3-2-1-100-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-100-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. september 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Peeter

Jerofejev ja Villu Kõve

Kohtuasi

Paal Juul Aschjemi hagi Arvi Pingi

ja Kristhel Pingi vastu 19 173 euro

49 sendi ja viivise saamiseks ning

Arvi Pingi ja Kristhel Pingi

vastuhagi 96 298 euro 50 sendi

saamiseks

Vaidlustatud

kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 11. märtsi

2015 otsus tsiviilasjas nr 2-12-55094

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Arvi Pingi ja Kristhel Pingi

kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

Riigikohtus

Menetlusosalised ja

nende esindajad

Riigikohtus

62 975 eurot 67 senti

Hageja Paal Juul Aschjem, esindaja

vandeadvokaat Anto Variku

Kostjad Arvi Pink ja Kristhel Pink

(endine perekonnanimi Kudinova),

nende ühine esindaja vandeadvokaat

Äili Rodi

Asja läbivaatamise

kuupäev

7. september 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-12-55094 osas,

milles jäeti rahuldamata Arvi Pingi ja Kristhel Pingi vastuhagi Paal Juul Aschjemi vastu (kuni

põhivõla 57 908 eurot 67 senti ja sellelt arvestatud viivise ulatuses), samuti tasaarvestuse ja

menetluskulude jaotuse osas.

2. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Arvi Pingile Arvi Pingi ja Kristhel Pingi eest tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Paal Juul Aschjem (hageja) esitas 26. detsembril 2012 Harju Maakohtule Arvi Pingi (kostja I) ja

Kristhel Pingi (endine nimi Kudinova, kostja II) vastu hagi, milles palus kostjatelt solidaarselt välja

mõista 19 173 eurot 49 senti ning viivise 2193 eurot 45 senti ja hagi esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni 0,022% päevas 19 173 eurolt 49 sendilt.

6. mail 2013 esitasid kostjad hageja vastu vastuhagi (muutes seda hiljem korduvalt), paludes

tasaarvestada haginõude (19 173 eurot 49 senti) kostjate nõudega ning lisaks mõista hagejalt kostjate

kasuks välja 96 298 eurot 50 senti ja viivis 96 298 eurolt 50 sendilt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg 1 järgses määras vastuhagi esitamisest põhinõude rahuldamiseni.

Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja palus jätta

menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, kostjad aga hageja kanda.

2. Hageja väitel sõlmisid pooled 30. augustil 2010 müügilepingu (müügileping), mille alusel läks

kostjatele üle Tallinnas Roheline aas 20 asuva kinnistu (kinnistu) omandiõigus. Hageja andis kinnistu

otsese valduse üle 3. septembril 2010. Kinnistu müügihinnaks oli 7 500 000 krooni (479 337 eurot

36 senti). Lepingu kohaselt hoiustati 300 000 krooni (19 173 eurot 49 senti) müügihinnast notari

deposiitkontol. Notari kontolt tehtava väljamakse ainsaks eelduseks oli kasutusloa väljastamine

kinnistul asuvale elamule (elamu) hiljemalt 1. märtsil 2011. Kasutusluba väljastati 24. jaanuaril 2011

ja hageja esitas selle kostjatele 9. veebruaril 2011. Seejärel nõudis hageja kostjatelt hoiustatud raha

väljamaksmist, kuid kostjad keeldusid notarile avaldust esitamast, sest kinnistul asuva elamu projekt

ja ehituskvaliteet olid nende arvates puudulikud. Kostjate esindaja teatas, et võlgnetav raha on kinni

peetud varjatud puuduste kõrvaldamise tõttu.

Hageja nõuab kostjatelt tasumata ostuhinna osa 19 173 euro 49 sendi maksmist ja viivist sellelt

müügilepingu p 3.3 järgi 0,022% päevas. Ühiste ostjatena vastutavad kostjad solidaarselt. Viivist

arvestas hageja 9. veebruarist 2011, kui kostjad sattusid viivitusse (sel päeval esitati neile

kasutusluba). Hagi esitamise seisuga 26. detsembril 2012 oli sissenõutav viivis 3189 eurot 77 senti.

Hageja ei ole müügilepingut rikkunud. Ostmise ajal olid kostjad elamu seisukorraga kursis. Hageja

informeeris kostjaid elamu puudustest ja kostjad aktsepteerisid neid, saades vastutasuks

hinnaalanduse 500 000 krooni (31 955 eurot 82 senti). Kütteveesõlm on valesti ehitatud, kuid selle

võrra vähendati müügihinda. Hageja teatas müügilepingus, et kinnistul asuv elamu on renoveeritud,

kuid elamu teisel korrusel on veekahjustused, kostjad kinnitasid lepingu p-s 1.5.3, et nad on sellest

teadlikud. Hageja likvideeris veekahjustused 6. septembriks 2010. Elamul ei ole varjatud puudusi.

Sellena ei saa käsitada ehitustehnilisi lahendusi, mis olid omased selle ajastu hoonetele või tulenesid

muinsuskaitse nõuetest. Kostjad pidid arvestama, et nad ostavad vana ja kasutatud elamu.

Kõrvalekalded ehitusprojektist ei ole varjatud puudused. Kasutusloa väljastamine tähendab, et

projekteerimine ja ehitamine on olnud nõuetekohased. Samuti kinnitasid kostjad müügilepingu p-

s 1.5.2, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised, rajatised ning

dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast.

Kostjad ei ole teatanud puudustest ka mõistliku aja jooksul, esitades nõude ligi kolm aastat pärast

tehingu tegemist. Asjatundjate arvamused ei saa tõendada kahju, kuna lepingu sõlmimise ja

arvamuste vaheline aeg on liiga pikk. Arvamustele ei ole lisatud fotosid varjatud puuduste kohta,

mistõttu on need väited tõendamata. Kahjuhüvitisest tuleb maha arvata kinnistu ostmisel säästetud

51 129 eurot 32 senti, s.o turuhinna ja ostuhinna vahe.

3. Kostjate väitel ei vasta kinnistu müügilepingu tingimustele. Kostjatele pakuti kõrgekvaliteedilist

elamut, kuid tegelikult olid sellel olulised varjatud puudused, mis takistavad elamu sihipärast

kasutamist. Kostja I teavitas müüjat asja lepingutingimustele mittevastavusest ja nõudis puuduste

likvideerimist enne kasutusloa taotlemist. Kuna kasutusloa saamise ajaks ei olnud puudused

kõrvaldatud, leppisid pooled kokku, et kostjad kõrvaldavad puudused ise ja tasaarvestavad oma

nõude lepingu alusel tasumisele kuuluva summaga.

Kostjad esitasid asjatundjate arvamused, mille järgi esines mitmeid puuduseid, lisaks leiti ehitamise

kõrvalekaldeid projektist. Kostjatel on hageja vastu 115 471 euro 99 sendi suurune kahju hüvitamise

nõue tulenevalt järgnevast:

· katuse kavandatavad rekonstrueerimistööd maksumusega 32 570 eurot 40 senti;

· fassaadi kavandatavad rekonstrueerimistööd maksumusega 17 514 eurot;

· muud kavandatavad tööd maksumusega 55 914 eurot;

· tapeetide taastamise kavandatav maksumus 1382 eurot 67 senti;

· veemõõdusõlme rekonstrueerimistööde kulud 627 eurot 74 senti;

· keskküttekatla sõlme rekonstrueerimistööde kulud 700 eurot;

· haljastuskulud 4461 eurot 18 senti;

· puuduste kindlakstegemise (asjatundja arvamuste koostamise) kulud 2302 eurot.

Kostjad palusid sellest 19 173 eurot 49 senti tasaarvestada hageja nõudega ning mõista hagejalt

kostjate kasuks välja 96 298 eurot 50 senti ja seaduses sätestatud viivis alates vastuhagi esitamisest

kuni põhivõla tasumiseni.

4. Harju Maakohus rahuldas 27. juuni 2014. a otsusega hagi ja osaliselt ka vastuhagi. Maakohus

mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 23 678 eurot 50 senti ning hagejalt kostjate kasuks

solidaarselt välja 68 883 eurot 6 senti. Tasaarvestuse järel mõistis maakohus hagejalt kostjate kasuks

solidaarselt välja 45 204 eurot 56 senti ja viivise sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras 28. juunist 2014 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja müügihinna tasumise nõue muutunud

sissenõutavaks, sest väljamakse ainsaks eelduseks oli kasutusloa väljastamine. Tõendamata on

kostjate väide, et pooled leppisid kokku, et kostjad kõrvaldavad puudused ise ja tasaarvestavad oma

nõude müügilepingu alusel tasumisele kuuluva summaga. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks

välja mõista tasumata ostuhind 19 173 eurot 49 senti ja lisaks müügilepingu p 3.3 järgi viivis 0,022%

tasumata hinna osalt päevas ajavahemiku eest 10. veebruarist 2011 kuni 27. juunini 2014, kokku

23 678 eurot 50 senti.

Vastuhagi osas leidis kohus, et mitmed esiletoodud puudused olid visuaalselt tajutavad, millest

kostjad pidid müügilepingut sõlmides teadlikud olema. Seega aktsepteerisid kostjad neid kinnistut

ostes. Kostjad ei saa tugineda ka neile puudustele, millest ei ole mõistliku aja jooksul teatanud.

Maakohus tuvastas aga ka mitmeid hageja lepingurikkumisi, mille kõrvaldamise maksumust käsitas

kohus kostjate kahjuna.

Duširuumi laekonstruktsioonis aurutõkke puudumise näol on tegu varjatud puudusega. Sisetreppide

kandekonstruktsioonidesse on kuivanud praod ja lõhed, kuna kandekonstruktsioonid on paigaldatud

märjana. Lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsuse tõttu satub lumi lodžale

ja sulades võib vesi valguda siseruumidesse. Hageja ei ole vastu vaielnud, et kütteveesõlm ehitati

valesti. Kinnistu ei vasta nende osas keskmisele kvaliteedile.

Katuse aluskate ei vasta nõuetele, kuna hingav aluskate on asendatud mittehingavaga, mille tulemusel

soojustus ei tuuldu ja märgub ning puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi. Tegemist on varjatud

puudusega. Katuse puuduliku tuulutuse tõttu ei vasta kinnistu selles osas keskmisele kvaliteedile ja

hageja on müügilepingut rikkunud. Hinnapakkumise kohaselt maksab nõuetekohase aluskatte

paigaldamine koos katuse vahetusega 22 584 eurot. Kuna uut aluskatet ei saa katusekatet vahetamata

paigaldada, on põhjendatud välja mõista nõuetekohase aluskatte paigaldamise maksumus koos katuse

vahetusega.

Katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse on tegemata, köögi laes on põlemisohtlik soojustus

ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele. Samuti ei vasta välissein, esimese korruse

vahelagi ja katusekorruse lagi tuleohutusnõuetele (tuletõkke kipsplaat on asendatud

normaalkipsplaadiga). Tegemist on varjatud puudustega ja müügiese ei vasta selles osas keskmisele

kvaliteedile. Tõendamata on hageja väide, et hoone vastab nõutavale tulepüsivusklassile. Asendada

tuleb ka tapeedid.

Kuna kostjate nõue on osaliselt põhjendatud, on kostjatel õigus nõuda eriteadmistega isikute

arvamuste maksumuse osalist hüvitamist.

Ebaõige on hageja väide, et kostjate kahjunõue on alusetu seetõttu, et puuduste tõttu vähendati

kinnistu müügihinda. Müügihind kujunes läbirääkimiste tulemusena. Hageja ei müünud lepingueset

ka kui vana ja kasutatud kinnistut. Hindamisakti kohaselt on elamu väga heas seisukorras ning

remondivajadus- ja investeerimisvajadus puudub. Lepingu sõlmimise ja asjatundjate arvamuste

andmise vaheline aeg ei ole samuti tähtis. Kahjuhüvitise nõude aluseks on ehitusvead ja need ei saa

olla tekkinud kinnistu kasutamise käigus. Kahjuhüvitisest ei tule maha arvata 51 129 eurot 32 senti

(s.o hindamisaktis märgitud hinna ja müügihinna vahe). Seda summat ei saa käsitada kostjate kasuna

VÕS § 127 lg 5 tähenduses. Samuti ei saa väita, et hindamisaktis märgitud hind on kinnistu turuhind.

Kuna kinnistut ei õnnestunud kõrgema hinnaga müüa, puudub alus eeldada, et turuhind oleks kõrgem

kui müügihind.

Hagejalt tuleb välja mõista põhivõlg 62 854 eurot 67 senti (vt selle kujunemise kohta lähemalt

käesoleva otsuse p 13) ja ajavahemiku 7. maist 2013 kuni 27. juunini 2014 eest viivis 6028 eurot

39 senti, kokku 68 883 eurot 6 senti. Tasaarvestuse tulemusena tuleb hagejalt välja mõista

45 204 eurot 56 senti ja kohtuotsuse tegemisest alates viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

5. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega vastuhagi rahuldati, ja

jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Menetluskulud mõlemas kohtuastmes palus hageja jätta kostjate kanda.

Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning

apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 11. märtsi 2015. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt ja

tühistas maakohtu otsuse osas, millega kostjate vastuhagi rahuldati põhinõuet 3692 eurot ja viivist

353 eurot ületavas osas, s.o osas, millega mõisteti hagejalt välja kahjuhüvitis 59 162 eurot 67 senti ja

viivis 5675 eurot 39 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas jättis ringkonnakohus

vastuhagi rahuldamata. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Menetluskuludest jättis ringkonnakohus mõlemas kohtuastmes 5% hageja ja 95% solidaarselt kostjate

kanda.

Ringkonnakohus ei nõustunud osaliselt maakohtu järeldusega ehitise puuduste ning kahjuhüvitise

väljamõistmise kohta. Ringkonnakohus ei pidanud põhjendatuks kahelda Finants & Ekspertiis OÜ

arvamuse usaldusväärsuses seetõttu, et sel puudub pädevus teha tuleohutusalaseid ekspertiise. Küll

aga on kaheldav tõendada selle arvamusega kostjatele tekitatud kahju. Lisaks sellele, et arvamus

sisaldab hulgaliselt oletuslikke, kuid järeldustena esitatud seisukohti, on selles käsitletud varjatud

puudustena hoone ehitustehnilisi lahendusi, mis on tehtud erinevalt projektist, kuid täidavad oma

eesmärki. Kostjate nõue tugineb peamiselt eelprojekti ja arhitektuurse põhiprojekti ning tegeliku

olukorra võrdlusele, mida ei saa käsitada müügilepingu rikkumisena ja kahju tekitamisena. Kostjad ei

ole nimetanud ühtki mõistlikku põhjendust, miks tuleks tavalist kipsplaati kui ehitusmaterjali käsitada

üldises tähenduses tuleohtlikuna. Teisalt ei teatanud kostjad puudustest mõistliku aja jooksul. Ehitise

vastavuse tuleohutuse nõuetele seadsid kostjad kahtluse alla juba 2011. a kevadel. Sellele vaatamata

tellisid kostjad asjatundja arvamuse alles enam kui 1,5 aastat hiljem.

Pealegi oli lepingu esemeks eelmise sajandi 30-ndatel aastatel ehitatud elamu, mis oli enne müümist

küll renoveeritud, kuid tehingu tegemise ajal puudus elamul kasutusluba. Ostjad käisid enne

müügitehingut varaga mitmel korral tutvumas, kuid ehitusspetsialisti abi elamu tehnilise seisukorra

põhjalikumaks hindamiseks ei pidanud nad vajalikuks kasutada, sest lähtusid väidetavalt

kinnisvarahindaja arvamusest. Kostjatel ei olnud takistust, arvestades elamu vanust ja eksklusiivsest

asukohast tingitud suurt väärtust ning kasutusloa puudumist, kaalutleda juba enne ostu sooritamist

sellega kaasnevaid võimalikke riske. Lepingus kinnitasid kostjad ühemõtteliselt, et on üle vaadanud

lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja rajatised ja on teadlikud nende seisukorrast. Kostjad

omistavad elamule kvalitatiivseid omadusi, mida sel kokkuleppe kohaselt ei pidanud olema. Ka

lepingulise kohustuse rikkumise korral peab lepingupool hüvitama üldjuhul üksnes sellise kahju,

mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette (VÕS § 127 lg 3). Kahju määratlemise selline viis

võimaldaks ostjal rikastuda ja oleks vastuolus kahju hüvitamise põhimõtetega. On tavapärane, et

müügilepingu esemeks oleva kinnisvara puuduste korral hagetakse hinna alandamist, mis võimaldab

olemuslikult määrata tekitatud kahju tegelikku suurust, sest selle puhul arvestatakse puuduste

maksumuse kõrval ka asja turuväärtust (võrreldes seda puudustega asja väärtusega). Ostuhinnast ligi

veerandi suuruse kahjunõude müüja vastu esitamisel ei saa arvestada, millise osa ostuhinnast hõlmab

elamu arvestuslik väärtus. Teadaolevalt moodustab Tallinna hinnatuimas piirkonnas asuva kinnistu

puhul selle hinnast vähemalt pool sama kinnistu hoonestamata maa väärtus.

Maakohtuga ei ole võimalik nõustuda ka selles osas, et katuse aluskate ei vasta nõuetele, kuna hingav

kate on asendatud mittehingavaga, mille tulemusel soojustus ei tuuldu, vaid märgub ning

puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi (lubatud on kasutada ka mittehingavat aluskatet, kuid see

tuleb paigaldada teisiti). Maakohtu järeldus on vaid oletuslik. Puitkonstruktsioonide märgumist ja

kahjustusi ei ole senini tuvastatud. Kohtuotsusest ei selgu, miks on kohus uue katuse maksumust

tervikuna käsitanud kostjatele tekitatud kahjuna. Kostjate esitatud asjatundja arvamustes puuduvad

kahju kõrvaldamise meetodid ja arvamus tööde võimaliku hinna kohta. Hinnapakkumises ei ole

tähelepanu pööratud kahju kõrvaldamise metoodikale, mistõttu ei saa sellele tuginedes määrata

puuduse kõrvaldamise maksumust. Neil asjaoludel ja varem märgitud põhjustel ei ole võimalik

käsitada katuse vahetamise kulu hageja lepingurikkumisega kostjatele tekitatud kahjuna.

Maakohtu järeldused vastuhagis sisalduvate ülejäänud nõuete (mis tulenevad duširuumi

laekonstruktsiooni puudustest, lodža põrandakatte valest tõusust, sisetrepi pragudest, kütteveesõlme

puudustest) rahuldamise kohta on õiged. Põhjendatud on ka asjatundjate kulude osaline hüvitamine

1000 euro ulatuses. Maakohus on ekslikult kütteveesõlme parandamise kuluna 700 euro asemel

märkinud 1954 eurot. Selles osas tuleb kohtuotsust muuta. Kokku on kostjate nõue põhjendatud

3692 euro ulatuses, samuti tuleb sellelt arvestada VÕS § 113 lg 1 alusel 7. maist 2013 kuni

27. juunini 2014 viivist 353 euro ulatuses. Tasaarvestuse tulemusel tuleb kostjatelt hageja kasuks

välja mõista 19 633 eurot 50 senti.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti vastuhagi

rahuldamata, ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud paluvad kostjad

jätta hageja kanda.

Kostjate arvates on ringkonnakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Katuse tuulutuse

puudumist käsitledes ei ole kohus põhjendanud, miks on asjatundja arvamus katuse aluskatte valest

paigaldamisest tuleneva kahju tekkimise küsimuses ebaõige. Ringkonnakohus on põhjendamatult

seadnud kahtluse alla kogu asjatundja arvamuse, kuigi on kostjate osa nõuete puhul pidanud seda

usaldusväärseks. Ringkonnakohtu seisukoht, et asjatundja arvamusega ei ole tõendatud katuse

aluskatte ebaõigest paigaldamisest (mittehingav on paigaldatud nagu hingav) tulenevad füüsikalised

tagajärjed, oli kostjatele ka üllatuslik. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta kostjate väidete kohta, et

projekteeritud aluskatte asendamisel ja selle ebaõigel paigaldamisel katusekonstruktsiooni materjalid

märguvad ja aluskonstruktsioonid ei pea vastu selle ehitamisel ettenähtud aega. Katuse ebaõigest

aluskattest tingituna peavad kostjad vahetama kohe terve katuse, kui nad ei soovi jääda ootama

mädanemisest tingitud katuse sissevajumist. Ringkonnakohus ei arutanud ega selgitanud istungil, et

tõendamata on, kuidas on võimalik katuse aluskatet vahetada muul moel kui katusekatte uuesti

paigaldamisega. Ringkonnakohus on ebaõigesti muutnud ka tõendamiskoormist. Sisuliselt heitis

kohus kostjatele ette, et nad ei küsinud asjatundjalt arvamust, kas on muid võtteid katuse aluskatte

vahetuseks kui katusekattevahetus tervikuna. Ringkonnakohus oleks pidanud arutama pooltega seda

küsimust ja vajadusel rahuldama hageja taotluse täiendavaks ekspertiisiks. Ringkonnakohtu

menetlusnormide rikkumise tõenduseks esitasid kostjad Riigikohtule lisatõendina Olly plekk-katuse

paigaldusjuhendi. Katusekatte paigaldusvõtted on ehitajatele teada tootjate avaldatavate

paigaldusjuhendite kaudu ja neid eraldi ei kirjeldata ehituse projektdokumentatsioonides ega

asjatundja arvamustes.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks tuleohutusega seotud varjatud puudused on teistsugused ja

kostjad pidid nendest teadma varem. Tõendite ümberhindamine on vastuoluline. Menetluses ei

arutatud, kas tavaline kipsplaat on tuleohtlik või mitte ja kuidas see mõjutab elamu vastavust

tuleohutusnõuetele. Kohus ei arutanud pooltega, kas need leppisid kokku, et tuletõkke kipsplaadi

asemel on paigaldatud tavakipsplaat ehk kas hageja üldse teavitas sellest kostjaid, ega seda, kas

ostmisel oli näha, et projektijärgse tuletõkke kipsplaadi asemel on paigaldatud tavakipsplaat.

Ringkonnakohus on jätnud kõrvale kostjate väite, et kui kohus leiab, et ostja ei ole müüjat kõigist

lepingutingimustele mittevastavustest õigel ajal teavitanud, tuleb kohaldada VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2.

Hageja tunnistas ainult kohe enne müüki ilmsiks tulnud puuduseid ja nõustus nende kandmisega

müügilepingusse. Ülejäänud olulisi puudusi hageja varjas ja müüs kinnistu kõrgkvaliteedilise

rekonstrueerimise läbiteinud Kadriorus paikneva elamu väärtusega. Hageja käitus teadlikult, varjates

olulisi asjaolusid ostjate eest. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 220 lg-t 3. Alust ei olnud

jätta kahju hüvitamise nõue rahuldamata, kuna ei valitud hinna alandamise nõuet. VÕS § 127 lg 3 ei

kohaldu, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Lisaks näeb seadus ette hüvitatava

kahju vähendamise võimaluse, kui kogu kahju hüvitamine ei oleks kohtu arvates õiglane.

8. Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsus muutmata ja kassatsiooniastme menetluskulud kostjate

kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ning menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu osas, milles jäeti rahuldamata vastuhagi (kuni põhivõla 57 908 eurot

67 senti ja viivise ulatuses), samuti tasaarvestuse ja menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb tühistatud

osas saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10. Kolleegium käsitleb esmalt poolte nõudeid ja vaidluse eset (I) ning kahju hüvitamise nõude üldisi

eeldusi (II). Seejärel analüüsib kolleegium ringkonnakohtu seisukohti tuleohutusnõuete täitmise

kohta (III) ja edasi katuse aluskatte nõuetele mittevastavuse kohta (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium

menetluslikud otsustused (V).

I

11. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista ostuhinna tasumata osa 19 173 eurot 49 senti ning

viivise 2193 eurot 45 senti ja hagi esitamisest (26. detsember 2012) kuni põhinõude täitmiseni

0,022% päevas 19 173 eurolt 49 sendilt. Põhinõude aluseks saab olla VÕS § 108 lg 1 ja viivisenõude

aluseks VÕS § 113 lg 1.

Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 23 678 eurot 50 senti,

millest (otsuse põhjenduste järgi) põhivõlana 19 173 eurot 49 senti ja viivisena (27. juunini 2014 ehk

kohtuotsuse tegemiseni) 4505 eurot üks sent.

Hagi rahuldamise osas maakohtu otsust ei vaidlustatud. Seega ei ole haginõue kassatsioonimenetluse

esemeks.

12. Kostjad palusid vastuhagis sisuliselt mõista hagejalt endi kasuks välja 115 471 eurot 99 senti,

millest nad palusid 19 173 eurot 49 senti tasaarvestada hageja nõudega ning mõista hagejalt kostjate

kasuks lisaks välja 96 298 eurot 50 senti ja viivis alates vastuhagi esitamisest kuni põhivõla

tasumiseni.

Kostjate nõue koosnes erinevatest tehtud ja kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest ja

kuludest puudused kindlaks teinud asjatundjate arvamustele (vt nõuet lähemalt käesoleva otsuse p-

st 3). Kostjad on oma nõuet ise pidanud kahju hüvitamise nõudeks, mille õigusliku alusena saab kõne

alla tulla VÕS § 115 lg 1 ja viivisenõude alusena VÕS § 113 lg 1. Kostjad on ühiste ostjatena hageja

suhtes solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 mõttes, mida maakohus on (erinevalt ringkonnakohtust)

otsuse resolutsioonis ka selgelt kajastanud.

13. Maakohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja

68 883 eurot 6 senti, millest põhivõlana 62 854 eurot 67 senti ja viivisena 7. maist 2013 kuni

27. juunini 2014 6028 eurot 39 senti.

Maakohus tunnustas kostjate kahju hüvitamise nõuet järgmistest kuludest tulenevalt:

· duširuumi laekonstruktsioonis aurutõkke puudumine (1260 eurot);

· sisetreppide kandekonstruktsioonidesse kuivanud praod ja lõhed (570 eurot);

· lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsus (162 eurot);

· kütteveesõlme vale ehitus (1954 eurot);

· katuse aluskate ei vasta nõuetele (22 584 eurot);

· katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse on tegemata (132 eurot), köögi laes on

põlemisohtlik soojustus ning köögi ja katusekorruse lae soojustus ei vasta nõuetele

(786 eurot);

· välissein, esimese korruse vahelagi ja katusekorruse lagi ei vasta tuleohutusnõuetele

(tuletõkke kipsplaat on asendatud tavalisega) (välisseintesse seestpoolt tuletõkkekipsplaadi

paigaldamine 15 744 eurot, esimese korruse vahelakke ja katusekorruse lakke tulekindla

kipsplaadi paidaldamine 17 280 eurot, tapeetide asendamine 1382 eurot 67 senti);

· kulud asjatundja arvamustele (1000 eurot).

14. Hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamise osas.

Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, millega kostjate vastuhagi rahuldati põhinõuet

3692 eurot ja viivist 353 eurot ületavas osas. Sellega tunnustati kostjate kahju hüvitamise

põhinõudeid 3692 euro ulatuses:

· duširuumi laekonstruktsioonis aurutõkke puudumine (1260 eurot);

· sisetreppide kandekonstruktsioonidesse kuivanud praod ja lõhed (570 eurot);

· lükandklaaside puudumine ja lodža põrandakatte tõusu ebaõigsus (162 eurot);

· kütteveesõlme vale ehitus (700 eurot);

· kulud asjatundja arvamustele (1000 eurot).

Selles osas ei ole ringkonnakohtu otsust kassatsioonimenetluses vaidlustatud, st need kulud ei ole

kassatsioonimenetluse esemeks.

15. Kostjad paluvad kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti vastuhagi

rahuldamata, st osas, milles ringkonnakohus ei tunnustanud kostjate nõudeid hüvitada järgmised

kulud:

· katuse aluskatte vahetamine (22 584 eurot);

· katusekorruse puidust kandepostide tulekaitse (132 eurot);

· soojustuse asendamine (786 eurot);

· kipsplaadi asendamine (välisseintes 15 744 eurot ja lagedes 17 280 eurot) ja tapeetide

asendamine (1382 eurot 67 senti);

· kütteveesõlme vale ehitus (lisaks ringkonnakohtu otsusega tunnustatule 1254 eurot).

Seega piirdub kassatsioonimenetluse ese nimetatud nõuetega. Kostjad maakohtu otsust ei

vaidlustanud, mistõttu ei saa nende nõuded enam ületada maakohtu otsuses tunnustatut,

st 62 854 eurot 67 senti (vt käesoleva otsuse p 13). Arvestades ka ringkonnakohtu otsusega

rahuldatud vastuhagi ulatust, on kassatsioonimenetluses vaidluse all kostjate nõue täiendavalt kuni

59 162 euro 67 sendi saamiseks. Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust

osas, mille peale on kaevatud.

16. Sisuliselt on kassatsioonimenetluses vaidluse all olevad väidetavad elamu puudused jagatavad

kahte gruppi:

· elamu ei vastanud tuleohutus- ja soojustusnõuetele (puudu tulekaitsevõõp

kandekonstruktsioonidel, soojustus põlemisohtlik, seina ja lagedesse paigaldamata tulekindel

kipsplaat) (puuduste kõrvaldamise kogumaksumus 35 324 eurot 67 senti);

· katuse aluskate ei ole nõuetekohane (puudub tuulutus) (puuduse kõrvaldamise maksumus

22 584 eurot).

Kuigi ringkonnakohus vähendas ka kütteveesõlme valest ehitusest tulenevate kulude hüvitist

1954 eurolt 700 eurole, ei ole kostjad kassatsioonimenetluses sellele vastuväiteid esitanud.

Ringkonnakohus põhjendas seda maakohtu eksitusega. Kolleegium jätab nimetatud osas

ringkonnakohtu otsuse muutmata. Seega saab asja uuel läbivaatamisel mõista hagejalt kostjate kasuks

täiendavalt välja kuni 57 908 eurot 67 senti (59 162 eurot 67 senti - 1254 eurot).

17. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ringkonnakohtu seisukohad kassatsioonimenetluses

vaidluse all olevate nõuete rahuldamata jätmise ja maakohtu otsuse muutmise kohta on raskesti

jälgitavad, materiaalõigusega olulises osas seostamata ja liigendamata.

II

18. Kassatsioonimenetluse esemeks on kostjate kui kinnistu ostjate nõuded hageja kui müüja vastu

tulenevalt kinnistu väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest.

19. Esitatud asjaolude järgi on kassatsioonimenetluses vaidluse all olevad kulutused (vt käesoleva

otsuse p 15) tegemata, st kostjad nõuavad puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste

hinnangulise maksumuse hüvitamist.

Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste

kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu

25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi

esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina

VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist

võimaldamata on mõistlik. Hageja ei ole tuginenud sellele, et ta oleks soovinud kostjatelt täiendavat

tähtaega vaidlusaluste puuduste kõrvaldamiseks, ega ole vaidlustanud VÕS § 115 lg 3 eelduste

täitmist. Kolleegium lähtub sellest.

20. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu

rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused

(vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15):

· võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

· võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

· võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

· kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

· kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

· rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

21. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele

mittevastavuse) eest kolleegiumi arvates tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes.

Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja

puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu 8. veebruari

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19):

· puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

· puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

· ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

· sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

· ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada

sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui

müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

III

22. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt tuvastanud kostjate nõuete puudumist

hageja vastu tulenevalt elamu tuleohutus- ja soojustusnõuete järgimata jätmisest. Seetõttu tuleb

ringkonnakohtu otsus selles osas tühistada ja asi saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks.

23. Kolleegium järeldab ringkonnakohtu otsusest, et kostjate nõuded tulenevalt sellest, et elamu ei

vasta tuleohutusnõuetele ja soojustusnõuetele (puudub tulekaitsevõõp kandekonstruktsioonidel,

soojustus põlemisohtlik, seina ja lagedesse paigaldamata tulekindel kipsplaat; puuduste kõrvaldamise

kogumaksumus 35 324 eurot 67 senti), jäeti rahuldamata järgmistel põhilistel põhjendustel:

· nõutud kahju hüvitamine viiks kostjate rikastumiseni ega oleks kooskõlas kahju hüvitamise

põhimõtetega, sarnaselt hinna alandamisega tuleks arvestada kinnistu turuväärtust;

· kostjad eeldasid ehitiselt omadusi, mida sellel kokkuleppe järgi olema ei pidanud, hageja ei

saanud selliseid nõudmisi eeldada, rikkumiseks ei ole ehituse mittevastavus eelprojektile ja

arhitektuursele põhiprojektile, tavaline kipsplaat ei ole tuleohtlik, kostjate esitatud asjatundja

arvamus tuleohutusnõuete järgimata jätmisest tingitud puuduste kohta ei ole usaldusväärne;

· kostjad ei teatanud ehitise tuleohtlikkusest mõistliku aja jooksul;

· kostjad olid ehitise üle vaadanud, vajadusel pidanuks ennast ehitise seisukorrast paremini

informeerima (sh spetsialisti abiga), kuna tegu oli 1930. a-tel ehitatud (kuigi renoveeritud)

elamuga, sellel puudus kasutusluba, kinnistu oli asukohast lähtudes väga väärtuslik.

