3-2-1-179-15 · Riigikohus

Riigikohtunike Peeter Jerofejevi ja Tambet Tampuu eriarvamus Riigikohtu otsuse kohta

tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15, mille punktiga 1 on ühinenud riigikohtunik Villu Kõve ja p-dega 2

ja 3 riigikohtunik Jaak Luik

1. Me ei nõustu kolleegiumi enamuse seisukohaga otsuse p-s 27, mille järgi ei saa hageja kui

üürileandja nõuda kostjalt kui üürnikult pärast kaubanduskeskuse võõrandamist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist.

Nõustume kolleegiumi enamusega, et kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürniku rikkumise

tõttu, jääb üürileandjal saamata tulu üürilepingust ja seda maksmata üürina. Selline kahju on

hüvitatav ja seda peaks arvestama eelkõige kokku lepitud üüri ja asendusüürnikuga kokkulepitud üüri

vahena üürilepingu eeldatava kestuse lõpuni (VÕS § 135 lg-d 1 ja 2). Erinevalt kolleegiumi

enamusest leiame aga, et üürileandja kahju hüvitamise nõuet ei mõjuta see, kas üüritud kinnistu

võõrandatakse või mitte. Kahju hüvitamise nõue tekib lepingu rikkumisega ja muutub sellega ka

sissenõutavaks. Toome siin praktikas sarnase lõpptulemuse seisukohalt paralleeli laenulepingu

ennetähtaegse ülesütlemisega laenusaaja makseviivituse tõttu, millega muutub kogu laen

sissenõutavaks. Kui nõue on juba tekkinud, ei saa see enam ära kaduda. Nõuet saanuks ka käsutada,

mh loovutada, sh osaliselt. Kahju tekitaja ei pea saama kasu sellest, et muutuvad asjaolud, mis tema

tekitatud kahju ei mõjuta.

Kolleegiumi enamus lahendas aga asja nii, et pärast kinnistu võõrandamist on üürileandjal võimalik

kinnistu müügihinna vähenemisest tingitud saamata jäänud tulu nõue üürniku vastu, mis seisneb

kinnistu müügihinna vähenemises (vt otsuse p-d 29 ja 30).

Meie arvates oleks märksa lihtsam ja loogilisem olnud tunnistada üürileandja õigust nõuda

kahjuhüvitist VÕS § 135 lg 2 alusel sõltumata kinnistu võõrandamisest. VÕS § 135 lg 2 järgi

hüvitatav kahju on üürnikule ka tema rikkumise ettenähtav tagajärg. Praeguse juhtumiga võrreldavas

olukorras on Riigikohus varem leidnud juhtumi kohta, kui vastutavalt isikult nõuti hüvitist hävinud

hoone taastamiskulude katteks, et asja kahjustamise korral ei ole kahjuhüvitise kindlaksmääramisel

oluline, kas soovitakse kinnisasja endist koosseisu tegelikult taastada (tulekahjus suures osas hävinud

elamut taastada) või mitte või kas elamu taastamine kinnistu võõrandamise tõttu on võimalik või

mitte (Riigikohtu 25. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 16).

2. Me ei nõustu ka otsuse punktides 29 ja 30 toodud käsitlusega, et hageja kahjuks, mida kostja peab

kahju hüvitamise nõude eelduste korral hüvitama kui hageja saamata jäänud tulu, saab olla ka

kaubanduskeskuse müügihinna vähenemine. Kinnistu müügihind kujuneb müügilepingu poolte

läbirääkimiste tulemusel. Asjadel ei ole objektiivselt mõõdetavat müügihinda ning seetõttu ei saa

põhimõtteliselt tõstatada küsimust, kas mingi asja müügihind on võrreldes varasema ajaga

suurenenud või vähenenud. Seetõttu ei saa müügihinna vähenemine olla rahaliseks kahjuks

VÕS § 127 lg 1 järgi. Küll võib aga rahaliseks kahjuks VÕS § 127 lg 1 mõttes olla kinnistu väärtuse

vähenemine, mis võib iseenesest olla tingitud ka sellest, et üürnik ei maksa üüri ja üürileandja on

sunnitud üürilepingu ennetähtaegselt üles ütlema. Kinnistu väärtuse vähenemine võib iseenesest

mõjutada kinnistu müügihinda, kuid see selgub alles müügilepingu sõlmimisel.

Hageja ei ole aga tuginenud sellele, et kostja põhjustas üürilepingu rikkumisega kinnistu väärtuse

vähenemise, ega ole nõudnud kinnistu väärtuse vähenemise kui kahju hüvitamist. Samuti ei ole

hageja tuginenud sellele, et kinnistu väärtuse vähenemine oli põhjuseks, miks tal ei õnnestunud

müügilepinguga saada suuremat müügisummat, kui ta oleks saanud juhul, kui kinnistu väärtus ei

oleks vähenenud.

3. Nõustuda ei saa ka otsuse punktis 31 toodud lausega: „Seetõttu võib kostja omakorda tõendada, et

sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida, nt turuhindade langemise tõttu, ja seetõttu ei olnud

müügihind liiga madal." Selle lausega on kolleegium pannud kostjale koormise tõendada, et tema

väidetav lepingurikkumine ei põhjustanud kahju. Selline tõendamiskoormuse ümberjagamine kostja

kahjuks ei tulene seadusest. Kolleegiumi senise praktika järgi peab hageja saamata jäänud tulu eest

hüvitise saamiseks tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu 8. jaanuari

2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 20; 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11,

p 12). Juhul kui hageja kinnistu väärtus vähenes turuhindade languse tõttu, siis ei ole kostja väidetav

lepingurikkumine hageja väidetud kahju põhjuseks. Seda, et kostja tegu on kahju põhjuseks, peab

VÕS § 127 lg 4 mõtte ja kolleegiumi eelviidatud seisukoha järgi tõendama hageja.

Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Jaak Luik, Tambet Tampuu