näidatud parkimiskohti kui see liiklust ei takista, kuid kostja, juhindudes

ülalpool tsiteeritud kasutuskorra kokkuleppe p-st 9.1.4 on seisukohal, et nii läbisõit kui ka

sellest tulenev parkimine on mõlemale kaasomanikule Vinkli 13 kinnistul vaba ja tasuta.

Kostja paigaldas sõidutee kõrvale ajutise valgusti ja sellega ühendatud alalisvooluallika,

millega saab laadida ka elektriautode akusid. Tulles vastu hageja soovile ja järgides hea usu

põhimõtet, eemaldas kostja selle valgusti ja sellega ühendatud alalisvooluallika 20.07.2016.a.

Kostja on kaasomanike häälteenamusega otsustanud Vinkli 13 hoone osas küsimusi, mis

jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kuna kostjale kuulub 35/45

mõttelist osa Vinkli 13 kinnistust, kuulub kostjale ka häälteenamus küsimustes, mis jäävad

ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kostja on alates 2010.a kasutanud

Vinkli 13 hoone otsaseina kõrval platvormtõstukit. Kostja majandustegevuseks on ruumide

üürileandmine ja kostja vajab platvormtõstukit oma üürnike vajaduste rahuldamiseks. Kuna

hageja ei ole nõustunud selles osas kokkulepet sõlmima, on kostja pärast hageja Vinkli 13

kinnistu kaasomanikuks saamist ja hagejapoolsete alusetute pretensioonide esitamise algust

platvormtõstuki kasutamise lõpetamiseks otsustanud platvormtõstuki kasutamist jätkata

asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 sätete alusel kaasomanike häälteenamusega.

Platvormtõstuki tehnilise seisundi kontroll ja platvormtõstuki kasutamise lubamine või

keelamine ei kuulu kohtu pädevusse. Kostja platvormtõstuk on 20.07.2016.a auditeeritud ning

auditi kohaselt on tõstuk tehniliselt korras, vastab nõuetele ja on edasiseks kasutamiseks

ohutu. Audiitori märkustega seoses on paigaldatud tõstuki ümber kaitsevõre, koostatud tõstuki

kaitsejuhend ja paigaldatud silt „inimeste transport keelatud“. Alates 2004.a on kostja

gaasiküttel. Gaasitrass selleks on rajatud ja projekteeritud kõigi nõuete kohaselt. Gaasikütte

kasutamine jääb ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Ilma gaasikütte

kasutamiseta ei saa kostja Vinkli 13 hoone 3. ja 4. korrust oma majandustegevuses edukalt

kasutada. Vinkli 13 hoone fassaadile on projekteeritud ja ehitatud kostja poolt enne 2010.a

praegusel ajal tühjana seisev gaasitoru. INSPECTA Estonia OÜ esindaja on tutvunud

dokumentatsiooniga ja olukorraga objektil ning leidnud, et kuna gaasipaigaldist ei kasutata ja

3(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

see on eraldatud gaasivõrgust plommitud sulgurseadmega, siis ei ole sellele auditi tegemine

vajalik. Tühja gaasitoru jätkuva kasutamise on kostja otsustanud jätkata kaasomanike

häälteenamusega. Selles osas on alusetu hageja nõue eemaldada Vinkli 13 hoone fassaadilt

gaasipaigaldis.

Kostja on alates oma kohaloleku algusest alates ca 1994.a kasutanud Vinkli 13 hoones

elektrivoolu. Elektrivoolu kasutamiseta ei ole kostja majandustegevus võimalik. Elektrivoolu

kasutamine jääb ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja sellega

seonduvaid küsimusi võib kostja AÕS § 72 lg 1 sätete alusel otsustada kaasomanike

häälteenamusega. Kuna hageja valdab vastavalt kasutuskorra kokkuleppele Vinkli 13 hoone 1.

ja 2. korrust ja ei luba kostja elektripaigaldisi (elektrikilbid, elektrikaablid jne) paigutada

hoone 1. ja 2. korrusele siseruumidesse ja siseruumide kaudu, ei ole tehniliselt teist võimalust

kui paigaldada kostja kasutuses ja valduses olevate 3. ja 4. korruse elektripaigaldised Vinkli

13 hoone välisseinale. Vinkli 13 hoone välisseinale paigutatud kostja elektripaigaldiste

ohutuse ja eeskirjadele vastavuse küsimuste otsustamine ei ole kohtu pädevuses. Kostja ei ole

tekitanud hagejale kahju. 17.02.2015.a toimus hageja kasutuses ja valduses oleval Vinkli 13

teisel korrusel veeavarii hageja omal süül ning kostjal ei olnud võimalik seda ära hoida.