Sellest järeldub omakorda, et ringkonnakohtu arvates ei ole hageja müügilepingut rikkunud

(VÕS § 115 lg 1), st müüdud kinnistu vastas müügilepingule, või kui ka ei vastanud

(st müügilepingut rikuti), ei vastuta hageja puuduste eest, kuna kostjad olid puudustest teadlikud

(VÕS § 218 lg 4) ega teatanud puudustest ettenähtud aja jooksul (VÕS § 220 lg 3) (vt ka käesoleva

otsuse p-d 20 ja 21).

24. Põhjendamatu on ringkonnakohtu seisukoht, nagu võiksid kostjad kahju hüvitamise kaudu

põhjendamatult rikastuda ja pigem pidanuks kostjad hinda alandama (ringkonnakohtu otsuse lk-d 12,

13).

VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu

rikkumisel kasutada. Sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist.

Hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje

kõrvaldamiseks korraga nõuda, kuid kohus ei või poolele ette heita, millise õiguskaitsevahendi ta

valib. Kahju hüvitamist nõudes saab nõuda mh asja parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamist

(VÕS § 128 lg 3). Selline kahju on puudustega müügieseme üleandmisel vähemasti üldjuhul

hüvitatav ka kaitse-eesmärgist lähtudes (VÕS § 127 lg 2). Kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul

vastavalt asjaoludele liiga suur, on võimalik väljamõistetavat summat vähendada VÕS § 127 lg 5,

§ 139 või § 140 alusel.

25. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kontrollinud müüdud kinnistu,

sh elamu vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses. Esmajoones ei ole ringkonnakohus

tuvastanud selgelt, millistes kinnistu omadustes pooled kokku leppisid või millistele muudele

nõuetele pidi kinnistu vastama. Asja uuel läbivaatamisel tuleb see selgeks teha.

Maakohus leidis (eelkõige kostjate esitatud asjatundja arvamustele tuginedes), et elamu (kinnistu) ei

olnud keskmise kvaliteediga, kuna see ei vastanud tuleohutus- ega soojustamisnõuetele (maakohtu

otsuse lk 8). Seega leidis maakohus ühtlasi, et pooled ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes kinnistu

omadustes eraldi kokku leppinud, ja lähtus VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt pidi kinnistu

vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga

(VÕS § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi all mõistis maakohus mh nende tuleohutus- ja soojustusnõuete

täitmist, millele tuginesid kostjad.

Ringkonnakohtu otsusest ei ole võimalik selgelt järeldada, millistele tingimustele pidi kinnistu

ringkonnakohtu arvates vastama. Kui ringkonnakohus lähtus sarnaselt maakohtuga sellest, et kinnistu

(sh elamu) pidi sobima tavakasutuseks (elamiseks) ja olema keskmise kvaliteediga, jääb

arusaamatuks, mis tingimusi ringkonnakohus keskmiseks kvaliteediks pidas. Samuti jääb

arusaamatuks, milliseid omadusi pidas ringkonnakohus silmas, mida kokkuleppe järgi kinnistul

olema ei pidanud (ringkonnakohtu otsuse lk 12). Selliselt on ringkonnakohtu otsus olulises osas

põhjendamata. Muu hulgas ei ole ringkonnakohtu otsusest võimalik järeldada TsMS § 653 nõuetele

vastavat põhjendust, miks ta hindas tõendeid maakohtust erinevalt ja leidis, et kostjate väidetud

tuleohutus- ja soojustusnõuete täitmine keskmise kvaliteedi hulka ei kuulunud.

26. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad ostsid kinnistu elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1

järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23).

Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele

seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-131-05, p 12).

Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel ei saa tähelepanuta jätta, et tuvastatud

asjaoludel oli tegu 1930. a-tel ehitatud elamuga. Samas oli tegu renoveeritud ja kostjate väidetel

kvaliteetse (st remonti mittevajava) elamuga müüdud kinnisasjaga. Renoveeritud elamuga kinnisasja

ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe

lisainvesteeringuid tegema. Ringkonnakohus on rõhutanud kinnistu eksklusiivset asukohta ja suurt

väärtust. Neil asjaoludel müüdud kinnistu puhul saab kolleegiumi arvates oodata pigem kõrgemate

kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist.

27. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu põhjendusteta seisukoht, et ehitise mittevastavust

eelprojektile ja arhitektuursele põhiprojektile ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks

(ringkonnakohtu otsuse lk-d 11, 12).

Kolleegiumi arvates saab elamuga kinnistu müümisel lähtuda vastupidisest eeldusest, st elamu peab

vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku

lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui

ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab

aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja.

Lisaks on ebaloogiline järeldada madalamaid kvaliteedinõudeid ainuüksi sellest, et elamule ei olnud

antud kasutusluba. Seda eriti olukorras, kus hageja pidi müüjana tagama kasutusloa andmise. Pealegi

vaidlustamata asjaoludel kasutusluba ehitisele ka anti, sellest ehitise omadused aga loomulikult ei

muutunud.

28. Arusaamatuks jääb ka ringkonnakohtu seisukoht kostjate esitatud asjatundja arvamuse osas

tuleohutusnõuete täitmise kohta (vt ringkonnakohtu otsuse lk 11). Kuna menetlusõiguse normide

rikkumised puudutavad asjatundja arvamuse hindamist, mis on asjas keskseks tõendiks, võisid

rikkumised asja lahendust mõjutada (TsMS § 669 lg 2).

Ringkonnakohus pidas arvamust oletuslikuks, kuid ei ole võimalik aru saada, kas ja millises osas

seda tõendit on hinnatud või on see loetud ilmselt ebausaldusväärseks (TsMS § 238 lg 5 teine lause)

ja kõrvale jäetud. Osa maakohtu samale asjatundja arvamusele tuginevatest järeldustest jättis

ringkonnakohus muutmata. Seega on ringkonnakohtu käsitlus asjatundja arvamuse osas ka

vastuoluline. Kuna maakohus hindas kinnistu omadusi samale tõendile tuginedes, pidanuks

ringkonnakohus võtma selle tõendi kohta selge seisukoha, mh põhjendama võimalikku

ümberhindamist (TsMS § 653).

