3-2-1-117-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-117-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. november 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

Roland Niinepuu hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu

kehtivuse või ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 24. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 2-14-18789

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

278 eurot 64 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Roland Niinepuu, esindaja vandeadvokaat Raini Nõu

Kostja Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu), esindaja

vandeadvokaat Vesse Võhma

Asja läbivaatamise kuupäev

19. oktoober 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 24. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18789 muutmata

ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Kassatsiooniastme menetluskulud jätta Eesti Vabariigi kanda.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Roland Niinepuu (hageja) esitas 9. mail 2014 Harju Maakohtule Eesti Vabariigi (kostja) vastu hagi,

milles palus tuvastada, et poolte sõlmitud eluruumi üürileping ei lõppenud kostja ülesütlemisega või

eluruumi üürilepingu ülesütlemine on tühine.

Hagiavalduse kohaselt töötas hageja Eesti Rahuoperatsioonide Keskuses peakoka ametikohal. 5. mail

1998 sõlmisid hageja ja Eesti Rahuoperatsioonide Keskus üürilepingu, mille alusel anti hageja

kasutusse tööandja eluruum. Üürilepingu p 2.1 järgi sõltub selle kehtivus hageja töö- või

teenistussuhte kestusest. Väljaõppekeskus Rahuoperatsioonide Keskus ja hageja sõlmisid 30. aprillil

2003 tähtajatu töölepingu, mille alusel asus hageja tööle vanemkokana.

Hageja sai 17. aprillil 2014 Kaitseväe Logistikakeskuselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduse,

mille kohaselt öeldakse üürileping alates 1. juulist 2014 üles. Ülesütlemisavalduse kohaselt anti

eluruum hageja kasutusse 16. aprillil 2000 jõustunud kaitseväeteenistuse seaduse (KVTS) § 157 lg 1,

Vabariigi Valitsuse 19. novembri 2002. a määruse „Kaadrikaitseväelasele tööandja eluruumi andmise

kord ja elamispinna suuruse normid" ning enne 1. aprilli 2013 kehtinud avaliku teenistuse seaduse

(ATS) § 55 alusel. Kuna 1. aprillil 2013 jõustunud ATS § 130 lg 1 järgi võivad ametnikud, kellele anti

tööandja eluruum enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel, kasutada eluruumi kuni 30. juunini

2014, on hageja kohustatud eluruumi vabastama hiljemalt 31. juulil 2014.

Kuna hagejaga on sõlmitud tööleping, ei saanud kostja temaga sõlmitud üürilepingut üles öelda ATS-

i alusel. Hageja ei ole tegevväelane ning eluruumi ei antud tema kasutusse KVTS § 157 lg-te 1 ja 2

alusel. Kostja ei tuginenud üürilepingu ülesütlemisel üürilepingus kokkulepitud ega

võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud alustele. Üürilepingu ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed

eeldused ei ole täidetud, mistõttu on ülesütlemine tühine.

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Kostja andis tööandja eluruumi hageja kasutusse tegevteenistusse asumise tõttu enne 1. aprilli 2013

kehtinud ATS § 55 alusel. Kostja lõpetas 30. aprillil 2003 hagejaga lepingulise tegevteenistuse ning

hageja jätkas 1. mail 2003 töötamist töölepingu alusel. Alates 1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1

järgi võivad ametnikud, kellele anti tööandja eluruum varasema ATS § 55 alusel, kasutada eluruumi

kuni 30. juunini 2014. Kuna hagejale kui avalikus teenistuses olevale riigiametnikule anti tööandja

eluruum varasema ATS § 55 alusel, võis kostja öelda hagejaga sõlmitud üürilepingu üles ATS § 130

lg 1 järgi.

