3-2-1-169-16 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-169-16

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. veebruar 2017

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Malle Seppik

Kohtuasi

Triin Pajupuu, Silvia Troosti, Kalev Leigeri, Peeter

Akkeli, Aleksandr Zentšenko, Herki Zuppingu, Rocco

Otsa, Harras Möldri , Mihkel Mandri, Oliver Kadaku ja

Margus Mängeli hagi AS Morrison Invest vastu kohustuse

tuvastamiseks, märgete kinnistusraamatusse kandmiseks

ja juurdepääsuteede määramiseks ning AS Morrison

Invest vastuhagi Triin Pajupuu jt vastu kohustuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 2-09-22329

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Triin Pajupuu, Silvia Troosti, Kalev Leigeri, Peeter Akkeli,

Aleksandr Zentšenko, Herki Zuppingu, Rocco Otsa, Harras

Möldri, Mihkel Mandri, Oliver Kadaku ja Margus Mängeli

kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3003 eurot 81 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Triin Pajupuu

Hageja Silvia Troost

Hageja Kalev Leiger

Hageja Peeter Akkel

Hageja Aleksandr Zentšenko

Hageja Herki Zupping

Hageja Rocco Ots

Hageja Harras Mölder

Hageja Mihkel Mandri

Hageja Oliver Kadak

Hageja Margus Mängel

Hagejate esindaja vandeadvokaat Heidi Rajamäe-Parik

Kostja AS Morrison Invest, esindaja vandeadvokaat Tarmo

Friedenthal

Asja läbivaatamise kuupäev

30. jaanuar 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-22329 ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Triin Pajupuu (hageja I), Silvia Troost (hageja II), Kalev Leiger (hageja III), Peeter Akkel

(hageja IV), Aleksandr Zentšenko (hageja V), Herki Zupping (hageja VI), Rocco Ots (hageja VII),

Harras Mölder (hageja VIII), Mihkel Mandri (hageja IX), Oliver Kadak (hageja X), Margus Mängel

(hageja XI) ja Viimsi vald esitasid 17. mail 2009 AS Morrison Invest (kostja) vastu hagi ning

9. juunil 2011 hagi täpsustuse.

2. Harju Maakohus jättis 5. mai 2013. a otsusega hagejate I-XI ja Viimsi valla hagid rahuldamata

ning menetluskulud hagejate kanda. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. mai 2013. a otsusega

maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hagejate kanda. Riigikohus tühistas

19. veebruari 2014. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 maakohtu ja ringkonnakohtu otsused ning

saatis asja hagejate I-XI hagi osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Riigikohus jättis Viimsi valla

hagi läbi vaatamata.

3. Harju Maakohus liitis 2. aprilli 2014. a määrusega tsiviilasjas nr 2-10-44338 praeguses tsiviilasjas

menetletava hagiga ühte menetlusse kostja 28. juulil 2010 tsiviilasjas nr 2-10-44338 hagejate I-VII

ja IX-XI vastu esitatud hagi (hagi täpsustus 22. oktoobril 2010). Kostja palus vastuhagis tuvastada

kostja kinnisasjale (registriosa nr 393402, asukoht Heldri tee, Haabneeme alevik, Viimsi vald (kostja

kinnistu)) hagejate rajatud juurdepääsuteede ja teelaiendite-parklate osas hagejate kui omavoliliselt

rajatised püstitanud isikute kohustus kostja kui kinnisasja omaniku nõudel rajatised likvideerida ja

kostja õigus teha seda hagejate kulul, kui hagejad keelduvad. Alternatiivselt palus kostja tuvastada

hagejate kohustus rajatised likvideerida ulatuses, milles need ei ole vajalikud hagejate kinnistutele

juurdepääsu tagamiseks ning kostja õigus seda teha hagejate kulul, kui hagejad keelduvad.

4. Hagejad palusid jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

5. Hagejad esitasid 27. mail 2015 hagiavalduse tervikteksti, mille kohaselt palusid tuvastada, et

kostjal ja kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda eemaldamast või muul viisil

kahjustamast kostja kinnistul asuvaid ja hagejate kinnistutega külgnevas osas paiknevaid

sissesõiduteid või teelaiendusi. Hagejad palusid määrata oma kinnistutele (registriosa nr 743102,

743502, 743702, 743902, 744202, 744702, 744902, 745402, 745902, 746502, 746402 (valitsevad

kinnisasjad)) juurdepääsuteed üle kostja kinnistu kuni Hundi teeni ja kinnistuni Heldri tee L1

(registriosa nr 14495902) järgmistel tingimustel: ligipääs tagatakse jalgsi ja sõidukiga ööpäevläbi

ilma takistusteta, nagu tõkkepuud, dokumentide kontroll jms; ligipääs kehtib kinnistu omanikule,

tema perekonnale ja külalistele, samuti kinnistu omanikule või tema perekonnale sotsiaal-, olme ja

muude teenuste osutajatele; ligipääs hõlmab tänaval parkimist; kostja ja hagejate kinnistute külgneval

alal asuvat haljasala hooldavad hagejad; kostja kinnistul asuvat teed hooldab selle igakordne omanik

vastavalt Viimsi valla tee hooldamise praktikale; kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus

hoiduda eemaldamast või muul viisil kahjustamast tema kinnistul asuvat ja hagejate kinnistutega

külgnevas osas paiknevat sissesõiduteed või teelaiendust.

Hagiavalduse tervikteksti kohaselt on kostja hagejate kinnistute juurde viiva teemaa omanik.

Hagejad I-IX on Heldri teel ja hagejad X-XI Heldri põigul asuvate kinnistute omanikud, kellel on

oma kinnistutele saamiseks vaja kasutada kostjale kuuluvat kinnistut kui teed. Kostja heitis hagejatele

ette nende kinnistute piiridest väljapoole kostjale kuuluvale maale rajatiste (parklate) ehitamist.

Kostja soovis saada hagejatelt maa kasutamise eest 1000 (+ km) krooni ruutmeetri kohta kuus, palus

omavoliliselt ehitatud rajatised eemaldada ning vastasel korral lubas need hagejate kulul likvideerida.

Hagejate hinnangul on kostja kohustatud asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 2 alusel võimaldama

hagejatele Heldri tee ja Heldri põigu kaudu ühendust avaliku teega. Hagejate kinnistud moodustasid

kunagi kostja kinnistuga ühe maaüksuse (kinnistud olid algselt kostja juhatuse liikme Margus Valdese

omandis). Lisaks käsitas M. Valdes, sh lepingueelsetes läbirääkimistes, teid üldkasutatavatena ning

kostja hakkas parkimisele pretensioone esitama alles aastatel 2008-2009. Eelkirjeldatud asjaolude

tõttu tuleb juurdepääs määrata tasuta. Lisaks on Viimsi vald korduvalt väljendanud, et on nõus võtma

teed enda omandisse (võimalik vabaneda maamaksu tasumise kohustusest) ja hooldama neid tasuta.

Hagejad on täitnud kostja kohustust, hooldades teeäärseid haljasalasid. Hea usu põhimõttega oleks

vastuolus, kui hagejad peaksid tasuma tee kasutamise eest, millel puudub kasutusluba, mis ei ole

siiani vastavalt projektile välja ehitatud ega taga jalakäijatele liiklusohutust. Kostja ei ole aastaid teed

hooldanud ega pane tänavavalgustust põlema. Hagejad palusid määrata juurdepääs, mis vastaks

kinnistute kasutamisele elukohtadena, st juurdepääs peab olema tagatud tähtajatuna kinnistu

igakordsetele omanikele, nende külalistele ning erinevate teenuste saamise eesmärgil. Juurdepääsu

viisi määramisel tuleb arvestada kostja ja tema õiguseellase ning hagejate vaheliste kokkulepetega, sh

juurdepääsu asukoha, kasutamise tähtaja ja tasu osas. Seega tuleneb kostja kohustus lubada hagejate

kinnistutele tasuta tähtajatu juurdepääs oma kinnistu kaudu ka lepingulisest õigussuhtest.

Hagejad rajasid sissesõiduteed ja teelaiendid AÕS § 148 lg 2 alusel küll asjaõiguseta, kuid poolte

(suuliste) kokkulepete alusel heauskselt, mistõttu kostjal ja kostja kinnistu igakordsel omanikul ei ole

õigust neid lammutada. Kostja esitas esimesed pretensioonid aastaid pärast sissesõiduteede ehitamist,

oli teadlik nende ehitamisest ning möönis nende lubamist oma käitumise ja tahteavaldustega.

Kostja ei esitanud kohtule rajatise eest perioodilise hüvitise nõuet ega nõuet tuvastada, et hagejatel

oleks kohustus ehitisealune maatükk konkreetse hinnaga omandada. Üksnes juhul, kui kohus

tuvastab, et hagejate rajatud teelaiendid ja sissesõiduteed on rajatud pahauskselt, lahendab kohus

hagejate vastava nõude AÕS § 156 alusel hagita menetluses ja võib määrata, et sissesõidutee

lammutamata jätmine on osa juurdepääsutingimustest, määrates kostjale ka tasu. Kostja pole

väljendanud, kas ta soovib perioodilist hüvitist või seda, et hagejad omandaksid maatüki, kuigi on

esitanud tõendeid nii maa väidetava maksumuse kui ka tee kulude kohta. Kui hagejate tuvastusnõuet

ei ole võimalik käsitleda, ilma et kohus tuvastaks hagejate kohustuse omandada maatükk või maksta

perioodilist hüvitist, tuleb rajatise talumise tasuks määrata null eurot. Kostja ei saanud maa

kompenseerimist eeldada, kuna omandas tee M. Valdeselt 2008. aastal, kui teelaiendid olid rajatud.

Kinnistute müügilepingute järgi oli tee omaniku kohustus tagada ligipääs hagejate kinnistutele.

Lisaks palusid hagejad jätta AÕS § 148 lg 2 kohaldamata võlaõigusseaduse § 6 lg 2 alusel.

6. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja vastuse kohaselt ei ole ta hagejalt VIII nõudnud sissesõidutee eemaldamist ega esitanud tema

vastu vastuhagi. Seega piirdub hageja VIII tuvastushuvi Hundi teelt juurdepääsu saamisega oma

kinnistuni. Kostja hinnangul ei ole menetluslikult võimalik hagejate nõuete laiendamine selliselt, et

esialgne vaidlus sissesõiduteede ehitamise õiguspärasuse ning nende alla jääva maaüksuse

kasutamise üle hagejate kinnistutele pääsemiseks muutub avalikult kasutatavalt Hundi teelt hagejate

kinnistutele pääsemise vaidluseks.

Hagejad ei rajanud sissesõiduteid heauskselt. Hagejad olid teadlikud, et ehitavad kostja maale, kuid ei

pidanud seda oluliseks. Hagejad ei leppinud kostjaga ehitamises kokku ega küsinud sissesõiduteede

rajamiseks M. Valdeselt või kostjalt luba. Riigikohtu juhiste järgi ei pea kostja perioodilise hüvitise

ega maa väljaostmise nõuet esitama. Kostja on välja toonud, et kui kohus tuvastab heauskse

ehitamise, soovib kostja sissesõiduteedealuse maa väärtuse kompenseerimist ühekordse maksena

(ruutmeetri hind 57 eurot).

Kui juurdepääsu taotletakse Hundi teeni üle Heldri transpordikinnistu, lisandub transpordikinnistu

hoolduskulule (34 eurot kuus hageja kohta) ning maamaksule vastav perioodiline hüvitis. Hagejatel ei

tekkinud õigustatud ootust, et transpordikinnistut saab kasutada tasuta. Reklaammaterjalis toodi esile,

et Heldri asumi teed kuuluvad kostjale ning need on planeeritud müüa Viimsi vallale. Viimsi vald ei

ole soovinud Heldri transpordikinnistut osta ning kostjal pole kohustust anda see Viimsi vallale

tasuta. Kinnistute ostmisel sisaldus lepingutes kokkulepe, et kostjaga sõlmitakse kommunikatsioonide

hooldamiseks teenindusleping. Kostjal on õigus saada tasu, kuigi väidetavalt olid sissesõiduteed

olemas Heldri transpordikinnistu omandi üleandmisel kostjale.

