3-2-1-13-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-13-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. aprill 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull

Kohtuasi

Rävala Parkla AS-i hagi Rävala St 5 OÜ vastu

servituutide seadmiseks nõusoleku andmise kohustuse

tuvastamiseks, alternatiivselt juurdepääsutee

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas

nr 2-15-6726

Tsiviilasja hind Riigikohtus

19 173 eurot 49 senti

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rävala St 5 OÜ kassatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Rävala Parkla AS, esindajad vandeadvokaadid Allar

Aru ja Tauno Tark

Kostja Rävala St 5 OÜ, esindajad vandeadvokaadid Jüri

Leppik ja Helvia Räägel

Asja läbivaatamise kuupäev

13. märts 2017, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas nr 2-15-6726 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Rävala St 5 OÜ-le.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rävala Parkla AS (hageja) esitas 5. mail 2015 Harju Maakohtule hagi Rävala St 5 OÜ (endised

ärinimed BPTS Reval OÜ ja Osaühing Eventra; kostja) vastu servituutide seadmiseks nõusoleku

andmise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt kinnisasjale juurdepääsuteede määramiseks

tasuta või mõistliku tasu eest.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Kuke tn 6 asuv kinnisasi (registriosa nr 3001),

millel asuvas parkimismajas osutab hageja sõidukite valvega parkimise teenust. Alates 8. juunist

2004 kuulub kostjale Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasi (registriosa nr 261301). 7. mail 2004

sõlmisid hageja ja Osaühing Rävala Ärikeskus (kostjale kuuluva kinnisasja eelmine omanik) lepingu

Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasja hoonestusõiguse ja reaalservituutidega koormamiseks (7. mai

2004. a lepingudokument). Selle lepingu alusel seatud hoonestusõigus kustutati kinnistusraamatust

8. juunil 2004. Hagejale on olnud alates 2004. aastast tagatud ligipääs tema kinnisasjal asuvasse

parkimismajja üle kostja kinnisasja, hageja on kasutanud kostja kinnisasjal asuvat ruumi ning selle

juurde kuuluvat ventilatsioonitorustikku. Hageja on teinud kulutusi kostja kinnisasjal asuva

infrastruktuuri (juurdepääsuteed, jalakäiguühendused, ruumid, ventilatsioonitorustik ja rajatised)

väljaehitamiseks, hooldamiseks ja remondiks, lähtudes 7. mai 2004. a lepingust.

23. veebruaril 2015 esitas kostja hagejale avalduse 7. mai 2004. a lepingu servituudi seadmise

kohustust puudutava osa ülesütlemiseks 10. maist 2015. Lisaks nõudis kostja kinnistu edaspidiseks

kasutamiseks hüvitist 11 713 eurot 70 senti kuus. Hageja leiab, et lepingu ülesütlemise avaldus on

alusetu ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi. Kostjal on lepingu p 7.1 alusel kohustus anda

servituutide sissekandmiseks kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohane nõusolek.

Servituutide sisu nähtub teeservituudi puhul 7. mai 2004. a lepingu punktidest 4.1-4.4,

teenindusruumide kasutamise servituudi puhul lepingu punktidest 5.1-5.4 ja ventilatsioonitorustiku

servituudi puhul lepingu punktidest 6.1-6.4. Servituudi alad on kantud lepingu lisaks 1 olevale

plaanile viirutatud aladena. Kostjal ei ole õigust hagejalt nõuda hüvitist, kuna kinnisasjade üksteisest

sõltumine ning vastastikused eelised olidki põhjuseks, miks Kuke tn 6 ning Rävala pst 5/Kuke tn 4

kinnisasjade omanikud leppisid kokku servituutide seadmises tasuta. Mistahes piirangud loeti kostja

kinnisasja omanikule hüvitatuks tema saadud eelistega.

Alternatiivselt tuleb asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel määrata hagejale üle kostja kinnisasja

ligipääsud avalikult kasutatavatele teedele (Rävala puiesteele ja Kuke tänavale), sest hagejal puudub

tema kinnisasjale ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Ligipääsu tõttu kostja omandiõigusele tekkiv

riive on kostjale hüvitatud hageja kulul saadud eelistega, mistõttu tuleb hagejale läbipääs määrata

täiendava tasuta. Alternatiivselt palub hageja määrata kostjale mõistlik tasu, mis asjaolude kohaselt ei

saa ületada ühekordse maksena tasutavat 6391 eurot 16 senti.

2. Koos hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise taotluse, paludes keelata kostjal hagejale,

hageja klientidele ning hageja osutatud muudele isikutele takistuste tegemine Kuke tn 6 kinnisasjale

pääsemisel jalgsi või sõidukitega Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasjal asuvate olemasolevate

ligipääsuteede kaudu ning keelata kostjal hagejale takistuste tegemine Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvate

teenindusruumide ja ventilatsioonitorustiku kasutamisel. Harju Maakohus rahuldas 6. mai 2015. a

määrusega hagi tagamise taotluse.

3. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Taotledes 23. märtsi 2015. a kirjaga kostjalt

lepingu ülesütlemise tähtaja pikendamist, on hageja oma käitumisega lepingu ülesütlemist

tunnistanud ning tal puudub õigus kostja kinnisasja kasutada. Kui see õigus on hagejal siiski olemas,

tuleb hagejal maksta kostja kinnisasja kasutamise eest mõistlikku tasu, milleks ei ole hageja

nimetatud ühekordne tasu 6391 eurot 16 senti. Kostja on seisukohal, et kuivõrd 7. mai 2004. a

lepingu p-des 4.3, 4.4, 5.4, 6.3 ja 6.4 nimetatud alad ehitati välja 6-7 aastat enne 7. mai 2004. a

lepingu sõlmimist (aastatel 1997-1998) ja enne, kui kostja omandas kinnisasja, siis ei saa seda lugeda

kostja omandiõiguse piirangu hüvitiseks.

Hageja on ise Rävala pst 5 kinnisasja jagades tekitanud olukorra, kus ta ei pääse Rävala puiesteelt

oma kinnisasjale kostja kinnisasja läbimata. Hagejal on oma kinnisasjale juurdepääs Kuke tänavalt.

Kui hageja soovib mugavuse huvides kahte ligipääsu oma kinnisasjale, tuleb selle eest maksta

kostjale mõistlikku tasu. Kuna hageja kinnisasi on kasutuses tasulise parklana, siis täiendav

juurdepääs sellele Rävala puiesteelt on vajalik ärihuvidest lähtudes. Kostja ei kavatse sulgeda

hagejale Kuke tänava juurdepääsu maa-alusesse parklasse, sest sinna ei ole hagejal muud

juurdepääsu, kuid juurdepääsu kasutamise eest tuleb pooltel kokku leppida või määrata õiglane tasu.

Hageja ei ole 11 aasta jooksul nõudnud 7. mai 2004. a lepingu alusel servituudi seadmist. Seega

puudub kinnistusraamatusse kantud eelmärgetel tegelik sisu. Kuna hageja ei ole näidanud, et lisaks

lepingule oleks eelmärgetel ka seadusest tulenev alus, siis on eelmärked sisutud ja alusetud.

4. Harju Maakohus rahuldas 18. mai 2016. a otsusega hagi osaliselt. Kohus tuvastas kostja kohustuse

anda hagejale nõusolek tähtajatute teeservituudi, teenindusruumide kasutamise servituudi ja

ventilatsioonitorustiku kasutamise servituudi seadmiseks Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvale

kinnisasjale 7. mai 2004. a lepingu p-de 4.1-4.4, 5.1-5.4, 6.1-6.4 ja 7.1 kohaselt. Otsus asendab

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 594 alusel kostja tahteavaldust anda nõusolek loetletud

reaalservituutide seadmiseks Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvale kinnisasjale. Menetluskulud

jättis kohus poolte endi kanda.

Kohus nõustus hagejaga, et kostja käitumine kinnitab, et ta võttis üle 7. mai 2004. a lepingust

tulenevad õigused ja kohustused (võlaõigusseaduse (VÕS) § 175). Kuna kostja on lepingust

tulenevad kohustused üle võtnud, siis kehtib leping ka praeguse tsiviilasja poolte suhtes. 7. mai

2004. a lepingu p-s 7 sätestatud kohustus servituutide kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole

lõppenud, sest see on täitmata ja servituudid ei ole tekkinud (AÕS § 641, § 172 lg 1 ja § 173).

Servituudi seadmise tehingu puhul tuleb eristada nelja tehingu koosseisulist elementi: 1) kohustav

tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks, mis määrab servituudi

sisu; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne. 7. mai 2004. a lepingu p-d 4-7 sisaldavad

nõutavas vormis kahte esimest elementi: lepitud on kokku servituudi seadmises ja selle sisus.

Lepingus puudub aga kinnistamisavaldus ja kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet. Siiski on

servituutide kohta kannete tegemise tagamiseks kinnistusraamatusse kantud eelmärked. Tulenevalt

AÕS § 63 lg 1 p-st 1 ja lg-st 3 on 7. mai 2004. a lepingu p-des 4-7 on servituudi seadmises ja selle

sisus kokku lepitud, st sõlmitud nii kausaal- kui ka asjaõigusleping. Hagejal on eelmärkest ja

lepingust tulenevalt õigus nõuda kande tegemist vastavalt poolte vahel kokku lepitud servituudi

asjaõiguslikule sisule. Asjaõiguslepingu sisu on seadusega määratud ning sellest ei saa taganeda ega

seda üles öelda.

Servituudi seadmise kohustust ei saa lugeda kestvuslepinguks VÕS § 195 lg 3 mõttes ning seda ei

saanud VÕS §-dele 195 ja 196 tuginedes üles öelda. Kokkulepet, mille alusel hageja kasutab kostja

kinnisasja enda kinnisasjale pääsemiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolude kohaselt üles öeldud.

Seega on leping kehtiv ja kostja on kohustatud andma nõusoleku servituutide kohta

kinnistusraamatusse kande tegemiseks.

7. mai 2004. a lepingu p-de 4.4 ja 5.4 järgi on teeservituut ja teenindusruumide kasutamise servituut

tasulised. Viidatud lepingu punktides on kokku lepitud, kuidas arvutatakse servituudi eest teeniva

kinnisasja omanikule igal aastal makstavat hüvitist. Kohus nõustus hageja 4. aprilli 2016. a

menetlusdokumendi p-s 2.2 esitatud arvutuskäiguga, mille kohaselt on teeservituudi selle aastal tasu

1603 eurot 41 senti. Lepingu p-s 5.4 sätestatud korras tuleb arvutada ka teenindusruumide

kasutamise eest igal aastal makstav tasu. Seetõttu tuleb kinnistusraamatusse kantavate tee ja

teenindusruumide kasutamise servituudi puhul jätta välja sõna „tasuta".

Kuna maakohus rahuldas hageja esimesena esitatud nõude, siis ei põhjendanud kohus TsMS § 442

lg 8 alusel alternatiivse nõude rahuldamata jätmist.

Arvestades seda, et hageja ei tundnud 11 aasta jooksul huvi servituudi kande tegemise vastu,

põhjustades sellega servituudi seadmise kohustuse jätkumise üle vaidluse, tuleb menetluskulud jätta

TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu otsuse täies

ulatuses. Kostja palus ringkonnakohtul teha asja maakohtule tagasi saatmata uus otsus, millega jätta

hagi rahuldamata.

Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

6. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega

hageja menetluskulud jäeti hageja enda kanda, ning teha uus otsus, millega jätta kõik menetluskulud

kostja kanda.

Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata, rahuldas vastuapellatsioonkaebuse ning

tühistas maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja muutis resolutsiooni sõnastust. Ülejäänud

osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maakohtu menetluses ja ringkonnakohtu

menetluses kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Hagi osalist rahuldamist puudutavas osas nõustus ringkonnakohus maakohtu seisukohtadega.

Ringkonnakohus hindas täiendavalt kostja aegumise vastuväidet ning leidis, et hagi esitamise seisuga

ei olnud nõue aegunud. Kinnistule on seatud eelmärked servituutide seadmise tagamiseks, mille tõttu

on välistatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5 kohaldamine.

Ringkonnakohus leidis, et põhjendatud on hageja vastuapellatsioonkaebus. TsMS § 163 lg 1

kohaldamine maakohtus ei ole põhjendatud, kuna maakohus rahuldas hagi tervikuna, mitte osaliselt.

Maakohus ei jätnud hageja alternatiivnõuet rahuldamata, vaid läbi vaatamata, kuna ta seda üldse ei

käsitlenud hageja esmase nõude rahuldamise tõttu. Alternatiivnõude läbi vaatamata jätmist ei saa

pidada hagi osaliseks rahuldamiseks. Kohtuvaidlust ei põhjustanud hageja, vaid see tekkis seetõttu, et

kostja ei andnud nõusolekut kinnistusraamatusse kande tegemiseks, milleks ta oli kohustatud, nagu

maakohus õigesti tuvastas. Eelmärgitut arvestades kohaldub menetluskulude jaotusele TsMS § 162

lg 1, mille kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

arutamiseks samale ringkonnakohtule.

Hagejal oli 7. mai 2004. a lepingu kehtivuse ajal õigus nõuda kostjalt selle täitmist ja servituutide

seadmist. Hageja seda ei teinud ning esitas nõude alles pärast lepingu ülesütlemist. 7. mai 2004. a

lepingu järgi sai hageja nõuda asjaõiguse seadmist tulenevalt TsÜS § 146 lg-st 5 kümne aasta

jooksul. Ringkonnakohus ei selgitanud, miks see säte praegusel juhul ei kohaldu. Servituute ei ole

kinnistusraamatusse kantud ning üksnes eelmärgete kandmisest ei saanud tekkida hagejale asjaõigust

kostjale kuuluva kinnistu kasutamiseks. Kostja on kogu menetluse jooksul väitnud, et hageja kasutas

juurdepääsu üle kostja kinnisasja lihtsalt mugavusest. Kohtud ei ole selle väitega arvestanud.

Kohtud tuvastasid poolte vahel võlaõigusliku lepingu olemasolu. Kui kohtud leidsid, et 7. mai

2004. a lepingus sisaldus ka asjaõigusleping reaalservituutide seadmiseks, oleks kohtud pidanud

põhjendama, kuidas see sai üle minna kostjale. Nagu maakohus tuvastas, ei sisaldu selline kokkulepe

kinnistu 20. mai 2004. a müügilepingus. Asjaõigusseadus ei tunnista eelmärkeid asjaõigusteks. Kui

sõlmitud oleks servituudi seadmise asjaõigusleping, siis puuduks praegusel hagil mõte ja piisaks

kinnistusosakonnale avalduse esitamisest servituutide kinnistusraamatusse kandmiseks. Maakohus

leidis, et servituudid ei saanud olla tasuta, kuid samas ei ole maakohtu otsuse resolutsioonis midagi

servituutide tasulisuse kohta märgitud. Sellega on rikutud TsMS § 442 lg-t 5. 7. mai 2004. a lepingus

nähti ette, et hüvitada tuleb servituudi ala kasutamisega seotud kulud (lepingu p-d 4.4 ja 5.4), kuid

servituudid on tasuta (lepingu p-d 4.1, 5.1 ja 6.1). Seega hindasid kohtud lepingut valesti, kui nad

leidsid, et servituudid olid tasulised. Kostja jääb praegu ilma tulu teenimise võimalusest, kuna tema

kinnisasjal asuvad teenindusruumid on hageja kasutuses. Kohtud ei põhjendanud, miks nad ei

nõustunud kostja väidetega servituutide tasu osas. Kostja sai reaalservituute seadma kohustava

võlaõigusliku lepingu üles öelda. Kohtud oleksid pidanud kohaldama AÕS § 156 lg-t 3, mille järgi ei

saa kinnisasja omanik nõuda juurdepääsu oma kinnisasjale, kui ühendus avalikult kasutatavale teele

on katkenud tema enda tahtel. Juurdepääsu puudumise on praegusel juhul põhjustanud hageja

kinnisasjade jagamine enne seda, kui kostja sai oma kinnisasja omanikuks. Lisaks on hagejal oma

kinnisasjale juurdepääs mujalt kui üle kostja kinnisasja.

Maakohus ei rahuldanud hageja nõuet anda nõusolek tasuta servituutide kandmiseks täielikult, vaid

üksnes osaliselt, kuna servituudid pidid maakohtu seisukoha kohaselt olema tasulised. Seega jättis

maakohus õigesti menetluskulud poolte endi kanda.

9. Hageja on esitanud 7. veebruaril 2017 vastuse kassatsioonkaebusele, milles vaidleb kostja

kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi

tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

11. Pooled ei vaidle mh järgmiste asja lahendamise seisukohast oluliste asjaolude üle:

hageja on Tallinnas Kuke tn 6 asuva kinnisasja omanik;

kostja on Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuva kinnisasja omanik alates 8. juunist 2004;

7. mail 2004 sõlmisid hageja ja OÜ Rävala Ärikeskus lepingudokumendi, mille p-des 4-6 lepiti

kokku koormata OÜ-le Rävala Ärikeskus kuuluv hoonestusõigus (registriosa nr 1339) teeservituudi,

teenindusruumide kasutamise servituudi ja ventilatsioonitorustiku servituudiga Kuke tn 6 kinnistu

kasuks. Lepingudokumendi p-s 7 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse lõppemisel on valitseva

kinnisasja (Kuke tn 6) omanikul õigus nõuda p-des 4-6 nimetatud tingimustel servituutide seadmist

teenivale kinnisasjale (Rävala pst 5/Kuke tn 4). Vastavate servituutide seadmise nõude tagamiseks on

kostjale kuuluva kinnistu kohta avatud kinnistusregistriosa III jakku kantud eelmärked;

Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvat kinnisasja koormanud hoonestusõigus on lõppenud ja

kinnistusraamatust kustutatud 8. juunil 2004;

7. mail 2004. a lepingudokumendi p-des 4-6 nimetatud servituute ei ole kinnistusraamatusse kantud;

kostja on 23. veebruaril 2015 saatnud hagejale avalduse 7. mail 2004. a lepingu ülesütlemiseks alates

10. maist 2015.

12. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas reaalservituutide seadmise

asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust andma kohustamise nõue on aegunud ning kas

ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse norme aegumisega seotud asjaoludele hinnangu

andmisel. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on servituutide seadmiseks sõlmitud

võlaõigusliku lepingu kehtivalt üles öelnud. Kostja hinnangul on ringkonnakohus ebaõigesti

tuvastanud ka reaalservituutide tasu kokkuleppe ja tasu arvestamise aluste olemasolu 7. mai 2004. a

lepingudokumendis.

13. Kolleegium käsitleb esmalt servituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust

andma kohustamise nõude aegumist. Hageja on palunud esimese nõudena tuvastada kostja kohustus

anda servituutide seadmiseks tahteavaldus. Kostja on sellele nõudele vastu vaielnud mh põhjusel, et

nõue on aegunud. Ringkonnakohus on leidnud, et hagi esitamise seisuga ei olnud nõue aegunud.

Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus ekslikult leidnud, et TsÜS § 146 lg 5 asjas ei kohaldu.

Seetõttu on ringkonnakohtu otsus aegumise kohaldamata jätmist puudutavas osas nõuetekohaselt

põhjendamata (TsMS § 436 lg 1 ja § 654 lg 4).

Tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat. Üheks

erijuhuks, mil aegumistähtaeg on kümme aastat, on selle paragrahvi viienda lõike järgi kinnisasja

asjaõigusega koormamise nõue. Kolleegium märgib, et õigussuhte tuvastamine ei alluks üldse

aegumisele (vt nt Riigikohtu 23. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-73-08, p 16), kuid

vaidlusalune nõue on praegusel juhul ebaõigesti sõnastatud tuvastusnõudena. Hageja soovib, et kostja

teeks 7. mai 2004. a kohustustehingu järgi nõutavad tahteavaldused kostjale kuuluva kinnisasja

koormamiseks reaalservituutidega. Tegu on TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku

(TMS) § 184 lg 1) kohase nõudega kohustada tahteavaldust andma. Tahteavalduste asendamist tuleb

Riigikohtu järjekindla praktika kohaselt hageda sooritushagiga, mitte tuvastushagiga (vt nt Riigikohtu

29. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p 14; 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-34-16, p 18). Eelmärgitut arvestades on ka praegusel juhul hageja alternatiivsetest nõuetest esimene

sooritusnõue, vaatamata selle ebatäpsele sõnastusele.

14. Ringkonnakohus on leidnud, et kuivõrd kostja kinnistule on seatud eelmärked servituutide

seadmise nõude tagamiseks, on TsÜS § 146 lg 5 kohaldamine asjas välistatud. Kolleegiumi hinnangul

ei ole seatud eelmärgetel nendega tagatud nõude (praegusel juhul reaalservituutide seadmine)

aegumise seisukohalt tähtsust. Eelmärge on olemuslikult küll tagatisvahend, kuid selle funktsiooniks

ei ole tagatava nõude aegumise välistamine (AÕS § 63 lg 1 p 1 ja lg 3). AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt

saab eelmärke kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse

sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks.

Kolleegium märgib, et eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku

olukorra muutmiseks. Seega saab eelmärkega mh tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste

seadmiseks. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja

võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või

piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha ja võlaõigusliku lepingu täitmise. Eelmärge

on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti

selleta (vt ka Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25; 20. juuni

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23). Kolleegium leiab, et TsÜS § 146 lg 5 hõlmab kõiki

kausaallepingu alusel esitatavaid nõudeid kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, sh kinnisasja

koormamiseks reaalservituudiga.

15. Lisaks on maa- ja ringkonnakohtu otsuste põhjendused vastuolulised 7. mai 2004. a

lepingudokumendi p-des 4-7 nimetatud kohustuste osas. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus

olema seaduslik ja põhjendatud, TsMS § 654 lg 1 teise lause alusel laieneb see nõue ka

ringkonnakohtu otsusele. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kohtuotsuse seaduslikkus ja

põhjendatus tähendab ka seda, et kohtuotsus ei või olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu 25. veebruari

2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-188-12, p 14; 13. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-08,

p 12). Kohtute otsused sellele nõudele ei vasta. Iseenesest on õige, et reaalservituudi seadmisel tuleb

eristada nelja elementi: 1) kohustav tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi

seadmiseks; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne. Samas on kohtud leidnud, et 7. mai

2004. a lepingudokumendi p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis kahte esimest elementi, st sõlmitud

on nii kausaalleping (kohustav tehing) kui ka asjaõigusleping. Maakohtu otsuse järelduste kohaselt

sisaldub kohustav tehing lepingu p-des 4-6 ja asjaõigusleping p-s 7. Kohtute hinnangul ei sisalda

7. mai 2004. a leping kinnistamisavaldust, samuti ei ole reaalservituute kinnistusraamatusse sisse

kantud.

Kui lähtuda kohtute järeldusest, et 7. mai 2004. a lepingudokument sisaldab nii kausaal- kui ka

asjaõiguslepingut, jääb kolleegiumi hinnangul arusaamatuks, millist kostja tahteavaldust peaks

kohtulahend asendama. Riigikohus on varem korduvalt märkinud, et TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184

lg 1) alusel saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks

on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale

kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (vt nt Riigikohtu 27. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-153-09, p 16; 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 18 ja 21). Juhul

kui 7. mai 2004. a lepingudokumendis sisalduks ka asjaõigusleping reaalservituutide seadmiseks,

poleks vaja asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat kostja tahteavaldust kohtulahendiga

asendada. Kinnistamisavalduse esitamiseks hagejal kostja tahteavaldust vaja ei ole.

Kinnistamisavalduse esitamise õigus on nii isikul, kelle õigusi kanne puudutab, kui ka isikul, kelle

kasuks kanne tehakse (KRS § 34 lg 1).

TsMS § 442 lg 5 teisest lausest tulenevalt peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja

tahteavaldusi kohtuotsus asendab (vt ka Riigikohtu 29. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13,

p 12). AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle

isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tahteavalduseks, mida võib olla vajalik asendada reaalservituutide

seadmiseks, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja ka nõusolek kinnistusraamatus

sellekohaste kannete tegemiseks. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega

antakse nõusolek reaalservituutide seadmise kohta kannete tegemiseks. Ringkonnakohtul tuleb asja

uuel läbivaatamisel lasta hagejal täpsustada, milliste tahteavalduste kohtulahendiga asendamist

hageja soovib, ning sellega seotud asjaolusid pooltega nii õiguslikust kui ka faktilisest küljest arutada.

16. Nõuetekohaselt on põhjendamata maakohtu järeldus, et 7. mai 2004. a lepingudokumendi p 7

sisaldab reaalservituutide seadmiseks vajalikku asjaõiguslepingut. Otsusest ei nähtu, milliste kohtu

tuvastatud faktliste asjaolude alusel on selline järeldus tehtud. Ringkonnakohus ei ole seda viga

kõrvaldanud. Lepingupoolte tahte väljaselgitamisel tuleb lähtuda lepingu tõlgendamise reeglitest.

7. mai 2004. a lepingudokumendi p 7.1 sõnastuse järgi on valitseva kinnisasja omanikul õigus nõuda

lepingudokumendi p-des 4-6 nimetatud servituutide seadmist ning p 7.2 teksti kohaselt seatakse

eelmärked p-st 7.1 tulenevate valitseva kinnisasja omaniku õiguste tagamiseks. Kolleegium rõhutab,

et asjaõigusleping on sõlmitud juhul, kui pooled on kokku leppinud selgelt määratletud asjaõiguslikus

muudatuses (käsutuses). Juhul kui kokku on lepitud vaid kohustuses asjaõigusliku olukorra

muutmiseks (tulevikus), on tegu kohustustehinguga.

17. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus käesolevas otsuses esitatud seisukohti arvestades

välja selgitama, millise tahteavalduse asendamist hageja soovib. Seejärel tuleb ringkonnakohtul

hinnata uuesti 7. mai 2004. a lepingudokumendi alusel esitatud tahteavalduste asendamise nõude

aegumist. Riigikohus ei saa ise nõude aegumise üle otsustada, kuna selleks on praegusel juhul vaja

tuvastada asjaolusid ja hinnata tõendeid, mida kolleegium TsMS § 688 lg-test 3−5 tulenevalt teha ei

saa. Kolleegium märgib, et servituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusolekut andma

kohustamise nõude aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause ja teise lõike järgi alates

ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kohtute poolt senises

menetluses tuvastatud asjaolude kohaselt tekkis hagejal õigus nõuda servituutide seadmist pärast

kostjale kuulunud kinnisasja koormanud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamist 8. juunil

2004.

Juhul kui tahteavalduste asendamise nõue ei ole aegunud, tuleb ringkonnakohtul uuesti otsustada

selle sisulise põhjendatuse üle. Juhul kui nõue on aegunud ja seda ei saa seda rahuldada (TsÜS § 142

lg 1), tuleb kontrollida hageja alternatiivset nõuet kinnisasjale juurdepääsu määramiseks (AÕS § 156

lg 1). Kolleegium juhib tähelepanu, et avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks

lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi hagita menetluses. Seega tuleb AÕS § 156 lg 1

kohase taotluse lahendamisel järgida hagita menetluse põhimõtteid, sh kaasata kõik puudutatud

kinnistuomanikud.

18. Kolleegium lisab, et iseenesest on võimalik kinnisasjale piiratud asjaõigust seadma kohustav

võlaõiguslik leping (kausaalleping) üles öelda, kuid seda siiski juhul, kui kausaallepingu järgi

õigustatud pool on sellest lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud (vt ka Riigikohtu

10. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p-d 11, 14 ja 15). Võlaõigusliku lepingu korraline

ülesütlemine (VÕS § 195 lg 3) kolleegiumi hinnangul seevastu võimalik ei ole, sest see võimaldaks

kohustatud poolel kohustuste täitmisest vastuolus VÕS § 8 lg-ga 2 meelevaldselt keelduda.

Asjaõigusleping seevastu ei allu võlaõiguslikele kujundusõigustele, mh ei saa sellest taganeda ega

seda üles öelda, nagu kohtud on õigesti märkinud (vt ka nt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p 19).

19. Kassatsioonkaebuse muudele väidetele ei pea kolleegium menetlusökonoomia kaalutulustest

lähtuvalt vajalikuks vastata.

20. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada, lähtudes

asja lahendamise tulemusest.

21. Tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostjale tagastada.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull