3-2-1-22-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-22-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. aprill 2017. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Ants Kull ja Jaak Luik

Kohtuasi

Tatjana Stolfati hagi Igor Maiorsi ja Tatjana Maiorsi

vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust

valdusest

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 2-15-5448

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tatjana Stolfati kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Tatjana Stolfat, esindaja vandeadvokaat Andres

Vinkel

Kostja Igor Maiors

Kostja Tatjana Maiors

Asja läbivaatamise kuupäev

13. märts 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31. oktoobri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-5448 ja

jätta jõusse Viru Maakohtu 26. novembri 2015. a otsus samas tsiviilasjas.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Jätta apellatsiooniastme ja kassatsiooniastme menetluskulud Igor Maiorsi ja Tatjana Maiorsi

kanda.

4. Mõista Igor Maiorsilt Tatjana Stolfati kasuks välja menetluskulu 491 eurot 18 senti.

5. Mõista Tatjana Maiorsilt Tatjana Stolfati kasuks välja menetluskulu 491 eurot 18 senti.

6. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Tatjana Stolfatile.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatjana Stolfat (hageja) esitas 9. aprillil 2015 Viru Maakohtule hagi Igor Maiorsi (kostja I) ja

Tatjana Maiorsi (kostja II) vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Hageja palus

määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viisi, mille kohaselt kui kostjad keelduvad kinnisasja

vabastamast, tõstetakse nad oma varaga kinnisasjalt välja. Hageja palus jätta menetluskulud

solidaarselt kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt kanti hageja 22. aprillil 2013 kinnistusraamatusse Narva linnas 2. Jõesuu 27 ja

Jõesuu 48 asuva kinnistu omanikuna. Kostjad on abikaasad ja kasutavad hageja kinnistu koosseisus

oleva 2. Jõesuu 27 katastriüksuse maad ja hooneid seadusliku aluseta.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu.

Narva linnas 2. Jõesuu 27 maatükil asuvad hooned olid 2/3 mõttelises osas Vladimir Butuzovi

(hageja isa) ja 1/3 mõttelises osas kostja I kaasomandis. Hageja isa esitas avalduse maa erastamiseks,

märkides erastatava maa suuruseks 2196 m², kuid tegelikult oli tal õigus erastada maad kuni 1464 m².

Kuigi ka kostja I esitas avalduse maa erastamiseks, paludes talle erastada tema omandiosa suurusele

vastav maa, erastati kogu maa hageja isale, kes kanti 22. veebruaril 2007 kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse. Kuna hageja teadis, kuidas tema isa kinnistu omandas, on ta pahauskne

omandaja. Omand kinnisasjale ei muuda automaatselt teise isiku valdust ebaseaduslikuks. Kostjate

valdus on seaduslik.

3. Viru Maakohus rahuldas 26. novembri 2015. a otsusega hagi, kohustas kostjaid vabastama ja

andma Narva linnas 2. Jõesuu 27 ja Jõesuu 48 asuv kinnistu hageja valdusesse. Maakohus jättis

menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda, mõistes kummaltki välja hageja menetluskulu

445 eurot. Hageja kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramise taotluse jättis maakohus

rahuldamata.

Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja on kantud kinnistusraamatusse kinnistu

omanikuna ning et kostjad valdavad seda kinnisasja. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 järgi tuleb

hageja omandiõigust eeldada. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja on kinnistu pahauskne omandaja.

Kuna kostjad ei ole vaidlustanud hageja omandiõigust ega selle tekkimise aluseid, ei ole kostjate

kinnistu erastamise kohta esitatud vastuväited ja tõendid olulised. Kostjad ei ole tõendanud enda

õigust kinnisasja vallata. Seega tuleb hagi AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt rahuldada.

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus tähelepanuta, et hageja sai kinnistu omandi oma isalt

ning teadis seega, kuidas viimane kinnistu omandas. Hageja isa ja kostjad vaidlevad alates

1997. aastast maa erastamise üle. Kostjate kasuks kanti 22. veebruaril 2007 kinnistusraamatusse

hoonestusõiguse sissekandmise tagamise eelmärge. Kinnistu 1/3 mõtteline osa jäi kostjate valdusesse

kokkuleppe järgi hageja isaga ning hageja teadis seda. Elamu mõtteline osa koos selle juurde kuuluva

maaga on eraldatud hageja osast aiaga, mis rajati enne seda, kui hageja isa omandas 2/3 mõttelise osa

elamust. Enne hagi esitamist ei ole hageja nõudnud kostjatelt kinnistu vabastamist. Kostjad

omandasid valduse tegeliku võimu saamisega kostja I sünni ajast 21. jaanuaril 1953 või hiljemalt

7. aprillil 1993 pärimistunnistuse saamisega. Kuna kostja I omandas 1/3 mõttelise osa hoonetest

pärimisega, ei muutunud kostjate valdus ebaseaduslikuks hoonete muutumisega kinnistu oluliseks

osaks. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjate valduses on ainult 1/3 mõttelist osa 2. Jõesuu 27

maatükist, kostjad ei kasuta kogu kinnistut. Menetluskulude jätmine kostjate kanda on vastuolus hea

usu põhimõttega.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas 31. oktoobri 2016. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Mõlemas kohtuastmes kantud menetluskulud jäid hageja

kanda, kellelt mõisteti kostjate kasuks välja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 60 eurot ja

riigituludesse riigilõiv 240 eurot, mille maksmisest olid kostjad menetlusabi korras vabastatud.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt avati Narva linnas 2. Jõesuu 27 asuva kinnistu registriosa

29. detsembril 2006 ja selle omanikuna kanti kinnistusraamatusse hageja isa. Enne maa kinnistamist

olid 2. Jõesuu 27 asuvad hooned vallasasjana 2/3 mõttelises osas hageja isa ja 1/3 mõttelises osas

kostja I kaasomandis. Mõlemad kaasomanikud esitasid maa ostueesõigusega erastamise avaldused

tähtaegselt. Kostja I avaldus oli puudustega (mh oli avaldus allkirjastamata).

Kuna kostja I ei kõrvaldanud erastamisavalduse puudusi talle määratud tähtpäevaks, oli hageja isal

Vabariigi Valitsuse 21. mai 2004. a määruse nr 198 „Ehitise kaasomanike kasuks hoonestusõiguse

seadmise kord ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamisel" (määrus nr 198) § 3

lg 3 järgi õigus taotleda ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamist ja sellele maale

hoonestusõiguse seadmist ehitise kaasomanike kasuks. 22. veebruaril 2007 kanti kinnistusraamatusse

eelmärge hoonestusõiguse seadmise tagamiseks hageja isa kasuks 2/3 osas ja kostja I kasuks 1/3 osas.

Kaasomanikud ei ole sõlminud hoonestusõiguse seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut ega seadnud

kinnisasjale hoonestusõigust määruse nr 198 § 4 lg 1, lg 3 või lg 4 järgi.

AÕS võimaldab kaasomanikel sõlmida hoonestusõiguse seadmise lepingu. Olukorda, kus maa

erastamisega seotud kulud ja maa ostuhinna tasus üks kaasomanik, reguleerib asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 12 lg 4. Hageja isal kui ühel kaasomanikul oli AÕSRS § 12 lg 2

järgi õigus nõuda kostja I omandis olnud ehitise osa müümist, kui ta ei soovinud kinnistule

hoonestusõigust seada. Hageja isa ei ole seda õigust kasutanud.

Eeltoodust järeldub, et kostjate valdus põhineb õiguslikul alusel. Asjaolu, et kinnistamisel muutusid

ehitised, mille omanik oli 1/3 mõttelises osas kostja I, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1 järgi

kinnisasja oluliseks osaks, ei muuda kostjate valdust ebaseaduslikuks. Kostjate valdust ei muuda

ebaseaduslikuks ka see, et alates 10. aprillist 2013 on vaidlusaluse kinnisasja omanik hageja.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse

maakohtu otsuse.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohtu otsus põhjendamata ja vastuoluline. Otsuse

põhjendusest ei selgu kostjate valduse seaduslik alus. Ringkonnakohus ei arvestanud AÕS § 34

lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see

põhineb õiguslikul alusel või mitte. Ringkonnakohtu kirjeldatud faktilistest asjaoludest ei nähtu

ühtegi kostjate õiguslikku alust hageja kinnistut vallata: asi ei ole poolte kaas- ega ühisomandis,

pooled ei ole sõlminud ühtegi lepingut ning kostjate õigus ei tulene ka mujalt. Ringkonnakohtu

esitatud asjaoludest nähtub pigem, et kostjatel ei ole õigust hageja kinnisasja vallata. Lisaks on

ringkonnakohus viidanud otsuses kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse eelmärkele, kuid

jätnud arvestamata, et see eelmärge on 26. juunil 2013 kustutatud, sest kostjad ei teinud midagi oma

õiguse realiseerimiseks.

Ringkonnakohus viitas hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise võimalusele ja sellele, et hageja

isal oli õigus nõuda ehitiseosa müümist, kuid ei selgitanud, kuidas saab see olla kostjate valduse

õiguslikuks aluseks. Kuna kostjad jätsid kasutamata kõik neile seadusega antud õigused, mis oleks

loonud neile õigusliku aluse kinnisasja vallata, võtsid nad ise riski sellest ilma jääda. Oma õiguse

teostamata jätmise tagajärg on õiguse kaotamine.

8. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise ja menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu. Kolleegium jätab TsMS § 691 p 5 alusel jõusse maakohtu otsuse, millega hagi

rahuldati. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10. Omanikul on AÕS § 80 lg 1 järgi nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja

valdab. AÕS § 56 lg 1 järgi tuleb kinnistusraamatusse kantud omandiõigust eeldada. Vaidluse korral

peab omanik AÕS § 82 lg 1 kohaselt tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Valdaja võib

asja väljaandmisest keelduda AÕS § 83 lg 1 järgi, kui tal on õigus asja vallata. Kolleegium on varem

selgitanud, et kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole

kinnisasja valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite

alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust kinnistut

vallata, või mitte (Riigikohtu 17. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-14, p 11).

11. Hageja esitas kostjate vastu AÕS § 80 alusel vindikatsioonihagi. Kostjate vastuväite järgi on neil

õigus hageja kinnistut vallata, kuna kostja I oli enne maa hageja isale erastamist ja tema omanikuna

kinnistusraamatusse kandmist maal asuva ehitise kui vallasasja kaasomanik. Maakohus rahuldas hagi

põhjendusega, et kostjad ei ole valdamise õigust tõendanud. Ringkonnakohus tühistas maakohtu

otsuse ja jättis hagi rahuldamata, kuna tema arvates põhineb kostjate valdus õiguslikul alusel.

Kolleegium nõustub hagejaga, et ringkonnakohus on jätnud otsuse olulises ulatuses põhjendamata,

rikkudes sellega oluliselt menetlusõiguse normi (TsMS § 669 lg 1 p 5). Kolleegiumil on võimalik

rikkumine ise kõrvaldada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Leides erinevalt maakohtust, et kostjatel on

õigus hageja kinnistut vallata, ei ole ringkonnakohus oma seisukohta põhjendanud kooskõlas

TsMS § 654 lg-tes 4 ja 5 sätestatuga. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud õigussuhet, mis annab

kostjatele õiguse hageja kinnistut vallata. Kolleegiumi hinnangul ei anna ainuüksi asjaolu, et hageja

isa kui erastamist soovinud kaasomanik ei nõudnud maa erastamisel kostja I ehitiseosa müüki

(AÕSRS § 12 lg 2), alust järeldada, et kostjatel on õigus hageja kinnistut vallata. Samuti ei tulene

kostjate õigust sellest, et AÕS võimaldab seada hageja kinnistule hoonestusõiguse.

12. Pooled ei vaidle selle üle, et enne vaidlusaluse kinnisasja kinnistusraamatusse kandmist esitasid

hageja isa ja kostja I vallasasjast ehitise kaasomanikena maa erastamise avaldused, kostja I avaldus

oli puudustega ning kogu ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa erastati hageja isale, kes

kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohus märkis iseenesest õigesti, et kuna kostja I ei soovinud maad erastada, oli hageja isal

maad erastada soovinud kaasomanikuna AÕSRS § 12 lg 2 esimese lause järgi õigus nõuda kohtu

korras kostja I ehitiseosa müümist. Ehitiseosa müügi korral oleks kostjal I olnud õigus nõuda isikliku

kasutusõiguse seadmist müüdud elamuosale AÕSRS § 12 lg 3 järgi. Eeltoodust järeldas

ringkonnakohus ekslikult, et kuna hageja isa ei taotlenud kostja I ehitiseosa müüki, valdavad kostjad

hageja kinnistut õiguslikul alusel. Kolleegium leiab, et viidatud sätetest ei tulene, et kui erastamist

soovinud hageja isa ei nõudnud kostja I ehitiseosa müüki, jääb viimasele pärast maa hageja isale

erastamist ja kinnistamist automaatselt õigus kinnistut vallata.

Ringkonnakohtu viidatud määruse nr 198 § 3 lg 3 ja § 4 lg-te 1, 3 ja 4 kohaselt võisid hageja isa ja

kostja I kuni maa kinnistusraamatusse kandmiseni sõlmida kokkuleppe maale hoonestusõiguse

seadmiseks ning sõlmida pärast maa kinnistusraamatusse kandmist hoonestusõiguse seadmise lepingu

ja asjaõiguslepingu, kusjuures kostjal I oli õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ühe aasta jooksul

pärast maa kinnistusraamatusse kandmist. Sama tähtaja sätestab hoonestusõiguse seadmise

nõudmiseks ka AÕSRS § 15 lg 1. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole pooled sõlminud

hoonestusõiguse seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut ning hageja kinnistut ei ole koormatud

hoonestusõigusega kostjate kasuks.

Tsiviilasja materjalidest ega kostjate vastuväidetest ei nähtu, et kostjad on maa erastamisel tehtud

haldusotsused vaidlustanud. Seega on erastamisotsus kehtiv. Asja lahendamiseks ei ole oluline, millal

ja millisel õiguslikul alusel sai kostja I ehitise kui vallasasja kaasomanikuks. Pelgalt see, et kostja I

omandas vallasasjast ehitise kaasomandiosa pärimisega, ei tähenda, et kostjad valdavad hageja

kinnistut seaduslikul alusel. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud, et kostjate õigus hageja kinnistut

vallata tuleneb muust õigussuhtest, nt üüri- või muust kasutuslepingust. Ringkonnakohus ei ole

tuvastanud kostjate ja hageja isa kokkulepet kinnistu mõttelise osa kostjate kasutusse andmise kohta,

mida kostjad apellatsioonkaebuses väitsid (I kd, tl 116).

Kolleegium märgib lisaks, et ainuüksi AÕS §-st 241 tulenev võimalus koormata hageja kinnistu

kostjate kasuks hoonestusõigusega, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Hoonestusõiguse seadmine

eeldab AÕS § 242 järgi notariaalselt tõestatud kohustustehingut ja asjaõiguslepingut.

13. Hagi rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 alusel

kostjate kanda. Kuna kolleegium jätab maakohtu otsuse jõusse, ei muudeta ka maakohtu

kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust. Kolleegium määrab TsMS § 174 lg-te 3 ja 5

alusel kindlaks apellatsiooni- ja kassatsiooniastmes kantud hageja menetluskulude rahalise suuruse.

Hageja on menetluskuludena palunud mõista kostjatelt välja apellatsiooni- ja kassatsiooniastmes

kantud lepingulise esindaja kulud, milleks on ringkonnakohtus 502 eurot 35 senti (mh sõidukulu

36 eurot 75 senti) ja Riigikohtus 480 eurot, s.o kokku 982 eurot 35 senti (sh käibemaks). Hageja

menetluskulude nimekirjade kohaselt on hagejat esindanud advokaatide tunnitasu 100 eurot (pluss

käibemaks) ringkonnakohtus nelja tunni 22 minuti eest ja Riigikohtus nelja tunni eest. Hageja on

kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja kõik kulud on kantud selle tsiviilasja

kohtumenetluses (TsMS § 174 lg 10 ja § 176 lg 5).

Kolleegiumi arvates on hageja kantud esindajakulud vajalikud ja põhjendatud ning tuleb TsMS § 175

lg 1 esimese lause järgi kostjatelt välja mõista. TsMS § 165 lg 1 alusel vastutavad kostjad

menetluskulude eest võrdsetes osades. Seega peab kumbki kostja lisaks maakohtus väljamõistetule

hüvitama hagejale 491 eurot 18 senti.

14. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 esimese lause

alusel kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon hagejale tagastada.

Tambet Tampuu, Ants Kull, Jaak Luik