3-16-1527/41 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.06.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-16-1527

Haldusasi

TT

kaebus

Tallinna

Linnavalitsuse

22.06.2016

korralduse nr 1077-k tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – TT, ik XXXXXXXXXX, volitatud esindaja

adv Sandra-Kristin Noot

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Indrek

Keis

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 15.11.2016 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

15.11.2016 otsus haldusasjas nr 3-16-1527 muutmata.

2. Mõista Tallinna linnalt välja TT kasuks 1490,40 eurot (üks tuhat nelisada

üheksakümmend eurot ja 40 senti) menetluskulude katteks.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 26.07.2017.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS §

215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb selleks

esitada Riigikohtule esitada taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-16-1527

2(9)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 25.05.1995 sõlmitud eluruumide erastamise ostu-müügilepinguga omandas JA Tallinnas

Kooli tn 7 asuvas korterelamus paikneva korteri nr 1. 06.07.2001 sai selle korteri omanikuks

TT. 07.08.2008 on korteriomanditeks jagatud Kooli tn 7 kinnistu kantud kinnistusraamatusse,

sealhulgas TT-le kuuluv korteriomand (registriosa nr 24174901), mis koosneb 994/8265

mõttelisest osast Kooli tn 7 kinnistust ning reaalosana eluruumist nr 1.

2. Kooli tn 7 asuv korterelamu paikneb Tallinna linnamüüri ääres. Teisel pool linnamüüri

asub endine tõllakuur (praegune aadress Kooli tn 9a). Tallinna Linnavalitsuse 22.06.2016

korraldusega nr 1077-k tunnistati Kooli tn 9a asuv ehitis peremehetuks.

3. TT esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 22.06.2016 korralduse

nr 1077-k tühistamiseks.

Kooli tn 9a tõllakuur ei ole peremehetu ehitis, vaid Kooli tn 7 korteriomanike kaasomandis

olev kuur, mis erastati mõttelistes osades koos Kooli tn 7 eluruumidega. Kõnealust kuuri

kasutavad Kooli tn 7 korteriomanikud seniajani küttepuude ja isiklike asjade hoiustamiseks.

Kooli tn 7 eluruumide erastamise ajal oli tegemist elamuga samal krundil paikneva

abihoonega, mis kandis tookord samuti Kooli tn 7 aadressi. Tallinna Kesklinna Valitsus on

varem pidanud tõllakuuri Kooli tn 7 korterelamu juurde kuuluvaks abihooneks. Ka

ehitisregistri kohaselt on Kooli tn 9a vallasasi, mille kaasomanikeks on Kooli tn 7 omanikud.

1925. aastal koostatud asendiplaani ning 1940. aastal koostatud projekti ja asendiplaani

kohaselt asus tõllakuur Kooli tn 7 elamuga samal krundil. 1969. aastal koostatud tehnilise

inventariseerimise büroo ekspluatatsiooni tabel kinnitab üheselt, et Kooli tn 7 elanikud on

pidevalt kasutanud kõnealust kuuri Kooli tn 7 elamu abiruumina.

Kooli tn 7 eluruumide erastamisega seotud dokumentidest saab järeldada poolte tahet erastada

vaidlusalune tõllakuur ühiskasutatava abiruumina. Näiteks avaldas Kooli tn 7-2 hilisem

omanik SR erastamisavalduses soovi erastada korter koos kuuri ja pööninguga. 1994–1995

valitses eluruumide erastamisel praktika, et eluruumide juurde kuuluvad abihooned erastati

muu osana elamust.

Alternatiivselt leiab kaebaja, et kuuri tuleb käsitada Kooli tn 7 korterite päraldisena, kuivõrd

see oli elamuga ruumiliselt seotud ning seal asuvaid ruume kasutati elamu kütmiseks vajaliku

materjali hoidmiseks, mida mujal hoida võimalik ei oleks olnud. Teise alternatiivina leiab

kaebaja, et Kooli tn 7 korteriomanikud on vaidlusaluse kuuri omandanud hõivamise teel

vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 96 lg-le 1.

Kuivõrd kaebaja koos teiste isikutega oli ehitisregistris märgitud Kooli tn 9a ehitise

kaasomanikuna, ei saanud vastustaja piirduda üksnes peremehetu ehitise hõivamise teate

avaldamisega väljaandes Ametlikud Teadaanded, vaid oleks pidanud enne otsuse tegemist

küsima ehitisregistrisse kantud omanike arvamust. Peremehetu ehitise hõivamise teates on

ilmselgelt eksitavalt märgitud, et ehitise viimane omanik pole teada, kuna ehitisregistrist olid

omanikud üheselt näha.

4. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu.

