2-16-4484/25 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Määruse tegemise aeg ja koht

02. juuni 2017 Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-16-4484

Tsiviilasi

Xxxxavaldus

Xxxxkohustamiseks

nõusoleku

andmiseks võlaõigusliku kokkuleppe, müügilepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse

kande tegemiseks

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Xxxx(isikukood xxxx; Xxxx; e-post xxxx)

Avaldaja esindaja vandeadvokaat Janek Valdma (e-post

janek@lawpartner.ee)

Puudutatud isik 1 Osaühing Xxxx(registrikood xxxx;

asukoht xxxx, e-post xxxx)

Puudutatud isik 2 Xxxx(isikukood xxxx; elukoht xxxx,

e-post xxxx)

Puudutatud isik 3 Xxxx(isikukood xxxx; elukoht xxxx)

Puudutatud isik 4 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx,

e-post xxxx)

Puudutatud isik 5 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx,

e-post xxxx)

Puudutatud isik 6 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx,

e-post xxxx)

Puudutatud isik 7 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx,

e-post xxxxx)

Puudutatud isik 8 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx,

e-post xxxx)

Puudutatud isik 9 Xxxx(isikukood xxxx; elukoht xxxx e-

post xxxx)

Puudutatud isik 10 Swedbank AS (registrikood

10060701; asukoht Liivalaia tn 8, 15040 Tallinn)

Puudutatud isik 11 AS SEB Pank (registrikood

10004252; asukoht Tornimäe tn 2, 15010 Tallinn)

Puudutatud isik 12 Danske Bank A/S Eesti filiaal

(registrikood 11488826; asukoht Narva mnt 11, 15015

Tallinn)

Puudutatud isik 13 kohtutäitur Kersti Seisler (isikukood

47309226014; e-post kersti.seisler@taitur.just.ee)

Asja läbivaatamine

Ärakuulamine 23.05.2017

RESOLUTSIOON

1. Avaldus rahuldada.

2. Tuvastada puudutatud isiku Xxxx(isikukood xxxx) nõusolek Tallinna notar

Anneli Alekand juures 03.03.2016 sõlmitud korteriomandi koosseisu kuuluvate

mõtteliste osade suuruste muutmise võlaõigusliku kokkuleppe ja uute

moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks,

millega p-is 4.2 sätestatud Xxxx, Tallinn asuvate korteri nr 9 (eluruumipind 52,3

m²) ja korteri nr 10 (eluruumipind 53,2 m²) moodustamiseks ja teiste elamus

asukohaga Xxxx, Tallinn, asuvate korterite vastavate mõtteliste osade

vähenemiseks.

3. Kohustada puudutatud isikut Xxxx(isikukood xxxx) andma nõusolek järgmise

kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tahteavaldus käesoleva

määrusega: kanda muudatusena kinnistusraamatusse registriossa nr xxxx

mõttelise osa suurus xxxx, reaalosa tähistus plaanil 8, reaalosa uus suurus 21,7 m,

Xxxx, isikukood xxxx – ¾ kaasomandist, Xxxx, isikukood 36712280270 – ¼

kaasomandist.

4. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

5. Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kohtumääruse peale

määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot.

Asjaolud ja avaldaja nõue

1. Avaldaja esitas 21.03.2016 kohtule avalduse tahteavalduse tegemise kohustuse

tuvastamiseks

puudutatud

isiku

Xxxxvastu.

Avaldaja

taotleb

puudutatud

isiku

Xxxxkohustamist anda tahteavaldus nõusoleku andmiseks Xxxx elamu pööningukorruse

korterite ehitamiseks ning sellega seonduvalt katuse vahetamiseks ja elamu remondiks.

Avalduse

kohaselt

ei

andnud

korteri

omandi

Tulika

40-8

üks

kaasomanikest

Xxxxpööningukorruse väljaehitamise lepingule nõusolekut ning ei osalenud lepingus. Xxxxon

eelnevas infovahetuses avaldanud nõusolekut katusekorruse väljaehitamiseks. Sisuliselt

Xxxxkatusekorruse väljaehitmamisele vastu ei vaielnud.

2. Avaldaja palub kohtul kohustada puudutatud isikut Xxxx andma nõusolek 03.03.2016 notar

Anneli Alekand juures sõlmitud korteriomandi koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste

muutmise võlaõigusliku kokkuleppe ja uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja

asjaõiguslepingu p-is 4.2 sätestatud Xxxx, Tallinn asuvate korteri nr 9 (eluruumipind 52,3 m²)

ja korteri nr 10 (eluruumipind 53,2 m²) moodustamiseks ja teiste elamus asukohaga Xxxx,

Tallinn, asuvate korterite vastavate mõtteliste osade vähenemiseks. Kanda kinnistusraamatusse

lepingu p-is 6 sätestatud muudatused Tulika tn 4, Tallinn korteriomandite Harju Maakohtu

kinnisturegistri registriosades vastavalt tabelile.

