3-2-1-31-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-31-17

Määruse kuupäev

Tartu, 9. juuni 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks,

Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Maiken Niinemäe ja Mihkel Niinemäe avaldus

juurdepääsu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 8. detsembri 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 2-16-8731

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Foreva Veod OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad Maiken Niinemäe ja Mihkel Niinemäe, esindaja

vandeadvokaat Alan Biin

Puudutatud isik Foreva Veod OÜ, esindaja juhatuse liige

Mihhail Roštšupkin

Puudutatud isik Tallinna linn (Tallinn Linnavalitsuse kaudu)

Asja läbivaatamise kuupäev

10. aprill 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 8. detsembri 2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-8731

tervikuna ja Harju Maakohtu 31. augusti 2016. a määrus samas tsiviilasjas osas, millega

maakohus lahendas Maiken Niinemäe ja Mihkel Niinemäe avalduse juurdepääsu määramiseks,

vastava märke kinnistusraamatusse kandmiseks ja Foreva Veod OÜ kohustamiseks andma

nõusolek eelnimetatud märke kinnistusraamatusse kandmiseks. Samuti tühistada nii Tallinna

Ringkonnakohtu kui ka Harju Maakohtu määrus menetluskulude jaotuse osas.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon Foreva Veod OÜ-le

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maiken Niinemäe ja Mihkel Niinemäe (avaldajad) esitasid 3. juunil 2016 Harju Maakohtule

avalduse juurdepääsu saamiseks neile kuuluvatele Tallinnas Hargi 21 ja Hargi 21a asuvatele

kinnistutele (kinnistusraamatu registriosad nr 17945401 ja nr 17945501) Hargi tänava (registriosa

nr 17946001) (kinnistu, Hargi tänav) kaudu avalikult kasutatavale teele (Pikaliiva tänav) ning vastava

märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.

Avaldajad on Hargi 21 ja Hargi 21a kinnistute (kinnistud) ühisomanikud. Hargi 21 kinnistu on

hoonestamata elamumaa ja avaldajad soovivad hakata sinna elamut ehitama. Kinnistutel ei ole

väljapääsu avalikult kasutatavale teele. Piirkonna ainus avalikult kasutatav tee on Pikaliiva tänav.

Kinnistutelt pääseb Pikaliiva tänavale ainult mööda Hargi tänavat. Hargi tänava omanik on Foreva

Veod OÜ (puudutatud isik I), kes teeb takistusi nii avaldajale kui ka teiste kinnistute omanikele, kellel

on Pikaliiva tänavale pääsemiseks vaja kasutada Hargi tänavat, keelates tänavat kasutada autodega,

mille kogumass ületab 3,5 t. Avaldajad ei saa seetõttu oma kinnistule maja ehitada, sest ehitaja peab

pääsema krundile kuni 30-tonnise massiga veokitega (ekskavaator, betoonisegistid jms). Samuti ei

saa avaldajad prügi ära vedada.

Vahemaa kinnistutelt avalikult kasutatava teeni on u 460 m. Hargi tänava laius on u 4 m. Kuna Hargi

tänaval on kahesuunaline liiklus, siis soovivad avaldajad kasutada Hargi tänavat kogu ulatuses.

Avaldajate andmetel on kinnisasjade omanikke, kes Pikaliiva tänavale pääsemiseks peavad kasutama

Hargi tänavat, kokku 95. Juurdepääsutasu kohta tegid avaldajad ettepaneku, et nad hüvitavad Hargi

tänava kui koormatava kinnisasja omanikule proportsionaalse osa tee alla jääva maa maamaksust ja

kannavad proportsionaalse osa tee hoolduskuludest. Avaldajate hinnangul on tee hoolduskulu ja

maamaks aastas kokku 1038 eurot. Kulud peaksid jagunema 95 kinnisasja omaniku vahel ja üks isik

peaks seega tasuma 10 eurot 92 senti aastas.

Tulenevalt eeltoodust palusid avaldajad määrata kindlaks piiranguteta juurdepääsutee avaldajate

kinnistutele avalikult kasutatavalt Pikaliiva tänavalt mööda Hargi tänavat kuni 30-tonnise

kogumassiga sõidukitega. Samuti palusid avaldajad tuvastada puudutatud isiku I nõusolek Hargi

tänava kinnistu kohta avatud registriosa III jakku märkuste kandmiseks, mille kohaselt avaldajate

kinnistute igakordsetel omanikel on piiranguteta juurdepääsuõigus kinnistutele kohtumääruse

tingimustel, ning määrata, et kinnistute omanikud peavad tasuma koormatava kinnisasja omanikule

juurdepääsutasu iga kuu 91 senti.

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Isegi kui kohus määraks tavalist juurdepääsuvajadust

arvestades üle Hargi tänava tähtajatu juurdepääsu, ei annaks see õigust kasutada Hargi tänavat

ehitamiseks vajalike masinatega. Puudutatud isik I sulges Hargi tänava 2016. a juunis, juhindudes

majandus- ja taristuministri 14. juuli 2015. aasta määruse nr 92 (määrus nr 92) §-st 3, sest tee ei ole

korras. Asjatundja arvamuse kohaselt ei ole Hargi tänav projekti ega kehtestatud normide kohaselt

välja ehitatud ega ole autoliiklusele vastupidav. Tänaval ei ole kasutusluba ja seda ei või kasutada

teena. Hargi tänava teekatendit on kasutatud üheksa aastat mh raskeveokite liikluseks, mistõttu

teekatendi seisund on aina halvenenud. Hargi tänava endine omanik on pankrotis. Alates

16. veebruarist 2012 on puudutatud isik I kui Hargi tänava uus omanik õiguspäraselt kaitsnud teed ja

paigaldanud tänava piiridele raskeveokite liiklust keelavad liiklusmärgid.

Kõigepealt tuleb Hargi tänav lõpuni ehitada ja alles siis võib seda kasutada. Alles pärast teekatendi

valmimist saab kohus otsustada, millise summa saab määrata juurdepääsutasuks. Ehitatava Hargi

tänava teekatendi maksumus oli 2012. a 150 000 eurot, praeguseks on see summa suurenenud.

Teekatendi ehitamine ei ole puudutatud isikule I vajalik, sest puudutatud isik I ei kasuta ise tänavat.

Seepärast ei pea ta osalema teekatendi ehitamise rahastamises. Tee ehitamise kulud peavad võrdsetes

osades kandma isikud, kes kasutavad Hargi tänavat kui juurdepääsu avalikult kasutatavale teele.

Puudutatud isik I palus mitte võtta avaldust menetlusse, menetlusse võtmise korral aga kaasata

menetlusse kõik Hargi tänavat juurdepääsuna kasutavad isikud. Samuti taotles puudutatud isik I, et

kohus mõistaks esmalt tema kasuks välja teekatendi rajamise kulud ja alles pärast tee valmimist

lubaks avaldajatel Hargi tänavat kasutada läbisõiduks ning määrata selle eest tasu.

3. Tallinna linn (puudutatud isik II) märkis, et 9. juunil 2004 kehtestatud detailplaneeringu kohaselt

pääseb avalikult teelt avaldajate kinnistutele ainult Hargi tänavalt.

4. Harju Maakohus rahuldas 31. augusti 2016. a määrusega avalduse osaliselt. Maakohus määras

Hargi 21 ja Hargi 21a kinnistutelt tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele

(Pikaliiva tänavale) Hargi tänava kaudu. Juurdepääs määrati valitsevate kinnisasjade igakordsete

omanike, nende pereliikmete ja külaliste ning teenindava transpordi kasuks. Maakohus märkis

määruses, et juurdepääs on tagatud sõidukitega kogumassiga kuni 30 tonni, ja määras, et kummagi

valitseva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma koormatud

kinnisasja igakordsele omanikule 7 eurot 20 senti aastas. Maakohus kohustas puudutatud isikut I

andma nõusoleku kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks. Menetluskulud jättis

maakohus menetlusosaliste endi kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole avaldajate kinnistutelt juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele ja juurdepääsu kasutamine mööda Hargi tänavat on maakorralduslikult võimalik.

Puudutatud isiku I vastuväited ei välista juurdepääsu määramist. Praeguses asjas ei otsusta kohus

selle üle, millised on liiklust reguleerivad nõuded vaidlusalusel tänaval ja millistest reeglitest peavad

liiklusvahendite juhid kinni pidama, vaid lahendab üksnes küsimuse, kas ja millistel tingimustel peab

puudutatud isik I taluma talle kuuluva tee kasutamist. Puudutatud isik I ei saa tugineda vastuväitele,

et tee ei ole valmis või et see ei ole kohane. Avaldajate soov kasutada Hargi tänavat juurdepääsuks

oma kinnistutele on mõistetav, sest Hargi tänav on transpordimaa. Detailplaneeringuga on

avaldajatele ette nähtud juurdepääs Rannamõisa teele just Hargi ja Pikaliiva tänavate kaudu. Seega on

Hargi tänav ettenähtud liiklemiseks avaldajate kinnistutelt avalikult kasutatavale teele ja vastupidi.

Juurdepääsuõigus peab andma avaldajatele mh võimaluse ehitada oma kinnistule elamu. Avaldajad

on piisavalt põhjendanud, miks on vaja liigelda Hargi tänaval veoautodega, mille mass on kuni 30 t.

Mõistlik ei oleks see, kui sellise kinnistu, mille sihtotstarve on 100% transpordimaa ning mis on

ettenähtud liiklemiseks ja teiste kinnistute teenindamiseks, omanik piiraks teiste kinnistute omanike

õigusi. Tee omanikul on õigus nõuda tee kasutajatelt tee kasutamisega seotud kulude hüvitamist, st

juurdepääsust ei saa keelduda sellega seotud võimalike kulutuste tõttu. Veoautode liikumispiirang

võib olla põhjendatud vaid sõidukitele, mis ei teeninda piirkonna kinnistuid.

Üldjuhul on koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu maamaksu ja tee hooldamise kulutuste

eest, samuti hüvitist omandiõiguse riive eest. Kuid kui kinnistu koosseisus on ainult transpordimaa

sihtotstarbega katastriüksus, mis ongi kasutatav vaid teena ega ole detailplaneeringu ega asendi järgi

mõeldud vaid üksikute kinnistuteni pääsemiseks, siis ei ole tee juurdepääsuks kasutamine

omandiõiguse selline riive, mida peaks eraldi hüvitama.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku I seisukohaga, et kuna ta ise Hargi tänavat ei kasuta, siis ei

pea ta osalema teekatendi ehitamise kulude kandmises. Seadusest ei tulene, et teeomanik vabaneb

oma kohustustest, kui tal on kohustus taluda kõrvalkinnistu omaniku juurdepääsuõigust.

Ehitusseadustiku (EhS) § 19 järgi on ehitise korrashoiu kohustus omanikul. EhS § 19 lg 1 kohaselt

peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidele. Muuhulgas

peab omanik EhS § 19 lg 1 p 4 järgi tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Puudutatud

isik I kui Hargi tänava omanik peab tagama tee vastavuse nõuetele. On tõendatud, et Hargi tänav ei

ole projekti kohaselt välja ehitatud. Tee lõpuni ehitamine on teeomaniku ülesanne.

Puudutatud isiku I taotlus mõista avaldajatelt välja teekatendi rajamise kulud enne juurdepääsu

määramist ei ole põhjendatud. Kuna puudutatud isik I ei ole toonud esile taotletava hüvitise koosseisu

ega esitanud selle kohta tõendeid, siis mõistis maakohus juurdepääsutasu välja oma õiglase

äranägemise järgi. Kohus leidis, et kohane tasu on maamaks. Hargi tänava maamaks oli 2016. aastal

691 eurot 50 senti. Tee kasutajaid on 96 ja seega tuleb mõlema avaldaja kinnistu igakordsel omanikul

hüvitada puudutatud isikule I maamaks 7 eurot 20 senti aastas.

5. Puudutatud isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse

tühistada täies ulatuses, v.a menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulud palus puudutatud isik I jätta

avaldajate kanda.

6. Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Menetluskulud

palusid avaldajad jätta puudutatud isiku I kanda.

Puudutatud isik II märkis määruskaebusele vastates, et ta on oma seisukoha varasemas menetluses

juba esitanud ja et ta ei ole praeguses kohtuasjas menetluskulusid kandnud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 8. detsembri 2016. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus menetlusosaliste endi kanda.

Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude

rahuldamise eeldusteks asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi see, et juurdepääsu taotleja

kinnisasjal ei ole avalikule teele juurdepääsu, taotletav juurdepääs on maakorralduslikult võimalik ja

taotleja huvi juurdepääsu vastu on ülekaalukas võrreldes koormatava kinnisasja omaniku õiguste

kitsendusega. Juurdepääsu lubamine Hargi tänava kaudu ei takista seda kinnistut sihipäraselt

kasutamast ning puudutatud isiku I põhjendused juurdepääsu keelamiseks ei kaalu üles avaldajate

huvi pääseda oma kinnisasjale ja tagada selle korrapärane majandamine. Valitseva ja koormatava

kinnisasja omanike vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema

astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui on ületatud diskretsiooni piire. Praegu ei ole diskretsiooni

piire ületatud.

Maakohus ei pidanud kaasama menetlusse naaberkinnisasjade omanikke. Avalduse lahendamine

puudutab vaid avaldajate ja puudutatud isiku I õigusi. Naaberkinnisasjade omanikud tulnuks kaasata

juhul, kui avaldajatel oleks olnud võimalik saada juurdepääs ka mõne teise kinnisasja kaudu.

Maakohus ei ole pannud puudutatud isikule I kohustust ehitada juurdepääsutee välja avaldajatele

sobival viisil. AÕS § 156 lg 1 ei anna juurdepääsu soovijale nõudeõigust kohustada koormatava

kinnisasja omanikku teed ehitama.

Kuna eratee omanikul on kohustus hoida tee korras ja tagada sellel ohutu liiklus, on eratee omanikul

õigus nõuda tee teistelt kasutajatelt tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku

kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Kohtul tuleb tasu suuruse määramisel arvestada,

millised abinõud on igal üksikul juhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks

mõistlikult vajalikud.

Kui tee kasutamisel selgub, et sellel ei saa liigelda kuni 30 t kaaluvate veokitega ning tee kasutamine

maakohtu määratud tingimustel kahjustab teed, on koormatava kinnisasja omanikul õigus nõuda

avaldajatelt teele tekitatud kahjustuste kõrvaldamiseks ja tee korrashoiuks vajalike kulutuste

hüvitamist. Selleks saab koormatud kinnisasja omanik esitada avalduse maakohtu määratud

juurdepääsutasu muutmiseks.

Maakohus leidis õigesti, et omandiriive eest eraldi hüvitise maksmine ei ole praegu põhjendatud.

AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramisega tekib juurdepääsu taotlejal õigus kasutada koormatud

kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale ja koormatud kinnisasja

omaniku jaoks tähendab see kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust, mis toob kaasa kinnisasja

ainukasutusõiguse lõppemise juurdepääsu alla jäävas osas. Kuna aga tegu on transpordimaaga ja

tänavaks mõeldud maatüki kasutamine muul otstarbel ei ole võimalik, siis ei kaota koormatava

kinnisasja omanik praegu mingit arvestatavat kasutuseelist. Transpordimaa ainukasutuõiguse kui

kasutuseelise kaotusest saaks rääkida vaid nt hõreasustuses, kus koormatava kinnisasja omanikult

transpordimaa kasutuse ainuõiguse äravõtmine tähendaks senise privaatsuse ja rahu olulist rikkumist,

saaste tõusu vms kaalukat negatiivset tagajärge. Sellistele asjaoludele ei ole puudutatud isik I

tuginenud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Määruskaebuses palub puudutatud isik I ringkonnakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse

või saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule või maakohtule. Menetluskulud palub

puudutatud isik I jätta menetlusosaliste endi kanda.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei saa avaldajate nõuet AÕS § 156 lg 1 alusel rahuldada.

Määruse nr 92 § 3 järgi ei saa avaldajad nõuda Hargi tänava avamist ja tsiviilõiguslikke vaidlusi

lahendav kohus ei saa sellist avaldust rahuldada. Ringkonnakohus oleks pidanud menetluse

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg 1 ja § 428 lg 2 alusel lõpetama, kuna TsMS § 423

lg 2 p 2 järgi jätab kohus avalduse läbi vaatamata, kui avaldusega ei ole võimalik avaldaja(te)

taotletavat eesmärki saavutada.

9. Avaldajad vaidlevad määruskaebusele vastu ja paluvad jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata

ning menetluskulud puudutatud isiku I kanda.

Puudutatud isik II ei ole määruskaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Samuti tuleb maakohtu määrus samas tsiviilasjas TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel tühistada

osas, millega maakohus lahendas avaldajate avalduse juurdepääsu määramiseks ja vastava märke

kandmiseks kinnistusraamatusse ning puudutatud isiku I kohustamiseks andma nõusolek märke

kinnistusraamatusse kandmiseks. Nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada ka

menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb tühistatud osas saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Riigikohus ei vaata asja läbi osas, millega maakohus lahendas 31. augusti 2016. a määruses

menetluslikud taotlused (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 1-3 ja 7-8).

11. Kolleegium on oma varasemas praktikas selgitanud, et määrates juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele, tuleb esmalt arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks

on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu

vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi

ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49; 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; 21. mai

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-

06, p 25; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16).

12. Praegusel juhul määras maakohus juurdepääsu avaldajate kinnistutele Hargi tänava kaudu

avalikult kasutatavale teele (Rannamõisa teele) avaldajate taotlusel mh ka kuni 30-tonniste

sõidukitega. Puudutatud isik I tugines menetluses sellele, et tee ei vasta nõuetele ja sellel ei saa

raskeveokitega sõita ilma teed kahjustamata. Maakohtu määruse põhjendustest ei nähtu aga, et kohus

oleks seda asjaolu juurdepääsu määramisel analüüsinud ja põhjendanud, miks ta seda vastuväidet ei

arvesta. Maakohus märkis üksnes, et puudutatud isik ei saa juurdepääsuvaidluses sellele vastuväitele

tugineda ja et raskeveokite liikumispiirang saab olla põhjendatud vaid neile sõidukitele, mis ei

teeninda piirkonnas asuvaid kinnistuid. Selle seisukohaga nõustus ka ringkonnakohus. Kolleegium

märgib, et kohtud oleksid pidanud seda seisukohta põhjendades viitama, millistele seadusesätetele

nad seejuures tuginesid. Samas pidid kohtud igal juhul tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138

lg-st 2 tuleneva hea usu põhimõtte kohaselt arvestama, et juurdepääs kuni 30 t kaaluvate sõidukitega

on AÕS § 156 lg 1 alusel võimalik määrata üksnes juhul, kui see ei kahjusta koormatavat kinnisasja.

Kohus ei saa juurdepääsu määrata nii, et selle tulemuseks on kahju tekkimine koormatava kinnisasja

omanikule või kolmandatele isikutele.

Ekslik on kohtute seisukoht, et tee lõpuni ehitamine on teeomaniku ülesanne. Kolleegium märgib, et

analoogiliselt olukorraga, kus teenivale kinnisasjale seatakse reaalservituut valitseva kinnisasja

kasuks ja kus tulenevalt AÕS § 172 lg-st 2 ei või reaalservituut teeniva kinnisasja omanikku

kohustada mingiteks tegudeks (v.a abistavad teod), ei või ka AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu

määramise korral koormatava kinnisasja omanikku sellisteks tegudeks kohustada.

Kuna kohtud jätsid hindamata, kas Hargi tänava kui koormatava kinnisasja seisund võimaldab

juurdepääsu avaldajate taotletud viisil (kuni 30-tonniste sõidukitega), ja lähtusid ekslikust eeldusest,

et tee valmisehitamine on puudutatud isiku kui Hargi tänava omaniku kohustus, tuleb tühistada nii

ringkonnakohtu määrus kui ka maakohtu määrus osas, millega maakohus avaldajate avalduse

lahendas. Asi tuleb tühistatud osas saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.

13. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hinnata, kas juurdepääsu määramine avaldajate

taotletud tingimustel on võimalik. Seejuures tuleb arvestada, et juurdepääsu määramise vaidluses on

kohtul tulenevalt uurimispõhimõttest kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud.

Kohtu selline kohustus tuleneb sellest, et avaldus, millega taotletakse juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele, tuleb TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt lahendada hagita menetluses. Seetõttu peab

kohus TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi lahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ise välja selgitama ja

koguma ka vajalikud tõendid. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Sama

paragrahvi lg 7 järgi tuleb kohtul kontrollida avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka

juhul, kui avalduse kohta ei ole vastuväiteid esitatud (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni

2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 42). Muuhulgas tuleb vajadusel määrata ekspertiis, et

selgitada välja, kas avaldajate soovitud viisil on juurdepääs võimalik.

Juhul kui juurdepääsuks kasutatav tee ei ole valmis või ei vasta selle kasutamise nõuetele ja

puudutatud isik I avaldab, et ta ei kavatse seda valmis ehitada või et ta ei kavatse seda viia vastavusse

kasutamise nõuetega, peab ta võimaldama avaldajatel endal seda teha. Kohus võib vajadusel

kohustada puudutatud isikut I lubama avaldajatel tee valmis ehitada või viia see seisukorda, mis

vastab selle kasutamise nõuetele ning võimaldab teed kasutada vastavalt avaldajate soovitud ja kohtu

määratud tingimustele.

14. Kuna asja uuel läbivaatamisel tuleb juurdepääsu määramise korral lahendada ka tasu küsimus,

käsitleb kolleegium järgmiseks juurdepääsutasu määramisel arvesse võetavaid asjaolusid.

Kolleegium on varasemas praktikas korduvalt selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb

juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul määrata koormatava kinnisasja omanikule

juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista

(vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 42). Kui

juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu ettepanekule, kas ja kui suurt

tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus tulenevalt hagita menetluses kehtivast

uurimisprintsiibist (vt määruse p 13) ise koguma tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks

määrata (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-

13, p 16; 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 11).

15. Praeguses vaidluses leidsid kohtud õigesti, et koormatava kinnisasja omanikul on õigus saada

maamaksule vastavat juurdepääsutasu, kuid asusid ekslikult seisukohale, et kui kinnistu koosseisus

on ainult transpordimaa sihtotstarbega katastriüksus, mis ongi kasutatav vaid teena ega ole

detailplaneeringu ega asendi poolest mõeldud vaid üksikute kinnistuteni pääsemiseks, ei ole tee

juurdepääsuks kasutamine olemuselt omandiõiguse selline riive, mida peaks eraldi hüvitama.

15.1. Kolleegium kordab varasemat seisukohta, et kohtu poolt AÕS § 156 alusel juurdepääsu

määramisega tekib juurdepääsu taotlejal õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt

teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale. Koormatud kinnisasja omaniku jaoks tähendab see

kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 37; 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 22), mis

tähendab, et kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest TsÜS § 62 lg 1

mõttes (vrd Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;

13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19; 30. novembri 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28). Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata,

kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades

maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid

sellest aspektist tähtsaid asjaolusid (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23).

15.2. Kolleegium rõhutab, et juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta

tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ja ka juhul, kui koormatud

kinnisasja omanik kas olemasolevat või juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ise kasutab. Kui

koormatav kinnisasi ongi mõeldud kasutamiseks teena ja kinnisasja omanik väljendab, et ta ise ei

soovi seda kasutada, ei ole küll põhjust rääkida koormatud kinnisasja omanikul juurdepääsutee alla

jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest, küll aga säästaks juurdepääsu taotleja oma vara, kui ta

saaks juurdepääsuteed tasuta kasutada. Seda silmas pidades peab makstav hüvitis eeltoodud juhtudel

hõlmama ka juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta AÕS § 156 kohaldamisega säästab koormatud

kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu

TsÜS § 62 lg 1 mõttes (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-180-15, p 39).

15.3. Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et kasutuseelise suuruse määramisel võib

lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu

saamiseks oleks pidanud tegema (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39; 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13; 13. juuni

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne

väärtus, mille saab leida abstraktselt - võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse

keskmise väärtusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda

nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks

teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid

konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja

huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid.

16. Eeltoodust tulenevalt on ekslik kohtute seisukoht, et kuna Hargi tänav on detailplaneeringu järgi

nagunii määratud teenindama lähedalasuvaid ja avalikule teele juurdepääsu mitteomavaid kinnistuid

ja kuna Hargi tänava sihtotstarve on transpordimaa, ei ole juurdepääsutasu määramisel vaja arvestada

muid tasukomponente peale maamaksu. Seega kohaldasid kohtud asja lahendamisel ebaõigesti

AÕS § 156 lg-t 1. Asja uuel läbivaatamisel ja juhul, kui kohus avaldajate avalduse rahuldab, tuleb

eeltoodut arvesse võtta ja arvestada juurdepääsutasu määramisel mh ka avaldajate kasutuseelisega

ehk sellega, mille nad säästavad, kasutades avalikult kasutatavale teele pääsemiseks puudutatud

isikule I kuuluvat Hargi tänavat. Juurdepääsutasu määramisel tuleb lähtuda tee praegusest seisundist.

Juhul kui juurdepääs määratakse olemasoleva tee kaudu ja puudutatud isik I viib pärast juurdepääsu

määramist tee paremasse seisu võrreldes juurdepääsu määramise aegse seisuga, on puudutatud isikul

õigus nõuda juurdepääsuga soodustatud isikutelt juurdepääsutasu juurde, esitades selleks vajaduse

korral avalduse hagita menetluse korras.

17. Puudutatud isik I on juurdepääsu määramise tingimuseks seadnud selle, et avaldajad hüvitaksid

talle ette Hargi tänava kinnistu ehk eratee lõpuni ehitamise kulud. Selline vastutingimus ei tulene

kolleegiumi arvates seadusest. Juhul kui tee lõpuni ehitamine on kohtu määratava juurdepääsu jaoks

vajalik ning puudutatud isik ei soovi seda teha, võib kohus anda avaldajatele õiguse seda teha

(vt käesoleva otsuse p 12). Sellisel juhul ei ole aga puudutatud isikul õigust hakata pärast tee lõpuni

ehitamist nõudma avaldajatelt suuremat tasu avaldajate saadavate kasutuseeliste eest (vt käesoleva

otsuse p 16).

18. Tulenevalt TsMS §-st 6183 võib kohus juurdepääsuvaidluses esialgset õiguskaitset kohaldada nii

avalduse alusel kui ka omal algatusel. Asja materjalidest nähtuvalt on maakohus 15. juuni 2016. a

määrusega rahuldanud avaldajate esialgse õiguskaitse taotluse ja kohustanud puudutatud isikut I

esialgse õiguskaitse korras lubama avaldajatel kasutada Hargi tänavat ehitusmaterjalide ning

ehitustehnika veoks ning prügi äraveoks veokitega, mille kogumass on kuni 30 tonni. Samas ei ole

kohus eelnimetatud määrusega määranud juurdepääsutasu, mida avaldajad peaksid puudutatud

isikule I maksma ajal, mil neil on olemas juurdepääs esialgse õiguskaitse korras. Kolleegium märgib,

et kui kohus määrab esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu, peab ta määrama ka selle juurdepääsu

kehtivuse ajaks juurdepääsutasu.

19. Eeltoodust tuleneb kolleegiumi arvates, et olukorras, kus eratee on detailplaneeringu järgi ainus

võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole

eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad. Kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks mh korraldada

vallas või linnas valla ja linna teede ehitamist ja korrashoidu, kui need ülesanded ei ole seadusega

antud kellegi teise täita. Samamoodi on kohaliku omavalitsuse ülesanne tagada planeeringute kui

haldusaktide elluviimine. Planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 1 sätestab, et planeeringu koostamise

korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohase avalikuks kasutamiseks

ette nähtud tee ja sellega seotud rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui

planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.

19.1. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on leidnud, et PlanS § 131 mõte on

eelkõige tagada detailplaneeringuala sihipäraseks kasutamiseks vajalike või seda toetavate rajatiste

väljaehitamine ning nende ühildatavus väljaspool planeeringuala asuvate rajatistega, vältimaks

olukorda, kus on olemas küll näiteks väljaehitatud elumajad, kuid puuduvad ühendusteed ja avalike

teenuste pakkumiseks vajalik taristu (vt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi

14. oktoobri 2015. a otsus asjas nr 3-4-1-23-15, p 102).

19.2. EhS § 92 lg 5 kohaselt on avalikult kasutatav tee riigitee, kohalik tee ja avalikuks kasutamiseks

määratud eratee. Avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud piiranguid

järgides.

Kolleegium märgib, et olukorras, kus eraõiguslikule isikule kuulub kinnistu, mis on detailplaneeringu

ja sihtotstarbe järgi piirkonna kinnistute jaoks ainus võimalik juurdepääsutee avalikult kasutatavale

teele, oleks kõigi isikute jaoks, kes planeeringu järgi peaksid kõnealust teekinnistut kasutama

juurdepääsuks avalikule teele, kõige mõistlikum lahendus, kui kinnistu kui eratee määrataks

avalikuks kasutamiseks kas piiratud asjaõiguse seadmise teel või sundvalduse seadmisega.

EhS § 94 lg 1 kohaselt määrab eratee avalikuks kasutamiseks riik või eratee asukoha kohalik

omavalitsus. Sama paragrahvi teise lõike järgi peab eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks riigil

või kohalikul omavalitsusel olema õigus teealuse maa kasutamiseks tulenevalt piiratud asjaõigusest.

Kui eratee omanik ei ole nõus leppima kokku piiratud asjaõiguse seadmises, on riigil või kohalikul

omavalitsusel asjaõiguse omandamiseks õigus taotleda sundvalduse seadmist. EhS § 94 lg 3 kohaselt

lähevad eratee avalikuks kasutamiseks määramisega riigile või kohalikule omavalitsusele üle kõik

teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus. Halduslepingus võib tee omanikuga kokku leppida, et

teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus jäävad eratee omanikule. Halduslepingu andmed

kantakse maakatastrisse. Riigikohtu halduskolleegium on leidnud, et eratee muutub avalikult

kasutatavaks teeks siis, kui kohaliku omavalitsuse volikogu seab kinnistule esmalt sundvalduse ja

seejärel teeb otsuse eratee avalikult kasutatavaks määramise kohta (vt Riigikohtu halduskolleegiumi

9. novembri 2016. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-57-16, p 15).

19.3. Sundvalduse seadmist reguleerib mh ka kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS),

mille § 6 lg 1 kohaselt võib kinnisomandit üldistes huvides kitsendada sundvalduse seadmisega, kui

kinnisasja sundvõõrandamine ei ole otstarbekas. Seejuures kohaldatakse sundvalduse seadmisele

kinnisasjade sundvõõrandamise sätteid niivõrd, kuivõrd KASVS-ist ei tulene teisiti.

19.4. Halduskohtumenetluse seadustiku § 37 lg 2 p 2 järgi on isikul, kelle õigusi rikutakse, õigus

esitada halduskohtusse kohustamiskaebus ja nõuda haldusakti andmist või toimingu tegemist.

Kolleegium leiab, et muu hulgas on isikul, kelle õigusi rikutakse, õigus taotleda, et kohalik

omavalitsus määraks transpordimaa sihtotstarbega detailplaneeringujärgse eratee, mis on ainus või

peamine võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, avalikuks kasutamiseks ja algataks sellele

sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetluse.

20. Menetluskulud jaotatakse ja määratakse kindlaks TsMS § 173 lg 3 ja TsMS § 174 lg 6 alusel asja

uuel läbivaatamisel maakohtus.

21. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4

esimese lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu