3-2-1-51-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-51-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 2. detsember 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks,

Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Toomas Voogi hagi Holger Kangro vastu vara

omandamise eest hüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 9. detsembri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 2-07-25097

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Toomas Voogi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

159 779 eurot 12 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Toomas Voog, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Merilin Valdmaa

Kostja Holger Kangro, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Alo Pormeister

Asja läbivaatamise kuupäev

12. oktoober 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 9. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-25097 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Toomas Voogile kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Toomas Voog (hageja) esitas 6. juulil 2007 Harju Maakohtule hagi Miralda Sergejeva vastu

2 500 000 krooni (159 779 euro 12 sendi) suuruse hüvitise saamiseks. M. Sergejeva suri ja tema

pärijaks sai Toomas Kangro. T. Kangro suri ja tema pärijana astus 2010. aastal menetlusse Holger

Kangro (kostja). Hageja palus 12. märtsi 2013. a menetlusdokumendi kohaselt kostjalt välja mõista

184 705 eurot või alternatiivselt 145 989 eurot 88 senti seltsinguvara jagamisena.

Hagiavalduse kohaselt kuulus M. Sergejevale (hageja abikaasa vanaema õde, edaspidi omanik)

Tallinnas Vabaduse pst 201 asuv elamu. Omanik tegi hagejale ettepaneku võtta enda kanda elamu

teise korruse lõpuni ehitamine, kuhu asuks elama omanik, ning hageja võiks luua kodu elamu

esimesele korrusele. Hageja ehitas maja teise korruse lõpuni, rajas vee- ja kanalisatsioonitorustiku,

ehitas keskküttesüsteemi, soojustas ja remontis maja alumise korruse ning kolis elamusse sisse

1992 jaanuaris. 1993 tellis hageja omaniku esindajana elamu ümberehitusprojekti eesmärgiga ehitada

elamu kahekorruseliseks ja ehitada garaaž. Hageja taotles omaniku esindajana maa erastamisel

olemasoleva 599 m2 suuruse krundi suurendamist vaba riigimaa arvel ja 2000. a sõlmitud

erastamislepinguga erastas omanik 1030 m2 suuruse maatüki sihtotstarbega elamumaa. Maa

erastamise eest tasus hageja enda, oma abikaasa ja vanemate EVP-kroonidega. Hageja registreeris

end ettevõtjana ja avas ehitatud garaažis autoremonditöökoja. Hageja tegi omanikule vähemalt kord

aastas ettepaneku võõrandada talle kinnistust kasvõi osagi, kuid omaniku seisukoht oli, et pärast tema

surma jääb kõik hagejale. Vabaduse pst 201 kinnistu kanti 11. Detsembril 2000 kinnistusraamatusse.

13. juunil 2007 võõrandas omanik hageja teadmata kinnistu 1/2 mõttelise osa T. Kangrole, kes kanti

25. mail 2007 kinnistu 1/2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.

T. Kangro esitas 28. juunil 2007 hagejale omaniku ja T. Kangro allkirjastatud avalduse, millega

nõudis elamu vabastamist hiljemalt 10. juulil 2007. Kuna sellega oli omanik hagejaga sõlmitud

kokkulepet rikkunud, nõudis hageja hüvitist ulatuses, milles vara väärtus suurenes hageja vahendite

ja tehtud töö arvel, s.o 2 500 000 krooni (kinnistu turuväärtuseks hinnati 2007. aastal

5 000 000 krooni). Hageja esitas maakohtule hagi omaniku ja T. Kangro vastu üürilepingu

ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks (tsiviilasi nr 2-07-27702). Maakohus rahuldas

7. detsembri 2011 otsusega hagi ja tuvastas 27. juunil 2007 allkirjastatud üürilepingu ülesütlemise

avalduse tühisuse. Kohus asus seisukohale, et üüri tasuti sellega, et hageja kandis omaniku

elamiskulud ja parendas elamut.

T. Kangro omandas teise 1/2 mõttelise osa kinnistust kinkega pärast hagiavalduse esitamist.

Hageja hinnangul oli poolte vahel kokkulepe, et elamu ehitatakse hageja rahaga lõpuni ja hageja

kasutab 21 aastat kinnisasja tasuta. Omanikuga ei olnud kokkulepet tasu maksmises ning kinnisasja

kasutamine teenis eesmärki, et kinnistule rajatakse vanale hoonele ümber-, peale- ja allaehitamisega

uus hoone. 1995-2006 tehti põhilised suuremate kulutustega ehitustööd. Hageja parendas elamut,

luues võimaluse üürisuhte objekti olemasoluks, ehitades omanikule elamiskõlblikud eluruumid ja

rajades veetorustiku. Hageja ja omaniku vahel oli üürisuhe. Omanik hagejalt üüri ei nõudnud. Kuna

hageja asus kasutama elamu kahte tuba, siis ta omanikult kulutusi ei nõudnud. See oli hinnatav kui

nõuete puudumise vaikiv kokkulepe. Hageja ja omanik sõlmisid seltsingulepingu eesmärgiga

tegutseda ühises huvis omandada algsest oluliselt suurem krunt ja hoonestada see, luues kinnisasjale

lisaväärtust. Asjaolu, et poolte vahel oli ka üürisuhe, ei mõjutanud seltsingulepingu sõlmimist.

Omanik andis seltsingusse panusena asja kasutamise õiguse. Hageja panustas vara: omaniku kinnistu

väärtus tõusis ainult hageja kulutuste tulemusel ja lisaks kasvas kinnistu kasutuseelise väärtus. Poolte

ühine huvi oli paremate elutingimuste saamine.

Hageja kandis alates 1995. aastast seltsingulepingu alusel kulutusi 75 650 eurot 8 senti.

Seltsinguvara, s.o kinnistu väärtuse juurdekasv, on 184 705 eurot, s.o 223 455 eurot (kinnistu väärtus

OÜ Ehitusekspert 21. märtsi 2012. a hinnangu alusel) - 38 750 eurot (kunagine hoone väärtus).

Seltsinguvarast tuleb maha arvata hageja kulutus kui panus ja saadud jääk tuleb jagada seltsinglaste

vahel proportsionaalselt tehtud panuse suurusega. Pärast panuse mahaarvamist (184 705 eurot

-75 650 eurot 8 senti) jääb seltsinguvaraks 109 054 eurot 9 senti, mis tuleks jagada seltsinglaste vahel

proportsionaalselt tehtud panusega. Kuna omanikul ei ole õigust saada panuse eest hüvitist, siis peaks

hageja saama kogu seltsinguvara jäägi. Kui eeldada, et omaniku panuse väärtuseks olnuks talle

kuulunud asja väärtus 38 750 eurot, siis oleks omaniku ja hageja osa proportsioone arvestades

(vastavalt 35,5% ja 64,5%) hageja osa suuruseks 145 989 eurot 88 senti. Hageja tehtud kulutused

ületavad mõistliku üürisumma ja pooled ei ole kokku leppinud üüri sellises määras tasumises. Kui ka

selline kokkulepe oleks, siis kahjustaks see üürniku huve ja oleks tühine. Kostja üürinõue ei ole

tõendatud. Hagejal võis olla ka kulutuste hüvitamise nõue ulatuses, milles võõra eseme väärtus

suurenes. Hageja ei välista, et tema nõue oleks kaitstav ka muu lepinguvälise õigussuhte nõudena

(nt alusetu rikastumine).

2. Maakohus rahuldas 19. juuli 2007. a määrusega hageja hagi tagamise taotluse ja seadis omaniku

kinnisasjale hageja kasuks 2 600 000 krooni suuruse kohtuliku hüpoteegi.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole poolte vahel seltsingulepingut.

Ehitamine ja erastamine oli hageja huvides, omanikul ei olnud vajadust lisamaa erastamiseks,

detailplaneerimiseks, töökodade rajamiseks jms. Väidetavat ühist tegutsemist ning selle eesmärki ega

selle käigus loodud vara või suurenenud väärtust ei ole tõendatud. Tuvastatud asjaoludel (kohtuotsus

tsiviilasjas nr 2-07-27702) oli poolte vahel üürileping. Hageja kasutas elamut ja kinnistut 21 aastat

tasuta. Viidatud tsiviilasjas väitis hageja, et tema üüriks oli omaniku kõigi kulutuste maksmine ja

elamu parendamiseks tehtud kulutused. Seega tasuti väidetavate parenduste eest omaniku saamata

jäänud üüritasu tasaarvestamise teel hageja ehitamise kuludega. Kuna kulutusi tehti üüriks, siis ei

saanud see olla väidetava seltsingu panuseks. Kulutuste kandmisega on võlasuhe lõppenud ja hagejal

ei ole õigust nõuda kostjalt hüvitist. Kui kohus leiab, et hagejal on kostja vastu nõue, siis kostja

tasaarvestab oma nõude samas ulatuses hageja nõudega. Kui kohus eeltoodut ei arvesta, siis hageja

on tõendanud, et jaanuarist 1992 kuni novembrini 2013 arvestatud hageja üür pidi olema kokku

vähemalt 105 928 eurot. Hageja tehtud kulutused ei olnud vajalikud ja need tehti hageja enda huvides

ning omaniku nõusolekuta. Tegemist oli omavolilise ehitisega. Kuni praeguse ajani puudub ehitisel

kinnitatud projekt, ehitusluba ja kasutusluba. Kuna hageja pidas ümberehitatud maja uueks majaks,

millele omanikul enam õigusi ei olnud, tekkisid hagejaga lahkhelid. Oma valduse taastamiseks

kinnistule ja elamule otsustaski omanik kinnistu võõrandada T. Kangrole tingimusega, et ta saaks

elamus elu lõpuni elada.

Hageja ei ole täitnud enda tõendamiskohustust. Hageja nõue on aegunud ja asjas tuleb kohaldada

aegumist. Hageja nõue ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Hagejal ei ole kostja

vastu käsundita asjaajamise ega alusetu rikastumise nõuet, vastupidine on tõendamata.

4. Harju Maakohus rahuldas 31. jaanuari 2013. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

159 779 eurot 12 senti. Maakohus kinnitas, et poolte vahel on üürisuhe, kuid leidis, et kõik hageja

tehtud kulutused on tehtud õigusliku aluseta (võlaõigusseaduse (VÕS) § 1042). Maakohtu

põhjendustel on 1991-1994 tehtud kulutuste osas (17 645 eurot) hageja nõue aegunud, ülejäänud osas

(159 779 eurot 12 senti) tuleb hageja nõue rahuldada. Kostja pole tõendanud, et tehtud kulutused

polnud talle kasulikud.

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 5. juuni 2013. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel välja selgitada hageja nõue

(hagi esemeks on pool kinnisasja turuväärtusest, samas tugineb hageja ühise tegutsemise käigus

loodud vara juurdekasvule) ja anda sellele õiguslik hinnang, selgitada, millised parendused tegi

hageja lepingu alusel üüri maksmise kohustuse täitmiseks ja millised ilma õigusliku aluseta

(VÕS) § 1042 lg 1). Kohus heitis hagejale ette, et ta ei olnud välja toonud tehtud tööde loetelu ega

kirjeldanud, millal mingi töö tehti ja kuidas töö maksumus kujunes. Hageja ei olnud näidanud,

millised tööd tehti 1991-1994 ja kui suurt hüvitist ta sel ajal tehtud kulutuste eest nõuab. Nimetatut

pidas kohus oluliseks, kuivõrd kostja oli selles osas esitanud nõudele aegumise vastuväite.

6. Harju Maakohus jättis 12. märtsi 2014. a otsusega hagi rahuldamata ja tühistas 19. juuli 2007. a

määrusega kohaldatud hagi tagamise.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole omanik ja hageja sõlminud seltsingulepingut

(VÕS § 580 lg 1). Ei ole tõendatud, et omanik ja hageja tegutsesid kinnisasja puhul viidatud sätte

mõttes ühise eesmärgiga. Põhjendamata on hageja väide, et poolte ühine huvi seltsingulepingu alusel

tegutseda oli parema kvaliteediga elutingimuste rajamine. Hageja ehitas kinnistule

autoremonditöökoja, sauna, basseini ja kolmanda korruse. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et

viidatud kulutused oleksid tehtud 80-aastase omaniku huvides ning temaga kooskõlastatult ja ühise

eesmärgi nimel tegutsedes. Kostja esitas ka pildid, millest nähtus, et erinevalt ülejäänud hoonest

omaniku kasutuses olnud ruumides remonti ei tehtud. Seega omanik elas eraldi oma ruumides ning

hageja tegi muid ehitustöid oma vajaduste ja äranägemise kohaselt. Omanik kinnitas istungil, et

hageja on majas kõik teinud oma äranägemist mööda. Samuti keelas omanik hagejal ülemist korrust

peale ehitada, kuid hageja tegi nii, nagu tahtis. Ka hageja 14. märtsi 2012 e-kirjast tulenevalt ei

tegutsenud hageja kinnistut arendades ühisel eesmärgil, vaid lähtus oma perekonna vajadustest ja

lootusest, et tulevikus jääb kinnistu talle.

Maakohus tuvastas, et hageja ja omaniku vahel on üürisuhe, millest võib tuleneda hageja nõude alus.

Tsiviilasjas nr 2-07-27702 on jõustunud otsusega tuvastatud, et hageja ja omaniku vahel oli üürisuhe

ja üürilepingu ülesütlemine on tühine. Üürilepingu olemasoluga nõustus ka asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks saatnud ringkonnakohus. Kuivõrd hageja ja omaniku vahel oli üürileping, siis

VÕS § 1042 asjas ei kohaldu (see säte kohaldub olukorras, kus pooltel ei ole lepingulist suhet).

Vaatamata kohtu selgitustele ei ole hageja nimetanud ühtegi konkreetset kulutust, mis on tehtud

õigusliku aluseta, ega selgitanud, miks just see kulutus tuleks hüvitada VÕS § 1042 lg 1 alusel. Seega

ei ole hagejal VÕS § 1042 lg-st 1 tulenevat nõuet. Asjas ei ole alust kohaldada käsundita asjaajamise

sätteid (VÕS § 1018 jj), kuna hageja ei ole tõendanud, et omanik oleks asjaajamise heaks kiitnud või

see oleks vastanud tema tegelikule või eeldatavale huvile. Kohus järeldas hageja kirjast, et hageja

tegutses oma pere heaolu, mitte tollase omaniku heaolu silmas pidades. Samuti ei ole hagejal

VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevat nõuet, mis põhineb kostja alusetul rikastumisel. Asjas ei ole esitatud

tõendeid, et hageja tegi kinnistule kulutusi kohustuse tõttu, mida ei ole olemas või mis on ära

langenud.

Kuivõrd tuvastatud on üksnes poolte üürisuhe, tuleb kohaldada sätteid, mis käsitlevad üürniku poolt

asjale tehtavaid kulutusi ning nende hüvitamist. Üürikorterile tehtud kulutuste puhul ei saa esitada

nõuet VÕS § 285 lg 1 ja § 286 lg 1 alusel, sest need sätted kohalduvad juhul, kui leping on lõppenud.

Tsiviilasjas nr 2-07-27702 tuvastati üürilepingu ülesütlemise tühisus ning ei ole tõendatud, et pärast

selles asjas tehtud otsuse jõustumist oleks hageja või kostja esitanud teisele lepingupoolele korrektse

avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Üürilepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt.

Enne VÕS-i jõustumist kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 297 sätestas, et kui üüritud vara üürileandja

loal parendatakse, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt kõigi sellel eesmärgil tehtud vajalike

kulutuste hüvitamist, kui seaduse või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse

(VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist

2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ja VÕS-is sätestatut. Seega tuleb nii TsK § 297 kui ka

VÕS §-de 285 ja 286 kehtivuse ajal tehtud kulutuste puhul lähtuda asjaolust, et need muutuvad

sissenõutavaks, kui kestvusleping on ülesöeldud. Kuivõrd hageja nõue ei ole muutunud

sissenõutavaks, ei ole see ka aegunud (VÕS § 338 lg-d 1 ja 2).

7. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ning uue otsusega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. detsembri 2014. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata, kuid muutis kohtuotsuse põhjendusi üürilepingu käsitluse osas, apellatsioonkaebus jäi

rahuldamata.

Ringkonnakohtu hinnangul on hageja nõue osaliselt aegunud. Osa töid tehti enne elamusse asumist

1991 ja aastatel 1991-1994 rajati kanalisatsioon ning paigaldati keskküte. Nende ja ka väidetavate

ülejäänud sel perioodil tehtud kulutuste hüvitamise nõue on aegunud. Enne 1. juulit 2002 kehtinud

TsÜS § 113 lg 1 kohaselt oli aegumistähtaeg kümme aastat ning alates 1. juulist 2002 aeguvad

alusetust rikastumisest tulenevad nõuded kolme aasta möödumisel ajast, mil õigustatud isik sai teada,

et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Hageja pidi oma nõude esitama hiljemalt 1. juulil 2005,

kuid 6. juulil 2007 esitatud hüvitise saamise nõue on selles osas aegunud.

Ülejäänud ajal kantud kulutuste hüvitamise nõude kohta selgitas ringkonnakohus järgmist.

Maakohus asus õigele seisukohale, et pooled ei olnud sõlminud seltsingulepingut. Ei ole tõendatud

poolte ühine huvi ja eesmärk tegutsemiseks ning poolte elukvaliteedi parandamiseks. Maakohus

tuvastas õigesti, et hageja tegi töid enda ja oma perekonna huvides ning omanik ei olnud töödeks

nõusolekut andnud. Omaniku seletusest nähtuvalt ehitati vastu tema tahtmist ilma luba küsimata ja

hageja esitatud kirjaliku selgituse kohaselt oli omaniku kasutusse jääma pidanud ruumides tegelikult

osa töid tegemata. Sama tõendasid toimikus olevad fotod, millest nähtuvalt ei olnud omaniku

kasutusse mõeldud ruume remonditud ja need olid halvas seisukorras. Ei saa nõustuda hageja väitega,

et tema lubadused parema elukvaliteedi saamiseks ja poolte ühiseks tegutsemiseks on tõendatud

sellega, et hageja oli alustanud ehitustöid. Tõendatud on vastupidi hageja väidetele, et omanik oli

kõigile eelnimetatud ümberehitustele vastu. Isegi siis, kui poolte vahel oleks olnud seltsinguleping,

oleks hagejal tulnud esitada maakohtule rahaline arvestus seltsinglaste panuste kohta, mida ta ei

teinud.

Poolte vahel ei olnud üürisuhet, sest üüri maksmises ei ole kokku lepitud, Väidetav ebamäärane

kokkulepe, et täpsustamata parenduste tegemise eest võib elamut kindlaks määramata aja kasutada, ei

viita sellele, et poolte vahel oli kokkulepe tasu eest eluruumi kasutamise kohta. Samas on hageja

maakohtu menetluses ja ka apellatsioonkaebuses esitanud erinevaid väiteid ja möönnud, et kui poolte

vahel oli üürisuhe, siis sai see olla vaid elamu esimesel korrusel asunud kahe toa ja abiruumide osas

ning üürina said olla käsitatavad kuni 1995. aastani tehtud tööd ja kommunaalkulude kandmine.

Arvestades asjaolusid ja hinnates neid kinnitavaid tõendeid, ei ole õige maakohtu seisukoht, et hageja

kantud kulutused olid käsitatavad üüri maksmisena. Pooled ei vaidle selle üle, et nad ei olnud üüri

kokku leppinud. Kohtu hinnangul tegi hageja osa kulutusi kasutuslepingu raames, mis õiguse tagas

talle kostja, lubades hagejal koos perekonnaga endale kuuluvatesse eluruumidesse elama asuda.

Tsiviilasjas nr 2-07-27702 tehtud lahend on dokumentaalne tõend, mida tuleb koos teiste tõenditega

hinnata igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Ülejäänud asjas kogutud tõendid ei kinnita üürisuhte

olemasolu. Hagejale esitatud 27. juuni 2007. a teadet tuleb käsitada kasutuslepingu ülesütlemisena.

Seega on ekslik ka maakohtu seisukoht, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd üürilepingu

kehtivuse ajal ei ole üürnikul võimalik hüvitisenõuet esitada. Kuigi üürnik sai enne VÕS-i jõustumist

kehtinud seaduse järgi nõuda oma kulutuste hüvitamist ka enne üürilepingu lõppemist, ei ole sellel

asjas tähtsust, sest poolte vahel ei olnud üürisuhet ja hagejal ei saa seega olla ka sel alusel nõuet

kostja vastu.

Hagejal võiks olla hüvitisenõue alusetu rikastumise sätete järgi, kuid selle nõude rahuldamise eeldusi

hageja esile ei toonud. Vaatamata sellele, et maakohus täitis oma selgitamiskohustuse, ei toonud

hageja esile, milliseid kulutusi ta tegi kinnistule, ei esitanud tehtud tööde loetelu ega kirjeldanud,

millal ta mingi töö tegi ja kuidas selle maksumus kujunes. Tehtud tööde loetelu ja nende tegemise

aega ja maksumust ei ole hageja kohtu nõudele vaatamata esile toonud. Hageja esitatud üldiste

väidete alusel ei olnud võimalik esitatud nõuet rahuldada. Hageja esitatud dokumentaalsed tõendid ei

ole seostatavad tema nõudega asjaolude esile toomata jätmise tõttu. Tõendite esitamisel peab pool

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 236 lg 3 kohaselt põhjendama, millise asjas tähtsa asjaolu

tõendamiseks ta tõendit esitada soovib. Eeltoodut arvestades ei ole vaja hinnata kostja tasaarvestuse

vastuväidet.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada,

või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus leidis valesti, et pooled ei sõlminud seltsingulepingut. Poolte ühine eesmärk

(seltsinguvara moodustamine. läbi elamu ja kinnistu väärtuse tõstmise teel ning selle kaudu ühise

kasutuseelise väärtuse tõstmine) on tõendatud. Kuna omaniku kinnisasja väärtus on oluliselt

kasvanud ja omanik sai varasemaga võrreldes suurema maakasutuse, leidis ringkonnakohus

põhjendamatult ja vastuolus seadusega, et tegemist ei olnud kostja huvides tehtud panusega.

Tõenditega vastuolus on ringkonnakohtu seisukoht, et omanik ei olnud tööde tegemiseks hagejale

nõusolekut andnud ning omaniku eluruumides remonti ei tehtud. Ringkonnakohus leidis valesti, et

hageja ei esitanud kohtule arvestust seltsinglaste panuste kohta, hageja on sellekohased tõendid

esitanud.

Ringkonnakohus tuvastas apellatsioonkaebuse piire ületades, et poolte vahel ei olnud üürisuhet.

Kumbki pool ei tuginenud sellele, et üürisuhet ei olnud, ning ringkonnakohtu seisukoht on vastuolus

ka samade poolte vahel tehtud jõustunud kohtuotsusega (tsiviilasi nr 2-07-27702). Samuti on

ringkonnakohtu otsus selles osas vastuoluline, sest samas leidis ringkonnakohus, et osa kulutusi tegi

hageja kasutuslepingu raames. Leides ekslikult, et poolte vahel ei olnud üürisuhet, jättis

ringkonnakohus hindamata alternatiivse nõude, s.o enne 1. juulit 2002 tehtud kulutuste hüvitamise

nõude enne VÕS-i kehtinud seaduse alusel.

Ringkonnakohus leidis valesti, et alusetu rikastumise sätete alusel nõude rahuldamise eeldusi ei ole

hageja esile toonud. Hageja tõi esile, et ta oli teinud alates 1995. aastast kulutusi kokku 75 650 eurot

8 senti, ja esitas kulutuste koondtabeli ning kulude kandmist tõendavad dokumendid. Samuti tõendab

tehtud tööde ulatust OÜ Ehitusekspert eksperdihinnang. Ringkonnakohus võttis esitatud tõendid

vastu, kuid ei selgitanud, miks ta hageja esitatud tõenditega ei arvesta. Ringkonnakohtul tuli

analüüsida kõnealust nõuet nii VÕS-i kui ka enne seda kehtinud seaduse alusel. Seisukoht alusetu

rikastumise sätete kohaldamisel on ka vastuoluline, sest ringkonnakohtu hinnangul tegi hageja osa

kulutusi kasutuslepingu raames.

Ringkonnakohus jättis täielikult analüüsimata hageja nõude rahuldamise eeldused käsundita

asjaajamise sätete alusel. Ringkonnakohtul tuli analüüsida kõnealust nõuet nii VÕS-i kui ka enne

seda kehtinud seaduse alusel. Hageja hinnangul kiitis omanik kõik tehtud tööd heaks ja kulutuste

tegemine vastas omaniku huvile.

10. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

11. Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 17. juuni 2015. a määrusega

asja lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule. Riigikohus leidis, et arvestades

kolleegiumi otsuseid VÕS § 286 lg 2 ja § 338 kohaldamise kohta (Riigikohtu 16. aprillil 2008. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08, p 13 ja 13. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-13, p 12), on

vajalik ühtlustada viidatud sätete kohaldamise kohtupraktikat.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Hagiavalduse kohaselt palub hageja kostjalt välja mõista hüvitise vara omandamise eest

tulenevalt sellest, et hageja on omanikule kuuluvat vara parendanud, tuginedes omaniku lubadusele,

et hageja saab tema surma korral parendatud vara pärijaks. Hageja on oma nõuet põhjendanud

seltsingulepingut, üürilepingut, käsundita asjaajamist ning alusetult rikastumist reguleerivate sätetega.

Maakohus jättis hagi rahuldamata, leides, et hagejal ei ole kostja vastu seltsingulepingust tulenevat

nõuet ning hageja ei saa tugineda käsundita asjaajamise ega alusetu rikastumise sätetele. Maakohtu

hinnangul on poolte vahel üürisuhe, kuid hagejal ei ole võimalik sellest tulenevat nõuet maksma

panna. Seda põhjusel, et nii enne kui ka pärast 1. juulit 2002 kehtinud ja kehtiva seaduse alusel

esitatav kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks siis, kui kestvusleping on üles öeldud.

Tuvastatud asjaoludel ei ole pooltevahelist üürilepingut kehtivalt üles öeldud. Eeltoodu tõttu ei ole

hageja nõue üürilepingu alusel tehtud kulutuste hüvitamiseks ka aegunud. Ringkonnakohus asus

samuti seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuid muutis maakohtu otsuse põhjendusi

üürilepingu käsitluse osas. Ringkonnakohtu hinnangul puudub pooltel üürisuhe ning hagejal võiks

olla kostja vastu nõue alusetu rikastumise sätete järgi. Ringkonnakohus leidis, et selle nõude

rahuldamise eeldusi ei ole aga hageja esile toonud, märkides lisaks, et nõue ajavahemikus 1991-1994

alusetult tehtud kulutuste hüvitamiseks on ka aegunud.

14. Kolleegium nõustub esmalt kohtutega, et asjas ei ole alust kohaldada seltsingulepingu (enne

1. juulit 2002 ühise tegutsemise leping) sätteid. VÕS § 580 lg 1 kohaselt kohustuvad

seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks,

aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. VÕS § 581 lg 1 järgi

võib seltsinglase panuseks olla igasugune ühise eesmärgi edendamine, sealhulgas vara võõrandamine

seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine või seltsingule teenuse osutamine. Seltsingulepingu

sätete kohaldamise eelduseks on poolte ühise eesmärgi tuvastamine (vt selle kohta Riigikohtu 6. juuni

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-12, p 15; 6. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-06,

p 11). Kohtud tuvastasid, et pooled ei tegutsenud ühise eesmärgi saavutamise nimel. Kolleegium ei

nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et kohtud ei hinnanud poolte eesmärgi tuvastamisel tõendeid

nõuetekohaselt. Kohtud on analüüsinud tõendeid kogumis (TsMS § 232 lg-d 1 ja 2) ning on oma

järeldust piisavalt põhjendanud (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8) ning ei ole asjaolude tuvastamisel

rikkunud menetlusõiguse norme.

15. Ringkonnakohus ei nõustunud aga maakohtu seisukohaga, et pooled sõlmisid üürilepingu.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei olnud poolte vahel üürisuhet, sest puudus kokkulepe üüri kohta.

Ringkonnakohus hindas tsiviilasjas nr 2-07-27702 tehtud otsust koos teiste tõenditega, leides, et

ülejäänud asjas kogutud tõendid üürisuhet ei kinnita.

Ringkonnakohus leidis kolleegiumi arvates ekslikult, et kehtiva üürilepingu olemasolu ei ole poolte

jaoks varasemas kohtumenetluses tehtud jõustunud kohtulahendiga tuvastatud asjaoluks. TsMS § 457

lg 1 järgi on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või

vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Harju

Maakohus rahuldas 7. detsembri 2011. a otsusega tsiviilasjas nr 2-07-27702 hageja nõude kostja

vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks ja tuvastas kohtuotsuse

resolutsioonis, et omaniku ja hageja 27. juunil 2007 allkirjastatud eluruumi (Vabaduse pst 201,

Tallinn) üürilepingu ülesütlemine on tühine (I kd, tl 291 jj). Seega andis maakohus samade poolte

vahel peetavas vaidluses otsuse resolutsioonis hinnangu, et hageja ja kostja vahel on üürileping.

Seega ei saa TsMS § 457 lg 1 järgi praeguses asjas asuda seisukohale, et pooled ei sõlminud

üürilepingut.

Põhjendatud on iseenesest ka hageja kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu järeldus üürisuhte

puudumise kohta tuleb talle üllatuslikult. Kolleegium on selgitanud, et kohtu õiguslik hinnang ei või

tulla pooltele üllatuslikult, st kohus peab vähemalt suulises menetluses üldjuhul juhtima poolte

tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta

arvamust (vt TsMS § 348 lg 1, § 351, § 392 lg 1 p 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1) (vt nt Riigikohtu

28. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-14, p 19). Pooled ei ole vaidlustanud maakohtu

seisukohta, et nende vahel on üürisuhe. Apellatsioonkaebuse p-s 2.10 leidis hageja, et maakohus on

ekslikult jätnud hindamata hageja nõude rahuldamise üürilepingu alusel, ja esitas põhjendused selle

väite kinnituseks (VI kd, tl 20-21). Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et nõude

aluseks on eelkõige seltsinguleping ja kui kohus leiab, et seda pole sõlmitud, siis üürileping ning

käsundita asjaajamine (VII kd, tl 34 pöördel).

Pooled ei ole väitnud, et üürileping oleks lõppenud. Seega lähtub kolleegium eeldusest, et poolte

vahel on kehtiv üürisuhe.

16. Kuivõrd tuvastatud asjaoludel tegi hageja üürisuhtes omaniku varale kulutusi ajavahemikus 1991-

2006, kohalduvad asjas nii enne kui ka pärast võlaõigusseaduse jõustumist 1. juulil 2002 kehtinud ja

kehtivad üürniku poolt asjale tehtavaid kulutusi ja nende hüvitamist sätestavad õigusnormid.

VÕSRS § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist

2002 TsÜS-is ja VÕS-is sätestatut.

Erinevalt kehtivast seadusest (VÕS § 286 lg 2) ei reguleerinud enne 1. juulit 2002 kehtinud seadus

eluruumi üürimise korral üürniku nõuet üürileandja nõusolekuta tehtud kulutuste hüvitamiseks. Nii

sätestas 1. juulil 1992 jõustunud ja kuni 30. juunini 2002 kehtinud elamuseaduse § 422 ("Eluruumide

omavoliline ümberehitamine ja ümberseadistamine"), et eluruumide omavolilisel ümberehitamisel

või ümberseadistamisel on üürnik kohustatud üürileandja nõudel oma kulul taastama endise olukorra.

Antud kohustus ei laiene seaduslikul alusel tehtud ümberehitustele, mida üürnikud olid teinud enne

õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamist õigustatud subjektile. Üürniku keeldumisel on

üürileandjal õigus endise olukorra taastamiseks tehtud kulud üürnikult sisse nõuda. Kui endise

olukorra taastamine pole võimalik, on üürileandjal õigus nõuda hüvitist taastamiskulude ulatuses.

Enne elamuseaduse jõustumist (1. juuli 1992) kehtinud elamukoodeksi § 83 kohaselt võivad üürnik ja

tema perekonnaliikmed eluruume ning kõrvalruume ümber ehitada ja ümber planeerida ainult korteri

heakorrastamiseks ning seda lubatakse teha üürniku, temaga koos elavate perekonnaliikmete ja

üürileandja nõusolekul ning kohaliku rahvasaadikute nõukogu täitevkomitee loal. Kui üürnik ja tema

perekonnaliikmed ei saavuta kokkulepet, samuti üürileandja keeldumise korral võidakse vaidlus

lahendada kohtu korras. Sama paragrahvi lg 2 sätestas, et üürnik, kes on eluruumi või kõrvalruumi

omavoliliselt ümber ehitanud või ümber planeerinud, on kohustatud omal kulul viima ruumi

endisesse seisukorda.

Enne 1. juulit 2002 ei kehtinud analoogilist sätet VÕS § 286 lg-ga 2, mis võimaldanuks üürnikul

esitada üürileandja nõusolekuta tehtud kulutuste hüvitamiseks lepinguvälise kulutuste hüvitamise

nõude. VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita asjaajamise ja alusetu

rikastumise kohta sätestatut juhul, kui käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine toimus pärast

1. juulit 2002. Samale seisukohale asus Riigikohus ka siis kui lahendas üürniku nõuet üürileandja

nõusolekuta tehtud kulutuste hüvitamiseks varaüürilepingu (rendilepingu) korral, kohaldades enne

1. oktoobrit 1990 kehtinud TsK § 297 lg-t 1 ning 1. oktoobrist 1990 jõustunud ja 30. juunini 2002

kehtinud rendiseaduse § 12 lg-t 1 (vt Riigikohtu 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-179-

13, p-d 17, 18 ja 22).

Seega ei saa hageja nõuda kostjalt TsK § 477 alusel üürileandja nõusolekuta enne 1. juulit 2002

tehtud kulutuste hüvitamist.

17. Kulutustele, mis tehakse üürilepingu kehtivuse ajal pärast 1. juulit 2002, kohaldub VÕS § 286.

VÕS § 286 lg-s 1 sätestatakse, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja

nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest

mõistlikku hüvitist. VÕS § 286 lg-s 2 sätestatakse, et muude kui VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud

kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta

sätestatule. VÕS § 285 lg 1 esimese lause kohaselt võib üürnik teha üüritud asjale parendusi ja

muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul.

VÕS § 338 lg 1 kohaselt on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse

äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. VÕS § 338 lg 2 teise lause kohaselt algab üürniku

nõuete aegumistähtaeg lepingu lõppemisest.

Eeltoodust tulenevalt on VÕS § 286 lg 1 alusel üürnikul õigus nõuda üürileandja kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul (VÕS § 285 lg 1) tehtud parenduste hüvitamist.

VÕS § 286 lg 2 alusel on üürnikul õigus nõuda parenduste hüvitamist sõltumata sellest, kas on

järgitud VÕS § 286 lg-s 1 sätestatut (st hüvitist saab nõuda juhul, kui üürnikul ei ole parenduste või

muudatuste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekut).

Kolleegium märgib lisaks, et VÕS § 286 lg 2 alusel ei ole hüvitatavad üürniku puuduste või takistuste

kõrvaldamiseks tehtud vajalikud kulutused, mis tuleb hüvitada VÕS § 279 lg 3 järgi.

18. VÕS § 286 lg-tes 1 ja 2 märgitud nõuete aegumine on sätestatud VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2.

Õiguskindluse tagamise eesmärgil rakendub asja parendamisest tulenevatele nõuetele

eriregulatsioonina lühendatud aegumistähtaeg. Nii on asja parendamisest tulenevate nõuete

aegumistähtaeg kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest. Muus osas kohaldub aegumise kohta käiv

tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud üldregulatsioon. Erinevalt VÕS § 286 lg-test 1 ja 2, mille

puhul eelnevat arvestades muutub üürniku nõue sissenõutavaks alles lepingu lõppemisest, saab

VÕS § 279 lg 3 alusel üürnik nõuda kulutuste hüvitamist kohe pärast kulutuste tegemist ja kõnealuse

nõude aegumistähtajale kohaldub TsÜS § 146 lg 1.

Ülaltoodut arvestades muudab kolleegium 16. aprillil 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08 tehtud otsuse p-

s 13 väljendatud seisukohta, mille kohaselt võib VÕS § 286 lg 2 alusel nõuda hüvitist muu hulgas

sõltumata sellest, kas üürileping on lõppenud või mitte. Kolleegium jääb viimaste aastate praktikast

järelduva juurde, mille kohaselt saab üürnik ka VÕS § 286 lg 2 alusel nõuda hüvitist VÕS § 338 lg-

te 1 ja 2 järgi kuue kuu jooksul alates üürilepingu lõppemisest (vt Riigikohtu 13. märtsil 2013

tsiviilasjas nr 3-2-1-9-13 tehtud otsuse p 12, samuti 19. veebruaril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-179-13

tehtud otsuse p 21).

Asjas ei ole tuvastatud, et hagejal oli parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis nõusolek. Seega ei saaks hageja nõuet lahendada VÕS § 286 lg-le 1 tuginedes,

küll aga võiks asjas kohalduda VÕS § 286 lg 2. Maakohus on tuvastanud, et asjas ei ole esitatud

tõendeid selle kohta, et pärast tsiviilasjas nr 2-07-27702 tehtud otsuse jõustumist oleks kumbki

pooltest üürilepingu üles öelnud. Hagiavalduse esitamise seisuga ei ole üürilepingut üles öeldud ja

hageja ei tugine sellele, et üürileping oleks lõppenud hiljem. Seega ei oleks kohtud saanud hageja

nõuet rahuldada ka VÕS § 286 lg 2 alusel (vt p 19). Kuna selles osas ei ole hageja nõue muutunud

poolte esitatud asjaolude kohaselt (pooled ei ole viidanud sellele, et üürileping on lõppenud)

sissenõutavaks, ei saa see olla ka aegunud.

19. Kolleegium selgitab, et juhul, kui üürnik on teinud üüriesemele kulutusi, mida ei tule hüvitada

VÕS § 279 lg 3 ega ka VÕS § 286 lg 1 järgi, siis on tal VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt õigus esitada

üürileandja vastu kulutuste hüvitamise nõudeid käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS §-d 1018

ja 1023). VÕS § 286 lg 2 mõttes on käsundita asjaajamise sätteks ka VÕS § 1024 lg 4, milles

sätestatud eelduste puhul saab kohaldada teise isiku esemele kulutuste tegemisest tulenevat alusetu

rikastumise instituudi sätet - VÕS § 1042. Kolleegium jääb käsundita asjaajamisest ja alusetust

rikastumisest tulenevate nõuete puhul oma varasema praktika juurde (vt Riigikohtu 7. juunil 2011

tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11 tehtud määruse p-d 33 ja 34, 8. oktoobril 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14

tehtud otsuse p 29, 15. jaanuaril 2015 tsiviilasjas nr 3-2-1-118-14 tehtud otsuse p-d 15-20).

20. Asjaoludest tulenevalt võib hageja olla kandnud kulutusi ka väljaspool üürisuhet. Hageja on

menetluses osutanud, et üüriesemele tehtavateks kulutusteks ei saa lugeda maa erastamise eesmärgil

hageja kantud kulutusi. Toimikust nähtuvalt määrati Tallinna Linnavalitsuse 15. septembri 1999. a

korraldusega erastamise tingimused ning samas märgiti, et ostuhind tuleb tasuda enne maa ostu-

müügilepingu sõlmimist (IV kd, tl 35). Hagiavalduse kohaselt tasus hageja omaniku esindajana

omanikule maa erastamise eest enda, oma abikaasa ja vanemate EVP-kroonidega ning

erastamisleping sõlmiti 18. Septembril 2000. Hageja väiteid kinnitavaid tõendeid (erastamisleping,

dokument ostuhinna tasumise kohta) ei ole kohtumaterjalidele lisatud.

Kui hageja kasutas omaniku esindajana omanikule maa erastamiseks enda või oma lähedaste EVP-

kroone, on omanik hageja arvel alusetult rikastunud, kui ta hagejale EVP-kroonide makseid ei

hüvitanud. Rikastumisesemeks on seega raha, mida kasutati maa erastamiseks. EVP-kroonid on ära

kulutatud (maa erastamine). VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita

asjaajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut juhul, kui käsundita asjaajamine või alusetu

rikastumine toimus pärast 1. juulit 2002. Seega saab enne 1. juulit 2002 kantud maa erastamise

kulude nõude aluseks olla TsK § 477. TsK § 477 lg 1 järgi on isik, kes ilma seaduse või tehinguga

kindlaksmääratud alusteta omandas vara teise arvel, kohustatud viimasele alusetult omandatud vara

tagastama. Kui vara ei ole võimalik tagastada, tuleb TsK § 477 lg 3 järgi hüvitada selle omandamise

momendil määratav väärtus. TsK § 477 lg 5 kohaselt on alusetult vara saanud isik lisaks rikastumise

väärtusele kohustatud tagastama või hüvitama kõik tulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt

sellest ajast peale, kui ta sai teada või pidi teada saama vara saamise alusetusest (vt Riigikohtu

15. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-05, p 11). Enne 1. juulit 2002 kantud maa erastamise

kulude nõue muutub sissenõutavaks päevast, mil hageja sai teada või pidi teada saama oma õiguste

rikkumisest (VÕSRS § 9 lg 1 teine lause, kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 116 esimene lause).

21. Kuna VÕS § 286 lg-s 2 sätestatud parenduste hüvitamist saab hageja nõuda alles üürilepingu

lõppemisel ning hagejal ei ole võimalik sellest tulenevalt oma nõuet maksma panna, tuleks hagi jätta

rahuldamata. Kuivõrd asjas tehtud kohtuotsustest ei selgu, millist hüvitist nõuab hageja üürilepingu

alusel ja millist hüvitist tulenevalt alusetust rikastumisest (maa erastamise kulu), tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada tervikuna ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

22. Kuivõrd kolleegiumi hinnangul ei ole hageja nõue VÕS § 286 lg-s 2 sätestatud parenduste

hüvitamiseks sissenõutavaks muutunud, ei ole asjassepuutuvad ka hageja kassatsioonkaebuse väited

selle kohta, et ringkonnakohus jättis põhjendamatult hageja kulutuste kandmise tõendamiseks esitatud

dokumentidega arvestamata.

23. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus eeltoodut arvestades otsustada hageja kulutuste

nõude üle, mis tehti üüritud asja parendamiseks, samuti tuleb ringkonnakohtul tuvastada, kas hageja

kandis kulutusi ka väljaspool üürisuhet, ning otsustada eeltoodust sõltuvalt nende kulutuste

hüvitamise nõude rahuldamise üle.

Kui tuvastatud asjaoludel on hagejal kostja vastu rahaline nõue, tuleb ringkonnakohtul asja uuel

läbivaatamisel hinnata ka kostja tasaarvestuse vastuväidet.

24. Menetluskulude jaotuse määrab asja uuel läbivaatamisel TsMS § 173 lg 1 alusel ringkonnakohus.

Menetluskulud määratakse kindlaks TsMS § 174 lg 4 alusel maakohtus.

25. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu