2-17-865/35 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

T A R T U M A A K O H U S

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Avalikult teatavakstegemine

Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja 17. mai 2017

Tsiviilasi

nr 2-17-865

Viljandi linna Viljandi Linnavalitsuse kaudu hagi Rita

Vompase vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks ja kahju hüvitamise nõudes

Hagi hind

548,70 eurot

Kohtukoosseis

kohtunik Silvi Maiste

Asja lahendamine

kirjalik menetlus

Hageja

Viljandi linn Viljandi Linnavalitsus kaudu (registrikood

75005222; aadress Linnu 2, Viljandi linn 71013)

Hageja esindaja

linnasekretär Ene Rink (e-post: viljandi@viljandi.ee)

Kostja

Kostja esindaja riigi õigusabi

korras

Rita Vompas (isikukood xxx; aadress xxx, xxx)

vandeadvokaat Nikolai Kõiv (OÜ Advokaadibüroo Nikolai

Kõiv; e-post: nikolai@matti.ee)

RESOLUTSIOON

1. Viljandi linna Viljandi Linnavalitsuse kaudu hagis Rita Vompase vastu kommunaalkulude

hüvitamise nõude osas lõpetada tsiviilasja menetlus.

2. Jätta rahuldamata Viljandi linna Viljandi Linnavalitsuse kaudu hagi Rita Vompase vastu

kohustada Rita Vompast vabastama eluruum aadressil xxx tema ebaseaduslikust valdusest.

3. Jaotada menetluskulud ning jätta need hageja kanda.

4. Määrata kostja riigi õigusabi tasu suuruseks 288 eurot; riigi õigusabi taotletav tasu 288 eurot

maksta vandeadvokaat Nikolai Kõivule;

5. Välja mõista Viljandi linnalt Viljandi Linnavalitsuse kaudu riigituludesse ühekordsemaksena

288 eurot riigi õigusabi tasu. Makseinfo lisatud kohtuotsusele.

6. Toimetada kohtuotsuse koopia kätte menetlusosalistele, Eesti Advokatuurile ja Riigi

Tugiteenuste Keskusele.

Selgitused otsusele

7. Selgitada:

7.1. TsMS § 630 kohaselt kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu

Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega;

7.2. TsMS § 632 kohaselt on apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg 30 päeva, alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest;

7.3. apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil;

7.4. TsMS § 187 lg 6 kohaselt, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja

kestel apellatsioonkaebuse; kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui see taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Hageja põhjendused

Kostja üüris Hagejalt eluruumi aadressil xxx. Eluruumi kasutamise aluseks oli 01.06.2003

sõlmitud, algselt tähtajaline, kuid alates 01.06.2008 tähtajatuks muutunud üürileping nr xx. Uus

versioon lepingust sõlmiti 01.08.2016 seoses üldise linnavalitsuse poolse üürihindade

korrigeerimisega ja lepingu teksti kaasajastamisega, kuivõrd võlaõiguse regulatsioon oli vahepeal

oluliselt muutunud. Üür kuni 01.08.2016 oli 21,31 eurot kuus, alates 01.08.2016 oli üür 90 eurot

kuus.

18.04.2016 korraldusega nr xxx otsustas Hageja Kostjaga üürilepingu lõpetada kolmekuulise

etteteatamise tähtajaga. Põhjus üürilepingu lõpetamiseks tulenes sellest, et Kostja ei olnud

hoolimata korduvatest tähelepanu juhtimistest korrigeerinud oma käitumist ning põhjustas oma

vägivaldse ja korda rikkuva käitumisega teistele kortermaja elanikele pidevat hirmu ja

meelehärmi.

Leping otsustati üles öelda korraliselt vähemalt kolme kuulise etteteatamise tähtajaga, et anda

Kostjale piisav aeg, leidmaks endale sobiv eluase kusagil mujal. Linnavalitsuse 29.04.2016

kirjas. Kostjale paluti Kostjal üüripind vabastada lepingu lõppedes 31.08.2016. Kostja ähvardas

lepingu lõpetamisest kuuldes suuliselt üürilepingu lõpetamise vaidlustada. Kuivõrd mingisugust

vaidlustust ähvardusele ei järgnenud, siis saatis Hageja Kostjale täiendava eluruumi vabastamise

kohustust meelde tuletava teate 18.08.2016. Hoolimata korduvast meeldetuletusest Kostja

eluruumi ei vabastanud ning samuti ei ole Kostja siiani üürilepingu lõpetamist ka mingil viisil

vaidlustanud.

09.12.2016 saatis Hageja Kostjale veel kord kirja, milles palus eluruumi vabastada hiljemalt

31.12.2016, vastasel korral pöördub Hageja kohtu poole eluruumi ebaseaduslikust valdusest

vabastamise hagiga. Seisuga 17.01.2017 ei olnud Kostja endiselt eluruumi vabastanud.

Kuivõrd Kostja jätkas ja jätkab siiani Hagejale kuuluva eluruumi kasutamist hoolimata

üürilepingu lõppemisest, siis tekkisid ka eluruumi kasutamisel kommunaalkulud, mida tuli ja

tuleb siiani Hagejal kui korteriomanikul tasuda. 31.12.2016 seisuga on Hageja tasunud Kostja

poolt tarbitud kommunaalkulude eest 224,29 eurot ning see summa aina kasvab kuni Kostja

jätkab eluruumi ebaseadusliku kasutamist. Hageja on seisukohal, et üürilepingu lõppemise

järgselt Kostja poolt tekitatud kommunaalkulude näol on tegemist Kostja poolt Hagejale

õigusvastaselt tekitatud kahjuga VÕS § 1045 lõike 1 punkti 5 mõttes. Selline kahju kuulub

Kostja poolt hüvitamisele.

Hageja palub rahuldada hagi ja kohustada Rita Vompast vabastama eluruum aadressil xxx tema

ebaseaduslikust valdusest. Mõista Rita Vompaselt kahjuhüvitisena Viljandi linna kasuks välja

kommunaalkulud, mida Viljandi linn on kandnud peale Rita Vompasega üürilepingu lõpetamist

eluruumis aadressil xxx summas 224,29 eurot koos kohtumenetluse ajal lisanduvate

kommunaalkuludega. Menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja põhjendused

Kostja vaidleb esitatud hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata.

Antud asjas ei ole vaidlust selles, et hageja ja kostja vahel on 01.08.2016.a sõlmitud kirjalik

eluruumi üürileping tähtjaga 31.08.2016.a.

Vaidlust ei ole antud asjas selles, et kostja Rita Vompas jätkas eluruumi kasutamist ka peale

31.08.2016.a., so. peale kirjalikult sõlmitud üürilepingu lõpptähtaja möödumist.

Võlaõigusseaduse ( edaspidi VÕS) § 310 lg.1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja

möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui

üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet.

Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja

jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

Üürileandja ( hageja) sai teada või pidi teada saama, et kostja jätkas antud eluruumi kasutamist

ka peale üürilepingu lõpptähtaja möödumist 31.08.2016.a.

Seega üürileandja , kui ta soovis, et üürileping ei muutu tähtajatuks, pidi ta teatama oma soovist

üürnikule hiljemalt 14. septembriks 2016.a., mida aga üürileandja teinud ei ole.

Kuna üürileping oli sõlmitud kirjalikus vormis, siis kõik lepingust tulenevad tahteavaldused tuli

teostada samas vormis, so. kirjalikus vormis.

Antud hagimaterjalide juures puuduvad tõendid selle kohta, et üürileandja (hageja) oleks

teavitanud üürnikku ( kostjat) ajavahemikul 01.09.2016 kuni 14.09.2016.a. tähtajalise

üürilepingu lõpetamise soovist.

Seega sellest tulenevalt saab järeldada, et 01.08.2016.a. sõlmitud üürileping on muutunud

tähtajatuks üürilepinguks ja kostja kasutab hagejale kuuluvat üüripinda õiguslikul alusel.

Hageja poolt on kostjale esitatud 31.12. 2016.a. arve nr. 1940 xxx eluruumi kasutamise eest

kogusummas 224,29 €, mis on kostja poolt tasutud.

Hageja poolt kostjale 09.12.2016.a. saadetud eluruumi vabastamise nõue on õigusliku aluseta.

Hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt tähtajatuks muutunud üürilepingu alusel eluruumi

vabastamiseks kuna üürnik kasutab antud eluruumi õiguslikul alusel. Hageja ei ole esitanud

kostjale tähtajatu üürilepingu ülesütlemisavaldust.

Kostja palub jätta hagi rahuldamata, menetluskulud panna hagejale.

Hageja seisukoht kostja vastusele

Tegelikult ei ole Kostjaga sõlmitud uut üürilepingut ei 01.08.2016 ega ka varem ning Kostja

kasutas xxx eluruumi ühe ja sama üürilepingu alusel juba alates 2003. aastast.

Tõepoolest on aja jooksul seda üürilepingut muudetud ja nii muudeti seda ka 01.08.2016 kui

Hageja kehtestas kõigile oma korteritele uued üürihinnad ja muutis üürilepingu üldtingimusi, et

viia need kooskõlla kehtiva regulatsiooniga. Kuivõrd muudatusi oli mitmeid, siis ei pidanud

Hageja otstarbekaks hakata tekitama üürilepingutele muutmise lisasid vaid koostas kõigile

üürnikele tervest lepingust uue redaktsiooni, milles kõik muudatused sisaldusid. Uues

redaktsioonis üürileping Kostjaga allkirjastati 01.08.2016. Selleks hetkeks oli Kostjale juba

esitatud selle sama üürilepingu ülesütlemise teade 29.04.2016 seisuga ning määratud tähtaeg,

millal Kostja kohustub eluruumi vabastama. Lepingu lõppemise tähtajaks loeti 31.08.2016.

Hageja tunnistab, et 01.08.2016 sõlmitud üürilepingu uues redaktsioonis on tõepoolest märgitud

lepingu tähtajaks 31.08.2016, mis viitaks justkui oleks sõlmitud uus tähtajaline leping, kuid

tegelikult oli üürilepingute uuendamise käigus lepinguid vormistanud ametnik lihtsalt ühe

sammu ette mõelnud ja kuivõrd ta teadis, et kõnealune leping on üles öeldud ja lõppemise

tähtpäevaks määratud 31.08.2016, siis nii kandis ta selle kuupäeva ka lepingu uuele

redaktsioonile, et Kostjal oleks selgelt silma ees, et leping on üles öeldud ning tal tuleb

31.08.2016 eluruum vabastada.

Hageja möönab, et juriidiliselt korrektne ja segadust välistav oleks olnud üürilepingu uuele

redaktsioonile üürilepingu tähtajaks märkida jätkuvalt „tähtajatu“. Samas teadis Kostja kogu aeg,

et temaga ei sõlmitud 01.08.2016 uut lepingut ning üürileping, mille alusel ta ruumi kasutab on

üles öeldud alates 31.08.2016 ning tal tuleb eluruum tähtpäeva saabudes vabastada.

Hageja eeltoodud veendumust, et Kostja sai suurepäraselt kogu aeg aru, et temaga ei sõlmitud

01.08.2016 uut üürilepingut, kinnitab ka asjaolu, et Kostja taotles peale lepingu ülesütlemise

teate saamist Hagejalt sotsiaaleluruumi. Hageja lisab tõenditena Kostja vastava 18.08.2016

taotluse ja Hageja 15.08.2016 korraldusega nr 603 antud eitava vastuse sellele, kuivõrd Kostja ei

kvalifitseerunud oma varandusliku seisu ja sissetulekute kohaselt sotsiaaleluruumi saama

õigustatud isikuna. Siinkohal on asjakohane märkida, et juba 18.07.2016 esitatud

sotsiaaleluruumi taotluses on Kostja märkinud, et tema senine üürileping lõpeb 31.08.2016 ja

sellest hetkest edasi soovib ta taotleda Hagejalt sotsiaaleluruumi.

Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et 01.08.2016 sõlmiti Kostjaga uus tähtajaline leping tähtajaga

31.08.2016, siis ei saa sellest hoolimata väita, et Kostja jätkas peale 31.08.2016 eluruumi

kasutamist ning Hageja ei reageerinud sellele. Tegelikult saatis Hageja 18.08.2016 Kostjale

üürilepingu lõppemist meelde tuletava teate, mis juhtis tähelepanu, et 31.08.2016 leping Kostjaga

lõpeb. Seega on Hageja väljendanud 18.08.2016 teavitusega selget tahet üürisuhet Kostjaga mitte

jätkata peale 31.08.2016.

Hageja kinnitab, et seisuga 20.03.2017 on Kostja poolt kõik kommunaalkulude võlgnevused

tasutud.

Kohtu põhjendused

1. Poolte nõusolekul võib kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Sel juhul määrab

kohus võimalikult kiiresti tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada avaldusi ja dokumente,

samuti otsuse avalikult teatavakstegemise aja ja teatab neist menetlusosalistele TsMS § 403

lg 1).

2. Pooled on nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus on määrusega andnud

pooltele võimaluse esitada kirjalikus menetluses avaldusi ja dokumente ning teinud pooltele

teatavaks otsuse avalikult teatavakstegemiseaja.

3. TsMS § 444 lg 2 alusel piirdub kohus põhjendavas osas üksnes õiguslike põhjenduste ning

tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.

4. Antud asjas puudub vaidlus, et hagejale kuulub korteriomand aadressil Xxx xxx, xxx

maakond, registriosa nr xxx.

5. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja on vaidlusaluse eluruum valdaja AÕS § 33 lõike

1 mõttes.

6. AÕS § 34 lõike 1 kohaselt on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see

põhineb õiguslikul alusel või mitte.

7. Vältimaks hageja nõude rahuldamist, peab kostja tõendama eelkõige oma valdusõiguse

olemasolu. AÕS § 83 lg 1 näeb ette, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on

omaniku suhtes õigus asja vallata.

8. Kuivõrd pooled vaidlevad selle üle, kas kinnistu asukohaga Xxx xxx, xxx (registriosa nr xxx)

on kostja ebaseaduslikus valduses, tuleb kohtul hinnata, kas kostja kasutab vaidlusalust

korterit õiguslikul alusel või mitte.

9. Hageja on kohtule esitanud Viljandi Linnavalitsuse 21.03.2016 korralduse nr 196 lisa nr 1,

millest nähtub, et Viljandi Linnavalitsus on Rita Vompasega 01.08.2016 sõlminud eluruumi

üürilepingu. Antud üürilepingu tähtajaks on märgitud 31.08.2016.

10. Hageja väidab, et 01.08.2016 sõlmitud eluruumi üürileping ei ole mitte uus tähtajaline

üürileping vaid 2003. aastal sõlmitud üürilepingu lisa. Kohus juhib tähelepanu, et hageja

esitas kohtule Viljandi Linnavalitsuse korralduse nr 196 lisa nr 1, mille pealkirjaks on

eluruumi üürileping (tl 4- 6), mitte kuskilt ei tulene, et tegu oleks varasema lepingu lisaga või

lepinguga uues redaktsioonis.

11. Samuti on 01.08.2016 eluruumi üürilepingus punkt 14.2, mis sätestab, et antud leping

tühistab kõik poolte vahel lepingu objektiks olevate ruumide üürile andmist puudutavad

varasemad suulised ja kirjalikud kokkulepped.

12. Kostja on seisukohal, et temaga on sõlmitud 01.08.2016 uus tähtajaline üürileping. Antud

üürilepingu tähtaeg oli 31.08.2016. Kostja väidab, et hageja ei ole üürilepingu tähtaja

lõppemisel teatanud talle soovist üürileping lõpetada.

13. Hageja on esitanud kohtule tõenditena Viljandi Linnavalitsuse korralduse ja kirjad kostjale

üürilepingu lõpetamise ja korteri vabastamise kohta (tl 7-10). Kohus juhib tähelepanu, et

hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit asjaolu kohta, et kostja oleks antud kirjad kätte

saanud.

14. Hageja on esitanud kohtule tõendina Rita Vompase taotluse 18.07.2017 sotsiaaleluruumi

saamiseks (tl 83-84) ja Viljandi linnavalitsuse korralduse 15.08.2017 sotsiaaleluruumi mitte

andmise kohta (tl 82). Kohus leiab, et need tõendid tõendavad, et kostja teadis varasema

üürilepingu ülesütlemisest.

15. Esitatud tõendite põhjal leiab kohus, et Viljandi Linnavalitsus on sõlminud Rita Vompasega

01.08.2016 tähtajalise üürilepingu tähtajaga 31.08.2016.

16. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja

kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei

avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg

hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast,

mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

17. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et hageja oleks kahe nädala jooksul peale üürilepingu

lõppemise tähtaega palunud korter vabastada või mingil muul moel oma tahet avaldanud.

Enne lepingu tähtaja lõppemist 31.08.2016 saadetud teateid ei saa lugeda tahteavalduseks

VÕS § 310 lg 1 järgi.

18. Kohus leiab, et üürileping muutus tähtajatuks ja selle ülesütlemisel tuleb lähtuda vastavatest

VÕS-i sätetest. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue kohustada Rita Vompast vabastama

eluruum aadressil Xxx tema ebaseaduslikust valdusest.

19. Hagiavalduses oli ka kommunaalkulude hüvitamise nõue. Kostja vastuse järgi kostja on

tasunud võla. Hageja on kinnitanud, et 20.03.2017 seisuga on kostjal kõik kommunaalkulude

võlgnevused tasutud (tl 63). Seega tuleb kommunaalkulude hüvitamise nõude osas menetlus

lõpetada.

Menetluskulude jaotus

20. Vastavalt TsMS § 438 lg-le 2 kohtuotsuse tegemisel otsustab kohus menetluskulude jaotuse.

Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest

peab kandma ning vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse

jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 3).

21. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

22. Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta

hageja kanda.

23. Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja 28.02.2017 määrusega anti Rita Vompasele

menetlusabina riigi õigusabi kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud.

24. Rita Vompase esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv on esitanud 20.04.2017 kohtule riigi

õigusabi tasu suuruse ja kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramise taotluse (tl 75-79),

mille kohaselt on advokaadi poolt osutatud teenust 6 tundi 288 (koos käibemaksuga) euro

ulatuses.

25. Hageja on 28.04.2017 esitanud oma seisukoha kostja menetluskulude kohta, milles

aktsepteerib kostja menetluskulusid esitatud mahus (tl 81).

26. Kohus leiab, et esitatud taotluses märgitud andmed on usaldusväärsed.

27. Riigi õigusabi tasu on 288 eurot, mis tuleb maksta vandeadvokaat Nikolai Kõivule.

28. Seose hagi rahuldamata jätmisega, tuleb hagejalt välja mõista riigituludesse

ühekordsemaksena 288 eurot riigi õigusabi tasu. Makseinfo lisatud kohtuotsusele.

29. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

30. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määruse peale võib esitada

määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 200 €.

/allkirjastatud digitaalselt/

Silvi Maiste

Kohtunik