Kostjad on menetluse jooksul väitnud, et tuletõkke kipsplaadi normaalplaadiga asendamise tõttu ei

vasta seinad tuleohutusnõuetele, nagu on leitud ka asjatundja arvamuses (I kd, tl-d 143-144).

Maakohus nõustus sellega (vt maakohtu otsuse lk 8). Olukorras, kus hageja ei ole vastupidiseid

tõendeid esitanud, pidanuks ringkonnakohus iseäranis hoolsalt põhjendama, miks ta ei nõustu

maakohtu hinnanguga asjaoludele. TsMS § 653 järgi peab ringkonnakohus mõnel tõendil põhineva

asjaolu osas esimese astme kohtu otsust muutes märkima põhjuse, miks tuleb tõendit teisiti hinnata

(vt ka Riigikohtu 2. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-14, p 12).

29. Asjatundja arvamusest metoodika puudumine ei anna veel alust pidada arvamust tõendina

kõlbmatuks (vt ka Riigikohtu 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 41).

Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste

kohta arvamuse andmisel ei saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et

nt konstruktsioonide seisukord kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat

hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt.

30. Kuna ringkonnakohus ei ole nõuetekohaselt tuvastanud, millistele tuleohutus- ja

soojustusnõuetele pidi ehitis vastama, ei ole võimalik anda nõuetekohast hinnangut ka sellele, kas ja

mida hageja rikkus ehk kas ja milles seisnes lepingutingimustele mittevastavus. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb see selgeks teha.

31. Põhjendamata on ka ringkonnakohtu etteheide, et kostjad ei teatanud hagejale ehitise

tuleohutusnõuetele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast avastamist, st eirasid VÕS § 220 lg 1

nõudeid ja kaotasid seetõttu VÕS § 220 lg 3 esimese lause järgi õiguse puudusele tugineda.

Ringkonnakohus on seejuures tuginenud asjaolule, et kostjad kahtlesid tuleohutusnõuete täitmises

juba 2011. a kevadel, kuid tellisid asjatundja arvamuse ja esitasid hagejale detailse nõude alles

2013. a-l.

Ringkonnakohtu seisukoht on vastuoluline, kui selle järgi on kostjad teavitanud hagejat juba 2011. a-l

tuleohutusega seotud kahtlustest (ringkonnakohtu otsuse lk 12). Sellest saab järeldada, et hageja

teadis tuleohutuse probleemist juba 2011. a-l. Alusetu on sel juhul aga etteheide kostjatele, miks nad

lisaks hageja probleemist teavitamisele ei teinud kohe lisaks kulutusi asjatundja arvamusele ja

detailselt puuduse kirjeldamisele, kui just hageja müüjana ja renoveerimise korraldajana pidanuks

teadma, mis materjale ja kuidas oli renoveerimisel kasutatud. Ostjalt ei saa eeldada

tuleohutusnõuetele vastavuse kohta asjatundja arvamuse tellimist ainuüksi seetõttu, et ostja kahtleb

elamu tuleohutusnõuetele vastavuses. VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel

avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei

võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates.

32. Teatamiskohustuse kontekstis on ringkonnakohus jätnud analüüsimata VÕS § 220 lg 3 teise lause,

mille järgi võib ostja ka puudusest õigel ajal teatamata jätmisel nõuda kahju (v.a saamata jäänud tulu)

hüvitamist, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav.

Samuti on käsitlemata jäetud VÕS § 221 lg 1, mis lubab ostjal puudusele tugineda sõltumata sellest

õigel ajal teatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja

puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (vt ka käesoleva otsuse p 35).

33. Põhjendamata on ka ringkonnakohtu seisukoht, et hageja vastutus on VÕS § 218 lg 4 järgi

välistatud seetõttu, et kostjad teadsid puudustest või pidid neist teadma.

Hageja vastutust ei välista ega piira kostjate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja

rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus

märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos

ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud

(vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja

vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.

34. Põhjendamatu on ka ringkonnakohtu otsusest järelduv etteheide kostjatele, et nad ei vaadanud

elamut piisavalt põhjalikult üle ega kaasanud ülevaatusse asjatundjat (ringkonnakohtu otsuse lk 12).

Riigikohus on leidnud, et isegi majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle

lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja

lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja (vt Riigikohtu

12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). Praegusel juhul olid ostjateks füüsilised

isikud, kel ei olnud isegi kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219) (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri

2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 25).

VÕS § 221 lg 1 lubab pealegi ostjal puudusele tugineda sõltumata müügieseme ülevaatamisest, kui

puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi

teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.

35. Kolleegiumi arvates nähtub eelnevast kokkuvõtlikult, et ringkonnakohus on ostja ja müüja

vahelist riskide jaotust müügilepingus põhimõtteliselt vääralt jaganud.

Seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et

teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga

müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt ka nt Riigikohtu

25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Müüja teadmatus puudustest vabastab

teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müüja vastutust piirav kokkulepe ei vabasta

teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis, kuid jättis ostjale avaldamata (vt ka nt Riigikohtu

25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Oma vastutuse välistamiseks on müüjal

parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda

(vt ka Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22).

36. Arusaamatu on ka ringkonnakohtu viide VÕS § 127 lg-le 3, mille järgi tuleb üldjuhul hüvitada

üksnes ettenähtav kahju.

Elamuga kinnistu müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks

vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad.

IV

37. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kindlaks teinud ka kostjate nõuete

puudumist hageja vastu tulenevalt elamu katuse aluskatte nõuetele mittevastavusest. Seetõttu tuleb

ringkonnakohtu otsus ka selles osas tühistada ja asi saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks.

38. Kolleegium järeldab ringkonnakohtu otsusest, et kostjate nõuded tulenevalt elamu katuse

aluskatte nõuetele mittevastavusest (puudub tuulutus; puuduse kõrvaldamise maksumus 22 584 eurot)

jäeti rahuldamata järgmistel põhilistel põhjendustel:

· on tõendamata, et mittehingava katusekatte paigaldamisel soojustus ei tuuldu ja märgub ning

puitkonstruktsioonid saavad kahjustusi;

· on tõendamata, et puuduse kõrvaldamiseks tuleb terve katus vahetada.

Sellest järeldub omakorda, et ringkonnakohtu arvates ei ole hageja müügilepingut rikkunud

(VÕS § 115 lg 1), st müüdud kinnistu vastas müügilepingule või kui ka ei vastanud (st müügilepingut

rikuti), ei ole tõendatud kostjate kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 3).

39. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt kontrollinud elamu katuse aluskatte

vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses.

Maakohus leidis, et elamu (kinnistu) ei olnud keskmise kvaliteediga, kuna katus ei olnud puuduliku

tuulutuse tõttu paigaldatud nõuetekohaselt (maakohtu otsuse lk 8). Selle järelduseni jõudmisel on

maakohus tuginenud eelkõige kostjate esitatud asjatundja arvamusele. Seega leidis maakohus, et

pooled ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes katuse omadustes eraldi kokku leppinud ja lähtus VÕS § 217

lg 2 p-st 2, millest tulenevalt pidi kinnistu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja

olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi all mõistis maakohus

mh nende katuse paigaldamise nõuete täitmist, millele tuginesid kostjad.

Ringkonnakohtu otsuse järgi ei tähendanud mittehingava katuse aluskatte paigaldamine, et see ei

oleks lepingutingimustele vastav. Seega jõudis ringkonnakohus samu asjaolusid ja tõendeid hinnates

maakohtuga võrreldes vastupidisele seisukohale, seda TsMS § 653 nõuetele vastavalt põhjendamata.

40. Põhjendamata on ringkonnakohtu seisukoht, et katusekatte mittenõuetekohasust saaks tuvastada

vaid juba toimunud puitkonstruktsioonide märgumise ja kahjustumise tuvastamisel. Selline seisukoht

on ka ebamõistlik. Asja lepingutingimustele mittevastavust saab hinnata ka asjatundja prognoosi

põhjal, kuidas võib üks või teine asjaolu ajas mõjuda. Kostjad on esitanud asjatundja arvamuse, et

katuse aluskate on vääralt paigaldatud. Hageja ei ole vastupidist kinnitavaid tõendeid esitanud.

Kohus pidanuks eriteadmisi nõudvat seisukohta katusekatte paigalduse õigsuse kohta põhjendama

eriteadmistele tuginedes või väljendama selgelt, miks ta asjatundja arvamusega ei nõustu. Sealjuures

on ringkonnakohus jätnud analüüsimata, kas ja milliseid ehitusnõudeid ja -tavasid on ehitamisel

rikutud, et asjatundja on viidatud kahjustuste tekkimist võimalikuks pidanud. Asjatundja arvamuses

on selgitatud aluskatte asendamisega seotud füüsikalisi ja ehituslikke tagajärgi (III kd, tl 96-99), mida

ringkonnakohus ei ole analüüsinud. Muuhulgas märkis asjatundja, et ohtlikku olukorda ei märka

muidu, kui tuleb kogu konstruktsioon avada (III kd, tl 96).

41. Arusaamatu on ringkonnakohtu loogika katusekatte asendamise kulude välja mõistmata jätmise

kohta põhjusel, et uue katuse maksumust tervikuna ei saa lugeda kostjate kahjuks.

Kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul asjaolude kohaselt liiga suur, on võimalik väljamõistetavat

summat vähendada VÕS § 127 lg 5, § 139 või § 140 alusel. Kui puudus on olemas, kuid hüvitatavate

kulude määramine keeruline, saab kohus seda teha diskretsiooniotsusega VÕS § 127 lg 6 esimese

lause ja TsMS § 233 lg 1 alusel. Kui ringkonnakohtu arvates olid nõutud puuduse kõrvaldamise kulud

liiga suured, saanuks neid vähendada, mitte aga kahju hüvitamise nõuet rahuldamata jätta.

42. Ringkonnakohtu otsusest võib järeldada väära tõendamiskoormise jaotust, mille järgi pidanuks

kostjad veenma kohut, et katuse aluskatet ei ole võimalik odavamalt vahetada.

Tegelikult tuli kostjatel TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendada neile tekitatud kahju, sh vale

aluskatte paigaldamisest tekkinud kahju suurust. Kostjad esitasid selleks asjatundja arvamuse ja

hinnapakkumise. Hageja pidi omakorda tõendama, et kate on võimalik asendada kostjate väidetust

odavamalt. Hageja tõendeid selle kohta, et aluskatte sai vahetada odavamalt, ei esitanud.

Tõendamiskoormise jaotust tuli kohtul pooltele selgitada (vt ka nt Riigikohtu 12. märtsi 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-149-14, p 14).

V

43. Eelneva põhjal tuleb ringkonnakohtul nõuetekohaselt hinnata kostjate kahju hüvitamise nõudeid

(vt mh käesoleva otsuse p-d 20 ja 21).

44. Kolleegium märgib, et asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et nii hageja kui ka kostjad

nõudsid viivist oma põhinõuetelt nende rahuldamiseni. Kohtud on tasaarvestanud hageja ja kostjate

nõuded maakohtu otsuse tegemise seisuga ning arvestanud viivist edasi põhinõuete vahelt (saldolt),

maakohus vastavalt kostjate ja ringkonnakohus hageja kasuks. Ka asja uuel läbivaatamisel on sarnane

nõuete tasaarvestamine ja viivise arvestus mõistlik, viivisemäär sõltub sellest, kumma poole kasuks

saldo jääb.

Viivise juures juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et otsuse põhjendavas osas piiras

ringkonnakohus viivise põhisummaga (ringkonnakohtu otsuse lk 13), kuid otsuse resolutsioonis see

ei kajastu.

45. Kolleegiumi hinnangul ei saa kostjate esitatud plekk-katuse paigaldusjuhendit käsitada

menetlusnormide rikkumise tõendamiseks esitatud tõendina. Sellega võib olla võimalik tõendada

hageja lepingurikkumist. TsMS § 688 lg 5 järgi Riigikohus tõendeid ei hinda.

Kuna asi saadetakse uueks arutamiseks ringkonnakohtule, otsustab ringkonnakohus, kas see tõend

toimikusse võtta või mitte.

46. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

47. Kuigi vaidluse esemeks kassatsiooniastmes ei ole enam kostjate asjatundja arvamustele tehtud

kulude väljamõistmine hagejalt (vt käesoleva otsuse p 14), märgib kolleegium, et tulenevalt

TsMS § 138 lg-st 1, § 143 p-st 2 ja § 174 lg-st 11 (enne 1. jaanuari 2015 § 174 lg-st 7) ei saa

asjatundja arvamuse kui dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamist nõuda hagiga, vaid need

kulud tuleb esitada menetluskulude kindlaksmääramisel (vt ka Riigikohtu 3. novembri 2014. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-14, p 22; 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14,

p 13).

48. Kostjate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon kostjale I.

Malle Seppik, Peeter Jerofejev, Villu Kõve