2-16-15333/18 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. september 2017 Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-16-15333

Tsiviilasi

Xxxx(endine ärinimi XxxxOÜ) hagi Korteriühistu

Xxxxvastu

korteriühistu

üldkoosoleku

otsuse

tühistamiseks ja Korteriühistu Xxxxkohustamiseks

võimaldada hageja

korteriomandile juurepääs

raudvärava kaudu läbi sisehoovi

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Xxxx(registrikood xxxx, asukoht Xxxx),

lepinguline esindaja advokaat Raul Keba (e-post

menetlus@cobalt.legal)

Kostja Korteriühistu Xxxx(registrikood xxxx, asukoht

Xxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnu

Tuulas (e-post menetlus@leppik.ee)

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 03.04.2017, edasi poolte nõusolekul

kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Hagiavaldus rahuldada osaliselt.

2. Tunnistada kehtetuks Korteriühistu Xxxx 28. juuli 2016 üldkoosoleku otsus p 2

osas.

3. Jätta

rahuldamata

Xxxxhagi

nõude

osas

kohustada

Korteriühistut

Xxxxvõimaldama hagejale juurdepääs talle kuuluvale Xxxxkorteriomandile nr

22 raudvärava kaudu läbi sisehoovi ja andma hagejale juurdepääsu võimaldav

pult.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

4. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Kohtule 11.10.2016 esitatud hagiavalduses palub XxxxOÜ (endine ärinimi XxxxOÜ,

edaspidi hageja) tühistada Korteriühistu Xxxx(edaspidi kostja) 28. juuli 2016 üldkoosoleku

otsus, millega kinnitati päevakorrapunkt 2; kohustada kostjat võimaldama hagejale juurdepääs

talle kuuluvale Xxxxkorteriomandile nr 22 raudvärava kaudu läbi sisehoovi ja kinnistul asuva

hoone edelaküljel paikneva jalgvärava ning kohustada kostjat ühendama Xxxxkorteriomandi

nr 22 fonolukusüsteem hoone süsteemiga. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kohus võttis 13.09.2017 määrusega vastu hageja osalise loobumise hagist ja lõpetas osaliselt

menetluse

korteriühistu

kohustamiseks

fonoluku

ühendamise

nõudes

ja

hageja

korteriomandile juurdepääsu võimaldamise nõudes läbi sisehoovi jalgvärava. Kohus jätkab

menetlust Xxxx hagis Korteriühistu Xxxxvastu korteriühistu 28.07.2016 üldkoosoleku otsuse

tühistamise nõudes ja Korteriühistu Xxxxkohustamiseks võimaldama hagejale juurdepääs

talle kuuluvale korteriomandile raudvärava kaudu läbi sisehoovi.

2. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Xxxxasuva korteriomandi nr 22 omanik alates

22. aprillist 2016. Xxxxasuva äriruumidega korterelamu ja selle juurde kuuluva maatüki

majandamiseks on asutatud korteriühistu Xxxx. Hageja selgitas 22.04.2016 kirjas

Xxxxasuvate korteriomandite omanikele, et ta kavatseb hakata mitteeluruumi nr 22 kasutama

joogastuudiona joogatundide, meditatsioonipraktikumide ja töötubade läbiviimiseks. Hageja

pakkus välja lahenduse, et laseb enda kulul teha kangialuse autovärava ühele poolele

jalgvärava, mille kaudu saavad mitte-eluruumi külastajad siseneda stuudiosse maja tagumisest

sissepääsust, kasutamata peaukse kaudu sisenemisel trepikoda ja/või lifti (sissepääs toimuks

maja tagumisest uksest fonolukuga). Hageja märkis, et ta on avatud ka teistele

konstruktiivsetele ettepanekutele. Nimetatud kirjale kostja ei vastanud. 23.05.2016 esitas

hageja kostjale uue pöördumise. Muuhulgas esitas hageja palve osta hoone tagaukse võti ning

väravapult. Hageja kinnitas, et ta kasutaks väravapulti vajadusel suuremate asjade toomiseks-

viimiseks, mitte hoovis parkimiseks. Ka antud pöördumisele kostja ei vastanud.

3. 15.07.2016 sai hageja kostja juhatuse liikmelt Xxxxe-kirjaga teate üldkoosoleku

kokkukutsumisest. 18.07.2016 edastas advokaadibüroo COBALT kostjale taotluse

kaasomandi valdamise ja kasutamise õigusvastase piiramise lõpetamiseks. Pöördumises

korrati ettepanekut teha peaukse, lifti ja koridori kasutamise vältimiseks autovärava ühele

poolele jalgvärav stuudio külalistele ning korrati soovi osta maja tagauksevõti ning

väravapult. Nimetatud taotlusele ei ole kostja vastanud. 28.07.2016 toimus kostja

üldkoosolek, mille päevakorrapunktis 2. otsustati anda väravapuldid kasutamiseks ainult

parkimiskohta omavatele korteriühistu liikmetele ning liikmed, kelle kasutuses ei ole

parkimiskohta, kuid kes soovivad läbida autode sissesõidu väravat ja tunnelit jalgratastel või

remondi või muu vajaduse korral, lepivad selle kasutuskorras kokku juhatuse liikme Xxxx.

Üldkoosoleku protokolli vormistas kostja juhatus pärast korduvat meeldetuletust 12.08.2016.

Kõnealuse küsimuse otsustamine eeldas kõigi kaasomanike nõusolekut.

4. Hageja on seisukohal, et üldkoosoleku otsus keelata või oluliselt raskendada hagejal

kaasomandi osa kasutamist, rikub tema õigusi ning on seetõttu õigusvastane. Samuti on

õigusvastane kostja käitumine kaasomandi osa kasutamise faktilisel keelamisel ja otsesel

piiramisel. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas

korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete

üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist

kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe

asjaõigusseaduse järgi. Hageja hinnangul ei ole kaasomandi osa ainukasutamise otsustamine

hõlmatud KÜS § 13 lõikega 4, mistõttu kohaldub antud juhul AÕS § 72 lg 1, mille järgi võib

kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. See tähendab, et üldkoosolekul on

häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja tavapärasest valdamisest ja

kasutamisest erinev kasutuskord vaid juhul, kui sellega on nõus kõik korteriomanikud.

5. Kaasomandi osa kasutamise välistamine või oluliselt raskendamine hageja jaoks ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning puuduvad asjaolud, mille kohaselt hageja peaks

selliseid mõjusid taluma. Vastavalt EHRi andmetele on hagejale kuuluva mitteeluruumi

ametlik sissekäik/sissepääs 1 korruselt, s.t iseseiseva sissepääsu kaudu maja hoovist, mis ei

ole seotud majas asuva ühegi teise korteriomandiga. Xxxxkorteriomandi nr 22 kohta on

kinnistusraamatus avatud registriossa nr 25948201 sisse kantud märkus kaasomandi

valdamise ja kasutamise kohta – „Väliparkimiskohtade ning rõdude ja terrassi valdamise ja

kasutamise kord vastavalt 06.10.2011 lepingu punktidele 4.1, 4.2 ja 4.3 ning 12.10.2011

lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile ning 28.11.2011 lepingu punktile 4.1 ning lepingu lisaks

nr 2 olevale plaanile“. Kasutuskorraga on määratud osade korteriomanike ainukasutusse ja -

valdusesse jäävad kinnistu sisehoovis paiknevad väliparkimiskohad. Kasutuskorra kohaselt

peab kaasomanike valdusse ja kasutusse jäävate alade ja nende oluliste osade kasutamine

kaasomanike poolt toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada

lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud alasid, kusjuures kaasomanike poolt nende valduses ja

kasutuses olevate alade kasutamine ei tohi takistada teise kaasomaniku valduses ja kasutuses

oleva ala kasutamisõigust. Kostja tegevuse tõttu (raudvärava puldi võimaldamisest

keeldumine) ei ole hagejal mõistlikul viisil võimalik kinnistu kaasomandi osa (kinnistu

sisehoovi) ega enda korteriomandit kasutada, kuna ta ei pääse nimetatud väravatest sisse ega

välja.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

6. Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Raudvärava

puhul on tegemist väravaga, mille kaudu pääseb Xxxxtänavalt autotunnelisse ja sealt kaudu

Xxxxtn 12 maja sisehoovi. Tunneli ja raudvärava projektijärgne eesmärk on tagada

sõiduautodele juurdepääs maja sisehoovis asuvatele parklakohtadele. See kitsas tunnel pole

mõeldud liikumiseks jala. Sinna pole võimalik ehitada jalgväravat. Hageja vaidlustatud kostja

üldkoosoleku otsuse punktiga 2.1 kohustati ühistu juhatust tagama kõikidele parklakohtade

omanikele töökorras väravapuldid. Teised korteriomanikud, kellel on vaja raudväravat läbida,

lepivad juhatuse liikmega kokku raudvärava kasutuskorras. Hageja õigusi viidatud

üldkoosoleku otsuse punkt 2.1 ei riku, sest otsuse selle punkti alusel on pandud ühistu

juhatuse liikmele kohustus tagada hagejale juurdepääs läbi raudvärava ja autotunneli.

Eelduslikult ei ole teistel korteriomanikel (peale parklakohti omavate kaasomanike) vaja

pidevat läbipääsu läbi raudvärava, sest parklakohtade vahele saab sisehoovis sõidukiga seisma

jääda vaid ajutiselt ja erandkorras.

7. Parkimiskohti reguleerivad kaasomanike kokkulepped ning need tagavad kaasomanikele,

kellele on parkimiskoht ettenähtud oma parkimiskoha vaba ja segamatu kasutamise

ööpäevaringselt. Tegemist on väga kitsa sisehooviga, kuhu vaevalt mahuvad manööverdama

ainult need sõidukid, kellele on kasutuskorra järgi ette nähtud parkimiskohad. Hageja ei ole

kordagi pöördunud juhatuse liikme poole palvega võimaldada talle läbipääs läbi autotunneli

raudvärava konkreetse vajaduse tõttu (näiteks asjade transport vms). Ta nõuab vaid

väravapulti ja seeläbi sisehoovi ööpäevaringset ja piiramatut kasutamist. Kui anda kostjale

väravapult ja ta pargib sõiduki parklakohtadele parkinud sõidukite vahele, ei saa sõidukid

parklast enam välja.

8. Hageja omandis oleva korteriomandi nr 22 välisuks viib laste mänguväljakule ja

puhkealale. Projekti järgselt ei ole tegemist korteriomandi peamise nö ametliku sissekäiguga.

Tegemist on uksega, kust hagejal on võimalik pääseda sisehoovis asuvale laste

mänguväljakule ja puhkealale. Sellel kinnisele alale viiva jalgvärava ees on 2 parklakohta. On

ilmselge, et sealtkaudu ei saa olla peamine juurdepääs ruumile nr 22 ja ammugi mitte ei ole

võimalik sealtkaudu ilma teiste kaasomanike õigusi riivamata transportida näiteks mööblit või

korraldada ehitustegevust. Hageja peamine juurdepääs oma korteriomandile on maja sees

oleva koridori kaudu ja koridori pääseb xxxx asuvast välisuksest. Sealtkaudu töötab ka üldine

fonolukusüsteem.

9. Üldkoosoleku otsus ei ole kehtetu, kuna antud küsimust sai otsustada üldkoosoleku

häälteenamusega. Kostja saab üldkoosoleku otsusega ja häälteenamusega (mitte kõigi

kaasomanike nõusolekul) reguleerida autotunneli ja autovärava sissepääsu kui kaasomandi

osade ühist majandamist. Seega kehtivad kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel nii

kaasomandi valdamise kohta kinnistusraamatusse kantud kokkulepped, kui ka korteriühistu

pädevuse piires vastu võetud üldkoosoleku otsused, mille alusel korraldatakse mõtteliste

osade majandamist. Hageja vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 2.1 on seadusega kooskõlas ja

pädevuse piires vastu võetud otsus.

10. Kohtule 15.05.2017 esitatud lõplikes seisukohtades jääb kostja oma varasemate

vastuväidete juurde, et sisehoovist ei ole projekti järgselt tegemist hageja korteriomandi

peamise sissepääsuga. Plaanilt on näha, et jalgvärav jääb täpselt ühe auto taha. Hagejale on

tagatud juurdepääs oma ruumile nr 22 maja sees olevast koridorist. Koridori pääseb läbi maja

trepikodade ja vajadusel liftiga. Hageja väide, et autotunneli väravapulti vajab ta selleks, et

pääseda oma korterini hoovist jalgrattaga, on otsitud. Autotunnel on projekti järgi mõeldud

läbimiseks autodele. Oluline hageja takistamine sisehoovi pääsemiseks oleks juhul, kui hageja

sooviks autotunnelit läbida autoga. Hageja ei ole pöördunud kordagi kostja juhatuse poole

taotlusega avada autovärav selleks, et autoga või jalgrattaga autotunnelit läbida. Kui hageja

nõue kostja 28.07.2016 üldkoosoleku otsuse punkti 2 tühistamiseks on suunatud tõepoolest

otsuse vastu võtnud korteriühistu vastu, siis hageja teine nõue autoväravast läbipääsu

tagamiseks on suunatud eeskätt kaasomanike vastu. Kostja 28.07.2016 üldkoosoleku otsuse

punkti 2 tühistamiseks puuduvad alused. Tegemist on otsusega, mis ei ole seadusega

vastuolus.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

11. Kohus leiab, et hagiavaldus on osaliselt põhjendatud ja tuleb osaliselt rahuldada. Kohus

rahuldab hageja nõude korteriühistu otsuse tühistamise (ehk kehtetuks tunnistamise) osas ja

jätab rahuldamata hageja nõude kohustada korteriühistut võimaldama hageja korteriomandile

juurdepääs raudvärava kaudu läbi sisehoovi.

12. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teisest lõikest

tulenevalt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab.

13. Kohus tuvastab järgmised õiguslikku tähendust omavad asjaolud:

- hageja on alates 22.04.2016 Tallinnas Xxxxasuva korteriomandi nr 22 omanik;

- Xxxxasuva äriruumidega korterelamu ja selle juurde kuuluva maatüki majandamiseks on

asutatud korteriühistu Xxxx;

- OÜ Xxxxkorteriomanike vahel sõlmiti 06.10.2011 notariaalne kaasomandi valdamise ja

kasutamise korra kokkulepe, mis kanti kinnistusraamatusse;

- hageja saatis 22.04.2016 Xxxxasuvate korteriomandite omanikele kirja, milles selgitas

kavatsust

hakata

mitteelurummi

nr

kasutama

joogastuudiona

joogatundide,

meditatsioonipraktikumide ja töötubade läbiviimiseks;

- nimetatud kirjas pakkus hageja välja, et laseb enda kulul teha stuudio külastajatele

kangialuse autovärava ühele poolele jalgvärava, mille kaudu saavad mitte-eluruumi külastajad

siseneda stuudiosse maja tagumisest sissepääsust, kasutamata peaukse kaudu sisenemisel

trepikoda ja/või lift;

- hageja esitas 23.05.2016 kostjale uue pöördumise, korrates ettepanekut teha jalgvärav

stuudio külalistele ja palve osta hoone tagaukse võti ning väravapult;

- 15.07.2016 saatis kostja juhatuse liige KÜ liikmetele kutse KÜ Xxxxmaja üldkoosolekule

28.07.2016 kl 18:30;

- 28.07.2016 toimus kostja üldkoosolek, mille päevakorrapunktis 2.1 otsustati anda

väravapuldid kasutamiseks ainult parkimiskohta omavatele korteriühistu liikmetele;

- 28.07.2016 üldkoosoleku päevakorrapunktiga 2.1 otsustati, et liikmed kelle kasutuses ei ole

parkimiskohta, kuid kes soovivad läbida autode sissesõidu väravat ja tunnelit jalgratastel või

remondi või muu vajaduse korral, lepivad selle kasutuskorras kokku juhatuse liikme Xxxx;

