3-2-1-136-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-136-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 1. aprill 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks,

Ants Kull, Malle Seppik, Tambet Tampuu

Kohtuasi

Eda Erissaare ja Arvo Erissaare hagi osaühingu Tregeron

vastu piirdeaia omandiõiguse tunnustamiseks ning

osaühingu Tregeron kohustamiseks taluma piirdeaia seda

osa, mis ulatub üle talle kuuluva kinnistu piiri

Eda Erissaare hagi Toomas Rapi vastu piirdeaia

omandiõiguse tunnustamiseks ning Toomas Rapi

kohustamiseks taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle

talle kuuluva kinnistu piiri

Osaühingu Tregeron vastuhagi Eda Erissaare ja Arvo

Erissaare vastu 2350 euro suuruse hüvitise ja edasise

perioodilise hüvitise saamiseks piirdeaia talumise

kohustuse eest ning hüvitise maksmise kohta

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 2-09-61250

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Tregeron ja Toomas Rapi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

7975 eurot 16 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Eda Erissaar ja Arvo Erissaar

Kostjad osaühing Tregeron ja Toomas Rapp, nende esindaja

vandeadvokaat Martin Tamme

Asja läbivaatamise kuupäev

1. veebruar 2016, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-61250 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega tunnustati Eda

Erissaare omandiõigust piirdeaiale ja kohustati osaühingut Tregeron ja Toomas Rappi taluma

piirdeaia seda osa, mis ulatub üle neile kuuluva Uuemetsa Tänava kinnistu piiri kulgedes

Uuemetsa Tänava kinnistul paralleelselt Karukella 8, Tammiste küla, Sauga vald, Pärnu

maakond asuva kinnistuga. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Eda Erissaare hagi

osaühingu Tregeron ja Toomas Rapi vastu selles osas rahuldamata.

2. Ringkonnakohtu otsus tühistada samuti menetluskulude jaotuse osas.

3. Muus osas (s.o osas, milles rahuldati osaliselt osaühingu Tregeron vastuhagi Eda Erissaare

vastu, samuti osas, milles lõpetati menetlus Arvo Erissaare hagis osaühingu Tregeron vastu ja

osaühingu Tregeron vastuhagis Arvo Erissaare vastu) jääb ringkonnakonnakohtu otsus

muutmata.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

4.1 Jätta rahuldamata Eda Erissaare hagi osaühingu Tregeron ja Toomas Rapi vastu

omandiõiguse tunnustamiseks piirdeaiale, mis kulgeb Karukella 8a, Tammiste külas, Sauga

vallas, Pärnu maakonnas asuva kinnistu (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu

maakonna reg.osa nr. 2544806) ja Uuemetsa Tänava kinnistu, asukohaga Pääsusilma tänav,

Tammiste küla, Sauga vald, Pärnu maakond (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu

maakonna reg.osa nr. 2544906) piiril ristuvalt Karukella tänavaga ning piirdeaia osale, mis

ulatub üle kostjale kuuluva Uuemetsa Tänava kinnistu piiri kulgedes Uuemetsa Tänava

kinnistul paralleelselt Karukella 8, Tammiste küla, Sauga vald, Pärnu maakond asuva

kinnistuga, (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu maakonna reg.osa nr. 1816106),

ning osaühingu Tregeron ja Toomas Rapi kohustamiseks taluma piirdeaia seda osa, mis

ulatub üle neile kuuluva Uuemetsa Tänava kinnistu piiri kulgedes Uuemetsa Tänava

kinnistul paralleelselt Karukella 8, Tammiste küla, Sauga vald, Pärnu maakond asuva

kinnistuga.

4.2 Rahuldada osaühingu Tregeron vastuhagi osaliselt ja välja mõista Eda Erissaarelt

osaühingu Tregeron kasuks piirdeaia talumise kohustuse ühekordne hüvitis ajavahemiku

14. august 2009 kuni 23. okstoober 2014 eest 374 eurot ja alates 23. oktoobrist 2014 hüvitis

72 eurot aastas. Hüvitis tasuda ette hiljemalt iga aasta esimese kuu viimaseks kuupäevaks.

4.3 Kanda kinnistusraamatusse Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu maakonna

reg.osa nr. 1816106, kinnistu asukohaga Karukella 8, Tammiste küla, Sauga vald, Pärnu

maakond märkus kinnistu igakordse omaniku kohustuse kohta tasuda Uuemetsa Tänava

kinnistu (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu maakonna reg.osa nr.2544906

asukohaga Pääsusilma tänav, Tammiste küla, Sauga vald, Pärnu maakond) omanikule

piirdeaia talumise kohustuse eest perioodilist hüvitist 72 eurot aastas tasumise kohustusega

iga aasta esimese kuu viimaseks kuupäevaks.

4.4 Lõpetada menetlus Arvo Erissaare hagis osaühingu Tregeron vastu nõudes tunnustada

hagejate omandiõigust piirdeaiale, mis kulgeb Uuemetsa Ranna kinnistu ja Uuemetsa

Tänava kinnistu piiril ristuvalt Karukella tänavaga ning piirdeaia osale, mis ulatub üle

kostjale kuuluva Uuemetsa Tänava kinnistu piiri kulgedes Uuemetsa Tänava kinnistul

paralleelselt Karukella 8 kinnistuga vastavalt hagiavalduse lisaks oleval projektiplaanil

näidatule ning kohustada kostjaid taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle talle kuuluva

Uuemetsa Tänava kinnistu piiri.

4.5 Lõpetada menetlus osaühingu Tregeron vastuhagis Arvo Erissaare vastu hüvitise

2350 eurot ja edasise perioodilise hüvitise nõudes piirdeaia talumise kohustuse eest ning

hüvitise maksmise kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.

4.6 Arvo Erissaare hagis OÜ Tregeron vastu (menetlus lõpetatud) jätta menetluskulud poolte

endi kanda.

4.7 Osaühingu Tregeron vastuhagis Arvo Erissaare vastu (menetlus lõpetatud) jätta

menetluskulud poolte endi kanda.

4.8 Põhihagi osas jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes Eda Erissaare kanda.

4.9 Vastuhagi osas jätta menetluskulud 88% osaühingu Tregeron kanda ja 12% Eda

Erissaare kanda.

5. Kassatsioonkaebus rahuldada.

6. Tagastada Advokaadibüroo VARUL AS-ile kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eda Erissaar (hageja) ja Arvo Erissaar esitasid 20. novembril 2009 Pärnu Maakohtule hagi

osaühingu Tregeron (kostja) vastu piirdeaia omandiõiguse tunnustamiseks ning kostja kohustamiseks

taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle talle kuuluva kinnistu piiri.

Hagiavalduse kohaselt on hagejate ühisomandis Tammiste külas Sauga vallas hoonestatud kinnistu

Karukella 8 ja 278/1000 suurune mõtteline osa sellega piirnevast Uuemetsa Ranna kinnistust. 2008

septembris püstitasid hagejad oma Karukella 8 kinnistule elamut ümbritseva piirdeaia, mis ühelt poolt

kulgeb piki Karukella tänavat ning piirab Karukella 8 kinnistut ning teiselt poolt kulgeb mööda

Uuemetsa Ranna (hiljem Karukella 8a) kinnistu (edaspidi Ranna kinnistu) ja Uuemetsa Tänava

(hiljem Pääsusilma tänava) kinnistu (edaspidi Tänava kinnistu) piiri ja ristub Karukella tänavaga.

Karukella tänavaga ristuv piirdeaia osa kulgeb hagejatele kuuluval Ranna kinnistul. Karukella

tänavaga paralleelselt kulgevas osas ulatub piirdeaed 1,7 m võrra Karukella tänavale. Piirdeaia

rajamiseks sellisel viisil oli Tänava kinnistu omaniku (OÜ HansaExport), samuti Sauga valla

nõusolek. Piirdeaia osa nihutati Karukella tänavale seetõttu, et tänavavalgustus paiknes kinnistu piiril

ja vallale oleks olnud liiga kulukas muuta selle asukohta. Vald eeldas, et tänavad saavad valla omaks,

ja kuna tänavavalgustuse kõrval on vee- ja kanalisatsioonitorustikud ja elektrikaablid, millele tuli

tagada teenindustsoon, tuligi aed rajada sellisele kaugusele.