Kooli tn 9a asuv ehitis ei ole erastatud ning pole tõendatud, et Kooli tn 7 korteriomanikel

oleks selle suhtes omandiõigus. Erastamise ulatus ja käik on selgelt tõendatud eluruumide

hindamise aktidega ja notariaalsete ostu-müügilepingutega. Erastamise eseme tõendamise

seisukohast ei ole asjakohased varem koostatud plaani- ja kaardimaterjalid ega väited selle

kohta, mida oleks Kooli tn 7 eluruumide erastamise õigustatud subjektidel olnud õigus

erastada, samuti ei saa kaebaja omandiõigust tõllakuurile tõendada kirjavahetus Tallinna linna

ametiasutustega.

3-16-1527

3(9)

Majapidamis-abihoone arvestusliku üldpinna määramise ja hindamise aktist saab järeldada, et

ehkki vaidlusalust ehitist oli võimalik 5100 krooni eest erastada, seda ei tehtud, seejuures ei

nähtu, et Kooli tn 7 korterite erastajad oleksid selle hinna tasunud. Omandiõigust ei saa

tõendada eluruumide ümberhindamise aktid ega nende alusel tehtud kanded ehitisregistrisse,

mis on olemuselt informatiivne, mitte õiguslikku tähendust omav register.

Kooli tn 7 majavaldus anti Tallinna Kesklinna Valitsuse omandisse 18.04.1994 korraldusega

nr 611-k, ent vaidlusalust tõllakuuri Kesklinna valitsuse bilanssi võetud ei ole. Eluruumi

juurde kuuluva majapidamis-abihoone olemasolul tuli see erastamise korral märkida ostu-

müügilepingusse, ent praegusel juhul ostu-müügilepingus kuuri märgitud ei ole, samuti ei ole

kuuri nimetatud pärast Kooli tn 7-1 korteri ostu-müügilepingu sõlmimist väljastatud Tallinna

hooneregistri 29.05.1995 tõendis nr 4416 ega sellekohases õiendis. Tõllakuuri ei saa käsitada

muu osana Kooli tn 7 ehitisest ka seepärast, et juhul, kui Kooli tn 9a hoone kuuluks kaebajale,

ei saaks kaebajale kuuluv mõtteline osa olla 994/8265, nagu nähtub viimasest

ümberhindamise aktist ning kehtivast ehitusregistri kandest.

Ekslik on kaebaja arusaam Kooli tn 7 elamu ja Kooli tn 9a hoonete ühise krundi ja ruumilise

seotuse kohta. Tavapäraselt kattusid erastatava eluruumi juurde kuuluva maa piirid endiste

kinnistute piiridega, ent praegusel juhul asus Kooli tn 7 hoone eraldi endise kinnistu k-183

piirides ning Kooli tn 9a hoone jäi endise kinnistu k-618 piiridesse. Kooli tn 9a ja Kooli tn 7

ruumiline seotus on marginaalne, kuna 28.05.2001 inventariseerimisjoonise kohaselt on Kooli

tn 9a hoone jagatud kuueks suuremaks osaks ning hoonesse pääseb mõlemast küljest,

kusjuures Kooli tn 7 poolsest sissekäigust pääseb vaid kahte hoones asuvasse ruumi, ent Kooli

tn 7 krundist kaugemal olevast sissekäigust pääseb ligi enamustele ruumidele, mis

moodustavad ca ¾ hoonest.

Välistatud on vaidlusaluse kuuri käsitlemine päraldisena, kuna tegemist ei ole Kooli tn 7

ehitist teeniva asjaga. Võimatu on kaebaja poolt Kooli tn 9a omandamine hõivamise teel, sest

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 2 kohaselt on peremehetu ehitise

hõivamise õigus vaid riigil ja kohalikul omavalitsusel.

Ehkki Tallinna Kesklinna Valitsus on kaebajale avaldanud ebaõigeid seisukohti, ei mõjuta see

vaidlusaluse Kooli tn 9a omandiõigust. Kaebaja pidi hiljemalt 2007. aastal, kui esitati taotlus

Kooli tn 9a erastamiseks ja liitmiseks Kooli tn 7 elamuga, mõistma, et ta ei ole kõnealuse

hoone omanik. Kaebajal oli võimalik oma arvamus ja vastuväited esitada ning ta seda ka tegi.

5. Tallinna Halduskohus rahuldas 15.11.2016 otsusega kaebuse ning mõistis Tallinna

linnalt TT kasuks välja menetluskulu katteks 3685 eurot.

