3-3-1-58-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

HALDUSKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-58-15

Otsuse kuupäev

10. veebruar 2016

Kohtukoosseis

Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Indrek Koolmeister ja Viive

Ligi

Kohtuasi

Nikolai Lüteri kaebus Vabariigi Valitsuse 14. novembri

2013. a korralduse nr 479 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. mai 2015. a otsus asjas nr 3-14-

50083

Menetlusosalised

Kaebaja – Nikolai Lüter, volitatud esindajad vandeadvokaadid

Aivar Pilv ja Anneli Aab

Vastustaja – Vabariigi Valitsus, volitatud esindaja Allar Jõks

Kolmas isik – Lohusuu vald, volitatud esindaja

vandeadvokaat Tiia Nurm

Menetluse alus Riigikohtus

Lohusuu valla ja Vabariigi Valitsuse kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Lohusuu valla ja Vabariigi Valitsuse kassatsioonkaebused.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. mai 2015. a otsus haldusasjas nr 3-14-50083. Jätta

muutmata Tallinna Halduskohtu 4. juuli 2014. a otsus samas asjas.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

4. Tagastada Lohusuu vallale kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebaja on Lohusuu alevikus Järve tee 33 asuva elamu omanik. Selle elamu varasemad omanikud

esitasid 1997. a-l, 2004. a-l ja 2006. a-l avalduse elamu juurde 0,35 ha (I kd, tl 37) ja 5 ha (I kd, tl 93)

suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks. Lohusuu vald ei ole erastatava maa suurust ja piire

kindlaks määranud.

2. Vabariigi Valitsus andis 14. novembri 2013. a korraldusega nr 479 maareformi seaduse (MaaRS)

§ 25 lg 6 ja § 28 lg 2 alusel Lohusuu valla munitsipaalomandisse kohaliku omavalitsuse ülesannete

täitmiseks ja arenguks vajaliku maana Kala tee maaüksuse (pindala 1060 m2, sihtotstarve transpordi-

maa). Maaüksus anti munitsipaalomandisse avalikult kasutatava juurdepääsutee rajamiseks. Lohusuu

Vallavolikogu esitas 9. juulil 2013 keskkonnaministrile taotluse eelnimetatud maa valla munitsipaal-

omandisse andmiseks, tuginedes seejuures Lohusuu Vallavolikogu 7. märtsi 2011. a otsusega nr 4

kehtestatud Lohusuu valla Peipsi järve äärse ranna-ala üldplaneeringule.

3. Kaebaja esitas halduskohtule kaebuse Vabariigi Valitsuse 14. novembri 2013. a korralduse nr 479

tühistamiseks, kuna:

1) see rikub kaebaja kui Järve tee 33 elamu omaniku maa ostueesõigusega erastamise õigust;

2) 1997, 2004 ja 2006 on esitatud avaldused Järve tee 33 elamu juurde maa ostueesõigusega

erastamiseks. Taotlusi ei ole lahendatud. Enne maa munitsipaalomandisse andmist oleks tulnud

lahendada maa ostueesõigusega erastamise küsimus;

3) kaebajal tekkis õiguspärane ootus Järve tee 33 elamu juurde maa ostueesõigusega erastamiseks

avalduses märgitud ulatuses (0,35 ha);

4) vastustaja on valesti tuvastanud, et munitsipaalomandisse taotletud maa asus endiste Lohusuu

nr 236 ja Lohusuu nr 238, 238A talumaade koosseisus. Nende talumaade täpne asukoht ei ole teada;

5) maa munitsipaalomandisse andmiseks ei esine avalikku huvi. Väär on väide, et maaüksusel asub

pinnastee, kuna mingeid tõendeid selle kohta ei ole. Pealegi ei saaks munitsipaalomand tekkida

pikaajalise avaliku kasutamise tulemusena;

6) Järve tee 37 maaüksus sobib kohaliku omavalitsuse eesmärkide saavutamiseks oluliselt paremini;

Lohusuu valla üldplaneering ei võimalda Kala tee maaüksusele teed rajada;

7) kaebajale ei tagatud ärakuulamisõigust.

4. Tallinna Halduskohus jättis 4. juuli 2014. a otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Kohtu põhjendused olid järgmised:

1) esmatähtis on, kas kaebaja nõudeõigus ulatub vaidlusaluse korraldusega munitsipaalomandisse

antud Kala tee maaüksusele. Kaebaja maa ostueesõigusega erastamise nõudeõigus Kala tee

maaüksuseni ei küündi, mistõttu ei saa maa munitsipaalomandisse andmine kaebaja õigusi rikkuda.

Arvestama ei pea ehitise omaniku soovidega, mis väljuvad seadusega määratletud nõudeõiguse

piiridest. Erastamise avalduses näidatud erastatava maa suurus on pädevale haldusorganile siduv

üksnes seadusest tuleneva maa ostueesõigusega erastamise nõudeõiguse ulatuse piires;

2) Järve tee 33 elamu paikneb üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal. Tiheasustusalal paikneva

elamu omanikul on õigus maa ostueesõigusega erastamiseks kindlaksmääratud krundi või kogu

elamuomaniku õiguspärases kasutuses oleva maa piires (MaaRS § 7 lg-d 1 ja 51 ning § 221 lg-d 1 ja

6). Õue-aiamaa 6. oktoobri 1969. a skeem nr 2, pärimisõiguse tunnistus ning väljavõte nöörraamatust

kinnitavad, et Järve tee 33 aadressi kandva elamu omaniku õiguspärasesse kasutusse oli antud 0,05 ha

maad. Asjaolu, et avalduse esitaja märkis maa ostueesõigusega erastamise avaldusse erastatava maa

suuruseks 0,35 ha, ei suurenda kaebaja maa erastamise nõudeõigust. Avaldus ei ole haldusorganile

siduv. Asjaolust, et avaldus oli esitatud enne, kui Järve tee 33 asukoht üldplaneeringus

tiheasustusalana määrati, ei tulene elamu praegusele omanikule õigust nõuda maa erastamist

hajaasustuse põhimõtete järgi;

3) Järve tee 33 elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise nõudeõigust ei mõjuta selle järgmiste

omanike 2004. ja 2006. a-l esitatud erastamisavaldused. Need avaldused on esitatud pärast seaduses

ette nähtud tähtaega (1. jaanuar 1998);

4) Kala tee maaüksuse munitsipaalomandisse andmine ei takista Järve tee 33 elamu juurde 0,05 ha

suuruse maatüki erastamist. Elamu ja Kala tee maaüksuse vahele jääb piisavalt maad. Vaidlusaluse

korraldusega ei ole otsustatud Järve tee 33 elamu juurde erastatava maa suuruse üle. Maa ostu-

eesõigusega erastamise nõudeõiguse ulatuse määravad ära MaaRS sätted ning asjaolud, et Järve

tee 33 elamu asub tiheasustusalal ja selle omaniku õiguspärases kasutuses oleva maana on võimalik

tuvastada 0,05 ha suurune ehitist ümbritsev maatükk, mille suurus ja kuju kajastuvad eelviidatud

1969. a kaardil;

5) maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel on 27. septembril 1999 koostatud piiride

kulgemise ettepanek ning 15. oktoobril 2007 asendiplaan. Kummagi dokumendi alusel ei ole katastri-

üksuse moodustamist lõpuni viidud ning erastatava maa suurust ja piire ei ole kindlaks määratud.

Sellel, mis põhjusel on maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud pooleli jäänud, ei ole tähtsust.

Piiriettepanekutest ei tulene õiguspärast ootust;

6) vaidluse seisukohast ei ole tähtsust, kas munitsipaalomandisse antud Kala tee maaüksus paikneb

endise kinnistu Lohusuu nr 236 ja Lohusuu nr 238, 238A talumaadel või mitte. Asjaolu, kas Lohusuu

valla esitatud maa munitsipaalomandisse andmise taotluses sisalduvad andmed on õiged, ei saa

kaebaja õigusi rikkuda. Samal põhjusel ei ole asjakohased kaebaja väited, mis puudutavad maa

munitsipaalomandisse andmisel kaalutlusõiguse ebapiisavat teostamist ning avaliku huvi valesti

määramist. Samuti ei ole käesolevas vaidluses vajalik arutleda selle üle, kas Kala tee maaüksusel

asuv pinnastee on käsitatav ehitisena ning kelle omandis see on. Kaebaja ei ole väitnud, et tee kuulub

talle. Maad ei taotletud munitsipaalomandisse mitte ehitise või rajatise teenindusmaana (MaaRS § 28

lg 1 p 1), vaid muu maana, mis on vajalik kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks (MaaRS § 28

lg 2);

7) Peipsi järvele avaliku juurdepääsu tagamine on avalikes huvides. Juurdepääs üle munitsipaal-

omandis oleva maa tagab avalike huvide kaitse paremini kui muud lahendused. Avaliku huvi

olemasolu kinnitavad vallaelanike pöördumised ja üldplaneering, mis näeb sellise võimaluse ette.

Kaebajal ei ole kaalukat erahuvi.

5. N. Lüter taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist,

millega kaebus rahuldataks.

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 12. juuni 2014. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas

halduskohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega tühistas vaidlustatud korralduse ja mõistis Vabariigi

Valitsuselt kaebaja kasuks välja menetluskulud 7000 eurot. Kohtu põhjendused olid järgmised:

1) halduskohus on õigesti leidnud, et vaidluse keskseks küsimuseks on, kas esineb konkurents maa

ostueesõigusega erastamise avalduse ning maa munitsipaalomandisse andmise vahel;

2) toimikus oleva kaardimaterjaliga on piisavalt tõendatud, et maa erastamisel 0,05 ha ulatuses ei

ulatu erastatav maa munitsipaalomandisse antud Kala tee maaüksuseni. Seega saab vaidlustatud

korraldus kaebaja õigusi rikkuda, kui erastatava maa suurus võib olla üle 0,05 ha. 16. detsembri

1997. a erastamise avalduses märgitud 0,35 ha puhul on võimalik erastatava maa piirid määrata ka

selliselt, et erastatav maa kattub munitsipaalomandisse antud maaga;

3) käesolevas kohtumenetluses ei ole võimalik erastatava maa suurust ja piire tõsikindlalt määrata.

Faktiliselt erastamisele kuuluv maa võib olla suurem kui 0,05 ha. Siinkohal ei ole tegemist pelgalt

oletusega, vaid ka ringkonnakohtu istungil selgitasid vastustaja ja kolmas isik, et kaebajale

erastatakse maakorralduslikest nõuetest tulenevalt rohkem maad kui 0,05 ha ning võimalik on ka 0,35

ha erastamine. Samuti rõhutas kolmanda isiku esindaja, et maa erastamisel tuleb lähtuda valla Peipsi

järve äärse ranna-ala üldplaneeringust, mille järgi on krundi väikseim lubatud suurus 2500 m2.

Olukorras, kus ei ole selge, kui suures ulatuses ja millistes piirides maad ostueesõigusega erastatakse,

ning ei saa välistada, et erastamisele kuuluv ja munitsipaalomandisse antud maa osaliselt kattuvad, ei

ole maa munitsipaalomandisse andmise otsustamine enne maa ostueesõigusega erastamise menetluse

lõppemist lubatav;

4) vaidlusalusel Kala tee maaüksusel asus maa munitsipaalomandisse andmise ajal ajalooliselt

väljakujunenud pinnastee. Eespool viidatud üldplaneeringuga nähti ette, et tegemist on avaliku

juurdepääsuvõimalusega. Nimelt sätestas üldplaneering, et kompaktse asustusega ala arendamisel ja

kruntimisel tagatakse avalik juurdepääsuvõimalus veekogu kallasrajale iga 200 m tagant. Praeguseks

ajaks on vald Kala tee maaüksusele tee välja ehitanud. Eeltoodu ei ole piisav, et kohus saaks öelda, et

maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel enne maa munitsipaalomandisse andmist

oleks Kala tee maaüksuse kaebajale erastamine olnud igal juhul võimatu. Üldplaneeringust nähtub, et

avaliku juurdepääsu võib tagada ka üle eratee (p 4.11.3). Kohus ei saa maa munitsipaalomandisse

andmise üle käivas kohtuvaidluses hakata täitma kohaliku omavalitsuse ülesandeid ning määrata,

kuidas peaksid kaebajale erastatava maa piirid kulgema.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Lohusuu vald taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistamist ja halduskohtu

otsuse muutmata jätmist. Kassatsioonkaebuse põhjendused on järgmised:

1) MaaRS § 20 lg 1 kohaldub üksnes selle maa osas, mis on hõlmatud ehitise omanikule MaaRS §-st

221 tuleneva maa ostueesõigusega erastamise nõudeõigusega. Ringkonnakohtul tuli tuvastada kaebaja

maa ostueesõiguse nõudeõiguse ulatus ning tal tuli kontrollida, kas kaebaja avalduses märgitud

0,35 ha puhul on hüpoteetiliselt võimalik, et nõudeõiguse ulatus kattub munitsipaalomandisse jäetud

maaga;

2) halduskohus tuvastas õigesti vastustaja maa ostueesõigusega erastamise nõudeõiguse ulatuse.

Kaebaja õiguspärases kasutamises oli üksnes 0,05 ha, mitte 0,35 ha maad. Maa erastamisel 0,05 ha

ulatuses ei ulatu erastatav maa munitsipaalomandisse kantud Kala tee maaüksuseni;

3) Kala tee munitsipaalomandisse taotlemine oli vajalik, et tagada kohalikele elanikele juurdepääs

Peipsi järvele. Juurdepääsu tagamise vastu on oluline avalik huvi.

8. Vabariigi Valitsus taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse

tegemist. Kassatsioonkaebuse põhjendused on järgmised:

1) ringkonnakohus leidis ekslikult, et kaebajal on nõudeõigus maa ostueesõigusega erastamiseks

suuremas ulatuses kui 0,05 ha. Vastustaja ega kolmas isik ei ole kohtuistungil selgitanud, et kaebajal

on nõudeõigus suuremale maa-alale kui 0,05 ha. Kohtuistungil viidati, et suurema pindalaga maa

ostueesõigusega erastamisel on kohalikul omavalitsusel kaalutlusõigus, millele aga ei vasta kaebaja

nõudeõigust;

2) kaalutlusotsuse alusel 0,35 ha suuruse maa erastamisel puuduks vajadus erastada maad Kala tee

maaüksuse arvel. Kui vald otsustaks kaebaja avalduse rahuldada kogu taotletava 0,35 ha ulatuses,

oleks erastamine võimalik selle maa arvel, mis jääb kaebaja elamu alla;

3) avalik huvi on kaalukam kui kaebaja erahuvi. Maad on vaja selleks, et oleks tagatud juurdepääs

Peipsi järvele;

4) ringkonnakohus rikkus halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 198 lg-t 1 ja § 201 lg-t 3.

9. Kaebaja on vastuses seisukohal, et kassatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata. Tema

põhjendused on järgmised:

1) maa munitsipaalomandisse andmine ei ole enne maa ostueesõigusega erastamise menetluse

lõppemist lubatav. Isegi kui lugeda õigeks halduskohtu seisukoht, et MaaRS järgi on kaebajal

võimalik nõuda vaid 0,05 ha maa erastamist, tuleb arvestada sellega, et faktiliselt võib erastamisele

kuuluv maa olla suurem. Kohus ei saa täita kohaliku omavalitsuse ülesandeid ega asuda ise erastatava

maa suurust määrama;

2) maa suuruse peab kohalik omavalitsus otsustama kaalutlusõiguse alusel. Vabariigi Valitsusel ei ole

pädevust otsustada erastatava maa suuruse ja piiride üle. Selline õigus on kohalikul omavalitsusel;

3) Peipsi järvele on tagatud juurdepääs ka Muuli maaüksuse kõrvalt.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kassatsiooniastmes vaieldakse eeskätt selle üle, kas olukorras, kus kaebaja ostueesõigusega

maa erastamise avalduse menetlus ei ole lõppenud, saab Vabariigi Valitsus maad munitsipaal-

omandisse anda.

11. Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle:

1) elamu endine omanik esitas 16. detsembril 1997 avalduse, milles soovis ostueesõigusega erastada

0,35 ha maad;

2) maa ostueesõigusega erastamine ei ole lõppenud;

3) kaebaja õiguspärases kasutuses on 0,05 ha maad;

4) vaidlustatud korraldusega munitsipaalomandisse antud Kala tee maaüksus ei kattu kaebaja õigus-

pärases kasutuses oleva maaga.

12. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kui on ilmne, et maa ostueesõigusega erastamise avaldus

ei puuduta munitsipaalomandisse taotletavat maad, ei takista see avaldus maa munitsipaalomandisse

andmist. Ringkonnakohus leidis samas, et praeguses asjas ei ole võimalik erastatava maa suurust ja

piire tõsikindlalt määrata, kuna faktiliselt erastamisele kuuluv maa võib olla suurem kui 0,05 ha ning

kohus ei saa ise vaidlusaluse maa erastamise piire kindlaks määrata. Seetõttu järeldas ringkonna-

kohus, et maa munitsipaalomandisse andmise otsustamine enne maa ostueesõigusega erastamise

menetluse lõppemist ei ole lubatav.

13. MaaRS § 20 lg 1 teine lause sätestab, et kui maad taotletakse munitsipaalomandisse MaaRS

§ 28 lg 2 alusel, on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega

erastamist MaaRS §-s 221 sätestatud ulatuses. Ostueesõigusega võib maad erastada mh MaaRS §-s 7

sätestatud ulatuses, kui sellest sättest ei tulene teisiti (MaaRS § 221 lg 1). Tiheasustusega alal asuvale

elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid MaaRS § 7 lg 51 alusel ja muude

ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratakse MaaRS § 52 alusel. MaaRS § 7 lg 51 kohaselt

arvatakse elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses

olnud maa.

Eelnevast järeldub, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka ei arvata üldjuhul seda maad, mida ei

ole kasutatud õiguspärasel alusel. Isikul puudub õigus nõuda tema senises õiguspärases kasutuses

mitteolnud maa talle ostueesõigusega erastamist, küll aga võib sellises olukorras kohalik omavalitsus

kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas kooskõlas maareformi seaduse ja selle alusel vastu võetud

õigusaktidega suurendada erastatavat maad avalduses märgitud ulatuses ja piirides või mitte

(Riigikohtu halduskolleegiumi 12. novembri 2007. a otsus asjas nr 3-3-1-57-07, p 16).

14. Seega kehtib maa ostueesõigusega erastamise esmasuse nõue selle maa kohta, mis on

füüsilisest isikust elamuomaniku õiguspärases kasutuses MaaRS § 7 lg 51 mõttes, samuti siis, kui

füüsilise isiku muu ehitise teenindamiseks vajalik maa tuleb määrata MaaRS § 7 lg 52 alusel.

Füüsilisel isikul ei ole MaaRS § 20 lg 1 alusel maa ostueesõigusega erastamise eesõigust, kui

tegemist ei ole MaaRS § 7 lg-tes 51 ega 52 sätestatud juhtumitega ning kui kohalik omavalitsus

määrab maa suuruse ja piirid kindlaks kaalutlusõiguse alusel.

15. Nii haldus- kui ka ringkonnakohus on tuvastanud, et kaebaja kasutas õiguspäraselt üksnes

0,05 ha suurust elamumaad ning see ei hõlmanud maad, mille Vabariigi Valitsus otsustas vaidlustatud

korraldusega anda munitsipaalomandisse. Seetõttu ei tulnud MaaRS § 20 lg 1 kohaselt esmalt

otsustada vaidlusaluse maa kaebajale erastamise ning alles seejärel selle munitsipaalomandisse

andmise küsimust. Sellise järelduse tegemisel ei lahendanud kohtud kohaliku omavalitsuse asemel

kaebaja avaldust, vaid tegid kindlaks asjas tähtsust omava asjaolu (HKMS § 158 lg 2 esimene lause).

16. Kohalik omavalitsus taotles maad munitsipaalomandisse selleks, et tagada Peipsi järvele kui

avalikule veekogule juurdepääs, ning see osa maast ei olnud hõlmatud kaebaja õiguspärases

kasutuses olnud maaga. Kolleegiumi hinnangul on tegemist piisavalt kaaluka avaliku huviga, et

kaaluda üles kaebaja huvi erastada endale rohkem maad ka ulatuses ja piirides, mis ei ole olnud tema

õiguspärases kasutuses (vrd Riigikohtu halduskolleegiumi 12. novembri 2007. a otsus asjas nr 3-3-1-

57-07, p 16). Selles osas jagab kolleegium halduskohtu seisukohta.

17. Eelnevast tulenevalt rahuldab kolleegium Vabariigi Valitsuse ja Lohusuu valla kassatsioon-

kaebused, tühistab ringkonnakohtu otsuse ja jätab halduskohtu otsuse muutmata.

18. Kolleegium jätab Vabariigi Valitsuse ja Lohusuu valla menetluskulud nende endi kanda, kuna

kohtus arutatav õigusvaidlus ei väljunud nende igapäevase põhitegevuse raamidest (HKMS § 109

lg 6; Riigikohtu halduskolleegiumi 13. novembri 2015. a otsus asjas nr 3-3-1-34-15, p 9). Kaebaja

menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1).

Lohusuu valla kautsjon tuleb tagastada (HKMS § 107 lg 4).

Indrek Koolmeister, Viive Ligi, Ivo Pilving