3-11-2305/228 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Oliver Kask ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.05.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-11-2305

Haldusasi

Risti 1 PRKT OÜ kaebus Rapla Vallavolikogu

25.08.2011 otsuse nr 80 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Risti 1 PRKT OÜ, esindaja Tuulikki

Laesson

Vastustaja – Rapla vald, esindajad v.adv Mikk

Lõhmus, Elmar Purge ja Kaire Sädemets

Kolmandad isikud – X OÜ (Y OÜ õigusjärglane), Eesti

Evangeelse

Luterliku

Kiriku

Rapla

Maarja-

Magdaleena Kogudus, OÜ H&H Kinnisvara,

esindaja Juhan Raudam

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 22.04.2013 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Risti 1 PRKT OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

21.04.2017 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Risti 1 PRKT OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

22.04.2013 otsus haldusasjas nr 3-11-2305 muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 19.06.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

3-11-2305

2(13)

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rapla Vallavolikogu kehtestas 26.06.2008 otsusega nr 41 Rapla valla Uusküla külas

asuva Koguduse kinnistu, Väljamäe, Jaanilda ja Kopli kinnistute, nendega piirnevate

reformimata riigimaade ning T-15 Tallinn-Rapla-Türi ja T-20141 Rapla-Varbola maantee

vahelise ala detailplaneeringu (Koguduse detailplaneering), millega määrati kindlaks ala

sihtotstarbed ja ehitustingimused. Juurdepääs planeeringu alusel moodustatud Risti tn 1

kinnistule (katastritunnus 66904:001:0194, 100% ärimaa, hoonestusõigus seatud Risti 1

PRKT OÜ kasuks) oli ette nähtud kinnistu kirdepiiri idapoolse otsa lähedalt Kirikumaa

maaüksuselt. Risti tn 1 kinnistu piirneb eraomandis olevate kinnistutega.

2. Rapla

Vallavolikogu

kehtestas

25.08.2011

otsusega

nr

Põhjakeskuse

detailplaneeringu, mille eesmärgiks on kaubanduskeskuse rajamiseks vajalike tingimuste

seadmine ja selleks muu hulgas krundipiiride muutmine, ehitustingimuste määramine,

juurdepääsuteede lahendamine, parkimise ja liikluse organiseerimine ning tehnovõrkudega

varustamise lahendamine. Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 kohaselt

„krundile

jäävate

ja

väljaspool

krundipiire

olevate

krunti

teenindavate

vajalike

juurdepääsuteede, haljastuse, väikevormide jms väljaehitamise kohustus on krundi valdajal.

Tehnovõrkude rajamine toimub vastavalt kruntide valdajate ja võrguvaldajate kokkulepetele.

Planeeringulahenduse elluviimiseks tuleb ühes etapis välja ehitada kõik kavandatud

juurdepääsuteed. Pos 6 väljaehitamisel ei ole vajalik rajada Pos 7 põhjapoolset (pos 3-ga

piirnevat) lõiku. Pärast tänavate ja taristu väljaehitamist tuleb tänavad tasuta üle anda Rapla

vallale. Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt

juurdepääsu nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu

omanikele ka enne tee väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele.

Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teemaale

detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse

detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanike poolt ka enne tee väljaehitamist Pos 1

arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele. Enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele

ehitusloa saamist peab olema väljastatud neid teenindavate tänavate ja tehnovõrkude

ehitusluba ning enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele (sh hooned koos parkimisplatside,

kõnniteede jms) kasutusloa saamist peab olema tänavate ja tehnovõrkude kasutusluba. Taristu

väljaehitamisel tuleb arvestada Koguduse planeeringus kavandatud mahtudega. Planeeringuga

kavandatud ehitusõiguse realiseerimiseks vajaliku taristu väljaehitamise kohustus on huvitatud

isikul. Enne detailplaneeringu kehtestamist sõlmitakse huvitatud isikuga vastavasisuline

leping.“

Juurdepääsuteede rajamine Risti tn 1 kinnistule nähti ette samast kohast, kust Koguduse

detailplaneeringuga, ning täiendavalt loodekülje läänepoolsest otsast. Planeeringuala hõlmab

Risti 1 PRKT OÜ-le kuuluva kinnistuga piirnevat ala, v.a Tallinn-Rapla-Türi mnt poolset ala.

Planeeringu seletuskirja kohaselt on arvestatud 2008. a detailplaneeringus kavandatud

tehnovõrkude asukohtadega veevarustuse, kanalisatsiooni ja sajuvee, sooja- ja gaasivarustuse

ning telekommunikatsioonivarustuse osas (seletuskirja p-d 2.9.1, 2.9.2, 2.9.4 ja 2.9.5).

3-11-2305

3(13)

3. Risti 1 PRKT OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 26.09.2011 kaebuse Rapla

Vallavolikogu 25.08.2011 otsuse nr 80 tühistamiseks.

1) Kaebaja kinnistul puudub juurdepääs avalikule teele, sest kinnistu on piiratud eraomandis

olevate maaüksustega. Koguduse detailplaneeringu kohaselt on kaebaja kinnistule

juurdepääsuteeks ja kinnistu teenindamiseks vajalike tehnovõrkude paiknemise asukohaks

Kirikumaa maaüksus ning avalikult kasutatava tee osas on kohustatud isikuks vald. Koguduse

detailplaneeringu kohaselt ei olnud sõlmitud halduslepinguid isikutega, kes oleks võtnud

endale avalikult kasutatava infrastruktuuri, sh avalikult kasutatava tee väljaehitamise

kohustuse koos igaühe läbipääsuvõimaluse tagamisega, samuti ei olnud Koguduse

detailplaneeringuga

määratletud

sundvaldusi

seoses

tehnovõrkudega.

Põhjakeskuse

detailplaneering hõlmab kõiki kaebaja kinnistu vahetusse naabrusesse jäävaid maaüksusi ning

kaebaja kinnistule juurdepääsuteeks ja kinnistu teenindamiseks vajalike tehnovõrkude

paiknemise asukohaks on Kirikumaa maaüksus.

Kaebaja

teatas

Põhjakeskuse

detailplaneeringu

menetlemisel,

et

tehnovõrkude

ja

juurdepääsutee ehitamine Kirikumaa maaüksusele on takistatud ning palus tagada

detailplaneeringu käigus kaebajale võimalus kasutada Kirikumaa maa-ala avaliku tee

ehitamiseks juurdepääsu eesmärgil (nt servituudiga Rapla valla kasuks), samuti tehnovõrkude

ehitamise võimalus (nt sundvalduse seadmisega). Kaebaja esitas 01.08.2011 vastavasisulise

vastuväite ja avalikul arutelul vastavasisulise informatsiooni. Kaebaja saadetud vastuse

kohaselt pidi leping tagama kaebajale juurdepääsu kinnistuni ning samuti tehnovõrkude

väljaehitamise võimaluse. Kaebaja teatas 19.08.2011, et võtab vastuväited tagasi, kui

vastustaja tagab Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisega kaebajale võimaluse pääseda

enda kinnistule ja ehitada välja kinnistut tagavad tehnovõrgud.

Vald sõlmis kolmandate isikutega 22.08.2011 eellepingu, mille esemeks on muu hulgas

Kirikumaa maaüksus, mis antakse vallale tasuta üle pärast ehitusseaduse (EhS) §-s 13

nimetatud avalikult kasutatava tee väljaehitamise kohustuse täitmist Y OÜ poolt, kusjuures

võõrandamine toimub ühe kuu jooksul arvates avalikult kasutatava infrastruktuuri

nõuetekohasest valmimisest. Leping ei määra infrastruktuuri väljaehitamise tähtaega ega

sätesta, et Kirikumaa maaüksuse kaudu on tagatud juurdepääs kaebaja kinnistule koos kaebaja

võimalusega ehitada välja avalikult kasutatav tee ja kaebaja kinnistut teenindav infrastruktuur.

Vald määratles Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirjas (p 2.14), et planeeringuga

määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu nii Risti tn 1

kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele ja lubama

teemaale planeeringujärgsete tehnovõrkude rajamist. Kinnisasjade kasutamisega seotud

õigused peavad olema fikseeritud konkreetses vormis, millele seletuskiri ei vasta. Seega ei ole

kaebajale

ja

teistele

Koguduse

detailplaneeringuga

hõlmatud

ning

Põhjakeskuse

detailplaneeringuga avalikuks kasutamiseks ettenähtud infrastruktuurist huvitatud isikutele

tegelikult tagatud õigust kasutada seletuskirjas fikseeritud kujul planeeringukohaseid

transpordimaid. Põhjakeskuse detailplaneering ega ka 22.08.2011 leping ei võimalda

kaebajale juurdepääsu Kirikumaa maaüksuse kaudu ega kaebaja kinnistut teenindavate

tehnovõrkude väljaehitamist. Kaebaja tõi menetluses välja, et vastava asjaõiguse puudumisest

tulenevalt ei ole Kirikumaa maaüksusele võimalik avalikku infrastruktuuri ehitada kellelgi

teisel peale vastustaja ja maa omaniku, mistõttu on vaja enne detailplaneeringu kehtestamist

tagada avaliku infrastruktuuri väljaehitamine, kusjuures infrastruktuurist huvitatud isikutel

peab olema võimalus infrastruktuur ka ise vajaduse korral ehitada. Kaebaja esitas vastuväite

avaliku infrastruktuuri ehitamise võimalikkuse kohta, sh nt tehnovõrkude puhul sundvalduse

seadmise osas detailplaneeringus. Vastustaja ei pidanud vajalikuks tagada avalikust

infrastruktuurist huvitatud isikute võimalust see ise välja ehitada (selleks puudub vastav

asjaõigus ja/või haldusleping), vaid andis väljaehitamise kohustuse lõpptähtaega määramata Y

3-11-2305

4(13)

OÜ-le. Seega ei ole kaebaja vastuväidet arvestatud, mistõttu oleks vastustaja pidanud saatma

detailplaneeringu maavanemale järelevalvemenetluse läbiviimiseks. Jättes detailplaneeringu

planeerimisseaduse (PlanS) § 23 kohaselt maavanemale saatmata, rikkus vastustaja oluliselt

menetlusnõudeid, mistõttu tuleb detailplaneering tühistada.

2) Detailplaneeringuga on rikutud subjektiivseid õigusi ja mindud vastuollu avalike huvidega.

Otsusega rikutakse Koguduse detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanike õigusi, kuna

on seatud piirangud avaliku infrastruktuuri väljaehitamisele. Detailplaneering rikub kaebaja

omandiõigust, piirates tema kinnistu sihipärast kasutamist, sest kaebajal puudub võimalus

pääseda kinnistule avalikult kasutatavalt teelt ja ehitada avalikult kasutatavaid tehnovõrke.

Samuti rikub planeering kaebaja tegevusvabadust, sest avaliku infrastruktuuri väljaehitamise

kohustus on tähtajatu. Kaebaja arvestas kinnistut omandades, et avaliku infrastruktuuri

väljaehitamise kohustus on tulenevalt Koguduse detailplaneeringust vastustajal, kes kohustuse

täitmiseks

ehitab

ise

või

võimaldab

infrastruktuurist

huvitatud

isikutel

ehitada

juurdepääsuteed ja kinnistuid teenindavaid tehnovõrke avalikkusele suunatud servituutide

kaudu või sundvalduste seadmisega. Kaebaja ei taotle vastustaja poolt infrastruktuuri

väljaehitamist, vaid võimalust see ise ehitada ja anda avalikku kasutusse. Vastustajale oli

teada, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel ilma Kirikumaa maaüksusele mõlema

planeeringuga ettenähtud avalikult kasutatava tee tegeliku avaliku kasutuse tagamiseta, s.o

asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseta, ei ole tagatud kaebaja õigus kasutada oma kinnistut.

Sellest hoolimata ei fikseerinud vastustaja detailplaneeringuga sundvaldusi või servituute.

Lisaks kaebaja õigustele on vastustaja jätnud tähelepanuta ka kõigi teiste juurdepääsust, veest,

kanalisatsioonist, elektrist ja sidest huvitatud isikute õiguste kaitse selleks sobivaimal viisil, sh

servituudi vms kaudu. Avaliku infrastruktuuri väljaehitamist käsitavad kaebaja vastuväited on

sisuliselt arvestamata.

3) Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise otsus ei vasta haldusmenetluse seaduses

(HMS) sätestatud nõuetele. Rikutud on proportsionaalsuse põhimõtet. Detailplaneeringu

kehtestamine olemasoleval kujul ei olnud otseselt vajalik, sest planeeringuga oleks saanud

kehtestada ka kaebaja õigusi vähem riivava lahenduse. Avaliku infrastruktuuri väljaehitamise

tähtaja määramata ning servituutide ja/või sundvalduste seadmata jätmiseks puudub mõistlik

põhjendus. Vastustaja ei ole täitnud haldusakti põhjendamise kohustust. Detailplaneeringu

kehtestamise otsuses puuduvad planeeringu kehtestamise põhjendused. Ka detailplaneeringu

tekstiosast ei nähtu, miks on infrastruktuuri väljaehitamine jäetud tähtajatuks, sundvaldused

määramata ja avalikkuse kasuks servituudid seadmata. Täielikult on käsitlemata, millised

ennetus- ja leevendusmeetmed on võetud tarvitusele elimineerimaks või minimeerimaks

võimalust, et Y OÜ ei ehita välja avalikku infrastruktuuri. Samuti pole kajastatud asjaolu, et

infrastruktuuri väljaehitamist võimaldav asjaõigus on ainult maaüksuse omanikul. Vastustaja

on jätnud täitmata kohustuse tagada planeeringute realiseerimine (PlanS § 4 lg 2 p 1).

