2-15-7818/58 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

2-15-7818

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gaida Kivinurm ja Imbi Sidok-

Toomsalu

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. mai 2017, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-7818

Kohtuasi

Torupilli Korteriühistu hagi Elbrus International OÜ

vastu põhivõla 36 891 euro 79 sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 6. detsembri 2016. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Elbrus International OÜ apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

65 821 eurot 32 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad apellatsiooni-

menetluses

Hageja (vastustaja) Torupilli Korteriühistu (registrikood

80057161; asukoht Tartu mnt 47, Tallinn), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Tambet Toomela

Kostja (apellant) Elbrus International OÜ (registrikood

12654385; asukoht Lootsi 11, Tallinn) lepingulised esindajad

vandeadvokaat Ain Alvin ja vandeadvokaat Priit Raudsepp

Kohtuistungi toimumise aeg

2. mai 2017

Istungil osalenud isikud

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Toomela

Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Ain Alvin ja

vandeadvokaat Priit Raudsepp

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 6. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-7818 ja

saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada Elbrus International OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

3. Menetluskulude jaotus jääb vastavalt asja lahendamise tulemusele maakohtu

otsustada.

2-15-7818

Kohtu selgitused:

Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb

ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Torupilli Korteriühistu (hageja) esitas 22. mail 2015 Harju Maakohtule Elbrus International

OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 27 795 eurot 84 senti ja

viivise. Menetluse käigus täpsustas ja täiendas hageja nõuet ning palus kostjalt välja mõista

põhinõude 36 891 eurot 79 senti, 1. septembri 2016 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise

19 503 eurot 68 senti ja edasiulatuvalt 1. septembrist 2016 viivise põhinõudelt kuni selle

kohase täitmiseni korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-s 4 sätestatud määras.

Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Tartu mnt 47 asuvate korteriomandite ühiseks

majandamiseks loodud korteriühistu. Kostja on alates 30. detsembrist 2014 korteriomandi

Tartu mnt 47-M1 omanik. Enne teda oli ajavahemikul 29. november 2004 kuni 10. veebruar

2014 omanikuks OÜ Benetec ja 11. veebruar kuni 29. detsember 2014 Stevorte Capital OÜ.

Korteriomandi võlg on tekkinud alates detsembrist 2012, kuna korteriomanikud on jätnud

osaliselt arved tasumata. Hageja nõudis võla tasumist nii OÜ-lt Benetec, Stevorte Capital

OÜ-lt kui ka kostjalt, kuid võlga ei ole tasutud.

Hageja on esitanud korteriomanikele majandamis- ja haldamisteenuste eest arveid kooskõlas

kehtivate õigusaktidega ning hageja põhikirjaga. Arvete esitamise aluseks on korteriomandite

suuruste suhe ja teenusepakkujate arved. Kõigil arvetel on eraldi real märgitud summa

selgitusega „soojusenergia äripindadele“, kuid kostja ei tunnista seda. Hageja esitab kostjale

arved soojusenergia eest AS-i Tallinna Küte soojusarvete alusel, millel on kaks eraldi rida:

äripinnad ja elanikud. Kulutatud soojusenergia kuludest jagatakse 22,5% äriruumide ja 77,5%

elanike vahel. Tartu mnt 47 majas on kaks äriruumi – kostja korteriomand M1 ja kolmanda

isiku korteriomand M2, mille vahel jagatakse 22,5% soojusenergia kuludest vastavalt nende

osade suurustele. Hageja kasutas soojusenergia kulude jaotuse proportsioonide 77,5% ja

22,5% arvutamiseks metoodikat, arvestades nii korteriomandite ruumala kui ka üldpinna

suurust. Kostja ehitusregistri andmetele tuginevad arvestused on väärad. Hageja tugines

mõõtmistulemustele.

2-15-7818

Hageja ei ole esitanud kostjale alusetult arveid sooja vee tarbimise ega soojusenergia

tarbimise eest küttehooaja välise aja eest. Kostja korteriomandit läbivad soojaveetorud ja

kostjal on võimalus sooja vett igal ajal kasutada, kui ta ühendab korteriomandit läbivatele

soojaveetorudele oma kraani. Kuna soojaveetorustik läbib kogu maja, sh kostja

korteriomandit, peab kostja tasuma sooja vee tsirkulatsiooni eest küttehooaja välisel perioodil

(juuni–august). Sooja vee tarbimise eest ei ole hageja kostjale arveid esitanud.

Asjaolu, et kostja õiguseellane Benetec OÜ ühendas septembris 2012 omavoliliselt ja

õigusvastaselt korteriomandi ruumid kortermaja üldisest küttesüsteemist lahti, ei tähenda

seda, et hagejal ei oleks õigust nõuda kostjalt kütte eest tasu. Küttesüsteemist lahti

ühendamine tekitas hagejale ja teistele elanikele kahju, sest selliselt rikuti küttesüsteemi kui

terviku toimimist ning kogu kortermaja soojustasakaalu. Korteriühistu üldkoosolek ei ole

andnud luba korteriomandi küttesüsteemist lahti ühendamiseks.

Hageja lõplikuks nõudeks on ajavahemikul 14. jaanuarist 2013 kuni 11. augustini 2016 kostja

ja tema õiguseellaste osaliselt tasumata arvete alusel tekkinud võlg. KÜS § 7 lg 4 järgi

arvestas hageja tasumata arvetelt viivist 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga

viivitatud kalendripäeva eest.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle tõendamatuse tõttu rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt tasu tema omandis olevate

ruumide kütmise ja sooja vee tarbimise eest, sest kostja ei ole neid teenuseid saanud – kostjale

kuuluv korteriomand ei ole soojaveetorustikuga ühendatud ja alates 2012/2013 kütteperioodist

on kostjale kuuluv korteriomand olnud küttesüsteemist lahti ühendatud. Kostja õiguseellane

eemaldas korteriomandist radiaatorid, sest ruumide nõuetekohase temperatuuri tagamine

eeldas samal ajal nii radiaatorite kui ka kalorifeeri töötamist. Kuna kalorifeer oli lahti

ühendatud, ei toiminud süsteem nõuetekohaselt. Hageja ei ole kostja õiguseellase palvetest

hoolimata kalorifeerisüsteemi taastanud, mistõttu ei olnud võimalik radiaatoritega saavutada

ruumides nõuetekohast temperatuuri ja ruumidesse paigutati elektriradiaatorid ning

soojapuhur. Radiaatorite küttesüsteemist lahti ühendamise tõttu on kogu hoone küttekulu

kostjale kuuluva korteriomandi osas vähenenud, mistõttu nõuab hageja kostjalt teiste

korteriomanike küttekulude eest tasumist, mis on vastuolus hea usu põhimõttega.

Hagi rahuldamiseks ei oleks alust ka seetõttu, et hageja ei ole võlga arvutades lähtunud

korrektsest metoodikast ega ära näidanud, mille alusel jagatakse vaidlusalused kulud

korteriühistu liikmete vahel. Hageja kulujaotuse metoodika on vale. Hageja ei ole esitanud

arveid kõigile korteriühistu liikmetele võrdsetel alustel (KÜS § 15¹), sest kostjale määratud

ühikuhind on teise korteriomanike ühikuhinnast kõrgem. Hageja ei ole tõendanud, et kostjale

esitati küttearveid korrektse proportsiooni alusel. Kostja kohta arvutatud proportsioon 22,5%

on ilmselgelt liialdatud.

Hageja on jätnud arvestamata, et kostjale kuuluv korteriomandi reaalosa koosneb nii esimesel

kui ka keldrikorrusel asuvatest ruumidest. Kuna keldrit ei köeta ja korteriühistu üldkoosoleku

protokolli kohaselt keldripinna kohta küttekulusid ei arvestata, ei ole hagejal õigust nõuda

keldriruumide küttekulude tasumist.

2-15-7818

Äripindade ja eluruumide vahelise proportsiooni muutumisel oli hageja kohustatud sellest

teavitama AS-i Tallinna Küte, millega oleks kaasnenud AS Tallinna Kütte esitatud arvetel ka

kulude jaotuse muutus.

Isegi kui kostjal oleks hageja ees võlg, on kostjal õigus keelduda kohustuste täitmisest kuni

hageja on taastanud hoone ehitusprojekti järgse keskküttesüsteemi ja täitnud seeläbi oma

kohustused kostja ees. Alates 2012/2013 kütteperioodist on korteriomandi ainus

keskküttesüsteemist tulenev soojuse allikas keskküttepüstaku toru, mille osas on Benetec OÜ

kohustused täielikult täitnud. Korteriomandi omanikud on juba alates 2004. aastast nõudnud

korteriühistult kütte- ja ventilatsioonisüsteemi hoone ehitusprojektile vastavat taastamist ja

keeldunud põhjendatult tasumast arveid, millel kajastatud teenuseid ei ole kostjale osutatud.

Esimese astme kohtu otsus

3. Harju Maakohus rahuldas 6. detsembri 2016. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja põhivõla 36 891 eurot 79 senti, 1. septembri 2016. a seisuga sissenõutavaks

muutunud viivise 19 503 eurot 68 senti ning alates 1. septembrist 2016 kuni põhivõla kohase

tasumiseni viivise KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras, viidates võlaõigusseaduse (VÕS) § 76

lg-le 1, § 101 lg 1 p-le 1 ja 108 lg-le 1, samuti korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-le 1 ja

korteriühistuseaduse (KÜS) § 15¹ lg-le 1 ja § 7 lg-le 4.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste oluliste asjaolude üle:

-

hageja on Tallinnas Tartu mnt 47 asuvate korteriomandite ühiseks majandamiseks

loodud korteriühistu (tl 7-14, I kd);

-

kostja on korteriühistu liige ja korteriomandi M1 omanik (tl 15-16, I kd),

-

korteriomandi M1 reaalosaks on mitteeluruum (äripind), lisaks on elamus veel üks

mitteeluruum M2 (tl 100, II kd);

-

hageja 1998. a põhikirja p 12 järgi kannavad ühistu majandamise, hooldamise ja

arendamise kulusid liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate

korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kogu elamu

korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui ühistu üldkogu ei otsusta teisiti

(tl 8, I kd); hageja 2014. a põhikirja p 3.2.4 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma

ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa

suurusega, kui üldkoosolekul ei ole otsustatud teisiti (tl 12, I kd);

-

kohtule on esitatud 24. novembri 2004 üldkoosoleku otsuse protokoll, mille kohaselt

kostja õiguseellasele keldriruumide eest küttekulu ei arvestata (tl 82-83, I kd);

-

kostja korteriomand on Tartu mnt 47 maja üldisest küttesüsteemist lahti ühendatud;

-

kostjale ja tema õiguseellastele esitatud arved (tl 17-45, I kd, 149-153, I kd, tl 70-76,

II kd, tl 180-183, II kd) on tasutud osaliselt (tl 55-56 ja 155-156, I kd, tl 77-78 ja 184-

185, II kd), sh on tasumata summa, mis on arvestatud reana „soojusenergia

äripindadele“;

-

võlg on arvestatud vahemiku detsember 2012 kuni juuli 2016 kohta;

-

hageja põhikirjas ei ole kulude arvestamise aluseid KÜS § 7 lg-st 4 erinevalt

sätestatud.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või

seadusele. Hageja on seisukohal, et esitas kostjale arved KÜS § 15¹ järgi nõuetekohaselt ning

arvete tasumata osa tuleb kostjalt välja mõista. Hageja esitas kostjale vaidlusaluse kulu osas

arvestuse AS Tallinna Kütte arvete alusel (tl 143 ja 160-227, I kd). Kostja leidis, et ei pea

tasuma teenuse eest, mida ta ei ole saanud. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas kostja peab

tasuma osa, mis on arvetel kajastatud kulureana „soojusenergia äripindadele“. Pooled

2-15-7818

kinnitasid, et vaidlusalune kulu rida on soojusenergia kulu, mis koosneb küttekulust ja

soojavee tarbimise kulust (tl 101 pöördel, II kd).

