3-2-1-53-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-53-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. juuni 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

Inna Varbola ja Rain Varbola hagi Merle Mereküla vastu

kinnistu müügihinna osa tagastamiseks või alternatiivselt

kahju hüvitamiseks ning viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. detsembri 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 2-15-4484

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Inna Varbola ja Rain Varbola kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

6130 eurot 34 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Inna Varbola ja Rain Varbola, esindaja

vandeadvokaat Urmas Arumäe

Kostja Merle Mereküla

Asja läbivaatamise kuupäev

8. mai 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-4484 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Rahuldada Inna Varbola ja Rain Varbola kassatsioonkaebus osaliselt.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Inna Varbola ja Rain Varbola (hagejad) esitasid 23. märtsil 2015 Pärnu Maakohtule hagi Merle

Mereküla ja Silvi Nahksepa vastu hinna alandamiseks ning viivise saamiseks. Hagejad võtsid

S. Nahksepa vastu esitatud hagi viimase surma tõttu tagasi ning maakohus jättis 27. augusti 2015. a

määrusega S. Nahksepa vastu esitatud hagi läbi vaatamata. Hagejad paluvad M. Mereküla (kostja)

vastu esitatud hagis lõpliku nõudena alandada ostetud kinnisasja müügihinda 5000 euro võrra või

alternatiivselt hüvitada otsene varaline kahju 5000 eurot, samuti mõista kostjalt välja viivis

(arvestatuna alates 20. juunist 2013).

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid pooled 17. juunil 2013 notariaalse kinnistu

müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud (edaspidi müügileping), mille alusel

hagejad ostsid kostja ja S. Nahksepa kaasomandisse kuulunud kinnisasja asukohaga Xxxx x,

Xxxxxxx küla, Xxxxxx vald, Lääne maakond (edaspidi kinnistu). Kostja ja S. Nahksepp (müüjad)

kinnitasid müügilepingus, et lepingu esemel ei ole neile teadaolevaid varjatud puudusi. Enne lepingu

sõlmimist vaatasid hagejad (ostjad) lepingu eseme üle ilma eriteadmistega isiku abita. Hagejad kanti

21. juunil 2013 kinnistu omanikena kinnistusraamatusse ja nad asusid kinnistut valdama 2013. a

juulikuu viimastel päevadel.

Hagejad avastasid 2013. a augustis, et kinnistul asuvas kaevus on vesi kasutamiskõlbmatu. Sama

aasta septembris (kui algasid vihmad) selgus, et kinnistul asuva elamu küttekolded on

kasutuskõlbmatud (pliidi küttekolle on amortiseerunud, kamin ei tõmba ning ajab suitsu sisse, korsten

on pragunenud) ja reovee kogumiskaev ei ole vettpidav. Hagejad ostsid kinnistu eesmärgiga hakata

seal aasta ringi elama, kuid elamut ei saanud kütta. Hagejad saatsid müüjatele 17. septembril 2013

tähitud kirjaga teate selle kohta, et kinnistu ei vasta lepingu tingimustele, ning nõudsid ostuhinna

alandamist 5000 euro võrra võrdsetes osades mõlemalt müüjalt. S. Nahksepp võttis hagejate teate

vastu, kostjale saadetud kirja tagastas Eesti Post hagejatele saadetise hoiutähtaja möödumisel.

Hagejad oma teatele vastust ei saanud. Puuduste kõrvaldamine maksab vähemalt 8031 eurot. Hagejad

palusid alandada kinnistu hinda 5000 euro võrra (s.o 21 000 eurolt 16 000 euroni) või nõuda kostjalt

välja otsene varaline kahju 5000 eurot. Samuti võlgneb kostja hagejatele viivise.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole ta hinna alandamise teadet kätte

saanud. Puudused, millele hagejad tuginevad, ei olnud varjatud. Lisaks ei olnudki tegemist

puudustega, sest selline oli kinnistu seisund müügilepingu sõlmimise hetkel. Hagejad teadsid enne

müügilepingu sõlmimist kinnistu seisukorda, mistõttu kostja kinnistu lepingutingimustele

mittevastavuse eest ei vastuta. Kinnistul paiknev hoone on ehitatud 1982. aastal suvilaks ning ei ole

mõeldud aasta ringi kasutamiseks. Kostja ei ole kinnistul päevagi elanud, ta ei teadnud elamuga

seotud puudustest ega vastuta nende eest.

3. Pärnu Maakohus jättis 16. detsembri 2015. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis

menetluskulud hagejate kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Maakohtu otsuse põhjendustel teatasid hagejad kinnistu puudustest ja esitasid hinna alandamise

avalduse 17. septembril 2013, s.o 3 kuud pärast tehingu tegemist. S. Nahksepp võttis teate vastu

20. septembril 2013, kostja tema elukoha aadressile saadetud teadet vastu ei võtnud ja hagejatele

saadeti 4. oktoobril 2013 kostjale mõeldud dokumendid tagasi. Kostja teatas, et sai hagejate teatest

teada alles hagimaterjalide kättesaamisel. Praegustel asjaoludel puudus kostjal mõislik võimalus

hagejate tahteavalduse sisuga tutvumiseks ja seega ei saa lugeda tahteavaldust kättesaaduks

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2). Seega on tahteavaldus toimetatud kostjale koos

hagimaterjalidega kätte 14. mail 2015.

Maakohus kohaldas võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 ja leidis, et kostjale ei ole õigel ajal teatatud

kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest, sest puudustest teadasaamisest kuni hagejate avalduse

kättetoimetamiseni on möödunud ebamõislikult pikk aeg (vähemalt 1 aasta ja 9 kuud). Teate hilisem

kättetoimetamine pole vabandatav. Kinnistu teine kaasomanik sai küll teate kätte, kuid teda ei saa

samastada kostjaga. Samuti ei ole kinnistu aadress kostja elukohaks. Hagejad sisuliselt loobusid

kostjale materjalide edasisest kättetoimetamisest.

Maakohus kohaldas VÕS § 221 lg 1 p 2 ja leidis, et asjas ei ole esitatud asjaolusid (tõendeid), millest

nähtuvalt kostja teadis või pidi teadma kinnistu puudustest. Kostja nõustus kohtuistungil, et hagis

nimetatud puudused olid kinnistul olemas. Seega on tõendatud, et pliit, kamin, joogiveekaev ja

kogumiskaev olid kinnistu hagejatele üleandmise ajal puudustega (VÕS § 217 lg 2 p 1). Elamu

kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste

puudumisel kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik eluruume pidevalt kasutada.

Kinnistu neile tingimustele ei vastanud (VÕS § 217 lg 2 p 2). Tegemist ei olnud suvilaga, millele ei

saa kõrgeid nõudmisi esitada. Tõendite kohaselt on tegemist aasta ringi kasutamiseks ehitatud

aiamajaga. Kostja ei pidanud kinnisasja puudustest teadma, sest lepingueelsed läbirääkimised

toimusid S. Nahksepaga. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks enne tehingut

kinnistut vallanud, millest võiks järeldada kostja puudustest teadma pidamist.

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega

hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. detsembri 2016. a otsusega maakohtu otsuse muutmata,

täiendades maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega selle kohta, et hagejate nõue kostjalt 5000 euro

põhivõla ja alates 20. juunist 2013 arvestatud viivise saamiseks, samuti hagejate alternatiivne nõue

kostjalt 5000 euro põhivõla saamiseks, jääb rahuldamata. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse

esitamisest tingitud menetluskulud hagejate kanda. Kostjal kindlaksmääratavad menetluskulud

apellatsioonimenetluses puudusid. Nõustudes maakohtu põhjendustega ei pidanud ringkonnakohus

vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata.

Ringkonnakohus märkis, et asjas kohaldub TsÜS § 69 lg 3 teine lause ja Riigikohtu seisukoha järgi ei

saa tahteavalduse saaja postkasti tähitud kirja saabumise kohta teate panemisega lugeda tahteavaldust

viidatud sätte tähenduses kättesaaduks. Maakohtu otsuses on ekslikult viidatud TsÜS § 69 lg-le 2,

kuid see ei ole viinud maakohut iseenesest ebaõigete järeldusteni. Hagejate saadetud teadet (mis on

mh teade lepingu rikkumise kohta) ei saa lugeda kättesaaduks ka TsÜS § 70 alusel, sest hagejad ei ole

asjaolusid arvestades valinud tahteavalduse edastamiseks mõistlikku viisi. Olukorras, kus kostjale

saadetud tähitud kiri on hagejatele kättetoimetamatult tagastatud, oleks võinud hagejatelt mõistlikult

oodata vähemalt sama teate täiendavat edastamist kostja müügilepingus märgitud e-posti aadressile.

Maakohtu lõppjärelduse õigsust ei muuda see, et puudustest teavitamise aja mõistlikkuse hindamisel

ei tuleks lähtuda mitte lepingu sõlmimise kuupäevast, vaid kinnistu otsese valduse üleandmisest

hagejatele. Lisaks on kõnealuse tahteavalduse tegemise seisukohalt oluline hagi kohtusse jõudmise

aeg, mitte hagimaterjalide kostjale kättetoimetamise hetk. Ka kinnistu otsese valduse saamisest

(15. juuli 2013) kuni hagi esitamiseni oli möödunud rohkem kui 1 aasta ja 8 kuud. Selline ajavahemik

ei ole VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistlik. Maakohus leidis õigesti, et hagejate tahteavalduse hilisem

kättetoimetamine ei ole praegusel juhul VÕS § 220 lg 3 teise lause mõttes mõistlikult vabandatav.

Esitatud tõenditest ei tulene, et kostja asja lepingutingimustele mittevastavustest või nendega seotud

asjaoludest teadis või pidi teadma. Kostja on asja puudused omaks võtnud, kuid sellest ei saa

järeldada, et ta teadis või pidi teadma kinnistu puudustest müügilepingu sõlmimise hetkel. Maakohus

jättis põhjendatult VÕS § 221 lg 1 p-s 2 sätestatud erandi kohaldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hagejad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi

rahuldada.

Ringkonnakohus leidis valesti, et asjas kohaldub TsÜS § 69 lg 3 teine lause. Erinormina kohaldub

TsÜS § 70. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka TsÜS § 70 ja VÕS § 220 lg-t 1, kui leidis, et

kostjale ei ole õigel ajal teatatud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest. TsÜS § 70 järgi tuleb

lugeda hagejate tahteavaldus kostjale kättetoimetatuks. Viidatud sätte järgi saab lugeda mõistlikuks ja

piisavaks tahteavalduse saatmist tähitud postiga, mistõttu leidis ringkonnakohus põhjendamatult, et

hagejad pidanuks saatma tahteavalduse kostjale lisaks ka e-posti teel.

Ringkonnakohus jättis valesti kohaldamata VÕS § 221 lg 1 p 2 ja leidis ebaõigesti, et kostja teadmine

või teadma pidamine kinnistu puudustest ei ole tõendatud. Kostja väidetest nähtub, et ta oli teadlik

või vähemalt on möönnud võimalust teadmisest, et kuivõrd hoone oli vana, võivad sellel olla

erinevad puudused. Müüja loetakse teadma pidanuks vähemalt sellistest puudustest, mille peaks

tavapäraselt asja kasutamise käigus avastama iga asja valdaja, ning seda ka juhul, kui müüja ei ole

asja ise kasutanud, vaid on selle valduse ja kasutusõiguse andnud üle kolmandale isikule.

7. Kostja vaidleb hagejate kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

9. Maakohus jättis hagejate nõude hinna alandamiseks ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks

rahuldamata, asudes seisukohale, et kostja müüdud kinnistu ei vastanud lepingutingimustele

(VÕS § 217 lg 2 p-d 1 ja 2), kuid hagejad ei saa VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 ning VÕS § 221 lg 1 p 2

alusel kinnistu lepingutingimustele mittevastavusele (puudusele) tugineda. Ringkonnakohus jättis

maakohtu otsuse muutmata.

10. Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas hagejad saavad tugineda kinnistu

puudusele ning kas sellest sõltuvalt on hagejatel õigus nõuda kostjalt müüdud kinnistu hinna

alandamist või alternatiivselt kahju hüvitamist.

11. Kolleegium märgib esmalt, et kohtute tuvastatud asjaoludel ei vaielda selle üle, et kostja rikkus

müügilepingut ja müüs hagejatele puudusega kinnistu. Kohtud tuvastasid, et hagejad said lähtuda

müügikuulutusest, mille järgi pakuti müügiks aasta ringi kasutamiseks kohandatud suvemaja.

Kinnistu ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi kokkuleppele ega otstarbele, milleks hagejad

seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit,

vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu

korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada (vt puudusega küttekolde lugemise kohta

lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi - Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Loetletud tingimused on elementaarseteks tingimusteks, millele

peab elamiseks mõeldud lepinguese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi eelduslikult vastama (st tegemist ei ole

eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima). Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on

tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada

üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka

Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26).

12. Lepingulise kohustuse rikkumise korral (VÕS § 100) võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi

alandada hinda. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema

poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele

kohase täitmise väärtusesse (VÕS § 112 lg 1 esimene lause). Hinna alandamine toimub avalduse

tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2 esimene lause).

Hinna alandamise kehtivusele sätestab täiendava nõude VÕS § 220 lg 1, mille esimese lause järgi

peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast

seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3

teise lause järgi saab ostja asja hinda alandada ka siis, kui ta jättis asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale õigeaegselt teatamata, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav.

Kui ostja ei teata müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal, saab ta asja hinda

alandada ka VÕS § 221 lg-le 1 tuginedes. Ostja võib tugineda asja lepingutingimustele

mittevastavusele sõltumata sellest, et ta ei teatanud müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt VÕS § 221 lg 1 p 1 järgi, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja

tahtluse või raske hooletuse tõttu, ja p 2 järgi, kui müüja teadis või pidi teadma asja

lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

13. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, et hagejad ei saa VÕS § 220 lg 1 esimese

lause ja lg 3 järgi kinnistu puudusele tugineda.

Kohtute tuvastatud asjaoludel saatsid hagejad kinnistu müüjatele (sh kostjale) 17. septembril 2013

tähitud kirja, milles teatasid pooltevahelise müügilepingu rikkumisest (hagejatele puudusega kinnistu

müümisest). Eeltoodut arvestades kohaldub asjas TsÜS § 70, nagu õigesti leidis ka ringkonnakohus.

TsÜS § 70 järgi, kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on

oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus

läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral

oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse

väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. TsÜS § 70 on TsÜS § 69 suhtes erinormiks

ja reguleerib tahteavalduse kättetoimetamisega seotud riski üldnormiga võrreldes erinevalt. Seda

eesmärgil, et kaitsta enam lepingupoolt, kelle suhtes on teine lepingupool oma kohustusi rikkunud.

Niisuguses olukorras pannakse TsÜS § 70 järgi tahteavalduse hilinemise või kaotsimineku risk

rikkunud lepingupoolele (vt ka Riigikohtu 25. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p 12).

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kohaldas kõnealust sätet valesti. Selleks, et rikkuja (kostja)

kannaks TsÜS § 70 järgi tahteavalduse kättesaamisega seotud riski, tuleks tahteavalduse tegijatel

(hagejad) tõendada, et nad on tahteavalduse väljendanud ning valinud selle edastamiseks mõistliku

viisi. Tahteavalduse edastamise mõistlikuks ja tavapäraseks viisiks saab kolleegiumi hinnangul

pidada ka kirja saatmist posti teel. Sellisel juhul tuleb TsÜS § 70 järgi lugeda tahteavaldus

kättesaaduks ajal, mil kiri pidanuks tavapäraselt saaja postkasti jõudma. Praegusel juhul on hagejad

tõendanud, et nad on saatnud kostjale lepingu rikkumise kohta tähitud kirja (st nad on tahteavalduse

väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi). Kuivõrd hagejad on TsÜS § 70

kohaldamiseks nõutavad asjaolud tõendanud, leidis ringkonnakohus põhjendamatult, et hagejatel

tulnuks oma tahteavaldus edastada täiendavalt ka müügilepingus märgitud kostja e-posti aadressile.

Selliseid täiendavaid nõudeid hagejatele kõnealusest sättest ei tulenenud.

Kuivõrd hagejad on teatanud kinnistu puudusest ja valinud selleks mõistliku viisi, kuid nende

tahteavaldus jõudis kohale alles siis, kui puudusest teadasaamisest oli möödunud VÕS § 220 lg 1

esimeses lauses sätestatud mõistlik aeg, saab lugeda nende tahteavalduse TsÜS § 70 järgi

kättesaaduks ajal, mil see pidanuks kostjani jõudma. Arvestades, et hagejate tahteavaldus pidi jõudma

kostjani 2013. a septembri lõpus, on hagejad teatanud kostjale kinnistu puudusest umbes kaks kuud

pärast asjas tuvastatud kinnistu otsese valduse saamist 15. juulil 2013.

14. Kohtute seisukoha kohta VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamisel selgitab kolleegium järgmist.

Viidatud sätte kohaldamise eeldusena tuleb tuvastada müüja teadmine või teadma pidamine

lepingueseme puudusest. Väljendi "teadma pidamine" kohta sätestab VÕS § 15 lg 4, et kui isik ei

teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda

asjaolu teadma.

Kolleegium märgib, et müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu,

kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui

asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes

omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat

aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja

sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad.

Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele

kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb

pikka aega kinnistut omanud müüja puhul ((sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada,

et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele

elamistingimustele.

15. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas asjaolusid arvestades on hagejad

teatanud kostjale kinnistu puudusest VÕS § 220 lg 1 esimese lause mõttes mõistliku aja jooksul

pärast puudusest teadasaamist (vt otsuse p 13). Kui hagejad on teatanud kostjale kinnistu puudusest

mõistliku aja jooksul, on hagejatel õigus tugineda kinnistu puudusele (st hagejate tahteavaldus

kinnistu hinna alandamiseks on kehtiv). Kui ringkonnakohus leiab, et hagejad ei ole teatanud kostjale

kinnistu puudusest mõistliku aja jooksul ja teatamata jätmine ei ole mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3 teine lause) ning seetõttu ei ole hinna alandamine lubatud, siis tuleb ringkonnakohtul

kontrollida, kas hagejatel on õigus tugineda kinnistu puudustele VÕS § 221 lg 1 p 1 või 2 alusel.

Juhul kui ringkonnakohus tuvastab, et hagejatel on õigus tugineda kinnistu puudustele kas VÕS § 220

lg 1 esimese lause alusel või VÕS § 221 lg 1 p 1 või p 2 alusel, siis tuleb ringkonnakohtul lahendada

poolte väidete ja esitatud tõendite alusel hagejate nõue (hinna alandamine VÕS § 112 järgi).

Hageja nõude lahendamise eeldusena on kohtud asjas tuvastanud, et kostja rikkus müügilepingut ja

müüs hagejatele puudusega kinnistu (vt otsuse p 11). Eeltoodule lisaks tuleb arvestada, et hagejatel

on õigus hinda alandada juhul, kui on tuvastatud ka kostja vastutuse eeldused (vt VÕS § 218 lg 1,

§ 101 lg 3, § 218 lg 4 ja § 221 lg 2) ja kostja ei ole puudust kõrvaldanud (VÕS § 112 lg 5, § 224

p-d 1 ja 2) (vt hinna alandamise eelduste kohta Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-156-11, p 18 ja 19). See, kas kostja teadis või pidi teadma kinnistu võimalikust puudusest, ei ole

VÕS § 112 kohaldamise seisukohalt oluline (vt selle kohta Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 16; eespool viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

See asjaolu on oluline VÕS § 221 lg 1 kohaldamisel mh juhul, kui rikutakse puudusest teavitamise

kohustust (vt otsuse p 14).

Kolleegium märgib, et hinda on võimalik alandada vaid siis, kui tõendatud on VÕS § 112 lg 1 järgi

selleks vajalikud asjaolud (vt VÕS § 112 lg 1 kohaldamise kohta nt Riigikohtu 9. oktoobri 2013. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 11; Riigikohtu 27. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-10,

p 12). Riigikohus on 8. veebruaril 2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11 tehtud otsuse p-s 22 selgitanud,

et üldist tähtaega hinna alandamise õiguse kasutamiseks ei ole seaduses ette nähtud, samuti ei allu

hinna alandamine aegumisele. Küll aga saab analoogia korras kohaldada VÕS § 118 lg-s 2 lepingust

taganemise tähtaja kohta sätestatut, st et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige puuduste

kõrvaldamise nõue) on aegunud ja võlgnik sellel tugineb, on hinna alandamine puudusele tuginedes

tühine.

16. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja

rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu

otsustada.

17. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonikautsjon tagastada.

Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu