3-2-1-61-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-61-17

Määruse kuupäev

Tartu, 9. juuni 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Jaak Luik

Kohtuasi

Pia McGregori kaebus Pärnu kohtutäituri Rocki Alberti

26. septembri 2016 otsuse peale täiteasjas nr 176/2016/80

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2017 määrus tsiviilasjas

nr 2-16-14855

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Pia McGregori määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Pia McGregor, esindaja vandeadvokaat Raul Oberg

Puudutatud isik osaühing EMG EST, esindaja juhatuse liige

Ene Riis

Puudutatud isik Pärnu kohtutäitur Rocki Albert

Asja läbivaatamise kuupäev

15. mai 2017, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2017 määrus ja Pärnu Maakohtu

16. oktoobri 2016 määrus tsiviilasjas nr 2-16-14855 ning teha uus määrus, millega rahuldada

Pia McGregori kaebus kohtutäitur Rocki Alberti 26. septembri 2016 otsuse peale täiteasjas

nr 176/2016/80. Tühistada kohtutäitur Rocki Alberti 26. septembri 2016 otsus täiteasjas

nr 176/2016/80 ja kohustada kohtutäiturit kaebust uuesti läbi vaatama.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes kohtutäitur Rocki Alberti kanda.

4. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pia McGregor (avaldaja) esitas 4. oktoobril 2016 Pärnu Maakohtule kaebuse Pärnu kohtutäituri

Rocki Alberti (kohtutäitur) 26. septembri 2016 otsuse peale täiteasjas nr 176/2016/80. Avaldaja palus

kohtutäituri 26. septembri 2016 otsuse tühistada ja kohustada täiturit avaldaja kaebust uuesti läbi

vaatama.

2. Kaebuse kohaselt oli Pärnu Maakohtu menetluses osaühingu EMG EST (sissenõudja) hagi

avaldaja vastu kaasomandi lõpetamiseks Pärnu linnas aadressidel Haapsalu mnt 9 ja Haapsalu mnt 11

asuvate kinnisasjade (kinnistusraamatu registriosa nr-d 1586405 ja 1586305) suhtes ning avaldaja

vastuhagi samade kinnisasjade suhtes kaasomandi lõpetamiseks ja raha väljamõistmiseks (tsiviilasi

nr 2-13-22515). Pärnu Maakohus rahuldas 11. juuni 2015 osaotsusega avaldaja nõude kaasomandi

lõpetamiseks sel viisil, et korraldada kinnisasjade kaasomanike vaheline enampakkumine. Osaotsus

jõustus 6. jaanuaril 2016. Kohtutäitur alustas sissenõudja avalduse alusel täitemenetluse nimetatud

osaotsuse täitmiseks (täiteasja nr 176/2016/80) ning kuulutas 7. septembril 2016 välja kinnisasjade

elektroonilise enampakkumise.

Avaldaja esitas 12. septembril 2016 kohtutäiturile kaebuse, milles palus muuta enampakkumise

tingimusi ja tagada avaldajale võrdsetel alustel osalemine kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

Samuti palus avaldaja menetluse peatada kuni menetlusosaliste huvidele vastava enampakkumise

korra väljatöötamiseni. Kohtutäitur jättis 26. septembri 2016 otsusega kaebuse rahuldamata. Ta leidis,

et enampakkumise võib edasi lükata ainult kaasomanike kokkuleppel.

Avaldaja leidis, et elektroonilise enampakkumise korraldamine rikub tema õigust sellel osaleda, kuna

ta elab Austraalias ja tal puudub Eesti isikutunnistus või muu võimalus enda tuvastamiseks

elektroonilisel teel. Kohtutäitur ei arvesta mõlema kaasomaniku võimaluste ja soovidega ning

keeldub alusetult suulise enampakkumise korraldamisest. Enampakkumise teatest nähtuvalt on

aadressil Haapsalu mnt 11 asuva kinnisasja kohta avatud kinnistusraamatu registriosa neljandasse

jakku esimesele järjekohale sisse kantud hüpoteek summas 2 210 000 krooni, mis on seatud

sissenõudjale kuuluvale mõttelisele osale AS-i Sampo Pank kasuks (AS Sampo Pank on äriregistrist

kustutatud ühinemise tõttu Danske Bank A/S-iga). Kohtutäitur ei ole välja selgitanud hüpoteegiga

tagatud kohustuste olemasolu ega nende suurust. Sellega on kohtutäitur rikkunud oluliselt

enampakkumise korda. Kohtutäitur ei ole arvestanud kaasomanikevahelise enampakkumise erisusi,

kus kaasomanikule ei ole teada teise kaasomaniku võetud kohustuste sisu ning täitmata kohustuste

jääk. Tegemist ei ole sundenampakkumisega, kus täitemenetlus toimubki kohustuse tagamiseks

seatud hüpoteegi täitmiseks ning hüpoteegiga tagatud summa ongi täitemenetluse summa. Ei saa

eeldada, et kaasomanik peab osalema enampakkumisel, teadmata, missugused kohustused võivad

talle asja omandamisega kaasneda. Menetlusväliselt on sissenõudja küll avaldanud, et hüpoteegiga

tagatud kohustused hüpoteegipidaja ees on täidetud, kuid sellekohaseid tõendeid ei ole

täitemenetluses esitanud.

3. Sissenõudja ja kohtutäitur vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

4. Pärnu Maakohus jättis 19. oktoobri 2016 määrusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

Maakohus leidis, et kohtutäituri valitud elektrooniline enampakkumine on täitemenetluse seadustiku

(TMS) § 78 lg 1 mõttes eelistatud enampakkumise vorm. Avaldaja ei pea enampakkumisel osalema

isiklikult. Maakohus tuvastas, et avaldaja volitatud esindaja J. Kukk esitas volituse alusel

enampakkumisel osalemiseks taotluse ning kohtutäitur kinnitas selle ning võimaldas avaldajal sellega

enampakkumisel osaleda. Enampakkumisele registreerimise tähtajaks 28. septembril 2016 olid

mõlemad kaasomanikud enampakkumisel osalemiseks registreeritud. Avaldajal on Eestis ka teine

volitatud esindaja (A. Murulaid). Kummagi esindaja volikiri ei piira esindajal elektroonilisel

enampakkumisel osalemist. Kui eeldada, et avaldaja ei saa või ei soovi esindaja kaudu

enampakkumisel osaleda, tuleks ka suulise enampakkumise korral avaldajal Austraaliast Eestisse

sõita. Seetõttu ei ole avaldaja enda väidetest lähtuvalt vahet, kas enampakkumine toimub suuliselt või

elektrooniliselt.

Enampakkumise teates on TMS § 84 lg 1 p 5 ja § 153 lg 1 p 5 nõuded täidetud. Teates on märgitud, et

Haapsalu mnt 11 asuva kinnisasja kohta avatud kinnistusraamatu registriosa neljandasse jakku on

esimesele järjekohale sisse kantud sissenõudja mõttelisele osale hüpoteek summas 2 210 000 krooni

AS-i Sampo Pank kasuks ja kinnistu omandamisel jääb hüpoteek kaasomandi osa koormama. Kuigi

tegemist ei ole tavapärase sissenõudja ja võlgniku osavõtul toimuva täitemenetlusega ja seega

formaalselt ei saa järgida TMS-i 2. osa nõudeid, on vähemalt enampakkumise alghinna osas

kohaldatavad TMS § 74 sätted. Kuna tsiviilasjas nr 2-13-22515 tehtud osaotsuses on määratud

üksnes kaasomandi lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel, kuid enampakkumise

alghinda määratud ei ole, on kohtutäitur õigesti määranud hinna ise, sest täitemenetluse osalised

hinnas kokkuleppele ei jõudnud (analoogia TMS § 74 lg-ga 4). Täituri määratud alghinda ei ole

täitemenetluse osalised vaidlustanud.

5. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada

ja uue määrusega tühistada kohtutäituri 26. septembri 2016 otsus. Menetluskulud palus avaldaja jätta

puudutatud isikute kanda.

6. Sissenõudja ja kohtutäitur vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. jaanuari 2017 määrusega maakohtu määruse muutmata ja

määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus avaldaja kanda. Ringkonnakohus

nõustus maakohtu määruse põhjendustega ning ei pidanud TsMS § 654 lg-st 6 ja §-st 659

juhindudes vajalikuks neid korrata.

Avaldajal oli kaasomandi lõpetamise menetluses võimalus esitada kohtule taotlus otsuse täitmise

korra kindlaksmääramiseks TsMS § 445 lg 1 alusel, sh märkida, kuidas ta konkreetselt soovib

kaasomandit lõpetada (mh kes ja kuidas korraldab enampakkumise, kuidas kujuneb alghind ja millise

tähendusega on müümisel kinnistut koormav hüpoteek). Kohtul on asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2

järgi võimalik valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida pooled on taotlenud

hagis või vastuhagis. See reegel hõlmab ka otsuse täitmise korda kaasomandi lõpetamisel. Seega saab

kohus otsuse täitmise korda määrates poole taotlusel täpsustada enampakkumise tingimusi. Praegusel

juhul on maakohus lõpetanud kaasomandi avaldaja soovitud viisil, aga avaldaja ei soovinud

enampakkumise tingimuste täpsustamist. Kui kaasomanikevahelise enampakkumise korda ei ole

kohtulahendis täpselt kindlaks määratud, saavad kaasomanikud nõuda kinnisasjade jagamise kohta

tehtud kohtulahendi täitmist, sh enampakkumise korraldamist täitemenetluse seadustikus sätestatud

korras. TMS § 2 lg 1 p 1 järgi täidetakse TMS alusel mh nõuded, mis tulenevad tsiviilasjas tehtud

jõustunud kohtuotsusest. Enampakkumist ei tee eriliseks asjaolu, et kaasomanikud on täitemenetluses

samal ajal nii sissenõudjad kui ka võlgnikud.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 115 lg 1 alusel oli avaldajal võimalus otsustada, kas ta annab enda

nimel täitemenetluses osalemiseks sellise volituse, mis hõlmab ka õigust osaleda enampakkumisel.

Vastava volituse puudumist või piiratust ei saa ette heita kohtutäiturile. Hüpoteegiga seotud avaldaja

väiteid on maakohus piisava põhjalikkusega käsitlenud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Riigikohtule esitatud määruskaebuses palub avaldaja maa- ja ringkonnakohtu määrused tühistada

ning teha uus määrus, millega avaldaja kaebus rahuldada, tühistada kohtutäituri 26. septembri 2016

otsus ja kohustada täiturit kaebust uuesti läbi vaatama. Alternatiivselt palub avaldaja tühistada

ringkonnakohtu määruse täies ulatuses ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Avaldaja leiab, et kuna tegemist ei ole sundenampakkumisega ja täiedokument (osaotsus)

enampakkumise korda ette ei näe, peab arvestama enampakkumise osaliste soovidega. Kohtute

teistsugune seisukoht ei ole õige. Ebaõige on kohtute järeldus, et kuna kohus on lõpetanud

kaasomandi avaldaja soovitud viisil, aga avaldaja ei soovinud enampakkumise tingimuste

täpsustamist, siis ei pea kohtutäitur arvestama avaldaja sooviga korraldada suuline enampakkumine.

Ringkonnakohus on jätnud vastamata avaldaja määruskaebuse väidetele enampakkumisel osalevate

kinnistutega seotud kolmandate isikute õiguste väljaselgitamise kohta. Avaldaja on läbivalt väitnud,

et hüpoteek ei näita sellega tagatud kohustuse olemasolu või sisu. Kinnisasjale seatud hüpoteegi

summa 2 210 000 krooni ei tähenda veel seda, et tagatava kohustuse summa oli samuti

2 210 000 krooni. Hüpoteegist endast ei tulene sellega tagatavat kohustust, vaid see tuleneb

tagatiskokkuleppest, mille sisu ei ole enampakkumise teatest ega kinnistusraamatu kandest nähtav.

Hüpoteegiga tagatavad kohustused võivad üldse puududa, kui tagatiskokkulepet ei olegi sõlmitud või

kui hüpoteegiga tagatud kohustus on juba täidetud. Hüpoteegiga tagatud kohustuse sisu teadmine on

avaldajale enampakkumisel osalemiseks ja seal pakkumiste tegemiseks oluline. Avaldaja ei soovi

vaidlustada enampakkumise alghinda, kuid enampakkumisel pakkumiste tegemiseks peab

enampakkumise osaline teadma, missugused kohustused selle hüpoteegiga kaasnevad. Ka tulenevalt

TMS § 84 lg 1 p-st 5 peaks kohtutäitur välja selgitama sissenõudja kaasomandiosa koormava

hüpoteegi sisuks oleva tagatiskokkuleppe ning rahaliste kohustuste jäägi. Ei saa eeldada, et teine

kaasomanik peab enampakkumisel osalema, teadmata missugused kohustused võivad selle

hüpoteegiga talle kaasneda.

Kuivõrd praegusel juhul ei ole tegu sissenõudemenetlusega, vaid enampakkumine on vaadeldav

tehinguna, on kohtutäitur enampakkumise ettevalmistajana kohustatud võlaõigusseaduse (VÕS) § 14

lg 2 alusel teatama pooltele kõigist asjaoludest, mille vastu on pooltel nende eesmärki arvestades

äratuntav oluline huvi. Kohtutäitur on enampakkumise osalejate teavitamise kohustust rikkunud ning

on sellega oluliselt rikkunud enampakkumise korraldamise korda. Kohtud on selle osa kaebusest

jätnud käsitlemata.

10. Sissenõudja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata. Avaldaja

menetluskulud palub sissenõudja jätta avaldaja enda kanda. Kohtutäitur ei ole määruskaebusele

vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada ning ringkonnakohtu ja maakohtu

määrused TsMS § 692 lg 1 p 1 ja § 695 alusel tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu.

Kolleegium saab TsMS § 691 p 5 ja § 695 alusel teha uue määruse, millega rahuldab avaldaja

kaebuse kohtutäituri 26. septembri 2016 otsuse peale täiteasjas nr 176/2016/80, tühistab kohtutäituri

26. septembri 2016 otsuse täiteasjas nr 176/2016/80 ning kohustab kohtutäiturit kaebust uuesti läbi

vaatama.

12. AÕS § 77 lg 1 järgi jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab

AÕS § 77 lg 2 kohaselt jagamise viisi üle kohus. AÕS § 77 lg 2 annab kohtule võimaluse müüa ühine

asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel, kuid ei täpsusta müügi korda.

Kolleegiumi hinnangul on määruskaebuse lahendamiseks vajalik vastata esmalt küsimusele, kas ja

millisel määral on kohtutäituri vahendusel kaasomandi lõpetamiseks toimuva kaasomanikevahelise

enampakkumise korraldamisel kohaldatavad TMS-i (eelkõige TMS-i II osa) sätted.

12.1. Riigikohus on 26. aprillil 2017 tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17 tehtud otsuse p-s 36 ulatuslikult

käsitlenud kaasomandi jagamiseks korraldatava avaliku enampakkumise õiguslikku olemust ja korda.

Viidatud lahendis (p-s 36.1) on esmalt korratud Riigikohtu varasemas praktikas kujundatud

seisukohta, et kohus saab TsMS § 445 lg 1 järgi määrata poole taotlusel kindlaks otsuse täitmise viisi

ja korra (sh nt abikaasade ühisvara müügiks korraldatava avaliku enampakkumise korraldaja ja

tingimused) ning kui sellist korda ei ole kohtulahendis kindlaks määratud, saab nõuda ühisvara

jagamise või kaasomandi lõpetamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise

korraldamist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras kohtutäituri vahendusel. Seejärel on

Riigikohus selle otsuse p-s 36.2 märkinud, et TMS-i II osa sätteid tuleb kaasomandi lõpetamiseks

avaliku enampakkumise korraldamisel kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära

arvestades. Kolleegium ei näe põhjust asuda kaasomandi lõpetamiseks korraldatava

kaasomanikevahelise enampakkumise puhul teistsugusele seisukohale.

12.2. Pärnu Maakohtu 11. juuni 2015 osaotsuses tsiviilasjas nr 2-13-22515 pole enampakkumise

korraldajat ega tingimusi TsMS § 445 lg 1 alusel kindlaks määratud. Seega oli sissenõudja õigustatud

nõudma kaasomandi lõpetamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist täitemenetluse seadustikus

sätestatud korras. TMS § 78 lg-test 1 ja 2 ning §-st 137 tulenevalt toimub kinnisasja

enampakkumine täitemenetluses üldjuhul elektrooniliselt ning suulise enampakkumise võib

korraldada juhul, kui elektrooniline enampakkumine ei ole kohtutäiturist sõltumatutel põhjustel

võimalik. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda avaldaja väited järeldada, et elektroonilise

enampakkumise korraldamine ei ole praegusel juhul võimalik. Kohtud on õigesti leidnud, et avaldajal

on võimalik osaleda elektroonilisel enampakkumisel esindaja kaudu, ning kohtute tuvastatud

asjaoludel on avaldaja esindaja enampakkumisele ka registreeritud.

Seega võis kohtutäitur kolleegiumi hinnangul korraldada elektroonilise enampakkumise.

13. Kolleegium lisab obiter dictum'i korras, et kaasomanike kokkuleppel on võimalik kaasomandi

lõpetamise kohta tehtud kohtulahendi täitmine ka täitemenetluse väliselt, st eraõiguslikul alusel

(AÕS § 641, § 74 lg 1, § 119 lg 1, § 120 lg 1). Seda on võimalik teha ka pärast täitmisteate teisele

kaasomanikule kättetoimetamist vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul (TMS §-d 24 ja 25) (vt ka

Riigikohtu 26. aprilli 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3). Sellisel juhul on kaasomanikel

endil võimalik otsustada enampakkumise korraldamise vormi ja tingimuste üle. Samuti märgib

kolleegium õiguse ühetaolise kohaldamise eesmärgil, et juhul kui kaasomandi lõpetamise kohta

tehtud kohtulahendi täitmiseks toimub täitemenetlus, tuleb kohtutäituril kaasomandis olev asi

arestida, kinnisasja arestimiseks tuleb täituril mh lasta kanda kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise

keelumärge. Asja arestimine on vajalik kaasomandiosade edasise käsutamise takistamiseks ja

kohtutäituri tasu tagamiseks (TMS §-d 54, 142) (vt ka Riigikohtu ülalviidatud lahend tsiviilasjas

nr 3-2-1-14-17, p 36.3).

14. Kolleegium ei nõustu madalama astme kohtute seisukohtadega, mis puudutavad kaasomaniku

(sissenõudja) mõttelist osa koormavate kolmandate isikute õiguste väljaselgitamise vajadust. See

tingib ka kohtute määruste tühistamise.

14.1. TMS § 8 järgi on kohtutäitur kohustatud viivitamata tarvitusele võtma kõik seadusega lubatud

abinõud täitedokumendi täitmiseks, koguma täitemenetluseks vajalikku teavet ning selgitama

täitemenetluse osalistele nende õigusi ja kohustusi. TMS §-s 8 sätestatud kohustuste täitmiseks on

kohtutäiturile antud laiaulatuslikud õigused, mh TMS §-des 26 jj. TMS § 26 lg 1 esimese lause järgi

on kohtutäituril õigus nõuda võlgnikult täitemenetluseks vajalikku suulist ja kirjalikku teavet ning

täitemenetluseks vajaliku dokumendi või muu eseme ettenäitamist. Krediidiasutustelt võib

kohtutäitur TMS § 26 lg 3 kohaselt nõuda andmeid võlgniku kontode, hoiuste ja muude

krediidiasutuse poolt võlgnikule pakutavate teenuste kasutamise kohta ning Eesti väärtpaberite

keskregistri pidajalt andmeid võlgniku väärtpaberikontode kohta. Krediidiasutuste seaduse

(KAS) § 88 lg 5 p-st 5 tulenevalt peab krediidiasutus avaldama pangasaladuse kohtutäiturile

täitemenetluse seadustikus sätestatud ülesannete täitmiseks.

Riigikohus on leidnud, et TMS §-st 8 tulenevalt on kohtutäituril õigus ja kohustus küsida teavet

laenujäägi kohta nii võlgnikult kui ka hüpoteegipidajalt. Võlgnik on kohustatud infot andma

TMS § 26 lg 1 esimese lause ja §-de 59 jj alusel. Samuti on tõlgendatud TMS § 26 lg-t 3 ja

KAS § 88 lg 5 p 5 selliselt, et kohtutäituril on õigus nõuda hüpoteegipidajast krediidiasutuselt teavet

tema kliendi kui täitemenetluse võlgniku laenujäägi kohta (vt Riigikohtu 18. aprilli 2017 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-19-17, p-d 16 ja 17). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ka käesolevas asjas

ning leiab, et nimetatud kohustused on kohtutäituril ka kaasomandi lõpetamise kohta tehtud

kohtulahendi täitmisel.

14.2. Kaasomandis oleva asja enampakkumisel müümiseks saab alustada vaid ühe täitemenetluse

ning sellises menetluses on kumbki kaasomanik samal ajal nii sissenõudja kui ka võlgnik (vt ka

Riigikohtu 21. mai 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-14, p 16; 26. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-14-17, p 36.3). Seega on täitemenetluse alustamiseks avalduse esitanud kaasomanik

(sissenõudja) TMS § 26 lg 1 esimese lause ja §-de 59 jj alusel samuti kohustatud andma täiturile

infot kinnisasja koormava hüpoteegiga tagatud nõuete (mh tagatiskokkuleppe sisu ja laenujäägi)

kohta. Selliste andmete esitamise kohtustus on TMS § 26 lg 3 ja KAS § 88 lg 5 p 5 järgi kohtutäituri

nõudel ka hüpoteegipidajal. Krediidiasutusel on õigus küll hinnata kohtutäiturile edastatava teabe

vajalikkust. Lõpliku otsuse teabe vajalikkuse kohta teeb vajaduse korral kohus (vt Riigikohtu

ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-17, p 16.5).

14.3. Teabe saamine hüpoteegiga tagatud nõuete kohta on kaasomanikevahelise enampakkumise

korraldamisel kolleegiumi hinnangul vajalik eelkõige kaasomanike võrdse kohtlemise eesmärgil.

Enampakkumisega lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdud

esemele, kuna täitemenetlust ei korraldata ühegi varasemal järjekohal oleva õiguse realiseerimiseks

(TMS §-d 104, 105 ja 137) (erandite kohta vt Riigikohtu ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-

17, p 36.4). Seega jääb ka kinnisasja igakordset omanikku koormav hüpoteek (kaasomandi osale)

kaasomandi lõpetamiseks korraldataval enampakkumisel üldjuhul püsima. Ka kohtute käesolevas

asjas tuvastatud asjaoludel ei kuulu kaasomandi osa koormav hüpoteek enampakkumise tulemusena

kustutamisele. Samas ei määra kinnisasja väärtust ainuüksi hüpoteegisumma suurus. Avaldaja on

õigesti märkinud, et hüpoteegiga tagatud nõue võib olla tegelikult rahuldatud ning kinnistu igakordne

omanik ei pea selle tasumise eest enam vastutama. Olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõuete suurust

teab ainult see kaasomanik, kelle kaasomandiosa hüpoteek koormab, on tal enampakkumisel

pakkumiste tegemisel põhjendamatu eelis kinnisasja teiste kaasomanike ees. Juhul kui hüpoteegiga

tagatud nõuded või suurem osa nendest on tegelikult rahuldatud, võib hüpoteegiga koormatud

kaasomandi osa omanik omandada kinnisasja enampakkumisel alusetult madala hinnaga (kuna teised

kaasomanikud saavad pakkumiste tegemisel lähtuda üksnes hüpoteegisummast).

Kolleegium möönab, et hüpoteegiga tagatud kohustuste suurusest konkreetse päeva seisuga

teadasaamine ei tähenda seda, et enampakkumise päeval oleks tagatavad kohustused (nt laenujääk)

sama suured, need võivad nii väheneda kui ka suureneda. Siiski on kohustuste suurust puudutava

informatsiooni alusel võimalik anda hinnangut kinnisasja väärtusele info avaldamisele järgneval

perioodil. Kohtutäituril on võimalik mh enampakkumise teates anda kaasomanikele ligikaudne

hinnang kinnisasja turuväärtuse kohta, märkides mh nii hüpoteegisumma kui ka laenujäägi päeval x

ning tehes reservatsiooni, et laenujäägi kohta esitatud teave ei ole lõplik (vt ka Riigikohtu

ülalviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 16.4).

15. Avaldaja on leidnud, et kuivõrd enampakkumine on praegusel juhul vaadeldav tehinguna, on

kohtutäitur enampakkumise ettevalmistajana ka VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt kohustatud teatama

pooltele kõigist asjaoludest, mille vastu on pooltel nende eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.

Kolleegium avaldaja selle käsitlusega ei nõustu. Kohtulahendi täitmiseks täitemenetluses korraldatav

enampakkumine on avalik-õigusliku tähendusega. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale

tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega, st lepingut

ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded kinnistusraamatusse tehakse

kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160). Seega VÕS § 14 asjas ei kohaldu.

16. Menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel jätta kohtutäituri kanda, kuna kaebus tema

26. septembri 2016 otsuse peale rahuldatakse. Madalama astme kohtud ei ole menetluskulusid

rahaliselt kindlaks määranud. Seega ei määra menetluskulusid rahaliselt kindlaks ka Riigikohus.

Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku

aja jooksul käesoleva määruse jõustumisest.

17. Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kaebuses märgitud pangakontole.

Henn Jõks, Jaak Luik, Tambet Tampuu