Alates 14. augustist 2009 on Tänava kinnistu omanik kostja. Tänava kinnistu paikneb kõrvuti

hagejate kinnistuga ning sellel kinnistul on mh hagejate kinnistu ees paiknev tänav. Kostja nõudis

23. septembri 2009. a kirjaga ebaseaduslikult võõrale kinnisasjale rajatud ehitise kõrvaldamist.

Praegu on Tänava kinnistu kostja ja Toomas Rapi kaasomandis. Piirdeaed on Tänava kinnistule

üleulatuvas osas rajatud heauskselt ning asjaõigusseaduse järgi peab naaberkinnisasja omanik seda

lubama. Kinnisasja ostes pidi kostja olema rajatud piirdeaiast teadlik.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Karukella tänavaga paralleelselt kulgev piirdeaia osa (aed I) paikneb

Tänava kinnistul, ca 1,7 m kaugusel Karukella 8 ja Tänva kinnistu piirist. Aia I rajamiseks ei olnud

valla ega Tänava kinnistu endise omaniku luba. Aed I rajati ebaseaduslikku asukohta teadlikult.

Karukella tänavaga ristuv piirdeaia osa (aed II) paikneb osaliselt Tänava kinnistul, kuid tegemist on

väheolulise kõrvalekaldega. Aed II on otseses vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Kuivõrd aed I

paikneb täielikult Tänava kinnistul, ei ole tegemist üle piiri ulatuva ehitisega asjaõigusseaduse

mõttes. Kuivõrd aed II paikneb põhiosas Ranna kinnistul, võib seda käsitada selle kinnistu osana. Kui

mõlemaid aedasid vaadelda ühtse rajatisena, siis rajatisest ca 75% paikneks Tänava kinnistul ja

ca 25% Ranna kinnistul. Seega saaks ühtne rajatis olla Tänava kinnistu osa, paiknedes põhiosas

selgelt Tänava kinnistul. Nii saaksid aiad ühtse rajatisena kuuluda vaid kostjale kui Tänava kinnistu

omanikule ja tegemist ei ole üle piiri ulatuva rajatisega asjaõigusseaduse mõttes. Kostja soovib vaid

selle aia II osa kõrvaldamist, mis paikneb Tänava kinnistul. Kui see ulatub Tänava kinnistule tõesti

maksimaalselt 4 cm, ei nõua kostja selle kõrvaldamist. Kostja jätab endale siiski õiguse tugineda

aia II ebaseaduslikkusele, mis tuleneb selle vastuolust kehtiva detailplaneeringuga.

3. Kostja esitas vastuhagi piirdeaia talumise kohustuse eest hüvitise saamiseks ning hüvitise

maksmise kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.

Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata ja rahuldada vastuhagi, mõistes hagejatelt solidaarselt

kostja kasuks välja tagasiulatuvalt ühekordne hüvitis 2350 eurot. Kostja palus alternatiivselt, hagi

rahuldamise korral, vastuhagi rahuldada, mõistes hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja

tagasiulatuvalt ühekordne hüvitis 2350 eurot ning kohustada hagejaid tasuma alates 16. veebruarist

2013 kostjale perioodilist hüvitist 50 eurot kuus hiljemalt iga kalendrikuu kümnendaks kuupäevaks

järgmise kalendrikuu eest ette. Kostja palus samas kanda kinnistusraamatusse märkus kinnistu

igakordse omaniku kohustuse kohta maksta kostja kinnistu igakordsele omanikule perioodilist

hüvitist 50 eurot igas kalendrikuus hiljemalt kalendrikuu kümnendaks kuupäevaks ja määrata, et

kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra.

Vastuhagi kohaselt on kostjal õigus saada ehitise talumise eest oma kinnisasjal ühekordset hüvitist

alates kinnistu omanikuks saamise hetkest (14. august 2009). Kostja oleks saanud alates kinnisasja

omandamisest kasutada maatükki tasulise parkimise võimaldamiseks ja paatide hoiustamiseks.

Hüvitise määramisel tuleb arvestada sellega, et hagejad rajasid aia ebaseaduslikult, pahauskselt ja

teadlikult võõrale maale.

4. Hageja pidas vastuhagi alusetuks. Kostja ei ole oma nõuet põhjendanud. Mõistlik ja põhjendatud

oleks määrata kostjale hüvitis selliselt, et hagejad omandavad vaidlusaluse maatüki ja maa

väljaostmisel tuleb lähtuda soetamismaksumusest.

5. Pärnu Maakohus tagas 11. detsembri 2009. a määrusega hagejate taotlusel hagi ja kohustas kostjat

kohtumenetluse ajal piirdeaeda taluma ning kostjal keelati kohtumenetluse ajaks piirdeaia

eemaldamine või muul viisil kahjustamine. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. veebruari 2010. a

määrusega maakohtu hagi tagamise määruse muutmata.

6. Maakohus kaasas hageja taotlusel menetlusse kaaskostjana Toomas Rapi (kinnistu kaasomanik,

koos kostjaga edaspidi kostjad).

7. Pärnu Maakohus lõpetas 23. oktoobri 2014. a otsusega menetluse Arvo Erissaare hagis kostja

vastu, samuti kostja vastuhagis Arvo Erissaare vastu. Maakohus rahuldas hageja nõude kostjate vastu

ning tunnustas hageja omandiõigust piirdeaiale, mis kulgeb Ranna kinnistu ja Tänava kinnistu piiril

ristuvalt Karukella tänavaga, ning piirdeaia osale, mis ulatub üle kostjale kuuluva Tänava kinnistu

piiri, kulgedes Tänava kinnistul paralleelselt Karukella 8 kinnistuga. Samas kohustas maakohus

kostjaid taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle neile kuuluva Tänava kinnistu piiri, kulgedes

Tänava kinnistul paralleelselt Karukella 8 kinnistuga. Maakohus rahuldas vastuhagi osaliselt ning

mõistis hagejalt kostja kasuks välja piirdeaia talumise kohustuse eest ühekordse hüvitise 374 eurot

ajavahemiku 14. august 2009 kuni 23. oktoober 2014 eest ja sealt edasi hüvitise 72 eurot aastas.

Hüvitis tuleb tasuda ette hiljemalt iga aasta esimese kuu viimaseks kuupäevaks. Maakohus kohustas

kinnistusraamatusse kandma märkuse Karukella 8 kinnistu igakordse omaniku kohustuse kohta

tasuda Tänava kinnistu omanikule piirdeaia talumise kohustuse eest hüvitist 72 eurot aastas tasumise

kohustusega iga aasta esimese kuu viimaseks kuupäevaks.

Maakohus jättis Arvo Erissaare hagis kostja vastu ja kostja vastuhagis Arvo Erissaare vastu (menetlus

lõpetatud) menetluskulud poolte endi kanda. Põhihagi osas jättis maakohus menetluskuludest 95,9%

kostja ja 4,1% kinnistu kaasomaniku kanda. Vastuhagi osas jäi menetluskuludest 88% kostja ja 12%

hageja kanda.

Maakohus leidis, et põhihagi on põhjendatud. Vaidlusalune piirdeaed on piirirajatis asjaõigusseaduse

(AÕS) § 151 järgi. Piirdeaed on ühtne ehitis. See on konstruktsiooniliselt ühendatud, teenib ühte

eesmärki ning ei ole reaalosadeks jagatav. Kostjate väited, et tegemist on aiaga I ja aiaga II ei ole

põhjendatud. Aed piirab hageja kinnistut, on rajatud hageja vahenditega ja tema huvides. Seega on

hageja aia omanik. AÕS § 148 lg-st 2 tulenevalt peab naaberkinnisasja omanik taluma piiriülest

ehitust siis, kui ehitis on püstitatud heauskselt või asjaõiguse alusel. Tunnistaja (Tänava kinnistu

endise omaniku OÜ HansaExport juhatuse liikme) ütlustega on tõendatud, et Tänava kinnistu endine

omanik andis nõusoleku piirdeaia nihutamiseks Tänava kinnistule. Sauga vald kooskõlastas piirdeaia

nihutamise tänava poole 30. juulil 2008. Eeltoodu tõendab, et hageja rajas piirdeaia heauskselt ja

kostjatel tuleb seda taluda. Kostjate väited, et aed paikneb suuremas osas nende kinnistul ja on nende

kinnistu osa, ei ole põhjendatud. AÕS § 148 kohaselt on ehitis selle kinnisasja osa, mille piirest ta

väljub. Samuti ei ole põhjendatud kostjate väited, et aed II on vastuolus detailplaneeringuga. Kehtivat

detailplaneeringut ei ole kohtule esitatud.

Vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt. Maakohus kaalus hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2

teise lause järgi mõlema kinnisasja omanike huvisid ja esitatud asjaolusid. Kostjal on õigus nõuda

hüvitist alates ajast, mil ta sai Tänava kinnistu omanikuks, s.o 14. augustist 2009. Kinnistu

kaasomanik on hagi esitamisest teadlik ja sai Tänava kinnistu kaasomanikuks pärast vastuhagi

esitamist, kuid ei astunud vastuhagis menetlusse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 211 lg 1

järgi. TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtib asjas tehtav kohtuotsus ka kinnistu kaasomaniku suhtes.

8. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse

tühistada ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Kostjad palusid hagi rahuldamise korral

rahuldada vastuhagi täies ulatuses ja mõista hagejalt kostja osaühingu Tregeron kasuks välja

tagasiulatuvalt ühekordne hüvitis 2350 eurot ning kohustada hagejat alates 16. veebruarist 2013

tasuma talle perioodilist hüvitist 50 eurot kuus hiljemalt iga kalendrikuu kümnendaks kuupäevaks

järgmise kalendrikuu eest ette. Samuti tuleb kanda kinnistusraamatusse märkus hüvitise maksmise

kohustuse kohta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. aprilli 2015. a otsusega maakohtu otsuse muutmata, arvestades

täiendavalt ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus kohaldas õigesti AÕS § 148. Vaidlusalune piirdeaed on üks osa

terviklikust Karukella 8 piirdeaiast, kuigi eri piirdeaia osades on kasutatud erinevaid materjale.

VÕS § 148 eesmärk ei ole kaitsta isikut, kes on ehitanud täielikult naaberkinnisasjale, kuid praegusel

juhul ei ole piirdeaed rajatud tervikuna võõrale kinnisasjale.

Maakohus leidis õigesti, et hageja rajas piirdeaia heauskselt. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja

ehitas piirdeaia enda kinnistust väljapoole, teades, et ta ehitab võõrale kinnisasjale ning et

ehitamiseks ei olnud tal piiratud asjaõigust. Maakohus järeldas tõenditest õigesti, et piirdeaia

rajamiseks oli hagejal Tänava kinnistu endise omaniku nõusolek. AÕS § 148 lg-st 2 tulenevalt on

võõrale kinnisasjale ehitaja heauskne ka sellisel juhul, kui ta küsib kinnistu omanikult selleks

nõusoleku ning nõusoleku olemasolul õigustatult eeldab, et tal on õigus võõrale kinnisasjale ehitada.

Praegusel juhul ei ole kinnistu eelmise omaniku nõusolek tema kinnistule ehitamiseks käsitatav

poolte kokkuleppena, millest tulenevalt AÕS § 148 sisuliselt ei kohalduks. Pooled üle piiri

ehitamiseks lepingut ei sõlminud. Samuti tuvastas maakohus õigesti, et Sauga vald andis üle piiri

ehitamiseks nõusoleku. Valla nõusolekul ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust, kuid see viitab, et

hageja soovis paremini tagada oma õiguse kehtimist kohaliku omavalitsuse ees, juhul kui Tänava

kinnistu vallale üle antakse. Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole kostjate väide, et piirdeaed on

ehitatud vastuolus detailplaneeringuga. Lisaks sellele, kuigi vald on 18. augustil 2009 teatanud, et

piirdeaed väravaga (Ranna kinnistu piirde osa) on rajatud vastuolus detailplaneeringuga, on

vallavalitsus asunud 18. novembril 2009 seisukohale, et piiret koos väravaga pole vaja eemaldada ja

vallavalitsus algatab uue detailplaneeringu.

Maakohus määras õigesti kindlaks hüvitise suuruse talumiskohustuse eest ja kostjate

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu seisukohta muuta.

Maakohus jaotas menetluskulud õigesti. Kostjad on avaldanud menetluses vastuolulisi seisukohti. Nii

leiavad kostjad ühelt poolt, et kostja nimetatud aia II osas tuleb tunnustada hageja omandiõigust,

teiselt poolt leitakse aga, et see piire on vastuolus detailplaneeringuga. Kohtul tuli kostjate

vastuväiteid kaaluda. Seega ei saa lugeda põhjendatuks kostjate väidet, et menetluskulude jaotamisel

oleks kohus sisuliselt pidanud arvestama kostjate omaksvõttu. Kohtuotsuse kohaselt on kohus

põhihagi täielikult rahuldanud. Hageja ei ole väitnud, et mõni tema nõuetest jäi otsuses käsitlemata.

Hageja väitis vastuses apellatsioonkaebusele, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud.

Apellatsioonimenetluses peab kohus jääma apellatsioonkaebuse piiridesse. Ka kostja ei ole

apellatsioonkaebuse sisulises osas tuginenud sellele, et mõni nõue on jäänud käsitlemata ja sellest

tulenevalt tuleks maakohtu otsus tühistada. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust kohtukulude jaotust

muuta. Kuna kostjate apellatsioonkaebus jäi rahuldamata, jättis ringkonnakohus kõik

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud solidaarselt kostjate kanda (TsMS § 171 lg 1).

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi osaliselt

rahuldati, ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata.

Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 148. Selle õigusnormi kohaldamisalasse ei kuulu kinnistute ühiselt

piirilt selgelt eemale (võõrale kinnisasjale) ehitatud aia talumise küsimus. Juhul kui tegemist oleks

üle naaberkinnisasja piiri ehitamisega viidatud sätte mõttes, siis ei saanuks hageja tugineda enda

heausksusele, sest heausksus lõpeb teeniva kinnisasja võõrandamisel. Piirdeaia kohta ei tehtud märget

kinnistusraamatusse.

Menetluskulude jaotamisel on kohtud lugenud põhjendamatult põhihagi rahuldatuks 100% ulatuses.

Hageja palus tunnustada rajatud piirdeaia (s.o kostja nimetatud aed I ja aed II) omandiõigust. Kuna

kostjate nimetatud aed II ei paikne kostjate kinnistul, siis ei saanud selles osas hagi AÕS § 148 alusel

rahuldada.

11. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

12. Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 30. novembri 2015. a

määrusega asja lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, sest kolmeliikmelises

koosseisus tekkisid põhimõttelist laadi eriarvamused AÕS § 148 tõlgendamisel.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu osas, milles tunnustati hageja omandiõigust piirdeaiale

ja kohustati kostjaid taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle neile kuuluva kinnistu piiri.

Kolleegium teeb selles osas TsMS § 691 p 5 järgi uue otsuse, millega jätab hageja nõude selles osas

rahuldamata. Muus osas (s.o osas, milles kostja vastuhagi hageja vastu osaliselt rahuldati, samuti

osas, milles asja menetlus lõpetati) jääb ringkonnakohtu otsus muutmata.

14. Kohtud lahendasid hageja nõuet kostjate vastu piirdeaia omandiõiguse tunnustamiseks ning

kostjate kohustamiseks taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle neile kuuluva kinnistu piiri, samuti

kostja vastuhagi hüvitise saamiseks piirdeaia talumise kohustuse eest ning selle kohta

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Arvo Erissaare hagis kostja vastu ja kostja vastuhagis

Arvo Erissaare vastu menetlus lõpetati. Maakohus rahuldas hagi, vastuhagi rahuldati osaliselt.

Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata (arvestades täiendavalt ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi).

Kumbki pool ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles jäeti muutmata maakohtu otsus

menetluse lõpetamise kohta Arvo Erissaare hagis kostja vastu ja kostja vastuhagis Arvo Erissaare

vastu (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1 ja 2). Kassatsioonkaebuse kohaselt ei vaidlusta kostjad

ringkonnakohtu otsust ka osas, milles lahendati nende vastuhagi (maakohtu otsuse resolutsiooni p-

d 3-7). Seega on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi selles osas jõustunud. Riigikohus

TsMS § 688 lg 1 järgi selles küsimuses seisukohta ei võta.

15. Kaebuse kohaselt vaidlevad pooled kassatsiooniastmes selle üle, kas kostjad on kohustatud hageja

rajatud piirdeaeda taluma. Samuti ei nõustu kostjad kohtute järeldusega, et menetluskulude jaotamisel

tuleb lugeda põhihagi rahuldatuks 100% ulatuses.

16. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et AÕS § 148 lg 2 alusel tekkiva talumiskohustuse

eeldused on praeguses asjas täidetud, ja põhjendab seda järgmiselt.

AÕS § 148 lg 1 järgi on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, selle kinnisasja osa, mille piirest ta

väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui

naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt AÕS § 148 lg-le 2 lubama. AÕS § 148

lg 2 järgi, kui sama sätte lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab

naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja

piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. AÕS § 148 lg-

s 3 sätestatakse, et naaberkinnisasja omanik võib nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva

ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust

või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu

vaidles.

Eeltoodust nähtub, et AÕS § 148 lg-te 1 ja 2 järgi tuleb naaberkinnisasja omanikul taluda piiriülest

ehitust siis, kui ehitis on püstitatud heauskselt või asjaõiguse alusel. Talumiskohustuse eelduseks on

viidatud sätetest tulenevalt esmalt see, et ehitaja (kinnisasja omanik) on püstitanud ehitise, mis väljub

tema kinnisasja piiridest ja ulatub naaberkinnisasjale. Samuti on talumiskohustuse eelduseks see, et

ehitaja (kinnisasja omanik), kelle kinnisasja piirest ehitis väljus, püstitas ehitise asjaõiguseta, kuid

heauskselt, või püstitas ehitise asjaõiguse alusel.

Kohtud on tuvastanud, et hageja on kinnisasja omanikuna rajanud oma kinnisasjade piiramiseks

piirdeaia (ehitis ehitusseaduse § 2 mõttes), mis on konstruktsiooniliselt ühendatud (ei ole

reaalosadeks jagatav) ja teenib ühtset eesmärki, väljub sellise ühtse ehitisena hageja kinnisasja piirest

ning ulatub 1,7 m võrra kostjate kinnisasjale. Kohtud on piisavalt põhjendanud oma järeldust, et

hageja ei ehitanud piirdeaia ainult naaberkinnisasjale, vaid tegemist on piirdeaia ulatumisega hageja

kinnisasjalt naaberkinnisasjale AÕS § 148 mõttes. Kolleegium nõustub siinkohal kohtute järeldusega.

Samuti on kohtud tuvastanud, et hageja on ehitanud piirdeaia asjaõiguseta.

Kohtud lugesid samuti tõendatuks, et enne üle piiri ehitamist küsis hageja selleks naaberkinnistu

omaniku (OÜ Hansa Export) nõusolekut. Seejuures ei ole ringkonnakohtu hinnangul kõnealune

nõusolek käsitatav poolte kokkuleppena (st pooled ei ole sõlminud sellekohast lepingut), mille puhul

AÕS § 148 ei kohalduks. Eeltoodust järeldas ringkonnakohus, et hageja oli võõrale kinnisasjale

ehitades heauskne. Nii märkis ringkonnakohus, et AÕS § 148 lg 2 mõttes on võõrale kinnisasjale

ehitaja heauskne, kui ta küsib kinnistu omanikult selleks nõusoleku ning nõusoleku olemasolul

õigustatult eeldab, et tal on õigus võõrale kinnisasjale ehitada. Kolleegium selle seisukohaga ei

nõustu ja selgitab, et AÕS § 148 lg 2 mõttes tähendab heausksus seda, et ehitaja (kinnisasja omanik)

ei teadnud ega pidanudki teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Samamoodi tähendab AÕS § 148

lg 3 mõttes pahausksus (mis vastandub heausksusele) seda, et ehitaja (kinnisasja omanik) teadis või

pidi teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Ehitajal (kinnisasja omanikul) tuleb järgida käibes

vajalikku hoolsust ja kontrollida, kuhu ta ehitab. Nii on kolleegium selgitanud, et heauskselt ei

tegutse isik, kes ei kontrolli piirialale ehitades, kas ehitusealune maa kuulub täielikult tema

omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale (vt Riigikohtu 17. oktoobri 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11, p 14). Praeguses asjas on kohtud tuvastanud, et hagejad teadsid

piirdeaeda rajades, et ehitis ulatub üle nende kinnisasja piiri naaberkinnisasjale. Seega ei saa lugeda

hagejaid AÕS § 148 lg 2 tähenduses heauskseks. Seda järeldust ei muuda asjaolu, et hagejal oli üle

oma kinnisasja piiri naaberkinnisasjale ehitamiseks naaberkinnisasja omaniku nõusolek. Vastupidi

ringkonnakohtu ülaltoodud seisukohaga (nõusolek ei ole käsitatav kokkleppena) leiab kolleegium, et

naaberkinnisasja nõusolek on käsitatav võlaõigusliku kokkuleppena, mille sisuks on piirdeaia

ehitamise lubamine üle kinnisasja piiri. Samas ei ole selline võlaõiguslik kokkulepe siduv

naaberkinnisasja uue omaniku suhtes, kuna see ei lähe üle uuele omanikule.

Kolleegium leiab, et kuna üle piiri ehitamist lubavat asjaõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud ja

hageja ei ole ka AÕS § 148 lg 2 järgi heauskne, ei muutunud piirdeaed, mis ulatub üle hageja

kinnisasja piiri, tema kinnisasja osaks AÕS § 148 lg 1 mõistes.

Kuivõrd kolleegiumi hinnangul ei ole AÕS § 148 lg 2 kohaldamise eeldused täidetud (hageja ei saa

olla heauskne), siis ei ole kostjad kohustatud taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle neile kuuluva

kinnistu piiri. Eeltoodut arvestades tuleb jätta rahuldamata hageja nõue kostjate vastu piirdeaia

omandiõiguse tunnustamiseks ning kostjate kohustamiseks taluma piirdeaia seda osa, mis ulatub üle

neile kuuluva kinnistu piiri.

17. Kuna asja menetlus lõpeb Riigikohtus, jagab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi ka

asja menetluskulud. Menetluse lõpetamise ja vastuhagi lahendamise osas järgib kolleegium

menetluskulude jaotust maakohtus. Põhihagi osas jäävad menetluskulud kõigis kohtuastmetes

TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Kuna alama astme kohtud ei ole menetluskulusid

rahaliselt kindlaks määranud, tuleb menetluskulud määrata kindlaks TsMS § 174 lg 4 järgi

maakohtul, andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja

vajadusel neid tõendavate dokumentide ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks

(vt ka Riigikohtu 11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

18. Kostjate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb neile TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon. Kostjad on soovinud, et kautsjon tagastataks Advokaadibüroo

VARUL AS-i arvelduskontole.

Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Villu Kõve, Malle Seppik, Tambet Tampuu