7. Harju Maakohus rahuldas 28. septembri 2015. a otsusega hagejate hagi kostja vastu kohustuse

tuvastamiseks ja märgete kinnistusraamatusse kandmiseks ning juurdepääsuteede määramiseks.

Maakohus tuvastas, et kostjal ja kostja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus hoiduda

eemaldamast või muul viisil kahjustamast kostja kinnistul asuvat ja hagejate kinnistutega külgnevas

osas paiknevat sissesõiduteed või teelaiendust. Maakohus määras hagejate kinnistutele

juurdepääsutee üle kostja kinnistu kohtuotsusele lisatud plaanide kohaselt järgmistel tingimustel:

ligipääs tagatakse jalgsi ja sõidukiga ööpäevläbi ilma takistusteta, nagu tõkkepuud, dokumentide

kontroll jms; ligipääs kehtib kinnistu omanikule, tema perekonnale ja külalistele, samuti kinnistu

omanikule või tema perekonnale sotsiaal-, olme ja muude teenuste osutajatele; ligipääs hõlmab

tänaval parkimist. Maakohus määras, et hagejatel ja nende kinnistute igakordsetel omanikel on

kohustus kostja kinnistu igakordsele omanikule tasuda juurdepääsutee eest tasu 17 eurot 69 senti

aastas. Maakohus määras, et hagejate ja kostja kinnistutega külgneval alal asuvat haljasala hooldab

hagejate kinnistute igakordne omanik ning kostja kinnistul asuvat teed hooldab selle igakordne

omanik vastavalt Viimsi valla tee hooldamise praktikale. Maakohus määras, et kostja kinnistu

igakordsel omanikul on kohustus hoiduda eemaldamast või muul viisil kahjustamast kostja kinnistul

asuvat ja hagejate kinnistutega külgnevas osas paiknevat sissesõiduteed või teelaiendust. Maakohus

tuvastas, et kostjal on kohustus anda tahteavaldus vastavate märkuste sissekandmiseks

kinnistusraamatusse. Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda

ning jõusse 18. septembri 2009. a määrusega kohaldatud hagi tagamise.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt hindas maakohus iga hageja osas eraldi, kas ta oli

sissesõiduteed ehitades AÕS § 148 lg 2 mõttes heauskne. Maakohus leidis, et kõik hagejad olid

sissesõiduteede rajamisel heausksed ning kostjal on AÕS § 148 lg 2 järgi kohustus sissesõiduteid

lubada, kuid õigus nõuda maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Maakohus tuvastas hagejate

heausksuse mh järgmiste asjaolude alusel. Mitmed hagejad lähtusid kinnitusest, et kõigi teede

kasutamine sisaldub krundi ostuhinnas. Hageja VIII kinnistu juurde oli sissesõidutee M. Valdese

nõusolekul rajatud enne, kui hageja VIII kinnistu omandas. Erinevatest asjaoludest (kostja pakkus

mitmele hagejale võimalust sissesõidutee katmiseks mustkattega; mitmele hagejale lubas M. Valdes

kinnistu müügilepingus teede mustkattega katmist või suuliselt sissesõidutee kivisillutisega katmist;

kostja või M. Valdesega seotud isikud olid mitmete hagejate sissesõiduteede rajamisega kursis või

osalesid selles) nähtuvalt oli kostja teadlik sissesõidutee rajamisest ega väljendanud, et see toimuks

vastuolus tema tahtega. Seega oli poolte arvates hagejatel õigus sissesõiduteed rajada. Lisaks leidis

maakohus, et eeltoodud asjaolude tõttu ei väära hagejate heausksust see, et mitmed neist teadsid, et

ehitavad oma kinnistust väljapoole. Maakohtu hinnangul ei väära hagejate heausksust ka M. Valdese

tagantjärele antud tõlgendused.

Maakohtu hinnangul ei andnud Riigikohus 19. veebruari 2014. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13

juhist, et maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kostja kasuks hüvitis praeguses menetluses välja

mõista, vaid märkis üksnes, et hagejate heausksuse tuvastamise korral on kostjal õigus nõuda hüvitist.

Maakohus tuvastas hagejate heausksuse ning kostja õiguse nõuda AÕS § 148 lg 2 alusel hüvitist,

kuid selleks tuleb kostjal esitada iga hageja Vastu konkreetne nõue ning tasuda sellelt riigilõivu.

Maakohus leidis, et praeguses menetluses ei ole hageja seda teinud ning seetõttu pole võimalik

hagejatelt AÕS § 148 lg 2 alusel hüvitist välja mõista.

Maakohus viitas AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude

rahuldamise eeldustele ning leidis, et hagejatel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele;

hagejatele juurdepääsutee määramine üle kostja kinnistu ei kahjusta kostja huve, kuna tema kinnisasi

on transpordimaa; sõidutee olemasolu tõttu kostja kinnistul ei peaks hagejad ega kostja tegema

lisakulutusi tee rajamiseks; kostja kinnistu kasutamiseks on välja kujunenud tava. Eeltoodust lähtudes

määras maakohus hagejatele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnistu. Maakohus

leidis lisaks, et hagejatel on õigus nõuda juurdepääsu määramist üle kostja kinnistu ka AÕS § 156 lg-

le 2 tuginedes. Hagejate ja kostja kinnistud olid üks kinnistu ning hagejate kinnistud kaotasid

juurdepääsu avalikule teele, kuna M. Valdes eraldas hagejate kinnistud ja võõrandas need eraldi.

Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult ja ööpäevaringselt kinnistu igakordse omaniku ning

omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka autoga (sh õigusega parkida oma

kinnistute juures olevatele sissesõiduteedele).

Maakohus kohustas hagejaid maksma juurdepääsutasu üksnes kostja kinnistu maamaksu ulatuses.

Transpordikinnistut iga päev regulaarselt kasutavate isikute arvust lähtudes oli igal hagejal kohustus

tasuda kostjale 17 eurot 69 senti aastast. Üksnes maamaksust lähtumisel võttis maakohus arvesse, et

hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb elamurajoonisiseste teede eest lisakulutusi kanda, kuna

kinnituse järgi pidid need esiteks sisalduma kinnistu ostuhinnas ning teiseks minema Viimsi vallale

üle. Viimsi vald nõustus hakkama kostja transpordimaad hooldama, seega on kostjal võimalik

vabaneda kõigist transpordimaaga seotud kulutustest peale maamaksu. Maakohtu arvates on sellises

olukorras kinnistu hooldusõiguse kohalikule omavalitsusele üleandmisest keeldumine ja hagejatelt

kulude väljanõudmine hea usu põhimõttega vastuolus. Lisaks ei ole kostja aastaid Heldri

elamurajooni teid hooldanud.

8. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse

osas, millega kohus rahuldas hagejate I-VII ja IX-XI hagi, ning teha uue otsuse, millega jätta

hagejate I-VII ja IX-XI hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse osas,

millega kohus rahuldas hageja VIII hagi, ning teha uue otsuse, millega jätta hageja VIII hagi läbi

vaatamata. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis kostja vastuhagi

rahuldamata, ning teha uue otsuse, millega rahuldada kostja vastuhagi. Kostja palus jätta kõik

menetluskulud hagejate kanda.

9. Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 10. veebruari 2016. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt,

tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei järginud maakohus otsust tehes tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut. Ringkonnakohus nõustus maakohtu

järeldusega, et kõik hagejad rajasid sissesõiduteed ja teelaiendused heauskselt ning kostja on

kohustatud neid oma kinnisasjal taluma AÕS § 148 lg 2 alusel, kuid heitis maakohtule ette vaidluse

sisuks olnud tasu maksmise küsimuse lahendamata jätmist. Ringkonnakohus leidis, et praeguses asjas

Riigikohtu antud juhise („Seega ei saaks ka juhul, kui tegemist on heauskse piiriülese ehitamisega,

nõuda, et kostja taluks rajatist tasuta. Ehitamisõiguse tuvastamisega kaasneb lisaks kasutusõigusele

ka hüvitise maksmise kohustus (vt AÕS § 148 lg 2 alusel perioodilise hüvitise suuruse määramise

kohta ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23).") järgi ei ole eraldi hagi

esitamine vajalik ning tasu maksmise kohustus tuleb lahendada samal ajal ehitamisõiguse

tuvastamisega. Ringkonnakohus leidis, et mh saab seda järeldada viitest, et AÕS § 148 lg 2 järgne

tasu määratakse sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasuga. Kui maakohtu arvates tuli tasu määramiseks

esitada hagi, oleks maakohus pidanud seda pooltele selgitama ja andma kostjale hagi esitamiseks

võimaluse. Maakohtu otsus oli kostjale üllatuslik.

Ringkonnakohus leidis praeguses asjas antud Riigikohtu juhistele tuginedes, et kuna maakohus

tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, siis puudus

vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel. Ringkonnakohtu hinnangul ei

väljunud maakohus hagi piiridest, kui määras juurdepääsuõiguse AÕS § 156 alusel ulatuses, milles

hagejad seda esialgses hagis ei taotlenud (mööda kostjale kuuluvat teed kuni avalikult kasutatava

Hundi teeni). Praegusel juhul oli põhjendatud ja otstarbekas lahendada see koos esialgse hagiga ning

avalduse läbivaatamisega ei rikutud kostja menetlusõigusi.

Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid, et hagejad kasutavad Heldri teed

ja Heldri põiku oma kinnistutele pääsemiseks ning vaidluse all on üksnes tasu suurus.

Ringkonnakohtu arvates ei saanud juurdepääsutasu suuruse määramisel lähtuda üksnes kinnistu

maamaksu suurusest, kuna Viimsi valla nõusolekut kostjale kuuluva transpordimaa tasuta

hooldamiseks pole asjas esitatud. Kostja väitel on vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla

tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri

transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Selleks ei saa kohus kostjat praeguses menetluses

kohustada. Kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ning õigus juurdepääsu

määramisel nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist.

Maakohtul tuleb tõendeid hinnata ja võtta põhjendatud seisukoht, millised on vajalikud kulutused tee

hoolduseks ja kuidas need tee kasutajate vahel jagada.

Ringkonnakohus oli seisukohal, et kuna maakohus ei käsitlenud AÕS § 148 lg 2 alusel määratavat

hüvitist ega AÕS § 156 lg 1 alusel määratava tasu koosseisus tee hoolduseks vajalikke kulusid, kuigi

tegemist oli vaidluse põhiküsimusega, on tegemist nii laiaulatusliku tõendite kogumise ja

hindamisega, mida esmalt peab tegema maakohus.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse eraldiseisva osa

(hagejad on sissesõiduteed ja teelaiendused rajanud heauskselt ja kostja on kohustatud neid oma

kinnisasjal AÕS § 148 lg 2 alusel taluma; vastuhagi rahuldamata jätmine; juurdepääsuteede

määramine), mille suhtes ei heitnud ette materiaal- ega menetlusõiguse rikkumist ning mille osas

tõendite hindamisega ringkonnakohus nõustus. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 631 lg-t 1, § 656

ja § 657, mille mõttest ja eesmärgist tuleneb, et ringkonnakohus ei saa tühistada maakohtu otsuse

iseseisvat osa, kui tuvastatud menetlusõiguse normi rikkumine seda osa ei puuduta. Ringkonnakohtu

otsus tühistada kogu maakohtu otsus oli hagejatele üllatuslik. Ka AÕS § 148 lg 2 ei seo ehitise

heausksuse ja säilimise ning tasu küsimusi.

Ringkonnakohus leidis vääralt, et kostja võis kohtupraktikast järeldada, et ei pea AÕS § 148 lg 2

alusel nõuet esitama. Lisaks ei nõustu hagejad, et maakohtu otsus oli kostja jaoks üllatuslik osas,

milles maakohus ei menetlenud AÕS § 148 lg 2 alusel kostja tasunõuet ega selgitanud kostjale nõude

esitamise kohustust. Hagejad esitasid kostja tasunõudele läbivalt vastuväite, et kohus saab

hagimenetluses lahendada vaid kohaselt esitatud haginõudeid ning kostjal pole õigust nõuda niisama

raha, vaid maatüki omandamist või perioodilist hüvitist.

Ringkonnakohtu otsus on olulises ulatuses põhjendamata ja hagejate väited hindamata osas, millega

ringkonnakohus leidis, et juurdepääsu määramisel on teeomanikul õigus nõuda juurdepääsu taotlejalt

minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Maakohus ei rikkunud juurdepääsutasu

määrates materiaalõigust ega menetlusõigust. Maakohus põhjendas veenvalt, miks on põhjendatud

üksnes maamaksusuurune juurdepääsutasu. AÕS § 156 lg 1 ei kohusta tee omanikule maksma tasu

igal juhul teehoolduskulude ulatuses. Maakohus rakendas hea usu põhimõtet, mille alusel on lubatud

jätta ka seadus kohaldamata.

Hagejad ei nõustunud ringkonnakohtuga, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja

rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, siis puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata

juurdepääs AÕS § 156 alusel.

12. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel. Asi

tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hagejate

kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

14. Kolleegium nõustub hagejatega, et ringkonnakohus tühistas praeguses asjas põhjendamatult

maakohtu otsuse täies ulatuses. Ringkonnakohus heitis maakohtule ette AÕS § 148 lg 2 alusel kostja

nõude lahendamata jätmist; rajatiste osas AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramist, kuna selleks

puudus vajadus, sest maakohus tuvastas vastavas osas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas

hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, ning AÕS § 156 lg 1 alusel määratava tasu koosseisus tee

hoolduseks vajalike kulutuste käsitlemata jätmist. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt

nõustus ringkonnakohus aga maakohtu järeldusega, et kõik kostjad rajasid oma sissesõiduteed ja

teelaiendused heauskselt ning kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal taluma AÕS § 148 lg 2

alusel. Lisaks määras maakohus ringkonnakohtu hinnangul juurdepääsuõiguse mööda kostjale

kuuluvat teed kuni avalikult kasutatava Hundi teeni AÕS § 156 alusel õigesti. Samuti ei nähtu

ringkonnakohtu otsuse põhjendustest, et ringkonnakohus oleks maakohtule kostja vastuhagi

lahendamise aspektist ette heitnud materiaalõiguse väära kohaldamist või olulist menetlusõiguse

normide rikkumist. Eeltoodu tõttu leiab kolleegium, et ringkonnakohus rikkus oluliselt

menetlusõiguse norme, kuna ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ja põhjendused ei ole kooskõlas.

Kolleegium märgib lisaks, et maakohus tuvastas hagejate heausksuse sissesõiduteede ja teelaienduste

rajamisel õigesti praeguses asjas kohustuslike Riigikohtu 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-

172-13 tehtud otsuse p-s 13 antud õiguslike juhiste järgi. Ringkonnakohus rikkus aga maakohtu

otsusega nõustudes otsuse põhjendamise kohustust, kuna ei käsitlenud lahendis kostja tõendite

hindamisel põhinevaid apellatsioonkaebuse väiteid. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul

anda hinnang kostja apellatsioonkaebuses esitatud väidetele.

15. Kolleegiumi arvates leidis ringkonnakohus vääralt, et Riigikohtu 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas

nr 3-2-1-172-13 tehtud otsuse p-s 14 antud juhisest sai järeldada, et kostja ei pidanud AÕS § 148 lg 2

teises lauses sätestatud nõuet hagina esitama ning tasu maksmise kohustus tuli lahendada samal ajal

üle piiri ehitamise heausksuse tuvastamisega. Seega kohaldas ringkonnakohus AÕS § 148 lg-t 2

vääralt.

Kolleegiumi hinnangul selgitati viidatud lahendis, et AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi on

naaberkinnisasja omanikul (kostjal) ka heauskse ehitamise korral õigus nõuda tema kinnisasja

piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Lisaks järeldub

viidatud lahendi p-dest 15 ja 16, et kui hagejad oleksid ehitanud üle kinnisasja piiri pahauskselt, siis

oleks tulnud jätta nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel rahuldamata ja hinnata hagejate nõudeid AÕS § 156

alusel kui juurdepääsunõudeid avalikult kasutatavale teele. Sellisel juhul oleks tegemist olnud hagita

asjaga ja kohus oleks pidanud ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsutasu ka

siis, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, kui suurt tasu ta saada soovib. Lisaks selgitab

kolleegium, et tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, mille 21. mai 2008. a otsuse p-le 23 viitas nii Riigikohus

19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 tehtud otsuse p-s 14 kui ka ringkonnakohus, leides, et

AÕS § 148 lg 2 järgne tasu määratakse sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasuga, oli kostja hüvitise

saamiseks esitanud vastuhagi.

AÕS § 148 lg 2 järgi, kui AÕS § 148 lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid

heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema

kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist.

Kolleegiumi hinnangul nähtub ka viidatud sätte sõnastusest, et perioodilise hüvitise saamiseks või

ehitajat maatükki omandama kohustamiseks tuleb esitada nõue, millest nähtub, kummal viisil

naaberkinnisasja omanik asjaõiguseta, kuid heauskselt püstitatud ehitise lubamise eest

kompensatsiooni saada soovib, samas AÕS § 156 lg 1 sõnastuse järgi määrab juurdepääsutasu kohus.

Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et hagejate heausksuse korral on kostjal õigus AÕS § 148 lg 2

alusel nõuda hagejatelt perioodilist hüvitist või maatüki omandamist, kuid selleks tuleb kostjal esitada

iga hageja Vastu konkreetne nõue hagina. Vastasel juhul ei ole võimalik kostja nõuet AÕS § 148 lg 2

alusel rahuldada.

Lisaks märgib kolleegium, et olukorras, kus hagejad esitasid menetluses põhjendatud vastuväite, et

kohus ei saa hagimenetluses lahendada muid, kui kohaselt esitatud haginõudeid ja kostja ei saa nõuda

hagi esitamata niisama raha, ei saa kohtule ette heita selgitamiskohustuse rikkumist ja maakohtu

otsus ei saanud olla kostja jaoks üllatuslik.

16. Riigikohtu varasema praktika (vt nt Riigikohtu 16. märtsi 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

180-15, p 31) järgi on eratee omanikul õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt AÕS § 156 lg-s 1

sätestatud tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike

kulutuste hüvitamist. Tasu suuruse üle otsustamisel tuleb arvestada, millised abinõud on igal üksikul

juhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt

abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt

kandma, et neid kohustusi täita. Samuti saab pidada tee omamisega kaasnevaks kohustuseks

maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab kasutatava tee pindalale. Seega tuleb kolleegiumi

hinnangul vähemalt üldjuhul juurdepääsutasu määramisel arvesse võtta ka tee hooldamiskulusid.

Praeguses asjas võttis maakohus AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määrates arvesse üksnes

kostja kinnistu maamaksu, põhjendades seda sellega, et hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb

elamurajoonisiseste teede eest lisakulutusi kanda, kuna kinnituse järgi pidid need esiteks sisalduma

kinnistu ostuhinnas ning teiseks minema transpordimaad hooldama nõustunud Viimsi vallale üle.

Vastupidi maakohtule tuvastas ringkonnakohus aga, et Viimsi valla nõusolekut kostja transpordimaa

tasuta hooldamiseks ei ole esitatud ning kostja väitel on vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla

tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri

transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et

juurdepääsutasu suuruse määramisel ei saanud lähtuda üksnes kinnistu maamaksu suurusest. Selle

vea oleks saanud ringkonnakohus aga ise parandada. Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et

kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ja õigus nõuda juurdepääsu määramisel

juurdepääsu taotlejalt ka teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist.

17. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise

ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata

juurdepääsu AÕS § 156 alusel. Maakohus oleks pidanud hagejate nõudeid hindama AÕS § 156 alusel

siis, kui oleks tuvastanud pahauskse piiriülese ehitamise (vt ka Riigikohus 19. veebruari 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13, p 15).

18. Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu

otsustada.

19. Kuna hagejate kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb tasutud kassatsioonikautsjon

TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. TsMS § 149 lg 8 alusel tagastatakse kautsjon

avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti.

Ants Kull, Henn Jõks, Malle Seppik