3-2-1-109-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-109-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. november 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak

Luik

Kohtuasi

KEMASI EHITUSE Osaühingu hagi Osaühingu

AKNAMEISTER vastu 106 477 euro ja 64 sendi

saamiseks

Osaühingu AKNAMEISTER vastuhagi KEMASI

EHITUSE Osaühingu vastu üürilepingu lõppemise aja

tuvastamiseks

aidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 3. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-

07-25373

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KEMASI EHITUSE Osaühingu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

65 474 eurot 60 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja KEMASI EHITUSE Osaühing, esindaja

vandeadvokaat Reesa Paatsi

Kostja Osaühing AKNAMEISTER, esindaja vandeadvokaat

Küllike Namm

Asja läbivaatamise kuupäev

5. oktoober 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-25373 osas,

milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hagi

rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Jätta ringkonnakohtu otsus muus osas, st osas, milles vastuhagi jäeti läbi vaatamata,

muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada KEMASI EHITUSE Osaühingule kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. KEMASI EHITUSE Osaühing (hageja) esitas 10. juulil 2007 Viru Maakohtule hagi Osaühingu

AKNAMEISTER (kostja) vastu rendilepingu esemele tehtud 1 666 013 krooni (s.o 106 477 euro

64 sendi) suuruste kulutuste hüvitamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Hoiupanga Liisingu AS (müüja) ja Juri Sobolev (hageja juhatuse

liige, ostja) 21. mail 1997 Jõhvis Rakvere mnt 17 asuva ehitise (edaspidi hoone) järelmaksuga ostu-

müügilepingu (edaspidi müügileping). Müügilepingu kohaselt pidi ostja tasuma ehitise hinna osade

kaupa hiljemalt 10. juuniks 2012 ning pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ja sellekohase

notariaalse müügilepingu sõlmimist pidi ehitise omandiõigus üle minema ostjale.

31. märtsil 1999 sõlmisid ostja kui rendileandja ja hageja kui rentnik lihtkirjaliku väljaostuõigusega

rendilepingu (edaspidi rendileping) hoone rentimiseks. Rendilepingu p 2.1 kohaselt sõlmiti

rendileping müügilepingu kehtivuse ajaks ning p 2.2 kohaselt ostab rentnik rendilepingu tähtaja

jooksul renditava vara välja müügilepingu tingimustel ja maksegraafiku alusel. Rendilepingu p 3.5

kohaselt soovisid ostja ja hageja hoonet parendada ning soetada see võrdsetes osades kaasomandisse.

Hageja tegi ajavahemikul 1999-2000 hoones laiaulatuslikke remondi- ja ümberehitustöid ja

rekonstrueeris oma vahenditega pangahoone kauplusehooneks, et avada seal tööstuskaupade

kaupluse.

31. mail 2002 sõlmitud müügilepingu lisalepingu nr 1 alusel võõrandas ostja hoone kostjale, mistõttu

on kostjale üle läinud ka kõik rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. 14. juunil

2005 kanti kostja Jõhvis Rakvere mnt 17 asuva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.

11. oktoobril 2005 esitas ostja hagejale rendilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Hageja

vaidles ülesütlemisele vastu, sest kostja kui rendileandja ei ole lepingut üles öelnud. Rendilepingu

ülesütlemine on tühine. Vaatamata sellele võttis kostja hagejalt 14. detsembril 2005 hoone valduse

omavoliliselt ära, vahetades hageja kohalolekuta hoone lukud. Kuna kostja on teinud rendilepingu

esemeks oleva hoone kasutamise võimatuks ja lepingu täitmine ei paku enam hagejale huvi, ütles

hageja rendilepingu 13. augusti 2007. a avaldusega üles. Kostjal tuleb hüvitada hagejale rendilepingu

esemele ajavahemikus 1999-2000 heauskselt ja omanikuga kooskõlastatult tehtud kulutused.

Viru Maakohtu 30. aprilli 2008 jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-05-23367 on tuvastatud, et

rendileping ei lõppenud 11. oktoobril 2005 ostja esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et see

ülesütlemisavaldus on tühine. Maakohus tuvastas, et üürisuhe lõppes faktiliselt seetõttu, et kostja

vahetas omavoliliselt hoone lukud.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Ta väitis, et ei ole parenduste tegemiseks luba andnud. Isegi kui kostja

oleks selleks loa andnud, ei kinnita hageja esitatud tõendid tehtud parendusi. Tehtud tööd on

käsitatavad remonttöödena, mille tegemise tingis hageja igapäevane majandustegevus ja mis ei

tõstnud renditud vara väärtust. Kostja leidis samuti, et hageja nõue on aegunud ning taotles aegumise

osas vaheotsuse tegemist.

3. Viru Maakohus jättis 2. detsembri 2009. a vaheotsusega (vaheotsus) rahuldamata kostja taotluse

kohaldada aegumist. Maakohtu põhjenduste järgi ei ole kostja rendilepingut kehtivalt üles öelnud.

Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-05-23367 on tuvastatud, et 11. oktoobri 2005

ülesütlemisavaldus oli tühine. Samas tuleneb sellest otsusest, et poolte üürisuhe lõppes faktiliselt

seetõttu, et kostja vahetas 14. detsembril 2005 omavoliliselt hoone lukud. Faktiline lõppemine ei

tähendanud üürisuhte õiguslikku lõppemist. Hageja ütles 13. augustil 2007 rendilepingu ühepoolselt

üles. Kuna hagiavaldus esitati kohtule enne lepingu õiguslikult kehtivalt ülesütlemist, ei saa hagi olla

aegunud.

4. Kostja esitas vastuhagi, milles palus tuvastada, et rendileping lõppes 28. veebruaril 2006. Seega on

hageja nõue aegunud. Hageja teatas 27. veebruaril 2006, et kavatseb järgmisel päeval hoone lõplikult

vabastada. Seda teadet tuleb käsitada rendilepingu ülesütlemisavaldusena. Seega on hageja

13. augusti 2007. a ülesütlemisavaldus tühine.

5. Hageja leidis, et vastuhagi menetlus tuleks lõpetada, sest vaheotsusega on tuvastatud, et

rendileping lõppes 13. augustil 2007 ning hageja nõue ei ole aegunud.

6. Maakohus tagas 22. novembri 2011. a määrusega hageja taotlusel hagi ja kandis kostja kinnistule,

kus hoone asub, hageja kasuks 106 477 euro 64 sendi suuruse hüpoteegi.

7. Viru Maakohus rahuldas 2. juuli 2014. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 65 474 eurot 60 senti. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmiti rendileping enne võlaõigusseaduse jõustumist.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse (VÕSRS) § 2 ja § 12 lg 1 kohaselt tuleb renditud vara parenduste eest hüvitise nõudele

kohaldada rendiseaduse (ReS) sätteid.

ReS § 12 lg 1 alusel on rentnikul õigus nõuda renditud varale lepingu lõppemisel või lõpetamisel

parenduste tegemiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui renditud vara parendatakse rendile

andja loal ja seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Rendilepingu p-des 3.6 ja 3.7 on pooled

kokku leppinud, et parendused ja remonditööd kooskõlastatakse rendileandja ja Jõhvi linna

arhitektiga. Rendileping ei sätestanud, et iga parenduse tegemine ja remonditöö kooskõlastatakse

rendileandjaga enne kirjalikus vormis. Pooled ei vaidle selle üle, et enne rendilepingu sõlmimist asus

ruumis pangakontor. Ilmselgelt ei ole võimalik pangakontoriks kohandatud ruumi kasutada

ehitusmaterjalide kauplusena. Rendileping ei ole tavapärane, vaid selles sisaldusid kokkulepped

lepingueseme väljaostu ning parenduste tegemise ja remonditööde kohta. Samuti on rent võrdne

hoone väljaostuhinnaga. Kohus kahtleb selles, et hagejal ei olnud parenduste ja remonditööde

tegemiseks rendileandja luba. Rendileandja ja rentnik tegutsesid ühes hoones ning rendileandjale ei

saanud olla ulatuslike remonditööde tegemine teadmata. Kuivõrd rendileandja pretensioone ei

esitanud, siis järelikult ta aktsepteeris rentniku ehitustegevust. Jõhvi linna arhitekti kooskõlastuse

puudumine ei ole aluseks rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõude rahuldamata

jätmiseks. Arvestades, et rendilepingus sätestati hoone osa väljaostu õigus ning parendused ja

remonditööd olid poolte vahel kokku lepitud, ei saa lähtuda kitsalt vaid vajalikest kulutustest

(st kulutustest, millega asja säilitatakse või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest).

Ka juhul, kui rentnik parendab renditud asja üürileandja nõusolekuta, on üürnikul õigus nõuda

üürilepingu lõpetamisel kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel.

Hageja tehtud parenduste põhjendatud maksumuse määramisel saab lähtuda eelkõige 13. septembri

2013. a ehitustehnilise ekspertiisi aktist (edaspidi ekspertiis), millega tuvastati 1999-2000 hageja

renditud ruumides tehtud ehitus- ja remonditööd ning nende maksumus 87 573 eurot 58 senti.

Ehitustööde tegemist ei saa tõendada kohtule esitatud arvetega, kuna ainuüksi nende põhjal ei saa

väita, et arvetel kajastatud materjale ja tooteid on kasutatud üksnes vaidlusalusel objektil. Ekspertiisis

märgitud summast tuleb maha arvata projekteerimismaksumus 1858 eurot 33 senti, ehitusplatsi

korralduskulud ja ehitusplatsi üldkulud 7344 eurot 55 senti ning remonditud hoone osade kulum, mis

on ekspertiisi kohaselt kokku 12 896 eurot 10 senti. Seega tuleb hagi rahuldada 65 474 euro 60 sendi

ulatuses (87 573,58 - 1858,33 - 7344,55 - 12 896,10).

Rendilepingu p 5.2 ei anna alust jätta hageja nõue rahuldamata. Kuna rendileandja ei ole

rendilepingut rentniku kohustuste rikkumise tõttu kehtivalt üles öelnud, ei ole ka rendilepingu p 5.2

viimane lause kohaldatav. Rendileping on kehtivalt üles öeldud hageja kui rentniku 13. augusti 2007

ülesütlemisavalduse alusel rendileandja kohustuste rikkumise tõttu.

Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja ei saanud hageja 27. veebruari 2006 kirja käsitada kui

hageja tahteavaldust lepingu ülesütlemiseks.

8. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja

saata asi tagasi uueks arutamiseks. Alternatiivselt palus kostja tühistada maakohtu otsuse osas, milles

hagi rahuldati, ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. märtsi 2015. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega hagi

osaliselt rahuldati ja vastuhagi jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus jättis uue otsusega hagi

rahuldamata ja vastuhagi läbi vaatamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel hindas maakohus ebaõigesti hagejale parenduste tegemiseks

antud nõusoleku kohta esitatud tõendeid. Kuigi maakohus kahtles selles, et hagejal ei olnud

rendileandja luba parenduste ja remonditööde tegemiseks, ei saanud ta oma kahtlust tõendite

puudumise tõttu tõlgendada kostja kahjuks. Nõusoleku olemasolu tõendamise kohustus on hagejal.

Parenduste tegemise ajal 1999-2000 oli rendileandjaks ostja. Hageja tunnistaja J. Moissejevi ütlused

on äärmiselt ebakonkreetsed ega tõenda ostja nõusolekut parenduste tegemiseks. Pooled nõustusid, et

ekspertiisi aktis loetletud tööd tuleb lugeda ehitamiseks tööde tegemise ajal kehtinud planeerimis- ja

ehitusseaduse (PES) § 39 p 3 tähenduses. Ehitamiseks pidi olema ehitusluba, mille PES § 53 lg 1

kohaselt pidi andma kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule. Asja materjalidest ja eelkõige

ekspertiisi kirjeldavast osast nähtub, et hageja ei järginud renditud vara parendamisel kehtinud

planeerimis- ja ehitusseaduse sätteid. Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et kohtule ja

eksperdile ei ole esitatud ehitusluba ega kasutusluba ja esindaja ei oska öelda, kas need dokumendid

on olemas. Tuvastatud asjaoludest ei saa teha järeldust, et hagejal oli parenduste tegemiseks ostja kui

esialgse rendileandja nõusolek. Kui hagejal ei olnud ehitamiseks ehitusluba, ei saanud eeldada, et

ostja andis hagejale suulise nõusoleku parenduste tegemiseks. Sellist hinnangut ei muuda ainuüksi

asjaolud, et tegemist oli väljaostuõigusega rendilepinguga ja et hoones oli varem asunud pank ning

hageja soovis hakata ruume kasutama kauplusena.

Kuna hagi jääb rahuldamata rendileandja nõusoleku kui hagi rahuldamise eelduse tuvastamata

jätmise tõttu, siis ei ole vajadust hinnata hageja tehtud parenduste väärtust ja sellega seotud kostja

väiteid. ReS § 12 lg 2 kohaselt rendileandja loata tehtud parendused, mida ei ole võimalik renditud

vara kahjustamata eraldada, lähevad lepingu lõpetamisel tasuta üle rendileandjale.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et rendileandja nõusolekuta tehtud parenduste

hüvitamist on rentnikul õigus nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. VÕSRS § 12 lg 1 järgi

kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku

üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Analoogilist sätet võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 lg-

le 2, mis võimaldanuks üürnikul esitada lepinguvälise kulutuste hüvitamise nõude, enne 1. Juulit

2002 ei kehtinud. Üürniku (rentniku) poolt üüriesemele (rendiesemele) tehtavate kulutuste hüvitamist

reguleerisid tsiviilkoodeksi (TsK) § 297 lg 1 ja RenS § 12 lg 1. VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi

kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut juhul,

kui käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine toimus pärast 1. juulit 2002. Võimalik hageja

käsundita asjaajamine sai toimuda aastatel 1999-2000, st enne võlaõigusseaduse kehtima hakkamist.

Isegi kui hagejal oleks TsK § 477 lg 3 või lg 6 järgi olnud kostja vastu vara alusetust omandamisest

või säästmisest tulenev kulutuste hüvitamise nõue, mis ei olnud 1. juuliks 2002 aegunud, aegunuks

see alusetu rikastumisega võrdsustatud nõudena VÕSRS § 9 lg 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 151 järgi. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumist tuleks arvutada alates ajast, mil

õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Kuna

kostja on esitanud asjas aegumise vastuväite, oleks alusetust rikastumisest tulenev nõue aegunud

(aegumistähtaeg on kolm aastat).

Muude kostja seisukohtadega ei saa ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistamisel arvestada.

Vastuhagina esitatud tuvastusnõue tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2

ning § 657 lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata. Kostja väited hageja nõude aegumise kohta on

põhjendamatud ka sisuliselt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles ringkonnakohus

tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hageja nõude rahuldamata. Hageja

palub jätta selles osas maakohtu otsuse muutmata või saata asi uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Hageja ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles jäeti kostja vastuhagi

läbi vaatamata.

Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja jõudis tõendeid hinnates valele

järeldusele, et hagejal ei olnud parenduste tegemiseks rendileandja nõusolekut. Parendustööde

tegemine oli kokku lepitud juba rendilepingus, mistõttu ei olnud vajadust vormistada eraldi

rendileandja nõusolek. Ringkonnakohus tõlgendas siinkohal valesti lepingu p 3.6, samuti on

hindamata jäänud lepingu p-des 1.4, 3.1, 3.7 ja 5.1 sätestatu. Samuti tõendas hageja rendileandja

nõusoleku olemasolu tunnistaja ütlustega ning ringkonnakohus pidas põhjendamatult tunnistaja ütlusi

äärmiselt ebakonkreetseteks.

Ringkonnakohus kohaldas valesti ReS § 12 lg-t 1 ja PES § 53 lg-t 1, kui leidis, et kohaliku

omavalitsuse antav ehitusluba väljendab rendileandja nõusolekut ehitustööde tegemiseks ning on

hüvitise saamise eelduseks. Ringkonnakohtu otsus on siinkohal ka üllatuslik, sest pooled ei ole asjas

vaielnud ehitus- ja kasutusloa asjaolude üle ja kostja ei ole tuginenud sellele, et hageja ei ole esitanud

ehitus- ega kasutusluba.

11. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada

osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise kohta ja jättis hagi

rahuldamata. Asi tuleb saata selles osas TsMS § 691 p 2 järgi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata osas, milles kostja vastuhagi jäeti läbi

vaatamata.

13. Ringkonnakohtu otsus on jõustunud TsMS § 456 lg 4 järgi osas, milles ringkonnakohus jättis

kostja vastuhagi läbi vaatamata. Viidatud sätte teise lause järgi jõustub kohtuotsus osalise

vaidlustamise korral vaidlustamata osas. Hageja ei vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles

ringkonnakohus jättis kostja vastuhagi läbi vaatamata. Riigikohtus on hageja vaidlustanud

ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse hagi osalise

rahuldamise kohta ja jättis hagi rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 1 kontrollib Riigikohus

kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud.

14. Kaebuse kohaselt vaieldakse kassatsiooniastmes selle üle, kas hagejal kui rentnikul oli

rendiobjekti parendamiseks rendileandja nõusolek. Juhul kui hagejal oli parenduste tegemiseks

rendileandja nõusolek, on tal õigus nõuda ReS § 12 lg 1 järgi rendilepingu lõppemisel kulutuste

hüvitamist.

Maakohus rahuldas hagi osaliselt, tuginedes asjaolule, et hageja parendas rendiobjekti rendileandja

nõusolekul. Ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale, leides, et tuvastatud asjaoludest

rendileandja nõusolekut vaidlusaluste parenduste tegemiseks ei järeldu.

15. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei tõlgendanud parenduste

tegemiseks nõutava rendileandja nõusoleku tuvastamisel vaidlusalust rendilepingut nõuetekohaselt

(vt enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 64 lg 1), samuti rikkus ringkonnakohus kohtuotsuse

põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8, samuti § 654 lg-d 4 ja 5), mis on

kvalifitseeritav TsMS § 669 lg 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumisena.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt olid pooled rendilepingu p-s 3.6 kokku leppinud

ehitustööde vajalikkuses, kuid sidunud tööde tegemise rendileandja nõusolekuga, ning tuvastatud

asjaoludest ei saa järeldada, et hagejal oli parenduste tegemiseks rendileandja nõusolek. Kolleegiumi

hinnangul ei ole ringkonnakohus oma järelduse tegemisel analüüsinud vaidlusalust rendilepingut kui

tervikut ega tõlgendanud lepingu p 3.6 koosmõjus teiste hageja viidatud lepingupunktidega.

Rendilepingu p 1.4 kohaselt on rendileantav ruum ette nähtud ehitusmaterjalide ja tööstuskaupade

kaupluse pidamiseks (välja arvatud kauplemiseks plastikust, puidust ja alumiiniumist akende, uste,

fassaadide ja aknalaudadega) ning p 3.1 järgi on rentnikul õigus kasutada rendileantavat ruumi

sihtotstarbeliselt kooskõlas lepingu p-s 1.4 sätestatuga. Rendilepingu p-dest 3.6 ja 3.7 nähtuvalt

tehakse kavandatud tööd kooskõlastatult rendileandjaga ja Jõhvi linna arhitektiga. Olukorras, kus

tuvastatud asjaoludel oli hoones enne rendilepingu sõlmimist pangakontor ja hoone tuli ümber

kohandada ehitusmaterjalide kaupluseks, võib viidatud sätetest nende koosmõjus tuleneda, et

vajalikud parendustööd olid planeeritud juba lepingu sõlmimisel ja sellekohane rendileandja nõusolek

tööde tegemiseks sisaldus pooltevahelises lepingus. Kuivõrd ringkonnakohus jättis rendilepingu

nõuetekohaselt analüüsimata, võib osutuda põhjendamatuks ka ringkonnakohtu tõdemus selle kohta,

et kohtu hinnangut ei muuda ainuüksi asjaolud, et tegemist oli väljaostuõigusega rendilepinguga ja et

hoones oli asunud varem pank ning hageja soovis hakata ruume kasutama kauplusena. Juhul kui

rendileandja nõusolek parenduste tegemiseks tuleneb vaidlusalusest rendilepingust, võib osutuda

asjakohatuks ka ringkonnakohtu seisukoht, et olukorras, kus kinnisasja omanikul ei olnud

ehitamiseks ehitusluba, ei saa eeldada, et rendileandja andis suulise nõusoleku parenduste

tegemiseks. Kolleegiumi hinnangul ei ole ehitusluba ka rendileandja suulise nõusoleku tuvastamise

või olemasolu eelduseks. Ehitusloa olemasolul oleks kolleegiumi arvates tähtsust ainult tõenduslikust

aspektist juhul, kui hageja ei suuda muude tõenditega tõendada omaniku nõusolekut parenduste

tegemiseks.

16. Kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel hagi rahuldamise eeldusena, et rendileandja

andis hagejale parenduste tegemiseks nõusoleku, tuleb ringkonnakohtul otsustada, milliste parenduste

hüvitamist saab hageja kostjalt (kui hoone uuelt omanikult) nõuda. ReS § 12 lg 1 järgi, kui renditud

vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda

selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette

nähtud teisiti. Seega sätestab ReS § 12 lg 1 vajalike kulutuste (enne 1. juulit 2002 kehtinud

asjaõigusseaduse § 27 p 1) hüvitamise, kuid lepinguga võib kokku leppida ka teisiti. Rendilepingu p-

s 5.1 on pooled kokku leppinud, millistel tingimustel nad lepingu lõpetavad, muu hulgas tuleb

rentnikule lepingu lõpetamisel hüvitada lepingu p-s 3.6 nimetatud väljaminekud (st rendileandjaga

kooskõlastatult tehtud sanitaarremont ning ruumi parendused vastavalt rentimise eesmärgile). Samuti

tuleb hageja hüvitisenõude lahendamisel arvestada rendilepingu punktidega (p 2.2, 3.4 jt), mis

sätestavad hoone osa väljaostu õigust. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel poolte väidete

ja esitatud tõendite alusel hinnata, millised hageja kulutused on põhjendatud, ning otsustada sellest

tulenevalt hagi rahuldamise üle.

Kohtud tõlgendasid õigesti rendilepingu p 5.2, leides, et see lepingupunkt kohaldub juhul, kui

rendileping on lõpetatud rendileandja algatusel rentniku kohustuse rikkumise tõttu. Kuivõrd kohtud

tuvastasid nõuetekohaselt, et rendileping lõppes hageja (rentniku) 13. augusti 2007. a

ülesütlemisavalduse tagajärjel, ei anna rendilepingu p 5.2 alust jätta hageja nõue rahuldamata.

17. Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et hageja ei saa rendileandja nõusolekuta tehtud parenduste

hüvitamist nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. Samuti ei saa hageja rendileandja nõusolekuta

tehtud parenduste hüvitamist nõuda alusetu rikastumise sätete alusel. Võimalik hageja käsundita

asjaajamine või alusetu rikastumine sai toimuda aastatel 1999-2000. Kolleegium on selgitanud, et

analoogilist sätet VÕS § 286 lg-le 2, mis võimaldanuks üürnikul esitada lepinguvälise kulutuste

hüvitamise nõude, enne 1. juulit 2002 ei kehtinud. Üürniku (rentniku) poolt üüriesemele

(rendiesemele) tehtavate kulutuste hüvitamist reguleerisid TsK § 297 lg 1 ja RenS § 12 lg 1.

VÕSRS §-de 21 ja 23 järgi kohaldatakse võlaõigusseaduses käsundita asjaajamise ja alusetu

rikastumise kohta sätestatut juhul, kui käsundita asjaajamine või alusetu rikastumine toimus pärast

1. juulit 2002 (vt Riigikohtu 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-179-13, p 22).

18. Menetluskulud jaotatakse ja määratakse kindlaks TsMS § 173 lg 3 ja TsMS § 174 lg 6 alusel asja

uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus.

19. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Jaak Luik