3-2-1-112-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-112-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 26. november 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Ants Kull ja Peeter Jerofejev

Kohtuasi

OÜ EKOSERVIS TEENUSED hagi Eesti Vabariigi

(Keskkonnaministeeriumi kaudu) vastu rendilepingu

alusel ülemäära makstud rendi ja rendi ettemakse jäägi

tagastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 9. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 2-13-32596

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ EKOSERVIS TEENUSED kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

111 730 eurot 25 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ EKOSERVIS TEENUSED (registrikood

10990044), esindaja vandeadvokaat Martin Triipan

Kostja Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu),

esindaja vandeadvokaat Allar Jõks

Asja läbivaatamise kuupäev

12. oktoober 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 9. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-32596 osas,

milles ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõude ülemäära makstud rendi

väljamõistmise osas, samuti menetluskulude jaotuse osas ja saata asi tühistatud osas uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ EKOSERVIS TEENUSED kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Raidla

Lejins & Norcous Advokaadibüroo arvelduskontole.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ EKOSERVIS TEENUSED (hageja) esitas hagi Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi

kaudu) (kostja) vastu rendilepingu alusel enammakstud rendi ja rendi ettemakse jäägi tagastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale Ida-Viru maakonnas Vaivara vallas Auvere külas asuv

„Vaivara Ohtlike Jäätmete Käitluskeskuse" kompleks koos selle juurde kuuluvate hoonete, rajatiste ja

seadmetega (VOJK). 23. juulil 2012 sõlmisid hageja rentnikuna ja kostja rendileandjana rendilepingu

nr 5-3/2, mille esemeks oli kostjale kuuluv maa koos selle oluliseks osaks oleva VOJK-iga

(rendiobjekt). Rendiobjekti valdus anti hagejale üle 1. oktoobril 2012. Rendiobjekti üleandmisel

avaldas kostja hagejale, et rendiobjektil asuvad vee- ja puhastusseadmed ei ole veel ehitajalt täies

mahus vastu võetud, kuid seda tehakse lähiajal ja seadmeid saab hakata kasutama. Lepingu kehtivuse

ajal on kostja korduvalt kinnitanud, et probleemiga (puhastusseadmete mittetöötamine) tegeldakse.

12. aprillil 2013 esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks,

mille järgi leping lõppes 15. aprillil 2013. Hageja oli sunnitud rendiobjekti üle andma 16. aprillil

2013. VOJK-i vara ja dokumentide üleandmise ja vastuvõtmise akti allkirjastasid pooled 17. aprillil

2013. Aktile lisati ka hageja kiri kostja lepingurikkumise kohta ning avaldus rendi alandamiseks

võlaõigusseaduse (VÕS) § 278 lg 4, § 296 lg 2 ja § 341 alusel. See, et puhastusseadmed ei töötanud,

takistas rendiobjekti kasutamist vähemalt 90% ulatuses. Selle puuduse eest ei vastutanud hageja ning

puuduvad ka mistahes muud rendi alandamist takistavad asjaolud. Hageja arvates tuleb kostjal

tagastada hagejale renti 111 847 eurot, tasuda tagastamisele kuuluvalt rendilt intressi 184 eurot

56 senti ja viivist kuni hagiavalduse esitamiseni 2118 eurot 20 senti. Samuti tuleb kostjal tagastada

hagejale lepingu alusel ettemakstud rendi jääk 14 951 eurot 20 senti, millele lisandub viivis 283 eurot

15 senti.

18. juunil 2013 esitas kostja Keskkonnainspektsiooni tehtud kontrolli tulemustele tuginedes hagejale

nõudekirja lepingu rikkumisega tekitatud 150 000 euro suuruse kahju hüvitamiseks. Hageja leidis, et

kostjal puudub tema vastu kahju hüvitamise nõue, kuivõrd hageja ei ole lepingut rikkunud. Kostja

nõudekirjas esitatud kahju tekkimine ning selle seos hageja tegevusega on tõendamata, kostja on

kahju hüvitamise nõude esitanud hilinenult ja ei ole järginud poolte vahel kokku lepitud tähtaega.

Hageja palus kohtul tuvastada, et kostjal ei ole hageja vastu 18. juunil 2013 saadetud nõudekirjas

esitatud kahju hüvitamise nõuet.

2. Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) vaidles hagile vastu. Kostja ei ole lepingut

rikkunud. Kuna lepingu p-de 2.1, 8.1 ja 9.1 kohaselt oli hageja kohustatud VÕS § 344 alusel

kasutama rendiobjekti sihtotstarbeliselt ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks, kusjuures

kasutamist sihtotstarbele mittevastavalt loetakse p 8.1 kohaselt oluliseks lepingurikkumiseks, kinnitas

hageja lepingu sõlmimisega, et on objekti põhjalikult üle vaadanud ja aktsepteerib seda üle antud

seisukorras jäätmekäitlusteenuse osutamiseks sobivana. Üleandmisakti sõlmimisega, mille juures ei

fikseeritud puudusi ega kasutamise takistusi, ja rendiobjekti valduse ülevõtmisega kinnitas hageja, et

takistused rendiobjekti kasutamiseks ohtlike jäätmete käitlusteenuse osutamiseks puuduvad, ja loobus

õigusest sellistele puudustele tugineda. See, et veepuhastusseadmed ei töötanud, ei takistanud

rendiobjekti kasutamist. Kostja ütles lepingu üles, kui oli selgunud, et Keskkonnaamet on jätnud

hageja taotluse ohtlike jäätmete käitluslitsentsi saamiseks läbi vaatamata ning tegemist oli lepingu

p 8.2 kohaselt olulise lepingurikkumisega. On tõendamata ja eluliselt ebausutav, et

veepuhastusseadmete seisundist tulenevalt sai rendiobjekti kasutamine perioodil oktoober 2012 kuni

aprill 2013 olla takistatud 90% ulatuses. Hageja nõue kostja kahjunõude puudumise tuvastamiseks

tuleb jätta läbi vaatamata.

3. Hageja esitas 12. märtsil 2014 tuvastusnõudest loobumise avalduse.

4. Viru Maakohus rahuldas 30. septembri 2014. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja

kasuks välja rendilepingu alusel tasutud rendi ettemakse jäägi 14 951 eurot 20 senti ja viivise. Muus

osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud võrdsetes osades poolte

kanda.

Maakohus leidis, et tegemist on lepingulise vaidlusega ning kõik poolte õigused ja kohustused

tulenevad nende vahel sõlmitud rendilepingust. Rendilepingu ülesütlemine on kehtiv ja leping lõppes

15. aprillil 2013. Maakohus luges tõendatuks, et hageja pole saanud ülesütlemise hetkeks ohtlike

jäätmete käitluslitsentsi, kuna Keskkonnaamet jättis hageja sellekohase taotluse läbi vaatamata ja

peatas keskkonnakompleksloa kehtivuse. Maakohus nõustus kostja seisukoha ja ülesütlemisavalduse

põhjendustega, et vastava litsentsi puudumine ja keskkonnakompleksloa kehtivuse peatamine on

käsitatavad lepingu olulise rikkumisena lepingu p-de 8.1, 8.2 ja 9.1 tähenduses, mis andis kostjale

õiguse öelda leping erakorraliselt üles.

Maakohus nõustus kostjaga selles, et kuivõrd lepingulised suhted lõppesid 15. aprillil 2013, ei saanud

hageja 17. aprilli 2013. a kirjas nõuda õiguskaitsevahendina rendi alandamist. Sellele vaatamata

analüüsis maakohus hageja hinna alandamise aluseks märgitud asjaolusid.

Maakohus leidis, et kostjal ei olnud rendiobjektil asuvate puhastusseadmete töökorda seadmise või

muul viisil parandamise kohustust. Lepingu p 3.3 järgi kaotas hageja rendiobjekti valduse

vastuvõtmisel õiguse leping üles öelda või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti

üleandmisel olemasolevate puuduste, sh varjatud puuduste, või kasutamise takistuste korral.

Maakohus leidis, et rendiobjekti valduse üleandmisest 1. oktoobrist 2012 lepingu lõppemiseni

15. aprillil 2013 leppis hageja olemasoleva olukorraga ja mittetöötavate puhastusseadmetega, olles

küll huvitatud nende kordategemisest, kuid mitte kasutades selleks õiguskaitsevahendeid. Vaatamata

mittetöötavatele puhastusseadmetele sai hageja rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada, kuigi sellega

võisid kaasneda tema jaoks täiendavad (ja võimalik, et olulised) kulud. Hageja pidi aru saama, et ei

saa lõplikult (sh õiguslikult) tugineda kostja antud lubadustele puhastusseadmete töökorda viimise

kohta, kuna need ei tulenenud lepingust ning ei olnud pooltele, sh kostjale, õiguslikult siduvad.

AS Eco Pro 27. märtsi 2012. a kiri Keskkonnateabe Keskusele, et enampakkumisel osalejaid tuleb

teavitada nõrgvee puhastusjaama riskidest, ei ole küllaldaseks tõendiks hageja seisukohtade

kinnitamiseks. AS Eco Pro ei ole kohtuvaidluse pooleks ning tema seisukohad ei olnud pooltele

siduvad.

Kuigi maakohus luges hageja esitatud tõenditega tõendatuks, et käitluskeskuses ei olnud lepingu

kehtivuse ajal ega ole ka praegu tagatud olukord, mis tagaks pinna- ja põhjavee reostuse vältimist

ning kostja teeb ka praegu toiminguid olemasoleva süsteemi parandamiseks, ei tõenda see, et kostjal

oleks olnud vastav kohustus hageja ees. Keskkonnainspektsiooni 21. detsembri 2010 objekti

kontrollimise protokollis tehtud märkused käivad kolmanda isiku, s.o AS-i EcoPro kohta, ning neid ei

saa laiendada kohtuvaidluse poolte vahelistele suhetele ega automaatselt järeldada, et rendiobjekti

rentnik ei saa iseseisvalt tagada, et nõrgvee- ja põhjavee analüüsid oleksid korras.

Maakohus asus seisukohale, et hagejal ei olnud objektiivseid takistusi, et võtta vastu ohtlikke

jäätmeid ja kasutada rendiobjekti oma majandustegevuses rendilepingu tingimustele vastavalt. Kuigi

puhastusseadmete mittetöötamine võis iseenesest raskendada rendiobjekti kasutamist, ei olnud see

asjaolu ületamatu ning kostja ei vastuta lepingu järgi sellise puuduse eest ega pidanud puudust omal

kulul kõrvaldama. Hageja esitatud faktilised ja õiguslikud alused ei annaks hagejale õigust nõuda

rendilepinguga kokkulepitud rendihinna alandamist ka siis, kui kostja rendilepingu ülesütlemine

oleks kehtetu. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tagastada enammakstud rent.

Kostjale ettemaksena makstud rendi jäägi tagastamise nõudele ei ole kostja sisulisi vastuväiteid

esitanud. Kostja pidi tagastama hagejale ettemakse jäägi hiljemalt rendiobjekti üleandmisele

järgneval päeval, 17. aprillil 2013. Sellest järgmisest päevast on hagejal õigus nõuda ettemakse jäägi

tagastamisega viivitamisest tulenevat viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Maakohus jättis menetluskulud võrdsetes osades poolte kanda.

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles maakohtu otsuse tühistamist osas, milles hagi

jäeti rahuldamata, ning tühistatud osas uue otsuse tegemist, millega hagi täies ulatuses rahuldada.

Juhul, kui ringkonnakohus ei pea asjas uue otsuse tegemist võimalikuks, taotles hageja asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas 9. märtsi 2015. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt hagi

rahuldamata jätmise osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 16. aprilli 2013 kuni 30. aprilli 2013 eest tasutud rendi 10 390 eurot ja 1637 euro

49 sendi suuruse viivise 18. aprillist 2013 kuni 9. märtsini 2015 ning alates 10. märtsist 2015 viivise

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude 10 390 eurot täieliku tasumiseni.

Ringkonnakohus jättis osas, millega maakohus hagi 14 951 euro 20 sendi ulatuses rahuldas,

maakohtu otsuse muutmata.

7. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles jäeti hagi rahuldamata 111 847 euro suuruses

summas.

Ringkonnakohus leidis, et põhjendatud on hageja väide, et maakohus on jätnud alusetult kostjalt välja

mõistmata tasutud rendi perioodi eest, mil hagejal ei olnud enam rendiobjekti valdust,

s.o ajavahemiku 16. aprill 2013 kuni 30. aprill 2013 eest. Selles osas rahuldas ringkonnakohus hagi ja

mõistis kostjalt välja nimetatud perioodi eest rendi 10 390 eurot.

8. Ringkonnakohus leidis, et ülejäänud osas ei ole põhjust maakohtu otsust tühistada. Iseenesest õige

on hageja väide, et rentnikul on õigus renti alandada VÕS § 296 lg-s 2 märgitud eelduste olemasolu

korral ka pärast rendisuhte lõppemist, kuid see asjaolu ei too kaasa maakohtu otsuse tühistamist

vaidlustatud osas. Seadus ei keela küll rendi alandamist tagasiulatuvalt, kuid selleks peab olema

täidetud VÕS § 277 lg-st 2 tulenev tingimus (s.o rentnik jättis asja vastuvõtmisel endale õiguse §-

s 278 sätestatud õigusi teostada) või VÕS § 282 lg-st 1 tulenev teatamiskohustus (juhul kui lepingu

kehtivuse ajal tekkis puudus või asja kasutamise takistus). Nähtuvalt hagiavaldusest on hageja

soovinud renti alandada seetõttu, et rendiobjektil ei töötanud puhastusseadmed ning sellest tulenevalt

oli välistatud rendiobjekti sihtotstarbeline kasutamine 90% ulatuses. Nõude õigusliku alusena on

hageja märkinud VÕS § 278 p 4, § 296 lg 2 ja § 341. VÕS § 278 p 4 järgi, kui üüritud asjal tekib

lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama,

või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri VÕS §-s 296 sätestatu

kohaselt. VÕS § 296 lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on §-s 278

nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele

vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

Pooled sõlmisid rendilepingu 23. juulil 2012. Rendiobjekti valdus anti hagejale üle 1. oktoobril 2012.

Hageja on taotlenud rendi alandamist ajavahemiku eest november 2012 kuni aprill 2013. Pooled ei

vaidle selle üle, et väidetav rendiobjekti puudus (puhastusseadmed ei töötanud) oli olemas juba

rendilepingu sõlmimise ning rendiobjekti valduse üleandmise ajal.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-107-08 tehtud lahendi punktis 12 asunud seisukohale, et VÕS §-

s 278 nimetatud õiguskaitsevahenditele saab tugineda üksnes siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb

pärast üürilepingu eseme üleandmist. Samuti on Riigikohus tsiviilasja nr 3-2-1-81-08 lahendi punktis

13 märkinud, et VÕS § 278 annab üürnikule õiguse kasutada selle paragrahvi p-des 1–5 loetletud

õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja

lepingujärgne kasutamine on takistatud. Üürnikul on õigus kasutada selles paragrahvis loetletud

õiguskaitsevahendeid ka siis, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis

enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoobri

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-82-06, p 12). VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite

kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. Selle sätte kohaselt võib üürnik, kes asja

üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata

asja vastu, kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja

vastuvõtmisel. VÕS § 277 lg-st 2 tuleneb, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise

õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppida selles kokku üürileandjaga.

Praegusel juhul ei ole kostja võtnud endale rendilepingus kohustust tagada rendiobjektil töötavad

puhastusseadmed. Kostja väitel rendiobjekti üleandmisel ta teavitas hagejat asjaolust, et

puhastusseadmed ei tööta (et puhastusseadmed ei ole ehitajalt täies mahus vastu võetud). Hageja ei

vaidle sellele vastu, et rendiobjekti valduse üleandmisel öeldi, et puhastusseade ei tööta, kuid tema

väitel lubati tegeleda sellega, et puhastusseade hakkaks tööle.

Seega hiljemalt rendiobjekti üleandmisel oli hageja teadlik, et rendiobjektil ei tööta puhastusseadmed,

kuid võttis sellele vaatamata asja vastu. Tulenevalt Riigikohtu seisukohast (tsiviilasi nr 3-2-1-81-08)

oleks hagejal võimalik kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale

sellise õiguse asja vastuvõtmisel. VÕS § 277 lg 2 järgi oleks hageja saanud VÕS §-s 278 sätestatud

õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppida selles kokku kostjaga, kuid

hageja ei ole seda teinud. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks rendiobjekti valduse

saamisel reserveerinud endale rendi alandamise õiguse juhuks, kui kostja ei vii rendiobjektil

puhastusseadmeid töökorda. Sellist kokkulepet kostjaga ei ole ning hinna alandamise avalduse on

hageja esitanud kostjale 17. aprillil 2013. Asjas olev hageja ja kostja vaheline kirjavahetus ei tõenda

seda, et kostja andis hagejale üle puudustega asja ning et hageja jättis asja vastuvõtmisel endale

õiguse teostada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi. Kuivõrd ei ole täidetud VÕS §-s 278 sätestatud nõude

esitamise eeldused, siis ei saa hageja ka vastavaid nõudeid (s.o rendi alandamise nõue) esitada ning

maakohus on õigesti jätnud rahuldamata rendi alandamise nõude.

Isegi kui eeldada, et hagejal on rendi alandamise õigus, ei ole ta toonud esile selliseid andmeid, mis

võimaldaksid kindlaks teha seda, kui suures osas on tal õigus renti alandada. Renti saab alandada

VÕS § 112 alusel. See paragrahv sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase

täitmise, võib ta alandada selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt

kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi pidi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi tõendama hageja, samuti pidi

ta soovi korral tõendama, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldusena tuli hagejal esitada

rendiobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord, milles oli väidetavalt kokku lepitud

lepingus. Hageja väide, et vee puhastamise võimaluse puudumine rendiobjektil kujutas endast

puudust, mis takistas rendiobjekti sihipärast kasutamist, ning seetõttu on õigustatud rendi alandamine

90% ulatuses, on paljasõnaline.

Rendilepingu punkti 3.3. kohaselt „Lepingule allakirjutamisega kinnitab Rentnik, et ta on

Rendiobjekti põhjalikult üle vaadanud, teadlik selle seisukorrast ja selle juurde kuuluvast varast ning

aktsepteerib Rendiobjekti seisundis nagu see Lepingu sõlmimise hetkel on ega esita Rendiobjekti

seisukorra kohta pretensioone. Rendiobjekti valduse vastuvõtmisel kaotab Rentnik õiguse öelda

Leping üles või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid Rendiobjekti üleandmisel olemasolevate

puuduste, sealhulgas varjatud puuduste, või kasutamise takistuste tõttu." Hageja seisukoha järgi on

viidatud lepingu punkt tühine VÕS § 281 alusel, mille kohaselt kokkulepe üürniku õiguste

välistamise või piiramise kohta üüritud asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu on tühine, kui

üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja ei

teatanud sellest üürnikule.

Rendilepingu punktis 3.3 on hageja kinnitanud, et ta on rendiobjekti põhjalikult üle vaadanud ja

teadlik selle seisukorrast. Asjaolust, et rendiobjektil olevad ehitusjärgus puhastusseadmed ei tööta,

pidi hageja aru saama, sest ta rentis kinnisasja oma majandustegevuses (ohtlike jäätmete

käitlemisteenuse osutamine) ning spetsialistina pidi ta rendiobjektiga tutvudes kindlaks tegema selle,

kas selle seisukord võimaldab saada ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks vajalikke lube,

s.o kas rendiobjekti on võimalik sihtotstarbel kasutada. Sõlmides rendilepingu rendiobjekti suhtes,

mida hageja soovis kasutada ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks, oleks hageja pidanud ise

kindlaks tegema selle, kas ta saab rendiobjekti sihipäraselt kasutada (s.o kas on võimalik vee

puhastamine, mida ta ise peab oluliseks asja sihtotstarbelisel kasutamisel). Asja materjalidest nähtub,

et hageja, teades seda, et vee puhastusseadmed ei olnud töökorras, pidas ikkagi võimalikuks

rendiobjekti sihipärast kasutamist (pidas võimalikuks vee puhastamist ilma vaidlusaluste

puhastusseadmeteta). Vastasel juhul ei oleks ta rendilepingut sõlminud (või oleks sõlminud lepingu

kohustusega tagada kostjal puhastusseadmete töökorda viimine).

Rendilepingust ei tulene kostjale kohustust anda rendiobjekt hagejale üle koos töötavate

puhastusseadmetega ning seetõttu ei tule VÕS § 281 kohaldada. Samuti ei ole tühine lepingu punkti

3.3. teine lause, mille kohaselt rendiobjekti valduse vastuvõtmisel kaotab rentnik õiguse öelda leping

üles või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste,

sealhulgas varjatud puuduste, või kasutamise takistuste tõttu. Rendiobjekti valduse saamisel oli

hageja teadlik asjaolust, et puhastusseadmed rendiobjektil ei tööta.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus osas, milles jäeti

apellatsioonkaebus rahuldamata ja hagi selles osas rahuldada. Alternatiivselt taotleb hageja asja

tagasisaatmist vaidlustatud osas ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse norme ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse

normi, kui leidis, et rendilepingust ei tulene kostjale kohustust tagada rendiobjektil töötavad

puhastusseadmed. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma koos

päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Seega on rendilepingu olemus ja

eesmärk suunatud rendiobjekti sihipärasele kasutamisele ohtlike jäätmete käitlemisteenuse

osutamiseks. Ohtlikke jäätmeid ilma vee puhastamise võimaluseta käidelda ei ole võimalik, mistõttu

välistab vee puhastamise võimaluse puudumine asja sihipärase kasutamise võimalikkuse. Seega pidi

kostja andma hagejale VÕS § 276 lg 1 ja lepingu p-de 21 ja 8.1 alusel üle rendiobjekti, millel oli

olemas vee puhastamise võimalus. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja teavitas hagejat sellest, et

veepuhasti ei tööta, esimest korda alles rendiobjekti valduse üleandmisel. Kostja lubas teha vajalikud

toimingud selleks, et puhastusseadmeid oleks võimalik tööle panna ja kasutama hakata. Tulenevalt

VÕS § 29 lg 5 p-st 3 tuleb lepingupoolte käitumisele tuginedes järeldada, et pooled said lepingust aru

selliselt, et kostjal lasub kohustus tagada rendiobjektil vee puhastamise võimalus.

Ringkonnakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse normi, leides, et hageja on kaotanud

õiguse kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi. Hageja on menetluses läbivalt väitnud ning

tõendanud ja kostja ei ole sellele vastu vaielnud, et rendiobjekti vastuvõtmisel lubas kostja

veepuhastusseadmed lähiajal töökorda saada. Riigikohtu praktika järgi säilib rentniku õigus kasutada

õiguskaitsevahendeid puuduste osas, mille rendileandja lubab kõrvaldada. VÕS § 277 lg 2

eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille

üürileandja on lubanud kõrvaldada. Hageja leiab, et Riigikohtu seisukoha ning normi eesmärgi

valguses ei saa praeguses olukorras kohalduda VÕS § 277 lg 2. Lisaks leiab hageja, et VÕS § 277 lg-

le 2 tuginemine olukorras, kus rendileandja on lubanud mingi puuduse kõrvaldada, kuid seda ei tee,

on pahauskne. Hageja selgitab, et ta sai rendiobjekti vastuvõtmisel, mitte lepingu sõlmimisel teada, et

rendiobjekti uus puhastusseade ei ole töövalmis. Kuna eelmine rentnik opereeris aastaid objektil,

uskus hageja, et objekti on võimalik samal moel edasi kasutada. Puhastusseade oli objekti

üleandmisel väliselt valmis, mistõttu ei saanud hageja teada, et seda ei ole võimalik lähiajal tööle

panna. Seega ei olnud hageja rendiobjekti vastu võttes teadlik sellest, et objektil ei ole üldse võimalik

vett puhastada ning et see probleem on püsiv.

Ringkonnakohus on valesti kohaldanud VÕS § 281, omistades sellele põhjendamatuid eeldusi.

VÕS § 281 kohaldamise seisukohast ei ole oluline, kas üürnik oleks pidanud puudusest teadma või

mitte. Sätte kohaldumise eelduseks on üksnes asjaolu, et rendileandja lepingu sõlmimise ajal

puudusest teadis ning sellest rentnikku ei teavitanud.

Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada nõude suuruse

tõendamatuse tõttu. Hageja alandas hinda 90% ulatuses, kuna möönis, et rendiobjektil oleks saanud

kasutada nt kontoriruume. Lisaks on ringkonnakohus läinud vastuollu Riigikohtu praktikaga, mille

kohaselt, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste

suuruse asjaolusid arvestades kohus.

10. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Veepuhastusseadme olemasolu ei olnud rendiobjekti

kvaliteedi seisukohalt oluline. Ilma statsionaarse puhastusseadmeta on rendiobjekti kasutanud ka

eelmised rentnikud. Statsionaarne veepuhastusseade ei kuulu rendiobjekti kasutamiseks sobiva

seisundi eelduste hulka ja asjakohatu on hageja väide, et pooled oleksid saanud välistada rendileandja

kohustuse tagada veepuhastusvõimekus üksnes vastava lepingulise kokkuleppega. Lepingus ei ole

kirjas, et rendiobjekti esemesse kuulub ka nõrgvee puhastussüsteem. Hageja eelkäija oli kõnealust

käitluskeskust käitanud ligi kümne aasta jooksul ilma statsionaarse veepuhastusseadmeta. Hageja

teadis juba lepingu sõlmimisel, et vaidlusalune puhastusseade ei tööta. Kuivõrd hageja oli lepingu

sõlmimisel teadlik sellest, et puhastusseade ei tööta, on ta kaotanud õiguse tugineda VÕS §-le 281 ja

kohaldada tuleb VÕS § 277 lg-t 2. Pooltevahelist kirjavahetust veepuhastusseadme seadistamise ja

testimise kohta ei saa käsitada kokkuleppena ega isegi ettepanekuna lepingu muutmiseks, kuna poolte

tahteavaldused selleks ei olnud piisavalt täpsed ning küsimuses ei saavutatud kokkulepet, vaid kostja

üksnes kirjeldas oma kavatsusi objekti parendamisel.

Hagejal puudusid rendiobjekti seaduslikuks kasutamiseks vajalikud load. Ilma lubadeta oli

käitluskeskuse käitamine ja seega rendilepingu täitmine jäätmeseadusest tulenevalt õiguslikult

võimatu. Oluline on see, et käitluslitsentsita jäämine ei olnud tingitud statsionaarse

veepuhastusseadme puudumisest, vaid hageja suutmatusest kirjeldada, milliste seadmete ja

tehnoloogiate abil kavatseb ta muuta ohtlikud jäätmed prügilakõlbulikuks.

Ilmastikutingimuste tõttu ei olnud vee puhastamine vajalik ega võimalik. Kui välistemperatuur on

püsivalt alla külmumispunkti, siis ei ole võimalik, et vihmavesi nõrguks läbi jäätmekihtide ning seega

ei ole võimalik ka ulatusliku nõrgvee teke ning puhastusseadmete olemasolu või töökord ei saa

takistada rendiobjekti sihipärast kasutamist. Seega oleks igal juhul põhjendamatu hinna alandamine

perioodi eest, mil veepuhastusseade veel ei töötanud, kui seadet ei oleks ilmastikuoludest tulenevalt

saanudki kasutada.

Hinna alandamise eeldused ei ole täidetud, kuna statsionaarse nõrgvee puhastusseadme objektiivsed

puudused ei ole tekkinud lepingu kehtivuse ajal, vaid see asjaolu eksisteeris nii enne lepingu

sõlmimist kui ka pärast selle lõppemist. Hageja oli nii lepingu sõlmimise kui ka rendiobjekti

vastuvõtmise ajal sellest asjaolust teadlik, kuid ei esitanud selle kohta ühtegi pretensiooni. Samuti ei

ole lepingupoolte kohustuse tasakaalu hageja kahjuks rikutud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega

ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja ülemäära makstud rendi nõude, samuti menetluskulude

jaotuse osas. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 järgi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus tuleb

rahuldada.

Ringkonnakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles ringkonnakohus hageja nõude rahuldas.

Hageja vaidlustas ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis hagi

rahuldamata 101 457 euro suuruse ülemäära makstud rendi nõudes, 184 euro 56 sendi suuruses

intressinõudes ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud 1921 euro 41 sendi viivise nõudes.

Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust osas, mille peale on kaevatud.

12. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas poolte 23. juulil 2012 sõlmitud rendilepinguga

kohustus kostja tagama rendiobjektil töötavad puhastusseadmed ning kas puhastusseadmete puudus

on selline lepingutingimustele mittevastavus, mis võis kaasa tuua hagejal hinna alandamise nõude.

Pooled ei vaidle selle üle, et väidetav rendiobjekti puudus (see, et puhastusseadmed ei töötanud) oli

olemas juba rendilepingu sõlmimise ning rendiobjekti üleandmise ajal.

Maakohus luges hageja esitatud tõenditega tõendatuks, et rendiobjektil ei olnud lepingu kehtivuse

ajal tagatud olukord, mis tagaks pinna- ja põhjavee reostuse vältimist, ning kostja teeb ka praegu

toiminguid olemasoleva süsteemi parandamiseks. Seega tuvastas maakohus, et rendiobjektil ei

töötanud rendiobjekti sihtotstarbeliseks kasutamiseks mõeldud seadmed. Samas leidsid kohtud, et

kostjal ei olnud rendiobjektil asuvate puhastusseadmete töökorda seadmise või muul viisil

parandamise kohustust ning kuna lepingu p 3.3 järgi kaotas hageja rendiobjekti valduse vastuvõtmisel

õiguse leping üles öelda või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel

olemasolevate puuduste, sh varjatud puuduste, või kasutamise takistuste korral, siis ei tule rahuldada

hageja ülemäära tasutud rendi nõuet.

13. Esmalt käsitleb kolleegium tekkinud õiguslikku olukorda. Kohtud tuvastasid ja vaidluse all ei ole

see, et pooled sõlmisid rendilepingu. VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt

üürilepingu kohta sätestatut, kui võlaõigusseaduse 16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

Võlaõigusseaduse 16. peatükis ei ole reguleeritud rendihinna alandamist ning seetõttu kohaldub selles

osas üürilepingu kohta sätestatu. Oma nõude õigusliku alusena on hageja märkinud VÕS § 278 p 4,

§ 296 lg 2 ja § 341. VÕS § 278 p 4 järgi, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille

eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine

on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 kohaselt,

kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse

tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada

saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 278 järgseks puuduseks

loetakse selline puudus, mille eest üürnik ei vastuta, mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama ja mis

takistab asja lepingujärgset kasutamist.

Eelnevast tulenevalt võib rentnik üüri alandada, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus

on sellise puuduse või takistuse tõttu vähenenud, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal

kulul kõrvaldama või mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. Praeguses asjas vaidlevad pooled

selle üle, kas rendiobjektil reovee puhastamise võimaluse puudumine takistas rendiobjekti

sihtotstarbelist kasutamist.

14. Poolte sõlmitud rendilepingu p 2.1 järgi annab rendileandja rentnikule rendiobjekti valdamiseks ja

kasutamiseks vastavalt lepingu tingimustele. Lepingu p 8.1 kohaselt kohustus rentnik kasutama

rendiobjekti sihtotstarbeliselt ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks (sealjuures ohtlike

jäätmete käitlemisega kaasnevate tavajäätmete käitlemiseks), mis hõlmab ohtlike jäätmete vastuvõttu,

analüüsimist, sorteerimist, pakendamist, ladestamist, taaskasutamise ja kõrvaldamise toiminguid ning

mujale lõppkäitlemisele saatmist. Rentnik ei võinud ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta muuta

rendiobjekti kasutamise otstarvet.

Selleks, et kindlaks teha, kas pooled leppisid kokku rendilepingu p-des 2.1 ja 8.1 selles, et

rendiobjektil peab olema ohtlike jäätmete käitlemiseks vajalik vee puhastamise võimalus, peab kohus

lepingut tõlgendama, et kindlaks teha lepingupoolte ühine tegelik tahe. Lepingu tõlgendamisel tuleb

järgida VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reegleid.

15. Kolleegium on varem leidnud, et VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel

lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud

tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool

mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda

tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool

seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui

poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab

lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4) (vt ka

nt Riigikohtu 16. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-14, p 13; 30. aprilli 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-151-13, p 11; Riigikohtu 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11).

Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-

t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele

tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Seega oleks tulnud kohtutel

arvestada rendilepingu tõlgendamisel sellega, mis oli vaidlusaluse rendilepingu olemus ja eesmärk

ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt ka

Riigikohtu 12. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-14, p 18).

Ringkonnakohus leidis, et rendiobjektil esines puudus, kuid märkis samas, et kostja ei võtnud endale

rendilepingus kohustust tagada rendiobjektil töötavad puhastusseadmed. Seejuures ei nähtu otsusest,

et ringkonnakohus oleks sellist järeldust tehes hinnanud lepingut VÕS § 29 reeglite järgi. Sellega on

ringkonnakohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 669 lg 1 p 5, § 436 lg 1), mistõttu

tuleb ringkonnakohtu otsus osaliselt tühistada ja saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks

samale ringkonnakohtule.

16. Tulenevalt VÕS § 29 lg 5 p-st 3 tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel lepingupoolte

käitumisele ja arusaamisele tuginedes tuvastada, kuidas pooled said lepingu sõlmimisel lepingust aru,

st kas kostjal lasub lepingu järgi kohustus tagada rendiobjektil vee puhastamise võimalus. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb anda hinnang rendilepingu p-le 8.1, mille järgi on rendiobjekti kasutamise

eesmärk ohtlike jäätmete käitlemine, mis muu hulgas hõlmab ka reovee puhastamist.

Samuti tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas rendiobjektil reovee puhastamise võimaluse täielik

puudumine on lepingutingimuste rikkumine olenemata sellest, kas puhastussüsteemi kohta on

lepingus eraldi kokku lepitud. Töötava puhastussüsteemi olemasolu kui üks lepingutingimustest võib

tuleneda asjaolust, et rendiobjekti ei olegi ilma selleta võimalik sihipäraselt kasutada. Töötav

puhastussüsteem võib kuuluda rendiobjekti kasutamiseks sobiva seisundi eelduste hulka (VÕS § 276

lg 1). Kui ringkonnakohus leiab, et rendiobjektil olid varjatud puudused, mille tõttu ei olnud

rendiobjekti sihipärane kasutamine võimalik, tuleb ringkonnakohtul hinnata rendilepingu p-s 3.3

sisalduvat varjatud puudusele tuginemise keeldu, arvestades VÕS § 106 lg-s 2 sätestatut.

17. Asja uuel läbivaatamisel tuleb silmas pidada, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult

ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid

selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem

üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik.

18. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel arutama pooltega asja võimalikku lahendamist

kompromissiga (TsMS § 4 lg 4).

19. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada, lähtudes

asja lahendamise tulemusest.

20. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hageja

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon (1117 eurot 30 senti) tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt

tagastatakse kautsjon menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel

muule isikule. Asjas on kautsjoni tasunud Raidla Lejins & Norcous Advokaadibüroo.

Malle Seppik, Peeter Jerofejev, Ants Kull