2-16-13384/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 23.02.2017 otsus osas, milles kohus jättis hagi osaliselt

rahuldamata ja menetluskulude jaotuse osas ning teha nimetatud osas uus otsus,

millega hagi rahuldada ja tunnistada Korteriühistu Kirsi 6/8 üldkoosoleku otsuse p 7

kehtetuks ning jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Rahuldada EE ja JK apellatsioonkaebused.

3. Jätta rahuldamata Korteriühistu Kirsi 6/8 apellatsioonkaebus.

4. Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

4.1 Rahuldada EE ja JK hagid Korteriühistu Kirsi 6/8 vastu.

4.2 Tuvastada Korteriühistu Kirsi 6/8 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6 tühisus ja

tunnistada p 7 kehtetuks.

4.3 Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Otsuse kuupäev

23.08.2017, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-13384

Kohtuasi

EE ja JK hagi Korteriühistu Kirsi 6/8 vastu

korteriühistu üldkoosoleku 07.06.2016 otsuse p-de 6

ja

tühisuse

tuvastamiseks

või

kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23.02.2017 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

EE apellatsioonkaebus, 3 500 eurot

JK apellatsioonkaebus, 3 500 eurot

Korteriühistu Kirsi 6/8 vastuapellatsioonkaebus, 3 500

eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I EE (ik XXXXXXXXXX), esindaja Signe

Treier

Hageja II JK (ik XXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Merilin Valdmaa

Kostja Korteriühistu Kirsi 6/8 (registrikood 80031894),

esindaja Urmas Mardi

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

5. Keelduda EE 26.04.2017 ja 02.05.2017 menetlusdokumentidele lisatud kirjade, kutse

06.03.2013 toimuvale korteriühistu üldkoosolekule ja uue korteriühistu põhikirja

projekti vastuvõtmisest ning eemaldada need toimikust.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja I nõue

1. EE (hageja I) esitas 05.09.2016 hagi Korteriühistu Kirsi 6/8 (kostja) vastu korteriühistu

07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p-de 6 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse

tuvastamiseks korteri nr 21 osas. Alternatiivselt, kui hagi eelnevalt kirjeldatud nõuete osas ei

rahuldata, palus hageja I mõista kostjalt välja autonoomse küttesüsteemi ehitamiseks ja käigus

hoidmiseks kantud kulutused 2 600 eurot.

Üldkoosolek otsustas 07.06.2016 taastada ühtne küttesüsteem lahtiühendatud korterites nr 21

ja 37 (p 6) ning nõuda kuni 30.09.2016 lahtiühendatud korterite omanikelt soojusenergia

tarbimise eest tasumist 30% ulatuses küttekuludest ja alates 01.10.2016 arvestada küttekulusid

sarnastel alustel teiste korteriomanikega (p 7). Põhjuseks toodi, et korterite lahtiühendamisega

ühtsest küttesüsteemist tekitati negatiivne mõju hoone küttesüsteemile ja majale tervikuna.

Korter nr 21 ühendati ühtsest küttesüsteemist lahti 1992, kui AS Kommunaalprojekti koostatud

projekti alusel lubati Lilleküla Elamuekspluatatsioonivalitsuse (EEV) poolt eksperimendi

korras paigaldada korterisse 4,5 KW Scanheat OY kütteseade. Sel ajal oli terve hoone ja selles

asuvate korterite omanikuks Tallinna linn. Kütteseadme jaoks projekteeriti ja ehitati Eesti

Energia poolt ümber korteri elektrisüsteem: ehitati välja kolmefaasiline elektrivarustus ja

paigaldati kortermaja kuuenda korruse trepikojas korterile nr 21 uus 380/220 elektrienergia

arvesti. Korteriühistu loodi 1997 ning kuigi juhatus oli teadlik, et korter nr 21 on ühtsest

küttesüsteemist lahti ühendatud, ei nõutud algse olukorra taastamist. 2002 otsustas juhatus, et

korteri nr 21 omanik peab tasuma 30% küttest, mis kulub kolmetoalise korteri kütmiseks.

Eelnevat kohustust on hageja I täitnud. 2006 teostati elamus aadressil Kirsi 8 küttesüsteemi

kapitaalremont ja viidi elamu küttesüsteem ühetoruliselt küttesüsteemilt kahetorulisele, kuid ka

selle käigus ei püütud korteri nr 21 omanikuga kokkuleppele jõuda korter ühtsesse

küttesüsteemi taasühendamiseks. Korteri nr 21 küttesüsteem on toimiv ja ei oma negatiivset

mõju hoone küttesüsteemile ja majale tervikuna.

Kuivõrd korteriühistu põhikirja p 22.6 kohaselt on ühistu liikmel kohustus koos

perekonnaliikmetega kokkuhoidlikult kasutada kommunaalteenusena saadavaid materiaalseid

ressursse ja tasuda nende eest õigeaegselt kooskõlas reaalse tarbimisega ja poolte vahel on

vaidlus mh üldkoosoleku otsuse p 6 seaduslikkuse üle, puudub kostjal alus nõuda hagejalt I

maksmist teenuse eest, mida ta ei ole saanud. Lisaks jättis kostja ebaõigesti vaidlusaluste otsuste

tegemisel lahendama autonoomse küttesüsteemi ehitamise ja käigus hoidmisega kantud

kulutuste (kokku 2 600 eurot) hüvitamise küsimuse.

