3-2-1-38-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-38-17

Määruse kuupäev

Tartu, 10. mai 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Malle Seppik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Swedbank AS-i kaebus kohtutäitur Elin Vilippuse

16. märtsi 2016. a otsuse peale täiteasjas nr 022/2016/737

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 15. septembri 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 2-16-4828

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Swedbank AS-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja (sissenõudja) Swedbank AS, esindaja

vandeadvokaat Martti Peetsalu

Puudutatud isik (kohtutäitur) Tallinna kohtutäitur ja

pankrotihaldur Elin Vilippus

Puudutatud isiku Roland Põdra, võlgnik, pankrotis)

pankrotihaldur Martin Krupp ja puudutatud isiku OÜ MRP

Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldurid Andres Hermet ja Olev

Kuklase, kõikide haldurite ühine lepinguline esindaja

vandeadvokaat Marko Kaevando

Asja läbivaatamise kuupäev

17. aprill 2017, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 15. septembri 2016. a määruse resolutsioon tsiviilasjas

nr 2-16-4828 muutmata, kuid muuta osaliselt määruse õiguslikke põhjendusi.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata ja kassatsiooniastme menetluskulud Swedbank AS-i

kanda.

3. Arvata määruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Swedbank AS (avaldaja) esitas 28. märtsil 2016 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäitur Elin

Vilippuse (kohtutäitur) 16. märtsi 2016. a otsuse peale täiteasjas nr 022/2016/737. Avaldaja palus

kohtutäituri otsuse tühistada ja jätta menetluskulud kohtutäituri kanda.

1.1. Avalduse kohaselt finantseeris avaldaja 30. novembril 2004 ja 2. märtsil 2007 sõlmitud

laenulepingute alusel Roland Põdra (pankrotis, võlgnik) kinnisasjade ostu. Võlgnik omandas

18. veebruari 2005. a notariaalse lepingu alusel ainuomandisse Tartus asuva korteriomandi ning

6. märtsi 2007. a notariaalse lepingu alusel ainuomandisse Tallinnas asuva korteriomandi. Mõlemale

korteriomandile seati avaldaja kasuks hüpoteek.

1.2. 10. mail ja 30. juunil 2011 kanti kinnistusraamatusse mõlema kinnistu kohta kohtulikud

hüpoteegid OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldurite Olev Kuklase ja Andres Hermeti kasuks.

1.3. Harju Maakohtu 19. augusti 2014. a õigeksvõtul põhineva otsusega (Tiina Tõnissoo hagi

võlgniku vastu) tsiviilasjas nr 2-14-54623 kanti kinnistusraamatusse mõlema kinnistu kohta 1/2

mõttelises osas kaasomanikuna Tiina Tõnissoo. Hüpoteegid jäid koormama mõlemat korteriomandit

tervikuna, st nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo kaasomandiosasid.

1.4. Harju Maakohtu 27. juuli 2015. a määrusega tsiviilasjas nr 2-15-8339 kuulutati välja võlgniku

pankrot ning pankrotimenetluses tunnustati avaldaja 182 892 euro 27 sendi suurust nõuet võlgniku

vastu, mis tulenes 2004. a ja 2007. a sõlmitud laenulepingutest.

1.5. Avaldaja esitas kohtutäiturile 1. veebruaril 2016 täitmisavalduse, taotledes 2004. a ja 2007. a

laenulepingutest tulenevat nõuet tagavate hüpoteekide alusel nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo

kaasomandiosade müüki. T. Tõnissoo ei ole laenulepingutest tuleneva võlgnevuse

solidaarvõlgnikuks.

1.6. Kohtutäituri avalduse alusel kanti mõlema korteriomandi kohta kinnistusraamatu kolmandasse

jakku kohtutäituri ja avaldaja kasuks keelumärked nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo kaasomandiosade

käsutamise keelamiseks.

1.7. 16. märtsi 2016. a otsusega täiteasjas nr 022/2016/737 rahuldas kohtutäitur võlgniku

pankrotihalduri ja OÜ MRP Ärigrupp pankrotihaldurite kaebuse, kustutas võlgnikule kuuluvatele

kaasomandiosadele seatud keelumärked ja lõpetas täitemenetluse. Nimetatud otsust vaidlustab

avaldaja praeguses tsiviilasjas.

1.8. Maakohtule esitatud kaebuse kohaselt on kaasomandisse kuuluva kinnisasja suhtes võimalik

täitemenetlus korraldada ka pärast ühe kaasomaniku pankroti väljakuulutamist. Konfliktolukorras

pankrotimenetluse ja täitemenetluse vahel tuleks eelistada täitemenetlust, kinnisasja tervikuna müüki

ja täitemenetluse tulemi osalist arvamist pankrotivarasse. Vastasel korral saaksid hüpoteegipidaja

huvid kahjustatud. Kinnisasjadele seatud hüpoteekide realiseerimine ei ole võimalik üksnes osaliselt,

s.o T. Tõnissoo osas, sest see tooks kaasa kinnisasjadele seatud hüpoteekide kustutamise. Samuti ei

ole kaasomandiosade eraldi müük võimalik hinnaga, mida saaks kinnisasja tervikuna müües.

Pankrotihaldur ei saa müüa kolmandale isikule (kaasomanikule T. Tõnissoole) kuuluvat asja, kuid

vastav õigus on olemas kohtutäituril täitemenetluses. Kinnisasja müük tervikuna täitemenetluses ei

kahjusta hüpoteegipidaja huve ega pankrotimenetluses osalevate võlausaldajate huve, sest

pankrotivõlgniku kaasomandi esemele vastav osa täitemenetluse tulemist arvataks pankrotivarasse

sarnaselt ühisomandi puhul rakenduvate pankrotimenetluse põhimõtetega. Kaasomaniku pankroti

väljakuulutamisel ei saa lähtuda täitemenetluse seadustiku (TMS) § 51 lg-st 1 ning täitemenetlust

lõpetada, sest see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Tuleks kohaldada analoogiat Riigikohtu

seisukohtade alusel, mis näevad ette, et ühisvara jagamine tuleb ka ühe abikaasa pankroti korral

korraldada täitemenetluse raames.

2. Kohtutäitur vaidles kaebusele vastu. Kohtutäituri vastuväidete kohaselt puudub tal õigus

pankrotivara käsutada. Riigikohus on küll andnud oma hinnangu abikaasade ühisomandis oleva vara

võõrandamisele, kui üks abikaasadest on pankrotis, kuid praegusel juhul on tegemist kaasomandis

olevate kinnisasjadega ja seega on õiguslik olukord erinev. Samas on aga kohtupraktikas jõutud

järeldusele, et sisuliselt ühe kinnisasja suhtes korraga kahe vara võõrandamise menetluse

korraldamine võib olla vale ning rikkuda menetlusosaliste õigusi.

3. Võlgniku pankrotihaldur vaidles kaebusele vastu. Kuna vaidlusaluses asjas on tegemist

kaasomandi, mitte ühisomandiga, siis ei ole avaldaja viidatud Riigikohtu lahendid asjakohased.

Kaasomanik T. Tõnissoo ei ole avaldajaga sõlminud laenulepinguid kõnealuse vara soetamiseks.

Seega on hüpoteegipidajal tema vastu üksnes asjaõiguslik nõue. Kaebuse rahuldamise korral läheks

sellisel moel pankrotivara võõrandamine vastuollu pankrotimenetluse põhimõtetega, mille kohaselt

otsustavad pankrotimenetluse organid pankrotivara müügi korra ja tingimused. Samuti ei ole

tõendatud, et kaasomandiosade müümisel erinevates menetlustes ei oleks võimalik saada sama hinda,

kui saaks tervikvara müümisel. Täitemenetluses ja pankrotimenetluses on võimalik müüa vara samal

ajal ja sisuliselt seega tervikuna.

4. OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldurid vaidlesid kaebusele vastu. Pankrotivara ei ole

võimalik müüa täitemenetluses. Pankrotimenetluse eesmärk on kõigi võlausaldajate (mitte ainult

pandipidajate) nõuete rahuldamine võimalikult suures ulatuses. Pankrotivara müümisel

täitemenetluses võivad teiste võlausaldajate huve kahjustavad võlgniku tehingud jääda tagasi

võitmata ning selle tõttu võib jääda pankrotivarasse laekumata raha, mille arvel oleks võimalik

rahuldada ka teiste võlausaldajate nõudeid peale esimesel järjekohal oleva pandipidaja nõude. Pandi

esemeks oleva pankrotivara müümine ja pandipidaja nõude rahuldamine väljaspool pankrotimenetlust

oleks vastuolus ka pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg-s 2 sätestatuga. Seadus ei keela

kaasomandiosade müüki selliselt, et samal ajal korraldatakse enampakkumine pankrotimenetluses

pankrotivarasse kuuluva kaasomandiosa müümiseks ning täitemenetluses teise kaasomandiosa

müümiseks, st sisuliselt müüakse kinnisasi tervikuna.

5. Harju Maakohus jättis 20. juuni 2016. a määrusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja

kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlakstegemise kohta määras maakohus, et seda tehakse

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 2 järgi.

Maakohus leidis, et PankrS § 35 lg 1 p 1 kohaselt moodustub pankroti väljakuulutamisega võlgniku

varast pankrotivara ning PankrS § 35 lg 1 p 2 ja § 36 lg 1 kohaselt läheb võlgniku vara valitsemise ja

käsutamise õigus üle pankrotihaldurile. Kohtutäituril puudub õigus pankrotivara käsutada ning see

õigus on ainult pankrotihalduril. Pankrotihalduril puudub võimalus võõrandada selle kaasomaniku

osa, kes ei ole pankrotis.

Puudutatud isikud on õigesti viidanud, et praegusel juhul ei ole kinnisasjad ühisomandis, vaid tegu on

kaasomandis olevate kinnisasjadega, kus võlgnikule kuuluvad mõttelised osad on kindlaks määratud

ja kuuluvad tema pankrotivara hulka. Seega ei saa arvestada avaldaja viidatud Riigikohtu

seisukohtadega. Seadus ei näe samuti ette, et kaasomandile kohaldatakse ühisomandi kohta käivaid

sätteid. Lisaks ei ole sundtäitmiseks esitatud nõue võlgniku ja T. Tõnissoo solidaarkohustus, kuivõrd

2004. a ja 2007. a laenulepingutest tuleneva nõude osas on võlgnikuks üksnes R. Põder. Sissenõudjal

on T. Tõnissoo vastu üksnes asjaõiguslik realiseerimisnõue hüpoteekidega koormatud

korteriomandite kaasomandiosade võõrandamiseks, millest ei teki isiklikke nõudeid tema vastu

(Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-15, p 25). Mitut kaasomandiosa korraga koormav

hüpoteek on oma olemuselt ühishüpoteek (vt asjaõigusseaduse (AÕS) 359 lg 11). AÕS § 360 lg 1

järgi on hüpoteegipidajal õigus oma nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga

koormatud kinnisasja arvel. Järelikult on hüpoteegipidajal eraldi realiseerimisnõue iga

ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja või selle mõttelise osa omaniku vastu, st ka siin ei saa rääkida

võlgniku ja T. Tõnissoo ühisest ja/või jagamatust kohustusest sissenõudja vastu.

Maakohus ei nõustunud ka avaldaja seisukohaga, et hüpoteegi alusel ühe kaasomandiosa

võõrandamine toob kaasa hüpoteegi kustutamise ka teiselt kaasomandiosalt. AÕS § 325 lg 2 sätestab,

et kinnisasja mõttelist osa võib hüpoteegiga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa. Mitut

kaasomandiosa koormav hüpoteek on oma olemuselt ühishüpoteek (AÕS § 359 lg 11). Ka

õiguskirjanduses on märgitud, et ühishüpoteek võib tekkida koormatud (sh kohtuliku hüpoteegiga

koormatud) kinnisasja jagamisel kaasomandiosadeks (AÕS kommentaarid, II kd, lk 702 p 3.2.b).

AÕS § 360 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus oma nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga

ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja (kaasomandiosa) arvel. Ühishüpoteegi realiseerimisel

kustutatakse hüpoteek üksnes müüdud kinnisasja mõtteliselt osalt. Seega ei tooks võlgnikule

kuuluvate kaasomandiosade müümine pankrotimenetluses kaasa hüpoteekide kustutamist T. Tõnissoo

kaasomandiosadelt.

Kuivõrd pankroti väljakuulutamisel moodustub võlgniku varast pankrotivara, mille valitsemise ja

käsutamise õigus läheb üle pankrotihaldurile, ei ole võlgniku vara müümine täitemenetluse raames

praegusel juhul võimalik. Ei ole tõendatud, et kinnisasja erinevate kaasomandiosade samaaegne

müük erinevates menetlustes vähendaks tulemit. Kohtutäitur on õigesti lõpetanud täitemenetluse

pankrotis isiku vastu.

6. Avaldaja esitas ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja teha

uus määrus, millega kaebus rahuldada.

7. Puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. septembri 2016. a määrusega maakohtu määruse muutmata.

Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäid kohtutäituri kanda. Menetluskulud

määratakse rahaliselt kindlaks TsMS § 177 lg 2 kohaselt.

Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust

maakohtu määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud

neid (TsMS § 654 lg 6, § 659).

Avaldaja kui määruskaebuse esitaja on esitanud määruskaebuses samu väiteid mis maakohtus

toimunud menetluses. Maakohus on avaldaja väidetele vastanud ja põhjendanud oma järeldusi

piisavalt. Kuna TMS § 51 lg 1 kohaselt lõpeb täitemenetlus võlgniku pankroti väljakuulutamisega,

siis on kohtutäitur õigesti lõpetanud täitemenetluse.

Õige ei ole avaldaja seisukoht, et kinnisasja müük täitemenetluses ei kahjusta pankrotimenetluse

eesmärki ega võlausaldajate huve. Võrreldes täitemenetlusega võimaldab vara müük

pankrotimenetluses paremini kaitsta võlgniku ja teiste võlausaldajate huve. Võlgniku osa müümisel

pankrotimenetluses ei lõpe täitemenetlus teisele kaasomandiosale seatud hüpoteegi realiseerimiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu

määruse tühistada ning saata asi lahendamiseks ringkonnakohtule või uue määrusega kaebus

rahuldada. Kuna alama astme kohtud ei olnud menetluskulusid summaliselt kindlaks määranud, ei

esitanud avaldaja kassatsiooniastme menetluskulude nimekirja.

Täite- ja pankrotimenetluse konflikti korral tuleb eelistada müüki täitemenetluses. Tegemist ei ole

maakohtu viidatud olukorraga, kus kaasomanikud on koos pantinud kaasomandis oleva asja, vaid

hüpoteek seati kinnisasjale, mis hiljem jagati kohtuotsuse alusel kaasomandiosadeks.

Hüpoteegipidaja ei olnud hagi õigeksvõtuga päädinud kohtumenetlusse kaasatud ja kinnisasi jagati

tema nõusolekuta, mis on AÕS § 356 lg 1 rikkumine. Hüpoteegipidaja õigused ei tohi saada

kahjustatud pankrotiseaduse ja täitemenetluse seadustiku vastuolu tõttu. Kohtud on ebaõigesti

lähtunud menetlusseadustike grammatilisest tõlgendusest ega ole arvestanud seaduse mõtet ning

Riigikohtu seisukohta analoogilises asjas (tsiviilasi nr 3-2-1-38-14, p 16).

Kaasomandiosade müük eri menetlustes kahjustaks kõigi õigusi, kuna müügihind oleks oluliselt

madalam ja kahe menetlusega kaasneks märkimisväärsed kulud. TMS lähtub eeldusest (TMS § 151

lg 2), et kaasomandiosadeks jagatud kinnisasja müük tervikuna on enim tulu toov viis kinnisasja

võõrandamiseks. Sellele on viidanud ka kohtutäitur oma praktikast tuleneva järeldusena. Üldteada on

asjaolu, et korterit ei olegi võimalik müüa kaasomandiosadena, keegi ei soovi korterit selliselt osta.

Kaasomandiosa müümisel pankrotimenetluses korraldataval enampakkumisel lõpeb erinevalt kohtute

leitust ka teisele kaasomandiosale seatud hüpoteek (TMS § 158 lg 2, PankrS § 139 lg-d 2 ja 4).

Selles kontekstis ei loeta kaasomandiosasid eraldi kinnisasjadeks AÕS § 359 lg 11 mõttes.

Kinnisasja müük täitemenetluses ei kahjusta pankrotimenetluse eesmärki ega võlausaldaja huve. Nii

õiguslikult kui ka eluliselt oleks korrektne, et kohtutäitur müüb kinnisasja tervikuna täitemenetluses

ning maksab täitemenetluse tulemist kaasomandiosale vastava rahasumma pankrotivarasse.

11. Kohtutäitur leiab, et kohtumenetluses tõstatatud küsimus ei riiva kohtutäituri õigusi samal määral

nagu teiste menetlusosaliste õigusi. Seetõttu jätab kohtutäitur määruskaebusele hinnangu andmise

täielikult kohtu kaaluda. Samas sedastas kohtutäitur, et kaasomandi osade müük eraldi menetlustes

võib kahjustada hüpoteegipidaja ja kinnistu omanike õigusi, kuna müügihind võib olla madalam, eriti

olemuselt jagamatute korterite korral.

12. Ülejäänud puudutatud isikud leiavad ühises vastuses määruskaebusele, et pankrotivara hulka

kuuluva kaasomandiosa müümine täitemenetluses on vastuolus PankrS-ga ja TMS-ga. Riigikohtu

seisukohta ühisvara müügi kohta ei saa laiendada kaasomandile, mille puhul on pankrotivõlgnikule

kuuluva mõttelise osa suurus kindlaksmääratud ja vabalt võõrandatav. Avaldaja nõudeõiguse

rahuldamine täitemenetluses oleks mh vastuolus PankrS § 44 lg-ga 1. Teised võlausaldajad ei saaks

sellisel juhul esitada avaldaja nõudele vastuväiteid. Samuti ei peaks avaldaja osalema kulude

