3-2-1-102-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-102-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. oktoober 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Villu Kõve ja Ants Kull

Kohtuasi

Aktsiaseltsi SILBET hagi AS-i SEB Pank vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 17. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-12-13724

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i SEB Pank kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Aktsiaselts SILBET, esindaja vandeadvokaat Denis

Piskunov

Kostja AS SEB Pank, esindaja vandeadvokaat Marko

Kaevando

Asja läbivaatamise kuupäev

14. september 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-13724. Jätta

jõusse Viru Maakohtu 23. detsembri 2013. a otsuse resolutsioon samas tsiviilasjas, arvestades

Riigikohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud Aktsiaseltsi SILBET kanda.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Advokaadibüroo Kaevando & Partnerid OÜ-le AS-i SEB Pank

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts SILBET (hageja) esitas 5. aprillil 2012 Harju Maakohtule (hagi edastati kohtualluvuse

järgi Viru Maakohtule) hagi AS-i SEB Pank (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

täiteasjas nr 042/2011/3431 (täiteasi). Täiteasi algatati kostja avalduse alusel sissenõude pööramiseks

hagejale kuuluvatele kinnistutele Kohtla-Järvel Ahtme 119, 121, 123, 131 ja 135 (Ahtme kinnistud),

millele oli seatud kostja kasuks 10 000 000 krooni suurune ühishüpoteek. Maakohus tagas hageja

taotlusel 5. aprilli 2012. a määrusega hagi, peatades täitemenetluse kuni asjas tehtava kohtulahendi

jõustumiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28. veebruaril 2002 ühishüpoteegi seadmise lepingu (2002. a

tagatiskokkulepe), mille kohaselt seati hagejale kuuluvatele Ahtme kinnistutele kostja kasuks

10 000 000 krooni suurune ühishüpoteek. Ühishüpoteek tagab kõiki olemasolevaid ja tulevikus

tekkivaid kostja nõudeid hageja vastu. Kokkuleppe p 5 järgi kohustus hageja alluma ühishüpoteegiga

tagatud nõuete mittetäitmisel kohesele sundtäitmisele.

23. veebruaril 2006 sõlmisid OÜ Silbeti Plokk (kolmas isik) ja kostja laenulepingu (laenuleping I) ja

28. veebruaril 2008 sõlmisid kolmas isik ja kostja laenulepingu (laenuleping II).

28. veebruaril 2008 sõlmisid hageja ja kostja garantiilepingu (garantiileping) ja kokkuleppe

ühishüpoteegiga tagatud nõuete muutmise kohta (2008. a tagatiskokkulepe). Garantiilepinguga tagas

hageja kostja ees laenulepingust II tulenevaid kolmanda isiku kohustusi. Garantii summaks oli

640 000 eurot (10 000 000 krooni). 2008. a tagatiskokkuleppe järgi tagas 2002. a

tagatiskokkuleppega kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteek lisaks kostja nõuetele hageja vastu ka

kõiki olemasolevaid ja tulevikus tekkivaid kostja nõudeid kolmanda isiku vastu (sh laenulepingust II

ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest tulenevad nõuded).

4. juunil 2009 sõlmisid kolmas isik ja kostja nii laenulepingu I kui ka laenulepingu II lisa I ja

lisa II. Mõlema laenulepingu lisas I lepiti kokku koormata hageja korteriomandid aadressil

Nooruse 7a ning hoonestusõigused aadressil Tammsaare 55a ja Rakvere 38a kostja kasuks

10 000 000 krooni suuruse hüpoteegiga. 4. juunil 2009 sõlmisid pooled ka eeltoodud

korteriomanditele ja hoonestusõigustele hüpoteekide seadmise lepingu (edaspidi hüpoteegileping).

Lepingu kohaselt tagavad ühishüpoteegid hüpoteegipidaja (kostja) kõiki nõudeid kolmanda isiku

vastu, mis tulenevad laenulepingutest I ja II ning nende võimalikest lisadest. Samal päeval sõlmisid

pooled ka garantiilepingu lisa I, millega loeti garantii uueks tähtpäevaks kostja kasuks

kinnistusraamatusse kolmanda isiku laenulepingute I ja II täitmise tagatiseks hagejale kuuluvatele

korteriomanditele ning hoonestusõigusele 10 000 000 krooni suuruse ühishüpoteegi kandmise päev.