- 11.10.2016 esitas hageja kohtule kostja vastu hagi;

- kostja juhatuse liige teatas hagejale 25.10.2016 e-kirjaga, et korteriomandi fonolukk nr 22

avatakse homme, so 25.10.2015 ning õueala jalgvärava võti pannakse mitteeluruumi nr 22

postkasti;

- käesoleval ajal on hagejal juurdepääs korteriomandile jalgvärava kaudu ja hageja

korteriomand on ühendatud fonoluku süsteemiga.

14. Korteriühistuseaduse (KÜS) 13 lg 3 kohaselt korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu

üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul

otsuse teadasaamise päevast arvates. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1

kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada

seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Kohus tuvastas eelnevalt, et

korteriühistu üldkoosolek toimus 28.07.2016 ning hageja esitas hagi kohtusse 11.10.2016.

Seega esitas hageja kohtule hagi KÜS § 13 lg 3 sätestatud tähtaega järgides.

15. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb hinnata, kas korteriomanike

lahendatava küsimuse saab otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab

teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse

küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Samuti tuleb

hinnata, kas otsus ei ole tehinguna tühine.

16. Seega kohus analüüsib, kas raudvärava puldi kasutamise üle saab otsustada üldkoosoleku

häälteenamusega või mitte. Kohus leiab, et koosoleku kokkukutsumise korda rikutud ei ole.

KÜS § 2 lg 1

määrab korteriühistu pädevuse, mille järgi on korteriühistu

korteriomandiseaduses

sätestatud

korteriomanike

loodud

mittetulundusühistu,

mille

eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine

majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Üldkoosoleku otsuse

punktiga 2.1 otsustati anda väravapuldid kasutamiseks ainult parkimiskohta omavatele

korteriühistu liikmetele ning liikmed kelle kasutuses ei ole parkimiskohta, kuid kes soovivad

läbida autode sissesõidu väravat ja tunnelit jalgratastel või remondi või muu vajaduse korral,

lepivad selle kasutuskorras kokku juhatuse liikme Xxxx. Kohus leiab, et raudvärava ja

autotunneli kohta tehtud üldkoosoleku otsus on kaasomandi kasutamise keskne otsus.

Nimetatud otsusega on sisuliselt otsustatud autotunneli ja raudvärava kasutamise kord.

17. Õiguskirjanduse kohaselt kaasomandi esemeks oleva asja kasutuskord võib hõlmata väga

paljusid küsimusi seoses asja kasutamisega, nt liikumine maatükil, autode parkimine, maatüki

kasutamine aiapidamiseks jne. kasutuskord on üks olulisemaid küsimusi, mille suhtes peavad

kaasomanikud kas kokku leppima või tegema enamuse otsuse. Üldjuhul tuleb sõlmida siiski

kasutuskorra kokkulepe ja vaid teatud piirides võiks mõnedes kasutuse küsimustes vastu võtta

häälteenamusega otsuseid. Silmas tuleb pidada seda, et kasutuskorra kokkuleppe puhul saab

tegemist olla kõigi kaasomanike kokkuleppega, mida ei saa asendada nt korteriühistu

üldkoosoleku otsus, v.a kui ühistu liikmeks on kõik korteriomanikud, kes üldkoosolekul ka

osalevad (vt Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, § 72 komm 3.2.1, lk 314).

18. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja

kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem

osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 alusel võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata,

samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10).

Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on

hääletanud kõik korteriomanikud. Vaidlustatud otsuse punktiga 2.1 otsustasid ühistu liikmed

reguleerida autotunneli ja sellega seotud raudvärava kasutuse. Nimetatu ei ole kohtu

hinnangul korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa ühine

majandamine. Tegemist on ühise asja kasutamise küsimuse otsustamisega ja selleks on vaja

kaasomanike kokkulepet.

19. Nimetatud otsuse p-ga 2.1 otsustati, et värava puldi saavad need korteriomanikud, kellele

kuuluvad parkimiskohad. Korterelamu Xxxxomanikud on sõlminud kaasomandi valdamise ja

kasutamise kokkulepped ning nimetatud kokkulepped on kantud ka kinnistusraamatusse (tl

24-146). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et vaatamata asjaolule, et hagejale ei ole

kasutuskorra kohaselt ette nähtud ühtegi parkimiskohta, paiknevad kinnistu sisehoovis alad,

mille suhtes ei ole kasutuskorraga ühtegi korteriomaniku ainukasutust ette nähtud. Sisuliselt

on nimetatud otsuse p-ga 2 otsustatud, et juhatuse liikme Xxxxainupädevuses on autotunneli

ja raudvärava kasutamise lubamine või keelamine. Eeltoodust tulenevalt on vaidlusalune

üldkoosoleku otsus vastuolus seadusega, kuna nimetatud küsimus ei kuulunud korteriühistu

pädevusse ja tuleb tunnistada kehtetuks.

20. Järgmisena kohus analüüsib, kas nimetatud üldkoosoleku otsuse p 2 saab lugeda

kaasomanike vaheliseks kokkuleppeks. Kohus viitas eelnevalt õiguskirjandusele, mille

kohaselt kasutuskorra kokkuleppe puhul saab tegemist olla kõigi kaasomanike kokkuleppega,

mida ei saa asendada nt korteriühistu üldkoosoleku otsus, v.a kui ühistu liikmeks on kõik

korteriomanikud, kes üldkoosolekul ka osalevad. MTÜS § 22 lõike 1 kohaselt on

üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud

ühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat

häälteenamuse nõuet. KÜ Xxxx põhikirja punkti 7.9.1 kohaselt on üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest s.h liikmed, kes osalesid

elektroonilisel hääletamisel (tl 193 pöördel). Koosolekul osales 18 ühistu liiget ja puudub 4

liiget (tl 22). Otsuse poolt hääletas vastavalt protokollile 22-st 15. Seega ei ole tegemist kõigi

kaasomanike kokkuleppega, kuna kõik ühistu liikmeks olevad korteriomanikud ei osalenud

üldkoosolekul ega hääletanud nimetatud otsuse p 2 poolt.

21. Järgmisena kohus analüüsib hageja nõuet kostja vastu juurdepääsu võimaldamiseks

raudvärava kaudu läbi sisehoovi. Hageja leiab, et õigusvastane on kostja käitumine

kaasomandi osa kasutamise faktilisel keelamisel ja otsesel piiramisel. Hageja on esitanud

nimetatud nõude korteriühistu vastu. Kohus märgib, et AÕS § 72 lg 5 eeldus on, et nõude

esitaja on kaasomanik ning nõue esitatakse teiste kaasomanike vastu. Seega tuleb hageja

teine nõue esitada kaasomanike vastu ning sellest nõuet saab otsustada üksnes kõigi

kaasomanike kokkuleppel. Seega on teine nõue suunatud kaasomanike vastu, kuna

juurdepääsu küsimus tuleb otsustada kaasomanike kokkuleppel. Korteriühistu ei ole pädev

häälteenamustega vaidlusalust küsimust otsustama. Kohus märgib, et isegi juhul kui hageja

nõue võiks nõue kuuluda rahuldamisele AÕS § 89 alusel, tuleks nõue esitada nende

kaasomanike vastu, kes hageja õigusi rikuvad.

22. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja tõendid ei oma kohtu arvates

tähtsust ja seetõttu kohus neid kohtuotsuses ei käsitle. Tulenevalt TsMS § 238 lg 5 jätab

kohus vastuvõetud, kuid otsuses käsitlemata tõendid arvestamata.

MENETLUSKULUD

23. Kohus leiab, et poolte menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 1

alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui

kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Tulenevalt asjaolust, et

kohus rahuldas hagi osaliselt, so ühe nõude osas ning teise osas jättis rahuldamata, siis tuleb

menetluskulud jätta poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik