3-2-1-137-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-137-15

Määruse kuupäev

Tartu, 9. detsember 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Ants Kull ja Henn Jõks

Kohtuasi

Irina Rjadnova hagi Gunnar Apsi vastu kinnistusraamatu

kannete parandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2015. a määrus tsiviilasjas

nr 2-14-62748

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Irina Rjadnova määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Irina Rjadnova, esindaja vandeadvokaat Hillar Villers

Kostja Gunnar Aps

Asja läbivaatamise kuupäev

9. november 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta tsiviilasjas nr 2-14-62748 tehtud Tartu Ringkonnakohtu 29. mai 2015. a määruse

resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt määruse põhjendusi.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Irina Rjadnova kanda.

4. Arvata Irina Rjadnova määruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Irina Rjadnova (hageja) esitas 17. detsembril 2014 Viru Maakohtule hagi Gunnar Apsi (kostja)

vastu kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Hageja palus kohustada kostjat andma tahteavaldused

korteriomandite, mis asuvad Jõhvis Xxxxx xxx xx-5 (registriosa nr 561808) ja Xxxxx xxx xx-9

(registriosa nr 4630208), ühendamiseks ning nende kohta tehtud kannete parandamiseks selliselt, et

registriosa nr 561808 I jaost kustutatakse kanne eluruumi nr 5 üldpinna 41,20 m² kohta ning kantakse

I jakku eluruumi nr 5 üldpinnaks 65,60 m² ja suletakse registriosa nr 4630208.

Hagiavalduse kohaselt on hagejal korteriomand nr 6 Xxxxx xxx xx asuvas elamus (edaspidi elamu).

Algselt oli elamus kaheksa korteriomandit, millest neli (korteriomandid nr 1, 4, 5 ja 8) kuulusid

kostjale või äriühingutele, kelle juhatuse liige ja osanik on kostja. Jõhvi Vallavalitsus andis 29. juuni

2009. a korraldusega kostjale ehitusloa korteriomandi nr 5 rekonstrueerimiseks (ühe korteri

jagamiseks kaheks korteriks). 21. juulil 2009 esitas kostja kinnistamisavalduse, milles palus jagada

korteriomand nr 5 kaheks korteriomandiks. 16. septembril 2009 kostja kinnistamisavaldus rahuldati

ning kinnistusraamatusse kanti korteriomand nr 5 (üldpinnaga 41,20 m²) ja korteriomand nr 9

(üldpinnaga 24,40 m²).

Hageja õigusi on ebaõigete kannetega rikutud ning tal on õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatu

kannete parandamist. Kinnistusraamatu kanded ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale, sest

kinnistusraamatusse on kantud olematu korteriomand nr 9. Kostja ei asunud korteriomandit nr 5

rekonstrueerima ja seda kaheks eraldiseisvaks korteriks jagama. Lisaks ei vasta tegelikule õiguslikule

olukorrale korteriomandi nr 5 üldpinna vähendamise kohta tehtud kanne. Vaidlusaluse kandega on

kostja saavutanud olukorra, kus talle ja talle kuuluvale äriühingule kuulub elamus üle poole

korteriomanditest, mis võimaldab kostjal ainuisikuliselt võtta vastu otsuseid. Kostja koostas

dokumendid korteriühistu asutamiseks ja registrisse kandmiseks, korteriühistu asutamiskoosoleku

toimumisest teisi korteriomanikke ei teavitatud.

2. Kostja taotles hagi läbi vaatamata jätmist. Hageja õiguste rikkumine pole hagi alusena toodud

faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik. Vaidlustatud kanne ei kitsenda hagejale kuuluva

kaasomandi teostamist. Kostjal on kehtiv ehitusluba ja ta on alustanud ehitustöödega. Korteriühistu

asutamine ei saa rikkuda korteriomanike õigusi. Kui vastuvõetud üldkoosolekute otsused rikuvad

hageja õigusi, on võimalik neid vaidlustada seaduses ettenähtud korras.

3. Viru Maakohus jättis 4. märtsi 2015 määrusega hagi tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

Maakohtu määruse põhjendustel ei kitsenda kostja korteriomandi faktiline jagamine või jagamata

jätmine iseenesest teiste korteriomanike (sh hageja) õigusi ega kaasomandi kasutamist. Kostja

korteriomandite reaalosa suurus on olenemata korteriomandi jagamisest sama. Kostja

kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa ei suurene ning järelikult ei vähene ka teiste

korteriomanike kaasomandi osad.

Hagejal ei ole õigust nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 alusel teise omaniku korteriomandi

kohta kinnistusraamatusse tehtud kande parandamist põhjusel, et kostjal on selle tõttu korteriühistu

liikmete üldkoosolekul häälteenamus. Kinnisasja koosseisu andmed (katastritunnus, asukoht, pindala)

märgitakse kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 1 järgi registriosa esimesse jakku ning sellised

faktilised andmed ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigus- ega

kinnistusraamatuseaduse järgi. Seetõttu ei saa nõuda ka nende parandamist AÕS § 65 lg 1 järgi.

4. Hageja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus määruse tühistada ja asja

menetluse taastada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus muutis 29. mai 2015. a määrusega maakohtu määruse põhjendusi, muus

osas jäi maakohtu määrus muutmata.

Ringkonnakohtu määruse põhjendustel kohalduvad õigusliku perspektiivituse sätted (TsMS § 423

lg 2 p 2) juhul, kui kohus on analüüsinud nõude väljavaateid, lähtudes nõude aluseks olevatest

asjaoludest ja neile kohalduvatest õigusnormidest, ning hinnanud, kas hageja esitatud asjaoludel,

arvestades kohtu selgitamiskohustust ja hagi täpsustamise ja parandamise võimalusi, oleks hagi

rahuldamine välistatud või oleks hagiga taotletava eesmärgi saavutamine välistatud.

Maakohus leidis õigesti, et kinnistusraamatu väidetavad ebaõiged kanded korteriomandite nr 5 ja nr 9

kohta ei riku hageja õigust ning seega ei saa hageja kannete parandamist nõuda.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 4 lg 4 kohaselt võib korteriomandeid ühendada ja korteriomandi võib

jagada AÕS § 54 alusel. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KOS § 5 lg 3 p 1 nõuetele vastav plaan

või projekt. AÕS § 54 lg 1 järgi võib kinnisasju ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja

jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. Seega saab kinnisasjade ühendamine ja

kinnisasja jagamine toimuda üksnes omaniku tahte kohaselt, st kolmandad isikud ei saa omal

algatusel kinnisasjade koosseisu ega piire muuta ja omanikult sellist muutmist nõuda. Kinnisasi

(korteriomand) jagati kostja kui omaniku soovil ning selleks ei olnud vaja hageja kui teise

korteriomaniku nõusolekut. Kande tegemise aluseks kinnistusraamatus on omaniku

kinnistamisavaldus (lisaks muud seaduses sätestatud dokumendid).

Hageja ei ole KRS § 341 lg 2 järgi puudutatud isikuks, kelle nõusolek oleks kinnistusraamatu kande

tegemiseks vajalik. Hagejat ei muuda puudutatud isikuks väide, et talle kuuluva korteriomandi nr 6

registriossa lisati korteriomand nr 9 ning ta on kaasomandi teostamisel kitsendatud ka korteriomandi

nr 9 koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. Korteriomandi nr 5 jagamise tulemusel

moodustunud korteriomandite nr 5 ja nr 9 reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil nr 5.

Kuna ei ole muutunud reaalosa suurus, siis ei ole muutnud ka kaasomandi osa suurus. Asjaolu, et

hageja korteriomandi nr 6 omanikuna on kaasomandi teostamisel kitsendatud lisaks teistele elamus

moodustatud korteriomanditele ka korteriomandite nr 5 ja nr 9 koosseisu kuuluvate reaalosadega

seotud õigustega, ei kitsenda hageja õigusi kaasomandi teostamisel võrreldes eelnenud olukorraga

(s.o kui korteriomand nr 5 oli jagamata). Alust selleks, et käsitada hagejat KRS § 341 lg 2 mõttes

puudutatud isikuna, ei anna ka hageja väide, et kostjal kui korteriomandite enamuse omanikul on

võimalik asutada teiste korteriomanike teadmata ja osaluseta korteriühistu ning vastu võtta otsuseid ja

teha toiminguid, mis otseselt mõjutavad teiste korteriomanike õigusi ja kohustusi, mis seonduvad

korteriomandi reaalosaga ning reaalosa kasutamisega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub määruskaebuses ringkonnakohtu ja maakohtu määruse tühistada ning taastada asja

menetlus maakohtus.

Kohtud leidsid valesti, et hagejal ei ole õigustatud huvi hagiavalduse esitamiseks. Kostja on kandnud

kinnistusraamatusse korteriomandi nr 9 eesmärgiga asutada teiste korteriomanike teadmata ja

nendega kooskõlastamata korteriühistu ja võtta ainuisikuliselt vastu kõiki korteriomanikke

puudutavaid otsuseid. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et korteriomandit nr 5 tegelikult ei jagatud,

samal ajal aga kasutas hageja korteriomandi nr 9 kinnistusraamatusse kandmisega talle tekkinud

õigusi.

7. Kostja ei ole hageja määruskaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu määruse tühistamiseks.

Määruskaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse

resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta määruse õiguslikke põhjendusi.

9. Maakohus võttis hageja nõude kostja vastu kinnistusraamatu kannete parandamiseks menetlusse,

kuid jättis selle TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu

lõppjäreldusega, muutes maakohtu määruse põhjendusi.

10. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu põhjendustega, et hageja nõuet ei ole võimalik AÕS § 65

lg 1 alusel lahendada, sest vaidlusalune kanne ei riku hageja õigusi ega ole ebaõige. Lisaks selgitab

kolleegium järgmist.

AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande

parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Seega on viidatud sätte alusel

esitatud nõude esmaseks eelduseks see, et kandega peab olema rikutud isiku õigusi. Kinnistusraamatu

kande parandamise nõue saab olla tegelikul õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on

kahjustatud.

AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on mh õigus asja

vallata, kasutada ja käsutada. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võivad omaniku õigused olla

kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. KOS § 2 lg 1 esimene lause sätestab, et

korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde

kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada

kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

Kooskõlas eeltooduga tuvastasid kohtud, et vaidlusalune kanne pole ebaõige ega kahjusta hageja

asjaõigust, sest kostja korteriomandi nr 5 jagamisega moodustatud korteriomandite nr 5 ja nr 9

reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil nr 5. Seega leidsid kohtud õigesti, et hageja ei

saa vaidlusaluste kannete parandamist nõuda, sest vaidlustatud kanded korteriomandite nr 5 ja nr 9

kohta ei riku hageja asjaõiguslikku positsiooni. Seda järeldust ei muuda ka hageja väide, et ta on

korteriomandi nr 6 omanikuna kaasomandi teostamisel kitsendatud lisaks teistele korteriomanditele

ka korteriomandite nr 5 ja nr 9 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Hageja

asjaõiguslikku positsiooni võrreldes eelnenud olukorraga, kui korteriomand nr 5 oli jagamata,

eeltoodu ei mõjuta.

Kande tagajärjel tekkinud kostja ühinguõiguslik positsioon ei anna alust AÕS § 65 lg 1 järgi nõude

esitamiseks.

11. Ühinguõiguslike küsimuste lahendamisel arvestatakse alljärgnevat.

Kaasomanikud võivad AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist

reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub

suurem osa ühises asjas. Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud

kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt.

Häälteenamusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad tavakasutuse piiresse (KOS § 11 lg 1 p 1

ja § 12 lg 2), samuti küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse (KOS § 15 lg 3)

(vt eeltoodu kohta Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Kui

korterelamus on moodustatud korteriühistu, võetakse häälteenamusega otsuseid vastu korteriühistu

liikmete üldkoosolekul (korteriühistuseaduse (KÜS) §-d 101 ja 11). Korteriühistu üldkoosoleku

otsuse kui juriidilise isiku organi otsuse tühisuse ja kehtetuks tunnistamise reeglid sätestavad

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-d 24 ja 241 ning

KÜS § 13 lg 3.

Toimikust nähtuvalt on elamus moodustatud korteriühistu (tl 53). Kui hageja leiab, et korteriühistu

üldkoosoleku otsus rikub tema õigusi, on tal õigus tuvastada kohtumenetluses sellise otsuse tühisus

(MTÜS § 241) või esitada korteriühistu vastu hagi sellise otsuse kehtetuks tunnistamiseks

(MTÜS § 24, KÜS § 13 lg 3). Kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, siis on see KÜS § 13 lg 4 järgi

korteriühistu liikmetele kohustuslik. Kolleegium märgib lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud

korteriühistu otsuste täitmine võib erandlikel asjaoludel olla eelõige otsuse vastu hääletanud

korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse

täitmisest keelduda (vt selle kohta Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11,

p 24).

12. Kanne võib olla ebaõige mh juhul, kui kande tegemiseks puudub puudutatud isiku nõusolek. Kui

kinnistusraamatusse tehakse kanne KRS § 341 järgi vajaliku puudutatud isiku nõusolekuta, on rikutud

KRS § 341 lg-t 1. Kandeavalduse rahuldamise selliste eelduste puudumisel tehtud kanne on ebaõige

ning tuleb AÕS § 65 lg 1 järgi parandada isiku nõudel, kelle õigust ebaõige kandega rikuti

(vt Riigikohtu 31. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-06, p 11). Kolleegium nõustub

ringkonnakohtu järeldusega, et hageja ei ole KRS § 341 tähenduses puudutatud isikuks, kuna

vaidlustatud kanne ei puuduta tema õigusi (vt määruse p 10 kolmas ja neljas lõik).

Iseenesest ei muuda kannet ebaõigeks hageja osutatud asjaolu, et ta ei ole kostja ehitusprojekti

kooskõlastanud ega sellele nõusolekut andnud ning kostja on suure tõenäosusega esitanud

ametiasutustele võltsitud dokumente. Eeltoodud asjaolud võivad kehtiva ehitusseadustiku (EhS) § 46

lg 1 p 2 järgi olla pädevale asutusele aluseks ehitusloa kehtetuks tunnistamisele. Ehitusloa kehtetuks

tunnistamiseks võib esitada taotluse nii ehitusloa omaja kui ka mõni teine isik, samuti pädev asutus

(EhS § 39 lg 1 järgi kohaliku omavalitsuse üksus) omaalgatuslikult. Haldusmenetluse seadus (HMS)

ning halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) võimaldavad kohustada haldusorganit esitama

kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning

HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Samuti ei muuda vaidlusalust kannet

ebaõigeks see, et kostja ei ole väidetavalt asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima.

13. Seega ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige ega riku hageja õigusi. Eeltoodut arvestades jättis

ringkonnakohus õigesti hageja nõude läbi vaatamata. Kolleegium leiab aga, et hageja nõue oleks

tulnud läbi vaatamata jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, sest hageja õiguste rikkumine ei ole hagi

alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste

väidete õigsust. Selles osas tuleb ringkonnakohtu määruse õiguslikku põhjendust muuta,

ringkonnakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata.

14. Kuna ringkonnakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata ja hageja määruskaebus rahuldamata,

tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Samamoodi jäävad

ringkonnakohtu määruse järgi hageja kanda ka varasemates kohtuastmetes kantud kulud.

Menetluskulude rahaline suurus määratakse maakohtus kindlaks TsMS § 174 lg-s 4 sätestatu

kohaselt.

15. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata tasutud

kautsjon riigituludesse.

Jaak Luik, mAnts Kull, Henn Jõks