kandmises PankrS § 153 lg 2 järgi. TMS-ga võlgnikule antud õigused (nt õigus vaidlustada asja hind)

võivad pankrotivarasse kuuluva kaasomandiosa müügi mitmeks aastaks seisata. TMS § 151 lg 2 ei

puuduta ühe kaasomandis oleva kinnisasja võõrandamist, vaid sama õigusega (hüpoteegiga)

koormatud mitme kinnisasja müüki ühisel enampakkumisel. Erinevatele isikutele kuuluvate

kaasomandiosade müümiseks tuleb algatada eraldi täitemenetlused, TMS ei võimalda ühe

täitemenetluse korraldamist korraga mitme võlgniku suhtes. Võlgniku menetluskulude suurus

kassatsioonimenetluses on 372 eurot ja OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) menetluskulude suurus

297 eurot 19 senti.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu määrust tühistada.

Määruskaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel rahuldamata ning ringkonnakohtu määruse

resolutsioon muutmata, muutes osaliselt määruse õiguslikke põhjendusi.

14. Kassatsioonimenetluse põhiprobleemina tuleb kolleegiumil lahendada küsimus, kas ja kuidas on

kaitstud hüpoteegipidaja õigustatud huvid juhul, mil algne hüpoteek ainuomandis olnud kinnistule

muutub hüpoteegipidaja nõusolekuta toimunud kinnistu jagamisel kaasomandiosadeks

ühishüpoteegiks ning välja kuulutatakse kinnistu ühe mõttelise osa omaniku pankrot.

15. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud:

· avaldajaga 30. novembril 2004 ja 2. märtsil 2007 sõlmitud laenulepingutest saadud

finantseeringu abil omandas võlgnik ainuomandisse kaks korteriomandit, ühe Tartus, teise

Tallinnas;

· mõlemale korteriomandile seati avaldaja kasuks hüpoteek;

· Harju Maakohtu 19. augusti 2014. a hagi õigeksvõtul põhineva otsuse alusel kanti

kinnistusraamatusse mõlema kinnistu kohta 1/2 mõttelises osas kaasomanikuna T. Tõnissoo;

· Harju Maakohtu 27. juuli 2015. a määrusega kuulutati välja võlgniku pankrot;

· avaldaja esitas kohtutäiturile 1. veebruaril 2016 täitmisavalduse, taotledes 2004. a ja 2007. a

laenulepingutest tulenevaid nõudeid tagavate hüpoteekide alusel nii võlgniku kui ka

T. Tõnissoo kaasomandiosade müüki;

· kohtutäitur alustas kaks täitemenetlust, võlgniku ja T. Tõnissoo vastu, kuid lõpetas võlgniku

vastu alustatud täitemenetluse võlgniku pankrotihalduri ja OÜ MRP Ärigrupp

pankrotihaldurite kaebuse alusel.

16. Kinnistule nõude tagamiseks seatud hüpoteek annab hüpoteegipidajale AÕS § 325 lg 1 ja § 352

lg 1 järgi õiguse nõuda hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmist, kui nõuet vabatahtlikult ei täideta.

Sundtäitmine toimub viidatud sätete kohaselt panditud kinnisasja arvel täitemenetluse seadustikus

sätestatud korras. TMS § 52 lg-te 1 ja 2 kohaselt toimub kinnisasja sundtäitmine kas selle arestimise

ja müümise teel või kinnisasja sundvalitsemise teel. Kinnistu müümine omakorda saab toimuda kas

enampakkumisel või kohtutäituri kontrolli all (vt mh TMS § 78 jj koostoimes §-ga 137, § 150 jj).

Seejuures tuleb märkida, et hüpoteegipidajal on seadusega võimaldatud taotleda hüpoteegi

sundtäitmist lihtsustatud korras ilma kohtumenetlust läbimata. Nimelt on TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt

täitedokument notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda

kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Sellise täitedokumendi võib

esitada kohtutäiturile täitemenetluse alustamiseks, täitedokument kehtib TMS § 2 lg 2 järgi kinnistu

igakordse omaniku suhtes, kui kinnistusraamatusse on tehtud asjakohane märge.

Hüpoteegiga tagatud nõue on täitemenetluses TMS § 174 lg 3 p 2 kohaselt eelistatud teistele

nõuetele, st täitemenetluses kinnisasja müügist saadud tulemist rahuldatakse esmajärjekorras

hüpoteegipidaja nõue (enne võetakse müügitulemist siiski maha täitekulud ja harvadel juhtudel ka

sundvalitsemise kulud). Ka AÕS § 280 kohaselt on pandiga tagatud nõue eelistatud kõikidele teistele

nõuetele panditud vara suhtes, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Pandiga tagatud nõuded on

eelistatud ka pankrotimenetluses, vt PankrS § 153.

Kokkuvõtlikult võib väita, et hüpoteek on alates asjaõigusseaduse jõustumisest olnud krediidiasutuste

jaoks olulisim tagatisvahend kinnislaenuturul, elavdades sel viisil oluliselt ja vajalikult

majanduskäivet. Hüpoteegipidaja huvide eelistamine täitemenetluses (ja pankrotimenetluses) on

vajalik osa majanduse normaalse toimimise ja laenukäibe mehhanismist.

17. Kolleegium selgitab, et täitemenetluses, sh mitme kinnisasja müümise korral tuleb kohtutäituril ja

menetlusosalistel lähtuda põhimõttest, et sissenõudja nõue saaks rahuldatud kõige kiiremal viisil ning

et võlgniku õigustatud huve ei või kahjustada, vt TMS § 8, § 53 lg-d 1 ja 3, § 137.

TMS § 150 lg 1 kohaselt on sundenampakkumise ese kinnisasi ja koos sellega arestitud esemed.

TMS § 138 lg 2 lubab sissenõude pöörata ka kinnisasja osale, kui see on kaasomaniku mõtteline osa.

Ka korteriomand saab iseenesest kuuluda mõttelistes osades erinevatele omanikele, kuid tuleb

arvestada, et korteriomandi mõtteliste osade müük eraldi (eelkõige juhul, mil korteriomandi

reaalosaks on eluruum ja ostjateks võiksid eraldi müümise tõttu osutuda omavahel võõrad isikud,) ei

anna üldjuhul sissenõudja ja võlgniku huvides sellist tulemust, mis vastaks TMS §-s 8 ja § 53 lg-s 3

seatud eesmärgile sissenõudja nõue võimalikult suures ulatuses rahuldada. Ka pankrotimenetluses ei

ole eelduslikult majanduslikult mõttekas müüa eraldi pankrotivõlgnikule kuuluvat mõttelist osa

korteriomandist.

Seetõttu tuleb eeldada, et praegusel juhul on tegemist avaldaja kui hüpoteegipidaja õigustatud huvide

kahjustamisega, kui korteriomandi (kui eluruumi) mõttelised osad müüakse eraldi menetlustes,

praegusel juhul vastavalt võlgniku mõtteline osa pankrotimenetluses ja T. Tõnissoo osa

täitemenetluses. Kinnistute tervikuna müümise olulise raskendatuse tõttu on hüpoteegipidaja huvid

kahjustatud, hoolimata sellest, et kinnistute jagamisel kaasomandiosadeks kohtumenetluse käigus

tekkis avaldaja kasuks ühishüpoteek (vt määruse p 21.1), ja sellest, et ühe ühishüpoteegiga

koormatud kinnistu müümisel ei saa alati ühishüpoteeki kustutada teise kinnistu mõtteliselt osalt

(vt lähemalt määruse p 22). Seetõttu on iseenesest ebaõiged kohtulahendite põhjendused selle kohta,

nagu peaks olema tõendatud, et korteriomandi erinevate kaasomandiosade samaaegne müük

erinevates menetlustes vähendaks tulemit (ja kahjustaks sellega mh hüpoteegipidaja õigusi).

18. Kehtivad õigusaktid ei võimalda kolleegiumi hinnangul teha tuvastatud asjaoludel lõpptulemuse

kohta teistsugust järeldust, kui tegid alama astme kohtud. Kohtud on õigesti viidanud PankrS § 35

lg 1 p-le 1, mille kohaselt moodustub pankroti väljakuulutamisega võlgniku varast pankrotivara, ning

PankrS § 35 lg 1 p-le 2 ja § 36 lg-le 1, mille kohaselt läheb võlgniku vara valitsemise ja käsutamise

õigus üle pankrotihaldurile. Seega puudub kohtutäituril õigus pankrotivara (praegusel juhul

võlgnikule kuuluvad mõttelised osad kahest kinnisasjast) käsutada ning see õigus on ainult

pankrotihalduril (vt siiski määruse p 19). Samas puudub pankrotihalduril võimalus võõrandada

pankrotis mitteoleva kaasomaniku osa.

PankrS § 44 lg 1 esimese lause kohaselt võivad pankrotivõlausaldajad pärast pankroti

väljakuulutamist esitada oma nõudeid võlgniku vastu ainult pankrotiseaduses sätestatud korras, ning

sama lõike teise lause kohaselt toimub nõuete rahuldamine pankrotiseaduses sätestatud korras.

Kohtud on tuvastanud, et avaldaja nõuet võlgniku vastu on pankrotimenetluses tunnustatud.

Pankrotivõlausaldaja peab mh arvestama PankrS § 153 lg-s 2 sätestatuga, st osalema

pankrotimenetluse kulude kandmises, nagu ta peaks mõneti sarnaselt ka täitemenetluses arvestama, et

enne tema nõude rahuldamist arvatakse müügitulemist TMS § 174 lg 2 kohaselt maha täitekulud,

sh kohtutäituri tasu.

Arvestada tuleb ka TMS § 51 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt lõpeb täitemenetlus võlgniku pankroti

väljakuulutamisega. Tuvastatud asjaoludel oli praeguses asjas võlgniku pankrot küll välja kuulutatud

juba enne täitemenetluse alustamist, kuid ka sellisel juhul tuleb arvestada TMS § 51 lg-s 1

sätestatuga ja selle lõike laiema eesmärgiga, st pankrotivõlgniku vastu ei saa täitemenetlust alustada.

19. Kolleegium selgitab, et võimalik on selline lahendus, mil võlgniku pankrotihaldur annab koostöös

pankrotitoimkonna ja kohtutäituriga viimasele õiguse müüa tervikuna kinnistud, mille mõttelised

osad kuuluvad võlgnikule ja T. Tõnissoole. PankrS § 137 võimaldab pankrotihalduril kas

üldkoosoleku ettekirjutusega või pankrotitoimkonna nõusolekul müüa vara enampakkumiseta, kui

vara müük sel viisil annab suuremat kasu. Kolleegiumi hinnangul võib seda sätet pankrotimenetluse

ja täitemenetluse eesmärke silmas pidades rakendada ka juhul, mil vara soovitakse müüa küll

enampakkumisel (samas pole välistatud ka muul viisil müük), kuid suuremat kasu annaks võimalus

müüa korteriomand tervikuna, mitte mõtteliste osade kaupa. Samuti võimaldaks see säte anda

müügiõiguse kohtutäiturile, kui see annaks tulemuseks suurema kasu. Sellisel juhul võiks

müügiõiguse üleandmisest keeldumine olla vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtutäituril on TMS-st

tulenevalt õigus müüa pankrotis mitteoleva T. Tõnissoo mõtteline osa, pankrotihalduril aga sellist

õigust pankrotiseaduse kohaselt ei ole. Samuti ei ole kohtutäituril õigust anda pankrotihaldurile üle

T. Tõnissoo mõttelise osa müügi korraldamise õigus, kuid vastupidine olukord on võimalik

PankrS § 137 eesmärgipärase (saada müügist suuremat kasu) tõlgendamise kaudu. Sellisel juhul

tuleks kohtutäituril pärast täitekulude mahaarvamist kanda 50% saadud tulemist võlgniku

pankrotivarasse. Problemaatiline on sellise lahenduse korral siiski kohtutäituri tasu. Riigikohus on

viitega kohtutäituri seaduse § 28 lg-le 2 leidnud, et kohtutäituril on keelatud ka sellise tasu võtmine

(tasukokkuleppe sõlmimine), mille kohaselt maksab võlgnik seaduses ettenähtust vähem tasu

(vt Riigikohtu 16. detsembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-15, p 20). Seega peaks

kohtutäitur oma tasu praegusel juhul arvutama tavapärases korras, olenemata sellest, et 50% tulemist

tuleks üle kanda võlgniku pankrotivarasse. Võimalik, et sellise tasu (millele lisanduvad

pankrotimenetluse kulud, eelkõige halduri tasu) kompenseerib siiski võimalus vara tervikuna müüa,

sest mõtteliste osade eraldi müük ei pruugi anda üldse tulemust.

Kui eelnev lahendus ei ole mingil põhjusel siiski võimalik, siis ei ole välistatud ka võlgniku ja

T. Tõnissoo mõtteliste osade samaaegne koordineeritud müük pankrotimenetluses ja täitemenetluses.

See ei pruugi olla kõige tulemuslikum lahendus (arvestades mh nt TMS §-s 223 sätestatud võimalust

nõuda täitemenetluses korraldatava enampakkumise kehtetuks tunnistamist), kuid kehtivad õigusaktid

ei näe müügiks ette täiendavaid võimalusi.

20. Seega oli kokkuvõttes õige kohtutäituri otsus võlgniku vastu alustatud täitemenetlus lõpetada.

Täitemenetlust saab ta uuesti alustada avaldaja taotluse alusel, millele on lisatud pankrotihalduri

nõusolek selle kohta, et kohtutäitur müüb kinnisasja(d) tervikuna.

21. Kolleegium märgib ka järgmist. AÕS § 54 lg 2 esimese lause kohaselt jäävad kinnisasja jagamisel

kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Selle sätte eesmärk on kaitsta kinnisasja koormavate

kolmandate isikute õigusi, et need õigused säiliksid esialgsel kujul. AÕS § 54 lg 2 esimese lause

suhtes on erisäte AÕS § 356 lg 1, mille kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks

nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe (vt ka Riigikohtu

1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 15). Kuigi nii AÕS § 54 kui ka § 356 peavad

kinnisasja jagamise all esmaselt silmas kinnisasja jagamist reaalosadeks või sellest osa eraldamist,

tuleb hüpoteegipidaja huvides neid sätteid kohaldada ka siis, kui ainuomandis olnud kinnisasjast saab

kaasomandis olev kinnisasi.

21.1. Nimelt tekib kinnisasja jagamisel algse hüpoteegi asemel ühishüpoteek AÕS § 359 jj

tähenduses, mis üldjuhul kaitseb pärast kinnisasja jagamist hüpoteegipidaja huve piisavalt. Seetõttu

võiks väita, et AÕS § 356 lg 1 regulatsioon on hüpoteegipidaja kaitseks üleliigne. Siiski ei ole see nii,

kuna ei ole välistatud ühe kinnisasja kaasomaniku pankrot (seda küll ka juhul, mil juba algselt kuulus

kinnisasi mitmele omanikule). Ühe kaasomaniku pankrot toob aga kaasa määruses eespool

kirjeldatud probleemi kinnisasja tervikuna müügi võimatuse või olulise raskendatuse kohta. Seega

kahjustab kinnisasja jagamine AÕS § 356 lg-t 1 rikkudes hüpoteegipidaja huve, kui hiljem

kuulutatakse välja ühe omaniku pankrot.

21.2. Kinnistusraamatusse peavad kanded olema tehtud õiguslikul alusel. Kui võlgniku ja T. Tõnissoo

omanikukande tegemiseks ei ole esitatud AÕS § 356 lg-s 1 märgitud isikute notariaalset kokkulepet

(mida ei asenda võlgniku õigeksvõtul põhinev kohtulahend menetluses, milles avaldaja ei osalenud),

võib olla tegemist ebaõige kandega, mis rikub avaldaja kui hüpoteegipidaja õigusi ja mille

parandamise nõudeõigus võib avaldajal olla AÕS § 65 lg 1 järgi. Kinnistusraamatuseaduse

(KRS) § 55 lg 3 kohaselt tuleb kinnistute jagamisel kinnistusosakonnale esitada AÕS §-s 356

sätestatud kokkulepe. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks üldjuhul vaja selle isiku (puudutatud

isik) nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. KRS § 341 lg 2 p 2

kohaselt on puudutatud isik asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või

muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale

asjaõigusele - seega ka hüpoteegipidaja kinnistu jagamisel.

22. Vastuseks määruskaebuse väitele, et ühe kaasomandiosa müümisel pankrotimenetluses

korraldataval enampakkumisel lõpeb ka teisele kaasomandiosale seatud hüpoteek (TMS § 158 lg 2,

PankrS § 139 lg-d 2 ja 4), märgib kolleegium järgmist.

Tavajuhtumil, kui täitemenetluse algatab hüpoteegipidaja oma nõude rahuldamiseks ja

täitemenetluses müüakse nõude katteks hüpoteegiga koormatud kinnistu, kustutatakse hüpoteek

pärast müümist kinnistusraamatust. Selle sätestab TMS § 158 lg 3 kolmas lause (vt ka Riigikohtu

28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 18).

Ühishüpoteegi korral tuleb kolleegiumi hinnangul lähtuda samast põhimõttest, kuid erisusega, et

ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on

ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue

täielikult rahuldada - ka siis tuleb ühishüpoteek ülejäänud kinnistutelt kustutada (vt viimasel juhul

siiski ka AÕS § 361). Ainult selline tõlgendus võimaldab kaitsta tõhusalt ühishüpoteegipidaja huve.

Selle tõlgenduse juures arvestab kolleegium ka AÕS § 360 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt on

hüpoteegipidajal õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud

kinnisasja arvel. See järeldus kehtib ka pankrotimenetluses PankrS § 139 lg 2 asjakohase

tõlgendamise kaudu.

23. Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta määruskaebuse rahuldamata

jätmise tõttu avaldaja kanda. Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 174 lg 4 ja

§ 177 lg 2 alusel maakohtu otsustada.

24. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata

määruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

Henn Jõks, Malle Seppik, Tambet Tampuu