Asjaolud ja hageja II nõue

2. JK (hageja II) esitas 07.09.2016 hagi kostja vastu, paludes 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse

p 6 tühisuse tuvastamist või alternatiivselt kehtetuks tunnistamist ja p 7 kehtetuks tunnistamist

või alternatiivselt punkti tühisuse tuvastamist.

Hageja II elas alates 1974 korteris aadressil Kirsi 8-37, Tallinn, kusjuures 21.12.1994 sai temast

kõnealuse korteri omanik ja enne seda kuulus kortermaja Tallinna linnale. Suvel 1993 esitas

hageja II Tallinna linnale taotluse Kirsi 8-37 küttesüsteemi muutmiseks ja korteri tsentraalsest

küttesüsteemist eraldamiseks. Põhjuseks oli asjaolu, et korterelamul esinesid keskkütte ja sooja

veega varustamise probleemid, mistõttu oli korteris, kus elas hageja II, tugev alakütmine

(keskmine temperatuur korteris 17-18 oC). Tallinna linn andis loa korteri tsentraalsest

küttesüsteemist eraldamiseks ja korraldas Tallinna Soojusvõrgu esindaja kaudu tööde

teostamise. Tööd teostati enne hageja II poolt korteri soetamist 21.12.1994. 23.03.1998

registreeriti kostja mittetulundusühingute registris ning hageja II esitas ühistu juhatusele korteri

keskküttesüsteemist eraldamise akti ärakirja ning teavitas, et küttesüsteemi eraldamine on

toimunud õiguspäraselt. On märkimisväärne, et elanikud olid teadlikud ja aktsepteerisid

asjaolu, et hageja II korter oli eraldunud elamu tsentraalsest keskküttesüsteemist ning seda

aktsepteeris mitmete aastate vältel ka korteriühistu. 07.06.2016 toimus korteriühistu liikmete

üldkoosolek, kus otsustati nõuda küttesüsteemist lahti ühendatud korterite omanikelt korterite

taasühendamist ühtsesse küttesüsteemi ning määrati, et kuni 30.09.2016 tuleb ühtsest

küttesüsteemist lahtiühendatud korterite omanikel tasuda soojusenergia tarbimise eest 30%

küttekuludest ja alates 01.10.2016 arvestatakse küttekulusid sarnastel alustel teiste

korteriomanikega ning 30%-list osalusmäära ei rakendata.

Üldkoosoleku otsus, millega otsustati taastada ühtne küttesüsteem (p 6) oli vastuolus seaduse

ja sellest tuleneva keeluga, sest ei kuulunud korteriühistu pädevusse. Ühtlasi oli otsuse p 7, mis

kehtestas hagejale II esmalt kohustuse tasuda 30% kuludest ja seejärel vastavalt korteri

ruutmeetrite arvule, kehtetuks tunnistatav vastuolu tõttu ühistu põhikirjaga või tühine vastuolu

tõttu hea usu põhimõttega.

Korteriühistu võib otsustada lihthäälteenamusega vaid neid küsimus, mis jäävad tavapärase

valitsemise piiridesse. Olulisemad küsimused saab vastu võtta kõigi kaasomanike nõusolekul.

Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, mistõttu

tuleb see lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Juhul kui kõigi kaasomanike kokkulepe

küttesüsteemi lahti ühendamiseks on olemas, vajab kõigi kaasomanike nõusolekut ka

küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul (Riigikohtu 18.07.2011 otsus nr 3-2-1-50-11, p

9). Korteriühistu koosolek reeglina korteriomanike kokkulepet ei asenda, v.a kui koosolekul

osalevad kõik korteriomanikud, kes kõik hääletavad otsuse vastuvõtmise poolt (Riigikohtu

09.02.2011 otsus nr 3-2-1-146-10, p-d 11,12). Praegusel juhul osales koosolekul 57 ühistu

liiget, kelle häältega oli esindatud 26,4% kaasomandist, kusjuures osad kohalviibijatest

hääletasid vastu. Seega ei saanud üldkoosolekul seesugust otsust vastu võtta. Juhul kui

korteriühistu koosolekul on vastu võetud otsus küsimuses, mida saab otsustada vaid

korteriomanike kokkuleppega, on otsus tühine.

Otsuse p 7 oli vastuolus korteriühistu põhikirjaga, mistõttu tuli see vastavas ulatuses

korteriühistuseaduse (KÜS) 13 lg 3 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 alusel

kehtetuks tunnistada. Korteriühistu põhikirja p 22.6 kohaselt tuleb ühistu liikmel tasuda

kommunaalteenustena saadavate materiaalsete ressursside eest õigeaegselt kooskõlas reaalse

tarbimisega, s.t põhikirjaga nähti ette erisus KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust. Sellest tulenevalt ei

saanud üldkoosolek otsusega etteulatuvalt kindlaks määrata tarbitava soojusenergia suurust ega

tasumäära selle eest. Kohus on poolte vahel varasemates vaidlustes selgitanud, et kuna korter

on küttesüsteemist eraldatud, siis otsetarbimist korteriomaniku poolt ei toimu ja korteriühistul

on õigus nõuda hagejalt II soojusenergia tasumist alusetu rikastumise sätete alusel, lähtudes

hageja II poolt reaalselt (kaudselt) tarbitud soojusenergiast. Isegi kui korteriühistu üldkoosoleku

otsuse p 7 oleks kooskõlas korteriühistu põhikirjaga, ei saaks seda täita vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega. Kuivõrd korter oli ühisest küttesüsteemist seaduslikult eraldatud ja korralikult

soojustatud, ei toimunud soojusenergia otsetarbimist korteriomaniku poolt ning hagejal II oli

õigus keelduda kütteteenuse eest tasumisest.

Kui ka korteriühistu koosolekul vastu võetud otsused oleksid kehtivad, siis oli korteriühistu

minetanud õiguse nõuda hagejale II kuuluva korteri osas endise olukorra taastamist ja selle

ühtsesse küttesüsteemi ennistamist.

Kostja vastuväited hageja I nõuetele

3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja I kanda. Hageja rahalise nõude

osas palus kostja kohaldada aegumist.

Esmalt märkis kostja, et hagejal I puudus kaasomanike nõusolek ühisest küttesüsteemist

eraldumiseks (vt ka Riigikohtu 18.07.2011 otsust nr 3-2-1-50-11, p 10), kuigi eelnev oli nõutav

vastavalt toona kehtinud Eesti Vabariigi Omandiseaduse § 42 lg-le 1 ning hiljem oli

asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 1 sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist

asja kokkulepete kohaselt. Praegusel juhul ei esinenud MTÜS § 241 lg-s 1 kirjeldatud aluseid

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. Hageja I ei toonud vastupidist hagis esile. Samuti

ei olnud otsused kehtetuks tunnistatavad, sest ei olnud vastuolus seaduse ja põhikirjaga (MTÜS

§ 24 lg 1).

Üldiste tõekspidamiste ja arusaamade järgi ei ole elamu küttesüsteem korrasolev, kui mõni

korteriomand on üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud. Elamute küttesüsteemid on

projekteeritud ja ehitatud funktsioneerima ühtse süsteemina ning tarbijapaigaldis ei ole

terviklik, kui sellest mingi osa puudub või on korter üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud.

Kuivõrd Kirsi tn 8 tarbijapaigaldis ei olnud terviklik, oli kohane ja õiguspärane, et kostja võttis

suuna süsteemi terviklikkuse taastamiseks. Eelnev oli kooskõlas ka Riigikohtu seisukohtadega.

Samuti, erinevalt hageja I poolt väidetust, olid otsused kooskõlas põhikirjaga. Põhikirja p 22.6

tuli sisustada koos KÜS § 151 lg-ga 1, mille kohaselt on majandamiskulud korteriühistu

vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa

hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud

teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna

ühe ruutmeetri kohta. Riigikohus on selgitanud, et antud sättest tulenevalt tuleb selle

kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada

korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või

mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva

korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga (Riigikohtu 16.06.2010

otsus nr 3-2-1-53-10, p 14).

Vale oli hageja I seisukoht, et kuni pole lahendit üldkoosoleku otsuse nr 6 (küttesüsteemi

ennistamine) seaduslikkuse osas ja korter on ühtsest süsteemist eraldatud, puudub kostjal alus

nõuda korteri nr 21 omanikult küttekulude tasumist täies ulatuses. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4

on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning

majandamiskulude kandmise kohta kõikidele korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Hageja I alternatiivse nõude osas märkis kostja, et hageja ei ole esile toonud ja tõendanud

kahjunõude eeldusi, sh põhjuslikku seost ja kulutuste suunatust kaasomandi eseme

säilitamisele. Kuivõrd küttesüsteemist eraldumine ei toimunud kostja korraldusel või

nõusolekul, ei saanud kostja vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le 4 vastutada

küttesüsteemi taastamisega seotud võimalike kahjude eest. Veel enam, hageja I rahaline nõue

oli aegunud.

Kostja vastuväited hageja II nõuetele

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja II kanda

Vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 6, millega otsustati taastada ühtne küttesüsteem, oli

seaduspärane. Erinevalt hageja II poolt esile toodust sai üldkoosolek häälteenamusega

vaidlusaluse otsuse vastu võtta, sest hageja ei olnud saanud teistelt omanikelt nõusolekut ühisest

küttesüsteemist eraldumiseks, mistõttu ei vajanud kaasomanike nõusolekut ka korteri

küttesüsteemi ennistamise otsus. Tegu oli tavapärase valitsemisega. Tallinna linnalt saadud

nõusolek ühisest küttesüsteemist eraldumiseks, mille kohta tõendeid ei esitatud, ei saanud

asendada Kirsi 8 majaelanike nõusolekuid. Veel enam, Riigikohus on selgitanud, et

elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul ei ole tegemist kaasomandis oleva asja olulise

muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes. Vaidlustatud otsus vastas kostja seadusjärgsetele

ülesannetele ja oli suunatud küttesüsteemi terviklikkuse taastamisele.

Üldkoosoleku otsus nr 7, millega määrati, et alates 01.10.2016 tuleb kõikidel korteriomanikel

tasuda küttekulusid võrdeliselt kaasomandi osa suurusega ja enne seda alates 2015. a

septembrist 30% hagejale II langevatest kuludest, ei olnud vastuolus põhikirja p 22.6-ga ja

seadusega. Kuivõrd kortermajas on paljude teenuste ja kulutuste osas tegelikku tarbimist ja

kulutuste tegelikku põhjustajat raske leida, siis on seadusandja loonud lahenduse, mille kohaselt

tuleb sellised kulutused jagada kõikide kaasomanike vahel korteriomandi mõttelise osa

suurusest lähtuvalt (Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2012 otsus nr 2-10-16537). Omanik ei

vabane elamu küttekulude kandmise kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga ainuüksi

põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui korteriomanik oli korteri keskküttesüsteemist

välja lülitanud. Proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks peab olema kaasomanike

kokkulepe (Riigikohtu 08.10.2014 otsus nr 3-2-1-61-14). Asjaolu, et teatud periood tuli hagejalt

II tasuda küttekulude eest vähem (osalusmäär 30%), ei olnud hagejale II kahjustav, mistõttu ei

saanud see olla ka hea usu põhimõttega vastuolus.

Maakohtu otsus

5. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja tuvastas kostja 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6

tühisuse. Ülejäänud osas jättis kohus hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda.

Üldkoosoleku otsuse p 6 kehtivuse tuvastamiseks analüüsis kohus, kas korteri üldisesse

küttesüsteemi ennistamise sai otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ja kas otsuse sai teha

põhikirjajärgse häälteenamusega või oli selleks vajalik kaasomanike kokkulepe AÕS-i järgi.

Riigikohus on selgitanud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja

oluline muutmine ja tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Kui kõikide

kaasomanike kokkulepe oli olemas, siis vajas kõikide kaasomanike nõusolekut ka

küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul (Riigikohtu 18.07.2011 otsus nr 3-2-1-50-11, p

10). Poolte vahel puudus vaidlus, et ajal, kui hagejate I ja II korterid eraldusid ühisest

küttesüsteemist, oli kortermaja ainuomanik Tallinna linn. Esitatud tõenditest nähtus, et Tallinna

linn oli teadlik hagejate I ja II soovist minna üle elektriküttele ning andis selleks nõusoleku.

Seega puudus üldkoosolekul õigus otsustada keskküttesüsteemiga taasliitumise kohustuse ja

tingimuste üle ning üldkoosoleku otsuse p 6 oli tühine.

Vaidlustatud otsuse p 7 kehtivuse väljaselgitamiseks tõlgendas kohus KÜS § 151 lg-t 1 ja

põhikirja p 22.6 ning leidis, et põhikiri ei näe ette kommunaalkulude kandmise erisust võrdluses

seaduses sätestatuga. Teistsugune põhikirja punkti tõlgendus viiks olukorrani, kus ükski ühistu

liige ei pea tasuma sisuliselt ühegi kommunaalteenuse eest. Nimelt ei ole põhikirja p-s 22.6

eraldi välja toodud kommunaalteenuste liike, mille eest tuleb tasuda kooskõlas reaalse

tarbimisega, kuigi enamus kommunaalteenustest (nt vesi, küte, üldelekter) on sellised, kus iga

korteriomaniku või nende perekonnaliikme individuaalset tarbimist ei ole võimalik mõõta. Kui

põhikirjas väljendub ühistu liikmete soov luua adekvaatne arvestussüsteem sarnaste olukordade

jaoks, siis kuni adekvaatse arvestussüsteemi kehtestamiseni ei ole vähem tarbivatel ühistu

liikmetel õiguslikku alust tasuda teenuse eest vähem, vaid nad peavad ootama, kuni luuakse

asjakohane rakendusmehhanism. Maakohtu hinnangul ei tulenenud Tallinna Ringkonnakohtu

20.05.2002 otsusest, et küttekulude tasumise nõudmisel on oluline kas ja kui palju

korteriomanik tegelikult soojusenergiat tarbis ja korteriomanik ei pea tasuma teenuse eest, mida

ta ei ole saanud. Veel enam, ringkonnakohtu seisukohad õiguse kohaldamisel (sh põhikirja

tõlgendamisel) on kohustuslikud maakohtule üksnes konkreetses kohtuasjas. Üldkoosoleku

pädevusse kuulub soojusenergia tasumäära otsustamine ühistu liikmetele, kelle korteriomand

on lahti ühendatud elamu kaugküttesüsteemist. Kuivõrd üldkoosolek kehtestas seesugused

määrad, mis olid hagejate jaoks soodsad, ei rikutud sellega hagejate õigusi.

Vastuseks hagejate väitele, et üldkoosoleku otsuse p 7 oli vastuolus hea usu põhimõttega,

selgitas maakohus, et otsuse rakendamise vastuolule hea usu põhimõttega ei saa tugineda otsuse

tühisuse tuvastamisel, vaid alles siis, kui ühistu on esitanud majandamiskulude tasumise nõude.

Hageja I apellatsioonkaebus

6. Hageja I palus kohtuotsuse osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus tuvastas, et 07.06.2016

üldkoosoleku otsuse p 7 ei olnud kehtetu ega tühine ning teha vaidlustatud osas uus otsus,

millega hagi vaidlustatud osas rahuldada. Maakohus hindas kohtumenetluses esitatud tõendeid

ja asjaolusid vääralt, mistõttu tegi ebaõige kohtuotsuse.

Kohus lähtus ühistu põhikirja p 22.6 tõlgendamisel valesti üksnes grammatilisest tõlgendusest.

Õiglase lahenduseni jõudmiseks oleks kohus pidanud kasutama ka teisi tõlgendamismeetodeid,

sh küsima, missugused olid põhikirja looja eesmärgid ja ettekujutused põhikirja p-st 22.6.

Kirjeldatud punktis kajastatud fraasist „kooskõlas reaalse tarbimisega“ tulnuks aru saada

selliselt, et kulud jaotatakse korteripõhiselt. Maakohtu otsuses kirjeldatud olukorda, kus kellelgi

ei tuleks kommunaalteenuste eest maksta, tekkida ei saa, sest sellised olukorrad on reguleeritud

põhikirja p-s 22.3. Samas nõustus apellant maakohtuga, et üldkoosoleku pädevusse kuulus

soojusenergia tasumäära otsustamine ühistu liikmetele, kelle korter on lahti ühendatud elamu

kaugküttesüsteemist.

Hageja II apellatsioonkaebus

7. Hageja II palus kohtuotsuse osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus jättis rahuldamata

nõude 07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 7 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse

tuvastamiseks ja teha uus otsus, millega hagi vaidlustatud osas rahuldada või saata vaidlustatud

osas asi tagasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja II

jätta kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti menetlusõigust ja materiaalõigust ning hindas

kohtumenetluses esitatud tõendeid ja asjaolusid valikuliselt ja vääralt, mistõttu tegi ebaõige

kohtuotsuse.

Maakohus jättis otsuse tegemisel arvesse võtmata poolte vahel varasemates küttekulude

tasuvaidlustes jõustunud ja menetlusosalistele siduvad kohtuotsused. Kohus on varasemates

menetlustes tuvastanud, et hagejal II oli kohustus tasuda küttekulude eest vastavalt reaalsele

tarbimisele (Tallinna Ringkonnakohtu 20.05.2002 otsus asjas nr 2-/761/02). Kuivõrd toona ei

suutnud kostja tõendada hageja II poolt kütte tarbimist, jäeti hagi rahuldamata. Uuesti esitas

kostja hageja II vastu hagi 01.07.2005, nõudes küttekulude tasumist 30% ulatuses. Tallinna

Ringkonnakohus selgitas 23.04.2008 otsuses, et kostjal oli õigus nõue esitada alusetu

rikastumise sätete alusel, kui hageja II tarbis soojusenergiat vähemalt ulatuses, millest lähtudes

esitati kostjale küttearveid. Seega olid kohtud siiani lähtunud põhikirja p 22.6 tõlgendusest, et

kostjal oli hagejalt II õigus nõuda soojusenergia eest tasumist, lähtudes hageja II poolt reaalselt

tarbitud soojusenergiast, mis oli kindlaks tehtud ja tõendatud. Eelnev tõlgendus oli nii

menetlusosalistele kui kohtule siduv. Maakohus ei põhjendanud otsuse tegemisel, miks ei

arvestanud eelnevalt kirjeldatud tõenditega.

Hageja II hinnangul tuleneb põhikirja p 22.6 ja KÜS § 151 lg 1 võrdlusest üheselt välja, et

põhikiri sätestas erireegli kommunaalkulude tasumise osas. Tasumine toimub reaalse tarbimise

alusel. Asjaolu, et viidatud punktis ei olnud eraldi lahti kirjutatud kommunaalteenuste liike, ei

tähendanud, et põhimõte ei kohaldunud küttekulude suhtes. Hagejale II kuuluv korter oli

eraldatud tsentraalsest küttesüsteemist ja tema poolt keskkütte tarbimist ei toimunud. Selles

ulatuses oli kogu ühistu poolt vähenenud ka kütte kogutarbimine. Hageja II tarbitava

soojusenergia ja küttekulude suurus oli võimalik kindlaks määrata tarbitava elektrikütte

suurusega, mistõttu oli väär maakohtu järeldus, et soojusenergia tarbimist ei ole võimalik

kindlaks teha. Samuti oli väär maakohtu järeldus, et üldkoosolekul oli õigus kehtestada

soojusenergia tasumäär ühistu liikmetele, kelle korter oli ühendatud lahti elamu

kaugküttesüsteemist. Põhikirja järgi võis üldkoosolek kindlaks määrata sihtotstarbeliste

maksete ja muude maksete tasumise korra, kuid seda sätet sai kohaldada üksnes kooskõlas

põhikirja p-ga 22.6. Viimane aga sätestas, et soojusenergia eest tasumine toimub reaalse

tarbimise alusel.

Isegi kui üldkoosoleku otsuse p 7 oleks olnud kooskõlas põhikirjaga, oli see vastuolus hea usu

põhimõttega. Hea usu põhimõttega kooskõlas ei saa olla omaniku kohustamine küttekulude eest

maksma, kui teenuse tarbimist ei toimu põhjusel, et omanik on seaduslikult üldisest

küttesüsteemist eraldunud ja kütab enda korterit elektriga. Selliselt rikastuksid teised

korteriomanikud nende omanike arvelt, kes teenust reaalselt ei tarbi. Maakohtu järeldus, et

hageja II ei saa tugineda hea usu põhimõtte rikkumisele enne kui korteriühistu ei ole

üldkoosolekul langetatud otsuse alusel hagejale II vastavasisulist arvet esitanud, on ekslik ja

põhineb kohtupraktika väärtõlgendusel. Seda enam, et seaduses on sätestatud võrdlemisi lühike

tähtaeg koosoleku otsuse tühistamiseks.

Maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus oleks pidanud

hagi osalise rahuldamise korral jätma menetluskulud selles osas kostja kanda. Veel enam, kui

maakohus oleks hinnanud kõik kohtule esitatud tõendeid ja väiteid nende kogumis, oleks hagi

rahuldatud ja menetluskulud jäetud kostja kanda.

Kostja vastuapellatsioonkaebus

8. Kostja palus kohtuotsuse osaliselt tühistada, s.o osas, milles kohus rahuldas nõude ja tuvastas

07.06.2016 üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse ja palus teha uus otsus, millega jätta hagi

vaidlustatud osas rahuldamata või saata vaidlustatud osas asi tagasi esimese astme kohtule

uueks läbivaatamiseks. Nii maakohtus kui ringkonnakohtus kantud menetluskulud palus kostja

jätta hagejate kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi ja hindas ebaõigesti

tõendeid, mis viis vale otsuse tegemiseni.

Kohus ei tuvastanud nõuetekohaselt Tallinna linna nõusolekut korterite eraldamiseks elamu

üldisest küttesüsteemist. Tõenditest nähtus üksnes hagejate tahe kasutada enda korterites

kaugkütte asemel elektrikütet, mitte kohaliku omavalitsuse nõusolekut üldisest küttesüsteemist

eraldumiseks.

Kohus jõudis valele järeldusele, et ühistu ei omanud pädevust vastu võtma otsuseid

küttesüsteemi ennistamise kohta. Vastupidi, keskküttetorustik kuulub kaasomanike

kaasomandisse ja korteriühistul on kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada nõue

korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist

(Riigikohtu 27.03.2012 määrus nr 3-2-1-18-12, p 10). Ühistu funktsioonidega seotud otsuste

vastuvõtmist ei takista ega piira enne erastamist toimunud toimingud või linnaametite poolt

antud nõusolekud. Selleks pole vajalik ka ühistu kõikide liikmete nõusolek.

Kohus jättis põhjendamata, miks ei omanud lahendi tegemisel tähtsust elamu Kirsti 8

küttesüsteemi projekt (aastast 2006), kus oli märgitud, et kõik Kirsi 8 korterid olid

kaugküttevõrgus. Samuti jättis kohus lahendis välja toomata, missugusele sättele tuginedes

leidis kohus, et hageja otsuse p 6 oli tühine. Tühisuse toovad kaasa eelkõige raskemad sisu- ja

protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada

koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad

õigust olla koosolekul kohal ja hääletada. Kõnealune otsuse punkt ei olnud tühine.

Vastused kaebustele

9. Kostja

palus

jätta

mõlemad

apellatsioonkaebused

rahuldamata

ja

rahuldada

vastuapellatsioonkaebus. Hagejad palusid jätta kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ja

rahuldada apellatsioonkaebused.

Ringkonnakohtu seisukoht

10. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega, vastuapellatsioonkaebusega ja

tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 aluselt osaliselt

tühistada materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja teha tühistatud

osas asja esimesele kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagid täies

ulatuses rahuldada. Apellatsioonkaebused tuleb rahuldada ja vastuapellatsioonkaebus jätta

rahuldamata.

Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha, kas maakohus tuvastas õigesti vaidlustatud

üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse, millega otsustati hagejate I ja II korterite ennistamine

üldisesse küttesüsteemi. Korteriühistu eesmärgiks on vastavalt KÜS § 2 lg-le 1 korteriomandite

eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu

liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 101 ja § 11 järgi võetakse otsused vastu korteriühistu

liikmete üldkoosolekul, kusjuures häälteenamusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad asja

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Muul juhul on vajalik kaasomanikevaheline

kokkulepe, s.t kõikide kaasomanike nõusolek (AÕS § 72 lg 1).

Riigikohus on 18.07.2011 otsuses nr 3-2-1-50-11 selgitanud, et korteri eraldamine elamu

üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada

üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu

üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike

nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Juhul kui kõigi kaasomanike

nõusolek oli olemas korteri eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist, siis vajas kõigi

kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul. Seega on Riigikohus

asunud seisukohale, et asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridest jäävad välja juhtumid,

kus otsustatakse korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist või korteri ennistamine

elamu üldisest küttesüsteemi, kui korteri eraldamiseks oli olemas kõikide kaasomanike

nõusolek.

Riigikohus tegi asjas nr 3-2-1-50-11 lahendi sündmuste kohta, mis leidsid aset 2001. aastal, s.t

rakendas AÕS-st tulenevaid põhimõtteid. Praegusel juhul ühendasid hagejad I ja II korterid

üldisest küttesüsteemist välje enne AÕS-i jõustumist 01.12.1993. Enne AÕS-i reguleeris

kaasomanike vahelisi suhteid Eesti Vabariigi Omandiseadus, mille § 42 lg 1 sätestas, et ühises

omanduses oleva vara valdamise, kasutamise ja käsutamise korra määravad omanikud kindlaks

ühiselt, s.t regulatsioon enne tänase AÕS-i jõustumist oli vaadeldavas osas analoogne ning

Riigikohtu viidatud lahendist tulenev tõlgendus praeguses asjas kohaldatav. Seega oli ajal, kui

hagejad I ja II korterid ühisest küttesüsteemist eraldasid, samuti vajalik toonaste omanike

nõusolek.

Seega kontrollis maakohus õigesti, kas hagejate I ja II korterite eraldamiseks elamu üldisest

küttesüsteemist oli olemas kõikide kaasomanike nõusolek. Maakohus asus seisukohale, et

hagejate I ja II korterite eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist oli olemas Tallinna linna

nõusolek. Asjaolule, et enne korterite erastamist ja ajal kui hagejate korterid ühendati lahti

üldisest küttesüsteemist, kuulus elamu Tallinna linnale, pooltel vaidlust ei olnud. Järelduste

tegemisel võttis kohus arvesse hageja I esitatud avaldust Lilleküla EEV-le elektriküttele

üleminekuks, elektritööde teostamise akti, saatekirja ja kaasnevaid dokumente ning

ehitusprojekti (I kd lk 25-34). Samuti hageja II esitatud dokumente: Tallinna linnale esitatud

taotlust elektriküttele üleminekuks (I kd lk 99), Lilleküla EEV avaldust hageja II korteri kohta

elektrivarustuse tehniliste tingimuste saamiseks (I kd lk 100), Lilleküla EEV avaldust hageja II

korteri kohta elektriliste kuumutusseadmete kasutusloa saamiseks (I kd lk 102),

tööettevõtulepingut hageja II ja Lilleküla EEV vahel (I kd lk 104-107) ning akti korteris

keskkütte sulgemise kohta (I kd lk 17). Kostja hinnangul oli eelnevalt kirjeldatud kohtu järeldus

ennatlik, sest hagejad ei olnud kohtule esitanud dokumentaalset tõendit, kus väljenduks

otsesõnu Tallinna linna nõusolek. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et kohus hindab kõiki

tõendeid kogumis ja ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled

ei ole kokku leppinud teisiti (TsMS § 232 lg 1 ja 2). On mõistetav, et enam kui 20 aasta taguste

sündmuste kohta ei pruugi poolel olla kõiki dokumente kohtule esitada ja siinkohal tuleb kohtul

tõendatava asjaolu esinemise kohta võtta seisukoht kõiki olemasolevaid tõendeid kogumis

hinnates. Maakohus tuvastas eelnevalt nimetatud dokumentaalsete tõendite pinnalt õigesti, et

hagejate I ja II korterites toimus üldisest küttesüsteemist eraldumine Tallinna linna teadmisel

ja nõusolekul Tallinna linna asutuse kaudu.

Ringkonnakohus nõustub kostja vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidetega, et korteriühistu

funktsioonidega seotud otsuste vastuvõtmist ei takista ega piira enne erastamist toimunud

toimingud või linnaametite poolt antud nõusolekud ja korteriühistul on kõigi korteriomanike

huvides tegutsedes õigus esitada nõue korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida

enne korteriühistu moodustamist (Riigikohtu 27.03.2012 lahend nr 3-2-1-18-12). Samas

ringkonnakohus leiab, et need ei oma praeguse asja lahendamise seisukohast tähendust, sest

hagejad I ja II ei eraldanud kortereid üldisest küttesüsteemist omavoliliselt, vaid toonase

omaniku nõusolekul. Olukorras, kus küttesüsteemist eraldumiseks oli olemas ainsa omaniku

nõusolek, oli aastaid hiljem pärast korterite erastamist, hagejate I ja II korterite üldisesse

küttesüsteemi ennistamise otsustamiseks vajalik kõikide tänaste kaasomanike nõusolek. Seda

praegusel juhul ei olnud.

Juhul kui otsus on vastu võetud küsimuses, mida saab otsustada vaid kokkuleppega, on see

tühine vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg-le 2 ja mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 241 lg-le 1, sest otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

Järgmisena kontrollib ringkonnakohus, kas maakohus jättis õigesti ülejäänud osas hagi

rahuldamata. Vaidlustatud otsuse p 7 õiguspärasuse tuvastamisel oli määrav tähendus ühistu

põhikirja p 22.6 tõlgendamisel, mis sätestas, et ühistu liige on kohustatud koos

perekonnaliikmetega kokkuhoidlikult kasutama kommunaalteenusena saadavaid materiaalseid

ressursse ning tasuma nende eest õigeaegselt kooskõlas reaalse tarbimisega. Pooled vaidlesid

selle üle, kas põhikiri kehtestas erisuse võrreldes KÜS § 151 lg-ga 1, mille järgi toimub

majandamiskulude eest tasumine eluruumi üldpinna ruutmeetrite arvu järgi, kui korteriühistu

põhikirjas ei sätestata teisiti. Maakohus jõudis lahendis järeldusele, et põhikirjas erisust ei olnud

ja seda pidi tõlgendama sarnaselt KÜS § 151 lg-s 1 sätestatuga. Ringkonnakohus eelnevalt

kirjeldatud järeldusega ei nõustu ja on seisukohal, et maakohus ei arvestanud viidatud osas

lahendi tegemisel kõikide poolte esitatud asjaoludega.

Vaadeldes mõlema sätte sõnastusi, on ilmne, et ühel juhul on korteriomanike poolt hüvitamisele

kuuluvate kommunaalteenuste tasumine sõltuvuses tarbimisest ja teisel juhul korteri suurusest.

Samas tuleb tõlgendamisel lähtuda eelkõige osapoolte ühisest tegelikust tahtest, mitte tingimata

väljendusviisist, mis võib olla tegelikkust ja poolte tahet moonutav. Ringkonnakohus on

seisukohal, et maakohus jättis lahendi tegemisel tuvastamata poolte ühise tahte põhikirja

koostamisel ja sisustamisel, vaid lähtus sellest, kuidas objektiivne kõrvaltvaataja võinuks

aastaid hiljem põhikirja p 22.6 mõista. Viimane on võimalik vaid siis, kui poolte tahet ei ole

võimalik kindlaks teha. Praegusel juhul oli see võimalik.

Tahte väljaselgitamiseks tuleb arvestada tehingu tegemise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled

on lepingu punktile varem andnud, varasemat ja hilisemat käitumist jpm. Põhikirja p 22.6 on

sellisel kujul kehtiv alates korteriühistu loomisest ja registrisse kandmisest 1998. aastal ning

ühistu loomise ja põhikirja kinnitamise hetkeks olid hagejate I ja II korterid üldisest

küttesüsteemist eraldatud. Poolte selgitustest nähtuvalt ei esitatud hagejatele aastaid pärast

põhikirja koostamist küttearveid, kuigi ühistu oli teadlik, et nad olid eraldunud üldisest

küttesüsteemist ning 100% ulatuses hakati küttekulusid nõudma alles pärast 07.06.2016 ühistu

üldkoosolekut. Seega loodi ja kinnitati põhikiri olukorras, kus kõik korteriomanikud ei tarbinud

sooja üldise küttesüsteemi kaudu ning pärast põhikirja kinnitamist sõnastuses, et ühistu liige on

kohustatud tasuma kommunaalteenusena saadavate materiaalsete ressursside eest kooskõlas

reaalse tarbimisega, ei esitatud hagejatele I ja II ka küttearveid. Seega oli poolte tahe põhikirja

punkti 22.6 formuleerimisel suunatud sellele, et omanikud tasuvad küttearveid vastavalt

reaalsele tarbimisele.

Üldkoosoleku 07.06.2016 otsuse p 7 sõnastusest nähtuvalt kohustati hagejaid I ja II tasuma

küttekulusid viisil, mis oli määratud aritmeetiliselt, mitte hagejate I ja II reaalsest tarbimisest

sõltuvalt. Väitele, et üldkoosoleku poolt 07.06.2016 hagejatele I ja II kehtestatud küttekulude

tasumise määrad oleksid peegeldanud hagejate reaalset soojatarbimist, kostja menetluse kestel

ei tuginenud. Sellisel viisil vastu võetud üldkoosoleku otsus oli vastuolus põhikirjaga ja kehtetu

vastavalt MTÜS § 24 lg-le 1. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel tuleb maakohtu otsus osaliselt

tühistada, s.o osas, milles kohus jättis hagid osaliselt rahuldamata, ja teha uus lahend, millega

hagid täies ulatuses rahuldada.

Vastuseks kaebustes esitatud muudele väidetele selgitab ringkonnakohus järgmist. Kohus

nõustub vastuapellatsioonkaebuses esitatud etteheitega, et maakohus rikkus menetlusõigust, kui

jättis põhjendamata, miks ei arvestanud lahendi tegemisel elamu Kirsi 8 küttesüsteemi

projektiga aastast 2006, kus oli märgitud, et kõik Kirsi 8 korterid olid kaugküttevõrgus. Kuid

on seisukohal, et praegustel asjaoludel ei olnud tegu sellise olulise menetlusõigusliku

minetusega, mis oleks tinginud vale lahendi tegemise. Kuivõrd poolte vahel ei olnud vaidlust,

et hagejate I ja II korterid olid juba üheksakümnendate algusest üldisest küttesüsteemist

eraldatud, oli ilmne, et viidatud projekt küttesüsteemi kohta ei saanud olla tõene. Kohus ei hinda

tõendeid pimesi, vaid nende kohasuse ja usaldusväärsuse alusel. Seega oli õigustatud nimetatud

tõendiga arvestamata jätmine. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab hagejate I ja II

apellatsioonkaebused, jätab kohus käsitlemata hagejate alternatiivsed väited.

Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha täiendavate tõendite vastuvõtmise kohta. Hageja I

esitas koos 26.04.2017 menetlusdokumendiga kaks kirja, millest nähtub, et hageja I ja kostja

on pidanud kompromissi läbirääkimisi. Samuti edastas 02.05.2017 menetlusdokumendiga

2013. aastast pärineva kutse korteriühistu üldkoosolekule ja uue põhikirja projekti.

Ringkonnakohus keeldub tõendite vastuvõtmisest TsMS § 238 lg 1 p 1 ja § 639 lg 1 alusel,

kuivõrd tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada. Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt,

puudub vajadus neid paberkandjal esitajale tagastada.

Menetluskulude jaotus

7. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 ja § 171 lg-le 1 ning kooskõlas TsMS § 173 lg-ga 3 jätab

ringkonnakohus nii maakohtus kui ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda. TsMS

§ 174 lg 4 lause 2 ja § 177 lg 2 alusel määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Imbi Sidok-Toomsalu

Indrek Soots