3. Puudutatud isik Xxxxkohtule enda seisukohta esitanud ei ole. Ülejäänud puudutatud isikud

on nõustunud korteriomandi koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmisega ning

sõlminud 03.03.2016 Tallinna notar Anneli Alekand büroos võlaõigusliku kokkuleppe ja uute

moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-is 4.2 sätestatud Xxxx,

Tallinn asuvate korteri nr 9 ja korteri nr 10 moodustamiseks ja teiste elamus asukohaga Xxxx,

Tallinn, asuvate korterite vastavate mõtteliste osade vähenemiseks.

Kohtumääruse põhjendused

4. Kohus, tutvunud menetlusosaliste väidete ja asjas esitatud tõenditega, kuulanud 23.05.2017

ära avaldaja ja puudutatud isiku Erik Kuninga, leiab, et avaldus tuleb rahuldada.

5. Kohus lahendab avalduse TsMS § 475 lg 1 p 13 ja 61. ptk järgi hagita menetluses. TsMS §

477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita

menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui

seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi seitsmenda lõike järgi kontrollib kohus avalduse

vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud

vastuväiteid.

6. Avaldaja taotluse õiguslik alus on KOS § 8¹, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda sama

paragrahvi teises lõikes sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu

kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu

tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva

puudutatud isiku nõusoleku andmist. Kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet sama

paragrahvi esimeses lõikes nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik

nõuda temalt tahteavalduste andmist. Tahteavalduse andmiseks kohustamise otsustab kohus

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi.

7. Tahteavaldust saab nõuda kui on täidetud KOS § 8¹ lg s 2 nimetatud järgmised tingimused:

1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava

tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu

vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ning 4)

võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult

korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

8. Vastavalt KOS § 8¹ lg 2 p le 1 kontrollib kohus esmalt, ega avalduses nimetatud tehinguga

ei kahjustata ebamõistlikult elamu korteriomanike huve. Kohus leiab, et tehinguga ei kahjustata

ebamõistlikult korteriomanike huve. Kohtule esitatud korteriomandite koosseisu kuuluvate

mõtteliste

osade

suuruste

muutmise

võlaõiguslik

kokkulepe,

uute

moodustavate

korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu ese on Xxxx, Tallinn, asuva elamu

eluruumide üldpinna ja elamus asuvate korteriomandite reaalosadeks olevate korterite

mõtteliste osade suuruste muutmises kokkuleppimine seoses nimetatud elamu pööningukorruse

arvel kolmanda korruse väljaehitamisega, mille tulemusel moodustub kaks uut iseseisvat

korteriomandit (tl 11-26). Kohus leiab, et nimetatud lepingu p-is 1.1 on piisavalt selgelt

määratletud lepingu ese ning eelkõige on võimalik lepingust üheselt aru saada, millele on

suunatud selle poolte tahe. Korteriomandite reaalosa suurust tehing ei puuduta. Mõttelise osa

võõrandamine pööningu arvelt annab elamu katuse vahetuse ja remondi kaudu

korteriomanikele soodsa vastusoorituse. Seega vastab kortermaja parendamine korteriomanike

huvidele.

9. Avalduse rahuldamiseks peab KOS § 8¹ lg 2 p 2 kohaselt vastava tahteavalduse andma

vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. Elamus on käesoleval ajal 8 korteriomandit. Avaldaja

esitas ärakirja korteriomanike 03.03.2016 notariaalselt sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingust

(tl 11-25). Kohus tuvastab, et tahteavaldused võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks on

andnud järgmised korteriomanikud (puudutatud isikud): Xxxxkorter nr 1, Xxxxkorter nr 2,

Xxxxkorter nr 3, Xxxxkorter nr 4, Xxxxkorter nr 5, Xxxxkorter nr 6, Xxxxkorter nr 7 ja korter

nr 8 ¼ kaasomanik Xxxx – kokku seega 7 korteriomandi ja 8-nda korteriomandi ¼ kaasomandi

osa omanikud. Tulenevalt eeltoodust tuvastab kohus, et 8-st korteriomandi omanikest on oma

nõusolekut andnud peaaegu kõik. Kohtu hinnangul 7 korteriomandi ja 8-nda korteriomandi ¼

kaasomandi osa omanike nõusolekutega on KOS § 8¹ lg 2 p 2 nõue täidetud.

10. Avalduse rahuldamise eeldus KOS § 8¹ lg 2 p 3 kohaselt on asjaolu, et võõrandamisest

saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. TsÜS

§ 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei

ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Kohus kuulas 23.05.2017 toimunud kohtuistungil tunnistajana ära Xxxx. Xxxxon töötanud

alates 1999. aastast kinnisvara arendamise ja müügiga. Tunnistaja sõnul on korda tehtud

korterite väärtus alati suurem, kui korda tegemata. Arendamiseks on väljastatud ehitusluba.

Välja ehitamata kujul pööningul turuväärtust tänasel päeval ei ole. Kortermaja asub

miljööväärtuslikul alal ja sinna ei lubata midagi teha. Projekt on tehtud 10. aastat tagasi ja on

saadud ehitusluba. Planeeritava ühe korteri turuhind võiks tunnistaja sõnul olla u 80 000 eurot,

mõlema korteri suurus on 50m². Samas rajoonis renoveerimata ja renoveeritud maja korterite

turuhindade vahe on 5 000 – 10 000 eurot (tl 95-96). Seega on ilmne, et katuse vahetusega ja

elamu remondiga saadav väärtus on suurem, kui tänasele pööninguosale vastav kaasomandi

osast tuleneva mõttelise osa väärtus. Nimetatud lepingu p 4.4 kohaselt müüjad

(korteriomanikud) võõrandavad ja ostja omandab tekkivad lepingu esemeks olevad korterid nr

9 ja 10, asukohaga Xxxx, Tallinn kokku 57 520,48 euro eest. Seega on kokku lepitud

müügilepingu eseme (tulevikus tekkivad 2 korteriomandid) hinnas 57 520,48 eurot. Kohtu

hinnangul on KOS § 81 lg 2 p 3 eeldus täidetud ning müüjate ja ostja vahel sõlmitud

müügilepingus kokkulepitud summa vastab korteriomanike huve arvestades piisavalt

korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Kohtu hinnangul on

tunnistaja ütlustega tõendatud seisukoht piisav.

11. KOS § 8¹ lg 2 p 4 nõuab, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või

kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. KOS §

8¹ lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi teise lõike neljanda punkti kohaselt ei maksta

võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult

korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul,

kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Riigikohus sedastas 30.

oktoobri 2013. aasta otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-101-13 p s 18, et eelduslikult tuleks saadav tulu

maksta esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Teise alternatiivi rakendamine riivab

põhiseaduse § st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda

rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või

parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel

peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Lepingu p 4.5 kohaselt tasub ostja lepingu eseme

eest järgmiste ehitustööde tegemisega vastavalt renoveerimis- ja ümberehitustööde

ehitusprojektile: paigaldab elamule uue katuse; renoveerib ja värvib elamu fassaadi; teeb elamu

trepikojas sanitaarremondi; vahetab elamu trepikoja aknad ning vahetab elamu soklikorruse

aknad. Kohus on veendunud, et nimetatud lepingu p-dest 4.5 – 4.6 nähtub piisavalt selgelt,

milliseid töid tuleb kaasomandi parendamiseks teha kaasomandiosade saamise eest.

Kaasomandi renoveerimise ja parendamise tagajärjel muutuvad paremaks kõik korteriomandid.

12. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et avalduse rahuldamine ning puudutatud isiku Xxxx

tahteavalduse asendamine korteriomandite koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste

muutmise võlaõigusliku kokkuleppe, uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks on põhjendatud. Kuna kohus tuvastab üksnes puudutatud isiku

Xxxx kohustuse tahteavalduste andmiseks, siis ei hinda kohus teiste samas lepingus osalevate

isikute avaldusi. Puudutatud isiku Xxxxavaldusest on lepingu osaks lepingudokumendi p-s 2.8

märgitu.

13. Käesoleval juhul on sõlmitud notariaalselt tõestatud asjaõigusleping kinnisomandi

üleandmiseks müüjatelt ostjale ning ostja saab korteriomandite nr 9 ja 10 omanikuks vastavate

kannete tegemisega kinnistusraamatus (lepingu p 7.1). Käesoleval juhul saab kohus üksnes

Xxxxsuhtes asendada nõusoleku kohtulahendiga avaldaja taotletud asjaõiguskokkuleppeks ja

kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Tulenevalt asjaolust, et ülejäänud korteriomanikud on

notari juures sõlminud asjaõiguslepingu ja teinud kinnistamisavaldused kinnistusraamatus

kannete muutmiseks, siis nende korteriomanike suhtes kohus ei saa nõusolekut

kinnistusraamatu kannete muutmiseks tuvastada ja nimetatud kanded saab teha 03.03.2016

lepingus sisalduvate kinnistamisavalduste alusel.

14. KOS § 81 lg 4 sätestab, et kui sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud kinnistusraamatu

kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, siis võib korteriomanik kinnistusraamatu kande

tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa

olemasolust. Käesoleval juhul on ehitusluba väljastatud.

15. TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub

täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele,

kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib

määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte

hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Tehingu tegemiseks nõusoleku või

heakskiidu andnud või isiku tahteavalduse asendanud määrus kuulub täitmisele alates

jõustumisest. Kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

Menetluskulud

16. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda,

kuna käesolev lahend on kõigi menetlusosaliste huvides.

17. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-18-11, p-s 19 märkinud, et suuresti ei lahendata hagita

menetluses keerulisi õigusküsimusi, vaid kohus kohaldab esmajoones kaalutlusõigust. Seega

puudub ka hagimenetlusega võrreldav vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi

ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla üldjuhul õigustatud ootust, et

õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei

oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et

kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega. Kohus on seisukohal, et arvestades

käesoleva vaidluse asjaolusid, on põhjendatud jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda

kanda. Kohus lahendas avalduse avaldaja huvides võttes arvesse kõigi puudutatud isikute huve.

Kuivõrd kohus jätab menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, siis puudub vajadus

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Kaie Almere

kohtunik