Tallinna Kesklinna Valitsuse ja JA vahel 25.05.1995 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 1 on

lepingu eset kirjeldatud järgmiselt: "korter[i] koos sellele vastava muu osaga elamust

(edaspidi – eluruum), mis asub Tallinna Kesklinna linnaosas, Kooli 7 korter 1 ja koosneb

viiest (5) toast ning on üldpinnaga 99,4 m2, mis moodustab 15,35% elamu korterite

üldpinnast". Lepingu sõlmimise ajal, samuti JA poolt eluruumi erastamise avalduse esitamise

ajal kehtinud eluruumide erastamise seaduse (EES) ning Vabariigi Valitsuse 01.07.1993

määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (EE kord) sätetest tulenes, et

elamuga samal krundil asunud elamu üürnike ühiskasutuses olnud abihooned erastati koos

korteritega samamoodi nagu elamu muud ühiskasutuses olevad osad, ilma et neid oleks eraldi

hinnatud. Nimetatud normidest ei tulenenud, et elamuga ühtse majandusliku terviku

moodustanud ning elamus paiknenud eluruumides elanud isikute ühises kasutuses olevad

abihooned oleks tulnud kas eluruumide erastamise avalduses või ostu-müügilepingus

tingimata eraldi ära nimetada ning on usutav, et praktikas seda vähemalt alati ei tehtud. EE

korra p 7 teises lõigus oli sätestatud, et abiruumid, mis asuvad elamuga ühisel krundil

(majapidamis-abihooned), erastatakse eluruumi juurde kuuluva muu osana juhul, kui nad on

3-16-1527

4(9)

vajalikud elamu teenindamiseks või ette nähtud elanike ühiseks kasutamiseks. Sama lõigu

järgmises lauses sätestati, et elamuga ühisel krundil paiknevaid majapidamis-abihooneid, mis

on ette nähtud eluruumi üürniku individuaalseks kasutamiseks, hinnatakse vastavalt "Elamute

erastamise väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendile" ja erastatakse eluruumi

juurde kuuluvate majapidamis-abihoonetena. Seega eristati neid elamuga samal krundil

asuvaid abihooneid, mis olid mõeldud kas elamu kui terviku teenindamiseks või mida

kasutasid elamut asustanud üürnikud ühiselt ning neid, mis olid mõne konkreetse üürniku

individuaalseks kasutamiseks. Üksnes viimaste puhul oli ette nähtud nende eraldi hindamine.

Sisuliselt käsitati samal krundil asuvaid ühiskasutuses olevaid abihooneid (sh. ühiskasutuses

olevad kuurid, katlamajad jms ehitised) samamoodi nagu elamu üldkasutatavaid ruume (nt

trepikojad, keldriruumid, pööningud). See eristamine lähtus vajadusest määratleda ära need

ruumid, mis hiljem korteriomandite moodustamisel peaksid hakkama kuuluma korteriomandi

reaalosa hulka. Sellist eristamist toetavad ka erastatava eluruumi hindamist puudutavad EE

korra p-d 13 ja 14, kus sätestatakse, et eluruumi juurde kuuluvate majapidamis-abihoonete

väärtushinnangu koefitsiendid arvutatakse vaid vajadusel. Sellest sõnastusest ei saa järeldada,

et abihoone olemasolul tuli need koefitsiendid igal juhul arvutada, vaid vastav vajadus esines

vaid siis, kui tegemist oli üürniku individuaalkasutuses olnud abihoonega. Koos EE korraga

kinnitatud eluruumi erastamise avalduse vormil tuli eluruumi juurde kuuluvad majapidamis-

abihooned ära näidata siis, kui tegemist oli eluruumi erastamise õigustatud subjekti

individuaalkasutuses olnud majapidamis-abihoonetega. Nii nagu polnud vajadust sellisel

avaldusel eraldi nimetada elamu trepikoda või pööningut või muid selliseid ruume, mis ei

kuuluks hilisema korteriomandite moodustamise käigus korteriomandi reaalosa hulka, ei

olnud vaja avalduses eraldi märkida ka samalaadseid ruume abihoonetes.

Eeltoodud põhjusel ei saa kaugeleulatuvaid järeldusi teha sellest, et vaidlusalust tõllakuuri ei

ole nimetatud ei JA erastamisavalduses ega ka 25.05.1995 sõlmitud ostu-müügilepingus.

Viimases on siiski märgitud, et müügiesemeks oli korterile vastav muu osa elamust ning juba

eelviidatud sätete kohaselt võis selliseks muuks osaks elamus olla ka elamuga samal krundil

asuv ühiskasutuses olev abihoone. EE korra sätetest ei saa ka järeldada, et elamust eraldi

asetseva ühiskasutuses oleva abihoone puhul oleks tulnud eraldi määrata kindlaks selle hind

või väärtuskoefitsient, vaid eluruumi hindamise aktis määratud hind hõlmas juba ka neid

ühiskasutuses olevaid pindasid. Asjaolu, et 1994. aasta novembris koostati kuuri arvestusliku

üldpinna määramise ja hindamise akt, ei välista seega selle kuuri erastamist koos korteritega.

Aktist endast ega ühestki toimikus olevast hilisemast dokumendist ei nähtu, mis põhjusel see

akt koostati või mis järeldusi sellest edaspidi tehti. Raske on aga nõustuda vastustaja

seisukohaga, et sellest aktist nähtuvalt alustati kuuri erastamist, ent ei viidud seda lõpuni.

Kuna EE korra sätetest tulenevalt ei eeldanud eraldiseisva ühiskasutuses oleva abihoone

erastamine elamu muu osa koosseisus selle abihoone eraldi hindamist, siis on usutav, et pärast

eelnimetatud akti koostamist mõistis eluruumide erastamise korraldaja, et kuuri näol on

tegemist just sellise abihoonega ning aktile mingit tähendust edaspidi ei omistatud ning

korterite erastamisel ei nõutud ka kuuri väärtusele vastava erastamishinna (või selle osa)

tasumist. Seejuures ei näe EE korra sätted ette ka korteritest väljapoole jäävate elamu muude

osade (nt ühiskasutatavate pööningupindade) eraldi hindamist või nende väärtuse arvestamist

erastatava eluruumi hinna määramisel. Seetõttu ei saa asjaolust, et JA või teised Kooli tn 7

eluruume erastanud isikud ei ole tasunud majapidamis-abihoone hindamise aktis nimetatud

5100 krooni suurust summat erastamishinnana, teha järeldust, et tõllakuuri ei erastatud koos

korteritega sarnaselt muude elamu osadega.

EE korra punkti 7 teise lõigu kohaselt erastati elamut teenindanud või seda asustanud üürnike

ühises kasutuses olevad abihooned juhul, kui need asusid elamuga samal krundil. EE korra

tähenduses tuleb krundi mõistet tõlgendada laialt ning olukorras, kus pole ühtki haldusakti,

millega oleks konkreetne krunt kindlaks määratud, saab selles küsimuses juhinduda nii

3-16-1527

5(9)

kinnistu piiridest enne maa natsionaliseerimist kui ka abihoone tegelikust kasutusest ja

majanduslikust seotusest elamuga. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud JA kinnitas, et

praegu Kooli tn 9a aadressi kandev kuur oli nii Kooli tn 7 korterite erastamise ajal kui ka enne

seda, samuti pärast seda vähemalt ajani, mil JA ise Kooli tn 7 elamus elas, kasutuses Kooli tn

7 korterites elanud isikute küttematerjalide ja isiklike asjade hoiustamiseks. Samuti selgitas

JA, et mingi osa Kooli tn 7 elamust pargi pool olevast alast (st linnamüürist väljapoole jäävast

alast) oli piiratud aiaga, mida kasutasid Kooli tn 7 elanikud. Sellele, et Kooli tn 9a endine

tõllakuur oli Kooli tn 7 elanike kasutuses, ei ole iseenesest vastu vaielnud ka vastustaja.

Iseenesest on vastustajal õigus, et ehitise enda omaks nimetamine või selle omanikuna

ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, küll aga näitavad eelnevad asjaolud, kuidas

mõistsid Kooli tn 7 elamus olnud eluruumide ostu-müügilepingu pooled tehingu eset ning kas

või mil määral oli praegune Kooli tn 9a tõllakuur seotud Kooli tn 7 ehitisega. Eeltoodud

asjaolud kinnitavad tõllakuuri majanduslikku seotust Kooli tn 7 elamuga. Nõustuda ei saa

vastustaja seisukohaga, et Kooli tn 7 elamu ning praegune Kooli tn 9a tõllakuur paiknesid

erinevatel endistel kinnistutel. Nii kaebaja esitatud 1940. aastal koostatud linnatorni 4. ja 5.

korruse väljaehitamise projekti asendiplaanilt kui ka 1925. aastal koostatud asendiplaanilt

nähtub, et Kooli tn 7 elamu ulatus nii krundile 183 kui 618. Neil plaanidel on asukohana

märgitud Krundi kreposti No 183-618. Selline määratlus nähtub ka Tallinna Maa-ameti vara

tagastamise osakonna 17.10.2007 õiendist, kus Kooli tn 7 endist kinnistut on identifitseeritud

märkega K-183/618. Pidades silmas eeltoodut ning seda, et faktiliselt oli tõllakuur Kooli tn 7

elanike ühiskasutuses abihoonena, saab seda pidada Kooli tn 7 elamuga samal krundil

paiknevateks abiruumideks EE korra punkti 7 teise lõigu tähenduses. Tõendid Kooli tn 7

krundi kohta on mõneti vastuolulised, ent üldkokkuvõttes siiski toetavad järeldust, et Kooli tn

9a kuuri näol oli tegemist majanduslikus mõttes Kooli tn 7 elamuga ühtse terviku

moodustanud ehitisega. Esiteks viitab sellele üheselt asjaolu, et kuni 2007. aastani kandsid nii

elamu kui tõllakuur aadressi Kooli tn 7. Sellest saab järeldada, et vähemalt nõukogude

okupatsiooniperioodil käsitati elamut ja tõllakuuri ühtse tervikuna. Seda järeldust kinnitab ka

Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo koostatud majavalduse eksplikatsiooni tabel

1969. aastast, kust nähtub selgelt majavalduse koosnemine kahest hoonest, millest üks oli

elamu, teises aga asusid kuurid ja garaažid. Pidades silmas seda, et Kooli tn 9a ehitise otsas

on garaažiust meenutav kahe poolega uks/värav, on mõistetav, et seda võidi käsitada tol ajal

ka garaažina.

Kaebaja on põhjendatult viidanud ka sellele, et Tallinna Kesklinna Valitsus on mitmel korral

käsitanud Kooli tn 9a tõllakuuri Kooli tn 7 elamu juurde kuuluvana. Kuivõrd Tallinna

Kesklinna Valitsus oli Kooli tn 7 eluruumide erastamise kohustatud subjektiks ning müüjana

nimetatud ka eluruumide ostu-müügilepingutes, annavad Tallinna Kesklinna Valitsuse

seisukohad aimu eluruumide erastamise kohustatud subjekti tahtest ostu-müügilepingute

sõlmimisel. Ostu-müügileping on, vaatamata eluruumide erastamise menetluse avalik-

õiguslikule iseloomule, eraõiguslik tehing ning vaidluse korral lepingu sisu üle tuleb lähtuda

poolte tegelikust tahtest. JA kinnitas kohtuistungil, et eluruumi erastamise ajal sai tema aru, et

Kooli tn 7 elamu juurde kuulub ka Kooli tn 9a asuv kuur. Samuti kinnitavad Tallinna

Kesklinna Valitsuse kirjad, et ka müüja tahe oli suunatud sellele, et koos elamuga (mis müüdi

eluruumide kaupa) läheb korterid erastanud isikute omandisse ka praegune Kooli tn 9a

tõllakuur. Seega, vastustajal on õigus selles, et kirjavahetusest Tallinna linna ametnikega ei

saa tekkida ehitise omandiõigust, küll aga kinnitab Tallinna Kesklinna Valitsuse seisukoht, et

tõllakuuri näol on tegu Kooli tn 7 elamus olevate eluruumidega koos erastatud ehitisega, seda,

milline oli erastamise korraldaja tahe Kooli tn 7 eluruumide ostu-müügilepingute sõlmimisel

ning et vaatamata sellele, et kuuri neis lepingutes ära nimetatud ei ole, oli see erastamise

objektiks ning läks eluruumide omanikuks saanud isikute omandisse.

3-16-1527

6(9)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega jätta TT kaebus rahuldamata.

Tõendid ei toeta halduskohtu seisukohta, et kuur paiknes Kooli tn 7 elamuga samal krundil.

1940. aastal koostatud 4. ja 5. korruse väljaehitamise projekt ja 1925. aasta asetusplaan

eristavad ehitiste paiknemist erinevatele kinnistutel. Kooli tn 7 elamu asus krundil nr 183 ning

kuur jäi krundile nr 618. See on kooskõlas ka tõendiga kruntide nr 183 ja nr 618 piiride kohta.

Erastamise korraldaja võis pärast hindamise akti koostamist mõista, et kuuri ei saa koos

korteritega erastada, mistõttu ei leidu ka erastamisdokumentides edasisi viiteid kuuri kohta.

Kui ka eeldada, et kuur asus Kooli tn 7 elamuga ühisel kinnistul, on valesti tuvastatud selle

otstarve Kooli tn 7 majandusliku seose ning ühise kasutamise osas. Kuna Kooli tn 7 ega kuuri

ehitusprojekti ei ole säilinud, ei saa üheselt järeldada, et ajalooliselt tõllakuuriks ehitatud

hoone nähti ette Kooli tn 7 elamu teenindamiseks. Kuigi nüüdseks on tehtud linnamüüri

täiendav uksekoht, mis oluliselt vähendab Kooli tn 7 korteriomanike teekonda kuurini, ei ole

siiski põhjendatud lugeda kuuri ruumiliselt elamuga seotuks. Valdav osa kuurist ei ole

loogiliselt ligipääsetav. Samuti ei ole kuuri siseruumide arv ning asetus kooskõlas Kooli tn 7

teenindamise eesmärgiga. Kuur ei ole ühiskasutuses, selle kasutamine toimus individuaalselt

kasutatavate ruumide kaudu.

Halduskohus jättis tõendites vastuolud kõrvaldamata, samuti analüüsimata muud erastamise

käigus koostatud dokumendid, kus kuur peaks olema märgitud. Asjaolude igakülgse

hindamise huvides tuleks arvestada ka vastustaja ning teiste Kooli tn 7 korteriomanike

käitumist, millest nähtuvalt ei käsitatud õiguslikult siduvates toimingutes (müügilepingud,

Kooli tn 7 ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine) kuuri kui erastajate omandit. See

näitab, et erastamisjärgselt ei olnud mitte ühegi erastamislepingu lepinguosaline veendumusel

ega arusaamal, nagu oleks kuur erastatud koos korteriga selle muu osa koosseisus. On

tähelepanuväärne, et Kooli tn 7 elamu teenindamiseks määratud maa piirdub hoonealuse

maaga ega oma faktilist piiri kuuriga. EES § 214 lg 1 sätestab, et korteriomandite

kinnistamisel esitatakse kinnistusosakonnale mh dokumendid reaalosade ja mõtteliste osade

suuruse ja paiknemise kohta. Seega kinnitab Kooli tn 7 elamu teenindamiseks vajaliku maa

määramine seisukohta, et kuuri ei erastatud koos korteritega. Vastasel korral peaks nähtuma

korteriomandi kinnistamise dokumentidest kaebajale kuuluva mõttelise osa suurus ja

paiknemine. Kuigi JA võis erastamistaotluse esitamise ajal omada tahet abihoone

erastamiseks, ei pruugi see kajastada tegelikku tahet ostu-müügilepingu sõlmimisel, sest

erastamisele kuuluva korteri koosseis ning selle juurde kuuluvad abihooned selgusid pärast

taotluse esitamist. 25.05.1995 ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei saanud müüja ehk kohalik

omavalitsus omada tahet kuuri erastamiseks. Kohus jättis tähelepanuta, et kõnealuse kuur ei

olnud varana kohaliku omavalitsuse bilansis. Lepingupoole tegelikku tahet on põhjendamatu

järeldada lepingu sõlmimisest aastaid hiljem peetud kirjavahetuse alusel. Tallinna Kesklinna

Valitsus on asjaolusid ekslikult käsitlenud lühikese ajaperioodi vältel. Kuuri omandiõiguse

osas võis ebaselgus valitseda maksimaalselt 5 aastat, ajavahemikus 2002 kuni 2007. Ka enne

Kesklinna Valitsuse ekslikke seisukohti koostatud dokumendid ei kajasta kuuri erastamist või

selle kuulumist Kooli tn 7 korteriomanikele.

Ei ole jälgitav, mille pinnalt jõudis kohus järeldusele, et abihooneid ei tulnud erastamise

avalduses või ostu-müügilepingutes eraldi ära nimetada ning usutavasti seda praktikas

vähemalt alati ei tehtud. Linn esitas vastupidist praktikat kinnitava ostu-müügilepingu, kuid

kohus ei ole seda otsuse tegemisel arvesse võtnud. Erastamise käigus väljastatakse mitmeid

tõendeid ja õiendeid, mis näevad ette põhi- ja kõrvalhoonete loetelu, või vähemalt annavad

võimaluse nende loetlemiseks. Isegi kui eeldada, et müügilepingu sõnastus „muu osa“ hõlmab

3-16-1527

7(9)

kuuri, siis ehitusregistri õiendid ja tõendid nimetavad ka konkreetsed hooned. Ei ole eluliselt

usutav, et eraldiseisva hoone erastamisel ei kajasta mitte ükski erastamise käigus koostatud

dokument erastavat hoonet ennast.

7. TT palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Halduskohus on õigesti tuvastanud, et Kooli tn 7 korterelamu ja selle juurde kuuluv kuur on

ajalooliselt ning ka erastamise hetkel asunud ühel krundil ning ette nähtud korterielanike

ühiseks kasutamiseks. Joonistelt nähtub selgelt, et 1940ndatel aastatel on Kooli tn 7 ja kuur

samal krundil. 1925. aasta asetusplaanilt nähtub, et joonisel on kujutatud Kooli tn 7 krunti kui

„kreposti No 183-618“. Samalt plaanilt nähtub, et krunt nr 183 jääb tornist vasakule ning

krunt nr 618 ongi tornist paremale jääv maa-ala, sh ka maa-ala kuuri ümbruses. Lisaks on

halduskohus õigesti viidanud, et ka 2007. a seisuga käsitati Kooli tn 7 kinnisasja selliselt, et

endise kinnistu nr oli K-183-618 ehk viide oli mõlemale numbrile, mitte ainult ühele. Tähtis

on see, kuidas paiknesid krundi piirid 1995. aastal ehk ajal, mil Kooli tn 7-1 korter erastati.

Linn möönis ise, et ta ei tea, mis ajahetke tema esitatud tõend (piiride kulgemise kohta

konkreetselt puudutab (tõendil on viide aastale 1999). Puuduvad mistahes tõendid, mis

kinnitaksid, et 1995. aastal oleksid Kooli tn 7 korterelamu ja selle juurde kuuluv kuur

paiknenud erinevatel kruntidel.

Kooli tn 7 korterelamu ja tõllakuur on omavahel majanduslikult seotud, nad asetsevad

väljakupoolsel alal teineteisest mõne meetri kaugusel. Sealjuures väljakupoolsest torni uksest

on otseligipääs vaidlusaluse kuuri ukse juurde ning kuuri võtmed on ainult korteriomanike

valduses. Korteriomanikud kasutavad vaidlusalust kuuri pidevalt – nad ei pea läbima

ebamõistlikku teekonda kuurini jõudmiseks, vaid korterelamu väljakupoolsest tagauksest on

võimalik kuuri siseneda, tehes selleks torni juurest üksnes mõned sammud kuuriukseni. JA

kinnitas, et kuur oli jaotatud koridoriks ja boksideks ning kõik hoidsid kuuris briketti,

küttepuid ja muid tarvilikke asju.

Kooli tn 7 elamu katastriüksuse moodustamise asjaolud 2007. aastal ei avalda 1995. aastal

aset leidnud Kooli tn 7-1 erastamistoimingule mingisugust mõju. Linn selgitas 2007. aastal, et

kuna Kooli tn 7 korterelamu ja selle juurde kuuluv kuur ei ole omavahel otseselt ühenduses,

siis ei ole võimalik korterelamut ja kuuri sama katastriüksuse koosseisu lülitada. Seega pakkus

linn välja, et Kooli tn 7 korterelamu katastriüksuse moodustamine võiks toimuda kuuri

katastriüksuse moodustamise menetlusest eraldiseisvalt – esmalt korterelamu ning seejärel

kuur. Pealegi, Kooli tn 7 katastriüksuse moodustamise menetluse ajal oli just apellant ise see,

kes soovitas Kooli tn 7 korteriomanikel esitada avalduse vallasasjana arvel oleva kuurialuse

maa erastamise lõpule viimiseks, mida korteriomanikud ka tegid. Apellant aga ei vastanud

sellele avaldusele ning kuurialuse maa erastamise menetlus on tänaseni pooleli apellandist

tuleneval põhjusel.

Kooli tn 7 juurde kuuluvat kuuri on elanikud kogu aeg kasutanud ühiselt ning keegi ei ole

kunagi eraldiseisvalt väitnud, et kuur kuulub vaid talle. Vaid sellistele majapidamis-

abihoonetele määrati väärtushinnang (ning sellele vastav summa), mis kuulusid isikute

individuaalsesse kasutamisse. Seetõttu ei tasunud JA ka eraldiseisvat summat kuuri eest, kuna

puudus vajadus koostada hindamisakti ning puudus seega ka hindamisakti alusel tasumisele

kuuluv summa.

Kooli tn 7 korteriomanike tahe oli suunatud sellele, et korteri erastamisleping hõlmaks ka

kuuri. Tallinna Kesklinna Valitsuse tahe 1995. aastal sõlmitud erastamislepingu osas on

tuletatav linna hilisemast käitumisest – linn ei ole enne 2016. aastat kunagi käitunud selliselt,

et erastamislepingu koosseisust puuduks Kooli tn 7 juurde kuuluv kuur. Ka tunnistaja JA

kinnitas, et peale erastamislepingu sõlmimist ei teinud keegi juttu sellest, et kuuri peaks nüüd

vabastama või et kuur ei tule korteriga kaasa. Lisaks, peale erastamislepingute sõlmimist

3-16-1527

8(9)

käitus apellant erineval viisil nii, et erastamisobjektiks oli mh kuur (kirjad korteriomanikele ja

muud tõendid selle kohta, et apellant on pidanud vastustajat ning teisi korteriomanikke kuuri

omanikeks).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et Tallinna linna apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja see tuleb

jätta rahuldamata. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks

puudub alus. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega

pea seetõttu vajalikuks halduskohtu kõiki põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4).

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. EES § 3 lg 3 sätestab: „Abiruumid, mis asuvad elamus või elamuga ühisel krundil,

kuuluvad erastamisele käesoleva seaduse alusel Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras.

Abiruumideks loetakse elamus või elamuga ühisel krundil paiknevates hoonetes asuvaid

ruume, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks

või individuaalseks kasutamiseks. Samuti loetakse abiruumideks endisi eluruume, mida

vastavalt kohaliku omavalitsuse otsusele ei ole tunnistatud mitteeluruumideks, olenemata

sellest, kuidas nimetatud ruume tegelikkuses kasutatakse.“ Halduskohus ja pooled on õigesti

leidnud, et praeguses asjas on seega määrava tähtsusega küsimus, kas vaidlusalune kuur asus

erastatud elamuga ühisel krundil EES ja EE korra tähenduses. Halduskohus on selles osas

tõendeid igakülgselt ja objektiivselt nende kogumis hinnates jõudnud korrektsele järeldusele,

et Kooli tn 7 elamu ja tõllakuur asusid ühisel krundil. Kuna krundid polnud 1995. aastal

määratletud, on põhjendatud lähtuda varasemast plaani- ja kaardimaterjalist ning tegelikust

kasutusest. 1940. aastal koostatud linnatorni 4. ja 5. korruse väljaehitamise projekti

asendiplaanilt ja 1925. aastal koostatud asetusplaanilt nähtub, et praeguse Kooli tn 7

asukohaks oli märgitud kreposti nr 183-618. Seega moodustasid krundid 183 ja 618 ühise

kinnistu, millel asusid nii elamu kui tõllakuur. Vastupidist järeldust ei saa teha ka vastustaja

esitatud kaardilt (I kd, tlk 173). Sellel teadmata päritolu ja otstarbega kaardil on küll välja

toodud eraldi kruntidena 183 ja 618, kuid hoonete numeratsioonist järeldub, et krundil 183

asuvad hooned (hooneosad) A ja C kuuluvad kokku kaardil B all tähistatud tõllakuuriga.

Nendele tõenditele lisanduvad muud halduskohtu otsuses viidatud tõendid, mis tõendavad

asjaolu, et Kooli tn 7 elamut ja tõllakuuri on läbi aegade käsitatud ühtse objektina ning need

on liikunud käibes koos. Seega oli JA-l õigus ostueesõigusega erastada ka mõtteline osa

tõllakuurist kui elamut teenindavast majapidamis-abihoonest. Halduskohtu põhjendused ei

vaja täiendamist ka osas, mis puudub tõenditele antud hinnangut, et kuur oli elanike ühises

kasutuses. Apellant ei ole esile toonud, veel vähem tõendanud asjaolusid, millest saaks

järeldada, et kuur oli kellegi individuaalses kasutuses.

10. Apellant märgib iseenesest õigesti, et erastamisdokumentatsioonis tulnuks lisaks korterile

selgesõnaliselt välja tuua ka erastatav majapidamis-abihoone, mitte piirduda üldsõnaliselt

viitega „korterile vastava muu osaga elamust“. Lisaks ei kantud korterid erastanud isikuid

koheselt hooneregistrisse kuuri omanikena. Ehkki need toimingud jäid linnal tegemata, jõudis

halduskohus tõendite analüüsi tulemusel veenvale järeldusele, et tegelikkuses oli poolte

tahteks erastada lisaks korterile ka kuur. Vähemalt pole mistahes vastupidiseid tõendeid selle

kohta, et JA ei soovinud kuuri erastada vaatamata sellele, et tal oli selleks seaduse järgi õigus.

Pole tõendeid, et kõnealune kuur ei olnud erastamise ajal varana kohaliku omavalitsuse

bilansis; vastupidist kinnitab Tallinna Hooneregistri 21.11.2002 õiendi nr 20780 märkus, et

Tallinna Linnavalitsuse 18.04.1994 korraldusega nr 611-k anti Kesklinna Valitsuse bilanssi

kaks hoonet aadressil Kooli tn 7, seega ka endine tõllakuur. Tehingu tõlgendamisel ja selle

sisu kindlakstegemisel omab tähtsust poolte tahe ning tehinguaegne ja -järgne käitumine.

3-16-1527

9(9)

Kaebaja ja halduskohus on asjakohaselt tuginenud asjaolule, et eluruumide erastamise eest

vastutanud Kesklinna Valitsus pidas lisaks korterile JA-le erastatuks ka kuuri. 1995. a-l

sõlmitud ostu-müügilepingu vormistuslikud puudused ei tohiks kaasa tuua seda, et vastustaja

saab lepingus nimetamata majapidamis-abihoone tunnistada peremehetuks. Asjaajamist ja

dokumentide vormistamist 1995. a-l ei saa igas aspektis hinnata tänaste arusaamade järgi –

nõnda pole ostu-müügilepingus näiteks sõnaselgelt välja toodud ka asjaõiguslepingut omandi

üleandmise kohta, kummatigi ei ole täna alust (või vähemalt ratsionaalne) seada kahtluse alla

seda, et JA sai lepingu tulemusel korteri omanikuks. Mis puudutab korteriomandi seadmise

käigus maa erastamist, siis selles osas on kaebaja ja kohus esile toonud põhjused, miks

korteriomanikud vastustaja ettepanekul nõustusid esialgu krundi moodustamisega vaid elamu

juurde ning esitasid kuuri aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas eraldi avalduse.

11. Eelnevast tuleneb, et kujunenud olukorras ei saanud vastustaja tunnistada endist tõllakuuri

peremehetuks. Tallinna linn pidanuks võtma seisukoha kuuri aluse ja teenindamiseks vajaliku

maa erastamise avalduse kohta ja hindama selle menetluse raames, kas omandiõigus kuurile

on tõendatud, mitte tunnistama kuuri peremehetuks.

12. HKMS § 108 lg 1 alusel tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista apellatsiooniastme

menetluskulud. Põhjendatud on apellandi vastuväide osas, mis puudutab halduskohtu otsuses

vea parandamisega seonduvat esindajakulu – tegemist polnud apellatsioonimenetluse kuluga

ning selles osas saanuks taotleda halduskohtult täiendava otsuse tegemist. Muus osas on linna

vastuväited esindajakulu suurusele alusetud. Kaebaja esindaja töö maht ja tunnihind on olnud

vastavuses asja keerukuse, mahu ja õigusabiturul sarnastes vaidlustes tavaliselt makstava

tasuga. Seetõttu mõistab ringkonnakohus vastustajalt kaebaja kasuks välja 1490,40 eurot

apellatsiooniastme menetluskulude katteks.

(allkirjastatud digitaalselt)

Oliver Kask

(allkirjastatud digitaalselt)

Villem Lapimaa

(allkirjastatud digitaalselt)

Virgo Saarmets