3. Harju Maakohus jättis 4. detsembri 2014 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja andis hageja kasutusse tööandja

eluruumi ning sel ajal puudus KVTS-ist tulenev regulatsioon. Üürilepingu ülesütlemise avalduses

viidatud KVTS ja Vabariigi Valitsuse määrus ei ole asjakohased, sest üürileping sõlmiti enne nende

õigusaktide jõustumist. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus öelda üürileping üles alates

1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 alusel. Üürilepingu kohaselt anti tööandja eluruum hageja

kasutusse enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel. See säte võimaldas anda riigiametnikule

tööandja eluruumi, kui ametnik nimetatakse teises paikkonnas asuvale ametikohale või kui tal ei ole

ametiasutuse asukohas eluruumi. Üürilepingust nähtuvalt asus hageja tööle Eesti Rahuoperatsioonide

Keskuses kokana. Kostja vastuväite kohaselt jätkas hageja pärast tegevteenistuse lõppemist töötamist

vanemkokana ning KVTS-i vastuvõtmisel 2000. a-l töölepingut ei muudetud. Kuna üürileping sõlmiti

hagejaga ATS § 55 alusel ning hageja töö ja üürilepingu sisu ei muutunud, on lepingu lõpetamise

aluseks ATS § 130 lg 1. Tähtajaline üürileping lõpeb VÕS § 309 lg 1 järgi tähtaja möödumisega, kui

lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Üürilepingu ülesütlemiseks peavad olema täidetud

materiaalsed ja formaalsed eeldused. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud

VÕS § 313 lg-s 1 ning erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 sätestatud

asjaoludel, arvestades §-s 333 toodud erisusi.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Maakohus leidis valesti, et eluruum anti hageja kasutusse ATS § 55 alusel. Üürilepingus on viidatud

sel ajal kehtinud elamuseadusele (ES) ning maakohus jättis valesti kohaldamata ES §-d 58-60.

Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustu hagejaga, et üürilepingu ülesütlemise aluseks ei saa olla

ATS § 130 lg 1. Kuna hageja ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajal ametnik, ei saanud kostja

ülesütlemisel sellele normile tugineda. Maakohus jättis arvestamata, et üürileping oli tähtajaline ning

ülesütlemiseks ei olnud üürilepingus ega VÕS-is märgitud aluseid. Samuti jättis maakohus

tähelepanuta, et asjakohast õigusmuudatust (nt tööandja eluruumi kasutamise kohta) saab rakendada

üksnes tulevikku suunatult, mitte tagasiulatuvalt.

5. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja hageja menetluskulud tema enda kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 24. aprilli 2015. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega rahuldas hagi. Ringkonnakohus tegi 30. aprillil 2015 täiendava otsuse, millega jättis

menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja sõlmis kostjaga Eesti

Rahuoperatsioonide Keskuse kaudu 5. mail 1998 tööandja eluruumi üürilepingu korteri kasutamiseks.

Samuti ei vaielda, et 6. detsembril 2004 vormistati hagejaga tööleping, mille p 1.1 kohaselt on hageja

tööandjaks Väljaõppekeskus Rahuoperatsioonide Keskus. Töölepingu p 2.1 järgi sõlmitakse

tööleping alates 30. aprillist 2003 ja p 2.2 kohaselt asub hageja tööle 1. mail 2003. Töölepingu p 3.1

järgi sõlmiti tööleping määramata ajaks. Töölepingu 26. märtsil 2014 vormistatud muudatuse

kohaselt asus hageja 1. mail 2003 tähtajatu töölepinguga tööle vanemkokana ning hageja tööandjaks

on Kaitsevägi, keda esindab Kaitseväe Logistikakeskus.

Kuna hageja töötab kostja juures töölepingu alusel, ta ei ole tegevväelane ega ametnik, on kostja

tööandja eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus õigusliku toimeta. Hagejale ei kohaldu enne

1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 ega 1. aprillil 2013 jõustunud ATS § 130 lg 1. ATS § 2 lg 1 järgi

kohaldatakse ATS-i riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse ametnikele ning ATS-is

sätestatud juhtudel riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse töötajatele. Hageja on olnud

töötaja töölepingu seaduse mõttes ning tema suhtes ATS ei kohaldu. Üürilepingu ülesütlemise alusena

ei ole asjakohane ka enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55, sest hageja ei olnud üürilepingu

ülesütlemise ajal riigiametnik. Üürilepingu ülesütlemisel ei ole asjakohane ka KVTS, sest hageja kui

töötaja suhtes ei kehti 14. märtsil 2000 vastu võetud KVTS § 157 lg 1 ega selle seaduse § 157 lg 2

alusel antud Vabariigi Valitsuse 19. novembri 2002 määrus „Kaadrikaitseväelasele tööandja eluruumi

andmise kord ja elamispinna suuruse normid". Hageja ei ole tegevväelane ning talle ei antud

eluruumi kasutusõigust KVTS § 157 lg-te 1 ja 2 ega Vabariigi Valitsuse viidatud määrusega

kehtestatud korras. Vaidlusalune üürileping sõlmiti 5. mail 1998, s.o enne viidatud õigusaktide

jõustumist.

Kostja ei heida hagejale ette üürilepingu rikkumist, vaid on üürilepingu ülesütlemisel tuginenud

üksnes seadusest tulenevale võimalusele üürileping lõpetada. Kuna ülesütlemise põhjusena nimetatud

seadusest tulenev alus ei ole hageja suhtes rakendatav, ei ole üürilepingut kehtivalt üles öeldud ning

hagi tuleb rahuldada. Üürilepingu lõpetamiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed

kui ka formaalsed eeldused.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse

maakohtu otsuse või saata asja uueks lahendamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, milline õigusakt annab aluse hagi rahuldada. Kuigi hageja

tugines üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-dele 58-60, ei ole ringkonnakohus neid sätteid

käsitlenud ega nende kohaldumist hinnanud. Hageja vastas tööandja eluruumi üürilepingu sõlmimise

ajal ATS § 55 tingimustele, sest ta oli tegevväelasena riigiametnik. Kuna 30. aprillil 2003 lõpetati

hagejaga tegevteenistuse leping ning sõlmiti tööleping, siis alates 1. maist 2003 oli hageja töötaja.

Töölepingu sõlmimisel ei muutunud hageja töö, mistõttu oli kostjal õigus ATS § 130 lg-le 1 tuginedes

öelda temaga sõlmitud üürileping üles. Kui hagejaga ei oleks võimalik selle sätte alusel üürilepingut

üles öelda, oleks ta võrreldes riigiametnikega soodsamas olukorras.

8. Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1

alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.

10. Pooled ei vaidle selle üle, et 5. mail 1998, mil hagejaga sõlmiti tööandja eluruumi üürileping, oli

hageja kostja juures lepingulises tegevteenistuses. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et alates 1. maist

2003 töötab hageja kostja juures tähtajatu töölepingu alusel ning kostja ütles tööandja eluruumi

üürilepingu 17. aprillil 2014 üles, tuginedes alates 1. aprillist 2013 kehtivale ATS § 130 lg-le 1.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus öelda üürileping üles ATS § 130 lg 1 alusel.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et hagejaga sõlmitud tööandja eluruumi

üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ega lõppenud kostja ülesütlemisega.

11. Alates 1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 kohaselt võivad ametnikud, kellele anti tööandja

eluruum või hüvitati muu eluruumi kasutamise kulud enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel,

kasutada seda õigust kuni 30. juunini 2014. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kuna hageja töötab

kostja juures töölepingu alusel, ei olnud kostjal õigust öelda eluruumi üürilepingut üles alates

1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg 1 alusel.

Alates 1. aprillist 2013 kehtiv ATS eristab avalike teenistujatena ametnikke, kes on riigi või kohaliku

omavalitsuse üksusega avalik-õiguslikus teenistus- ja usaldussuhtes, ja töötajaid, kes töötavad avaliku

võimu teostamist toetaval töökohal töölepingu alusel (ATS §-d 5 ja 7). ATS § 2 lg 1 järgi

kohaldatakse seda seadust riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse ametnikele ning samas

seaduses sätestatud juhtudel riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse ametiasutuse töötajatele.

Kolleegium märgib, et ATS § 130 lg 1 sätestab sõnaselgelt, et tööandja eluruumi saanud ametnikud

võivad kasutada seda kuni 30. juunini 2014. Seega näeb ATS § 130 lg 1 ette üksnes ametnike

tööandja eluruumi kasutamise õiguse ajalise piirangu, töötajate õigust see säte ei piira. Uue seaduse

vastuvõtmisel oli seadusandjal võimalus määrata, milliste tööandja eluruumi kasutavate isikute õigust

piirata. Kui seadusandja oleks soovinud kehtestada tööandja eluruumi kasutamise ajalise piirangu

mitte ainult ametnike, vaid kõigi avalike teenistujate osas, oleks saanud ATS § 130 lg 1 selliselt ka

sõnastada. Seega võimaldab alates 1. aprillist 2013 kehtiv ATS § 130 lg 1 öelda tööandja eluruumi

üürilepingu üles üksnes isikutega, kes on üürilepingu ülesütlemise ajal ametnikud kehtiva ATS § 7

lg 1 järgi.

12. Eeltoodust vastupidiseks seisukohaks ei anna alust see, et tööandja eluruum anti hageja kasutusse

enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 alusel. Enne 1. aprilli 2013 kehtinud ATS § 55 lg 1 kohaselt

antakse riigiametnikule võimaluse korral tööandja eluruum või hüvitatakse muu eluruumi

kasutamiskulud, kui ametnik nimetatakse teises paikkonnas asuvale ametikohale või kui tal

ametiasutuse asukohas ei ole omaette eluruumi. Kui seadusandja oleks soovinud kehtestada tööandja

eluruumi kasutamise ajalise piirangu kõigi isikute osas, kellele anti tööandja eluruum enne 1. aprilli

2013 kehtinud ATS § 55 alusel, oleks saanud ATS § 130 lg 1 selliselt ka sõnastada.

Poolte sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu p 2.1 esimese lause kohaselt kehtib leping kuni hageja

töö- või teenistussuhte lõppemise või lõpetamiseni ja tegevteenistuskoha üleminekuni teise garnisoni

piirkonda või lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni lepingu p-de 9.2, 9.3 ja 9.4 korras. Üürilepingu

p 9.2 kohaselt võib üürilepingu lõpetada ennetähtaegselt poolte kirjalikul kokkuleppel ning p 9.3 järgi

on hagejal õigus lõpetada leping ennetähtaegselt, teatades sellest kostjale kirjalikult ette vähemalt üks

kuu. Üürilepingu p 9.4 annab kostjale õiguse nõuda üürilepingu lõpetamist, kui hageja on rikkunud

üürilepingut (sh jätnud tasumata eluasemekulud, andnud eluruumi nõusolekuta allüürile, rikub ruume

või ei kasuta neid sihipäraselt, teeb oma süülise käitumisega võimatuks teiste isikute kooselu,

eluruum ei jää remondi käigus alles, väheneb või suureneb, hageja või tema pereliikmed rikuvad

lepingu ptk-s 5 sätestatud ajutiste elanike majutamise reegleid). Ka üürilepingu p 2.1 teisest lausest ei

tulene, et üürileping kehtib üksnes hageja tegevteenistuse lepingu kehtivuse ajal. See lause annab

võimaluse üürilepingut pikendada, kui üürniku töö- või teenistussuhe lõpetatakse tegevteenistuskoha

ülemineku tõttu teise garnisoni piirkonda. Seega ei leppinud pooled vaidlusaluses tööandja eluruumi

üürilepingus kokku, et üürileping lõpeb hagejaga sõlmitud tegevteenistuse lepingu lõppemisel, kui

pooled sõlmivad töölepingu.

13. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisel ei ole

asjakohane 16. aprillil 2000, s.o pärast vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist jõustunud KVTS § 157 lg-

d 1 ja 2. Nimetatud seadus ega ka selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 19. novembri 2002. a

määrus nr 350 „Kaadrikaitseväelasele tööandja eluruumi andmise kord ja elamispinna suuruse

normid" ei näinud ette tööandja eluruumi kasutamise õiguse lõppemise aluseid. Asjakohane ei ole ka

üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud KVTS, mis ei reguleerinud samuti kaitseväeteenistujatele

tööandja eluruumi andmist ega sätestanud mh eluruumi kasutamise õiguse lõppemise aluseid.

14. VÕSRS § 12 lg 1 alusel poolte sõlmitud tööandja üürilepingu ülesütlemist reguleeriva VÕS § 325

lg 1 kohaselt võivad pooled elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis ülesütlemisavaldusega. Üürileandja ülesütlemisavalduses peab VÕS § 325 lg 2

p 3 järgi sisalduma mh vähemalt ülesütlemise alus. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on

VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Pooled ei vaidle, et kostja ütles üürilepingu üles kirjaliku avaldusega,

viidates alates 1. aprillist 2013 kehtiva ATS § 130 lg-le 1. Kostja ei esitanud ülesütlemisavalduses

lepingus kokkulepitud ega seaduses sätestatud üürilepingu ülesütlemise aluseid. Seega puudub alus

käsitleda teisi võimalikke ülesütlemise aluseid.

15. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb Riigikohtus kantud menetluskulud jätta

TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks