3-2-1-46-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-46-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. mai 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Villu Kõve

Kohtuasi

Edwin Nordeni hagi Pilleriin Järve vastu 2578 euro

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. jaanuari 2017 otsus tsiviilasjas

nr 2-16-3231

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Edwin Nordeni kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

2025 eurot 53 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Edwin Norden, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Daisy Tauk

Kostja Pilleriin Järve

Asja läbivaatamise kuupäev

8. mai 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. jaanuari 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-3231 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis

rahuldamata hageja nõude 1825 euro 53 sendi saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas.

Saata tühistatud osas asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Jätta läbi vaatamata Edwin Nordeni haginõue 200 euro saamiseks ekspertiisiakti koostamise

kulude hüvitamiseks.

3. Pärnu Maakohtu 25. augusti 2016 otsus tsiviilasjas nr 2-16-3231 on jõustunud osas, milles

maakohus jättis rahuldamata hageja nõude mittevaralise kahju hüvitamiseks.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada Liisi Vatselile Edwin Nordeni eest kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Edwin Norden (hageja) esitas 29. veebruaril 2016 Pärnu Maakohtule hagi Pilleriin Järve (kostja)

vastu, milles pärast hagi muutmist palus kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 2578 eurot, millest

1609 eurot hagejale müüdud hoone põranda parandamise eest, 200 eurot ekspertiisikulude katteks,

216 eurot 53 senti kolme ukse tõstmise kulude katteks ning mittevaralise kahju hüvitisena 500 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja V. Jürgens müüjatena ja hageja ostjana kinnistu

müügilepingu (müügileping), millega hageja ostis kostjatelt kinnistu. Ostjale tutvustas maja

V. Jürgens. Majaga tutvudes ei olnud hagejal võimalik kontrollida kinnistul asuva elamu

põrandaküttesüsteemi, sest majas puudus vesi ja kanalisatsioon. Maja ülevaatustel ei maininud müüja

ega maakler, et torud võivad olla katki külmunud. Müüja oli veendunud, et torud on töökorras

vaatamata sellele, et vesi oli torudes. Hageja avastas, et põrandakütet ei ole võimalik kasutada,

mistõttu on eramu kütmine täielikult või osaliselt võimatu. Hageja tellis arvamuse Termopilt OÜ-lt,

kelle arvamuse kohaselt on põrandakütte kontuurid kasutuskõlbmatud. Sellist puudust müügilepingus

ei nimetatud. Puudus oli olemas enne kinnistu hagejale üleandmist. Elamus ei tehtud ühtegi

parandustööd enne ekspertiisi valmimist, millega tõendati, et torud on nendes oleva vee külmumise

tõttu purunenud. Vesi sai külmuda ainult miinuskraadidega, seega pidi see olema toimunud enne maja

ostmist. Pärast puuduste avastamist võttis hageja kohe ühendust kostja ja V. Jürgensiga. Ka kostja ei

pruukinud sellise varjatud puuduse olemasolust lepingu sõlmimisel teadlik olla, kuna ta ei kasutanud

elamut juba mõnda aega enne müügilepingu sõlmimist. Kui müüjad ei olnud kindlad süsteemi

korrasolekus, oleks pidanud müügikuulutusse või müügilepingusse lisama, et selle seisukord on

teadmata. Hageja võttis põrandakütte töökorda seadmiseks erinevaid hinnapakkumisi ja saatis need

ka müüjatele. V. Jürgens sõlmis hagejaga kokkuleppe, mille alusel hüvitas poole kuludest. Kostja ei

olnud nõus enda osa hüvitama, ei pakkunud omapoolset lahendust ning keeldus koostööst.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leidis, et hageja ei ole kahju tõendanud. Hageja võttis kostjaga ühendust ning teatas

võimalikest puudustest alles pärast teise müüjaga kokkuleppe sõlmimist. Hageja käis kinnistuga

tutvumas kahel korral koos oma isaga (A. Norden) ning tellis ka kinnisvara hindamisakti. Kostja ei

osalenud elamu renoveerimistöödel ning tal puudub ülevaade ehitustehnilistest lahendustest. Teine

müüja selgitas hagejale väga põhjalikult, et tegemist on 11 aastat tühjalt seisnud majaga, kus pole

kumbki müüjatest ega ka kolmandad isikud sees elanud. Selgitati, et maja seisukord ei ole teada ning

erinevad süsteemid võivad mitte toimida (sh põrandaküttesüsteem). Põrandaküttesüsteemi kohta

selgitati, et aastateks oli vesi süsteemi sisse jäänud. Hageja ei saanud jätta süsteemi toimimise kohta

informatsiooni pärimata, kui see oli talle oluline. Hageja oli teadlik, et põrandaküttesüsteemi oli vesi

sisse jäänud ning aastate jooksul oli perioode, mil tühjalt seisnud majas ei olnud sisse lülitatud ka

elektriküte. Seega pidi hageja mõistlikult eeldama, et põrandaküttesüsteem võib osutuda

mittetoimivaks. Teine müüja rõhutas, et ei saa garanteerida põrandakütte 100%-list toimivust. Seega

oli hageja teadlik, et põrandaküttesüsteem oli puudusega. Hageja võttis endale riski ning pidi ette

nägema võimalikke lisakulutusi põrandaküttesüsteemile. Müüjad kinnitasid lepingus, et

lepinguesemel, ka lepingu eseme oluliseks osaks olevatel ehitistel ei ole mingeid müüjatele

teadaolevaid eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale teatanud või mida ostja

ei saanud märgata eseme ülevaatusel. Ka hageja kinnitas lepingus, et ta on üle vaadanud lepingu

eseme oluliseks osaks olevad ehitised ning talle nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on

eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme oluliseks osaks olevate ehitiste seisukorrast.

Müügikuulutuses toodi välja, et müügis on renoveerimisjärgus maja, ning on loetletud tehtud tööd,

kuid ei ole kinnitusi selle kohta, et loetletud tööd on n-ö töökorras. Kuulutuse piltidest nähtus, et

majal on puudusi, mistõttu ei saanud hageja eeldada, et kõik toimib. Hageja küsis müüjalt

põrandaküttesüsteemi kohta ning V. Jürgens andis põhjaliku ülevaate põrandaküttesüsteemist. Hageja

teadlikkust põrandaküttesüsteemi puudulikkuse kohta tõendab ka see, et pärast kinnistu ostmist tellis

hageja ekspertiisi, tuvastamaks süsteemi toimivus. Hageja ei teavitanud kostjat, et

põrandaküttetorustik on puudusega, ega andnud kostjale võimalust puudusega tutvuda ega andnud

võimalust lahendada tekkinud olukorda muul mõistlikul viisil, mistõttu hageja kaotas õiguse nõuda

kostjalt asja parandamist. Uste kõrguse tõstmine ei olnud vältimatu. Mittevaralise kahju nõue on

põhjendamata.

3. Pärnu Maakohus jättis 25. augusti 2016 otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud

hageja kanda, kuid ei määranud menetluskulusid kindlaks, kuivõrd kostja kinnitas, et ta ei ole

menetluskulusid kandnud.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt, kui hoonestatud kinnisasja müügikuulutuses on märgitud, et

paigaldatud on ka vesipõrandakütte torustik üle kogu esimese korruse, siis peab mõistlik ostja

eeldama, et torustik töötab. Põrandakütte mittetöötamist tuleb lugeda asja (kinnistu) puuduseks.

Samas käisid hageja ning tema isa (hageja on ise märkinud, et isa oli kaasas asjatundjana) kahel

korral enne ostu kinnistuga tutvumas. Hageja isa sõnul oli näha, et maja oli tükk aega tühjana

seisnud, ning ta küsis, kas põrandaküttesüsteem toimib. Visuaalsel vaatlusel tundus, et süsteem

töötab, ja ka müüja ütles, et peaks korras olemas. V. Jürgens aga avaldas hiljem, et ta ei ole seda

selgelt väitnud, vaid üksnes eeldas, et torud ei ole purunenud. Ostja soovis kontrollida, kas

põrandaküte on töökorras, mille peale V. Jürgens pakkus välja, et tal on olemas kompressor ja kui

vaja, saab õhuga proovida (kuna vett majas ei olnud). Sellest kontrollist aga ostja loobus. Seega anti

hagejale võimalus põrandakütte korrasolekut kontrollida. Hagejal tekkis või vähemalt pidi tekkima

põhjendatud kahtlus, et põrandaküttesüsteem võib mitte töötada. Põrandaküttesüsteemi olulisust

hagejale näitab ka asjaolu, et peagi pärast müügitehingut lasi hageja ise teha küttekontuuride

surveproovi. Juba enne müügitehingut ilmnes elamul müügikuulutuses nimetamata puudusi, mis on

müügilepingus nimetatud. Asjaolu, et müügilepingus ei ole põrandaküttesüsteemi kohta midagi

märgitud (ka mitte seda, et selle seisukord on teadmata), ei tähenda, et hageja ei pidanuks mõistma

selle mittekorrasolekut, mille kontrollimiseks oli tema või tema isa soovi avaldanud, kuid korrasoleku

siiski kontrollimata jätnud. Sellistel asjaoludel pidi hageja möönma, et põrandaküttetorustik võib

mitte toimida ja see tuleb maja elamiskõlblikuks tegemise käigus välja vahetada. Ostja küll ei

pidanud ise põrandaküttesüsteemi toimivust tehniliste abivahenditega kontrollima, kuid praegusel

juhul pakkus seda võimalust ostja soovil müüja V. Jürgens, kuid pakkumist vastu ei võetud.

Olukorras, kus müügieseme tutvustamise käigus oli selgitatud elamu pikaaegset mittekasutamist,

varasemat torude ja põrandaküttekatla otsa purukskülmumist, on hagejale kahju tekkinud vähemalt

tema enda raske hooletuse tõttu võlaõigusseaduse (VÕS) § 104 lg 4 mõttes ning müüjale ei saa sel

alusel vastutust panna.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

osas, millega maakohus ei tunnustanud hageja nõuet hüvitada põrandaküttetorustiku väljavahetamise

kulud 1609 eurot, põrandaküttetorustiku väljavahetamisest tingitud uste tõstmiseks kantud kulutused

216 eurot 53 senti ja põrandaküttetorustikule ekspertiisiakti tellimise Termopilt OÜ-lt 200 eurot.

Hageja palus rahuldada enda 2025 eurot 53 sendi suurused nõuded põrandaküttetorustiku diagnostika

ja parandamisega kantud kulude hüvitamiseks või saata asi esimese astme kohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. jaanuari 2017 otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt

kostja kasuks välja apellatsioonimenetluse kulud 803 eurot 52 senti ning viivise VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa üksnes kinnisasja müügikuulutusele tuginedes

hinnata müügieseme lepingutingimustele vastavust ega seda, kas hageja ostjana pidi

lepingutingimustele mittevastavusest teadma. Maakohus võttis õigesti arvesse ka seda informatsiooni,

mida müüja avaldas ostjale müügiprotsessi käigus, ja seda, mida hageja enne müügilepingu sõlmimist

nägi või koges ja mida ta oleks pidanud nägema või kogema. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja

etteheidetega tunnistajate ütluste hindamise kohta. Kohus ei saa arvestada üksnes nende ütlustega,

mis on hageja jaoks kasulikud. Puudub alus jätta kõrvale maakleri ja V. Jürgensi ütlusi. Asjaolu, et

hageja lasi teha vahetult peale maja ostmist torustiku surveproovi, kinnitab, et maja müümisel

selgitati hagejale, et maja ei ole aastaid kasutatud ja põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei

garanteerita ning et süsteemis on toimunud külmumine. Hageja, kes enne kinnisasja müügilepingu

sõlmimist tutvus kinnisasja oluliseks osaks oleva maja ehitusliku seisundiga, kasutades oma isa,

kellel on ehitusalane kogemus, abi, oleks pidanud märkama nähtavaid pragusid betoonpõrandas, mis

hageja palgatud ehitusspetsialisti hinnangul kinnitasid seda, et põrandaküttetorud on katki. Maakohus

jõudis õigesti järeldusele, et hageja vähemasti pidi müügilepingu sõlmimisel teadma sellest, et on

arvestatav tõenäosus, et maja esimese korruse põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras.

See, et kostja kinnitas kinnisasja müügilepingus, et talle ei ole teada varjatud puudusi, ei anna alust

hagi rahuldamiseks. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja oleks

vaidlusalusest puudusest teadnud. Sellele vastupidi tuvastas aga maakohus õigesti, et sellest, et

põrandakütte torustik ei tarvitse olla töökorras, pidi teadma hageja.

Ringkonnakohus ei nõustunud hageja etteheitega, mille kohaselt oleks kostja pidanud enne maja

müümist põrandaküttetorustiku töökorras olekut kontrollima. Kasutatud majaga hoonestatud

kinnisasja võib müüa ka selliselt, et müüja ei anna kinnitust mingite süsteemide korrasoleku kohta,

vaid annab selgitusi selle kohta, millal on süsteemi kasutatud ja mis tegurid on vahepealsel ajal

süsteemi mõjutanud. Kindlasti ei saa kasutatud maja puhul eeldada, et kõik süsteemid on töökorras.

Kõikide süsteemide töökorras olekust ei saa lähtuda ka siis, kui põrandaküttesüsteemile on viidatud

kinnisasja müügikuulutuses, kuid kui süsteemi kohta antakse hiljem selgitusi, mis kinnisasja

müügikuulutuses olevat infot muudab.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ning hagi rahuldada või saata

asi uueks läbivaatamiseks maa- või ringkonnakohtusse. Menetluskulud palub hageja jätta kostja

kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud ebaõigesti kohaldanud VÕS § 104 lg-t 4, leides,

et müüja avaldatud informatsiooni alusel pidi hagejale olema arusaadav, et põrandaküttesüsteem ei

tööta ja müügikuulutus on selles osas ebaõige. Ringkonnakohus on jätnud põhjendamata, miks on

kompressoriga põrandakütte kontrollimine praeguses olukorras igale mõistlikule füüsilisest isikust

ostjale elementaarne ettevaatusabinõu. Kohus ei ole hinnanud, kas hageja on nõutavat

hoolsuskohustust rikkunud ebatavaliselt suurel määral. Lisaks hageja küsis müüjalt põrandakütte

kohta ja kõik asjaosalised märkisid, et põrandaküte töötab.

Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 218 lg-t 4. Kohus asus seisukohale, et hageja ei

ole tõendanud, et kostja oleks vaidlusalusest puudusest teadnud, kuid hageja pidi teadma, et

põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras. Seega on ringkonnakohus leidnud, et ostja

hoolsuskohustuse hulka kuulus varjatud puuduste tuvastamine. Müüja vastutust saab VÕS § 218 lg 4

alusel välistada üksnes tavapärasel ülevaatusel avastatavate puuduste eest. Ostjalt ei saa oodata

spetsialisti eriteadmisi. Põrandaküttesüsteemi mittetoimimine on varjatud puudus, mida sai

kontrollida vaid kompressori abil.

Ringkonnakohus andis väära õigusliku tähenduse kinnisvara reklaamile ning seal avaldatule.

Põrandaküttesüsteemi mittetoimimine kujutas endast müügilepingu eseme lepingutingimustele

mittevastavust, kuna maja müügikuulutuses oli sõnaselgelt märgitud, et põrandad on soojustatud ja

paigaldatud on vesipõrandakütte torustik üle kogu esimese korruse. Lepingu ettevalmistavas faasis

tulevasele ostjale esitatud omadusi kirjeldav info ja müüja ühepoolsetest avaldustest müüdud asja

omaduste kohta tulenev, muutub müügiobjekti suhtes kokkulepitud omaduseks asjaõigusseaduse

(AÕS) § 119 lg 2 kohaselt, kui kinnisasja üleandmise kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse.

Kinnistu müügikuulutuses välja reklaamitud soojustatud põrand (paigaldatud põrandaküttesüsteem)

kujutas endast kokkulepitud kinnistu omadust, st müügikuulutuses kirjeldatud omaduste puudumine

oligi lepingutingimustele mittevastavus.

Kohus on tõendeid analüüsides jätnud arvestamata olulised hageja esitatud seisukohad ning teinud

otsuse, tuginedes vaid ühele maakleri lausele. Ringkonnakohus ei põhjendanud, kuidas sai maakleri

üks lause muuta müügikuulutuses elamule omistatud tunnuseid. Ükski tunnistaja ei ole öelnud, et

põrandaküttesüsteem ei tööta. Seega ei antud selgitusi, mis oleksid kinnisasja müügikuulutuses olevat

infot muutnud. Ostja ei pidanud seda järeldama ka asjaolust, et müüja ei ole aastaid majas elanud.

Kokkulepe mittetöötava küttesüsteemi kohta oleks tulnud selgelt lepingus ette näha. Tuleb lugeda

endastmõistetavaks, et maja peab olema võimalik ka kütta ja tagatud on elamiseks vajalik normaalne

temperatuur. Ringkonnakohtu müügilepingu poolte riskide jaotus on ebaõige. Füüsilisel isikul ei

olnud kohustust elamut üle vaadata või kompressoriga põrandakütet kontrollida. Kostja oleks

pidanud enne maja müümist torustiku töökorras olekut kontrollima.

7. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu kulutuste hüvitamise

nõude rahuldamata jätmise, samuti menetluskulude jaotuse osas tühistada ja saata asi tühistatud osas

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ekspertiisiakti koostamise kulude hüvitamise nõude

jätab kolleegium läbi vaatamata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

9. Kolleegium määrab esiteks kindlaks kassatsiooniastmes vaidluse all olevad nõuded (I), seejärel

selgitab, millised on hageja nõuete võimalikud alused (II), käsitleb küsimust, kas müügiese vastas

lepingutingimustele (III), võtab seisukoha kostja vastutust puudutavate poolte väidete kohta (IV) ja

viimaks menetluslike küsimuste kohta (V).

I

10. Maakohtu menetluses nõudis hageja kostjalt pärast hagi muutmist 2578 euro hüvitamist, mis

hõlmas:

· kahjuhüvitist põrandaküttetorustiku väljavahetamise eest;

· uste tõstmisega seotud kulutuste hüvitamist;

· kahjuhüvitist Termopilt OÜ-lt ekspertiisiakti tellimise eest;

· mittevaralise kahju hüvitist 500 eurot.

Kulude hüvitamise nõudest arvutas hageja maha V. Jürgensi ehk teise müüja tasutud 1075 eurot.

11. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus ei rahuldanud hageja nõuet hüvitada

järgmised põrandakütte diagnostika ja parandamise kulud:

· põrandaküttetorustiku väljavahetamise kulud 1609 eurot;

· uste tõstmise tõttu kantud kulud 216 eurot 53 senti;

· Termopilt OÜ-lt ekspertiisiakti tellimise kulu 200 euro.

Kuivõrd hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi

mittevaralise kahju väljamõistmiseks, siis on maakohtu otsus selles osas jõustunud (TsMS § 456 lg 4

teine lause).

II

12. Esiteks nõuab hageja põrandaküttetorustiku väljavahetamisega seotud kulude hüvitamist. Pooled

ei vaidle selle üle, et praeguseks on hageja viidatud kulud kandnud. Tegemist võib olla kahju

hüvitamise nõudega täitmise asemel VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 mõttes. Lepingu rikkumisega

põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema

täidetud kõik üldised kahju hüvitamise nõude eeldused (vt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27).

13. Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel

kehtivad aga ka VÕS §-de 217-227 erireeglid (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-156-11, p 19). Kuivõrd hageja on hagiavalduse kohaselt teinud kostja lepingurikkumise tõttu

kulutusi, siis praeguses asjas võib olla asjakohane eelkõige VÕS § 222 lg 5. Kui hageja nõudis asja

parandamist, kostja seda ei teinud ning hageja tegi ise vajalikud kulutused, siis saab hageja kostjalt

kulutuste hüvitamist nõuda ka VÕS § 222 lg 5 alusel. Olukorras, kus hageja on esitanud kulutuste

hüvitamise nõude, on kohtul asjaolude kohaselt kohustus hüvitisnõue kvalifitseerida ja selle

põhjendatust hinnata (vt nt Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-14, p 14).

Hageja esimese nõude kvalifitseerimise kohta vt täpsemalt otsuse p 30.

14. Teiseks nõuab hageja uste tõstmise tõttu kantud kulude hüvitamist. Hageja selgituste kohaselt oli

tõstmine vajalik seetõttu, et odavam oli põrandaküttesüsteemi asendamisel valada uus põrand,

millega kaasnes ka põranda kõrguse tõus. Sellest võib järeldada, et väidetavad kulud tekkisid

kohustuse rikkumise tõttu, mis on otseseks varaliseks kahjuks VÕS § 128 lg 3 mõttes. Kahju

hüvitamise nõude eelduste kohta vt käesoleva otsuse p 12.

15. Viimaks nõuab hageja ekspertiisiakti tellimise kulude hüvitamist. Hageja on menetluse käigus

selgitanud, et põrandakütte surveproovi protokoll koostati kohtule tõendusmaterjaliks (I kd, tl 173).

Tulenevalt TsMS § 138 lg-st 1 ja § 143 p-st 2 on tegu dokumentaalse tõendi saamise kulutuste

hüvitamise nõudega, mida aga saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel (vt ka Riigikohtu

3. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-14, p 22; 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-115-14, p 13). Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg-st 11 tulenevalt

panna maksma hagimenetluses (Riigikohtu 8. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-16,

p-d 39, 40). Eelnevast tulenevalt jätab kolleegium 200 euro saamise nõude TsMS § 423 lg 2 p 1

alusel läbi vaatamata.

16. Kolleegium märgib täiendavalt, et kohtud ei ole asja lahendamisel selgitanud, kas ja kuidas

mõjutab kostja vastutust asjaolu, et kostja oli müügieseme ühisomanik, sh kas müüjad olid solidaar-

või osavõlgnikud ning kas ühe müüja tehtud avaldused mõjutasid ka teise müüja vastutust. Isikute

paljusus müüja poolel võib omada seaduse järgi tähendust lepingu täitmisel (vt ka Riigikohtu

8. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-11, p 18).

Kinnistusraamatusse oli kinnisasja omanikuna kantud küll vaid V. Jürgens, kuid pooled ei vaidle selle

üle, et kinnisasi kuulus müüjate kui abikaasade ühisvara hulka. Ka müügilepingu alusel olid

müüjateks nii V. Jürgens kui ka kostja. Kolleegium selgitab, et kui müügilepingus on mitu müüjat,

siis asja üleandmise kohustuse osas on tegemist ühisvõlgnikega VÕS § 64 tähenduses. Müügilepingu

rikkumisest tuleneva kahju või kulutuste hüvitamise nõude osas on müüjad aga solidaarvõlgnikud

VÕS § 65 lg 1 mõttes. See tähendab, et kostja vastutust müügilepingu alusel ei mõjuta asjaolu, et

kostja ise hagejale maja ei tutvustanud ega põrandaküttesüsteemi kohta isiklikult hagejale selgitusi ei

jaganud (vt siiski otsuse p 31).

III

17. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida kumbki pool ei ole

kassatsioonimenetluses vaidlustanud:

· kostja koos V. Jürgensiga oli kinnisasja, sh selle juurde kuuluva elamu omanik, elamu oli

enne müügilepingu sõlmimist aastaid kasutamata;

· kinnisasja müügikuulutuse kohaselt olid renoveerimisjärgus majas tehtud muuhulgas

järgmised tööd: põrandad on soojustatud ja paigaldatud vesipõrandakütte torustik üle kogu

esimese korruse;

· hageja vaatas enne elamu ostmist koos oma isaga kahel korral kinnisasjal asuva elamu üle;

· 13. mail 2015 sõlmisid hageja ja kostja müügilepingu kinnistu müümiseks, müügilepingu

p 1.6.7 järgi ei ole lepingu esemel, ka lepingu eseme oluliseks osaks olevatel ehitistel mingeid

müüjatele teadaolevaid eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale

teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatusel; lepingu eseme oluliseks

osaks olev elamu on renoveerimisjärgus, välisvooder puudub, väline soojustus vajab

ümbervahetamist, katus ühest kohast defektiga, lepingu eseme oluliseks osaks olev

kõrvalhoone tuleb lammutada; müügilepingu p 1.7.3 järgi on ostja üle vaadanud lepingu

eseme oluliseks osaks olevad ehitised ning nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on

eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme oluliseks osaks olevate ehitiste

seisukorrast;

· elamu põrandaküttesüsteem ei olnud müügilepingu sõlmimise ajal töökorras;

· 30. juunil 2015 sõlmis hageja V. Jürgensi kui müüjaga kokkuleppe, mille alusel hüvitab

V. Jürgens hagejale 50% uue põrandakütte paigaldamisega seotud kuludest;

· 1. juulil 2015 teatas hageja kostjale elamu puudusest ning nõudis puuduse kõrvaldamise

kulude hüvitamist.

18. Hageja nõude lahendamiseks tuli kohtutel esiteks hinnata, kas müügiese vastas

lepingutingimustele ehk kas kostja on lepingut rikkunud. Maakohus leidis, et kinnistu puuduseks

tuleb lugeda asjaolu, et põrandaküte, mis müügikuulutuse kohaselt oli majja paigaldatud, ei tööta

(maakohtu otsuse lk 5 neljas lõik). Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ning

pidas põhjendatuks maakohtu järeldust, et hageja vähemasti pidi müügilepingu sõlmimisel teadma

sellest, et on arvestatav tõenäosus, et maja esimese korruse põrandaküttetorustik ei tarvitse olla

töökorras (ringkonnakohtu otsuse p 12). Seega ei määranud ringkonnakohus selgelt kindlaks, mis oli

kohtu arvates lepingueseme puuduseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest võib siiski järeldada, et

ka ringkonnakohtu arvates ei vastanud kinnistu lepingutingimustele. Kolleegium nõustub tuvastatud

asjaoludel kohtute järeldusega, kuid peab vajalikuks täiendada kohtuotsuste õiguslikku põhjendust.

19. Pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingudokumendis ei olnud kokkulepet

põrandaküttesüsteemi, selle seisundi või töötamise kohta. Pooled on menetluses vaielnud selle üle,

kas ja milline tähendus on aga kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel

müügikuulutuses esitatud informatsioonil, mille järgi olid põrandad soojustatud ja üle kogu esimese

korruse paigaldatud vesipõrandakütte torustik. Kolleegiumi arvates võib ka müügikuulutuses esitatud

teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui

müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest

selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Isegi, kui

notariaalses müügilepingus ei olnud kokkulepet küttesüsteemi kohta, võivad AÕS § 119 lg 2 kohaselt

saada müügilepingu osaks ka tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles siiski

kokku lepiti. AÕS § 119 lg 2 järgi muutub notariaalselt tõestamata kinnisasja võõrandamise

kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne

kinnistusraamatusse.

20. Isegi kui VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes puudus eelkirjeldatud kokkulepe müügieseme omaduste

kohta, on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et küttesüsteemi mittetöötamine kujutas endast

müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes.

Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida

saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist

VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja

seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause

mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks selleks

sisalduma müügilepingus (Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Kui

ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme

mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku

leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele

vastama (Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23).

Praegusel juhul ei ole kohtud tuvastanud, et kostja oleks hagejat lepingueelsete läbirääkimiste käigus

teavitanud sellest, et põrandaküttesüsteem ei tööta, või pooled oleksid müügilepingus kokku

leppinud, et põrandaküttesüsteem ei tööta või elamu soojakskütmise võimalus ja soojapidavus ei ole

tagatud. Seega on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et põrandaküttesüsteemi mittetöötamine

kujutas endast lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel.

IV

21. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas kostja vastutab kinnisasja lepingutingimustele

mittevastavuse eest. Vaidlustamata asjaoludel ei töötanud põrandaküttesüsteem kinnisasja üleandmise

ajal. Seega VÕS § 218 lg-s 1 sätestatud üldreegli kohaselt peab kostja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest vastutama, kui täidetud on ülejäänud kahju hüvitamise nõude eeldused.

22. Kohtud on aga leidnud, et kostja ei vastuta müügilepingu rikkumise eest, kuna hageja teadis või

pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 mõttes, st kahju on tekkinud

hageja enda raske hooletuse tõttu. Maakohus leidis, et hagejal tekkis või vähemalt pidi tekkima

põhjendatud kahtlus, et põrandaküttesüsteem võib mitte töötada. Hageja pidi möönma, et

põrandaküttetorustik võib mitte toimida ja see tuleb maja elamiskõlblikuks tegemise käigus välja

vahetada (maakohtu otsuse lk 6). Ringkonnakohus leidis, et hageja vähemasti pidi müügilepingu

sõlmimisel teadma sellest, et on arvestatav tõenäosus, et maja esimese korruse põrandaküttetorustik

ei tarvitse olla töökorras (ringkonnakohtu otsuse p 12). Kolleegiumi arvates on kohtud VÕS § 218

lg-t 4 valesti kohaldanud, arvestamata müügilepingu üldist riskide jaotust.

23. Esiteks on ringkonnakohus käsitlenud ebamääraselt seda, mida hageja talle edastatud

informatsiooni alusel teadis või pidi teadma. Praegusel juhul oli kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt

kinnistu puuduseks see, et põrandaküttesüsteem ei töötanud (vt otsuse p-d 18, 20). Seega vabaneks

müüja VÕS § 218 lg 4 alusel vastutusest, kui ostja teadis või pidi teadma, et põrandaküttesüsteem ei

tööta. Ringkonnakohtu hinnangul pidi hageja aga teadma arvestatavast tõenäosusest, et

põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras. Isegi kui ringkonnakohtu hinnanguga nõustuda, siis ei

saa sellest üheselt järeldada, et hageja oleks pidanud teadma, et põrandaküttesüsteem ei tööta.

24. Teiseks ei piira VÕS § 218 lg 4 müüja vastutust varjatud puuduste eest (Riigikohtu 30. septembri

2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33). Kolleegiumil on alust järeldada, et praegusel juhul

oli tegemist varjatud puudusega.

Esmalt on kohtud jätnud arvestamata, et ostjaks oli eraisik, kellel ei olnud kohustust asja üle vaadata

(VÕS § 219) (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 25).

Ringkonnakohus leidis, et ehitusalase kogemusega isa abiga majaga tutvunud hageja oleks pidanud

märkama nähtavaid pragusid betoonpõrandas ning ehitusspetsialisti hinnangul kinnitasid need, et

põrandaküttetorud on katki (ringkonnakohtu otsuse p 11). Kolleegiumi arvates aga ei mõjuta müüja

vastutust ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase kogemusega. Ostja ei

pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama

asjatundjat (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 34).

25. Kolleegiumi arvates järeldub asjaolust, et võimalikule puudusele viitas ehitusspetsialist, et

tegemist oligi varjatud puudusega, mida hageja ei pidanud avastama. Varjatud puudusteks on

lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega

üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15,

p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest

ja põhjendatud järeldustest. Seega ehitusspetsiifilistest asjaoludest tulenevalt ei pidanud hageja

järeldama, et põrandaküttesüsteem ei tööta.

Seda, et tegemist sai olla varjatud puudusega, ei muuda ka asjaolu, et küttesüsteemi toimimist oli

võimalik kontrollida kompressoriga. Elamu välisel ülevaatusel ei olnud vaidlusalust puudust siiski

võimalik avastada.

26. Kohtud on leidnud, et hagejale esitatud informatsioon oli piisav selleks, et hageja oleks pidanud

teadma kinnistu puudusest. Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on

piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet

lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb

ka mh VÕS § 14 lg-st 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 95 (vt Riigikohtu 19. novembri

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 26). Arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna,

võiks järeldada, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui

eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune

puudus (põrandaküttesüsteem ei tööta). Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud

puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi müüja.

27. Kolleegiumi arvates ei anna kohtute põhjendused alust järeldada, et hageja oleks vähemalt

pidanud teadma põrandaküttesüsteemi mittetöötamisest VÕS § 218 lg 4 mõttes. Ringkonnakohus on

pidanud oluliseks, et maja müümisel selgitati hagejale, et maja ei ole aastaid kasutatud ja

põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei garanteerita ning et süsteemis on toimunud külmumine

(ringkonnakohtu otsuse p-d 8, 9, 11). Samas viitas ringkonnakohus ehitusspetsialisti ülevaatuse

aktile, leides, et need asjaolud võivad viidata põrandaküttesüsteemi mittetöötamise põhjusele

(ringkonnakohtu otsuse p 11). Just viimane asjaolu viitab aga selgelt sellele, et eriteadmisteta isik

elamu visuaalsel ülevaatusel ei pidanudki mõistma, et põrandaküttesüsteem tegelikult ei tööta.

Kohtud ei ole tuvastanud, et kostja oleks hagejale avaldanud, et põrandaküttesüsteem ei toiminud.

Ringkonnakohus ei pidanud võimalikuks tuvastada, et kostja oleks vaidlusalusest puudusest teadnud

(ringkonnakohtu otsuse p 13). Täpsemalt ei ole kohtud tuvastanud, et ka kaasmüüjaks olnud

V. Jürgens oleks sellisest puudusest teadnud ja sellest hagejat teavitanud. Maakohus tuvastas, et

V. Jürgens eeldas, et süsteem töötab (maakohtu otsuse lk 5).

Müüja vastutuse piiramiseks ei piisanud üksnes ebamäärasest kahtlusest, vaid müüja pidi selgelt

ümber lükkama lepingueelsetel läbirääkimistel seatud eelduse, et majas on töötav küttesüsteem.

Lähtudes müügikuulutuses avaldatust, sai hageja eeldada, et põrandaküttesüsteem töötab. Ka pärast

maja ostmist surveproovi ja ehitusspetsialistilt ülevaatuse tellimine ei saa olla hagejale etteheidetav

ning anda alust järeldada, et hageja pidi müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et küttesüsteem ei

tööta.

28. Müügilepingus antud kostja kinnituse kohta, mille kohaselt kostjale ei ole teada avaldamata

varjatud puudusi, märgib kolleegium järgmist.

VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena

ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Põhimõtteliselt on

võimalik müüja vastutust lepinguga erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada.

Arvestada tuleb siiski VÕS § 106 lg-s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust

ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped, ning VÕS § 221 lg-ga 2 (Riigikohtu

25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Sellist kokkulepet ei ole kohtud

praegusel juhul tuvastanud ja sellist tähendust ei ole antud ka müügilepingu p-le 1.6.7. Müüjal ei ole

küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused (nt mittetoimiv põrandaküttesüsteem)

müügiesemel on. Kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige

vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja

ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta.

29. Eelnevast tulenevalt ei olnud kohtute tuvastatud asjaoludel põhjendatud hagi rahuldamata jätmine

VÕS § 218 lg 4 alusel. Kumbki kohus ei ole analüüsinud, kas täidetud olid ka ülejäänud eeldused

hageja nõuete rahuldamiseks (vt otsuse p-d 12-14). Seetõttu tuleb asi uueks läbivaatamiseks saata

tagasi ringkonnakohtule.

30. Kumbki kohus ei ole analüüsinud, kas hageja teatas lepingutingimustele mittevastavusest

tähtaegselt VÕS § 220 lg 1 järgi või kas ta võib sellele vaatamata müügieseme lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda (eelkõige VÕS § 220 lg 3 ja § 221). Seda tuleb asja uuel läbivaatamisel

teha. Seejärel tuleb kohtul hageja nõue kvalifitseerida kas kahju hüvitamise nõudena VÕS § 115

lg-te 2 ja 3 järgi või kulutuste hüvitamise nõudena VÕS § 222 lg 5 järgi. Mõlema nõude eelduseks

on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja andmine (vt vastavalt VÕS § 115 lg 2 ja § 222 lg-d 1 ja 5).

Erandlikult ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusena täiendava tähtaja andmine vajalik (VÕS § 115

lg 3). Kohtud ei ole analüüsinud, kas ja millal nõudis hageja kostjalt puuduse kõrvaldamist ning kas

parandustööd tehti enne või pärast kostjalt puuduste kõrvaldamise nõudmist. Asja uuel läbivaatamisel

tuleb need puudused kõrvaldada.

31. Lisaks selgitab kolleegium, et kuigi müüjad on hüvitisnõude osas solidaarvõlgnikud, siis saab

kostja vastu nõude rahuldada vaid juhul, kui hageja teatas temale puudusest tähtaegselt ning andis

temale puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja (v.a juhul, kui see ei olnud VÕS § 115 lg 3 järgi

vajalik). VÕS § 68 lg 1 kohaselt ei vastuta solidaarvõlgnik solidaarkohustuse rikkumise eest teise

solidaarvõlgniku poolt. Sellest tuleneb, et õiguskaitsevahendi (nt kahju hüvitamise) kohaldamise

eelduste täitmine tuleb tuvastada iga solidaarvõlgniku suhtes eraldi. Seega V. Jürgensi kui kaasmüüja

puudustest teavitamine ja temalt puuduste kõrvaldamise nõudmine ei anna iseenesest alust nõuda

kahju või kulutuste hüvitamist ka kostjalt.

V

32. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada. Menetluskulud määrab kindlaks

ringkonnakohus.

33. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Tambet Tampuu, Henn Jõks, Villu Kõve