Hageja kasutuses ja valduses oleval Vinkli 13 hoone teisel korrusel paikneb malmist enam kui

40-aastane kanalisatsioonipüstik, mis kergesti ummistub ja võib kergesti ka puruneda. Kostja

ei saa omalt korruselt nimetatud kanalisatsioonipüstikus ummistusi likvideerida. 17.02.2015.a

toimus hageja kasutuses ja valduses oleval Vinkli 13 teisel korrusel nimetatud

kanalisatsioonipüstiku ummistumine ja püstik hakkas üle voolama ning põhjustas hagejale

tema omal süül reoveekahjustuse. Kostjal puudub võimalus ise seda kanalisatsioonipüstikut

vahetada ja korras hoida. Lisaks hoidus kostja kraanikausi kasutamisest kui hageja oli temalt

seda palunud.

Aia rajamine kinnistu piirile ei ole kasutuskorra kokkulepe rikkumine. Aed on vajalik selleks,

et kõrvalised isikud ei pääseks takistamatult Vinkli 13 kinnistu territooriumile. Kui hageja

ostis kinnistu AS-ilt Vikolo, olid hageja valduses ja kasutuses oleva kinnistuosa piiril

paikneva aia postid kostja poolt juba paigaldatud ja aia asukoht hoiatuslintidega tähistatud.

27.02.2015.a -22.06.2015.a viis kostja aia ehitamise lõpule. Aia ehitamine kinnistu piirile jääb

ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja sellega seonduvaid küsimusi võib

kostja AÕS § 72 lg 1 sätete alusel otsustada kaasomanike häälteenamusega. Püstik 2 ei ole

kostja kasutuses ja valduses olevate hoone 3. ja 4. korrusega ühendatud – see on täielikult

hageja valduses ja kasutuses. Ummistuse oleks hageja selles püstikus saanud likvideerida ka

Vinkli 13 hoone esimeselt korruselt. Hagi esitades ei ole hageja toiminud heas usus, vaid

sooviga kostja majandustegevust kahjustada või isegi sundida hagejat ruumide üürileandmine

lõpetada, jättes kostja ilma elektrivarustuseta, veevarustuseta, küttegaasivarustuseta ja häirida

kostja kanalisatsiooni kasutamist. Kostja palus kohtul tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel jätta hagi läbi vaatamata, kuna see on esitatud kahju tekitamiseks

kostjale, kostja majandustegevuse kahjustamiseks ja kostja majandustegevuse

(mitteeluruumide üürimine) lõpetamiseks.

Esimese astme kohtu otsus

3. Harju Maakohus tegi 12.04.2017.a otsuse, millega rahuldas hagi ja kohustas kostjat

kasutama kaasomandis olevat kinnistut seaduse ning 09.11.2010.a sõlmitud kaasomandi

kasutuskorra kokkuleppe kohaselt ning hoiduma hageja ainuvaldusesse ning ainukasutusse

kuuluvate alade kasutamisest, sh selliselt, et kostja lõpetab autode parkimise hageja

ainukasutuses oleval alal ning kostja eemaldab hageja ainukasutuses olevalt alalt elektriautode

laadimise posti ühendava kaabli. Kohus kohustas kostjat taastama kaasomandisse kuuluva

4(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

hoone esialgse olukorra, eemaldades kaasomandisse kuuluvalt kinnistult kaasomaniku

nõusolekuta hoone fassaadile rajatud rajatised: gaasipaigaldise; elektripaigaldise, kaubalifti

ning taastama hoone välisfassaadi. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja tekitatud kahju

4409 eurot ning viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras 4409 eurolt alates

kahe nädala möödumisest käesolevas asjas kahju väljamõistmise osas tehtud kohtulahendi

jõustumisest kuni 4409 euro täieliku tasumiseni. Kohus jättis menetluskulud täielikult kostja

kanda.

Otsuse kohaselt tuvastas kohus järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle

poolte vahel vaidlust ei ole. Pooled on Vinkli tn 13, Tallinn, kinnistu kaasomanikud, millest

35/45 mõttelist osa kuulub kostjale ning 10/45 mõttelist osa hagejale. Kinnistu suhtes on

09.11.2010.a sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe. Kasutuskorra kokkuleppe punkti

9.1.1 kohaselt on hageja ainuvalduses- ja kasutuses Vinkli 13, Tallinn oleva hoone esimene ja

teine korrus ning lepingu lisaks oleval plaanil (hoovis) roosa värviga viirutatud maa-ala.

Kasutuskorra kokkuleppe punkti 9.1.2 kohaselt on kostja ainuvalduses- ja kasutuses hoone

kolmas ja neljas korrus ning lepingu lisaks oleval plaanil (hoovis) kollase värviga piiritletud

maa-ala. Kostja on ehitanud hoonele välise kaubalifti ja hoone välisseintesse ukseavad. Kostja

on hoone välisseina külge rajanud elektri- ja gaasitrassi. Kohus leidis, et on tõendatud, et

kostja rikub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet. Kohus ei nõustunud kostja põhjendustega.

Olukorras, kus kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe ning see on kantud

kinnistusraamatusse, on selle täitmine kaasomanikele kohustuslik. Kohus nõustus hageja esile

toodud väitega, et detailplaneeringu näol on tegemist avalik-õigusliku aktiga, mis ei oma

kaasomanike eraõiguslikus suhtes tähendust. Detailplaneering ei anna kostjale õigust rikkuda

kaasomanike vahel kehtivat kasutuskorda. Samuti ei kohaldu kostja poolt viidatud

liiklusseaduse (LS) § 20, vaid nimetatud säte kohaldub avalikult kasutataval teel. Samuti on

kostja rajanud elektriautode laadimiseks ettenähtud laadimispunkti hageja ainukasutuses

olevale alale. Kohus leidis, et kuna torustiku post on roostetanud ning samuti arvestades

asjaolu, et veel üks samasugune post paikneb kõnealuse posti läheduses, on nimetatud post

paigaldatud hageja maa-alale enne kostja poolt posti külge laadimispunkti paigaldamist. Kuna

fotolt nähtuvalt on posti küljes valge laadimispunkti juhe, leidis kohus, et kostja ei ole

lõplikult laadimispunkti kõrvaldanud ning samuti tuleb likvideerida posti küljest juhe, kaabel

jms.

Vaidlus puudub selles, et kostja on ehitanud hoonele välise kaubalifti ja hoone välisseintesse

ukseavad ning rajanud hoone välisseina külge elektri- ja gaasitrassi. Vaidlus on selles, kas

kostja on kaasomandi eset oluliselt muutnud kaasomanike häälteenamusega tehtud otsusega.

Kostja poolt teostatud muudatused (välise kaubalifti ja hoone välisseintesse ukseavade

rajamine, hoone välisseina külge rajatud elektri- ja gaasitrass) on kohtu hinnangul kaasomandi

eseme oluline muutmine, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 lg 1 järgi.

Seega ei saa nimetatud otsust vastu võtta kaasomanike häälteenamusega. Kohus nõustus

hageja seisukohaga, et alternatiivselt isegi juhul, kui kostja poolt tehtud muudatused oleksid

AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomandieseme igapäevase valdamise ja kasutamise piires, siis

selliseid häälteenamusega tehtud otsuseid tehtud ei ole. AÕS § 72 lg 1 kohast otsust ei ole

võimalik teha ühel kaasomanikul ainuisikuliselt, vaid otsuse tegemine eeldab kõigi

kaasomanike poolt koosoleku pidamist või arutelu toimumist. Kütte- ja elektrisüsteemi

muutmine vajab ehitusprojekte, ehitusluba ning tuleb lahendada hoones tervikuna. Kohtule

esitatud Tehnilise Järelevalve Ameti 25.07.2016.a kirja nr 112/161034002 kohaselt ei ole

platvormtõstuki, gaasi- ja elektripaigaldise kasutamine vastavuses seadme ohutuse seaduse

nõuetega. Kohtule esitatud Eltel Networks AS elektripaigaldise erakorralise auditi protokolli

kohaselt esineb elektrikaablil neli olulist puudust ja üks täiendav mittevastavus, mh on kaabel

5(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

katusel kinnitamata. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et gaasitrass on kostja kinnistute osa.

Samuti ei oma tähtsust, et gaasitrassi rajamist alustati 2012.a ja gaasipaigaldis ei vaja auditi

läbiviimist ning platvormtõstuk ei vaja ehitusluba. Kostja ei ole tõendanud, et teine

kaasomanik oleks andnud nõusoleku nimetatud paigaldiste rajamiseks ja hoone välisfassaadi

muutmiseks. Seega on põhjendatud nimetatud rajatiste eemaldamine ja hoone esialgse

olukorra taastamine. Kohus nõustus kostja esindaja poolt 05.12.2016.a kohtuistungil

väljendatud seisukohaga, et vajalike kommunikatsioonide äralõikamine on viimane asi mida

teha, kuid kostja ei ole vaatamata kohtu juhistele kohtule esitanud vastavaid nõudeid, mille

alusel saaks jätta hageja nõude rahuldamata. Kohus ei saa jätta hageja nõuet rahuldamata

põhjusel, et kommunikatsioonide äralõikamine lõpetab kostja majandustegevuse. Kuna AÕS §

74 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud, kuulub hageja nõue, kohustada kostjat taastama

kaasomandisse kuuluva hoone esialgne olukord, eemaldades kaasomandisse kuuluvalt

kinnistult hageja nõusolekuta hoone fassaadile rajatud rajatised: gaasipaigaldis,

elektripaigaldis ning kaubalift ning taastama hoone välisfassaad, rahuldamisele.

Hageja kahjunõue on esitatud ja võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 72 ja VÕS § 115 lg 1

alusel. Kohus leidis, et tõendamist on leidnud, et kostja ainuvalduses ja kasutuses olevates

ruumides toimus 17.02.2015.a veeavarii, mille tulemusena sai kahjustada hageja

ainukasutuses oleva ruumi lagi, seinad ja põrand. Kostja ei ole tõendanud, et tema ei ole

kohustusi rikkunud. Veekahjustus paikneb hageja ainukasutuses oleva ruumi laes ning kohtu

hinnangul ei saanud vesi lakke sattuda muul viisil, kui imbumisena läbi lae. Vaidlust ei ole

asjaolus, et kostja kasutuses on hoone kolmas ja neljas korrus. Seega ei saanud veekahjustus

tekkida muul viisil kui kostja tegevuse või tegevusetuse tagajärjel. Kostja vastupidist

tõendanud ei ole. Seega on tõendamist leidnud, et avarii toimus kostja ainukasutuses olevates

ruumides. Kostja ei ole kohtule esitanud asjaolusid selle kohta, et rikkumine oleks

vabandatav. Kohtule esitatud BMP Ehitus OÜ hinnapakkumise kohaselt maksab veeavarii

tagajärgede likvideerimine hageja ruumides 3200 eurot. Kohtule esitatud arvetega on

tõendamist leidnud, et TechnoArt OÜ esitas hagejale teostatud remonttööde eest arved

summas 3390,50 eurot. Nimetatud arvetega on tõendatud, et tööd on teostatud ja vastav kulu

on ka tegelikult hagejale tekkinud. Kostja nimetatud summat vaidlustanud ei ole. Samuti ei

ole kostja esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et nimetatud töid saaks teha odavama

hinnaga. Seega on hagejale tekkinud kahju 3200 eurot, kuna kahjustada sai hageja

ainukasutuses olev lagi, kahju on hõlmatud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Rikkumise ja

tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos, kuna kostja poolt põhjustatud veeavarii tekitas

hagejale kahju, mille likvideerimiskulud moodustavad 3200 eurot. Samuti on tõendamist

leidnud, et kostja tekitas omavolilise aia rajamisega hagejale kahju. Isegi kui nimetatud

küsimust saaks otsustada häälteenamusega, siis nimetatud kokkulepe kehtiks hageja suhtes

üksnes siis, kui see oleks kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kostja ainuisikuline aia

rajamise otsus on tehtud 14.10.2013.a, hageja omandas kaasomandiosa 24.11.2014.a. Kostja

ei vaidlusta asjaolu, et kostja poolt rajatud aed on rajatud hageja ainukasutuses olevale maa-

alale. Hageja on tõendanud, et kandis aia utiliseerimisega kahju 500 eurot. Nimetatu on

tõendamist leidnud kohtule esitatud kinnituskirjaga. Kostja aia utiliseerimise kulu 500 eurot

ega kinnituskirja vaidlustanud ei ole. Kostja ei ole kohtule esitanud asjaolusid selle kohta, et

rikkumine oleks vabandatav. Seega on aia utiliseerimisega tekitatud kahju hõlmatud

kohustuse kaitse-eesmärgiga. Samuti on rikkumise ja tekkinud kahju vahel põhjuslik seos,

kuna kostja rajas hageja alale aia mille likvideerimine tekitas hagejale kahju. Kohus leidis, et

tõendamist on leidnud, et ummistuse tekitas kostja. Hageja on haginõude suurendamise

taotluses märkinud, et ummistuse likvideerimisel leidis kinnitust, et ummistus asus kostja

ainuomandisse kuuluval kinnistul Vinkli tn 15, Tallinn, mis asub kaasomandisse kuuluva

kinnistu kõrval. Kanalisatsiooniummistuse oli tekitanud kostja, kes oli paigaldanud

6(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

kanalisatsioonikaevudesse ette nii kaltse, jalgpalle kui ka muid esemeid.

Kanalisatsiooniummistuse likvideerimiseks oli hageja sunnitud tellima nii survepesuauto kui

ka TV uuringu. Samuti tuli hagejal tellida erakorraline toruavarii taastus ja remont.

Ummistuse likvideerimiseks oli vajalik ka ummistuse tekitanud esemete eemaldamine

kanalisatsioonitorudest ning püstikute ja kanalisatsiooni erakorraline puhastamine ja

parandamine. Nimetatud teenuse tellis hageja Toruavarii OÜ-lt mille tulemusena tuli hagejal

tasuda avariitööde eest Toruavarii OÜ-le 709 eurot (koos käibemaksuga). Kostja ei ole

vaidlustanud asjaolu, et ummistus asus kostja ainuomandisse kuuluval kinnistul. Samuti ei ole

kostja vaidlustanud arvet summas 709 eurot. Kostja ei ole kohtule esitanud asjaolusid selle

kohta, et rikkumine oleks vabandatav. Seega on kostja kinnistul tekkinud kostja tegevuse

tagajärjel ummistus, mille likvideerimine tekitas hagejale kahju. Seega on tõendamist leidnud,

et kostja tekitas hagejale kahju summas 4409 eurot.

Apellatsioonkaebus

4. Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või juhul kui ringkonnakohus saab ise

rikkumise kõrvaldada, siis teha uus otsus. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustunud kostja sellega, et on tõendatud, et kostja rikub

kaasomandi kasutuskorra kokkulepet. Parkimiskorda avalikkusele ligipääsetavatel erateedel

reguleerib ehitusseadustik ja liiklusseadus ning liiklusseaduse sätete poolt reguleeritavat

parkimiskorda ei saa tsiviilõiguse sätetega ümber reguleerida. Tsiviilkohtu otsusega ei saa

reguleerida parkimiskorda avalikkusele ligipääsetavatel erateedel. Kostja viitas

ehitusseadustiku § 92 lg-le 8. Vinkli 13 hoone ees asuv eratee on avalikkusele ligipääsetav

eratee. Hageja ei ole tõendanud, et Vinkli 13 hoone ees asuv eratee ei ole avalikkusele

ligipääsetav eratee. Kostja viitas LS §-le 6. Selle eratee kasutamise korda reguleerib Vinkli 13

kinnistu kaasomanike kasutuskorra kokkulepe (Harju Maakohtu 13.11.2015.a otsus

tsiviilasjas 2-15-3883 p 23), mille p 9.1.1 kohaselt on vastustaja (hageja) ainuvalduses- ja

kasutuses Vinkli 13, Tallinn oleva hoone esimene ja teine korrus ning lepingu lisaks oleval

plaanil (hoovis) roosa värviga viirutatud maa-ala. Ainult hageja saab reguleerida parkimise ja

peatumise korda ainuvalduses- ja kasutuses oleval Vinkli 13 kinnistu osal. Liiklusseadus § 21

lg 2 p 1 kohaselt ei tohi sõidukit peatada kohas, kus liikluskorraldusvahend seda ei luba.

Kostja viitas LS §le 193, millest tulenevalt ei saa tsiviilkohus teostada järelevalvet sõidukite

parkimise ja peatumise üle ega reguleerida kostja, tema üürnike ning muude isikute sõidukite

parkimist ja peatumist kaevatavas tsiviilkohtu otsuses toodud viisil. Kostja viitas LS § 20 lg-le

1. AÕS § 74 lg 1 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ei ole esitanud kohtule Vinkli

13 asuva hoone projekti ega sellega seoses tõendanud, et kaasomandi eset, Vinkli 13 asuvat

hoonet, on oluliselt muudetud. Hageja ei ole tõendanud ka, et kostja on kaasomandi eset,

Vinkli 13 asuvat hoonet, muutnud oluliselt. Kostja poolt hoone fassaadile rajatud rajatised, s.o

gaasipaigaldis, elektripaigaldis ning kaubalift on oma iseloomult ajutised ja ei ole mitte

kuidagi kahjustanud hageja seadusega kaitstud huve ega õigusi. Kostja poolt hoone fassaadile

rajatud rajatised, s.o gaasipaigaldis, elektripaigaldis ning kaubalift teenindavad ainult kostjat.

Kostja taotles kohtuistungil ehitusloa nr 27178 vastuvõtmist, millega tõendas, et kõigile

tolleaegsel Vilde tee 155 paiknevatele hoonetele on antud luba ehitustöödeks, milleks on

olemasoleva ehitise seadustamine, kaasa arvatud praegusel ajal aadressil Vinkli 13 paiknev

kaasomandis olev hoone. Kohus ei võtnud nimetatud tõendit vastu, mis on menetlusõiguse

normi oluline rikkumine. Kostja esitas kohtuistungil vastuväite kohtu tegevuse kohta. Kostja

esitas nimetatud tõendi uuesti ja palus ringkonnakohtul see võtta toimiku materjalide juurde.

Kuna kostja ei ole kaasomandi eset, Vinkli 13 asuvat hoonet, muutnud oluliselt, võis kostja

otsustada kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega küsimusi, mis jäävad ühise asja

7(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kuna vesi saab voolata ainult ülevalt alla,

kostja WC põrandas on põranda tasapinnal hageja mustaveepüstiku sisendava ning ummistus

ja veekahju sai tekkida vaid ummistusest hageja kasutuses ja valduses olevas

mustaveepüstikus, ei ole kostja süüdi veekahjustuse tekkimises hagejale. Hageja on temale

tekkinud veekahjustuses ise süüdi. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Järelikult on kohus

kohtuotsuse punktides 34-37 rikkunud oluliselt materiaalõiguse normi ning kostja tõendit

vastu võtmata jättes ka menetlusõiguse normi. Tsiviilkohtul ei ole õigust lubada hagejat

tegutsema kostja omanduses olevale Vinkli 15 asuvale kinnistule, kuna see on põhiseaduse §

32 vastane. Ei ole tõendatud, et kostja oleks tekitanud kanalisatsiooniummistuse. Järelikult on

kohus kohtuotsuse punktis 39 rikkunud oluliselt materiaalõiguse normi.

Vastustaja seisukoht

5. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata

ning maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

vaidlustatud maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud otsuses

esitatud põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Kuigi apellant

tugineb kaebuses maakohtus esitatud väidetele, mille osas on maakohus juba seisukoha

kujundanud ning ringkonnakohus vastavate seisukohtadega nõustub, märgib ringkonnakohus

apellatsioonkaebusele vastuseks siiski järgmist.

7. Maakohus leidis õigesti, et seda, milline kinnisasja osa on ühe või teise kaasomaniku

ainukasutuses, on küsimus, mida saab reguleerida kaasomanikevahelise kokkuleppega ja et

kaasomanikul on õigus nõuda kaasomanikevahelise kokkuleppe täitmist ja rikkumise

lõpetamist. Eristada tuleb avalik-õiguslikku liiklusseadust, mis reguleerib liiklust teedel ja

tänavatel, kehtestades liikluse avalik-õiguslikud reeglid, eraõiguslikest kokkulepetest, mis

reguleerivad seda, kes kaasomanikest kaasomanikevahelises suhtes konkreetse asja osa suhtes

õigustatud on. Käesolev hagi ongi rajatud sellele, et kaasomanike vahel on kokkulepe, mis

annab hagejale teatud kinnisasja osade ainukasutusõiguse ja sellest tulenevalt on

kaasomanikul õigus nõuda kokkulepete täitmist ning taotleda eraõiguslike kokkulepete

rikkumise korral kohtulikku kaitset.

8. Maakohus leidis õigesti, et muudatusi, mida kostja on hoone suhtes teinud ja mida

hageja kostjale ette heidab, tuleb käsitleda oluliste muudatustena, mis eeldanuks kõikide

kaasomanike nõusolekut. Maakohus tuvastas õigesti ka selle, et kõikide kaasomanike

nõusolek muudatuste tegemiseks puudus. Sellelaadseid muudatusi on kohtupraktikas

käsitletud oluliste muudatustena, st oluline muudatus ei ole mitte üksnes ehitise lammutamine

või ehitise olulises mahus laiendamine, vaid ka näiteks hooneosa küttelahenduse muutmine ja

täiendavate elektripaigaldiste lisamine. Ringkonnakohus nõustub ka selle maakohtu

hinnanguga, et maja senistest piiridest väljapoole ehitatud tõsteseade kujutab endast olulist

muudatust selles tähenduses, et selle tegemiseks on nõutav kõikide kaasomanike nõusolek. Ka

siis, kui asuda seisukohale, et muudatused on ajutist laadi, ei annaks see alust maakohtu otsust

muuta. Maakohus leidis õigesti, et sedalaadi muudatused lähevad vastuollu

kaasomanikevahelise kasutuskorra kokkuleppega. Käesoleva vaidluse kontekstis ei ole

määrav, kas hageja poolt ette heidetud muudatused on avalik-õiguslikult lubatavad ja ohutud

või mitte, vaid see, kas üks kaasomanik ilma teise nõusolekuta võib vaidlusaluseid muudatusi

ette võtta. Maakohus leidis seejuures õigesti, et kostja ilma hageja nõusolekuta muudatusi

8(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

teha ei võinud. Sellel põhjusel jättis maakohus õiguspäraselt kostja poolt

apellatsioonkaebusele lisatud tõendi vastu võtmata ning ringkonnakohtul ei ole alust seda

tõendit vastu võtta ka apellatsioonimenetluses. Apellandi vastav taotlus tuleb jätta

rahuldamata ning tõend toimikust eemaldada. Kuna tõend esitati elektrooniliselt, siis

ringkonnakohus seda apellandile ei tagasta.

9. Maakohtu otsus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta tehtud muudatuste kõrvaldamise

kohustamiseks on õigustatud muuhulgas ka seetõttu, et maakohus selgitas kostjale käesoleva

menetluse raames, et juhul, kui kostja leiab, et mõni muudatustest on temale kaasomandi

kasutamisel oluliselt vajalik, saaks kostja, sh ka sama menetluse raames, taotleda kasutuskorra

muutmist. Selle raames oleks saanud kohus kontrollida seda, kas hageja kaasomanikuna peaks

taluma kas osasid või kõiki kostja poolt tehtud muudatusi. Kostja aga sellist nõuet ei esitanud,

mistõttu tuli kohtul lähtuda kehtivast kasutuskorra kokkuleppest.

10. Maakohus tuvastas kahju hüvitamise nõude eeldused õigesti. Maakohus leidis kohtu

ette toodud asjaoludel õigesti, et vesi sai voolata üksnes ülemiselt korruselt alumisele, ning et

kostja ainukasutuses olnud ruumid asuvad hageja ainukasutuses olevate ruumide peal.

Veekahjust tuleneva nõude võib rajada nii sellele, et torustiku omanik(ud) ei täitnud torustiku

korrashoidmise kohustust, kuid nõude võib rajada ka sellele, et üks kaasomanik, kelle

ainuvalduses on ülemine korrus, lasi reoveel voolata oma ainukasutuses olevate ruumide

põrandale selliselt, et vesi voolas sealt alumisele korrusele ja kahjustas seeläbi alumise

korruse siseviimistlust. Hageja rajas veekahjust tuleneva nõude just viimati nimetatud

asjaoludele, st sellele, et ülemist korrust ainukasutav kaasomanik lasi veel enda kasutuses

oleva korruse põrandale voolata, kust see siis alumisele korrusele voolas ja alumise korruse

siseviimistlust kahjustas. Kui torustik on ummistunud ja kui ülemist korrust kasutav

kaasomanik leiab, et torustiku korrashoidmise eest vastutab alumist korrust kasutav

kaasomanik, ei tähenda see, et ülemise korruse kaasomanik võiks vett ummistunud torustikku

suunata. Hageja tõi veekahju nõude esitamisel kohtu ette asjaoludena, et ülemise korruse

põrandast voolas vesi alumisele korrusele. Hageja, kes ülemist korrust ei kasuta, ei saanud

teada, mis asjaoludel täpselt vesi alumisele korrusele voolas. Alumist korrust kasutavale

hagejale oli teada vaid see, et tema kasutuses oleva korruse siseviimistlust kahjustanud vesi

pidi voolama ülemise korruse põrandalt alla. Ülemist korrust kasutav kaasomanik peab

jälgima enda ainukasutuses olevates ruumides asuvate torude olukorda (et torud ei lekiks ja et

reovesi kanalisatsioonitorudest ära voolaks) ja juhul, kui torudest tekib leke või need ei

funktsioneeri korrektselt, võtma ette meetmeid, et ei tekiks veekahjustusi (esiteks lõpetama

vee kasutamise, teiseks põrandale voolanud vee kuivatama jne). Nendel asjaoludel võiks

hageja veekahju nõue kuuluda rahuldamisele, kui just kostja ei too kohtu ette asjaolusid,

millest saaks järeldada, et kostja selle eest, et vesi tema ainukasutuses oleva ruumi põrandale

sattus ja sealt alumisele korrusele voolas, ei vastuta. Kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid,

millest saaks järeldada, et tema veekahju tekkimise eest ei vastuta. Kostja tugines

vastuväidetes sellele, et tema ainukasutuses olevate ruumide põrandas on kanalisatsioonitoru

sisendava, mis oli kuskil allpool ummistunud. See vesi, mis hageja ainukasutuses olevate

ruumide lakke veekahjustused tekitas, sai tulla üksnes kostja ainukasutuses olevate ruumide

põrandalt. Kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid, et vesi voolas tema ruumide põrandale tema

teadmata või ilma, et tema oleks vee voolamist põhjustanud või et tema ei saanud määrata

seda, et tema ainukasutuses olevatest ruumidest vesi ära ei voola ja et vesi voolab selle asemel

hoopis kostja ainukasutuses olevate ruumide põrandale. Alumise korruse siseviimistlus ei ole

küll alumist korrust ainukasutava kaasomaniku ainuomandis, kuid kui kaasomanikud on

leppinud kokku, et kindlad ruumid on iga kaasomaniku ainukasutuses, on kaasomanikul õigus

tema ainukasutuses olevad ruumid viimistleda ja hoida ruume soovitud viimistlusega

9(10)

Tsiviilasi nr 2-16-8192

seisundis ning nõuda isikult, kes ainukasutuses olevate ruumide viimistlust kahjustab, kahju

hüvitist. Kahju hüvitamist ei välista see, et isik, kes kahju tekitas, oli samuti kaasomanik.

Hagejal tuli veekahju tagajärjed likvideerida. Nendel asjaoludel oli kohane järeldada, et

veekahju põhjustas hagejale kostja.

11. Maakohus leidis õigesti, et kostjal tuleb hüvitada hagejale aia demonteerimisega

seotud kulud. Asjaolu, et aia postid olid juba paigaldatud ajal, mil hageja kaasomandiosa

omandas, ei välista nõuet. Hagejal on õigus nõuda, et kaasomandi eset kasutataks vastavalt

kaasomanikevahelisele kokkuleppele. Samuti on hagejal õigus nõuda, et kokkuleppe järgset

kasutust takistavad muudatused, sh aed, kõrvaldataks.

12. Maakohus järeldas õigesti, et kostja on vastutav ka kanalisatsiooni ummistuse

likvideerimisega seotud kulutuste eest. Olukorras, kus kostja paigaldab kaasomandis olevalt

kinnisasjalt äravoolavasse kanalisatsioonitorusse asju, tuleb kostjal vastavate tagajärgede

likvideerimise kulud kanda. Maakohus tegi kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite

alusel kohase järelduse, et asjad naaberkinnisasjal asuvasse kanalisatsioonitorusse pani kostja.

Need kostja väited, et naaberkinnisasi on kostja ainuomandis ja seetõttu ei tohtinud kohus

lubada hagejal naaberkinnisasjal ummistust likvideerida, ei tähenda, et kohus peaks

ummistuse likvideerimisel selgunud asjaolud kõrvale jätma või asjakohased tõendid

arvestamata jätma või et kostja käest tema ainuomandis oleval kinnisasjal toimunud tegevuse

eest kahju hüvitist nõuda ei saa.

Menetluskulude jaotus

13. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis

kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab

ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus

ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.

14. Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud pärast lõpplahendi jõustumist

summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras.

Liis Arrak

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)