31. augustil 2010 kuulutati välja kolmanda isiku pankrot.

24. novembril 2010 sõlmisid pooled hüpoteekidega tagatud nõuete täitmise ja hüpoteekide

kustutamise kokkuleppe (2010. a kokkulepe), milles lepiti kokku, et ajavahemikus 31. august 2010

kuni 3. september 2010 hageja tasutud 10 000 000 krooni on tasutud mitte garantiilepingu alusel ja

täitmiseks, vaid hüpoteegilepingu alusel ja täitmiseks. 24. novembril 2010 esitasid pooled kohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse hagejale kuuluvatele korteriomanditele ning

hoonestusõigustele kostja kasuks seatud ühishüpoteekide kustutamiseks.

5. detsembril 2011 esitas kostja kohtutäiturile täitemenetluse alustamise avalduse. Avalduse kohaselt

võlgneb hageja kostjale laenulepingust I ja II tulenevalt kokku 2 793 496 eurot 20 senti.

Hageja leiab, et täitmisavalduse esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja käitus hageja

suhtes vastuoluliselt ja rikkus oma varasemaid lubadusi. Kostja lubas, et ei asu Ahtme kinnistutele

seatud ühishüpoteeki realiseerima juhul, kui Sihtasutus Keskkonnainvesteeringute Keskus (SA KIK)

annab kolmandale isikule toetust ja/või kolmas isik jätab talle antud laenust 10 000 000 krooni

kasutamata, samuti juhul, kui kolmas isik lõpetab tehase ehituse. Kõik loetletud tingimused on

täidetud.

Õigusjõus olevat täitedokumenti ei ole, sest 2002. a tagatiskokkuleppe p 4 ning 2008. a

tagatiskokkuleppe p 3.3 on tühised. Tagatiskokkulepete sõlmimine on toonud kaasa kostja nõude

ületagamise, mis piirab kinnisasja omaniku majandusvabadust heade kommete vastaselt. Samuti pole

kinnistu omaniku nõusolekut kohesele sundtäitmisele allumise kohta. Hageja kohustus 2002. a

tagatiskokkuleppe p 5 alusel alluma kohesele sundtäitmisel tema enda vastu esitatud nõude

tagamiseks. 2008. a tagatiskokkuleppega laiendati tagatiskokkulepe ka kolmanda isiku vastu esitatud

nõuetele, kuid see tagatiskokkulepe ei näe ette hageja kohustust alluda kohesele sundtäitmisele

kokkuleppes loetletud uute nõuete osas. Hagejalt saadud nõusolek, mis sisaldub 2002. a

tagatiskokkuleppe p-s 5, on tühine tüüptingimus. Juhul kui eeltoodud nõusolek ei ole tühine, siis ei

vasta see alates 1. juunist 2006 kehtivatele nõuetele ning sellele ei saa tugineda praegu toimuvas

täitemenetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse

(TsMSRS) § 11 on vastuolus põhiseadusega, kuna riivab ebaproportsionaalselt võlgniku õiguspärast

ootust. Kostja ei ole sundkorras täidetavat nõuet piisavalt tõendanud.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Tema vastuväidete kohaselt ei ole täiteavalduse esitamine vastuolus

hea usu põhimõttega. Pooled ei ole kokku leppinud, et kostja ei asu hageja nimetatud tingimustel

Ahtme kinnistutele seatud ühishüpoteeki realiseerima. Täitemenetluse aluseks on kehtiv

täitedokument. 2002. a tagatiskokkulepe ja 2008. a tagatiskokkulepe on piisavalt piiritletud ja

määratud, mistõttu ei saa pidada neid heade kommete vastaseks ega tühiseks. Tagatiskokkulepped

sõlmiti sellises sõnastuses poolte vabal tahtel ning tegemist ei olnud kostja etteantud tingimustel

sõlmitud lepingutega. Kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe sisaldub 2002. a

tagatiskokkuleppes ning 2008. a tagatiskokkuleppe laiendamisel ei pidanud pooled täiendavalt kokku

leppima kohesele sundtäitmisele allumise ka laiendatud nõude osas. 2008. a tagatiskokkuleppega ei

muudetud poolte sõlmitud varasemaid kokkuleppeid, mis sisaldusid 2002. a tagatiskokkuleppes.

TsMSRS § 11 ei ole vastuolus põhiseadusega. Sundtäidetav nõue on tõendatud.

3. Viru Maakohus jättis 23. detsembri 2013. a otsusega hagi rahuldamata. Samas otsustas maakohus

tühistada kohtuotsuse jõustumisel 5. aprilli 2012. a määrusega kohaldatud hagi tagamise.

Maakohus tuvastas, et hageja kohustus tagama kolmandale isikule laenulepinguga II antud laenu kahe

iseseisva omavahel mitteseotud tagatisega, s.o Ahtme kinnistute ühishüpoteegiga ja

10 000 000 krooni suuruse garantiiga. 2009. aastal toimusid läbirääkimised kolmanda isiku võlgade

restruktureerimise kohta, mille tulemusena sõlmiti 4. juunil 2009 garantiilepingu lisa I, millega

laiendati hageja garantiid ka laenulepingule I. Garantiilepingu lisas I lepiti kokku garantii tagamises

10 000 000 krooni suuruse hüpoteegiga kostja korteriomanditele ja hoonestusõigustele. Garantii

lõppemise tähtajaks loeti ühishüpoteegi seadmise kuupäev. Kuna 4. juunil 2009 sõlmiti

hüpoteegileping ja hüpoteegid kanti kinnistusraamatusse, siis garantiileping lõppes ja kostja nõudeid

kolmanda isiku vastu hakkasid tagama kaks teineteisest sõltumatut ühishüpoteeki: ühishüpoteek

Ahtme kinnistutele ja ühishüpoteek eespool nimetatud korteriomanditele ja hoonestusõigustele.

Ajavahemikus 31. august 2010 kuni 3. september 2010 kandis hageja kostjale 640 000 eurot

(10 000 000 krooni) ja 2010. a kokkuleppes leppisid pooled kokku, et see raha on tasutud 4. juuni

2009. a hüpoteegilepingu täitmiseks. Kinnistusosakonnale 24. novembril 2010 esitatud avalduses

kinnitas kostja, et viidatud ühishüpoteegiga tagatud nõuded on täielikult täidetud. Kuivõrd hageja

garantii, mis asendati 4. juuni 2009 ühishüpoteegiga, oli eraldi tagatis, siis ei ole kostja 2010. a

kokkuleppes antud kostja kinnitus ühishüpoteegiga tagatud nõude täitmise kohta üle kantav Ahtme

kinnistutele seatud ühishüpoteegile.

Kostja ei käitunud Ahtme kinnistutele seatud hüpoteegi realiseerimisel vastuoluliselt. Hageja ei ole

tõendanud, et kostja lubas hüpoteeki mitte realiseerida, kui SA KIK annab kolmandale isikule laenu

või kui tehase ehitus lõppeb. Samuti on tõendamata, et kostja oleks lubanud garantiid mitte

realiseerida, kui laenulepingu II alusel antud laenust ei võeta välja 10 000 000 krooni.

Õigusjõus täitedokument on olemas. 2002. a tagatiskokkulepe ja 2008. a tagatiskokkulepe ei ole

tühised tüüptingimuste kasutamise tõttu. Hüpoteegiga tagatud nõuded on piisavalt määratletud ja neil

on mõistlik seos tehinguga. Kostja ei ole lepingutingimusi hagejale peale surunud. Pooled on kõikide

lepingute sõlmimise seisukohast võrdsel positsioonil. Kinnistute koormamine tagatistega, mille

kogusumma on tagatavast, piisavalt määratletud nõudest kaks korda väiksem, ei ole vastuolus ka

heade kommetega.

Õigusjõus hageja nõusolek alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks

on olemas. Hageja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele näeb ette 2002. a tagatiskokkuleppe p 5.

2008. a tagatiskokkulepe sellist hageja kohustust ei sisalda. Kuivõrd 2008. a tagatiskokkuleppes ei

näinud pooled ette erisusi sundtäitmisele allumise kohta, jäi lisandunud nõude osas kehtima 2002. a

tagatiskokkuleppe p-s 5 kokkulepitu. Pooled on vabad nõude tagamiseks hüpoteegi seadmisel

leppima kokku tagatise andja sundtäitmisele allumise kohustuses juhuks, kui tagatud nõuet ei täideta.

Maakohtu hinnangul tõlgendas kostja TsMSRS § 11 lg 1 teist lauset valesti, samuti ei nõustunud

kohus kostja põhjendustega, et viidatud säte on põhiseadusega vastuolus.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja uue otsusega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus tühistas 17. detsembri 2014. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas uue

otsusega hagi, tunnistades vaidlustatud sundtäitmise lubamatuks.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel sätestati 2002. a tagatiskokkuleppe p-s 5.1, et kui hageja ei täida

ühishüpoteegiga tagatud nõuet, kohustub kinnistute igakordne omanik alluma täitemenetluse

seadustikus kehtestatud korra järgi kohe sundtäitmisele kõnealusest lepingust tulenevate kohustuste

täitmiseks. Ühishüpoteegiga tagatud nõuded määrati kindlaks 2002. a tagatiskokkuleppe p-s 4 ning

sellest nähtuvalt peeti algselt silmas, et ühishüpoteek tagab üksnes poolte endi vahelistest

võlasuhetest tulenevaid nõudeid. 2002. a tagatiskokkulepet muudeti 2008. a tagatiskokkuleppega,

mille p-s 3.2 sätestati, et muutmata ühishüpoteegi kohta kinnistusraamatusse tehtud kannet,

muudetakse ühishüpoteegiga tagatavaid nõudeid. 2008. a tagatiskokkuleppe p-s 3.3 lepiti kokku, et

alates 2008. a tagatiskokkuleppe sõlmimisest on ühishüpoteegiga tagatud kõik kostja

(hüpoteegipidaja) nõuded kolmanda isiku vastu (p 3.3.1) ning samuti kõik kostja (hüpoteegipidaja)

nõuded hageja vastu (p 3.3.2). Seega muudeti esialgset 2002. a tagatiskokkulepet 2008. a

tagatiskokkuleppega selliselt, et ühishüpoteek pidi hakkama tagama ka kolmanda isiku lepingulisi

võlakohustusi kostja vastu. Varasem tagatiskokkulepe jäi sisuliselt muutmata selles osas, mille

kohaselt olid ühishüpoteegiga jätkuvalt tagatud kõik poolte endi vahelistest lepingutest tulenevad

nõuded. Kolmanda isiku vastu esitatud nõuete lisandumine ühishüpoteegi vastutusalasse ei

tähendanud seda, et sellele vastavas ulatuses laienes ka hageja kohustus alluda kohesele

sundtäitmisele. 2002. a tagatiskokkulepe sisaldab mitut õiguslikult eristatavat lepingut, mis on

õiguslikult abstraktsed ja saavad kehtida ka ilma teiste kokkulepeteta. Kokkulepet kohesele

sundtäitmisele allumise kohta tuleb käsitada iseseisva kokkuleppena ning see ei ole

tagatiskokkuleppe olemuslikuks osaks.

Kohese sundtäitmise kokkuleppe sisu ja ulatuse kindlakstegemisel tuleb juhinduda 2002. a

tagatiskokkuleppest, mitte kinnistusraamatusse kantud märkusest, mille kohaselt on kinnistu

igakordne omanik kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks. 2002. a tagatiskokkuleppe p 5 sõnastus ei anna alust asuda seisukohale, et 2002. a

tagatiskokkulepe pidi ettehaaravalt hõlmama ka ühishüpoteegiga tagatavate nõuete ringi võimalikku

laiendamist tulevikus ning et hageja oli juba ette valmis allutama talle kuuluvad kinnistud kohesele

sundtäitmisele ka võimalike kolmandate isikute kohustuste täitmise tagamise eesmärgil. Kuna esialgu

sõlmitud kohese sundtäitmise kokkulepe ei väljendanud kinnistute omaniku nõusolekut alluda

kohesele sundtäitmisele ka juhul, kui hüpoteegipidaja soovib ühishüpoteegi realiseerida kolmanda

isiku kohustuste katteks, siis tulnuks ühishüpoteegiga tagatud nõuete muutmisel (2008. a

tagatiskokkuleppega) sellekohase soovi korral laiendada või täpsustada ka kohese sundtäitmise

kokkulepet. 2008. a tagatiskokkuleppes selliseid täpsustusi pole. Hageja tahe alluda kohesele

sundtäitmisele ka kolmanda isiku kohustuste puhul, ei ole tuletatav ainuüksi sellest, et 2008. a

tagatiskokkuleppega muudeti ühishüpoteegiga tagatud nõudeid. Kohese sundtäitmise kokkuleppe

laiendav tõlgendamine ei ole tsiviilkohtumenetluse ja täitemenetluse üldpõhimõtetega kooskõlas.

Eeltoodust tulenevalt ei ole kostjal (võlausaldajal) täitedokumenti, mille alusel oleks hageja

kohustatud taluma temale kuuluvatele Ahtme kinnistutele seatud ühishüpoteegi realiseerimist. See

annab aluse tunnistada sundtäitmine lubamatuks. Kohese sundtäitmise kokkuleppe, ja sellest

tulenevalt kehtiva täitedokumendi puudumine ei tähenda siiski, et kostjal kui hüpoteegipidajal ei

oleks üldse võimalust oma võimalikke hüpoteegist tulenevaid õigusi teostada. Hüpoteegipidajal tuleb

saavutada täitedokument kohtulahendi näol, milleks tal tuleb hüpoteegi realiseerimise nõue esitada

hagimenetluses. Praeguses menetluses ei ole otstarbekas analüüsida kõiki hageja materiaalõiguslikke

vastuväiteid kostja nõuetele, kuna hüpoteegi realiseerimiseks tuleb kostjal sellegipoolest esitada uus

hagi.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõiguse norme (eelkõige täitemenetluse seadustiku

(TMS) § 2 lg 1 p 19) ning rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust, kui leidis, et 2002. a

tagatiskokkuleppes sisalduv kokkulepe kohesele sundtäitmisele allumise kohta ei hõlma 2008. a

tagatiskokkuleppe järgi tagatavaid nõudeid kolmanda isiku vastu. Juhul, kui hüpoteegipidaja ja

kinnisasja omanik on sõlminud kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe, on kohesele

sundtäitmisele allutatud kõik hüpoteegiga tagatavad nõuded, sõltumata sellest, kas

tagatiskokkulepetes on iga konkreetse tagatava nõude puhul sellele viidatud või mitte. Kui ka asuda

vastupidisele seisukohale (nagu leidis ringkonnakohus), siis tuli poolte tahtest lähtuvalt välja

selgitada poolte kokkuleppe sisu (milliste nõuete osas on hageja kohustatud alluma kohesele

sundtäitmisele), kuid ringkonnakohus ei ole seda nõuetekohaselt teinud (tähelepanuta on jäänud

2002. a tagatiskokkuleppe p 5.2 ja 2008. a tagatiskokkuleppe p 3.2).

7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Hageja osutab ka

asjaolule, et kassatsioonkaebuse rahuldamine on välistatud ka põhjusel, et hüpoteegiga tagatud nõuet

ei ole alates 9. veebruarist 2015 olemas, sest kolmas isik on äriregistrist kustutatud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegium jätab

TsMS § 691 p 5 alusel jõusse maakohtu otsuse resolutsiooni, arvestades Riigikohtu otsuse

põhjendusi. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

9. Kohtud on tuvastanud, et hageja Ahtme kinnistutele on kostja kasuks kantud ühishüpoteek.

Ühishüpoteegiga tagatud nõuded on kindlaks määratud 2002. a tagatiskokkuleppes, milles sätestati, et

ühishüpoteek tagab pooltevahelistest võlasuhetest tulenevaid nõudeid, samuti 2008. a

tagatiskokkuleppes, milles ühishüpoteegiga tagatavaid nõudeid laiendati ja sätestati, et ühishüpoteek

tagab lisaks ka kostja kõiki nõudeid kolmanda isiku vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 276 lg-st 1,

§ 325 lg-st 1 ja § 352 lg-st 1 tulenevalt annab hüpoteek hüpoteegipidajale õiguse rahuldada

hüpoteegiga tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel.

Samuti on asjas tuvastatud, et 2002. a tagatiskokkuleppe p-s 5 ("Kohene sundtäitmine") on pooled

leppinud kokku järgmises: Lepingu p 5.1: "Ühishüpoteegiga tagatud nõude mittetäitmisel hageja

poolt kohustub kinnistute igakordne omanik alluma, vastavalt täitemenetluse seadustikus kehtestatud

korras, kohesele sundtäitmisele käesolevast lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks." Lepingu

p 5.2: " Ühishüpoteegiga tagatud nõude mittetäitmise korral on hüpoteegipidajal õigus nõuda

sundtäitmist kas sundenampakkumise või sundvalitsemise teel ning ühishüpoteegiga koormatud

kinnistu igakordne omanik on kohustatud sundtäitmist lubama."

2002. a tagatiskokkuleppega seatud ühishüpoteek kanti kinnistusraamatusse koos kinnisasja

igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele ühishüpoteegiga tagatud nõuete

rahuldamiseks täitemenetluse seadustiku kohaselt.

10. Pooled vaidlevad kassatsioonimenetluses selle üle, kas hageja hüpoteegi realiseerimise õigus

tuleneb kohesele sundtäitmisele allutamise kokkuleppest. TMS § 2 lg 1 p 19 järgi on

täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse

alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kolleegium on selgitanud,

et hüpoteegi kohese sundtäitmise kokkuleppe sõlmimine viidatud sätte mõttes tähendab sisuliselt

hüpoteegiga tagatud nõude kõrvale täiendava täitedokumendist tuleneva nõude andmist ulatuses,

milles nõue on hüpoteegiga tagatud (vt Riigikohtu 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

153-10, p 13; 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-13, p 11). Kui kõnealust

kokkulepet ei ole, siis ei saa hüpoteegipidaja esitada kohtutäiturile avaldust hüpoteegi

realiseerimiseks kinnisasja suhtes täitemenetluse alustamiseks.

11. Kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe TMS § 2 lg 1 p 19 järgi on iseseisev kokkulepe

ning see ei ole käsitatav tagatiskokkuleppe, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (AÕS § 346 lg 2),

olemusliku osana, nagu õigesti märkis ka ringkonnakohus. Samas jättis ringkonnakohus tähelepanuta,

et kuigi hüpoteegi seadmine ei pruugi olla seotud kokkuleppega kohesele sundtäitmisele allutamise

kohta, siis juhul, kui selline kokkulepe on sõlmitud, ei saa kohesele sundtäitmisele allutamise

kokkulepe TMS § 2 lg 1 p 19 järgi eksisteerida hüpoteegist lahus. Seda kinnitab ka asjaolu, et

kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepet saab kanda märkena kinnistusraamatusse, mis muudab

TMS § 2 lg-st 2 tulenevalt selle kokkuleppe kehtivaks ka kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Kui

pooled on hüpoteegi seadmisel kokku leppinud kinnisasja omaniku kohustuses alluda kohesele

sundtäitmisele, kohustub kinnisasja omanik juba ette taluma täitemenetlust kinnisasja suhtes

hüpoteegist tulenevalt ning kohesele sundtäitmisele on allutatud kõik hüpoteegiga tagatavad nõuded.

Eeltoodut arvestades rajasid kohtud ekslikult oma järeldused 2002. ja 2008. a tagatiskokkulepete

tõlgendamisele. Nii leidis maakohus, et kuivõrd 2008. a tagatiskokkuleppes ei näinud pooled ette

erisusi kohesele sundtäitmisele allutamise kohta, jäi kehtima 2002. a tagatiskokkuleppes sätestatud

kohustus kohesele sundtäitmisele allutamise kohta. Ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale,

leides, et ühishüpoteegiga tagatud nõuete muutmisel (2008. a tagatiskokkulepe) tulnuks sellekohase

soovi korral laiendada või täpsustada ka kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepet, kuid seda ei

ole tehtud. Kuivõrd kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe hõlmab kõiki hüpoteegiga

tagatavaid nõudeid, ei olnud kohtutel vaja analüüsida (sellel ei ole asja lahendamise jaoks tähtsust)

vaidlusaluste tagatiskokkulepete sisu, tuvastamaks, millise nõude osas on hageja kohustatud alluma

kohesele sundtäitmisele ja millise nõude osas mitte.

12. Praeguses asjas on pooled kokku leppinud, et kostjal kui hüpoteegipidajal on TMS § 2 lg 1 p-

st 19 tulenevalt õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda AÕS § 352 lg-st 1 tulenevalt, et hüpoteegi

realiseerimiseks müüdaks koormatud kinnisasi. TMS § 23 lg 41 järgi peab sissenõudja

(s.o hüpoteegipidaja) täitemenetluse alustamiseks esitama lisaks täitmisavaldusele TMS § 23 lg 41

järgi pandilepingu, tagatiskokkuleppe, nõuete aluse ja nõuete detailse arvestuse (vt hüpoteegi

realiseerimiseks algatatud täitemenetluse kohta Riigikohtu 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-60-11, p 17). Maakohus on tuvastanud, et kostja algatas täitemenetluse 2002. a

tagatiskokkuleppe alusel, kuna hageja ei täitnud sissenõutavaks muutunud laenulepingutest

tulenevaid kohustusi. Oma nõude tõendamiseks esitas kostja laenulepingud ja nende aruanded,

millest nähtuvalt on kostja rikkunud laenu tähtaegse tagastamise kohustust. Samuti tuvastas

maakohus, et 2002. a tagatiskokkulepe ei ole tühine. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga.

Kolleegiumi arvates ei ole TsMSRS § 11 lg 1, mille põhiseaduse vastasusele kostja tugineb,

asjassepuutuv. Nimel ei reguleeri see säte hüpoteegiga tagatud nõuete kohesele sundtäitmisele

pööramist. Alates TsMS-i jõustumisest 1. jaanuaril 2006 ei muutunud hüpoteegi kohese sundtäitmise

võimalused, küll aga piirati kohese sundtäitmise võimalusi väljaspool hüpoteegikäivet (vt selle kohta

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 13).

Samuti ei ole asja lahendamise jaoks tähtsust sellel, et kolmas isik on äriregistrist kustutatud.

AÕS § 325 lg 5 järgi ei lõpeta võlgnikuks olnud juriidilise isiku lõppemine nõuet pandiga koormatud

kinnisasja omaniku vastu.

Kuivõrd täitemenetluse eeldused on täidetud, leidis maakohus oma otsuse resolutsioonis õigesti, et

hageja nõue kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata.

13. Kuna ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asjas jääb jõusse maakohtu otsuse resolutsioon,

millega jäeti hagi rahuldamata ja maakohtu menetluskulud hageja kanda, jätab kolleegium

TsMS § 173 lg 3 esimese lause ja § 162 lg 1 järgi ka apellatsiooni- ja kassatsiooniastme

menetluskulud hageja kanda.

Asja menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise

kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2;

vt selle kohta Riigikohtu 11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

14. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonikautsjon tagastada. Kostja on soovinud, et kautsjon tagastataks Advokaadibüroo

Kaevando & Partnerid OÜ arvelduskontole.

Tambet Tampuu, Villu Kõve, Ants Kull