Hageja 24. novembri 2004 üldkoosolekul on otsustatud, et Benetec OÜ-le (kostja

õiguseellane) keldri ruumide (õige suurusega 333,4 m2, tl 81, I kd) küttekulu ei arvestata.

Kostja ei esitanud selliseid tõendeid, et ta oleks vabastatud ka ülejäänud korteriomandi

üldpinna eest soojusenergiakulude tasumisest. Kostja omandis oleva korteriomandi üldpind

on 863 m2, tõenditena esitatud arvetest nähtuvalt on soojusenergia kulu arvestatud 529,60 m2

(arvel rida ühik/kogus) eest, seega on tuvastatud, et hageja ei ole esitanud kostjale arveid

suuremas ulatuses, kui üldkoosoleku otsusega kokku lepitud. Et algsetel arvetel on kajastatud

ühikuna m3, arvestust ei muuda. Kohtuistungil nõustus kostja, et hageja esitas arveid üksnes

esimese korruse eest (tl 101 pöördel, II kd).

Hagejale esitab AS Tallinna Küte arveid 1999. aasta lepingu alusel (tl 144-148, I kd), mille

kohaselt on soojusenergia proportsioonid jaotatud eluruumide ja mitteeluruumide vahel

vastavalt 77,5% ja 22,5%. Nimetatud leping ei ole kaotanud kehtivust ega osutunud muul

viisil tühiseks, selle alusel toimub soojusenergia jaotamine praeguse ajani. AS Tallina Küte

esitab hagejale soojusenergia arve, mille aluseks on kõigi ühistu liikmete poolt tarbitud

soojusenergia. Soojusarvel on kaks eraldi rida - 1. äripinnad (Tartu mnt 47-r, Tallinn) ja

2. elanikud (Tartu mnt 47-el, Tallinn). Kui võtta näitena üks esitatud arvetest (tl 143, I kd),

võib tuvastada, et tarbitud soojusekogus 65 MWh jaguneb kaheks, s.o 22,5 % äriruumidele ja

77,5% elanikele. Seega äriruumidele arvestatakse kogu maja kogusest 14,625 MWh ja

elanikele 50,375 MWh (kokku 65 MWh). Ülejäänud arved jagunevad samamoodi. Seega

toimub soojusenergia kulude jaotus vastavalt kinnitatud proportsioonidele, 22,5% osale vastav

kulu jagatakse kahe äriruumi vahel vastavalt nende suurustele.

Hageja esitatud tabelist (tl 23-24, II kd) nähtub Tartu mnt 47 eluruumide ja äriruumide kütte

jagunemise proportsioonide arvestus. Hageja selgitas kohtuistungil, et 1998. aasta põhikiri

lähtus üldpinnast. Esimese korruse ruumid on kõrgemate lagedega. Siis arvutati välja ka

köetava pinna ruumala. Sellest lähtuti AS-iga Tallinna Küte lepingu sõlmimisel ning pandi

paika kaalutud keskmine üldpinna ja köetava ruumala järgi ehk 22,5%. Üldpinna arvestusest

lähtuvalt oleksid kostja arved suuremad. Hageja selgitust kinnitavad KÜ põhikirjad (tl 4-7 ja

11-14, I kd), AS-iga Tallinna Küte sõlmitud leping (tl 144-148, I kd), haldusfirma selgitus

(tl 68-69, II kd). Arvestused on toimunud kostjale soodsamalt. Kostjal ei ole õigus keelduda

kinnitatud proportsioonide alusel soojusenergia eest tasumisest tuginedes energiatarbe

analüüsile (tl 85-94 ja 99, I kd), sest proportsioonide võimaliku muutmise jaoks on vajalik

asjakohane otsustus, mitte tellitud analüüs ühe koretriomandi energia tarbimise kohta.

Kostja tugines küttekulude teistsuguse jagamise põhimõtte rakendamiseks mh ehitisregistri

andmetele. Ehitusseadustiku § 61 lg 1 kohaselt on ehitisregistri andmetel üksnes

informatiivne ja statistiline tähendus, sest on tavaline, et ehitisregistri andmed on kas

ebatäpsed, vananenud või puudulikud. Ehitisregistrisse kantud tehnilistel andmetel ei ole

õiguslikku tähendust. Hageja on piisavalt selgitanud ja tõendanud kütekulude jaotuse- ja

arvestuspõhimõtteid, mille alusel on kostjale arved esitatud. See, et kostja sellise käsitlusega

ei nõustu, ei anna alust lugeda arvestust ebaõigeks. Kostja ei esitanud muid tõendeid

teistsuguse proportsiooni arvestamiseks.

Tuvastatud on, et ruumide lahti ühendamine maja üldisest küttesüsteemist toimus Benetec OÜ

enda initsiatiivil. Seda tõendavad kaudselt hageja nõudekirjad (tl 48-49, 51-52, 57-59, I kd),

kuid eelkõige Benetec OÜ e-kirjad (tl 84, 95 ja 96, I kd) ning korteriühistu üldkoosoleku

2-15-7818

protokoll (tl 82-83, I kd). Kostja väide selle kohta, et korteriomandi lahti ühendamiseks oli

hageja juhatuse liikme suuline nõusolek, ei ole tõendatud. Selline nõusolek ei oleks ka

seaduslik, kuna taolise loa andmine ei kuulu korteriühistu juhatuse liikme otsustuspädevusse.

Kuivõrd tuvastatud ei ole, et kaasomanike vahel oli kokkulepe selleks, et Benetec OÜ oma

korteriomandi üldisest küttesüsteemist lahti ühendab, siis oli korteriomandi lahti ühendamine

üldisest küttesüsteemist ebaseaduslik ja omavoliline. Riigikohus märkis otsuse nr 3-2-1-61-14

p-s 23, et kostja ei vabane elamu küttekulude ega muude kommunaalkulude kandmise

kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga kui kaasomandiga seotud kohustustest ainuüksi

põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui kostja korteril puudus soojustatud katus ja see

ei olnud sihipäraselt kasutatav või kui kostja oli korteri küttesüsteemist välja lülitatud.

Hagejal on kohustus tagada kõikidele oma liikmetele sooja vee kasutamise võimalus. Hageja

selgitas, et kogu maja ja ka kostja korteriomandit läbivad soojaveetorud. Kostjale on tagatud

sooja vee tarbimise võimalus. Arvete võrdlemisel (suvekuud vs ülejäänud arved) on võimalik

järeldada, et suvel esitatav soojusenergia tasu on tasu sooja vee tsirkuleerimise eest. Kuna

soojaveetorud ja sooja vee tsirkulatsioon läbib ka kostja korteriomandit, siis peab ta sooja vee

tsirkulatsiooni eest tasuma. Kostja väide, et äripinnad ei kasuta sooja vett, on ümber lükatud

hageja tõendiga (tl 100, II kd), millest nähtub, et teisele äripinnale esitatakse samuti arved

sooja vee tarbimise eest. See näitab, et ka äripindadel on võimalik sooja vett kasutada. Hageja

selgitas, et saamamoodi on teisele äripinnale esitatud arveid enne ja pärast 2014. aasta

oktoobrit. Kostja täiendavaid arveid välja nõuda ei soovinud. Kostjale esitatud arvetel ei ole

eraldi sooja vee tarbimise eest tasu küsitud, kuid see ei tähenda, et sooja vee tsirkulatsiooni

eest ei peaks kostja tasuma. Vastav tsirkulatsioon on sooja vee kasutamise eeldus kogu

kortermajas tervikuna. Ümber on lükatud kostja väide, et hageja on ekslikult esitanud arveid

soojusenergia eest kütteperioodi välisel ajal. Juuni, juuli ja augusti eest esitatud arvetelt on

näha, et arved soojusenergia eest on nendel kuudel olnud tunduvalt väiksemad, kui ülejäänutel

kuudel. Lisaks on hageja ekslikult arvestatu osas teinud tagasiarvestuse (tl 40, I kd, tl 25–26,

II kd) ning selle eest kostjalt tasu ei nõua.

Selliseid asjaolusid, mis välistaksid hageja nõude kostja vastu tulenevalt hea usu põhimõttest,

ei ole tuvastatud. Hageja ja AS Tallinna Küte vaheline lepinguline suhe (selle võimalik

rikkumine) ei oma asja lahendamisel isegi kaudses mõttes tähtsust. Hageja ei ole rikkunud

oma kohustusi, seda eelkõige seonduvalt korteriühistu majandamisega. Eeltoodu alusel on

hagejal õigus kostjalt nõuda kohustuse täitmist, s.o esitatud arvete alusel maksmata osa

tasumist KÜS § 151 alusel.

Eelnevaga on tuvastatud, et kostja korteriomand on küttesüsteemist lahti ühendatud omaniku

enda poolt. Seega on kõik takistused kommunaalteenuste tarbimisel põhjustatud kostja

omavolilisest tegevusest, mitte hagejast. Ehitusprojektijärgne kütte- ja ventilatsioonisüsteemi

taastamine tuleb lahendada kaasomanike kokkuleppel. Seetõttu ei esine praegusel juhul

kostjal alust tugineda VÕS §-dele 110 ja 111.

Hageja esitas tõenditena koguvõlgnevuse aluseks olevad arved (tl 17-45, I kd, 149-153, I kd,

tl 70-76, II kd, tl 180-183, II kd), võlgnevuse kujunemise tabeli koos tasumistega ning

tasumata arvete raporti (tl 116-185, II kd). Hageja selgitas, et täpsustatud tabel kostja

võlgnevuse kujunemise kohta 1. jaanuarist 2013 kuni 1. septembrini on esitatud

alguskuupäevaga 1. oktoober 2012, kuna alguskuupäev eelneb 2013. aastale ning selle

eesmärk on näidata algvõlgnevust enne hagi aluseks oleva esimese maksmata arve

nr M017105885 esitamist.

2-15-7818

Esitatud tõendite alusel on võlgnevuse kujunemine jälgitav ning õige ja kostjalt tuleb hageja

kasuks välja mõista põhivõlgnevuse katteks 36 891 eurot 79 senti ja sissenõutavaks muutunud

viivis 19 503 eurot 68 senti ning viivis alates 1. septembrist 2016 põhinõudelt kuni selle

kohase täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud kostja. Hageja põhjendatud

menetluskuludeks on hagi esitamisel tasutud riigilõiv 1100 eurot ja riigilõiv 50 eurot

18. oktoobril 2016 esitatud hagi tagamise taotluse eest. Riigilõiv 7. oktoobril 2016 esitatud

hagi tagamise taotluse eest 50 eurot kostjalt väljamõistmisele ei kuulu, kuna kohus jättis

eelnimetatud taotluse alusel hagi tagamata.

Hageja kulud õigusabile 11 656 eurot 80 senti on põhjendatud osaliselt. Menetluskulude

kindlaksmääramise avalduse esitamise ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud

menetluskulud 68 eurot 86 senti ei ole põhjendatud. Hagi tervikteksti kulu osas on

põhjendatud ajakulu kokku 6 tundi ning lõplike seisukohtade esitamise ajakulu on

põhjendatud 4 tunni osas. Seega on kokku põhjendatud ja vajalikuks kuluks 9773 eurot

54 senti, millele lisandub 18. oktoobril 2016 esitatud hagi tagamise taotlusega seonduv kulu

302 eurot 40 senti. Seega on kokku hageja menetluskulud 11 225 eurot 94 senti.

Menetluskuludelt on kostja kohustatud maksma viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu

otsuse, jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus tähelepanuta kostja põhjalikud seisukohad selle

kohta, et hageja on arvestanud valesti kostja ruumide suuruse ja soojusenergia kulu.

Ühistu esimese põhikirja järgi peab kulude jaotamine toimuma üldpinna, mitte ruumala

põhiselt. 24. novembri 2004 üldkoosolekul lepiti kokku, et M1 keldrit küttekulude osas ei

arvestata, vaidlusaluste arvete põhjal aga hageja seda otsust ei arvestanud. Pinnapõhiselt

arvutuselt otsustati sama üldkoosoleku otsusega minna üle ruumipõhisele arvutusele. Samas ei

ole teada, et oleks tuvastatud ruumipõhise arvestuse jaoks vajalikud andmed. 26. mail 2014

vastu võetud uue põhikirja kohaselt mindi tagasi ruutmeetripõhisele arvestusele. Korteriühistu

kasutab kostjale arvete koostamisel oma selgituste kohaselt segameetodit, kuid ei ole

tõendanud ruumide ruumala mõõtmist ja tulemuste õigsust. Maakohus hagejalt täiendavaid

tõendeid ei nõudnud. Maakohus ei uurinud hageja arvutuskäike ega kontrollinud nende

asjakohasust.

Hageja arvestas valesti kostja köetavate ruumide osakaalu üldpinnast. Lisaks on väär kulu

jaotamine eluruumide ja äripindade kuluks, vastavalt 77,5% ja 22,5%, kuna kasutatakse

ebakorrektseid proportsioone ja ebaõigeid lähteandmeid. Kostja arvestuse järgi on kostjale

kuuluva köetava pinna osakaal hoone köetavate pindade reaalosade pinnast 13,61% ja teise

köetava äripinna osa 1,84%, seega kokku üksnes 15,45%.

Hageja näitas väidetavalt köetava esimese korruse pinnaks 529,6 m2, kuid tegelikult on pinna

suurus 528,6 m2, see tähendab, et kõikidel arvetel küsitakse suuremat tasu kütte eest, kui

peaks. Maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamiskohustust, kuna ei pööranud kulude

metoodika õiguspärasuse hindamisel nendele asjaoludele tähelepanu.

2-15-7818

Maakohus rikkus uurimispõhimõtet. Millisel õiguslikul alusel või millisel metoodikal põhineb

sooja vee küttekulu ja radiaatorite küttekulu jaotus korteriomanike vahel, ei ole hageja ega

maakohus tuvastanud. Tsirkulatsioonitasu nõudmine kostjalt on alusetu, seda toetab

soojusenergia ostu-müügileping, mille kohaselt tarvitavad sooja vett ainult eluruumid.

Seetõttu on alusetu ka suvekuudel arvetele märgitud küttekulu. Maakohus ei ole välja

selgitanud, kuidas arvestab hageja kostja osa sooja vee kulu nõudmisel.

Maakohus ei arvestanud hageja kohustuste rikkumist. Korteriühistu loal või tema tegevuse

tulemusel eemaldati küttesüsteemist olulised komponendid. Ajal, mil kostja on olnud ruumi

M1 omanik, ei ole keskkütte süsteem nõuetekohaselt toiminud. Hoolimata korduvatest

pöördumistest ei võtnud hageja selles osas midagi ette, kuigi hagejal on kohustus tagada

tehnosüsteemide korrashoid. Maakohtu järeldus, et kostja ise eemaldas esimese korruse

ruumidest radiaatorid, on tõendamata.

Maakohus ei põhjendanud, miks on hagejal õigus määrata soojuslepingust erinevaid ja

kallimaid tariife. AS Tallinna Soojuse arvetest nähtuvalt kohaldub mõlemale pinnaliigile sama

tariif, seega puudub praegusel juhul õiguslik alus erineva ühikuhinna kohaldamiseks ja

maakohus rakendas valesti materiaalõigust.

Maakohus ei olnud tõendite hindamisel ja järelduste tegemisel järjepidev. Maakohus seostas

alusetult proportsioonide jaotuse soojuse müügilepinguga. Kohtuotsuse põhjendustest ei

selgu, kas ja millises osas luges maakohus soojuse müügilepingut hageja jaoks siduvaks

dokumendiks. Maakohus luges müügilepingu sobivaks, kui oli vaja põhjendada soojusenergia

kulu proportsionaalset jaotamist, kuid luges selle sobimatuks, kui oli vaja õigustada

tsirkulatsioonitasu välja mõistmist. Seega omistas maakohus asja lahendamise seisukohast

tähtsale tõendile vastanduvaid omadusi, rikkudes uurimispõhimõtet.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata.

Vastuse kohaselt peab kostja kui korteriomanik tasuma ühistule soojusenergia eest mh juhul,

kui korter on ühisest küttesüsteemist omavoliliselt välja lülitatud.

Kõik kostja arvutused ja nende kaudu leitud tulemid tuginevad ebaõigetele lähtealustele.

Hageja esitas maakohtule tabeli, millest nähtub Tartu mnt 47 eluruumide ja äriruumide kütte

jagunemine, mille alusel on võimalik tuvastada, kuidas proportsioone on arvestatud.

Ruumipõhised arvutused põhinevad kindlatel mõõdistusandmetel, mis on tehtud enne

1999. aastat. Hageja uue põhikirja p-s 3.2.4 on sätestatud, et ühistu liige on kohustatud

tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa

suurusega, puudub viide ruutmeetritele või kuupmeetritele. Proportsioon 22,5% ja 77,5%

ning selle alusel tehtud arvutused on õiglased, sh äriruumide kõrgemate lagede tõttu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb

TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse

normi rikkumise tõttu tühistada. Kolleegiumi hinnangul ei saa ringkonnakohus teha asjas ise

2-15-7818

maakohtus tegemata eelmenetluse toiminguid, ohustamata seejuures olulises ulatuses poolte

kaebeõigust, mistõttu tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

7. Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostja peab tasuma hagejale ajavahemikul alates

2012. a detsembrist kuni 2016. a juulini (k.a) soojusenergia eest selle ajavahemiku kohta

esitatud arvete alusel kokku 36 891 eurot 79 senti ja kohustuse täitmisega viivitamise tõttu

KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras viivist.

Kostja on esitanud hageja nõudele põhiliselt järgmised vastuväited:

1) kostja ei pea hagejale soojusenergia eest tasuma, sest ta ei tarbi soojusenergiat, kuna alates

septembrist 2012 on talle kuuluv korteriomand elamu küttesüsteemist lahti ühendatud

(radiaatorid eemaldatud), sest elamu terviklik küttesüsteem ei toiminud;

2) kui kostjal on kohustus soojusenergia eest tasuda, siis ei ole hageja arvutanud kostjale

langevat osa soojusenergia kulust õigesti, st hageja lähtub arveid esitades valedest

lähteandmetest ja arvutusmeetodist, samuti esitab põhjendamatult arveid sooja vee

(tsirkulatsiooni) eest;

3) kui kostjal on kohustus soojusenergia eest tasuda, siis on kostjal õigus keelduda oma

kohustuse täitmisest, sest hageja ei ole taganud, et elamu terviklik küttesüsteem toimiks.

8. Esmalt märgib kolleegium, et maakohus asus põhjendatult seisukohale, et hageja nõuet ei

välista asjaolu, et kostjale kuuluv korteriomand on alates septembrist 2012 elamu

küttesüsteemist lahti ühendatud.

Maakohus tuvastas õigesti, et kostjale kuuluva korteriomandi elamu küttesüsteemist lahti

ühendamiseks ei olnud kaasomanike kokkulepet, mistõttu järeldas maakohus õigesti, et

korteriomandi küttesüsteemist eraldamiseks ei olnud õiguslikku alust, ja seetõttu ei ole ka

alust jätta korteriomandi omanikule soojusenergia arveid esitamata. Maakohtu selline järeldus

on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt Riigikohtu 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-50-11, p 10, 31. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-13, p 10 ja

8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 23). Selles osas nõustub kolleegium

TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid.

9. Samuti asus maakohus põhjendatult seisukohale, et kostjal ei ole õigust keelduda

VÕS § 110 või 111 alusel soojusenergia eest tasumast, tuginedes hageja kohustuste

rikkumisele.

Maakohus juhtis õigesti tähelepanu sellele, et iseenesest võib korteriomanik keelduda viidatud

sätete järgi kütte eest tasumast seni, kuni korterit korteriomanike või valitseja või

korteriühistu kohustuse rikkumise tõttu ei köeta (vt ka Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 23). Praeguses asjas leidis aga maakohus õigesti, et kostja ei ole

tõendanud, et kostjale kuuluva korteriomandi reaalosa ei köeta hageja rikkumise tõttu, ning

maakohus tuvastas õigesti, et takistused soojuse tarbimisel on põhjustatud korteriomandi

omaniku poolt. Kolleegium nõustub ka selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid.

10. Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga selles, et kostja võlgneb hagejale vaidlusalusel

ajavahemikul tarnitud soojusenergia eest hageja esitatud arvetel märgitud summa.

Maakohus on kolleegiumi hinnangul jätnud eelmenetluses välja selgitamata asjas tähtsad

asjaolud ja kohaldatava õiguse ning hagis nõutud summat kostjalt välja mõistes tähelepanuta

2-15-7818

kostja vastuväited selle kohta, et hageja lähtub arveid esitades valedest lähteandmetest ning

jaotab kulud valedel alustel (vale arvutamise valemi järgi).

11. Eelkõige ei ole maakohus välja selgitanud, mille alusel pidi korteriühistu jaotama

korteriomanike vahel soojusenergia kulud ja kas hageja on jaotanud kulud korteriomanike

vahel õigesti.

Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et KÜS § 4 lg 2 järgi tuleb korteriühistu põhikirjas

sätestada korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja

kord. Seejuures on KÜS § 15¹ lg 1 järgi majandamise kuluks mh tasu korteriühistu poolt

elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ning juhul, kui korteriühistu

põhikirjast ei tulene teisiti, arvestatakse sellist kulu eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta

(reaalosa pindala põhine arvestus).

Praeguses asjas esitatud nõudeperioodi puudutavalt on majandamiskulude tasumise alused ja

kord sätestatud korteriühistu 27. septembri 1998. a põhikirjas (I kd, tl-d 7–10) ja 26. mai

2014. a põhikirjas (I kd, tl-d 11–14). Hageja esitatud korteriühistu 1998. a põhikirja p 12 järgi

kannavad ühistu liikmed majandamise, hooldamise ja arendamise kulusid proportsionaalselt

nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kogu

elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas (reaalosa pindala põhine arvestus),

kui ühistu üldkogu ei otsusta teisiti (I kd, tl 8). Korteriühistu 26. mai 2014. a põhikirja

p 3.2.4 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt

talle kuuluva kaasomandi osa suurusega (kaasomandi osa suuruse põhine arvestus), kui

üldkoosolekul ei ole otsustatud teisiti (I kd, tl 12). Seega on korteriühistu põhikirjades

sätestatud, et majandamiskulud jagatakse liikmete vahel põhikirjas, mitte KÜS § 15¹ lg-s 1

sätestatud alustel.

Lisaks põhikirjadele on hageja esitanud kohtule ka korteriühistu 24. novembri 2004. a

üldkoosoleku protokolli (I kd, tl-d 82–83), mille p 7 järgi tehti korteriühistu liikmetele

ettepanek muuta küttekulu arvestamine kuupmeetripõhiseks (reaalosa ruumala põhine

arvestus) ja jätta OÜ Benetec (kostja õiguseellane) keldriruumidele (334,4 m²) küttekulu

arvestamata ning ettepaneku poolt hääletas 31 liiget.

Hageja selgituse kohaselt jaotab korterühistu soojusenergia kulud korteriomanike vahel

vastavalt elu- ja äriruumide proportsioonile 77,5% ja 22,5%, mis arvestab nii korteriomandite

reaalosade ruumala kui ka pindala suurust ning 22,5% kuludest jagatakse omakorda kahe

äriruumi omaniku vahel vastavalt nende omavahelisele proportsioonile. Hageja väitel on

selline kulujaotus kooskõlas seaduse ja põhikirjadega ning arvestab 2004. a üldkoosoleku

otsust.

Kuna põhikirjad ja üldkoosoleku otsus nägid ette erinevad kulude jaotamise alused, tuli

maakohtul asja lahendades selgitada, mille alusel (kas põhikirjade või üldkoosoleku otsuse

alusel) tuli vaidlusalusel ajavahemikul soojusenergia tasu korteriühistu liikmete vahel jagada.

Maakohtu 30. juuni 2016. a istungil on küll arutatud küsimust sellest, kust tuleneb hageja

väidetav proportsioon kulujaotuses, ja maakohus on küsinud, kas 2004 mindi üle

kuupmeetripõhisele arvutusele, kuid maakohus ei ole arutanud pooltega küsimust sellest,

mille alusel oli hagejal vaidlusalusel ajavahemikul õigus kostjale soojusenergia kulusid jagada

ja mille alusel on hageja seda tegelikult teinud (II kd, tl 101–103 pöördel). Seega ei nähtu

asja materjalidest, et maakohus oleks pooltega seda küsimust piisavalt arutanud ja selgitanud

pooltele selle tähtsust asja lahendamise seisukohalt.

2-15-7818

Ka otsuses on maakohus küll viidanud nii mõlemale põhikirjale kui ka üldkoosoleku otsusele,

kuid ei ole võtnud selget seisukohta, mille alusel pidi hageja soojusenergia kulusid

vaidlusalusel ajavahemikul korteriühistu liikmete vahel jagama ning kas vaidlusaluse

ajavahemikul kostjale esitatud arved on arve esitamise ajal kehtinud kulujaotuse põhimõtetega

kooskõlas. Kulude jaotamise aluseid välja selgitamata ei saanud aga maakohus järeldada, et

hageja on soojusenergia kulusid kostjale kuuluva korteriomandi kohta õigesti arvestanud.

12. Lisaks eeltoodule ei ole maakohus hinnanud, kas korteriühistu sai majandamiskulude

jaotuse aluseks olevaid põhimõtteid kehtestada 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsusega.

Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja esindaja kolleegiumile, et korteriühistu 24. novembri

2004. a üldkoosoleku otsusega sätestati soojusenergia tasu arvestamise alused erinevalt

kehtivast põhikirjast ja see otsus jäi kehtima ka pärast 2014. a uue põhikirja vastuvõtmist, sest

mõlema põhikirja järgi võis üldkoosoleku otsusega kehtestada teistsuguse majandamiskulude

jaotuse. Kolleegiumi hinnangul võib hageja käsitus üldkoosoleku otsusega majandamiskulude

jaotamise aluste kehtestamisest olla ekslik.

Riigikohus on juhtinud tähelepanu sellele, et KÜS § 4 lg 2 ja § 15¹ lg 1 järgi võib

korteriühistu kalduda seaduses sätestatud kulujaotusest kõrvale korteriühistu põhikirjaga,

st seadusest erinev kulujaotus peab olema põhikirjas endas konkreetselt sätestatud. See on mh

vajalik selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas

toimub majandamiskulude jaotamine ning arvestada tuleb ka seda, et põhikirja muutmiseks

tuleneb seadusest kvalifitseeritud häälteenamuse nõue. Kui korteriühistu põhikirjas on lubatud

kalduda seaduses sätestatud kulujaotusest kõrvale üldkoosoleku otsusega ilma põhikirja

muutmata, on selles osas korteriühistu põhikiri seadusega vastuolus ning selle alusel vastu

võetud üldkoosoleku otsused võivad olla mittetulundusühingute seaduse § 24¹ lg 1 järgi

tühised, kui on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Seejuures on Riigikohtu

hinnangul üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse

küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole

päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (vt Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-28-11, p-d 11–13).

Ka praeguses asjas võib põhikirjaga üldkoosolekule sellise volituse andmine olla vastuolus

seadusega ning nimetatud üldkoosoleku otsus võib põhikirja muutmise osas olla tühine, kui

selle vastuvõtmisel ei ole järgitud seaduses sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise korda.

Üldkoosoleku protokolli p 3 viitab sellele, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei olnud

märgitud, et otsustatakse põhikirja muutmist majandamiskulude jaotust puudutavalt, mis

omakorda viitab sellele, et üldkoosoleku otsus võib olla selles osas tühine. Kuigi kumbki pool

ei ole menetluses tuginenud üldkoosoleku 24. novembri 2004. a otsuse tühisusele, on

Riigikohus korduvalt selgitanud, et kohus peab ka omal algatusel arvestama tühisuse alustega

(vt nt Riigikohtu 30. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-13, p 24).

Sellest tulenevalt tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas korteriühistu

24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsus kehtib majandamiskulude jaotuse aluste muutmise

osas või on see tühine. Kuna kumbki pool ei ole tühisusele tuginenud, tuleb maakohul anda

pooltele võimalus selles küsimuses seisukohta väljendada ning vajadusel oma väidete ja

vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid tõendada.

2-15-7818

13. Juhul kui hagejal ei olnud õigust arvestada majandamiskulusid 24. novembri 2004. a

üldkoosoleku otsuse järgi ruumalapõhiselt ja hageja pidi arvestama iga korteriomandi

soojusenergia kulusid vastavalt 1998. a ja 2014. a põhikirjas sätestatud alustele, tuleb asja

lahendades mh arvestada seda, et KÜS § 13 lg 1 järgi jõustub korteriühistu liikmete

üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Kohtule esitatud

26. mai 2014. a põhikirjast ei nähtu, et korteriühistu liikmed oleksid üldkoosolekul

otsustanud, et põhikiri jõustub muul ajal. Seega tuleb ajavahemikul 2012. a detsembrist kuni

2014. a maini lähtuda 1998. a põhikirjas sätestatust (korteriomandi reaalosa pindalapõhine

arvestus) ning ajavahemikul 2014. a juunist kuni 2016. a juulini 2014. a põhikirjas sätestatust

(kaasomandi osa suuruse põhine arvestus).

14. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et hageja esile toodud arvutuskäik

majandamiskulude jagamise kohta kõigi korteriomanike vahel ei nähtu ühestki ülal nimetatud

kulujaotust sätestavast dokumendist ega seadusest.

Hageja selgituse kohaselt on ta jaganud soojusenergia kulu korteriomanike vahel, lähtudes

esmalt AS-iga Tallinna Küte sõlmitud lepingus kokkulepitud ja sellest tulenevalt

korteriühistule esitatud soojusenergia arvetel märgitud proportsioonist (77,5% eluruumid ja

22,5% äriruumid) ning jaganud äriruumi kulu omakorda kahe korteriomaniku vahel vastavalt

nende korteriomandite omavahelisele proportsioonile. Samuti on hageja selgitanud, et selline

proportsioon on korteriomandite reaalosa ruumala ja pindala kaalutud keskmine ning tagab

õiglase kulujaotuse.

Kolleegiumi hinnangul on kostja õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et hageja ja

soojusettevõtja vahel kokkulepitud proportsioonil ei ole tähtsust soojusenergia kulude

jaotamisel korteriomanike vahel. Korteriühistu peab majandamiskulud jagama vastavalt

seadusele või korteriühistu põhikirjale, kui selles on sätestatud seadusest erinevad alused.

Mõlema asjas esitatud põhikirja järgi tuleb kõigi korteriomandite kohta arvestada

majandamiskulusid samadel alustel. Sellest tulenevalt tuleb korteriühistul jagada

soojusenergia arvel märgitud kogu tasu kõigi korteriomanike vahel samadest alustest lähtudes,

tegemata vahet äri- ja eluruumidel. Samuti ei tulene kummastki põhikirjast, üldkoosoleku

otsusest ega seadusest, et kulusid võib jagada ruumala ja pindala kaalutud keskmise järgi.

Sellest tulenevalt on kolleegiumi hinnangul põhjendatud ka kostja etteheide selle kohta, et

hageja ei saa soojusenergia kulusid jaotades lähtuda nn segameetodist, mille puhul on

jagamise aluseks samal ajal nii korteriomandi ruumala kui ka pindala, kui see ei tulene

otseselt korteriühistu põhikirjast.

15. Lisaks tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas korteriühistu 24. novembri

2004. a üldkoosoleku otsus kehtib osas, millega korteriomanikud otsustasid vabastada kostjale

kuuluva korteriomandi keldrikorruse osas soojusenergia kulude tasumisest.

Kui üldkoosoleku otsus selles osas kehtib, siis tuleb maakohtul kontrollida, kas hageja on

esitanud kostjale arveid seda arvestades. Maakohus on küll otsuses nentinud, et hageja on

sellega arvestanud, kuid sisuliselt ei ole maakohus kontrollinud, kas ja kuidas hageja

arvutusmeetod seda tegelikult arvestab. Kuna hageja leppis AS-iga Tallinna Küte ülal

nimetatud elu- ja äriruumide proportsiooni kokku juba 1999. aastal ja kostjale kuuluva

korteriomandi keldrikorrus otsustati küttekulude kandmisest vabastada 2004. a üldkoosolekul,

siis on ilmne, et elu- ja äriruumide proportsioon ei saanud jääda pärast seda muutumatuks,

sest 2004. a otsuse järel vähenes oluliselt küttekulude jaotamisel arvestatavate äriruumide

2-15-7818

pindala ja ruumala. See omakorda aga viitab sellele, et hageja ei arvesta üldse või ei arvesta

õigesti 2004. a üldkoosoleku otsust kostjale kuuluva korteriomandi keldriruumide kohta.

16. Arvestades ülal märgitut võivad kolleegiumi hinnangul esineda hageja esitatud arvutustes

põhimõttelised vead, mis tulenevad ühest küljest sellest, et ei ole teada, kas hageja tugines

soojusenergia kulusid korteriomanike vahel jaotades õigetele kulude jaotamise alustele

(korteriühistu 1998. a ja 2014. a põhikirjades või üldkoosoleku 24. novembri 2004. a otsuses

sätestatud alustele), kui ka sellest, et hageja on lähtunud eluruumide ja äriruumide

proportsioonist (77,5% : 22,5%), mis kaalutud keskmisena pole kooskõlas ühegi eelnimetatud

kulude jaotust sätestava dokumendiga. Samuti ei ole selge, kas ja kuidas arvestas hageja

soojusenergia kulusid korteriomanike vahel jaotades asjaolu, et kostjale kuuluva

korteriomandi keldriruumide eest ei arvestada 24. novembri 2004. a üldkoosoleku otsuse järgi

küttekulusid.

17. Lisaks on kostja põhjendatult osundanud ka sellele, et talle esitatud arvetel on hageja

märkinud pärast 2014. a põhikirja vastuvõtmist kostja korteri pindalaks 529,6 m² (arved alates

novembrist 2014, I kd, tl-d 40–45, 149–153, II kd, tl-d 70–76 ja 180–183) kuigi arvestades

kostjale kuuluva korteriomandi pindala suurust (863 m²) ja 2004. a üldkoosoleku otsuses

märgitud keldriruumide suurust (334,4 m²) peaks see olema 528,6 m². Kuigi vahe on

marginaalne, viitab ka nimetatud asjaolu sellele, et hageja kulujaotus võib tugineda valedele

lähteandmetele.

18. Ülaltoodust hoolimata on kostjal siiski kohustus tasuda soojusenergia kulusid, kuid üksnes

vastavalt seaduses või põhikirjas sätestatud aluste järgi arvutatud suuruses. Seetõttu tuleb

maakohtul asja uuel läbivaatamisel esmalt selgitada, millisel õiguslikul alusel tuleb

soojusenergia kulud korteriomanike vahel jagada ja sellest lähtudes anda hagejale võimalus

esitada kohtule vastavate alustega kooskõlas olev soojusenergia kulude arvestus koos

selgitustega ning kostjale võimalus esitada hageja kuluarvestusele oma vastuväited. Samuti

tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel arvestada kõigi kostja esitatud vastuväidetega hageja

arvutuse ja selle aluseks olevate lähteandmete kohta ning võtta nende kõigi kohta põhjendatud

seisukoht.

Menetluskulud

19. Kuna maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks,

tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise

osas ega pea vajalikuks vastata selles osas apellatsioonkaebuse väidetele. Menetluskulud

jaotab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate

menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177

lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse

jõustumist määrusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Liis Arrak

Gaida Kivinurm

Imbi Sidok-Toomsalu