Puuduvad põhjendused Koguduse detailplaneeringuga fikseeritud vastustaja kohustuse

(avaliku infrastruktuuri väljaehitamine) muutmiseks/kehtetuks tunnistamiseks.

4. Vastustaja palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebajale kuulub Risti tn 1 hoonestusõigus juba alates 13.08.2009, mil Eesti Evangeelse

Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdalena Kogudus ja kaebaja õiguseellane sõlmisid

hoonestusõiguse lepingu. Asjaolu, et kaebaja kinnistul puudub juurdepääs avalikule teele, ei

ole

tekkinud

vastustaja

süül.

Vastustaja

püüab

seda

olukorda

Põhjakeskuse

detailplaneeringuga lahendada. Vald ei ole kunagi eitanud, et ta on avalikult kasutatava tee

osas kohustatud isikuks ning on võtnud endale kohustuse tagada infrastruktuuri olemasolu.

Infrastruktuuri väljaehitamise ja selle tasuta üleandmise nõue on Rapla Vallavalitsuse ja Y OÜ

vahel 20.03.2011 sõlmitud lepingu põhisisuks. Vastustaja võttis detailplaneeringu

kehtestamisel arvesse kõik kaebaja ettepanekud ja vastuväited (k. a notariaalse lepingu

3-11-2305

5(13)

sõlmimine) ja viis avalikustamisel olnud detailplaneeringusse sisse vastavad muudatused.

Vald sõlmis 22.08.2011 kolmandate isikutega notariaalse eellepingu, mille esemeks on muu

hulgas Kirikumaa maaüksus, mis antakse vallale tasuta üle pärast avalikult kasutatava tee

väljaehitamise kohustuse täitmist. Asjaolu, et omanikud võõrandavad transpordimaa maatükid

koos nende oluliste osade ja päraldistega vallale ühe kuu jooksul pärast infrastruktuuri

väljaehitamist, mitte enne, ei riku kellegi õigusi. Asjaolu, et 22.08.2011 leping ei määra

infrastruktuuri väljaehitamise tähtaega ega sätesta, et Kirikumaa maaüksuse kaudu on tagatud

juurdepääs kaebaja kinnistule koos tema võimalusega ehitada välja avalikult kasutatav tee, ei

muuda tõsiasja, et Põhjakeskuse detailplaneeringus arvestati Koguduse detailplaneeringuga

Risti tänava osas ja seda ei muudetud. Ka Risti tn 1 kinnistule viivad juurdepääsuteed

vastavad Koguduse detailplaneeringule. Kaebaja ei soovinud oma kinnistut teenindavate

tehnovõrkude projekteerimismenetluses osaleda. Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamine

pole võtnud kaebajalt võimalust pääseda oma kinnistule ega võimalust ehitada ise välja tema

kinnistut teenindavad tehnovõrgud. Talle on pakutud võimalust liituda Y OÜ poolt koostatava

taristu projektiga, kuid kaebajale see ei sobinud.

2) Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamine ei piira kaebaja omandiõigust ega

tegevusvabadust. Detailplaneeringud ei erine kaebajat puudutada võivas osas ei tehnovõrkude

ega ka juurdepääsude lahenduste poolest. Keegi ei ole keelanud kaebajal esitamast

ehitusprojekte vastavalt talle väljastatud projekteerimistingimustele. Kaebajale väljastati

projekteerimistingimused enne, kui Y OÜ-le väljastati detailplaneerimiseks vajalik

lähteülesanne, mille tehniliste võrkudega varustatusele esitatavad nõuded olid sarnased. Nii

Põhjakeskuse detailplaneeringu kui sellega seoses valminud ehitusprojektidega (eelkõige Risti

tänava projektiga) on Risti tn 1 arendajale tehtud tänaseks suur ja tasuta teene.

Detailplaneering on kooskõlas nii PlanS kui ka HMS-ga ega ole õigusvastane. Kaebaja ei ole

toonud välja, milliseid tema subjektiivseid õigusi detailplaneeringu kehtestamine ja selle

elluviimine rikub. Kaebaja soov infrastruktuuri tähtajaga määratud väljaehitamise osas (taristu

kiire väljaehitamine) on üksnes näilik ning kaebus on vahendiks, millega takistada

konkureerival Y OÜ-l detailplaneeringu realiseerimist. Kaebus on esitatud üksnes erahuvist

lähtudes ja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebuse rahuldamiseks pole alust.

3) Vastustaja pakkus infrastruktuurist huvitatud isikutele, sh kaebajale, võimaluse ehitada

juurdepääsuteed ja kinnistuid teenindavaid tehnovõrke. Y OÜ kasutas selle võimaluse ära,

kaebaja aga mitte. Vastustaja ei tea, millised vastuolud valitsevad kaebaja ja Kirikumaa

maaüksuse omaniku vahel, kuid avaliku tee rajamiseks eraomandis olevale kinnistule on

vajalik nii kinnisasja omaniku kui kõigi teiste puudutatud isikute nõusolek. Vastustaja pole

takistanud kaebajal nõudmast kinnistu omanikult oma kinnistu tarbeks Põhjakeskuse

detailplaneeringuga kooskõlas oleva servituudi seadmist ja vastava lepingu sõlmimist.

Erinevalt kaebajast on vald jõudnud ka asjaõiguslike kokkulepete sõlmimiseni. Ka Koguduse

detailplaneering ei sätestanud tähtaega infrastruktuuri ehitamiseks. Tähtaja puudumine

infrastruktuuri ehitamist ei takista. Detailplaneering ei piira kuidagi kaebaja kinnistu sihipärast

kasutamist. On õige, et lisaks kaebajale on avalikust infrastruktuurist huvitatud kõigi nende

kinnistute omanikud, kelle kinnistuni on ette nähtud avalik tee. Vastustaja lähtus

detailplaneeringu kehtestamisel kõigist talle teada olnud huvidest ning planeeringulahendus

tagab kõigi, sh kaebaja, huvide kaitse. Avalike teede ja toimiva taristu üleandmine vallale on

vastavalt lepingutele garanteeritud. Keegi pole keelanud kaebajal nõuda Kirikumaa

maaüksuse omanikult asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 ja § 158 alusel servituutide

seadmist.

4) Vastustaja ei ole detailplaneeringu maavanemale järelevalvemenetlusse saatmata jätmisega

rikkunud menetlusnõudeid. Detailplaneeringu üle ei teostata järelevalvet, kui see on koostatud

vastavuses üldplaneeringuga ja kõigi avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega on

3-11-2305

6(13)

arvestatud. Volikogu 25.08.2011 otsus vastab HMS nõuetele. Detailplaneeringu kehtestamisel

ei ole rikutud proportsionaalsuse põhimõtet. Vastustaja on taganud planeeringu koostamisel

avalike ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise ning on taganud ka

kehtestatud planeeringu järgimise. Arvestatud on kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning

kaalumine on olnud mõistlik. Väide, justkui oleks vastustaja muutnud avaliku infrastruktuuri

väljaehitamiseks kohustatud isikut ja tähtaega, on alusetu.

