3-2-1-1-17 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-1-17

Otsuse kuupäev

Tartu, 15. märts 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Indrek Koolmeister ja Jaak

Luik

Kohtuasi

Jaan Suderi avaldus tehnovõrgu ja -rajatise,

juurdepääsutee, haljasala ning sanitaarkaitsevööndi

talumise eest tasu ja viivise saamiseks ning kande

tegemiseks kinnistusraamatusse

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. oktoobri 2016. a määrus

tsiviilasjas nr 2-15-17870

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jaan Suderi määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Jaan Suder, esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik

Puudutatud isik OÜ Strantum

Puudutatud isik Harku vald (Harku Vallavalitsuse kaudu)

Puudutatud isikute esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus

Asja läbivaatamise kuupäev

13. veebruar 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. oktoobri 2016. a määrus ja Harju Maakohtu 31. mai

2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-15-17870 ning teha uus määrus.

2. Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a

otsusega nr 82 „Sundvalduse seadmine tehnorajatiste talumiskohustuse kehtestamiseks

Suurupi külas asuvale Kasevälja tee 9 kinnisasjale" seatud sundvalduse talumise tasu 50 eurot

aastas alates 2017. aastast. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest hiljemalt sama aasta

1. detsembriks.

3. Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a

otsusega nr 82 „Sundvalduse seadmine tehnorajatiste talumiskohustuse kehtestamiseks

Suurupi külas asuvale Kasevälja tee 9 kinnisasjale" seatud sundvalduse talumise tasu perioodi

27. juuni 2013. a kuni 31. detsember 2016. a eest 163 eurot 75 senti.

4. Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja resolutsiooni punktis 2 nimetatud tasu

maksmisega viivitamise korral viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates tasu sissenõutavaks muutumisest kuni kohustuse täitmiseni.

5. Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja resolutsiooni punktis 3 nimetatud tasu

maksmisega viivitamise korral viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

käesoleva määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.

6. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

7. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

8. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon Advokaadibüroole Entsik ja Partnerid OÜ.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jaan Suder (avaldaja) esitas 27. novembril 2015. a Harju Maakohtule avalduse tehnovõrgu ja -

rajatise, juurdepääsutee, haljasala ning sanitaarkaitsevööndi talumise eest tasu ja viivise saamiseks

ning kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Avaldajale kuulub Harjumaal Harku vallas Suurupi külas

Kasevälja tee 9 asuv kinnisasi, mille pindala on 16 754 m2 ja sihtotstarve sotsiaalmaa. OÜ Strantum

(puudutatud isik I; Strantum) on vee-ettevõtja Harku vallas (puudutatud isik II). Strantumile kuuluvad

kinnistud asukohaga Kasevälja tee 9a ja Kasevälja tee 9b, mida ümbritseb avaldaja kinnistu. Harku

Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsuse nr 82 „Sundvalduse seadmine tehnorajatiste talumiskohustuse

kehtestamiseks Suurupi külas asuvale Kasevälja tee 9 kinnisasjale" kohaselt on avaldaja kinnistu

koormatud sundvaldusega Strantumi kasuks. Otsuse nr 82 järgi koormab sundvaldus avaldaja

kinnistut 1632 m2 ulatuses ning sundvalduse sisu on Strantumi vee- ja kanalisatsioonirajatiste

talumiskohustus. Avaldaja hinnangul on tema kinnistule ehitisi rajatud suuremas ulatuses, kui

ehitusprojekt ette nägi. Lisaks maa-alustele vee- ja kanalisatsioonirajatistele on avaldaja kinnistule

rajatud kaks juurdepääsuteed Kasevälja tee 9a kinnistule, haljasala ja parkimisala ning kehtestatud

tee- ja veepuhastusjaama kaitsevööndid. Avaldaja kinnistul on väljaspool sundvalduse piire raiutud

puid, paigaldatud elektrikilp ja muu tehnorajatis, samuti ulatub avaldaja kinnistule veetöötlusjaama

ümbritsev sillutisriba. Kokku on avaldaja kinnistu piirangutega seotud maa-ala suuruseks ligi

7648,70 m2 ning hüvitise määramisel tuleks lähtuda kinnistu ostuhinnast (7,63 eurot/m2).

2. Avaldaja esitas kohtule allpool toodud taotlused.

1) Mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja õiglane hüvitis tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest,

täpsemalt:

- ühekordne hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest 12 452 eurot 16 senti;

- perioodiline hüvitis kinnistul tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest 2170 eurot 56 senti

aastas, mis tasuda üks kord aastas hiljemalt jooksva aasta 1. detsembriks;

- eelmises taandes märgitud hüvitis ajavahemiku 1. jaanuar 2013. a kuni 31. detsember

2015. a eest 6511 eurot 68 senti;

- kohustada Strantumit tasuma avaldajale tasumata põhivõla summalt viivist VÕS §-

de 113 ja 94 järgi kuni võla täieliku tasumiseni.

2) Mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja õiglane hüvitis juurdepääsuteede talumise eest,

täpsemalt:

- ühekordne hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest 7630 eurot;

- perioodiline hüvitis kinnistul juurdepääsuteede talumise eest 1330 eurot aastas, mis

tasuda üks kord aastas hiljemalt jooksva aasta 1. detsembriks;

- eelmises taandes märgitud hüvitis ajavahemiku 1. jaanuar 2013. a kuni 31. detsember

2015. a eest 3990 eurot;

- kohustada Strantumit tasuma avaldajale tasumata põhivõla summalt viivist VÕS §-

de 113 ja 94 järgi kuni võla täieliku tasumiseni;

- tuvastada Strantumi kohustus kanda kinnistusraamatusse Kasevälja tee 9a kinnistut

koormav märkus kohtu määratud hüvitise maksmise tagamiseks.

3) Mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja õiglane hüvitis haljasala ja kaitsevööndi talumise

eest, täpsemalt:

- ühekordne hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest 45 907 eurot 42 senti;

- perioodiline hüvitis avaldaja kinnistul haljasala ja kaitsevööndi talumise eest 8002 eurot

21 senti aastas, mis tasuda üks kord aastas hiljemalt jooksva aasta 1. detsembriks;

- eelmises taandes märgitud hüvitis ajavahemiku 1. jaanuar 2013. a kuni 31. detsember

2015. a eest 24 006 eurot 63 senti;

- kohustada Strantumit tasuma avaldajale tasumata põhivõla summalt viivist VÕS §-

de 113 ja 94 järgi kuni võla täieliku tasumiseni.

3. Strantum ja Harku vald palusid jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isikud leidsid, et avaldaja

tasunõue on ebaproportsionaalselt suur. Avaldaja kinnistu sihtotstarve on sotsiaalmaa ja see on

detailplaneeringu kohaselt ehitusvõimaluseta, st Strantumi tegevuse ja ehitiste mõju avaldaja kinnistu

senisele kasutusele on vähene ning see ei takista kinnistu jätkuvat kasutamist haljasalana. Torustike

kaudu osutatakse teenuseid ligi 10 000 inimesele. Avaldaja ostis kinnistu 2008. aastal praegusega

sarnases olukorras - kinnistul paiknes vee- ja kanalisatsioonitorustik ning 50 m raadiusega veehaarde

sanitaarkaitseala. Avaldaja kinnistut koormava sundvalduse ulatus ei ole suurem kui otsusega nr 82

määratud 1632 m2. Sundvalduse riive intensiivsus avaldaja omandile on vähene, kuna tegemist on

maa-aluste, avalikes huvides rajatud vee- ja kanalisatsioonitorustike kaitsevööndiga.

Talumiskohustuse eest makstava tasu suurus ei sõltu kinnistu omandamisel makstud ostuhinnast,

nagu arvab avaldaja. Ühekordse hüvitisena tasus Strantum avaldajale 163 eurot 20 senti. Lisaks

kompenseeris Strantum avaldajale kogu maamaksu aastatel 2013-2015 (kokku 12 eurot). Avaldaja ei

hoolda sundvalduse ala ega kanna sellega seotud kulutusi. Kuna Strantum ei ole esitanud juurdepääsu

nõuet, juurdepääsutee osas ei ole seatud sundvaldust ja veetöötlusjaamale liginemist võimaldav tee

paikneb torustike kaitsevööndis, ei saa avaldaja nõuda tasu juurdepääsutee eest. Lisaks kasutatakse

teed vähe, sest tehnik peab veetöötlusjaama hooldama umbes korra nädalas.

4. Harju Maakohus rahuldas 31. mai 2016. a määrusega avalduse osaliselt ning mõistis Strantumilt

Kasevälja tee 9 kinnistu igakordse omaniku kasuks välja otsusega nr 82 seatud sundvaldusele vastava

vee- ja kanalisatsioonirajatise talumise eest iga-aastase tasu 39 senti alates 2016. a. Maakohus märkis,

et Strantumilt väljamõistetud tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest sama aasta 1. detsembriks,

v.a tasu, mis on muutunud sissenõutavaks enne määruse jõustumist, tuleb maksta 15 päeva jooksul

alates määruse jõustumisest ning tähtaega ületava aja eest tuleb tasuda viivist. Maakohus jättis

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja määras kindlaks, et menetlusosalistel ei tule

vastastikku seniseid menetluskulusid hüvitada.

Maakohus selgitas kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 6 lg 1 teisele lausele ja § 15 lg-

le 1 ning Riigikohtu praktikale tuginedes, et avaldajal on õigus saada (ühekordset) hüvitist

sundvalduse seadmise eest ning perioodilist tasu kulutuste (eelkõige maamaksu) katteks. Maakohus

leidis, et Strantumi makstud ühekordne tasu 163 eurot 20 senti sundvalduse seadmise eest on kohane

ja piisav, sest Strantum oli tasu määramisel arvestanud nii maa ruutmeetrihinda, sihtotstarvet kui ka

sundvalduse pindala (10 senti/m2 sotsiaalmaa eest; vt I kd, tl 201-203). Lisaks tagas Strantumi

metoodika maakohtu hinnangul kõigi tasu saavate isikute õigusliku võrdsuse. Maakohus ei nõustunud

avaldajaga, et tasu määramisel saab lähtuda ostuhinnast 7,63 eurot/m2, sest sundvalduse seadmine ei

välista täielikult kinnistu sihtotstarbelist kasutamist ega tohiks liialt koormata maksumaksjat ja

takistada ühiskonnale vajalike kulutuste tegemist. Kulutuste katteks mõistis maakohus Strantumilt

välja perioodilise hüvitise 39 senti aastas, mis vastas sundvaldusega koormatud alalt makstavale

maamaksule, sest muid kinnistu hooldamisega seotud kulusid avaldaja välja ei toonud. Maakohus

määras kindlaks tasu maksmise korra ja mõistis tasu maksmisega viivitamise puhuks välja avaldaja

taotletud viivise.

Juurdepääsutee talumise hüvitise osas asus maakohus seisukohale, et sundvalduse raames on

veetöötlusjaama teenindaval isikul võimalik liikuda tehnorajatise korrashoiu eesmärgil avaldaja

kinnistu osal, mis jääb sundvalduse piiridesse, ning selleks ei ole vajalik eraldi juurdepääsu taotleda

ega tasu maksta. Maakohus selgitas, et Strantumil ei ole õigust viibida avaldaja kinnistul väljaspool

sundvaldust ning kui selleks tekib vajadus, võib Strantum esitada asjaõigusseaduse (AÕS) § 156

alusel kohtule avalduse ja siis määrab kohus ka avaldaja kasuks tasu. Haljasala ja kaitsevööndi

talumise eest ei ole maakohtu hinnangul võimalik hüvitist välja mõista, sest AÕS §-st 5 tuleneb

asjaõiguste numerus clausus´e põhimõte ning avaldaja esitatud asjaoludel haljasala ja kaitsevööndi

talumise eest seadus tasu ega hüvitist ette ei näe. Maakohus märkis, et haljasala ja kaitsevööndi

talumine sotsiaalmaal ei ole olemuselt sellised kohustused, mis tingiksid sundvalduse seadmise tõttu

kahju tekkimise. Maakohus selgitas lisaks, et avaldajal on võimalik esitada omandi rikkumise korral

muid AÕS-st tulenevaid nõudeid ning kahju tekkimisel deliktiõiguslikke nõudeid.

5. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse,

millega rahuldatakse avaldus täies ulatuses. Määrusega välja mõistetud perioodiline tasu 39 senti

aastas oli avaldaja hinnangul naeruväärne, arvestades vaidlusaluse tehnovõrgu ja -rajatisega

kaasnenud ulatuslikku omandipõhiõiguse riivet ja kinnisasja kasutamise piiranguid. Strantumi

makstud ühekordset tasu 163 eurot 20 senti ei pidanud avaldaja kohaseks ja piisavaks. Põhjendamatu

ja väär on maakohtu seisukoht, et perioodilise tasu määramisel tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest

saab lähtuda üksnes maamaksu ja kinnistu hooldamisega seotud kuludest. Tehnovõrgu ja -rajatise

talumise eest makstav ühekordne hüvitis peaks eelduslikult vastama vara väärtusele (turuhinnale).

Samuti jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata avaldaja nõude õiglase hüvitise saamiseks

juurdepääsuteede, haljasala ja kaitsevööndi talumise eest. Hüvitise suuruse kindlaksmääramisel ja

väljamõistmisel ei saa lähtuda mitte kinnisasja olemasolevast kasutusest, vaid kinnisasja mõistlikust,

loogilisest ja parimast kasutusest, arvestades mh seda, kas omanikul on võimalik kinnisasja

efektiivsemalt või muul viisil kasutada (nt arendada seal ehitustegevust).

6. Puudutatud isikud palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.

Puudutatud isikud märkisid, et avaldaja kinnistu on hõlmatud Kasevälja elurajooni

detailplaneeringuga, mis näeb talumiskohustusega ala osas ette ehitusvõimaluseta sotsiaalmaa krundi

moodustamise. Seetõttu ei oleks avaldajal sundvalduse seadmisest sõltumata võimalik kinnistul

ehitustegevust arendada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. oktoobri 2016. a määrusega maakohtu määruse resolutsiooni

muutmata, kuid muutis ja täiendas maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis

määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis temalt Strantumi

kasuks välja määruskaebuse esitamise kulu 460 eurot.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et avaldajal on AÕS §-de 1581 ja 1582 kohaselt õigus saada

vee- ja kanalisatsioonirajatiste talumise eest perioodilist tasu, mis seisneb koormatud kinnistu osaga

seotud kuludes, ning lisahüvitist. Ringkonnakohus nõustus ka maakohtu järeldusega, et praegusel

juhul saab perioodilise tasu väljamõistmisel lähtuda üksnes maamaksust, mis vastab koormatud

kinnistuosa suurusele. Lisaks selgitas ringkonnakohus, et Riigikohus muutis 16. juuni 2016. a

määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 (p-d 32-38) senist praktikat ja asus seisukohale, et

juurdepääsutee eest tasu määramisel ei tule kinnisasja omanikule hüvitada mitte kinnistu turuväärtuse

vähenemist, vaid kinnisasja ainukasutusõiguse kaotust. Nimetatud seisukoht laieneb ka tasule, mis

tuleb maksta AÕS § 1581 järgi tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustuse korral. Omanikule

määratav perioodiline hüvitis peab põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest.

Seetõttu ei tule avaldajale hüvitada tema kinnistu väidetavat väärtuse vähenemist.

Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult, et avaldajale seni tasutud ühekordne tasu

163 eurot 20 senti on kohane ja piisav. Ringkonnakohus märkis, et avaldaja on küll korduvalt

viidanud omandiõiguse riivele, kuid ei ole põhjendanud, milles riive seisneb ja kuidas see takistab

kinnisasja sihtotstarbelist kasutust. Ainukasutamise õiguse lõppemine tähendab sisuliselt seda, et

kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 62 lg 1 mõttes (Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 37).

Praegu avaldaja kinnisasja ei kasuta ning ringkonnakohtu hinnangul ei oleks avaldajal ka võimalik

kinnistut efektiivsemalt kasutada, sest kinnistu sihtotstarbeks on sotsiaalmaa. Seega ei ole avaldaja

sundvalduse seadmise tõttu kinnisasja kasutuseelist kaotanud ning ainukasutusõiguse kaotust ei

hüvitata. Avaldajale saab hüvitada üksnes temale kinnisasjaga kaasneva kulu, mis on maamaks.

Ringkonnakohus muutis maakohtu määruse põhjendusi juurdepääsuteede talumisega seotud nõude

lahendamise osas. Ringkonnakohus leidis, et olukorras, kus kinnistu omanik lubab oma kinnistut

kasutada juurdepääsu saamiseks, ei saa juurdepääsutee vormistamata jätmist juurdepääsutee

kasutajale ette heita. Seega ei välista asjaolu, et Strantumi kasuks ei ole juurdepääsuteed määratud,

avaldaja õigust nõuda juurdepääsu eest tasu. Samuti ei ole õige maakohtu seisukoht, et Strantum võib

kasutada juurdepääsuteena sundvalduse ala. KASVS § 6 lg 3 kohaselt võib sundvalduse teostaja

kinnisasja kasutada ainult eesmärgil, mis on ette nähtud sundvalduse seadmise otsuses, ning

praegusel juhul sundvaldus juurdepääsuteed ei hõlma. Siiski nõustus ringkonnakohus maakohtu

lõppjäreldusega, et avaldaja nõue juurdepääsuteede talumisega seotud hüvitiste väljamõistmiseks tuli

jätta rahuldamata. Avaldaja ei ole juurdepääsuteede kasutamist takistanud ja on seega talunud teede

kasutamist nii sundvalduse alal kui ka ülejäänud kinnistul. Juurdepääsuteed ei takista kinnistu

sihtotstarbelist kasutamist ega vähenda kinnisasja väärtust. Seega piisab juurdepääsutee kasutamise

eest maamaksu hüvitamisest. Samal seisukohal oli ringkonnakohus ka haljasala ja kaitsevööndi

talumise kohustuse kohta. Ringkonnakohus rõhutas, et üksnes maamaksu hüvitamine on põhjendatud,

arvestades konkreetse asja iseärasusi, st eelkõige kinnistu sihtotstarvet (sotsiaalmaa) ja seda, et

avaldaja kinnistu sihtotstarbeline kasutamine ei ole takistatud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada. Avaldaja

hinnangul on talumistasu 39 senti aastas ebaproportsionaalselt väike ega vasta põhiseadusest

tulenevale õiglase hüvitise põhimõttele. Kohtud oleksid pidanud avaldaja kasutuseelise ja

ainukasutusõiguse kaotuse ning sellest tuleneva kahju arvestamisel lähtuma kinnisasja kõige efektiivsemast

kasutusest ilma püstitatud rajatisteta, arvestades mh ümbruskonnas asuvate teiste kinnisasjade sihtotstarbeid

ja faktilist kasutust. Lisaks on kohtud jätnud põhjendamatult avaldaja kasuks välja mõistmata õiglase

talumistasu avaldaja kinnisasjale rajatud juurdepääsuteede, haljasala ning naabruses asuva veetöötlusjaama

kaitsevööndi talumise eest.

9. Puudutatud isikud vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

ringkonnakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et üksnes maamaksu osa

ulatuses tehnovõrgu ja -rajatise, kaitsevööndi ning juurdepääsu talumiskohustuse hüvitamine on

põhjendatud, arvestades kinnistu sihtotstarvet (sotsiaalmaa) ja seda, et avaldaja kinnistu

sihtotstarbeline kasutamine ei ole takistatud. Avaldaja lähtus kinnisasja ostmisel põhjendamatust

eeldusest, et kinnisasjaga seotud piirangud eemaldatakse, ning üritab nüüd luhtunud äritehinguga

tekkinud kahju puudutatud isikutelt talumiskohustuse tasu ettekäändel sisse nõuda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et maa- ja ringkonnakohus on asja lahendamisel kohaldanud valesti

materiaalõiguse normi. Maa- ja ringkonnakohtu määrused tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 701 lg 3 järgi tühistada ning Riigikohus teeb asjas uue määruse. Määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

11. Kõigepealt selgitab kolleegium, kuidas tuleks avaldaja nõuded kvalifitseerida. Avaldaja on

esitanud Strantumi vastu rahalise nõude kolmes osas. Esiteks palub avaldaja Strantumilt välja mõista

õiglase hüvitise Kasevälja tee 9a kinnistule rajatud vee- ja kanalisatsioonirajatise, mis osaliselt ulatub

avaldaja kinnistule, talumise eest. Teiseks palub avaldaja Strantumilt välja mõista õiglase hüvitise

kahe juurdepääsutee, mida Strantum kasutab avalikult kasutatavalt teelt Kasevälja tee 9a kinnistule

pääsemiseks, talumise eest. Kolmandaks palub avaldaja Strantumilt välja mõista õiglase hüvitise

haljasala, mis rajati tema kinnistule vee- ja kanalisatsioonirajatise püstitamise tõttu, ning rajatise

kaitsevööndi talumise eest. Kolleegiumi hinnangul on kõik avaldaja nõuded suunatud õiglase hüvitise

saamisele omandiõiguse riive eest, mis kaasneb Kasevälja tee 9a kinnistule rajatud vee- ja

kanalisatsioonirajatisega. Seetõttu tuleb ka avaldaja nõuet käsitada ühtse hüvitise saamise nõudena,

mille alus on avaldaja kinnistule sundvalduse seadmine avalikes huvides vajaliku vee- ja

kanalisatsioonirajatise talumiseks. Avaldaja nõude õiguslik alus on seega AÕS § 1582 lg 1 esimene

lause, mille järgi kinnisasja omanikul on õigus nõuda tasu avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu või -

rajatise talumise eest.

12. Kolleegium märgib, et kehtiv kord sundvalduse seadmise eest tasu saamiseks on ebaselge ega

taga piisavalt koormatud kinnisasja omaniku huvide kaitset. Sundvaldus tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse kehtestamiseks seatakse KASVS § 461 lg 3 järgi kohaliku omavalitsuse või muu

planeeringu kehtestamiseks pädeva organi otsuse ehk haldusaktiga. KASVS § 462 lg 5 p 5 kohaselt

peab sundvalduse seadmise otsus sisaldama viidet talumiskohustuse eest makstava tasu aluseks

olevale õigusaktile või kokkuleppele, kuid otsusega ei määrata selle sätte kohaselt kindlaks tasu

suurust. Selle asemel peab kinnisasja omanik avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu või -rajatise

talumise eest tasu saamiseks esitama AÕS § 1582 lg 2 järgi taotluse tehnovõrgu või -rajatise

omanikule. Seadus ei täpsusta, mida peab kinnisasja omanik tegema juhul, kui pooled ei jõua tasu

suuruses kokkuleppele või tehnovõrgu või -rajatise omanik keeldub muul põhjusel tasu maksmisest.

Kuna sundvalduse kehtivus ei sõltu seaduse järgi tasu maksmisest, ei ole kinnisasja omanikule

tagatud kohest hüvitist tema omandiõiguse piiramise eest ning ta peab sundvaldusest tulenevaid

piiranguid taluma enne, kui vaidlus tasu maksmise üle on lahendatud. Lisaks on kolleegiumi arvates

problemaatiline see, et praktikas lahendatakse AÕS § 1582 järgsed sundvalduse tasu vaidlused

maakohtus, samas kui sundvalduse seadmise otsuse vaidlustamiseks tuleb pöörduda halduskohtusse.

Seetõttu peaks seadusandja kaaluma sundvalduse eest tasu saamise korra muutmist. Ei ole mõistlik, et

ühel ajal võib toimuda sundvalduse seadmise otsuse vaidlustamine halduskohtus ja tasunõude

menetlus maakohtus. Mõeldav oleks sundvalduse eest tasu määramine reguleerida sarnaselt

sundvõõrandamisega, kus kokkuleppe puudumise korral teeb otsuse tasu kohta haldusorgan

(KASVS § 27 lg 1) ja vastavat haldusakti saab seejärel vaidlustada halduskohtus.

13. Kolleegiumi arvates kohaldasid maa- ja ringkonnakohus valesti materiaalõiguse normi, kui asusid

seisukohale, et AÕS § 1582 järgi avaldajale talumistasu määramisel saab arvestada üksnes kinnistu

koormamisega ulatuses, mis nähtub sundvalduse seadmise otsusest. Avaldaja kohustus taluda

Strantumi vee- ja kanalisatsioonirajatist tuleneb Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsusest nr 82,

mille järgi koormati avaldaja kinnistu 1632 m2 ulatuses sundvaldusega Strantumi kasuks. Iseenesest

on õige, et KASVS § 6 lg 3 kohaselt võib sundvalduse teostaja kinnisasja kasutada ainult eesmärgil,

mis on ette nähtud sundvalduse seadmise otsuses, kuid see ei tähenda, et sundvalduse teostamine ei

saa avaldaja omandiõigust riivata suuremas ulatuses. Sundvalduse otsusest tulenevalt võib Kasevälja

tee 9a kinnistule rajatud vee- ja kanalisatsioonirajatis ulatuda avaldaja kinnistule 1632 m2 ulatuses,

aga sundvalduse seadmisel ei arvestatud muude negatiivsete mõjutustega, mida rajatis avaldajale

kaasa toob. Avaldaja heidab Strantumile ette juurdepääsuteede, haljasala ja parkimisala rajamist ning

lisaks koormab avaldaja kinnistut veepuhastusjaama sanitaarkaitsevöönd. Kõik need mõjutused on

vahetult seotud sundvalduse seadmise aluseks oleva vee- ja kanalisatsioonirajatisega, mistõttu tuleb

kõiki neid mõjutusi avaldajale makstava talumistasu kindlaksmääramisel arvesse võtta.

14. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et juhul, kui avaldajale ei kaasne sundvalduse

seadmisega märkimisväärset ainukasutusõiguse kaotust, saab talumistasu suuruse määramisel

arvestada üksnes kulutusi (eelkõige maamaksu), mis vastavad sundvaldusega koormatud kinnistuosa

suurusele. Riigikohus on juurdepääsutee asjades asunud korduvalt seisukohale, et koormatud

kinnisasja omanikule makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist

omandiõiguse riive eest (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 33).

Sarnane omandiõiguse riive kaasneb sundvalduse seadmisega. Omand on põhiõigusena kõrgendatud

kaitse all ja seepärast tähendab iga sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet

(vt Riigikohtu üldkogu 30. augusti 2011. a otsus asjas nr 3-3-1-15-10, p 44; 31. märtsi 2011. a otsus

asjas nr 3-3-1-69-09, p 57). Kitsendustega koormatava kinnisasja omaniku ja kitsendustest kasu saaja

huvide tasakaalustamise seisukohalt on hüvitamine põhjendatud. Samal põhjusel peab sundvalduse

talumise eest makstav perioodiline tasu alati sisaldama õiglast hüvitist omandipõhiõiguse riive eest.

Seejuures tuleb arvestada, et kitsendustest kasu saajate ring on avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu

või -rajatise talumiseks seatud sundvalduse puhul suurem kui juurdepääsutee määramisel.

15. Eeltoodut arvestades ei saa jätta avaldajale sundvalduse seadmise eest õiglast hüvitist välja

mõistmata üksnes põhjusel, et koormatud kinnistu sihtotstarve oli sotsiaalmaa ning avaldaja ei ole

tõendanud, et sundvalduse seadmata jätmise korral oleks ta saanud kinnistut tulusamal viisil

kasutada. Samas ei nõustu kolleegium avaldajaga selles, et talle tuleb hüvitada kinnistu väärtuse

vähenemine, lähtudes kinnistu müügilepingu järgsest ostuhinnast. Avaldaja ei ole koormatud kinnistu

omandit kaotanud ega tõendanud, et kinnistu väärtus on sundvalduse seadmise tõttu pöördumatult

vähenenud. Strantum tasus avaldajale tema taotluse alusel 30. novembril 2015. a ühekordse tasu

163 eurot 20 senti. Täiendava ühekordse hüvitise väljamõistmiseks ei ole seega alust (vt ka

Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 34-36).

16. Olukorras, kus kohtu menetluses on varaline vaidlus, pooled vaidlevad nõude suuruse üle ning

kõigi nõude suuruse kindlakstegemiseks vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine on seotud

ebamõistlike raskustega, võimaldab TsMS § 233 kohtul otsustada nõude suuruse oma

siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Riigikohtul on viidatud sätte järgi võimalik asja

madalama astme kohtule tagasi saatmata määrata kindlaks ja mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja

AÕS § 1582 lg 1 esimese lause järgne perioodiline talumistasu, mis tagab avaldajale lisaks kulude

hüvitamisele ka õiglase hüvitise omandiõiguse riive eest. Seejuures ei kogu ega hinda Riigikohus ise

tõendeid, vaid tugineb maa- ja ringkonnakohtus tuvastatud asjaoludele.

17. Täpsemalt mõjutavad talumistasu suurust alltoodud asjaolud.

Avaldaja kinnistu pindala on 16 754 m2 ja sellele Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsusega

seatud sundvalduse pindala on 1632 m2.

Sundvalduse sisuks on kohustus taluda vee- ja kanalisatsioonirajatist, mis on vajalik Harku valla

elanike veega varustamiseks.

Avaldaja kinnistul paiknev sundvalduse ala võimaldab suuruse, kuju ja asukoha poolest liikuda

sundvalduse seadmise aluseks oleva vee- ja kanalisatsioonirajatiseni sundvalduse piiridest väljumata.

Kasevälja tee 9a kinnistul asuval puurkaevul on sanitaarkaitsevöönd, millest osa asub avaldaja

kinnistul ja väljub sundvalduse piirest.

Avaldaja kinnistu sihtotstarbeks on sotsiaalmaa, mis on 2003. a kehtestatud detailplaneeringu

kohaselt ehitusvõimaluseta.

Sundvalduse seadmine ei takista avaldajal kinnistu kasutamist vastavalt selle praegusele

sihtotstarbele (s.o haljasalana).

Avaldajal puuduvad kinnistu hooldamisega seotud kulud, v.a maamaks.

18. Eeltoodud asjaolusid arvestades on kolleegiumi hinnangul põhjendatud määrata Strantumilt

avaldaja kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise suuruseks 50 eurot aastas. Sellega on avaldajale

tagatud õiglane hüvitis omandipõhiõiguse riive eest, arvestades siiski seda, et avaldaja omandiõiguse

teostamine on kinnistu sihtotstarbe tõttu nagunii oluliselt piiratud. Hüvitis katab ka avaldaja

koormatud kinnistuosaga seotud kulu (s.o maamaksu 39 senti aastas).

19. Perioodiline tasu tuleb alates 2017. a-st maksta iga kalendriaasta eest hiljemalt sama aasta

1. detsembriks. Tagasiulatuvalt on avaldajal õigus saada talumistasu alates sundvalduse otsuse

tegemisest (s.o 27. juunist 2013), mitte 1. jaanuarist 2013. a, nagu nõuab avaldaja. Seega on avaldajal

õigus saada 2013. a eest tasu summas, mis vastab perioodile 27. juuni kuni 31. detsember

(188 päeva). Aastate 2014-2016 eest on avaldajal õigus saada kogu aastale vastav tasu. Siiski tuleb

arvestada seda, et aastatel 2013-2015 maksis Strantum avaldajale hüvitist 4 eurot aastas, mis

väljendus selles, et Strantum tasus avaldaja eest maamaksu. Järelikult moodustub tagasiulatuv hüvitis

järgmiselt: 2013. a eest 21 eurot 75 senti (188 × 50 / 365 - 4), 2014.-2016. a eest 142 eurot (3 × 50 –

2 × 4), kokku 163 eurot 75 senti. Tasu maksmisega viivitamise korral on avaldajal õigus saada viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

20. Lisaks selgitab kolleegium, et perioodiline talumistasu mõistetakse AÕS § 1582 lg 1 esimese

lause alusel välja avaldaja, mitte sundvaldusega koormatud kinnistu igakordse omaniku kasuks. See

tuleneb AÕS § 1582 lg 4 kolmandast lausest, mille järgi peab kinnisasja omaniku vahetumise korral

uus omanik tasu saamiseks esitama taotluse tehnovõrgu või -rajatise omanikule. Kuna talumistasu

maksma kohustatud isik on tehnovõrgu või -rajatise omanik (Strantum), mitte Kasevälja tee 9a

kinnistu igakordne omanik, ei ole tegemist Kasevälja tee 9a kinnistut koormava kinnisomandi

kitsendusega AÕS § 141 lg 3 mõttes ning talumistasu kohta ei saa teha kannet kinnistusraamatusse.

21. Kuna Riigikohus tühistab maa- ja ringkonnakohtu määrused ning teeb asjas ise menetlust

lõpetava määruse, muudab kolleegium menetluskulude jaotust ning jätab TsMS § 172 lg 1 teise lause

alusel menetluskulud kõigis kohtuastmetes menetlusosaliste endi kanda. Kolleegiumi arvates ei ole

põhjendatud jätta puudutatud isikute menetluskulusid avaldaja kanda, sest sundvalduse seadmisega

tekib koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mille maksmisest Strantum on alusetult

keeldunud. Samas tuleb arvestada, et kolleegium rahuldab avaldaja nõude taotletust oluliselt

väiksemas ulatuses, mistõttu ei ole põhjendatud jätta avaldaja menetluskulusid puudutatud isikute

kanda. Kumbki pool kannab oma menetluskulud ise ja menetluskulusid välja ei mõisteta. Seetõttu

puudub vajadus määrata kindlaks menetluskulude rahalist suurust Riigikohtus.

22. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tagastatakse määruskaebuselt tasutud kautsjon

TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel.

Peeter Jerofejev, Indrek Koolmeister, Jaak Luik