3-15-1620/42 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja Virgo

Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.05.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1620

Haldusasi

AN kaebus Harku Vallavalitsuse 17.03.2015 e-kirja

õigusvastasuse tuvastamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – AN(ik XXXXXXXXXXX), volitatud

esindaja v.adv Rainer Kuulme

Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Hannes

Raudleht

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 18.11.2016 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AN

apellatsioonkaebus,

Harku

valla

vastuapellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada AN apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Jätta Harku valla vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Muuta Tallinna Halduskohtu 18.11.2016 otsuse haldusasjas nr 3-15-1620

resolutsiooni punkti 2 ning mõista Harku vallalt AN kasuks välja menetluskulud summas

3111 (kolm tuhat ükssada üksteist) eurot ja 50 senti.

4. Mõista Harku vallalt AN kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulu 150 (ükssada

viiskümmend) eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud

poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 26.06.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-15-1620

2(10)

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AN esitas kinnistule asukohaga XXX, Tabasalu alevik, Harku vald elamu ehitamiseks

Harku Vallavalitsusele kooskõlastamiseks üksikelamu arhitektuurse eskiisprojekti.

2. Harku Vallavalitsuse arhitekt Aivi Kukke teatas AN le 17.03.2015 e-kirjaga, et

planeerimis- ja ehituskomisjoni koosolekul otsustati eskiisprojekti mitte kooskõlastada, kuna

selle arhitektuurne lahendus ei sobi olemasolevate hoonetega (p 1) ning ehitusalune pind ei

vasta kehtivale detailplaneeringule (p 2).

3. AN esitas 17.03.2015 e-kirjale vaide, mis jäeti Harku Vallavalitsuse 25.05.2015

korraldusega nr 400 (vaideotsus) rahuldamata.

4. AN esitas 25.06.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Harku

Vallavalitsuse planeerimis- ja ehituskomisjoni 17.03.2015 otsus ja Harku Vallavalitsuse

25.05.2015 vaideotsus, kohustada Harku Vallavalitsuse planeerimis- ja ehituskomisjoni uuesti

läbi vaatama ja kooskõlastama Tabasalu alevikus asuva XXX kinnistule planeeritud elamu

eskiisprojekti ning mõista Harku vallalt kaebaja kasuks välja hüvitis varalise kahju eest summas

3472 eurot. Kaebuse osalise tagastamise tulemusel jäi menetlusse Harku Vallavalitsuse

17.03.2015 e-kirja (halduse toimingu) õigusvastasuse tuvastamise nõue.

1)

Eskiisprojekti

kooskõlastamisest

keeldumise

otsus

on

põhjendamata

ja

kaalutlusvigadega. Eskiisprojektis esitatud arhitektuurset lahendust ei saa pidada ümbruskonda

sobimatuks

või

detailplaneeringule

mittevastavaks.

Kaebaja

seisukohta

kinnitavad

eksperthinnangud. Vastustaja tõlgendab meelevaldselt detailplaneeringu p 5.1, mille kohaselt

peavad planeeringualale ehitatavad hooned olema nii põhiplaanis kui ka mahus

naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide, katusekuju ja katusekalletega. Planeeringuala

vahetus läheduses asuv hoonestus on eriilmeline, leidub nii ühekorruselisi kui ka

kolmekorruselisi ühepereelamuid. Vastustaja nõue, et projektijärgne elamu peaks olema

sarnane Kodu tänava 70.–80. aastate eri stiilis ja erineva arhitektuurse lahendusega elamutega,

on põhjendamatu ja vastuolus detailplaneeringuga. Arvestada tuleks planeeringuala

kontaktvööndiga tervikuna. Eskiisprojekti järgne hoone vastab kõikidele detailplaneeringus

kehtestatud tingimustele, sh korruselisuse (2), kõrguse (9 m) ja katuse kalde nurga (13o) osas.

2)

Vastustaja on vaideotsuses esitanud täiendavaid keeldumise aluseid, leides, et

eskiisprojekti ei saa kooskõlastada muu hulgas autovarjualuse tõttu, samas kui 17.03.2015

kirjas on märgitud, et autovarjualust ei arvestata ehitusaluse pinna hulka. Kavandatav

hoonestusalune pind (200 m2) vastab detailplaneeringule. Rõdualune terrass, katusealune ja

autovarjualune on hoone suletud pinnata osad, mistõttu ei saa neid detailplaneeringu kohaselt

arvestada ehitusaluse pinna sisse. Kuna detailplaneering ei näe ette rajatava terrassi, trepi ja

varikatuse pinna täpseid suurusi, siis vastab projektikohase hoone ehitusalune pind

detailplaneeringule – hoonestusalune pind 200 m2, millele lisanduvad katusealune terrass,

katusealune välitrepp ja auto varikatus ehitisealuse pinnaga kokku 89,8 m2. Terrass,

3-15-1620

3(10)

katusealune ja autovarjualune on rajatised, mitte hooned, mistõttu ei tule nende alla jäävat pinda

hoonestusaluse pinna hulka arvestada. Projekti koostamise käigus toimunud kohtumistel andis

Harku valla arhitekt nõusoleku, et rõdualust terrassi ja katusealust ei arvestata ehitusaluse pinna

sisse. Eskiisprojekti kooskõlastamisel teistsugusele seisukohale asumine on vastuolus hea

halduse põhimõttega ja riivab kaebaja õiguspärast ootust.

5. Harku vald vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) Vastustaja 17.03.2015 e-kiri ei sisaldanud hinnangut, et ehitusprojekti eskiis on

ümbruskonda sobimatu. Detailplaneering ei seo planeeringuala hoonetele esitatud tingimusi

mitte abstraktselt ümbruskonna elamute välisilmega, vaid viitab naaberkinnistutel paiknevate

hoonete gabariitidele, katusekujule ja -kaldele. Kaebaja esitatud eksperdiarvamused, mille

erapooletus ja usaldusväärsus on küsitavad, ei lükka ümber vastustaja seisukohta, et

kavandatava elamu arhitektuurne lahendus ei sobitu Kodu tänava äärsete olemasolevate hoonete

hulka. Vastustaja käsitab XXX naaberkinnistutena Kodu 1, Kodu 2, Staadioni 12a, Kodu 1a ja

Kodu 4 kinnistut. Kodu tänaval asuvad peamiselt ühekordsed hooned. Vastustaja pole siiski

esitanud nõuet, et XXX elamu peab olema täpselt samasugune nagu teised Kodu tänava hooned.

2) Õigusaktid ja Riigikohtu otsus nr 3-3-1-4-12 toetavad vastustaja seisukohta, et katusealuse

terrassi, katusealuse välistrepi ja seina osadele toetuva auto varikatuse alune pind tuleb

arvestada ehitusaluse pindala sisse. Tegemist on hoone osade, mitte eraldiseisvate rajatistega.

Kavandatava elamu ehitisealune pind on eskiisprojekti järgi 289,8 m2. Seega ületab elamu

ehitusalune pind koos katusealustega detailplaneeringuga määratud hoonete suurimat

ehitusalust pindala (200 m2) 89,8 m2 võrra.

6. Tallinna Halduskohus rahuldas 18.11.2016 otsusega kaebuse osaliselt ning tunnistas

Harku Vallavalitsuse 17.03.2015 e-kirja õigusvastaseks osas, milles leitakse, et eskiisprojekti

kohane elamu on ümbruskonda sobimatu (e-kirja p 1). Halduskohus mõistis Harku vallalt

kaebaja kasuks välja menetluskulu summas 2311,50 eurot ning jättis muus osas

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

1)

Detailplaneeringu seletuskirjas on kinnistu hoonestusaluse pinnana märgitud 200 m2 ning

põhijoonisel on märgitud ehitusalune pind 200 m2. Kohtu hinnangul on tegemist samasisuliste

mõistetega ning need reguleerivad ühte ja sama asja – krundi maksimaalset ehitusõigust. Harku

Vallavolikogu 31.05.2012 määrusega nr 8 kinnitatud „Harku valla ehitusmääruse“ § 29 lg 17

kohaselt on ehitise ehitisealune pind ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse

ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev ehitise osa (punkt 1) ning ehitusalune pind

on hoone alune pind, mille hulka ei arvestata katuseräästaste alust pinda ja hoone vundamendita

väljaulatuvate osade pinda (punkt 4). Eskiisprojekti järgi on ehitisealune pind 289 m2 (sh

katusealused 89,8 m2) ning ehitusalune pind 200 m2. Projektist nähtub, et osaliselt toetub teine

korrus (terrassid) vundamendiga postidele ning need hoone osad on vastustaja ehitusaluse pinna

sisse lugenud. Pealt kinni ehitatud terrass on elamu konstruktsiooni osa, mille alune pind tuleb

lugeda ehitusaluseks pinnaks planeerimisõiguse mõttes. Kuna kavandatava elamu ehitusalune

pind on detailplaneeringuga lubatust suurem, on eskiisprojekt selles osas vastuolus

detailplaneeringuga.

2)

Puudub vaidlus, et kavandatav elamu vastab korruselisuse, katusekalde nurga ja kõrguse

osas detailplaneeringule. Kohtule ei nähtu 17.03.2015 e-kirjast kaebaja huvide kaalumist ega

seda, et kaalutlusõiguse teostamisel oleks lähtutud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lg-s 2

loetletud asjaoludest. Samuti ei nähtu, et vastustaja oleks analüüsinud kaebaja vaidele lisatud

eksperthinnanguid, mis loevad ehitise piirkonda sobivaks. Ekspertarvamusi ei muuda

ebausaldusväärseks asjaolu, et need on tellinud ja nende eest on tasunud kaebaja. Eesti

Arhitektide Liidu ekspertiisi töögrupi koostatud ekspertarvamusi saab lugeda objektiivseteks

3-15-1620

4(10)

hinnanguteks. Eksperdid on asunud seisukohale, et eskiisi ei ole põhjust pidada ümbruskonda

sobimatuks. Kaebajal on õigustatud ootus rajada kinnistule detailplaneeringu nõuetele vastav

elamu, mistõttu ei saa kaebajale ette heita kahekorruselise, 8,9 m kõrguse ja 13o kaldenurgaga

elamu ehitamise soovi. Kuigi detailplaneering kohustab arvestama olemasolevat ümbruskonda,

nähtub kohtule, et vastustaja on arvestanud üksnes selle kriteeriumiga ning jätnud arvestamata

muud detailplaneeringu tingimused.

3)

Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuse saamise kulu 1600 eurot ei ole dokumentaalse

tõendi saamise kulu HKMS § 102 p 2 tähenduses.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. AN palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada osas, milles kaebus jäeti

osaliselt rahuldamata ja kaebaja menetluskulud osaliselt tema enda kanda, ning teha uus otsus,

millega kaebus täielikult rahuldada ja jätta kaebaja menetluskulud vastustaja kanda.

1)

Ehitusaluse pinna küsimuses on esmatähtis detailplaneeringus, mitte ehitusmääruses

märgitu. Detailplaneeringu järgi on kaebaja kinnistu maksimaalne hoonestusalune pind 200

m2. Kaebaja hinnangul peetakse detailplaneeringus mõiste „hoonestusalane pind“ all silmas

ehitusalust pinda, mille hulka ei arvestata hoone katuseräästaste, suletud pinnata osade ega

väljaulatuvate osade alla jäävat pinda. Rõdualune terrass, katusealune ja autovarjualune on

hoone suletud pinnata osad, mida ei tule arvestada ehitusaluse pinna sisse. Terrass, katusealune

ja autovarjualune ei ole hoonena käsitatavad ka juhul, kui need on ehitatud hoone

vundamendile.

2)

Kohus jättis käsitlemata kaebaja väited seoses õiguspärase ootuse ja hea halduse

põhimõtte rikkumisega. Eskiisprojekti koostanud arhitekti ja Harku valla arhitekti kohtumistel

lubas viimane, et rõdualust terrassi ja katusealust ei arvestata ehitusaluse pinna sisse. Kaebaja

arvestas selle lubadusega eskiisprojekti koostamisel. 17.03.2015 e-kirjas märgiti, et pinnasel

asuvat autovarjualust ei arvestata ehitusaluse pinna hulka. Vaideotsuses on vastustaja aga

asunud seisukohale, et ka autovarjualune tuleb lugeda ehitusaluse pinna sisse.

3)

Kohus on põhjendamatult leidnud, et Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuse saamise

kulu ei ole menetluskulu, mida saaks kaebajale hüvitada. Eriteadmistega isiku arvamuse eest

tasutud summat tuleb käsitada dokumentaalse tõendi saamise kuluna HKMS § 102 p 2 mõttes.

Kaebaja seisukohta toetab ka kohtupraktika (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-93-14, p 22). Kuna

halduskohus leidis, et kõnealune ekspertarvamus on asjakohane tõend, oleks vastav kulu (1600

eurot) tulnud vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.

8. Harku vald vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata.

Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 9 lg 4 p 3 kohaselt määrati krundi

ehitusõigusega hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala. Seetõttu leidis halduskohus õigesti,

et hoonestusalust pinda ja ehitusalust pinda tuleb tõlgendada hoonete suurima lubatud

ehitusaluse pindalana. Vastustaja jääb 25.05.2015 korralduses märgitu juurde, et ka

autovarjualune tuleb lugeda ehitusaluse pinna hulka. 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku ja

planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 7 lg-st 4 tuleneb, et enne selle seaduse jõustumist

kehtestatud detailplaneeringute elluviimisel lähtutakse hoonete suurima lubatud ehitusaluse

pindala määratlemisel ehitusmääruses sätestatust. Sättest järeldub ühtlasi soov reguleerida

ehitusaluse pindala määratlemist tagasiulatuvalt ehitusmääruse kaudu.

3-15-1620

5(10)

9. Harku vald palub vastuapellatsioonkaebuses muuta Tallinna Halduskohtu 18.11.2016

otsuse resolutsiooni p 1 ja sõnastada see ümber, ning muuta otsuse resolutsiooni p 2,

vähendades kaebaja kasuks välja mõistetavaid menetluskulusid selliselt, et need ei ületa 1088

eurot.

1)

Kuna 17.03.2015 e-kirjaga ei antud kaebajale ehitamise õigust ega välistatud seda, siis ei

saa tõusetuda küsimust era- ja avalike huvide kaalumisest. Kohus ei võtnud seisukohta, kas

poolte vahel esineb vaidlus katusekuju detailplaneeringule vastavuse osas. Samuti vaidlevad

pooled selle üle, kas kavandatava elamu arhitektuurne lahendus sobib kokku olemasolevate

Kodu tänava ääres asuvate hoonetega. Halduskohus ei ole arvestanud Harku valla

seisukohtadega kaebaja esitatud arhitektide arvamuste kohta ning on need meelevaldselt

lugenud ekspertarvamusteks. Asjaolu, et arvamused on kaebaja tellitud, vähendab oluliselt

nende usaldusväärsust. Halduskohus on jätnud tähelepanuta 25.05.2015 korralduse p-des 3.1 ja

5.2 märgitu.

2)

Kodu tn 1, Kodu tn 3, Kodu tn 5, Kodu tn 10 ja Kodu tn 12 maaüksustel paiknevad elamud

(70. aastatel ehitatud endise elamukooperatiivi Kodu elamud) on arhitektuuriliselt väga

sarnased. Need hooned on renoveeritud, kuid neid ei ole pärast 1994. aastat laiendatud ega

väliselt märgatavalt ümber ehitatud. Elamud on lihtsa arhitektuurse vormikeelega ja ühepoolse

kaldkatusega, nende fassaadidel ei leidu historitsistlikke elemente ning välisviimistluses ei

esine valget täiskrohvi. Kodu tn 6 (endine Staadioni 12a) ja Kodu tn 8 (endine Kodu 1a) elamud

on ehitatud pärast 1994. aastat ning erinevad endise elamukooperatiivi ajal ehitatud elamutest.

Kaebaja suurte rõdude ja terrassidega kavandatav elamu välisilme erineb märgatavalt teistest

Kodu tänava äärsetest hoonetest. Miljöösse sobivuse küsimuses on kohtulik kontroll piiratud.

3)

Halduskohtu seisukohad kaebaja õigusabikulude kohta on vastuolulised. Halduskohus on

leidnud, et kaebaja taotletud õigusabikulu on ebamõistlikult suur, kuid ei ole kulusid vastavalt

sellele vähendanud, vaid on proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga mõistnud välja 50%

kaebaja taotletud õigusabikuludest. Arvestades, et suure osa kuludest on kaebaja ise oma

tegevusega põhjustanud, oleks ebaõiglane mõista vastustajalt välja rohkem kui 1087,50 eurot.

10. AN palub jätta Harku valla vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

1)

Kuna vastustaja ei seadnud detailplaneeringus ehitusõiguse piiranguid lähtuvalt kinnistu

asukohast ja selle suhestumisest ümbritsevasse, ei ole asja lahendamisel tähtsust sellel, kas

eskiisprojekti kohane elamu on sarnane vastustaja suva alusel välja valitud viie elamuga või

mitte. Ekslik on vastustaja seisukoht, et halduskohus ei saanud hinnata eskiisprojekti kohase

elamu sobivust ümbritsevasse miljöösse – Riigikohus asus 08.06.2016 määruses nr 3-3-1-12-

16 seisukohale, et kohtul tuleb seda asjaolu hinnata. Vastustaja on detailplaneeringu seletuskirja

p-st 5.1 teinud meelevaldse järelduse, et planeeringualale rajatavad hooned peavad olema

sarnased just Kodu tänava hoonetega. Tegelikkuses on detailplaneeringus peetud silmas seda,

et planeeringualale rajatavad hooned peavad olema üksteisega sarnased, mitte seda, et need

peaksid sarnanema planeeringualast väljapool asuvate hoonetega.

2)

Vastustaja etteheited kaebaja esitatud ekspertarvamustele on paljasõnalised. Vastustaja ei

ole esitanud nende kummutamiseks asjatundjate arvamusi ega taotlenud kohtult ekspertiisi

määramist.

3)

Õigusabikulude täiendavaks vähendamiseks puudub alus. Kohtuvaidluse on põhjustanud

vastustaja õigusvastane käitumine ning kaebaja menetluskulusid on suurendanud vastustaja

mahukad ja tihti hilinemisega esitatud menetlusdokumendid.

3-15-1620

6(10)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus lahendab esmalt AN apellatsioonkaebuse (I), teiseks Harku valla

vastuapellatsioonkaebuse (II) ning viimaks jagab menetluskulud (III).

I

12. Harku valla (praeguseks endine) arhitekt A. Kukke märkis 17.03.2015 e-kirja (I kd, tl 38)

p-s 2, et „[e]hitusalune pind ei vasta detailplaneeringule – ehitusaluse pinna sisse arvestame

rõdualuse terrassi ja katusealuse (vundamendil hoone osad), seega kokku 57,9 m2.

Autovarjualune on pinnasel ehk sillutisel ja seda ehitusaluse pinna hulka ei arvesta ja see võib

nii jääda“. 25.05.2015 korralduse (I kd, tl 49-55) põhjendavas osas on aga asutud seisukohale,

et ka autovarjualune tuleb arvestada ehitusaluse pinna sisse. Ehkki vaideotsuse resolutsioonis

ei ole vastavas osas 17.03.2015 e-kirja muudetud ning vaideotsuse tühistamise nõuet

menetluses ei ole (kaebaja esitas selle nõude esialgses kaebuses, mille halduskohus 07.09.2015

määrusega tagastas, ning Riigikohus pidas 08.06.2016 määruse nr 3-3-1-12-16 p-s 12

vaideotsuse tühistamise nõuet ilmselgelt perspektiivituks, mistõttu jäi halduskohtu määrus

vastavas osas jõusse), siis arvestades, et vastustaja on kohtumenetluse vältel järjepidevalt

rõhutanud selles küsimuses 25.05.2015 korralduse juurde jäämist, hindab ringkonnakohus

õigusselguse huvides ka seda, kas autovarjualune (26,5 m2) tuleks arvestada ehitusaluse pinna

sisse. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole siinkohal tegemist kaebuse piiridest väljumisega, kuna

kohus hindab siiski 17.03.2015 e-kirjas märgitu õigsust.

13. Harku Vallavolikogu 27.02.2014 otsusega nr 30 (I kd, tl 183-188p) kehtestatud Juhani tn

2 ja Juhani tn 2a kinnistute ja lähiala detailplaneeringu (I kd, tl 21-37) seletuskirja p 5.1 näeb

krundi hoonestusaluseks pinnaks ette maksimaalselt 300 m2 ning täisehituse protsendiks

olenevalt krundi suurusest 8–11%. Krundi hoonestusalast välja jäävale alale ei lubata hoonete

ja suletud pinnaga maapealsete rajatiste püstitamist. Hoonestusalast väljapoole võib ulatuda

hoone suletud pinnata osa maapinnal või hoone väljaulatuv osa õhus (terrass, trepp, varikatus).

Seletuskirja lk-l 19 toodud tabelis on kaebaja krundi (nimega Kodukolde tn 3, pindala 1755 m2)

hoonestusaluseks pinnaks määratud 200 m2 ning täisehituse protsent on 11. Detailplaneeringu

põhijoonisel on „hoonestusaluse pinna“ asemel kasutatud terminit „ehitusalune pind“. Siit

järeldub, et detailplaneeringus on neid mõisteid kasutatud samatähenduslikena.

14. Detailplaneeringus kasutatud terminite tõlgendamisel tuleb lähtuda eelkõige selle

kehtestamise ajal kehtinud õigusaktidest. PlanS v.r § 9 lg 2 p-de 2 ja 3 kohaselt on

detailplaneeringu ülesanneteks muu hulgas krundi ehitusõiguse määramine ja krundi

hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud

hooneid, piiritlemine. Krundi ehitusõigusega on muu hulgas määratletud hoonete suurim

lubatud ehitusalune pindala (PlanS v.r § 9 lg 4 p 3). Mõistet „ehitusalune pind (pindala)“ PlanS

v.r ei defineeri ning selle sisustamine planeerimismenetluses on jäetud kohaliku omavalitsuse

pädevusse (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-59-13, p 24). Detailplaneeringu kehtestamise ajal

kehtinud ja ka praegu kehtiva Harku valla ehitusmääruse § 29 lg 17 p 4 kohaselt on ehitusalune

pind hoone alune pind, mille hulka ei arvestata katuseräästaste alust pinda ja hoone

vundamendita väljaulatuvate osade pinda. Vastustaja on 25.05.2015 korralduses võrdluseks

toonud ka Tallinna linna ehitusmääruse, mille § 2 p 11 järgi on hoone ehitusalune pindala hoone

horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtmete järgi. Hoone ehitusaluse

pindala hulka arvatakse konsoolsete, sammastele toetuvate ja väljaulatuvate kaetud hooneosade

alune pind ning hoone alla jäävate läbisõitude ala. Arvesse ei võeta hoone osi, mis ei ulatu

maapinnast välja, katmata välistreppe, keldrite valgusšahte, kõnnitee või maapinna kohal

olevaid varikatuseid, räästaid jms.

3-15-1620

7(10)

15. Detailplaneeringu p-s 5.1 sätestatu sisustamisel tuleb arvestada, et ehitusaluse pinna

piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist ning

rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamisel tuleb lähtuda sellest, kas need

rajatised kahjustavad seda eesmärki ja võivad rikkuda naabrite õigusi (vt Riigikohtu lahend nr

3-3-1-4-12, p 22). Näiteks ei kahjusta reeglina naabrite õigusi juurdepääsuteed, väikesed

parkimisalad, katuseräästad, katmata välistrepid ja katmata terrassid, mis võivad jääda hoone

ehitusaluse pindala hulka arvamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa eelnevat arvestades

detailplaneeringust üheselt järeldada, et hoone vundamendil asetsev sammastele toetuv

rõdualune terrass ja katusealune (mille kohal paikneb samuti rõdu) tuleks jätta ehitusaluse pinna

arvestamisel välja. Nõustuda tuleb halduskohtuga, et tegemist ei ole eraldi rajatistega, vaid

hoone vundamendil asuvate elamu konstruktsiooni osadega. Rõdualune terrass ja katusealune

on seintega piiratud kahest või kolmest küljest, mis suurendavad visuaalselt krundi täisehitatust

ja on vaadeldavad pigem suletud pinnana. Selliste kaetud ning seinte ja sammastega piiratud

ehitise osade puhul ei saa pidada eeldatavate naabrite õigustele avaldatavat mõju väheoluliseks.

Siinkohal tuleb arvestada ka Harku valla ehitusmäärust, mille järgi ei arvata ehitusaluse pinna

hulka üksnes nende hoone väljaulatuvate osade pinda, mis ei asu vundamendil. Tõendamist ei

ole leidnud kaebaja väide, et Harku valla arhitekt andis siduva lubaduse mitte arvestada terrassi

ja katusealuse alust pinda ehitusaluse pinna hulka. Kui kaebajal võis ka mingil põhjusel jääda

selline mulje, ei saanud tal tekkida õiguspärast ootust, et rõdualust terrassi ja katusealust ei

arvestata ühelgi juhul ehitusaluse pinna sisse.

16. 17.03.2015 e-kirjast järeldub, et autovarjualune asub pinnasel, mitte vundamendil. Samas

on vastustaja kohtumenetluses märkinud, et ka auto varikatuse alla jääb hoone vundament. Eesti

Arhitektide Liidu ekspertarvamuses on peetud võimalikuks autovarjualuse käsitamist eraldi

rajatisena. Autovarjualuse kohal ei asetse eskiisi järgi rõdu ning see on hoone konstruktsiooniga

lõdvemalt seotud kui katusealune ja rõdualune terrass. Autovarjualuse arvestamine ehitusaluse

pinna hulka sõltub sellest, kas ta asetseb vundamendil või (vundamendita) pinnasel: esimesel

juhul tuleb autovarjualune ehitusaluse pinna sisse arvata, teisel juhul mitte. Ringkonnakohus ei

saa siinkohal võtta lõplikku siduvat seisukohta. Vastustajal pole keelatud oma varasemaid

(17.03.2015 e-kirjas sisalduvaid) seisukohti muuta, kuid seejuures peab arvestama

haldusmenetluse põhimõtetega. Ilma hea põhjuseta varasemate seisukohtade muutmine ei ole

üldjuhul kooskõlas õiguskindluse põhimõttega.

17. Eelnevast järeldub, et 17.03.2015 e-kirja p 2 on õiguspärane ning selles osas on

halduskohus kaebuse õigesti rahuldamata jätnud.

18. Kaebaja arvates jättis halduskohus põhjendamatult välja mõistmata Eesti Arhitektide Liidu

ekspertarvamuse saamise kulu (1600 eurot). Halduskohus asus seisukohale, et tegemist ei ole

dokumentaalse tõendi saamise kuluga HKMS § 102 p 2 tähenduses. Ringkonnakohus

halduskohtu selle seisukohaga ei nõustu.

19. HKMS § 56 lg 1 järgi on tõend igasugune teave, mis on seaduses sätestatud

menetlusvormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks menetlusosaliste

nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks

lahendamiseks tähtsad asjaolud. Halduskohtumenetluses võivad tõenditeks olla kõik

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-de 251–305 kohaselt tsiviilkohtumenetluses

lubatud tõendid ja HKMS-s lubatud tõendid (HKMS § 56 lg 2). TsMS § 272 lg 2 alusel on

dokumentaalseks tõendiks muu hulgas ka menetlusosalise poolt kohtule esitatud eriteadmistega

isikute arvamused. Kaebaja on asjakohaselt viidanud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi nr

3-2-1-93-14 p-le 22, milles leiti, et asjatundja arvamuse saamise kulud on dokumentaalsete

tõendite saamise kulud TsMS § 143 p 2 mõttes ja seega asja läbivaatamise kulud. Seejuures

märkis tsiviilkolleegium, et dokumentaalse tõendi saamise mõistlikkus ehk vajalikkus ja

3-15-1620

8(10)

põhjendatus on kohtute poolt kontrollitav. Seda seisukohta kinnitas ka Riigikohtu üldkogu asjas

nr 3-2-1-134-16 (p 54). Seega tuleb ekspertarvamuse saamise kulu lugeda asja läbivaatamise

kuluks.

20. Halduskohus pidas Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamust (I kd, tl 56-64) asjakohaseks

tõendiks, leides, et seda ei muuda ebausaldusväärseks asjaolu, et arvamuse on tellinud ja selle

eest on tasunud kaebaja. Ringkonnakohus nõustub siinkohal halduskohtuga. Vastustaja ei ole

esitanud veenvaid väiteid või tõendeid, mis annaksid alust kahelda kõnealuse ekspertarvamuse

erapooletuses. Ekspertarvamuse koostamisel on osalenud kolm eksperti, kes uurisid muu hulgas

detailplaneeringut, eskiisi, kaebaja ja valla vahelist kirjavahetust ning kavandatava elamu

ümbrust kohapeal. See tõend on kaebaja seisukohtade kinnitamiseks vajalik. Ühe arhitekti

koostatud arvamuse puhul võiks praeguses asjas öelda, et tegemist on lihtsalt ühe isiku

subjektiivse hinnanguga, kuid asjaolu, et arvamuse koostamisel on osalenud kolm asjatundjat,

suurendab selle usaldusväärsust. Asjaolusid arvestades ei saa 1600 euro suurust kulu pidada

ebamõistlikult kõrgeks. Ringkonnakohtu hinnangul on ekspertarvamuse saamiseks tehtud

kulud vajalikud ja põhjendatud. Kulu on kantud (I kd, tl 65-66) ning see tuleb kaebaja kasuks

proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga (50% ulatuses) vastustajalt välja mõista.

21. Kokkuvõttes tuleb AN apellatsioonkaebus rahuldada Eesti Arhitektide Liidu

ekspertarvamuse saamiseks tehtud kulude hüvitamist puudutavas osas.

II

22. 17.03.2015 e-kirja p-s 1 märgitakse järgmist: „Arhitektuurne lahendus ei sobi kokku ega

täienda Kodu põik teeäärsete olemasolevate hoonetega kokku. Kodu põik tänaval on

olemasolevad hooned enamasti ühekorruselised ja madalad ning lihtsa arhitektuurse

vormikeelega. Võiks ju kontaktvööndi vaadata laiemalt, sealhulgas kaasates ka Staadioni tänava

äärsed hooned, kuid detailplaneeringu ptk. 5 p 5.1 kohaselt peavad planeeringualale rajatavad

hooned olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide,

katusekuju ning kalletega. Ja seda antud eskiislahenduses ei ole arvestatud. See punkt“.

25.05.2015 korralduse resolutsiooni p-ga 2 parandas Harku vald 23.02.2015 ja 25.02.2015 e-

kirjades esinenud ilmse ebatäpsuse – Kodu põik asemel lugeda õigeks Kodu tänav, kuna esimene

on veel välja ehitamata ja selle ääres elamud praegusel ajal puuduvad. Kuigi nimetatud

korralduse resolutsiooni p-s 2 ei nimetata 17.03.2015 e-kirja, on ilmne, et ka selles peeti silmas

Kodu tänavat, mitte alles rajatavat Kodu põik tänavat. Seda on vastustaja ka kohtumenetluses

selgitanud. Harku vald palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse resolutsiooni p 1 muuta

ja tunnistada 17.03.2015 e-kirja p 1 õigusvastaseks järgmises osas: „[…] ühekorruselised ja

madalad ning […]. Võiks ju kontaktvööndi vaadata laiemalt, sealhulgas kaasates ka Staadioni

tänava äärsed hooned, kuid detailplaneeringu ptk. 5 p 5.1 kohaselt peavad planeeringualale

rajatavad hooned olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste

gabariitide, katusekuju ning kalletega. Ja seda antud eskiislahenduses ei ole arvestatud. See

punkt“.

23. Halduskohus on õigesti märkinud, et hoone miljöösse (ümbruskonda) sobivuse hindamine

on vastustaja kaalutlusotsus ning selles osas on kohtulik kontroll piiratud. Kohus saab hinnata

seda, kas kaalutlusõigust on teostatud seaduspäraselt. Vastustaja arvates tuleb XXX kinnistule

kavandatavat hoonet võrrelda selle läheduses asuvate Kodu tänava elamutega. Kaebaja on

seisukohal, et detailplaneeringus peetakse silmas eelkõige planeeringuala hoonete omavahelist

sobivust.

24. Ringkonnakohus leiab, et detailplaneeringus käsitletud ala tuleb vaadata ühtsena.

Detailplaneeringu seletuskirja p-s 3 on planeeringuala kontaktvööndis asuvate hoonete näited

toodud nii Klooga maantee äärest, Kodu ja Staadioni tänavatelt kui ka Kodu tänava ja Kuusiku

3-15-1620

9(10)

tänava ristmikult. Seletuskirjas on märgitud, et planeeringuala vahetus läheduses asuv hoonestus

on suhteliselt eriilmeline. See märkus puudutab kogu planeeringuala. Detailplaneeringu

seletuskirja p-s 5.1 on märgitud järgmist: „Hoonete rajamisel ja materjalide valikul tuleb

arvestada hoone sobimisega ümbritsevasse miljöösse. Arvestada tuleb ka ümbritsevatel kruntidel

asuvate hoonete viimistlusega ühtse ilme saavutamiseks. Planeeringualale rajatavad hooned

peavad olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide,

katusekuju ning katusekalletega“. Seletuskirja selle osa tõlgendamisel tuleb arvestada p-s 3

käsitletud kontaktvööndiga. Kuna planeeringualale rajatav hoonestus peaks eelduslikult sobima

ka üksteisega, ei ole põhjendatud vaadata iga planeeritava ala hulka kuuluva kinnistu puhul

üksnes kinnistuid, mis just selle kinnistuga piirnevad või on sellelt vaadeldavad, vaid

ümbritsevasse miljöösse sobimise hindamisel tuleb vaadata terve planeeringuala kontaktvööndit.

Vastasel

juhul

oleks

täpsustus

tulnud

detailplaneeringus

selgelt

välja

kirjutada.

Naaberkinnistutena peaks seega käsitama nii planeeringualal asuvaid kui ka selle läheduses

asuvaid kinnistuid. Kuigi planeeringualal praeguse seisuga hoonestus puudub, saab siiski

arvestada detailplaneeringus kehtestatud tingimustega – krundi hoonestusalune pind kuni 300

m2, kuni kahekorruselise põhihoone maksimaalne kõrgus 9 m ja katuse kaldenurk 0–35o. Kui

lähtuda vastustaja seisukohast, et kavandatav elamu peab sarnanema eelkõige Kodu tänava

enamasti ühekordsete elamutega, jääb arusaamatuks, miks on detailplaneeringus sellised

ehituslikud tingimused kehtestatud. Seetõttu tuleb nõustuda halduskohtuga, et vastustaja ei ole

kohaselt arvestanud detailplaneeringus kehtestatud tingimustega hoonete kõrguse, korruselisuse

ja katusenurga osas. Kuna vald pole väitnud, et tegemist on miljööväärtusliku piirkonnaga, pole

mõistlikku põhjust, miks peaks rajatav uushoonestus sarnanema 70. aastatel ehitatud elamutega,

mis vastavad oma mahult ja gabariitidelt Harku valla aiandusühistutesse lubatud aiamajade

arhitektuurilistele tingimustele.

25. Kohus ei saa vastustaja eest otsustada, kas eskiisprojekti järgne elamu sobib ümbruskonda

ja vastab detailplaneeringu nõuetele. Eelnevast aga järeldub, et vastustaja ei ole kaalumisel

arvestanud kõigi oluliste asjaoludega. Seda järeldust kinnitavad ka kaebaja esitatud

eksperdiarvamused, milles on leitud, et eskiisi ei ole alust nimetada ümbruskonda sobimatuks.

Eskiisprojekti

kohane

hoone

vastab

kõrguse,

korruselisuse

ja

katusenurga

osas

detailplaneeringule. Muude näitajate puhul (sh katusekuju, maht ja ilme, millele viidatakse

25.05.2015 korralduse p-des 3.1 ja 5.2) tuleb vastustajal eskiisprojekti kooskõlastamisel

arvestada kohtuotsuse eelmises punktis märgituga. Kuna vastustaja on kavandatava elamu

ümbritsevasse miljöösse sobivuse hindamisel arvestanud liiga kitsa alaga, on 17.03.2015 e-

kirja p 1 õigusvastane täies ulatuses ning seda puudutavas osas jääb Harku valla

vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

26. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et menetluskulude osas on halduskohtu otsus

vastuoluline. Kaebaja taotles esimeses astmes menetluskulude hüvitamist summas 6223 eurot,

sh riigilõiv 15 eurot, eksperdiarvamuse saamise kulu 1600 eurot ja õigusabikulud 4608 eurot (sh

käibemaks 768 eurot). Kaebaja esindajal kulus õigusabi osutamisele kokku 32 tundi, sh 3 tundi

kohtuistungil osalemisele. Halduskohus leidis, et kaebaja õigusabikulu on vaidluse keerukust ja

mahtu arvestades ebamõistlikult suur ning selle välja mõistmine on õigustatud oluliselt

väiksemas mahus. Samas ei vähendanud halduskohus välja mõistetavaid kulusid HKMS § 109

lg 6 alusel, vaid mõistis HKMS § 108 lg-t 2 arvestades välja 50% kaebaja õigusabikuludest.

27. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kaebaja esimese astme menetluskulu põhjendamatult

suur. Menetluskulude nimekirjas (II kd, tl 39-39p) loetletud toimingud on põhjendatud ning

kaebuse, määruskaebuste ja vastuste koostamisele kulunud aeg ei ole ülemäärane. Ka advokaadi

tunnihinda (120 eurot ilma käibemaksuta) ei saa pidada ebamõistlikult kõrgeks. Kaebaja

õigusabikulu ei ole muudes sarnastes asjades (planeerimis- ja ehitusõiguse vaidlused)

tavapäraselt välja mõistetavate õigusabikuludega võrreldes ebamõistlikult suur. Siinkohal tuleb

3-15-1620

10(10)

arvestada ka vastustaja seisukohtade mahukust, mille läbitöötamine eeldas kaebaja esindajalt

ilmselt küllaltki suurt ajakulu. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna vastuapellatsioonkaebuses (lk

11-12) esitatud asjaolud alust jätta kaebaja menetluskulud osaliselt tema enda kanda. See, et

algselt esitatud nõuded tagastati ning menetlusse võeti üksnes tuvastusnõue, ei ole oluliselt

mõjutanud vaidluse sisu ja menetluskulude suurust. Oleks ebaõiglane jätta enne Riigikohtu

08.06.2016 määrust kantud kulud kaebaja kanda. Kuna kaebaja jaoks on eeldatavasti oluline

saada kooskõlastus sellisele eskiisi lahendusele, mis on praegusele võimalikult lähedane, s.t

mille põhilahendust on vaja võimalikult vähe muuta, aitab ka kaebuse osaline rahuldamine

kaebaja eesmärkide saavutamisele kaasa. Kaebaja menetluskulude vähendamiseks ei anna alust

ka kaebaja soov vaadata asi läbi kohtuistungil ning kuulata üle tunnistajad. Esimeses astmes on

suuline menetlus reegliks, kui menetlusosalised ei ole andnud nõusolekut lahendada asi

kirjalikus või lihtmenetluses, ning kellelegi ei saa ette heita soovi vaadata tema asi läbi

kohtuistungil. Kuna kaebaja õigusabikulude vähendamiseks pole alust, jääb Harku valla

vastuapellatsioonkaebus ka menetluskulusid puudutavas osas rahuldamata.

III

28. Eeltoodut arvestades tuleb halduskohtu otsust muuta üksnes menetluskulude osas. Kuna

põhjendatuks saab lugeda kõik kaebaja esimese astme menetluskulud kokku summas 6223 eurot,

tuleb HKMS § 108 lg-st 2 juhindudes vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista sellest 50% ehk

3111,50 eurot.

29. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS

§ 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kaebaja

teise astme menetluskuludeks on riigilõiv apellatsioonkaebuselt 15 eurot ning õigusabikulud

1296 eurot (sh käibemaks 216 eurot), kokku 1311 eurot. Kulud on kantud ning tegemist on

põhjendatud

ja

vajalike

kuludega.

Vastustaja

menetluskuluks

on

riigilõiv

vastuapellatsioonkaebuselt 15 eurot. Kuna Harku valla vastuapellatsioonkaebus jääb täies

ulatuses rahuldamata, jäävad vastustaja apellatsiooniastme menetluskulud tema enda kanda.

Kaebaja apellatsioonkaebus jääb sisulises osas rahuldamata ning kuulub rahuldamisele vaid

ekspertarvamusega seotud kulude osas. Arvestades menetluskulude vaidlustamisele eeldatavalt

kulunud aega, on ringkonnakohtu hinnangul õiglane vastustajalt välja mõista 150 eurot. Muus

osas jäävad kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Oliver Kask

(allkirjastatud digitaalselt)

Villem Lapimaa

(allkirjastatud digitaalselt)

Virgo Saarmets