5. Kolmandad isikud palusid jätta kaebus rahuldamata.

1) Eksitav ja ebaõige on kaebaja väide, nagu rikuks detailplaneering tema õigusi sellega, et ei

taga kaebaja juurdepääsu kinnistule avalikult kasutatavalt teelt ega võimalda kaebajal liituda

avalikult kasutatavate tehnovõrkudega. Detailplaneering ei piira kaebaja omandiõigust ning

näeb ette juurdepääsud ja liitumisvõimalused. Detailplaneeringu menetluses on kaebaja

soovide ja ettepanekutega arvestatud. Kaebaja pole osutanud ühelegi konkreetsele

infrastruktuurilahendusele, mis tema vajadusi ei rahulda, ega põhjendanud, miks ei ole selline

lahendus kaebaja jaoks vastuvõetav. Detailplaneering saab ette näha (ja näebki) kaebaja

võimaluse liituda avalikult kasutatava infrastruktuuriga, kuid see ei asenda kinnistuomanike

vastavasisulist asjaõiguslikku kokkulepet ja kannet kinnistusraamatus. Kaebaja ei saa nõuda

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist sellise sisu puudumise tõttu, mida seadus ei võimalda

detailplaneeringule anda. Detailplaneeringul ei ole asjaõiguslikku sisu.

2) Väide, nagu rikuks detailplaneering kaebaja õigusi sellega, et planeeringus pole fikseeritud

infrastruktuuri väljaehitamise lõpptähtaega ning väljaehitamise kohustus on kohaliku

omavalitsuse poolt üle antud huvitatud isikule, on ebaõige, kuivõrd Põhjakeskuse

detailplaneering on nii infrastruktuuri väljaehitamise tähtpäeva kui kohustuse üleandmise osas

põhimõtteliselt samane varem kehtinud Koguduse detailplaneeringuga. Ebaõige on väide,

nagu oleks infrastruktuuri väljaehitamise kohustus vastavalt seni kehtinud detailplaneeringule

lasunud kohalikul omavalitsusel. Vastustaja on juba 12.09.2006 sõlminud Koguduse

detailplaneeringu menetluse raames lepingu, milles sätestatu kohaselt ei võta Rapla

Vallavalitsus enda peale teede, tänavavalgustuse ja tehnovõrkude rajamise kohustust, mistõttu

tuleb need rajada asjast huvitatud isikute finantseerimisel. Seega oli juba Koguduse

detailplaneeringu puhul infrastruktuuri rajamine mitte vastustaja, vaid detailplaneeringust

huvitatud isikute kohustus. Koguduse detailplaneering ei sätesta samuti infrastruktuuri

väljaehitamise

lõpptähtaega.

Detailplaneeringu

asendamine

teise

samasisulise

detailplaneeringuga ei saa kaebaja õigusi ja huve kahjustada. Koguduse detailplaneeringust

huvitatud isikuks oli eelkõige kaebaja. Asjaolu, et kaebaja ei ole enam kui kolm aastat tagasi

kehtestatud Koguduse detailplaneeringus ettenähtud infrastruktuuri välja ehitanud, näitab, et

tal puudub selleks huvi või rahalised võimalused. Infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse

panemine Y OÜ-le on seaduslik ja põhjendatud. Kui kaebaja ei olnud rahul halduslepinguga,

tulnuks vaidlustada leping, mitte detailplaneering.

6. Tallinna Halduskohus jättis 22.04.2013 otsusega kaebuse rahuldamata.

1) PlanS § 26 lg 1 võimaldab kaebuse esitamist nii subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu kui

ka avalikes huvides. Populaarkaebuse esitamise eelduseks on avalike huvide riive.

Populaarkaebuse eesmärgiks ei ole kolmandate isikute erahuvide kaitse. Ka populaarkaebuse

puhul peab kaebaja tooma välja vaidlustatava haldusakti väidetava õigusvastasuse alused,

osutades sealhulgas õigusvastaselt kahjustatud avalikule huvile. Akti vaidlustamine

populaarkaebuse vormis ebapiisava põhjendamise või kaalutlusõiguse väärkasutamise motiivil

eeldab, et esineks õiguslik situatsioon, mis tingib vajaduse kaaluda erinevaid avalikke huve.

Populaarkaebuse esitaja peab kaebuses osutama, milliste avalike huvide kaalumiskohustust

pole haldusorgan nõuetekohaselt täitnud. Kaebuse kohaselt ei ole lisaks kaebajale tagatud ka

kõigi teiste Koguduse detailplaneeringuga hõlmatud ja Põhjakeskuse detailplaneeringuga

3-11-2305

7(13)

avalikuks kasutamiseks ettenähtud infrastruktuurist huvitatud isikute õigus kasutada

planeeringukohaseid transpordimaid ning vastustaja ei ole planeeringu kehtestamisel piisavalt

kaalunud, millist mõju omab planeering avaliku infrastruktuuriga seonduvalt piirnevate alade

omanike õigustele. Seega on kaebaja pöördunud kohtusse lisaks oma subjektiivsete õiguste

kaitsele ka kolmandate isikute erahuvide kaitseks, milleks kaebajal ei ole õigust. Kaebaja ei

ole osutanud, milliste avalike huvide kaalumiskohustust pole haldusorgan nõuetekohaselt

täitnud. Seega tuleb kaebust käsitada kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud

kaebusena.

2) Kaebaja väitel puuduvad planeeringu kehtestamise otsuses planeeringu kehtestamise

põhjendused. PlanS §-st 2 tuleneb planeeringulahenduste põhistamise kohustus planeeringu

tekstis. Põhjendamine planeeringudokumentides võib olla piisav ega eelda põhjenduste

täiendavat esitamist planeeringu kehtestamise otsuses. Vallavolikogu 25.08.2011 otsuses on

märgitud detailplaneeringu eesmärk – kaubanduskeskuse rajamiseks vajalike tingimuste

seadmine ja selleks muu hulgas krundipiiride muutmine, kavandatavatele kinnistutele

ehitusõiguse ja arhitektuurehituslike tingimuste määramine, juurdepääsuteede lahendamine,

parkimise ja liikluse organiseerimine ning tehnovõrkudega varustamise lahendamine.

Planeering koosneb seletuskirjast ja joonistest, mis moodustavad ühtse terviku. Seletuskirjas

on

kümnel

leheküljel

esitatud

planeeringuala

ruumilise

arengu

eesmärk,

planeeringulahenduste kirjeldused ja põhjendused. Seletuskirja p-s 2.14 on esitatud

planeeringu rakendamise võimalused. Muu hulgas on seal märgitud, et lahenduse

elluviimiseks tuleb ühes etapis välja ehitada kõik kavandatud juurdepääsuteed. Pärast tänavate

ja taristu väljaehitamist tuleb tänavad tasuta üle anda vallale. Planeeringuga määratud teemaa

kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu ja teemaale planeeringujärgsete

tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud

kinnistu omanikele ka enne tee väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ning üleandmist

omavalitsusele.

Lisaks on vald eelnevalt sõlminud kolmandate isikutega 22.08.2011 notariaalse eellepingu,

millega pooled võtavad kohustuse sõlmida lepingu eseme võõrandamise ja asjaõigusleping

ning kinnistamisavaldused eelmärgete kandmiseks. Lepingu esemeks on Põhjakeskuse

detailplaneeringuga hõlmatud ala, mh Kirikumaa maaüksus. Pooled leppisid kokku, et

põhileping sõlmitakse hiljemalt ühe kuu jooksul arvates Y OÜ poolt detailplaneeringu alusel

lepingu eseme avalikuks kasutuseks planeeritud infrastruktuuride nõuetekohast valmimist (on

väljastatud kasutusluba). Lepingu kohaselt võõrandatakse pärast kasutusloa saamist tasuta

vallale lepingu esemeks olevatest kinnistutest detailplaneeringu alusel eraldatavad

transpordimaa maatükid koos nende oluliste osade ja päraldistega. Samuti on vald sõlminud Y

OÜ-ga 20.03.2011 lepingu Põhjakeskuse detailplaneeringuga ettenähtud infrastruktuuri/taristu

(veevarustus-

ja

kanalisatsioonitorustik,

sadeveetrassid,

side-

ja

elektritrassid,

tänavavalgustussüsteemid ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised, sõidutee, kõnnitee ning

sellega seotud kinnistud vastavalt Põhjakeskuse detailplaneeringu eskiisile või peale

planeeringu kehtestamist vastavalt planeeringule) Y OÜ poolt ja kulul väljaehitamise ning

väljaehitatud infrastruktuuri tasuta valla omandisse avalikuks kasutuseks üleandmise

kohustuse kohta.

Eeltoodust tulenevalt on planeering piisavalt ja arusaadavalt põhjendatud ning kohtu poolt

kontrollitav. Planeeringus on teemaa ja tehnovõrkude rajamise osas arvestatud kaebaja ja

teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanike huvidega ning õige ei ole

kaebuse väide, et planeeringu tekstiosas ei ole arvestatud avaliku infrastruktuuri

väljaehitamisega seonduvaga ning on jäetud täitmata PlanS-st tulenev kohustus tagada

planeeringute realiseerimine.

3-11-2305

8(13)

3) Kaebuse kohaselt on planeering õigusvastane, kuna selles ei ole määratud tähtaega, millal

peab avalikult kasutatav tee ja tehnovõrgud olema välja ehitatud. Kaebaja ei ole osutanud

PlanS sättele, millest tulenevalt tuleb planeeringus määrata planeeringukohaste objektide

valmimise tähtajad. Plans § 9 lg-st 1 ega ka PlanS ühestki teisest sättest ei tulene kohustust

määrata planeeringukohaste avalikult kasutatavate objektide valmimise tähtajad. Selleks ei

kohusta ka EhS § 13, mis sätestab, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja

üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni

ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja

detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti.

Praegusel juhul on vastustaja ja kolmandad isikud leppinud 20.03.2011 lepingus ja 22.08.2011

eellepingus kokku teisiti.

4) Kaebuse kohaselt on planeering õigusvastane ka seetõttu, et kaebajale ei ole tagatud

detailplaneeringu käigus õigust kasutada planeeringukohaseid transpordimaid ja planeeringus

ei ole fikseeritud sundvaldusi või servituute, tagamaks kaebaja ja teiste avalikust

infrastruktuurist huvitatud isikute võimalust ise avalik infrastruktuur välja ehitada. PlanS § 9

lg 2 sätestab detailplaneeringu ülesanded, milleks on muu hulgas tänavate maa-alade ja

liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva

või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras

(p 4); servituutide vajaduse määramine (p 13); muude seadustest ja teistest õigusaktidest

tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maa-alal (p 16). Seega

saab detailplaneeringuga määrata servituutide vajaduse ja kinnisomandi kitsenduste ulatuse,

kuid detailplaneeringul ei ole asjaõiguslikku sisu. Detailplaneering on avalik-õiguslik

kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikke kokkuleppeid, samuti ei ole

detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Praegusel juhul on PlanS § 9 lg 2 p-des 4,

13 ja 16 nõutu lahendatud detailplaneeringu seletuskirja p-s 2.14 ning 20.03.2011 ja

22.08.2011 lepingutega.

5) Vaidlust ei ole selles, et nii Koguduse detailplaneeringu kui Põhjakeskuse detailplaneeringu

kohaselt on kaebaja kinnistule juurdepääsuteeks ja kinnistu teenindamiseks vajalike

tehnovõrkude paiknemise kohaks eraomandis olev Kirikumaa maaüksus. Planeeringu

seletuskirjast nähtuvalt on planeeringu koostamisel arvestatud Koguduse detailplaneeringus

kavandatud tehnovõrkude asukohtadega veevarustuse, kanalisatsiooni ja sajuvee, sooja- ja

gaasivarustuse ning telekommunikatsioonivarustuse osas (p-d 2.9.1, 2.9.2, 2.9.4 ja 2.9.5) ning

Risti tn 1 tehnovõrkude ja juurdepääsu loomiseks ettenähtud lahendused ei erine Koguduse

detailplaneeringu

lahendustest.

Kaebaja

ei

ole

ka

vaidlustanud

Põhjakeskuse

detailplaneeringus sätestatud tehnovõrkude asukohta, koosseisu ja muid tingimusi. Ka ei ole

kaebaja väitnud ega esitanud tõendeid, et Koguduse detailplaneering sätestas tähtaja, mille

jooksul selles detailplaneeringus kavandatud teed ja infrastruktuur tuleb rajada, või võimaldas

Kirikumaa kinnistule servituutide või sundvalduse seadmist. Vastupidi, kaebaja on kaebuses

väitnud, et Koguduse detailplaneeringuga ei olnud määratletud sundvaldusi seoses

tehnovõrkudega. Õige ei ole ka kaebaja seisukoht, et Koguduse detailplaneeringu kohaselt on

Kirikumaa maaüksusel asuva avalikult kasutatava tee osas kohustatud isikuks vald. Nähtuvalt

Rapla Vallavalitsuse ja EELK Maarja-Magdaleena Koguduse vahel 12.09.2006 sõlmitud

lepingust, millega anti üle õigus Koguduse detailplaneeringu koostamise korraldamiseks ja

finantseerimiseks, on pooled kokku leppinud, et Rapla Vallavalitsus ei võta enda peale teede,

tänavavalgustuse ja tehnovõrkude rajamise kohustust ning need tuleb rajada asjast huvitatud

isikute finantseerimisel. Seega ei ole Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisega

Koguduse detailplaneeringuga võrreldes kaebaja osas midagi muutunud ei infrastruktuuri

väljaehitamise lõpptähtaja ega ka väljaehitamiskohustuse üleandmise osas, mistõttu ei saa ka

Põhjakeskuse detailplaneering rikkuda kaebaja kaebuses toodud õigusi.

3-11-2305

9(13)

6) Väidetavat soovi Koguduse detailplaneeringuga ja Põhjakeskuse detailplaneeringuga

ettenähtud avalikult kasutatav infrastruktuur kaebaja poolt välja ehitada ja anda see pärast

väljaehitamist avalikku kasutusse, ei saa pidada tõsiseltvõetavaks, arvestades kaebuse väidet,

mille kohaselt arvestas kaebaja kinnistut omandades ja ka tulenevalt Koguduse

detailplaneeringust, et avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustus on vallal. Koguduse

detailplaneeringu kehtestamisest kuni Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamiseni oli

kaebajal oma soovi realiseerimiseks aega üle kolme aasta, ometi pole kaebaja Koguduse

detailplaneeringuga ettenähtud avalikult kasutatavat infrastruktuuri välja ehitanud ja seda

avalikku kasutusse andnud.

7) Kirikumaa maaüksuse kaudu kinnistule juurdepääsu saamine ja tehnovõrkude

väljaehitamine on kaebajale alati olnud tagatud tulenevalt AÕS § 156 lg-st 1 ja §-st 158. Neid

õigusi ei omandata detailplaneeringuga, vaid seaduse alusel kokkulepetega või kokkuleppe

mittesaavutamisel kohtu määramisel. Kohtulahendiga tunnustatakse seadusjärgse kitsenduse

olemasolu ja täpsustatakse selle tingimusi ja/või kohustatakse omanikku seadusjärgse

kohustuse järgi kitsendust taluma või lepingut sõlmima. Asjaolu, et kaebaja pole soovinud

eeltoodud seadusjärgseid õigusi kasutada, ei muuda detailplaneeringut õigusvastaseks.

8) Põhjakeskuse detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 18.07.2011-01.08.2011 ning

avaliku väljapaneku tulemuste arutelu toimus 03.08.2011. Kaebaja esitas detailplaneeringu

avaliku väljapaneku ajal 01.08.2011 vastuväited ja ettepanekud detailplaneeringule ning

osales 03.08.2011 toimunud avalikul arutelul. Rapla Vallavalitsuse 02.08.2011 kirjaga nr 7-

1.3/2369-2 esitati vastused kaebaja vastuväidetele ja ettepanekutele detailplaneeringule, milles

arvestati kõigi kaebaja ettepanekutega.

PlanS § 23 lg 2 p 1 kohaselt ei teostata detailplaneeringu üle järelevalvet, kui detailplaneering

on koostatud vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga ja kõigi avalikul väljapanekul esitatud

vastuväidetega on arvestatud. Vaidlust ei ole selles, et planeering on koostatud vastavuses

Rapla valla üldplaneeringuga. PlanS § 20 lg 1 teise lause kohaselt on vastuväide mingi

planeeringulahenduse kohta mittenõustuva seisukoha esitamine või väide, et planeeringu

menetlemisel ei ole täidetud seaduse nõudeid. Kaebaja väidetavalt mittearvestatud vastuväited

olid: näha teemaade (pos-d 4-8) osas ette enne detailplaneeringu kehtestamist nende tasuta

üleandmine vallale, et oleks tagatud avalike tänavate kasutamise võimalus (p 2), ja fikseerida

detailplaneeringus tehnovõrkudega seonduv selliselt, et oleks tagatud vajadusel sundvalduse

seadmine selleks, et oleks võimalik ehitada planeeritud tehnovõrgud, sh Risti tn 1 kinnistu

jaoks vajalikud tehnovõrgud (p 3). Teemaa osas ei ole tegemist PlanS § 20 lg-s 1 sätestatud

vastuväitega planeeringulahenduse kohta, vaid kaebaja on teinud ettepaneku juba enne

detailplaneeringu

kehtestamist

teemaa

vallale

tasuta

üleandmiseks

vastavasisuliste

asjaõiguslike

kokkulepete

sõlmimiseks,

mistõttu

ei

saa

rääkida

vastuväitega

mittearvestamisest. Tehnovõrkude ehitamise võimalusega seonduva kaebaja vastuväitega on

detailplaneeringus

arvestatud: planeeringu seletuskirja p-s 2.14 on märgitud, et

detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt

juurdepääsu ja teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka

teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele ka enne tee

väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele. See ei välista vajadusel

sundvalduse seadmist.

Kaebaja 19.08.2011 ettepanek notariaalse lepingu teksti sõnastamiseks, nägemaks lepingus

ette teemaa omaniku kohustuse võimaldada huvitatud isikutel kasutada teemaad koheselt

pärast lepingu sõlmimist juurdepääsuks ja tehnovõrkude rajamiseks, on esitatud pärast

avalikku väljapanekut ning tegemist ei ole vastuväitega planeeringulahenduse kohta. Kuna

detailplaneeringust

tulenevad transpordimaa

maa-alad tuli

moodustada kehtestatud

detailplaneeringu alusel, sai vald neid alasid omandada pärast detailplaneeringu kehtestamist.

3-11-2305

10(13)

Kuna vastustaja ja Y OÜ on leppinud kokku tee ja tehnovõrkude väljaehitamises Y OÜ poolt

ja kulul ning tasuta valla omandisse üleandmises, puudub vallal tegelikkuses vajadus

servituutide või sundvalduse seadmiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. Risti 1 PRKT OÜ palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja

rahuldada kaebus.

1) Halduskohus kvalifitseeris populaarkaebusena esitatu ebaõigesti kolmandate isikute

kaitseks esitatud kaebuseks. Leides, et kaebus on esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste ja

teiste isikute erahuvide kaitseks, jättis kohus tähelepanuta, et planeeringukohased avalikud

teed on kasutatavad kõigi vallaelanike poolt ja seega ei ole teede väljaehitamine, sh tähtajad,

ainult kaebaja ja teiste kinnistute omanike erahuvi, vaid avalik huvi. Lisaks teedele on avaliku

huvi objektiks vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning teised tehnovõrgud.

2) Halduskohus jättis kohaldamata PlanS §-s 23 toodud nõude teostada detailplaneeringu osas

maavanema järelevalvet. Vaidlustatud otsuses ega detailplaneeringus ei ole kaalutlusi, miks ei

ole kaebaja ettepanekud ja vastuväited olulised ning tõstatatud küsimused tuleb lahendada

planeeringulahenduses toodud viisil. Kohus ei käsitlenud otsuse vastavust HMS-le, vaid on

selle asemel hinnanud detailplaneeringu, s.o jooniste ja teksti ehk planeeringulahenduse

vastavust.

3) Kaebaja ei nõustu kohtu seisukohaga, et detailplaneeringus on teemaa ja tehnovõrkude

rajamise osas arvestatud kaebaja ning teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud

kinnistute omanike huvidega. Avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustus on kohalikul

omavalitsusel. Antud juhul ei ole omavalitsusel võimalik ehitada ise teid ja tehnovõrke, sest

eramaa omanik (kolmandad isikud) ei ole andnud vastustajale õigust oma maal ehitada ning

kinnisasja üleandmise kohustus on seotud avaliku infrastruktuuri väljaehitamisega kolmanda

isiku poolt. Avalikku infrastruktuuri ei ole võimalik ehitada kellelgi teisel kui maa omanikul

ning kaebaja esitas selle asjaolu vastu avalikul väljapanekul vastuväite. Kohus leidis, et valla

ja kolmanda isiku vahel 22.03.2011 ja 22.08.2011 sõlmitud lepingud on piisavad, tagamaks

planeeringu realiseeritavuse. Nimetatud lepingud ei näe ette tagatisi avaliku infrastruktuuri

väljaehitamise tagamiseks. Kui kolmas isik ei ehita avalikku infrastruktuuri, tekib olukord,

kus vastustajal ei ole võimalik kolmanda isiku arvel infrastruktuuri rajada. 20.03.2011 lepingu

lisas märgitud infrastruktuur ei kattu detailplaneeringus märgitud infrastruktuuriga ja seega ei

olnud kolmandal isikul infrastruktuuri tervikuna väljaehitamise kohustust. 20.03.2011

sõlmitud lepingut on 18.06.2012 muudetud nii, et osa infrastruktuurist, nt Risti põiktänav, jääb

kolmanda isiku poolt välja ehitamata. Vastustaja ei saa seadusest tulenevat infrastruktuuri

ehitamise kohustust täita, sest tal puudub maa kasutamise õigus.

4) Kohus jättis tähelepanuta, et valla ja kolmanda isiku vahel sõlmitud leping ei vasta

halduslepingule esitatud nõuetele. Halduslepingul peab olema lõpptähtaeg. Planeeringu

realiseeritavus on otseses seoses avaliku infrastruktuuri valmimisega. PlanS kohaselt on

planeering lähiaastate tegevuskava ja seega peab detailplaneeringu kehtestamisel olema teada

avaliku infrastruktuuri valmimise lõpptähtaeg, kuna infrastruktuuri olemasolu on kruntide

ehitusõiguse realiseerimisega otseselt seotud. Halduskoostöö seadusest ja sealt tulenevast

riigihangete seaduse hankelepingu nõuetest tulenevalt peab avaliku infrastruktuuri

väljaehitamise leping sisaldama ehitustööde teostamise lõpptähtaega.

5) Leides, et kaebajale on avaliku infrastruktuuri kasutamise võimalikkus tagatud

detailplaneeringu nõudega võimaldada teemaalt juurdepääs ning valla ja kolmanda isiku vahel

sõlmitud lepinguga, jättis kohus välja selgitamata kaebaja poolt avalikul väljapanekul esitatud

3-11-2305

11(13)

vastuväidete ja ettepanekute tegeliku sisu. Kaebaja tõi õigusvastasusena välja samad asjaolud,

mida ta esitas vastuväidetena planeerimismenetluses, s.o soovi kasutada avalikku

infrastruktuuri koheselt pärast detailplaneeringu kehtestamist, sh võimalusega ehitada ise

avalik infrastruktuur välja. Vastuväiteid ei arvestatud, kuid sellest hoolimata kehtestati

detailplaneering maavanema järelevalvemenetluseta. Kohus leidis ekslikult, et kaebaja jaoks

ei muutunud Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise ja sellega seotud halduslepingu

sõlmimisega midagi eelnenud olukorraga võrreldes. Vastavalt EhS §-le 13 võib omavalitsus

sõlmida avaliku infrastruktuuri rajamise halduslepingu ehitusloa taotlejaga, st antud juhul ka

kaebajaga. Seega on kaebajal Koguduse detailplaneeringu kohaselt võimalik sõlmida

vastustajaga avaliku infrastruktuuri väljaehitamise või finantseerimise leping. Kuna

Põhjakeskuse detailplaneeringu kohase infrastruktuuri väljaehitamise leping on sõlmitud, ei

ole võimalik sõlmida sama eseme osas teist lepingut. Seega kadus kaebajal Põhjakeskuse

detailplaneeringu kehtestamisega võimalus sõlmida haldusleping. Leides, et kaebaja soov

ehitada ise avalik infrastruktuur, ei ole tõsiseltvõetav, jättis kohus arvestamata tõendid kaebaja

ehitusloa taotluste kohta, sh Kagu tänava, Risti tänava ja Risti põiktänava kergliiklusteede

ning Risti tänavalt Risti tn 1 kinnistule mahasõidu osas. Majanduslangusest tulenevalt ei olnud

kaebajal varasemal perioodil võimalik ehitada, mistõttu ei esitanud kaebaja ka vastava avaliku

infrastruktuuri ehitamise halduslepingu taotlust. Põhistamata ja asjakohatu on kohtu väide, et

vald ei saanud transpordimaad omandada enne detailplaneeringu kehtestamist. Vald oleks

saanud sõlmida nt kokkuleppe, mille kohaselt oleks ta saanud esmalt kinnistu kaasomanikuks

teemaadele vastava maa-ala proportsioonis, kusjuures kasutuskorra kohaselt oleks vastustaja

ise või tema poolt näidatud isik saanud õiguse vajadusel ehitada transpordimaale avalikku

infrastruktuuri, ning pärast teemaade kinnistute moodustamist oleks vald saanud koheselt

teemaa kinnistute omanikuks. Asjaolu, et detailplaneeringus nähti esmalt ette teemaade

moodustamine, seejärel nendele avaliku infrastruktuuri ehitamine ning alles siis maade

üleandmine, on vastustaja kaalutluse tulemus.

8. Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu

seisukohtadega. Alusetu on kaebaja mure, nagu ei oleks kolmanda isiku poolt

planeeringukohase avaliku infrastruktuuri väljaehitamine tagatud seetõttu, et ei ole võetud

tagatisi. Avalik infrastruktuur on samahästi kui valmis. Kolmas isik on infrastruktuuri juba

rajanud ja täitnud seega peaaegu kõik oma lepingulised kohustused vastustaja ees. Jäänud on

üksnes infrastruktuuri üleandmine ja vastuvõtmine. Vastustaja ja Y OÜ vahel 20.03.2011

lepingu pinnalt 18.06.2012 lepingu sõlmimisest kaebaja olukord ei halvene.

9. Kolmandad isikud paluvad jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes

halduskohtu seisukohtadega. Kaebaja on apellatsioonkaebuses küll üldsõnaliselt nimetanud, et

avalikkusel (Rapla valla elanikel) on huvi kasutada planeeringujärgseid teid, samuti vee- ja

kanalisatsioonitorustikke ja teisi tehnovõrke, kuid pole suutnud selgitada, milles konkreetselt

seisnevad rikkumised ja avalike huvide kahjustamine, mis õigustaks populaarkaebuse

esitamist. Detailplaneering ei mõjuta juurdepääsu kaebaja kinnisasjale. Kui kaebajal on

kolmandate isikutega vaidlus juurdepääsu üle talle kuuluvale kinnisasjale, on tal õigus

pöörduda tsiviilkohtusse. Haldusakt ei saa anda kaebajale õigust ehitada võõrale maale.

Vaidlustatud

haldusakt

ei

välista

kolmandatele

isikutele

kuuluvate

kinnisasjade

sundvõõrandamist või neile sundvalduse seadmist, kui see peaks tulevikus avalikes huvides

vajalikuks osutuma. Y OÜ on alates 2011. aastast teinud olulisi investeeringuid avalikult

kasutatava infrastruktuuri arendamiseks ning valdav osa sellest on juba välja ehitatud. Seetõttu

on infrastruktuuri väljaehitamise lõpptähtaegade puudumisega seonduvad etteheited kohatud.

Kaebajal ei saa olla mingit õiguspärast huvi infrastruktuuri väljaehitaja isiku suhtes, st ta ei

saa eelistada üht kohustatud isikut teisele ja käsitada nimetatud isikute vahetumist oma õiguste

rikkumisena. Kaebaja subjektiivseid õigusi ei saa kahjustada avalikult kasutatava

infrastruktuuri väljaehitamine teise isiku poolt.

3-11-2305

12(13)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks ja uue otsusega

kaebuse rahuldamiseks. Kuivõrd apellatsioonkaebuses peamiselt korratakse halduskohtus juba

esitatud seisukohti, märgib ringkonnakohus, et nõustub halduskohtu põhjendustega ega pea

HKMS § 201 lg-le 4 tuginedes vajalikuks neid kõiki korrata.

11. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et kaebaja on pöördunud kohtusse enda

ja teiste isikute erahuvide kaitseks. Apellatsioonkaebuse väide, et planeeringukohased

avalikud teed on kasutatavad kõigi vallaelanike poolt ning ka tehnovõrgud on avaliku huvi

objektiks, ei anna alust asuda seisukohale, et halduskohus pidanuks käsitama kaebust lisaks

kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebusele eraldi ka populaarkaebusena.

12. Kaebaja jätkuvad etteheited detailplaneeringu kehtestamise otsuse ja detailplaneeringu

puudulikust põhjendamisest ei ole põhjendatud. Halduskohus on piisava põhjalikkusega

selgitanud järeldust, et detailplaneeringu kehtestamise otsus ja detailplaneering on piisavalt ja

arusaadavalt põhjendatud. Detailplaneeringu kehtestamise otsus ega detailplaneering ei

pidanud sisaldama kaalutlusi, miks kaebaja ettepanekud ja vastuväited ei ole olulised, sest

kaebaja poolt avalikul väljapanekul esitatud ettepanekute ja vastuväidete (I kd, tl 51-55) osas

on vallavalitsus esitanud oma seisukoha 02.08.2011 vastuses (I kd, tl 78-80), kusjuures vald ei

ole pidanud neid ebaoluliseks, vaid on nende alusel detailplaneeringut täiendanud.

Ringkonnakohus

leiab

sarnaselt

halduskohtule,

et

detailplaneeringu

maavanemale

järelevalveks saatmiseks puudus vajadus. Halduskohtu seisukoht on piisavalt põhjendatud.

13. Nõustuda tuleb halduskohtuga ka selles, et planeeringus on kaebaja huvidega arvestatud

ning tagatud on ka detailplaneeringu realiseeritavus. Koguduse detailplaneeringuga võrreldes

ei ole Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisega kaebaja jaoks sisuliselt midagi

muutunud. Kaebaja seisukohtadest järelduvalt on kaebaja keskseks etteheiteks vastustajale

see, et vald ei omandanud detailplaneeringus ettenähtud teemaid (apellatsioonkaebuse

kohaselt ei saanud kinnistu kaasomanikuks teemaadele vastava maa-ala proportsioonis) juba

enne detailplaneeringu kehtestamist ning andis EhS §-st 13 tulenevad kohustused üle

Põhjakeskuse detailplaneeringust huvitatud arendajale avaliku infrastruktuuri valmimise

tähtaega määramata. Kaebaja peab oma huve kahjustavaks olukorda, kus ta ei saa kasutada

avalikku infrastruktuuri koheselt pärast detailplaneeringu kehtestamist, sh võimalust ehitada

ise avalik infrastruktuur välja. Asjaolu, et detailplaneeringus nähti esmalt ette teemaade

moodustamine, neile avaliku infrastruktuuri ehitamine ja alles seejärel maade kohalikule

omavalitsusele üleandmine, ei kahjusta ebaproportsionaalselt kaebaja huve. Detailplaneeringu

kohaselt on kaebajal juurdepääs Risti tn 1 kinnistule ilma servituudi seadmiseta, sest kõik

juurdepääsuteed tuleb detailplaneeringu kohaselt välja ehitada ühes etapis ning pärast teede ja

taristu väljaehitamist anda need vallale tasuta üle. Detailplaneeringu nõue, et enne

ehituskruntidele ehitusloa saamist peab olema väljastatud neid teenindavate tänavate ja

tehnovõrkude ehitusluba ning enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele kasutusloa saamist

peab olema tänavate ja tehnovõrkude kasutusluba, tagas arendaja huvitatuse ehitada

juurdepääsuteed välja ja anda need tasuta omavalitsusele üle võimalikult kiiresti, kuna sellest

sõltus kruntidele ehitatavate ehitiste kasutuslubade saamine. Olukorra puhul, kus

detailplaneeringust huvitatud arendaja viivitab avalike teede ja tehnovõrkude väljaehitamisega

või jätab valla poolt üle antud kohustused sootuks täitmata, ei välista detailplaneering

servituutide ja sundvalduste seadmist.

14. Halduskohus ei ole eksinud, leides, et planeeringus ette nähtud avalikult kasutatavate

teede ja tehnovõrkude valmimise tähtaja määramata jätmine ei ole õigusvastane. PlanS-st ei

tulene kohustust määrata planeeringukohaste objektide valmimise tähtaega. Kaebaja viidatud

3-11-2305

13(13)

halduskoostöö seadus ja selles osutatud riigihangete seaduses sisalduv teenuste hankelepingu

sõlmimise tingimused ja kord ei ole EhS § 13 alusel sõlmitavate kokkulepete puhul

kohaldamisele kuuluv regulatsioon. Detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa

taotlejaga kokkuleppe sõlmimisel ei pea kohalik omavalitsus järgima riigihanke

hankemenetluse korraldamiseks ettenähtud korda.

15. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebaja apellatsioonimenetluse

kulud HKMS § 108 lg 1 alusel kaebaja enda kanda. Kuna praegune vaidlus ei välju valla

põhitegevuse raamidest, siis ei ole välise õigusabi kulude kaebajalt väljamõistmine

põhjendatud ning vastustaja menetluskulud jäävad HKMS § 109 lg 6 alusel tema enda kanda.

Kolmandad isikud ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.

/allkirjastatud digitaalselt/

Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets