2-17-4227/5 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise aeg ja koht

Tartu, 3. mai 2017

Tsiviilasja number

2-17-4227

Tsiviilasi

Korteriühistu SAT-5 määruskaebus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 27. veebruari 2017 kandemäärusele nr

224722017

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 27. veebruari 2017

kandemäärus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu SAT-5 määruskaebus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Korteriühistu SAT-5 (registrikood:

80109136); esindaja notar Tiina Tomberg

RESOLUTSIOON

1. Jätta Korteriühistu SAT-5 määruskaebus rahuldamata ja

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 27. veebruari 2017

kandemäärus nr 224722017 muutmata.

2. Jätta

määruskaebusega

seotud

menetluskulud

Korteriühistu SAT-5 kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

võib

menetlusosaline

Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. Notar Tiina Tomberg (notar) esitas 21. detsembril 2016 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale

avalduse (õienduse) 16. mail 2003 koostatud ja ametitoimingute raamatus nr 2687 all

registreeritud avaldusele XXXX asuvas elamus nr X paiknevate korteriomandite

kinnistamiseks. Avalduse kohaselt on Korteriühistu SAT-5 (avaldaja) (registrikood 80109136;

avaldaja) esitanud 16. mail 2003 avalduse XXX asuvas elamus nr X paiknevate korteriomandite

kinnistamiseks. Elamu juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa suuruseks oli

määratud 8958 m2 ja see koosnes kahest katastriüksusest: XXX pindalaga 5309 m2 ja XXX,

pindalaga 3649 m2. Ekslikult on kandeavalduses palutud kinnistusraamatuse kanda vaid

katastriüksus XXX, millel korterelamut ei paikne.

Avaldaja palub parandada 16. mai 2003 avalduse alusel kinnistusraamatusse kantud

korteriomandite registriosad nr-d 2709704 kuni XXX I jaos olevad andmed ning kanda

katastriüksuse XXX asemel korteriomandite koosseisu katastriüksused XXX ja XXX.

2. Kinnistusosakond kohustas 13. jaanuari 2017 kandemäärusega nr 28482017 avaldajat

esitama hiljemalt 27. jaanuariks 2017 kinnistusosakonnale Konguta Vallavalitsuse notariaalselt

kinnitatud või vastava töötaja poolt digitaalselt kinnitatud haldusakti, millega määrati kindlaks

XXXX külas asuva endise Korteriühistu SAT hoone ehitisealune ja selle teenindamiseks

vajaliku maatüki suurus.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 27. veebruari 2017 määrusega nr 224722017

kinnistamisavalduse rahuldamata.

Eluruumide erastamise korra (kinnitatud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198)

punkti 30 järgi vormistatakse ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki

kindlaksmääramine valla- või linnavalitsuse korraldusega.

27. mail 2003 on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitatud notari poolt 16. mail 2003

tõestatud (notari ATR nr 2687) avaldaja avaldus XXX asuvas elamus nr X paiknevate

korteriomandite kinnistamiseks. Notarile esitati Tartu Maakatastri 3. jaanuari 2000 õiend ning

katastripidaja poolt kinnitatud maaüksuse plaan, mille kohaselt on elamu alune ja selle

teenindamiseks vajalik maatükk registreeritud maakatastri katastritunnusega XXX, asukoht

Tartumaa Konguta vald Annikoru küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa, katastriüksuse pindala

5309 m2. Koos kinnistamisavaldusega esitati kinnistusosakonnale maakatastri pidaja poolt

koostatud õiend katastriüksuse XXX kohta ja katastriüksuse XXX plaan. Katastriüksuse XXX

õiendit ega katastriüksuse XXX plaani kinnistuspäevikus olevate andmete põhjal koos

kinnistamisavaldusega kinnistusosakonnale ei esitatud.

Kuna korteriomand koosneb reaalosast, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, st

maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis korteriomandi seaduse (KOS) § 2 lõike 2 järgi ei

kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, oli korteriomandite kinnistamiseks vajalik

kinnistusosakonnale esitada koos Eluruumide erastamise seadus (ESS) § 214 lg 1 nimetatud

dokumentidega ka dokumendid, mis tõendasid korterite vallasasjana omandamist ja eluruumide

(hoone) teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramist ning selle eest tasumist (et välistada

reaalkoormatise seadmise vajadust). Korteriomandite omandamine on kajastatud hooneregistri

õiendis, mille avaldaja esitas kinnistusosakonnale koos kinnistamisavaldusega. Kohaliku

omavalitsuse

korraldust

ehitisealuse

ja

selle

teenindamiseks

vajaliku

maatüki

kindlaksmääramise kohta kinnistusosakonnale ei esitatud. Avalduses on märge, et notarile on

esitatud Konguta vallavalitsuse 9. aprilli 2003 tõend, mille kohaselt on erastatava maa eest

täielikult tasutud. Nimetatud õiendit kinnistusosakonnale ei esitatud.

16. mai 2003 kinnistamisavalduses ei ole avaldatud, milliste andmetega maaüksus, s.o asukoha,

suuruse ja otstarbe kohta korteriomandid kinnistusraamatusse tuleb kanda. Avalduses on

esitatud ainult tabel korteriomandite reaalosade andmete kohta. Kuna avaldus ja lisaks esitatud

dokumentide andmed on olnud vastuolulised (katastri õiend ja plaan) ning kuna avalduses ei

ole selgelt väljendatud, millised andmed maaüksuse kohta korteriomandite koosseisu hakkavad

kuuluma ning kuna esitamata on andmed ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki

kindlaks määramise kohta, ei olnud kohtunikuabil võimalik 21. detsembri 2016 õienduse alusel

korteriomandite koosseisuandmete muutmine.

Kohtunikuabi selgitas, et avaldajal on vaja esitada kinnistusosakonnale kohaliku omavalitsuse

nõuetekohaselt kinnitatud haldusakt, millega määrati kindlaks Tartu maakonnas Konguta vallas

Annikoru külas asuva endise Korteriühistu SAT hoone ehitisealune ja selle teenindamiseks

vajaliku maatüki suurus.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

27. veebruari 2017 kandemäärus nr 224722017 täies ulatuses ning teha uus määrus, millega

parandada avaldaja poolt 16. mail 2003 allkirjastatud avalduse alusel kinnistusraamatuse

kantud andmed.

Määruskaebuse kohaselt esitas avaldaja 16. mail 2003 avalduse XXXX asuvas elamus nr 5

paiknevate korteriomandite kinnistamiseks. Vastavalt Konguta vallavalitsuse 25. novembri

1999 korraldusele nr 173 määras vald elamu juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa

suuruseks 8958 m2. Nimetatud maatükk koosnes kahest katastriüksusest: XXX, pindalaga 5309

m2 ja XXX, pindalaga 3649 m2. Ekslikult paluti kandeavalduses kinnistusraamatusse kanda

vaid katastriüksus XXX, millel korterelamut ei paikne. Kandeavaldusele lisati katastriüksuse

XXX maakatastri õiend, pindalaga 5309 m2 ja katastriüksuse XXX plaan, pindalaga 3649 m2.

Nii notar kui ka kohtunikuabi on aastal 2003 oma ametikohustusi täites eksinud. Viga ei

märganud ka kande teinud kohtunikuabi, kes kandis kinnistusraamatusse ja jagas

korteriomanditeks katastriüksuse tunnusega XXX, pindalaga 5309 m2, millel korterelamut ei

paikne, ning jättis kinnistusraamatusse kandmata katastriüksuse tunnusega XXX, pindalaga

3649 m2, millel paikneb korterelamu.

On üheselt selge, et korteriomandite kinnistamise menetluses peeti silmas kahe katastriüksuse,

tunnusega XXX, pindalaga 5309 m2, ja tunnusega XXX, pindalaga 3649 m2, erastamist ja

korteriomandite kaasomandi osana kinnistusraamatusse kandmist (10. jaanuari 2017

vallasekretäri Maris Sirendi digitaalselt kinnitatud ärakiri Konguta Vallavalitsuse 25. novembri

1999 korraldus nr 173, koopiad katastriüksuse plaanidest, Konguta Vallavalitsuse arendus- ja

keskkonnanõuniku vallavanema ülesannetes Riina Savisaare digitaalselt allkirjastatud 3. märtsi

2017 maa erastamist puudutavad täiendavad Konguta valla käsutuses olevad täpsustavad

dokumendid).

Avaldaja esitas kinnistusosakonnale Konguta Vallavalitsuse 25. novembri 1999 korralduse

nr 173 kinnitatud ärakirja. Kandemääruses nr 224722017 leiab kohtunikuabi, et

korteriomandite nr-d 2709704 kuni XXX koosseisuandmete muutmiseks korteriomandite

koosseisus olevate maatükkide osas on vajalik esitada Konguta Vallavalitsuse korraldus,

millega on määratud kindlaks korteriühistu SAT-5 hoone osas ehitisealuse ja selle

teenindamiseks vajaliku maatüki suurus.

Korraldusele peab olema lisatud maatüki asendiplaan. Sisuliselt nõuab kohtunikuabi, et

Konguta vallavalitsuse 25. novembri 1999 korraldus nr 173 vastaks nõuetele, mis kehtestati

aastal 2001. Kohtunikuabi poolt viidatud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määruse nr 198

"Eluruumide erastamise korraldamise kohta" punkt 30 jõustus 19. veebruaril 2001, Konguta

vallavalitsuse 25. novembri 1999 korralduse nr 173 vormistamisel kohtunikuabi poolt viidatud

korra nõuded veel ei kehtinud.

Haldusmenetluse seaduse § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva

haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne,

kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Riigikohtu Halduskolleegium on lahendi 3-3-1-

44-14 punktis 14 märkinud, et asjaolude muutumine pärast haldusakti andmist ei muuda aga

haldusakti tagantjärele õigusvastaseks.

Kohtunikuabi kandis korteriomandid kinnistusraamatusse ühele katastriüksusele enne viidatud

määruse jõustumist ja selles kehtestatud nõuetele mittevastavate korralduste alusel Konguta

vallavalitsuse 25. novembri 1999 korralduse nr 173 alusel.

5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle kohtule (tl 1-2). Tartu

Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tartu Ringkonnakohtule (tl 70).

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 27. veebruari 2017 kandemäärus muutmata.

Avaldaja palus 21. detsembril 2016 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale saadetud avalduses

parandada avaldaja poolt 16. mail 2003 allkirjastatud avalduse alusel kinnistusraamatuse

kantud andmed ning kanda nimetatud avalduse alusel avatud registriosade nr XXX; nr XXX;

nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX;

nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX ja nr XXX esimesse jakku seniste katastriüksuste

andmete „katastritunnus XXX, pindala 5309 m2, aadress SAT-5 XXXX, maa sihtotstarve

elamumaa (100%)“ asemel katastriüksusena:

- katastriüksus tunnusega XXX, asukoht XXXXX küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa 100%,

katastriüksuse pindala 3649 m2;

- katastriüksus tunnusega XXX, asukoht XXXX küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa 100%,

katastriüksuse pindala 5309 m2.

7. KOS § 1 lõigete 1 ja 2 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on

ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata

küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi

esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS

§ 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

ESS § 21.4. lõigete 1 ja 5 järgi peab korteriomandite kinnistamiseks eluruumide erastamise

kohustatud

subjekt

esitama

kinnistusosakonnale

ühepoolse

notariaalselt

kinnitatud

kinnistamisavalduse ja dokumendi (plaani) ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade

ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks

vajalikud dokumendid. Korteriomandi omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi

vallasasjana omav isik. Kande aluseks on nimetatud paragrahvi 1. lõikes sätestatud

dokumendid. ESS § 18 järgi erastatavate eluruumide alune ja nende teenindamiseks vajalik maa

erastatakse või antakse lepingulisse kasutusse.

Kinnistusosakond kohustas 13. jaanuari 2017 kandemäärusega nr 28482017 avaldajat esitama

hiljemalt 27. jaanuariks 2017 kinnistusosakonnale Konguta Vallavalitsuse notariaalselt

kinnitatud või vastava töötaja poolt digitaalselt kinnitatud haldusakti, millega määrati kindlaks

XXXX külas asuva endise Korteriühistu SAT hoone ehitisealune ja selle teenindamiseks

vajaliku maatüki suurus. Kuna nimetatud puudust avaldaja tähtaegselt ei kõrvaldanud, oli

põhjendatud kinnistamisavalduse rahuldamata jätmine kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 46

lg 5 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 596 lg 2 alusel.

8. KRS § 621 lg 1 p 1 kohaselt parandatakse kinnistusraamatu kanne muuhulgas juhul, kui

kanne on tehtud ebaõige kandemääruse alusel. Kui kande parandamise õigus on

kinnistusosakonnale seaduse järgi ette nähtud, tähendab see ühtlasi ka ametikohustust ebaõige

kanne parandada. Samas ei saa kandest puudutatud isik ega muu isik kinnistusosakonnalt nõuda

kande parandamist omal algatusel. Ta saab pöörduda kinnistusosakonna poole üksnes

märgukirjaga ega saa esitada määruskaebust, kui kinnistusosakond ei alusta kande parandamise

menetlust (Riigikohtu 21. detsembri 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-10, p 11).

Seega juhul, kui avaldaja 21. detsembri 2016 avaldust tuleb käsitleda mitte

kinnistamisavaldusena, vaid ettepanekuna ebaõige kande parandamiseks, puudub tal

vaidlustatud määrusele kaebeõigus. Asja materjalidest nähtub, et avaldaja on 16. mail 2003

esitanud kinnistamisavalduse koos Tartu Maakatastri 3. jaanuari 2000 õiendi ning katastripidaja

poolt kinnitatud maaüksuse plaaniga, mille kohaselt elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik

maatükk on registreeritud maakatastris katastritunnusega XXX, asukoht XXXXX SAT-5,

sihtotstarve elamumaa, katastriüksuse pindala 5309 m2. Õiendiga taotleb avaldaja kanda ka

katastriüksuse tunnusega XXX, asukoht Tartumaa Konguta vald Annikoru küla SAT-5,

sihtotstarve elamumaa 100%, katastriüksuse pindala 3649 m2, mida ei ole esialgses

kinnistamise avalduses esitatud. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et tegemist on ilmse

eksimusega, mida registripidaja saaks KRS § 621 lg 1 p 1 alusel parandada.

Ringkonnakohus märgib, et isegi kui 16. mai 2003 kinnistamisavalduse alusel kanti

korteriomandid kinnistusraamatusse ühele katastriüksusele nõuetele mittevastavate korralduste

alusel, ei anna see avaldajale õigust nõuda uue kande tegemist nõuetele mittevastavate

korralduste alusel.

Avaldajal on õigus esitada uus seaduse nõuetele vastav kinnistamisavaldus või TsMS § 368

lg 1 alusel tuvastushagi 16. mai 2003 kinnistamisavalduses esinevate asjaolude kindlaks

tegemiseks.

9. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebusega seotud menetluskulud

TsMS § 172 lg 2 alusel jätta avaldaja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke