3-2-1-188-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-188-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. märts 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Aktsiaseltsi Ekast hagi CityHaldus OÜ vastu Pallasti 50

korteriomanike 17. veebruari 2014. a üldkoosoleku otsuse

p-de 5 ja 6 tühisuse tuvastamiseks, kahjuhüvitise

10 294 euro väljamõistmiseks ning hageja kohustamiseks

taastada korterihoonestusõiguste elektritoide

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 14. oktoobri 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 2-14-61828

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi Ekast kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

17 294 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Aktsiaselts Ekast, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Rait Kaarma

Kostja CityHaldus OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Taivo Saks

Asja läbivaatamise kuupäev

15. veebruar 2016. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 14. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-

61828 osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 3. juuni 2015. a otsuse

samas tsiviilasjas osas, milles maakohus jättis rahuldamata Aktsiaseltsi Ekast hagi

CityHaldus OÜ vastu Tallinnas Pallasti 50 asuva elamu (elamu) korteriomanike 17. veebruari

2014. a üldkoosoleku (üldkoosoleku) otsuse p-ga 5 kinnitatud elamu kodukorra p 5.3 ja

üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse tuvastamiseks.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-61828 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata samas tsiviilasjas tehtud Harju Maakohtu 3. juuni

2015. a otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata Aktsiaseltsi Ekast hagi CityHaldus OÜ

vastu kahju hüvitamiseks ja osas, milles ringkonnakohus jagas menetluskulud, ning saata

tsiviilasi tühistatud osas Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Aktsiaselts Ekast kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts Ekast (hageja) esitas 2. detsembril 2014. a Harju Maakohtule hagi CityHaldus OÜ

(kostja) vastu, milles palus tuvastada, et Tallinnas Pallasti 50 asuva elamu (elamu) korteriomanike

17. veebruari 2014. a üldkoosoleku (üldkoosoleku) otsuse p-ga 5 kinnitatud elamu kodukorra

(kodukord) p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6 on tühised, mõista kostjalt hageja kasuks välja

kahjuhüvitis 10 294 eurot ja kohustada kostjat taastama hageja korterihoonestusõiguste elektritoide.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale alates 7. märtsist 2014. a elamus viis korterihoonestusõigust.

Üldkoosolekul valiti elamu valitsejaks kostja. 28. veebruaril 2014. a sõlmis OÜ Constancia (müüja),

kes müüs hagejale hoonestusõigused, kostjaga kinnisvara korrashoiu lepingu (leping). Üldkoosoleku

toimumise ajal oli kõikide korterihoonestusõiguste omanikuks müüja. Üldkoosoleku otsuse p-ga 5

kinnitati elamu kodukord, mille p 5.3 sätestab, et kui korteriomanik ei tasu võlgnevust kirjalikul

võlateatel märgitud kuupäevaks, on valitsejal õigus välja lülitada tema korteri elekter kuni võla

täieliku tasumiseni või võla kustutuskokkuleppe sõlmimiseni. Üldkoosoleku otsuse p 6 näeb

ebaõigesti ette, et 2014. aastal remondifondi ei moodustata ning majanduskavas ettenägematud kulud

jaotatakse korteriomanike vahel, arvestades korteriomandite suletud netopinda.

Hageja keeldus 7. aprilli 2014. a kirjaga talle saadetud arvete tasumisest ja saatis kostjale 5. juunil

2014. a kirja oma nägemusest edasise koostöö kohta. Vaatamata sellele, et hageja tasus 2014. a

juunikuuks 844,36 eurot (9. juuliks 2014. a oli võlgnevuse saldo vähenenud 140,21 eurole), lülitas

kostja 9. juulil 2014. a elektritoite hageja viiest eluruumist välja, sh eluruumist nr 14, mille hageja oli

andnud mitteeluruumina üürile OÜ-le Kotka-1 KV (üürnik). Elektrivarustuse lõppemise tõttu ei

saanud hageja lepingut enam täita ja pidi tasuma üürnikule leppetrahvi 1700 eurot. Elektrivarustuse

õigusvastase katkestamise tõttu kaotas hageja võimaluse anda üürile teisi eluruume (korterid nr 15-

18). Hageja on kandnud kahju vähemalt 6592 eurot. Kuna kostja ei ole elektrit taastanud, võib hageja

nõuet suurendada. Lisaks on hageja kandnud õigusabikulusid 2002 eurot.

Hageja leidis, et kodukorra p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6 on tühised tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 86 lg 1, § 87 ja § 138 alusel. Üldkoosolek toimus vahetult enne hoone

korterihoonestusõiguste võõrandamist hagejale. Kostja nimetamine hoone valitsejaks ei ole kooskõlas

hea usu põhimõtte ja heade kommetega ning on seetõttu tühine. Puuduvad andmed, et üldkoosolekust

oleks korteriomanikke kirjalikult teavitatud, lisaks ei ole allkirjastatud korteriomandiseaduse

(KOS) § 18 lg 6 järgi nõutavat protokolli. Üldkoosoleku otsused on vastuolus seadusega ja seetõttu

tühised. Isegi kui otsused ei ole menetluslike minetuste pärast tühised, on tühine kodukorra p 5.3, mis

annab kostjale õiguse lülitada võlgnevuse tekkimisel välja elekter, ja p 6, mis annab kostjale õiguse

ettenägematud kulud määrata suletud netopinna järgi. KOS § 13 lg 3 järgi ei pea korteriomanik

hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi,

millega ta ei ole nõustunud. Valitsejal ei ole õigust elekter välja lülitada või määrata hagejale

ettenägematuid kulutusi, millega ta ei ole varem nõustunud.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et hoonet valitsetakse

korteriomanike huvides. Hageja soetas korteriomandid pärast valitseja valimist, mistõttu tal puudub

alus tugineda üldkoosoleku kokkukutsumise korrale. Koosoleku kokkukutsumine ei saa rikkuda

hageja õiguseid. Kodukorra p 5.3 on korteriomanike kokkulepe KOS § 15 lg 1 mõttes, mis on

käsitatav KOS § 15 lg 6 p 1 järgi kaasomandi kasutamist reguleeriva normina. Seadus ei keela

omanikel kodukorras sätestada võlgnike sanktsioneerimist või tegevust, mille abil edaspidi

välistatakse võimalikud kahjud. KOS § 21 lg 1 p 1 kohaselt on valitsejal kohustus hoolitseda

kodukorra täitmise eest. Üldkoosoleku otsuse p-s 6 otsustasid korteriomanikud remondifondi

2014. aastal mitte moodustada, kuid lugeda võimalikud remonditööd ettenägematuteks kuludeks, mis

on nn otsekuluks, mida korteriomanikud finantseerivad arvestades korteriomandi netopinda.

Üldkoosoleku otsus võeti vastu häälteenamusega ja kõik korteriomanikud peavad seda täitma.

Korteriomanike 1. aprilli 2015. a üldkoosolekul otsustati jätta kodukord muutmata. Kostja käitumine

ei ole õigusvastane, mistõttu hagejal puudub õigus nõuda kahju hüvitamist. Kostja teada on

võrguühendus kõikides hageja korteriomandites. Kostja hoiatas hagejat ette võrguühenduse

katkestamisest, hageja hoiatusele ei reageerinud. Kui hageja võlgnevused tasus, võrguühendus

taastati. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

3. Harju Maakohus jättis 3. juuni 2015. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub hagejal seaduslik alus vaidlustada otsuseid, mis on

vastu võetud enne, kui tema sai vaidlusaluses majas korterihoonestusõiguste omanikuks.

Korteriomanike üldkoosolekute otsuste vaidlustamise õigus on korteriomanikel ning tulenevalt

KOS §-st 24 kohaldub see põhimõte ka korteri hoonestusõiguse omanikule. Hageja sai

korterihoonestusõiguste omanikuks 28. veebruaril 2014. a, hageja vaidlustatud otsused võeti vastu

korteriomanike üldkoosolekul, mis toimus 17. veebruaril 2014. a.

Kohus leidis, et hageja nõue hüvitada 10 294 euro suurune kahju on alusetu. Otsuse elektri

väljalülitamiseks võtsid vastu korteriomanikud üldkoosolekul, kostja vaid täitis korteriomanike

üldkoosoleku otsust. Sellest tulenevalt ei ole kostja süüdi hagejale kahju tekitamises ja kahju

hüvitamise nõude rahuldamiseks puudub alus. Elektrienergiaga varustamine oli katkestatud hageja

võlgnevuse tõttu, mis tähendab, et elektriühenduse katkestamise põhjustas hageja ise. Asjaolu, et

üürnik nõudis leppetrahvi, on tõendamata. Samuti on tõendamata, et hageja kulutas õigusabile 2002

eurot ja kaotas 6592 euro suuruse kasutuseelise.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse ning palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega

hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse

muutmata ja menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid pidas tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel vajalikuks muuta ja täiendada maakohtu otsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei nõustunud ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et

hagejal puudub seaduslik alus vaidlustada otsuseid, mis on vastu võetud enne, kui hageja sai elamu

viie korterihoonestusõiguse omanikuks. Ebaõige on ka maakohtu järeldus, et hagejal ei ole õigustatud

huvi pöörduda üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks kohtusse. Ringkonnakohtu hinnangul mõjutavad

üldkoosolekul vastuvõetud otsused korterihoonestusõiguse omanikku ja tema valduses olevate

korteriomanditega seotud kulutuste kandmise korda ning asjaolu, et hageja sai korterihoonestusõiguse

omanikuks pärast üldkoosoleku toimumist, ei välista tema õigust vaidlustada üldkoosoleku otsust.

Tsiviilasi on TsMS § 613 lg 4 järgi õigesti vaadatud läbi hagimenetluses, sest hageja on esitanud

kostja vastu ka kahju hüvitamise nõude. Hagi tuli TsMS § 614 ja § 613 lg 1 p-de 2-4 järgi esitada

siiski kõigi hagi esitamise ajal korterihoonestusõiguse omanikeks olnud isikute vastu, sest otsuse

võimalik kehtetus mõjutab kõigi nende huve. Praegusel juhul on hagi üldkoosoleku otsuse tühisuse

tuvastamiseks esitatud üksnes kostja vastu, mistõttu oleks tuvastusnõude rahuldamine ainuüksi sel

põhjusel välistatud.

Arvestades valitseja õigusi ja kohustusi (KOS § 21), sh viia ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitseda

hoone korrashoiu eest, ei ole valitseja nimetamine hea usu põhimõtte ega heade kommete vastane,

vaid teenib ka tulevaste korterihoonestusõiguse või korteriomanike huve. Lisaks olid 17. veebruari

2015. a üldkoosoleku otsused hagejale korterihoonestusõiguse üleandmise ajaks juba vastu võetud

ning seega pidi hagejal olema võimalus nendega tutvuda. Müügilepingu p 3.2.2 kohaselt on müüja

esindaja avaldanud ja kinnitanud haldamise lepingu sõlmimise kavatsust kostjaga. Seega hageja pidi

korterihoonestusõiguste võõrandamise ajal teadma korterelamu haldamise lepingu sõlmimisest. Ka

asjaolu, et üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise ajal oli kõikide korterite hoonestusõiguse omanikuks

müüja, ei muuda üldkoosoleku otsuseid hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Järelikult ei ole

kodukorra p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6 TsÜS § 86 lg 1 ja § 138 järgi tühised.

Üldkoosoleku toimumise ajal oli kõikide korterite omanikuks müüja, keda esindas üldkoosolekul Tiit

Kuusik, kes on allkirjastanud nii üldkoosoleku protokolli kui ka selle lisad. Puudub alus arvata, et

müüjat ei teavitatud 17. veebruari 2014. a üldkoosolekust nõuetekohaselt. Seega ei ole üldkoosoleku

otsused seadusega vastuolu tõttu TsÜS § 87 järgi tühised.

Ainuüksi asjaolu, et remondifondi moodustamise asemel jaotatakse korteriomanike vahel

majanduskavas ettenägematud kulud, ei tähenda, et need kulud ei oleks kaasomandi eseme

korrapäraseks korrashoiuks vajalikud. Hageja ei saa omaalgatuslikult määrata, millised on tema

arvates mõistlikud ja põhjendatud kulud korterelamu valitsemisele, küll aga saab ta osaleda

üldkoosolekul ja rääkida kaasa mh korteriomandite hoolduse ja kulude küsimustes. Seega puudub

alus lugeda 17. veebruari 2014. a üldkoosoleku otsuse p 6 tühiseks vastuolu tõttu seadusega, sest

otsus ei ole vastuolus hageja viidatud KOS § 13 lg-ga 3.

Kostja tegevus elektrienergia vahendamisel on kolleegiumi hinnangul käsitatav elektrienergia

müügina elektrituruseaduse (ElTS) § 3 p 18 mõttes ning see vastab ElTS § 15 lg 6 p-s 1 sätestatule.

Seega ei vaja kostja elektrienergia müügiks tegevusluba (ElTS § 22 lg 2 p 3). Kostjal kui

võrguettevõtjal on ElTS § 90 lg-s 1 sätestatud õigus katkestada elektrivõrguühendus, kui

võrguteenuse eest jäetakse tasumata. Samuti saab kostja õiguse elektrivõrguühenduse katkestamiseks

tuletada KOS § 21 lg 1 p-dest 1-3 ja lg 2 p-st 4. Seega ei ole hoone kodukorra p 5.3 seadusega

vastuolu tõttu tühine.

Ringkonnakohus täiendas maakohtu otsust ka hageja kahju hüvitamise nõude osas ning märkis, et

hageja on küll tõendanud, et tema ja üürniku vahel oli sõlmitud mitteeluruumide rendileping ning et

ta on tasunud üürnikule 1700 eurot, kuid maksekorralduse põhjal ei ole tuvastatav, et 1700 eurot on

tasutud selle tõttu, et hageja ei ole rendilepingut täitnud. Samuti ei ole hageja tõendanud, et üürnik

oleks nõudnud temalt elektrivarustuse katkestamise tõttu leppetrahvi tasumist. Seega ei ole hageja

tõendanud, et kostja tegevuse tulemusel on temale tekkinud kahju 1700 eurot.

Hageja õigusabi teenuse kulud 2002 eurot ja 6592 euro suuruse saamata jäänud tulu hüvitamise nõue

on iseenesest käsitatavad hagejale tekkinud varalise kahjuna võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 2 järgi

ning sellise kahju tekkimist saab pidada elektrivarustuse katkestamisega põhjuslikus seoses olevaks.

Samas ei vastuta kostja hagejale kahju tekkimise eest, sest tema tegevus elektrivarustuse

katkestamisel ei olnud VÕS § 1045 lg 2 p 1 kohaselt õigusvastane. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et

hageja jättis osaliselt tasumata valitseja esitatud arved, saab elektrivarustuse katkestamise lugeda

õiguspäraseks, arvestades kodukorra p 5.3 ja ElTS § 90 lg-t 1.

Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu jättis ringkonnakohus maakohtu määratud menetluskulude

jaotuse muutmata ja TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse ja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata tsiviilasja

alama astme kohtule uueks menetlemiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus hinnanud ebaõigesti tõendeid ja

leidnud ekslikult, et korterihoonestusõiguste müümisel teavitati hagejat kavatsusest sõlmida kostjaga

korterihoonestusõiguse haldamise leping. Hageja esitatud tõenditest nähtub üheselt, et haldusleping

oli müügilepingu sõlmimise hetkeks hageja teadmata juba sõlmitud. Kostjaga hoolduslepingu

sõlmimine vahetult enne hoonestusõiguste müüki ja hoonestusõiguste müügilepingus selle varjamine

on vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega ning see muudab kodukorra p 5.3 tühiseks.

Müüja on 3. juuli 2015. a seisuga äriregistrist kustutatud.

Hageja rõhutab, et elektrivõrguühenduse tagamine on eluliselt oluline teenus ning just seetõttu on

sellise teenuse katkestamiseks ElTS-s ette nähtud kõrgendatud nõuetega teavitamise ja tähtaegade

regulatsioon. Kodukorra p 5.3 kehtestab ElTS § 90 nõuetega võrreldes võrguühenduse katkestamisele

oluliselt leebemad nõuded ja on seetõttu seadusega vastuolus ning TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine.

Arvestades kodukorra p 5.3 tühisust, on ringkonnakohus valesti jätnud kohaldamata ElTS § 90 lg 4,

mille järgi võib võrguühenduse katkestada, kui tarbija ei ole katkestamise aluseks olnud asjaolu

katkestamise teate saatmisest arvates 15 päeva jooksul kõrvaldanud ning sellest võrguettevõtjale

teatanud. Kostja katkestas võrguühenduse 18. juulil 2015. a ehk enne 15 päeva möödumist teate

saatmisest. Seega rikkus kostja ElTS § 90 lg-s 4 toodud regulatsiooni ning elektrivarustuse

katkestamine oli õigusvastane. Hageja võlgnevus kostjale oli võrguühenduse katkestamise hetkeks

vähenenud 140 euroni.

8. Kostja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega ringkonnakohus

jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi kodukorra p 5.3 ja

üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse tuvastamiseks. Ülejäänud osas tuleb ringkonnakohtu otsus

TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka

menetluskulude jagamise osas. Asi tuleb tühistatud osas saata TsMS § 691 p 2 järgi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.

10. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus õigesti leidnud, et hagi ei saa rahuldada osas, milles

hageja nõudis kodukorra p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse tuvastamist. Korteriomanike

valitud valitsejal ei ole seadusest tulenevalt pädevust teha korteriomanike üldkoosolekusse puutuvaid

otsustusi, sh üldkoosoleku otsuseid tühistada. Seetõttu ei ole ka õiguslikku tähendust, kas valitseja

tunnistab üldkoosoleku otsuse kehtivust või mitte. Küsimuse, kas korteriomanike üldkoosoleku otsus

kehtib või mitte, peavad omavahel selgeks vaidlema korteriomanikud hagita menetluses TsMS § 613

lg 1 järgi. Tulenevalt KOS § 24 lg-st 5 kehtib eelöeldu ka hageja kui korterihoonestusõiguse omaniku

ja elamu teiste korterihoonestusõiguse omanike vahelises suhtes. Seega pidanuks hageja kodukorra

p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6 tühisuse tuvastamiseks esitama hagita menetluse avalduse, mille

menetlusse oleks kohus pidanud huvitatud isikutena kaasama kõik elamu korterihoonestusõiguste

omanikud.

11. Kolleegium ei nõustu kahju hüvitamise nõude lahenduskäiguga ja kohtute seni tuvastatu põhjal

kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisega.

Hageja nõuab kostjalt kui elamu valitsejalt kahju hüvitamist, mis seisneb hageja väite kohaselt

üürnikule tasutud leppetrahvis ja õigusabikuludes. Kahju põhjuseks peab hageja seda, et kostja lülitas

hageja hoonestusõiguste esemeks olevates korterites elektri välja. Ringkonnakohus on hinnanud

kahju hüvitamise nõuet ekslikult üksnes deliktiõiguse sätete (VÕS 53. ptk) alusel.

Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et korteriomanike (sh korterihoonestusõiguse

omanike) ja valitseja vahel on lepinguline õigussuhe. Lisaks korteriomanike ja valitseja vahel

sõlmitud üldisele käsunduslepingule võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte

kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Viimati nimetatud juhul sõlmib

valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide

arvel, näiteks juhul, kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus

remonttööde tegemist (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 4. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

163-14, p 15; 24. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-06, p 17). VÕS § 1044 lg 2 välistab

kahju hüvitamise deliktiõiguse sätete alusel juhul, kui rikutud lepingulise kohustuse eesmärgiks oli

sellise kahju ärahoidmine, mille hüvitamist nõutakse (vt selle kohta nt Riigikohtu 10. juuni 2015. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-15, p 9). Seega oleksid kohtud pidanud kõigepealt selgitama, mis liiki

lepingulise suhtega poolte vahel tegemist oli, kas ja missugust lepingulist kohustust kostja rikkus

ning kas hageja nõutud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgist.

Kõike eeltoodut peab ringkonnakohus tegema asja uuel läbivaatamisel. Juhul, kui VÕS § 1044 lg 2 ei

võimalda deliktiõiguse sätteid kohaldada, peab ringkonnakohus hindama, kas hageja kahju oli

lepingurikkumise tagajärjena lepingu sõlmimisel kostjale ettenähtav, välja arvatud juhul, kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3), ning kas kostja lepingurikkumine oli

hageja kahju põhjuseks (VÕS § 127 lg 4). Küsimus, kas lepingu rikkumise korral on hageja kahju

hüvitatav VÕS § 127 lg 2 järgi, lahendatakse VÕS § 1044 lg 2 kohaldamisel, sest just varalise kahju

hüvitatavus VÕS § 127 lg 2 järgi välistab deliktiõiguse sätete kohaldamise. Lepingu rikkumisest

tuleneva kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115) rahuldamiseks peab rikkumine olema mittevabandatav

(VÕS § 103 lg 1).

12. Kahju hüvitamise nõude jaoks on oluline, kas kostja on võrguettevõtja, nii nagu ringkonnakohus

leidis. Vastusest sellele küsimusele sõltub, kas kostjale on elamu varustamisel elektrienergiaga

siduvad korteriomanike otsused või mitte. Kui kostja on võrguettevõtja, siis on tegemist võlasuhtega

võrguettevõtja ja korteriomanike kui elektrienergia tarbijate vahel. Sellisel juhul ei ole

korteriomanike otsustel tähtsust ja kostja kui võrguettevõtja peab järgima lisaks tarbijaga sõlmitud

lepingule seadust.

Ringkonnakohus ei ole küsimust, kas kostja on võrguettevõtja ElTS sätete järgi või mitte,

nõuetekohaselt lahendanud ega oma seisukohta, et kostja on võrguettevõtja, põhjendanud.

Ringkonnakohus on piirdunud üksnes ühelauselise märkusega, et ta nõustub hageja sellekohase

arvamusega. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud ning

TsMS § 442 lg 8 esimese lause kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud

asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused,

mida kohus kohaldas. Viidatud sätetest tulenevalt tähendab kohtuotsuse põhjendamine muu hulgas

seda, et nõude lahendamisel tuleb tuvastada kõik asjaolud, mis on selle sätte rakendamise eelduseks,

mille alusel nõuet lahendatakse (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-4-10, p 12). Kuna ringkonnakohus ei ole nõuetekohaselt tuvastanud ElTS-s sätestatud

eeldusi, mis annaks alust pidada kostjat võrguettevõtjaks, on ringkonnakohtu otsus olulises osas

põhjendamata ning selline viga kujutab endast TsMS § 669 lg 1 p 5 järgi menetlusõiguse normi

olulist rikkumist.

Jaotusvõrguettevõtja on ElTS § 8 lg 3 järgi aktsiaselts või osaühing, kes osutab võrguteenust talle

kuuluva või tema valduses oleva jaotusvõrgu kaudu. ElTS § 15 lg 1 ja lg 6 p 1 järgi võib

elektriettevõtjaks olla ka võrguettevõtja, kes edastab elektrienergiat väljaspool oma põhitegevust talle

kuuluva või tervikuna tema valduses oleva ehitise või kinnisasja piires isikutele, kes seaduslikul

alusel seda ehitist või kinnisasja kasutavad. ElTS § 65 lg 1 p-de 1-7 järgi kuulub võrguettevõtja

kohustuste hulka tema teeninduspiirkonnas asuva nõuetekohase elektripaigaldise ühendamine

liitumispunktis võrguga; tarbimis- või tootmistingimuste muutmine; liitumispunktis võrguühenduse

kasutamise võimaldamine; elektrienergia edastamine oma võrgus liitumispunktini või alates

liitumispunktist; nõuetekohase mõõteseadme paigaldamine oma võrgus edastatud elektrienergia

koguste kindlaksmääramiseks; mõõteandmete kogumise ja töötlemise tagamine ning eespool

nimetamata võrguteenustega otseselt seotud lisateenuste osutamine.

Ringkonnakohtu otsuses puudub käsitlus, mis eeltoodud regulatsiooniga arvestaks. Selleks, et

tuvastada, kas kostja on võrguettevõtja, tuleb ringkonnakohtul enne teha selgeks, kas kostja elamu

valitsejana edastab elektrienergiat enda võrgu kaudu ja kas ehitis või kinnisasi, mille piires

edastamine toimub, kuulub talle või on tervikuna tema valduses. Samuti tuleb tuvastada, kas ja

millises mahus täidab kostja ElTS § 65 lg 1 p-des 1-7 sätestatud võrguettevõtja ülesandeid.

13. Juhul kui ringkonnakohus leiab asja uue läbivaatamise tulemusel, et kostja ei ole võrguettevõtja,

sõltub kahju hüvitamise nõue sellest, kas kodukorra p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6 kehtivad ning

kas kostja sai hageja korterites elektri väljalülitamisel KOS § 21 lg-st 1 tulenevalt tugineda kodukorra

p-le 5.3 ja hageja võlgnevuse arvestamisel üldkoosoleku otsuse p-le 6.

Kolleegium leiab, et KOS § 15 lg-test 3 ja 6 tulenevalt oli üldkoosoleku pädevuses otsustada

kodukorra kinnitamine, mille p 5.3 järgi on korteriomandite hoonestusõiguse omanikel võlgnevuse

tekkimise korral valitsejal õigus elekter võlgniku korteritest välja lülitada. Samuti oli üldkoosoleku

pädevuses lahendada otsuse p-s 6 käsitletud küsimus. Kolleegium rõhutab, et kodukorra p 5.3 ja

üldkoosoleku otsuse p 6 kehtivuse korral kehtivad otsustused KOS § 8 lg-st 3 tulenevalt hageja suhtes

sõltumata sellest, et üldkoosolek toimus enne seda, kui hageja sai korteriomandite hoonestusõiguste

omanikuks.

Hageja saab kahju hüvitamise nõude esitamisel tugineda kodukorra p 5.3 ja üldkoosoleku otsuse p 6

kehtetusele aga ainult siis, kui need on (tagantjärele) kehtetuks tunnistatud kas

korterihoonestusõiguste omanike hilisema üldkoosoleku otsusega või hagita asjas tehtud

kohtmäärusega, millega kohus on rahuldanud hageja KOS § 15 lg 4 alusel TsMS § 613 lg 1 järgi

esitatud hagita menetluse avalduse üldkoosoleku otsuse vastavate p-de tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks.

Kuna hageja ei ole üldkoosoleku otsust nõuetekohaselt vaidlustanud (vt käesoleva otsuse p 9), siis ei

ole kolleegiumil alust võtta seisukohta, kas hagejal oli alust vaidlustada kodukorra p 5.3 ja

üldkoosoleku otsuse p 6.

14. Menetluskulud jaotatakse TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle

tulemusest.

15. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

TSMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Ants Kull, Tambet Tampuu