3-2-1-190-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-190-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. märts 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Olar Järvloo hagi Eva Roostari vastu omandiõiguse

üleandmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 21. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 2-13-31119

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olar Järvloo kassatsioonkaebus

Eva Roostari kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot (hageja kassatsioonkaebus)

51 128 eurot 32 senti (kostja kassatsioonkaebus)

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Olar Järvloo, esindaja vandeadvokaat Ott Saame

Kostja Eva Roostar, esindaja vandeadvokaat Küllike Namm

Asja läbivaatamise kuupäev

15. veebruar 2016. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 21. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-31119 osas,

milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, millega kohustati Eva Roostari

kõrvaldama Tudulinna vallas Roostoja külas asuva Männasaare ja Mõurasaare kinnistu kohta

Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru jaoskonnas avatud registriosa number 4606508

kolmandast jaost hüpoteegikanne OÜ Kodukolde Kinnisvara kasuks, ning jättis selle nõude

uue otsusega rahuldamata. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

2. Tühistada ringkonnakohtu otsus ka menetluskulude jaotuse osas.

3. Jätta muus osas (st osas, millega kohustati Eva Roostari andma nõusolek asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, kinnistusraamatust sellekohase omanikukande kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks ning asendati nimetatud tahteavaldused kohtuotsusega) ringkonnakohtu otsus

muutmata.

4. Olar Järvloo kassatsioonkaebus rahuldada.

5. Eva Roostari kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Tagastada osaühingule Advokaadibüroo Concordia Olar Järvloo kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon.

7. Arvata Eva Roostari kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Olar Järvloo (hageja) esitas 25. juunil 2013 Viru Maakohtule hagi Eva Roostari (kostja) vastu,

milles palus kohustada kostjat andma 1. aprillil 2005 sõlmitud lepingu alusel üle Tudulinna vallas

Roostoja külas asuva kinnistu Männasaare 1/2 mõttelise osa omandiõigus ning seda vabana

hüpoteekidest ja muudest koormatistest, mis tagavad kostja ja kolmandate isikute kohustusi.

Maakohus tagas määrusega hagi, seades hageja kasuks kostja omandis oleva Tudulinna vallas

Roostoja külas asuva Männasaare ja Mõurasaare kinnistu (edaspidi kinnistu) 1/2 mõttelisele osale

võõrandamise ja koormamise keelumärke.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 1. aprillil 2005 maaüksuse müügilepingu eellepingu

(omandiõiguse üleandmiseta) ja hüpoteegiga koormamise lepingu (edaspidi leping), mille järgi

kohustus kostja müüma hagejale 1/2 mõttelise osa kinnistust, mis pidi moodustatama endiste

Männasaare A-50 ja Mõurasaare A-47 kinnistute alusel õigusvaraselt võõrandatud vara tagastamise

teel. Hageja tasus müügihinna ja tegi kostjale ettepaneku kinnistu notariaalse müügilepingu

sõlmimiseks hiljemalt 28. veebruaril 2013, kuid kostja kohustus on siiani täitmata. Lepingut saab

lugeda müügilepinguks, sest selles on kõik vajalikud ja olulised müügi tingimused kokku lepitud.

Hagi on esitatud mõistliku aja jooksul ning see ei ole aegunud. Kui kohtu hinnangul ei ole hageja

oma nõuet esitanud mõistliku aja jooksul ning ta on seeläbi nõude kaotanud, tuleks jätta

võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 3 vastuolu tõttu põhiseaduse §-ga 32 kohaldamata.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Tema vastuväidetel ei saa hageja vaidlusalusele lepingule tuginedes

nõuda omandi üleandmist, vaid üksnes müügilepingu ja selles sätestatud tingimustel asjaõiguslepingu

sõlmimist. Mõistlik aeg hageja nõude esitamiseks on möödunud ja nõue on aegunud. Hageja ei saa

nõuda kostjalt kinnistu omandiõiguse üleandmist koormamata kujul, kuivõrd hüpoteegi saab

kinnistusraamatust kustutada hüpoteegipidaja nõusolekul.

3. Viru Maakohus jättis 24. jaanuari 2014 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamise.

4. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 13. juuni 2014 otsusega hageja apellatsioonkaebuse osaliselt,

tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist.

5. Riigikohus jättis 20. oktoobri 2014. a määrusega kostja kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.

6. Hageja täpsustas 11. novembri 2014 menetlusdokumendis oma nõudeid, paludes kohustada kostjat

andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab hagejale üle kinnistust 1/2

mõttelise osa omandi, ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Hageja palus kohustada

kostjat andma nõusolek kinnistu kohta kinnistusraamatus tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue

kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu 1/2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse hageja

ning 1/2 mõttelise osa omanikuna kostja, ja asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega. Hageja

palus samas kohustada kostjat kõrvaldama kinnistusraamatust kinnistu kohta OÜ Kodukolde

Kinnisvara (edaspidi kolmas isik) kasuks 4. mail 2011 tehtud hüpoteegikanne.

7. Kostja palus jätta hageja täiendavad haginõuded menetlusse võtmata või alternatiivselt

rahuldamata. Kostja leidis, et hageja on hagi muutnud, ja ei nõustunud sellega.

8. Viru Maakohus rahuldas 20. veebruari 2015. a otsusega hagi ja kohustas kostjat andma nõusolek

asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab hagejale üle kinnistu 1/2 mõttelise osa omandi,

ning asendas kostja tahteavalduse kohtuotsusega. Samas kohustas maakohus kostjat andma nõusolek

(kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu kohta kinnistusraamatus tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu 1/2 mõttelise osa

omanikuna kinnistusraamatusse hageja ning 1/2 mõttelise osa omanikuna kostja, ja asendas kostja

tahteavalduse kohtuotsusega. Maakohus kohustas kostjat ka kõrvaldama kinnistusraamatust kinnistu

kohta kolmanda isiku kasuks tehtud hüpoteegikanne.

Maakohus kvalifitseeris hageja nõude VÕS § 108 lg 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 ja

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kinnisomandi üleandmise ja

kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse asendamise nõudena. Poolte sõlmitud

lepingu saab lugeda müügilepinguks. Pooled ei vaidle selle üle, et müüja kanti kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse 18. augustil 2009 ning ostja on täitnud lepingus kokkulepitud müügihinna

tasumise kohustuse. Müügilepingu olulised tingimused (VÕS § 208 lg 1) on täidetud.

Asja materjalidest nähtub, et ostja kasuks omandamist tagav eelmärge kanti kinnistusraamatusse

4. septembril 2009 (lepingu p 5.1.3) ning ostja (hageja) andis nõusoleku eelmärke kustutamiseks

18. detsembril 2009. Hageja kasuks kanti kinnistusraamatusse hüpoteek Rakvere linnas Xxxx xx

asuvale kinnistule 14. aprillil 2005 (lepingu p 5.1.4) ning 18. detsembril 2009 andis hageja nõusoleku

tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Seega ei ole kinnistusraamatus hageja kasuks seatud

omandamist tagavat eelmärget ning kinnisasi on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lg 5 järgi

ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks. Samuti on kinnisasi koormatud hüpoteegiga kolmanda isiku

kasuks. Hageja on usutavalt põhjendanud, et pärast maaüksuse kostja nimele kinnistamist tegutsesid

pooled ühiselt selle nimel, et vaidlusalune kinnistu võõrandada riigile või vahetada muude kinnistute

vastu. Sellest tingituna nõustus hageja eelmärke kustutamisega ning pöördus täitmisnõudega kostja

poole alles 2013. aasta sügisel. Hageja põhjendusi kinnitab Viru Maakohtu 17. jaanuari 2013 otsus

tsiviilasjas nr 2-12-46162, milles hageja nõudis kostjalt nõusolekut eelmärke kandmiseks.

Asjas kohaldub TsÜS § 146 lg-st 5 tulenev kümneaastane aegumistähtaeg, seega pole hageja nõue

aegunud.

Kinnistule kantud hüpoteegi aspektist on hageja nõude sisuks kohustada kostjat kõrvaldama

müügilepingu eseme puudused ehk viima müügiese vastavusse kokkulepitud tingimustega

(VÕS § 218 lg-d 1 ja 5) ehk kohustada kostjat kokku leppima hüpoteegipidajaga, et vabastada

hüpoteegist hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust (hageja ei saa nõuda hüpoteegi kõrvaldamist

kostjale kuuluvalt kaasomandi 1/2 mõtteliselt osalt). Sellist nõuet on võimalik täita täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 183 kohaldades.

Hageja ei ole esitanud uusi nõudeid. Hageja on kogu menetluse kestel taotlenud müügieseme

puuduste kõrvaldamist ning tegemist on nõude täpsustamise, mitte muutmisega.

9. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi

rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tartu Ringkonnakohus tühistas 21. septembri 2015. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega

kohustati kostjat kõrvaldama kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku kasuks tehtud

hüpoteegikanne. Ringkonnakohus jättis uue otsusega selle nõude rahuldamata. Muus osas jäi

maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et vaidlusalust lepingut saab tõlgendada müügilepinguna.

Pooled on kokku leppinud nii müügilepingu esemes, hinnas kui ka hinna tasumise tähtaegades

(lepingu p-d 3.3, 3.4). Lepingu p 5.1 kohaselt sõlmivad pooled põhilepingu ja asjaõiguslepingu, kui

müüja on lepinguobjektiks oleva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud (lepingu p 5.1.1) ja

ostja on täitnud p-s 3.4 võetud kohustuse, s.o tasunud täielikult müügihinna (lepingu p 5.1.2). Seega

on sõlmitava põhilepingu olulised tingimused määratud eellepinguga, s.o põhileping oli ette nähtud

sõlmida tingimustel, mis olid juba kindlaks määratud eellepinguga. Lepingus kokkulepitu on piisav,

et lugeda müügileping sõlmituks. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista see, et lepingus oli

märgitud kinnistu ligikaudne suurus 151 ha, kuid tegelikult on moodustatud kinnistu 150,12 ha.

Hagejale tuleneb müügilepingust täitmise nõue, st kinnisasja omandiõiguse üleandmise nõue.

Asjaolu, et lepingus ei ole selgelt sõnastatud müüja kohustus anda kinnisasja omand üle ostjale, ei

anna alust väita, et müüjal sellist kohustust ei ole. Kostja kõnealune kohustus tuleneb lepingu p-

dest 5.2, 5.3 ja 5.4, mille kohaselt kohustus kostja kohe teatama hagejale sellest, kui ta kantakse

lepinguobjektiks oleva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse; samuti oli kostja kohustuseks

teatada hagejale asjaõiguslepingu sõlmimise aeg ning kohe pärast lepinguobjektiks oleva kinnistu

kohta registriosa avamist tuli registriossa kanda lepinguobjekti omandiõiguse hagejale üleandmise

nõuet tagav eelmärge. Kuna kostja on keeldunud omandiõiguse üleandmisest, siis on hageja

õigustatult nõudnud kostja asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamist

TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega.

Hageja nõue ei ole aegunud, sest asjas kohaldub TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 järgi kümneaastane

aegumistähtaeg. Kostja väitel muutus hageja nõue sissenõutavaks 18. detsembril 2009 (s.o ajal, mil

hageja andis nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks), hagi on esitatud 25. juunil 2013. Hageja ei ole oma

nõudeõigust VÕS § 108 lg 3 järgi kaotanud. Nõude esitamiseks viidatud sätte tähenduses tuleb

lugeda ka võlgniku teavitamist oma soovist nõuda jätkuvalt lepingu täitmist, mitte ainuüksi nõude

esitamist kohtule. VÕS § 108 lg-s 3 sätestatud mõistlikku tähtaega pikendab kostja lepingu p-st 5.3

tuleneva kohustuse rikkumine. Nimelt pidi kostja teatama hagejale asjaõiguslepingu sõlmimise aja,

kuid ta ei ole seda teinud. Samuti pikendab kõnealust tähtaega hageja nõude esitamine 9. novembril

2012 tsiviilasjas nr 2-12-46162. Viidatud tsiviilasjas on hagiavaldusele lisatud hageja 13. veebruari

2013. a ettepanek kostjale kinnistu müügilepingu vormistamiseks. Ka see asjaolu on aluseks tähtaja

pikendamisele. Eeltoodut arvestades ei olnud hagi esitamise ajaks lepingu täitmise nõue lõppenud.

Hageja nõue kostja kohustamiseks kõrvaldama kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku

kasuks tehtud hüpoteegikanne, tuleb jätta rahuldamata. Maakohus leidis valesti, et otsuse resolutsioon

selle nõude rahuldamise kohta on TMS § 183 kohaldamisega täidetav. TMS § 183 reguleerib

täitemenetlust asendamatu toimingu tegemiseks. Asendamatu on selline toiming, mida keegi teine

võlgniku eest teha ei saa, ning kui võlgnik kohustust ei täida, ei ole võimalik teda selleks otseselt

sundida ega tulemust võlgniku asemel tegutsedes muud moodi saavutada. Hüpoteegi lõpetamiseks on

AÕS §-de 642 ja 330 koostoimes vajalik hüpoteegipidaja ja kinnisasja käsutama õigustatud isiku

notariaalselt kinnitatud kokkulepe (või vähemalt ühe poole materiaalõiguslik avaldus ja teise poole

nõusolek) ja hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamine. Seega oleneb otsuse täitmine praegusel juhul

kolmandast isikust, kes ei ole olnud menetlusosaliseks.

Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et kinnisasi ei vasta lepingutingimustele (sest on koormatud

hüpoteegiga), kuid hageja on nõudnud asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi üleandmist ning ei ole

asunud seisukohale, et kui antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, siis ta ei soovi seda ning

kasutab muid õiguskaitsevahendeid.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Mõlemad pooled esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.

Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus

maakohtu otsuse tühistas, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega kohustada kostjat kõrvaldama

kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku kasuks tehtud hüpoteegikanne. Ringkonnakohus

leidis valesti, et hageja ei saa nõuda hüpoteegikande kõrvaldamist. Hageja nõue on seaduslik ja

lubatav ja nõude sunniviisilise täimise küsitavus ei saa tingida selle rahuldamata jätmist.

Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus jättis

maakohtu otsuse muutmata, ning saata asi tühistatud osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kohtud leidsid valesti ja oma järeldust põhjendamata, et poolte sõlmitud lepingut saab käsitada

müügilepinguna. Lepingupunktidest järeldub, et sõlmiti eelleping ning hageja ei ole vastupidist

tõendanud. Kohtud leidsid valesti, et hageja esitas oma täitmisnõude mõistliku aja jooksul. Hageja

nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt 18. detsembril 2001, kuid ettepaneku müügilepingu

notariaalseks vormistamiseks tegi hageja alles 13. veebruaril 2013.

12. Kostja vaidles hageja kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Hageja vaidles kostja kassatsioonkaebusele vastu ja pidas seda põhjendamatuks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse

osas, milles kohustati kostjat kõrvaldama kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku kasuks

tehtud hüpoteegikanne, ning jättis uue otsusega selle nõude rahuldamata. Asi tuleb tühistatud osas

TsMS § 691 p 2 alusel saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas (st osas, millega

kohustati kostjat andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kinnistusraamatust sellekohase

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks ning asendati nimetatud tahteavaldused

kohtuotsusega) jääb ringkonnakohtu otsus muutmata.

14. Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt taotleb hageja (ostja) kostjalt (müüja) kinnisasja

omandiõiguse üleandmist (s.o müügilepingu täitmist). Kuna kostja on omandiõiguse üleandmisest

keeldunud, nõuab hageja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks

vajaliku kostja tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Samas palub hageja kõrvaldada müügieseme

puudus, kohustades kostjat kõrvaldama kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku kasuks

tehtud hüpoteegikanne.

Maakohus rahuldas hageja nõuded. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, millega kostjat

kohustati kõrvaldama kinnistusraamatust kolmanda isiku kasuks tehtud hüpoteegikanne (maakohtu

otsuse resolutsiooni p 4). Ringkonnakohus jättis kõnealuse hageja nõude rahuldamata, muus osas jäi

maakohtu otsus muutmata.

15. Kassatsiooniastmes vaieldakse kostja kaebuse alusel selle üle, kas poolte sõlmitud lepingu saab

lugeda müügilepinguks ning kas hageja saab lepingust tuleneva täitmise nõude (kinnisasja

omandiõiguse üleandmise nõude) maksma panna. Samuti vaieldakse kassatsiooniastmes hageja

kaebuse alusel selle üle, kas hagejal on õigus nõuda müügieseme puuduse kõrvaldamist (kinnistule

kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteegi kustutamist).

16. Kolleegium vastab esmalt kostja kassatsioonkaebuse väidetele.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et vaidlusalust lepingut saab tõlgendada müügilepinguna ning kostja

kassatsioonkaebuse vastupidine väide on põhjendamatu. Kolleegium on selgitanud, et eellepingu

korral võib tegemist olla müügilepinguga, kui selle järgi on kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st

müügilepingu olulised tunnused (vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-22-13,

p 20; 8. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-78-09, p 12). Ringkonnakohus tuvastas, et pooled

on müügilepingu olulistes tingimustes kokku leppinud (vt lepingu p-d 3.3, 3.4 ja 5.1), ning on oma

järeldust nõuetekohaselt põhjendanud.

Tuvastatud asjaoludel tulenes hagejale müügilepingust selle täitmise nõue (kinnisasja omandiõiguse

üleandmise nõue). VÕS § 108 lg 2 esimese lause järgi, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha

maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 3 järgi võib

võlausaldaja nõuda VÕS § 108 lg-s 2 nimetatud kohustuse täitmist üksnes mõistliku aja jooksul

pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Kolleegium ei nõustu

kostja kassatsioonkaebuse väitega, et hageja on oma nõudeõiguse viidatud sätte alusel kaotanud.

Ringkonnakohus on kostja kõnealust vastuväidet piisavalt analüüsinud ning põhjendanud, millised

tuvastatud asjaolud annavad alust VÕS § 108 lg-s 3 sätestatud mõistlikku tähtaega pikendada. Nii on

ringkonnakohus arvestanud sellega, et kostja rikkus lepingu p-s 5.3 sätestatud kohustust teatada

hagejale asjaõiguslepingu sõlmimise aeg, samuti pikendab mõistlikku tähtaega hageja nõude

esitamine 9. novembril 2012 ning 13. veebruari 2013. a ettepanek kostjale kinnistu müügilepingu

vormistamiseks teises tsiviilasjas. VÕS § 108 lg-s 3 ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgemalseisev kohus saab sekkuda vaid juhul kui on ületatud

diskretsiooni piire. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus diskretsiooni piire ületanud.

Eeltoodut arvestades jääb kostja kassatsioonkaebus rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus jääb

muutmata osas, millega kohustati kostjat andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks,

kinnistusraamatust sellekohase omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, ning asendati

nimetatud tahteavaldused kohtuotsusega.

17. Vastuseks hageja kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

Tuvastatud asjaoludel leppisid pooled müügilepingus kokku, millistel tingimustel sõlmitakse

asjaõigusleping. Muu hulgas nähti ette (lepingu p 5.1.3), et hagejale tuleb omandiõigus üle anda

vabana koormatistest. Kuivõrd vaidlusalust kinnistut koormab kolmanda isiku kasuks seatud

hüpoteek, ei vasta müügiese lepingutingimustele (müügiese on puudusega), st kostja on lepingust

tulenevat kohustust rikkunud.

VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse

täitmist. VÕS § 108 lg 6 järgi hõlmab võlausaldaja õigus nõuda kohustuse täitmist ka võlausaldaja

õiguse nõuda mittekohase täitmise parandamist, asendamist või muul viisil heastamist niivõrd,

kuivõrd seda võib võlgnikult mõistlikult oodata. Müügilepinguid käsitleva erisättena kehtestab

VÕS § 218 eeldused, mille esinemisel müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest. VÕS § 218 lg 5 järgi on müüja kinnisasja müümise puhul kohustatud

kinnistusraamatusse kantud õiguse või selle seadmist tagava nõude kohta tehtud märke kõrvaldama

ka juhul, kui ostja seda õigust või märget teab. Kinnisasjal lasuvad õigused kujutavad endast üldjuhul

lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Viidatud sätte järgi ei vasta asi

muu hulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta

võib esitada. Eeltoodut arvestades võib hagejal olla nõue kostja vastu, kohustamaks viima müügiese

vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda

koormavast hüpoteegist).

18. Kohustuse rikkumisel esitatavat täitmisnõuet välistavad asjaolud on sätestatud VÕS § 108 lg-s 2

ning müügilepingu puhul ka VÕS §-s 222. Asja senises menetluses ei ole kostja tuginenud sellele, et

kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteegikande kustutamise nõude täitmine põhjustaks talle

ebamõistlikke kulutusi või põhjendamatuid ebamugavusi. Küll leiab kostja, et hüpoteegi

kustutamiseks on nõutav hüpoteegipidaja nõusolek ning kostja ei saa sellise nõusoleku andmist

tagada, mistõttu hageja kõnealuse nõude rahuldamisel ei ole võimalik sellist otsust täita (II kd, tl 12,

tl 87, tl 87 pöördel ja tl 103).

Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hageja kõnealuse nõude rahuldamisel oleks

selle täitmine igal juhul võimatu.

Iseenesest on õige, et AÕS §-de 642 ja 330 kohaselt on hüpoteegi lõpetamiseks vajalik

hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avaldus ning kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud

nõusolek. Samas jättis ringkonnakohus hindamata, kas hagejal on võimalik oma nõuet maksma panna

AÕS § 349 arvestades. Viidatud sätte lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või

nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda

nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Eeltoodut arvestades ei ole kolleegiumi

hinnangul välistatud rahuldada hageja nõue müügilepingu nõuetekohaseks täitmiseks

(st kinnistusraamatust kinnistu kohta kolmanda isiku kasuks tehtud hüpoteegikande kõrvaldamiseks).

19. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kostja kohustamisel hüpoteegikannet kõrvaldama, ei ole

sellise otsuse täitmine TMS § 183 kohaldamisega võimalik. Viidatud säte reguleerib täitemenetlust

asendamatu toimingu tegemiseks, st toimingu tegemist, mida keegi teine võlgniku eest teha ei saa

(isiklik kohustus). Samas on jäänud asja lahendamisel tähelepanuta, et sellise otsuse täitmine on

võimalik TMS § 182 kohaldamisega. TMS § 182 reguleerib täitemenetlust asendatava toimingu

tegemiseks, st toimingu tegemist, mida saab teha teine isik võlgniku eest. TMS § 182 lg 1 järgi, kui

võlgnik ei täida kohustust teha mingi toiming, mida saab teha ka kolmas isik, võib kohtutäitur lubada

sissenõudjal lasta toiming teha võlgniku kulul. Kõnealusest sättest tulenevalt on seega võimalik, et

kui kostja kui võlgnik ei täida kohustust ise, lubab kohtutäitur täita selle hagejal kui sissenõudjal

kostja kulul. Kuidas nõutakse sisse hageja tehtava toimingu kulud, sätestab TMS § 182 lg 2. Selle

sätte järgi võib toimingut tegema kohustava täitedokumendi ja sissenõudja avalduse alusel tekkinud

kulude katteks pöörata sissenõude võlgniku varale. Samuti võib toimida juhul, kui kolmas isik nõuab

toimingu tegemiseks ettemaksu. Seega tuleneb viidatud sätetest, et kui asjas on tehtud kohtuotsus,

millega kohustatakse kostjat hüpoteek kõrvaldama, siis hagejal on võimalus tasuda nõue (mille

tagamiseks on seatud hüpoteek) kostja eest ja algatada viidatud kohtulahendi alusel täitemenetlus,

millega on võimalik tehtud kulutused kostjalt sisse nõuda.

Kui ei ole selge hüpoteegiga tagatud nõude suurus või kas see nõue üldse on tekkinud (AÕS § 349 lg-

d 1 ja 2), siis põhimõtteliselt on hagejal võimalik esitada ka TsMS § 368 lg 1 alusel tuvastushagi

eelnimetatu kindlakstegemiseks ja TMS § 182 kohaselt asja menetluskulud kostjalt sisse nõuda.

Kolleegium juhib tähelepanu, et AÕS § 349 annab nõudeõiguse kinnistu omanikule (vt Riigikohtu

11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 17). Praeguses asjas tehtava Riigikohtu

otsuse järgi jõustub asjas maakohtu otsus, millega kohustati kostjat andma nõusolek asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, kinnistusraamatust sellekohase omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks

ning asendati nimetatud tahteavaldused kohtuotsusega. Seega, kui hageja on kantud vaidlusaluse

kinnistu 1/2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse, saab ta nõuda pärast hüpoteegiga tagatud

summa tasumist kolmandalt isikult talle kuuluvalt 1/2 mõtteliselt osalt kinnistust hüpoteegi

kustutamiseks vajaliku tahteavalduse tegemist. Kui kolmas isik sellist tahteavaldust vabatahtlikult ei

tee, saab hageja oma nõude maksma panna, esitades hagi hüpoteegipidaja vastu hüpoteegi

üleandmiseks või lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike tahteavalduste

andmiseks.

Kolleegium märgib lisaks, et hageja nõue asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omandi üleandmiseks ei

välista hageja teisi õiguskaitsevahendeid (nt kahju hüvitamine või hinna alandamine).

20. Eeltoodut arvestades rahuldab kolleegium hageja kassatsioonkaebuse ja saadab asja

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks osas, milles jäeti hageja vaidlusalune nõue hüpoteegi

kõrvaldamiseks rahuldamata. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel otsustada Riigikohtu

suuniste alusel hageja selle nõude rahuldamise üle.

21. Menetluskulud jäävad TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja

lahendamise tulemusest.

22. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada. Hageja on palunud tagastada kautsjon osaühingu Advokaadibüroo Concordia

arvelduskontole.

Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise

lause alusel arvata riigituludesse.

Ants Kull, Henn Jõks, Tambet Tampuu