3-2-1-76-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-76-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. september 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Malle Seppik ja Henn Jõks

Kohtuasi

JEWE Keskuse OÜ hagi Osaühingu PRESTONE vastu

servituudi teostamiseks valduse kaitse tagamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 2-13-37538

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

JEWE Keskuse OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

1250 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja JEWE Keskuse OÜ, esindajad vandeadvokaadid

Martin Käerdi ja Jüri Leppik

Kostja Osaühing PRESTONE, esindaja vandeadvokaat Triin

Biesinger-Jussmann

Asja läbivaatamise kuupäev

24. august 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-37538 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. JEWE Keskuse OÜ kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada JEWE Keskuse OÜ-le kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. JEWE Keskuse OÜ (hageja) esitas 16. septembril 2013 Viru Maakohtule hagi Osaühingu

PRESTONE (kostja) vastu servituudi teostamiseks valduse kaitse tagamise nõudes, paludes

kohustada kostjat eemaldama hageja kasuks Jõhvi linnas aadressidel Narva mnt 4a, Narva mnt 4k,

Narva mnt 4n, Narva mnt 4m ja Narva mnt 4r asuvalt kinnisasjalt tasulist parkimist ja parkimiskorda

määravad infotahvlid ning keelata kostjal hageja kasuks Narva mnt 4a, Narva mnt 4k, Narva mnt 4n,

Narva mnt 4m, Narva mnt 4r asuval kinnisasjal parkimise või juurdepääsu eest tasu nõudmine,

parkimise või juurdepääsu korraldamine, kinnisasjale parkimise või juurdepääsu tingimuste

määramine või korraldamine.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Marketon Baltic OÜ (äriregistri andmetel likvideerimisel)

20. aprillil 2007 hoonestusõiguste müügilepingu, hüpoteekide loovutamise ja ülekandmise lepingu ja

hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu, hoonestusõiguste hüpoteegiga koormamise

lepingu, hoonestusõiguse reaalservituudiga koormamise lepingu ning asjaõiguslepingud (edaspidi

leping). Lepingu p-de 1.1 ja 1.4 kohaselt ostis hageja hoonestusõiguse aadressil Narva mnt 8, Jõhvi ja

Narva mnt 4b, Jõhvi. Müüja omandis oli lepingu sõlmimise hetkel hoonestusõigus aadressil

Narva mnt 4a, Jõhvi, mis lepingu p 8.1 kohaselt koormati tähtajatu reaalservituudiga (parkimis- ja

teeservituut).

Lepingu p 8.2 kohaselt on ka teeniva kinnistu igakordsel omanikul ja tema määratud isikutel õigus

kasutada reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel et valitsevate kinnistute

igakordsele omanikule jääb parkimisala kasutamise eelisõigus. Lepingu p 8.3 sätestab, et lepingu

p 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega

seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. Servituudi

seadmise eesmärgiks oli tagada parkimise võimalus ning ühtne parkimiskord kinnistutel

Narva mnt 4b ja Narva mnt 8 asuva kaubanduskeskuse külastajatele ning see on niisugusel kujul

täitnud ka oma eesmärgi. Alates servituudi seadmise kokkuleppe saavutamisest on valitsevate

kinnisasjade omanikud korraldanud parkimist servituudiga koormatud alal.

9. augustil 2013 paigaldas kostja reaalservituudialal asuvasse parklasse infotahvlid, mille järgi

parklas parkimine on tasuline. Alates 10. augustist 2013 viibivad servituudialal kostja korraldusel

tegutsevad parkimiskontrolörid, kes infotahvlite alusel nõuavad parklasse sõitvatelt sõidukijuhtidelt

parkimistasu maksmist. Hageja püüdis 11. augustil 2013 infotahvleid parklast eemaldada, kuid kostja

takistas füüsiliselt tahvlite eemaldamist. Mingit õiguslikku alust servituudi teostamist takistada kostja

esile ei toonud ja sellist õigust kostjal ka pole. Hageja leiab, et parkimise eest tasu nõudmine takistab

juurdepääsu ja parkimist servituudialal, s.o servituudi teostamist.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Servituudiga ei ole hõlmatud mitte kogu kostjale kuuluv

hoonestusõigus, vaid osa sellest (servituudiala hulka kuuluvad maaüksused on Narva mnt 4a,

Narva mnt 4k ja Narva mnt 4m; servituudiala hulka ei kuulu maaüksused Narva mnt 4n ja

Narva mnt 4r). Hagis väidetu, et alates lepingu sõlmimisest on valitsevate kinnisasjade omanikud

korraldanud parkimist servituudiga koormatud alal, on vale. 19. augusti 2013 parkimislepingu

kohaselt korraldab Narva mnt 4a koosseisus oleval katastriüksusel tasulist parkimist

AS ÜHISTEENUSED ja hageja hoonestusõigusega kaetud alale annab parkimise korraldamise

õiguse hageja ning Marketon Baltic OÜ hoonestusõiguse alal Marketon Baltic OÜ (ehk teeniva, mitte

valitseva kinnisasja omanik), seega on servituudialal ka varem korraldatud tasulist parkimist. Kostja

ei ole hagejat servituudi teostamisel takistanud. Hoonestusõiguse alal tasulise parkimise kehtestamine

ei too hagejale ega kolmandatele isikutele kaasa takistusi alal parkimiseks.

3. Viru Maakohus jättis 3. veebruari 2014. a otsusega hagi rahuldamata, kostja menetluskulud hageja

kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduse kohaselt, kuigi servituudi asjaõigusliku sisuna on hageja ja kostja vahel

tähendus ainult lepingu p-del 8.1-8.3, on ülejäänud lepingut võimalik kasutada lepingupoolte tahte

väljaselgitamiseks ja lepingu tõlgendamiseks. Lepingu p-s 1.14.20 avaldab Marketon Baltic OÜ kui

müüja, et kinnistul number 988303 (üks valitsevatest kinnistutest) puudub ligipääs avalikult

kasutatavale teele, mille pärast seavad müüja ja ostja teeservituudi, mis tagab kinnistule juurdepääsu

Narva maanteelt. Lepingu p-s 1.14.21 avaldab Marketon Baltic OÜ kui müüja, et valitsevatel

kinnistutel olemasolevad parkimiskohad ei ole piisavad, tagamaks kinnistute parkimiskohtade

vajadust, seepärast seavad müüja ja ostja servituudi, mis tagab ostjale täiendavalt 59 parkimiskoha

kasutamise õiguse.

Maakohus jäi tsiviilasjas nr 2-12-23480 tehtud kohtuotsuses väljendatud seisukohale, et servituut

seati kahe eesmärgi täitmiseks: 1) tagada lepingus nimetatud isikutele (s.o hagejale ja tema

näidatavatele isikutele) võimalus liikuda mööda servituudiala valitsevate kinnistute ja Narva mnt

vahel ja 2) tagada lepingus nimetatud isikutele võimalus kasutada servituudialal hageja tegevuseks

vajalikku hulka parkimiskohti. Maakohus leidis, et parkimise korraldamine ei kuulu servituudi

asjaõigusliku sisu hulka. Servituudi asjaõigusliku sisu osas ei ole parkimise korraldust reguleeritud.

Lepingu p 8.1 ja 8.2 ei saa laiendavalt tõlgendada hoonestusõiguse omaniku kahjuks. Parkimise

korraldamise mõiste hõlmab liikluskorraldusvahendite paigaldamist ja otsustust parkimise tasu

võtmise kohta. Sellele, milles ei ole otsesõnu kokku lepitud, ei saa valitseva kinnisasja omaniku

kasuks servituudiõigust laiendada.

Maakohus nõustus kostjaga, et parkimist ja parkimiskorda määravate infotahvlite paigaldamine,

parkimise eest tasu võtmine ning parkimise korraldamine (parkimise tingimuste määramine) ei riku

hageja valdust servituudi teostamisel. Hagejal on endiselt servituudist tulenevalt õigus kasutada

ööpäev läbi piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala, mis on

näidatud lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana, jalgsi ja igat liiki

sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt

kinnistutelt Narva maanteele üle teeniva kinnistu ning parkimiseks. Parkimis- ja teeservituudi

eesmärk on parkimise võimaldamine servituudialal. Servituudi sisust ei tulene valitseva kinnistu

omaniku õigust ja kohustust korraldada parkimist oma äranägemise järgi, sh määrata, milline on

tasulise parkimise ala ja kui suur on parkimistasu, samuti õigust teenida servituudilt tulu parkimistasu

näol.

Asjaõigusseaduse tähenduses on servituut asjaõiguslik kasutusõigus. Servituudi mõiste ei sisalda

kinnisasja viljade omandamise õigust. Lepingust ja asja materjalidest ei tulene, et tegemist oleks

kasutusvaldusega asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 tähenduses, st et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on

seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju (asjaõiguslik rent). Servituudialal on ka

varem korraldatud tasulist parkimist. Narva mnt 4a asuva kinnistu parkimise korraldamise õiguse

andis 1. septembri 2010. a lepingu kohaselt tolleaegne hoonestusõiguse omanik Marketon Baltic OÜ

üle AS-le ÜHISTEENUSED.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ning saata asi uueks

arutamiseks esimese astme kohtule ning jätta menetluskulud kostja kanda.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 29. jaanuari 2015. a (otsuses ekslikult märgitud 2014. a) otsusega

maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsiooniastmes kantud

menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid täies mahus

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6).

Põhjendatud ei ole hageja etteheited maakohtule, nagu oleks maakohus rikkunud otsuse

põhjendamise kohustust ja tõendite igakülgse hindamise kohustust. Hageja ja kostja on üksteisega

külgnevate kinnistute (hoonestusõiguste) omanikud. Tulenevalt AÕS § 241 lg-st 4 kohaldatakse

hoonestusõigusele üldjuhul kinnisasja kohta käivaid sätteid. Seega saab poolte õiguslikke positsioone

esmasel tasandil käsitada võrdsetena. Üldiste asjaõiguslike põhimõtete kohaselt on kõrvuti asetsevate

hoonestusõiguste omajatel nagu ka üksteise naabruses asuvate kinnisasjade omanikel õigus teostada

oma kinnisasjal vabalt oma omandiõigust, arvestades seejuures siiski nii seadusest tulenevaid kui ka

naaberkinnisasja omaniku (hoonestaja) õigustest tingitud kitsendusi. Hoonestusõigus on oma

majandusliku tähenduse ja õigusliku sisu poolest käsitatav lähedasena kinnisomandile.

Hoonestusõigusest tuleneb esiteks hoonestaja õigus omada koormatud kinnisasjal maatükiga püsivalt

ühendatud ehitist, mida ei loeta tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg-st 1 tuleneva üldreegli järgi

maatüki oluliseks osaks, ja teiseks annab hoonestusõigus hoonestajale ka maakasutuse õiguse. Kui

hoonestusõigus ulatub tervele kinnistule, siis saab hoonestaja tegutseda kinnistul sisuliselt samas

mahus kui maa omanik, välistades seega peaaegu täielikult maaomaniku enda õiguse ja võimaluse

maatükil tegutseda. Hoonestaja õigustatuse ulatus maatükil tegutseda ja omanikuga sarnast

õiguslikku positsiooni teostada tuleneb seega peamiselt maa omaniku ja hoonestaja vaheliste

kokkulepete sisust.

Kostja kasuks on kinnistusraamatusse kantud Jõhvi vallale kuuluvat maatükki registritunnusega

nr 988008 koormav hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat. Kinnistusraamatu kandest nähtuvalt on

hoonestusõigus seatud kinnistule ärihoone ehitamiseks hoonestusõiguse seadja esitatavate

projekteerimistingimuste alusel. Puuduvad andmed selle kohta, nagu oleks kostja asunud rajama

kinnistule ärihoonet. Selle asemel on kinnistu kasutusel parklana. Praeguse vaidluse kontekstis tuleb

ringkonnakohtu arvates lähtuda eeldusest, et maa omaniku ja hoonestaja vahelisest suhtest tuleneb

hoonestajale õigus omada hoonestatud kinnistul rajatisena parklat (vrd ehitusseaduse § 2 lg 1 ja lg 3).

Hoonestusõiguse olemuse hulka kuulub ka hoonestaja õigus kasutada hoonestusõiguse alusel

püstitatud ehitist vastavalt selle otstarbele, sh ka hoonestaja majandustegevuse raames, ning saada

ehitise olemusele vastavat tulu.

Muu hulgas on kinnistu omanikul õigus kasutada kinnisasja majanduslikult tulutooval viisil, sh ka

korraldada kinnisasjal parkimist ja koguda selle eest tasu. Kinnistu omaniku õigused võivad olla

kitsendatud seaduse, kohtulahendi või tehinguga (AÕS § 140). Maakohus on oma otsuses õigesti

määratlenud vaidluse põhilise eseme - s.o kas kostja õigusi temale kuuluval kinnistul tegutsemiseks

(s.o hoonestusõiguse teostamiseks) piirab tehing, milleks on hageja kasuks seatud reaalservituut.

Ringkonnakohus nõustus täielikult maakohtu otsuses servituudi sisule antud tõlgendusega. Servituudi

asjaõigusliku sisu osas ei ole reguleeritud parkimise korraldust. Lepingu p 8.1 ja 8.2 ei saa laiendavalt

tõlgendada hoonestusõiguse omaniku (kostja) kahjuks, arvestades muu hulgas põhjendusi, mille

kohaselt on kostjal suhetes maa omanikuga õigus omada maatükil parklat ning ühtlasi ka sellega

kaasnev õigus kasutada kinnistut (hoonestusõigust) tulutooval viisil vastavalt selle majanduslikule

otstarbele. Servituudiõiguse ulatuse (sh servituudist tulenevate kohustuste või kitsenduste)

kindlaksmääramisel tuleb lähtuda servituudikokkuleppes kokkulepitust ning tõlgendada seda

AÕS § 178 lg-te 1 ja 2 valguses. Maakohus on analüüsinud servituudi seadmise kokkulepet

asjassepuutuvas ulatuses kõikehõlmavalt ning on põhjendatult leidnud, et parkimise korraldamise

õiguse hagejale üleandmise kohta leping poolte tahteavaldusi ei sisalda.

Asjaolu, et lepingu p 8.3 kohaselt asetati reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu

kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele

(s.o praeguses kontekstis hagejale), on põhjendatav hageja huviga selle vastu, et temale kuuluva

kaubanduskeskuse lähistel oleks külastajatele tagatud piisavalt suurel hulgal parkimiskohti.

Menetluses ei ole esile toodud selliseid asjaolusid, mis võimaldaksid tuletada lepingu punktidest 8.3

(parkimisala korrashoiu ja kulude kandmise kohustuse asetamine hagejale) ning 8.4 (reaalservituudi

talumise eest tasu kokkuleppimine) lepingupoolte tahteavaldusi selle kohta, et teeniva kinnistu

omanik (kostja) kohustuks tagama servituudiga ettenähtud parkimise võimalused üksnes tasuta,

hoidudes ühtlasi ka mistahes muudest parkimise korraldamisega seotud tegevustest (infotahvlite

paigaldamine jms). Ringkonnakohus nõustub kostjaga selles, et kokkulepitud servituuditasu suurus

(pisut üle 100 eurot ühe kuu kohta, mille üle pooltel on teises tsiviilasjas küll ka vaidlus) ei ole

iseenesest selline, mis viitaks poolte tahtele välistada teeniva kinnisasja omaniku võimalus saada

kinnistult lisatulu. Parkimis- ja teeservituudi eesmärk on parkimise võimaldamine servituudialal,

kusjuures servituudi sisust ei tulene valitseva kinnistu omaniku õigust ega kohustust parkimist

korraldada oma äranägemise järgi, sh määrata, missugune on tasulise parkimise ala ja kui suur on

parkimistasu, samuti õigust teenida servituudilt tulu parkimistasu näol. Servituudist kui

asjaõiguslikust kasutusõigusest ei tulene ka õigust omandada kinnisasja vilju.

Kostja õiguse tunnustamine korraldada servituudialal parkimist ja soovi korral koguda selle eest

külastajatelt tasu ei muuda kostja kohustusi servituudilepingu p-de 8.1-8.3 järgi. Seega on kostja kui

teeniva kinnistu omanik ka edaspidi kohustatud servituudist tulenevaid kohustusi täitma, sh tagama

valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele ja nende näidatavatele isikutele võimaluse kasutada

ööpäev läbi piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala jalgsi ja igat

liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt

kinnistutelt Narva maanteele üle teeniva kinnistu ning parkimiseks. Alusetu on apellatsioonkaebuses

väidetu, nagu muutuks servituudi olemus niisugusel juhul sisutühjaks. Servituudi puudumise korral

oleks kostjal põhimõtteliselt võimalik keelata kolmandatel isikutel üldse oma kinnistul viibida.

AS-ga ÜHISTEENUSED sõlmitud lepingu ülesütlemine ei viita tingimata asjaolule, et kostja ei

olnud servituudialal parkimise korraldamisest huvitatud, vaid see on kooskõlas kostja positsiooniga,

mille kohaselt ta soovis ise edaspidi servituudialal parkimist korraldada.

Asjas ei ole kostja tegevuses tuvastatav reaalservituudist tulenevate kohustuste (hageja õiguste)

rikkumine, kuna servituudist ei ole tuletatav kostja kohustus hoiduda oma kinnistul (servituudialal)

parkimise korraldamisest ja/või parkimistasu kogumisest.

Ringkonnakohus möönab, et hagejal võib oma majandustegevust silmas pidades olla huvi selle vastu,

et kaubanduskeskuse külastajatele oleks parkimine võimalikult mugav ja tasuta ning et kogu

parkimisalal kehtiks ühtne parkimisrežiim. Hageja niisugune huvi ei anna aga iseenesest talle õigust

nõuda kostjalt, et viimane hoiduks oma kinnistul õiguste teostamisest suuremas ulatuses, kui kostja

on selleks pooltevahelise servituudilepinguga kohustunud. Hageja huvid ei anna ka alust tõlgendada

lepingut hageja kasuks. Kui 20. aprilli 2007. a lepingu sõlmimisel jäeti teeniva kinnistu omaniku

õigused parkimise korraldamist ja parkimistasu kogumist puudutavas osas kitsendamata ning ühtlasi

täpsustamata, et punkti 8.1 kohaselt on kõigil asjaomastel isikutel õigus parkida servituudialal tasuta,

siis tuleb lähtuda sellest, et teeniva kinnistu omanikul on õigus oma kinnistul nimetatud tegevustega

tegeleda. Seda olukorda on võimalik muuta poolte kokkuleppel, s.o servituudi sisu täpsustamisel,

leppides mh kokku ka teeniva kinnistu omanikku rahuldava tasu tasulise parkimisega seotud õigustest

loobumise eest.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus

tühistada ning saata asi uueks arutamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja

kanda.

Kassatsioonkaebuse kohaselt kohaldasid kohtud vääralt AÕS § 178 lg-d 1 ja 2. Servituudialal

parkimise eest tasu nõudmine takistab servituudi teostamist ning on servituudi tingimustega

vastuolus. Servituudi alusel on hageja kaubanduskeskuse külastajatel õigus kasutada servituudiala

parkimiseks, servituudileping ei anna kostjale õigust nõuda servituudi esemeks oleva õiguse

teostamise eest lisatasu maksmist või muude, servituudilepingus nimetamata eelduste täitmist. Hageja

on seetõttu arvamusel, et servituudi alusel servituudiala kasutavatelt isikutelt servituudi kasutamise

eest tasu nõudmine ei ole lubatud ning rikub hagejale servituudist tulenevaid õigusi. Kuna pooled

kokkulepet ei saavutanud, oli hageja sunnitud esitama hagi kohtusse. Hagi esemeks on nõue, et kostja

lõpetaks hageja kasutusse antud servituudiala parkimiseks kasutavatelt isikutelt parkimise eest tasu

nõudmise.

Poolte vaidluse põhiküsimuseks on, kas kostjal kui teeniva kinnistu omanikul on kohustus tagada

servituudiga ette nähtud parkimisvõimalus servituudialal tasuta või on kostjal hoolimata servituudi

olemasolust õigus nõuda servituudiga ettenähtud parkimisvõimalust kasutavatelt isikutelt parkimise

eest tasu. Reaalservituudi sisuks on teeniva kinnistu kasutamise õigus servituudi sisule vastaval viisil

(AÕS § 172 lg 1). Parkimisservituut annab servituudi alusel õigustatud isikutele õiguse kasutada

teenival kinnistul asuvat parkimisala sõidukite parkimiseks. On enesestmõistetav, et teeniva kinnistu

omanik ei saa servituudist tuleneva õiguse teostamise eelduseks seada tasu maksmist (sh parkimistasu

maksmist), välja arvatud juhul, kui selline õigus tuleneb otseselt servituudi lepingust. Jääb

arusaamatuks, kuidas said kohtud jõuda vastupidisele järeldusele. Eriti arusaamatu on selline järeldus

servituudi puhul, mille eest valitseva kinnistu omanik maksab teeniva kinnistu omanikule perioodilist

tasu. Tasulise servituudi puhul lepitaksegi selline tasu kokku tasuna servituudist tulenevate

omandiõiguse piirangute talumise eest. Kokkulepitud tasu suurus on pooltevahelise kokkuleppe

küsimus ning servituudi talumise eest perioodiliselt makstava tasu suurus ei pea vastama servituudi

alusel saadava hüve harilikule väärtusele (servituudi talumise eest ei pea üldse perioodilist tasu

maksma).

Ebaõige on kohtute väide, et parkimisservituudi alusel servituudiala kasutama õigustatud isikult

parkimise eeldusena tasu nõudmine ei kujuta endast servituudi teostamise takistamist, sest õigustatud

isikutel on võimalik servituudialal parkida. Hageja arvates takistab parkimistasu kehtestamine ning

selle tasumise nõudmine ilmselgelt servituudi teostamist, sest servituudiala kasutama õigustatud

isikul ei lubata ilma parkimistasu maksmata servituudiala eesmärgipäraselt kasutada.

Alama astme kohtud on otsuse tegemisel lähtunud muu hulgas ebaõigest eeldusest, nagu sõltuks

servituudiala kasutama õigustatud isikutelt parkimistasu nõudmise õigus sellest, kellel on õigus

korraldada servituudialal parkimist, st paigaldada parkimist ja parkimiskorda määravaid

liikluskorraldusvahendeid ja infotahvleid, joonida parkimiskohti jne. Kohtud ei ole siiski aru saanud,

et asjaolul, kellele kuulub servituudialal parkimise korraldamise õigus, ei ole pooltevahelise vaidluse

lahendamisel tähendust. Pooled ei vaidle selle üle, et servituudiala ulatub üksnes osale kostjale

kuuluva hoonestusõiguse territooriumist, millel asub parkla. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kinnistul

parkimise korraldamise õigus kuulub oma olemuse tõttu algselt kinnistu omanikule ning on osaks

tema omandiõigusest. Vaidlust ei saa olla selles, et kinnistu reaalkoormatisega koormamise

tagajärjeks on teeniva kinnistu omaniku omandiõiguse piiramine vastavalt servituudi sisule koos

kohustusega hoiduda oma õiguste teostamisest ulatuses, milles see takistab või piirab servituudist

tulenevate õiguste teostamist. Kuna servituudiala moodustab üksnes osa kostja hoonestusõiguse

territooriumil asuvast parklast, võib vaielda selle üle, kas parkimise korraldamise õigus servituudialal

ulatuses, milles see seostub hoonestusõigusega koormatud kinnistul tervikuna mõistliku

liikluskorralduse tagamise, selle mõistlikul viisil parkimiskohtadeks jagamise ning selleks vajalike

liikluskorraldusvahendite paigaldamisega kinnistu territooriumile, on jäänud teeniva kinnistu

omanikule või on see servituudilepingu alusel läinud üle valitseva kinnistu omanikule. Selle vaidluse

lahendamine ei ole hagi põhjendatuse üle otsustamiseks vajalik. Isegi kui teeniva kinnistu omanikul

säiliks õigus korraldada servituudialal parkimist sellel liikluskorralduse tagamise, parkimisala

mõistlikul viisil parkimiskohtadeks jagamise ning selleks vajalike liikluskorraldusvahendite

paigaldamise näol (mis õigust võiks teeniva kinnisasja omanik teostada ulatuses, milles see ei lähe

vastuollu servituudi sisuga), ei oleks teeniva kinnisasja omanikul servituudi olemasolu tõttu õigust

korraldada servituudialal parkimist osas, milles see hõlmaks tasulise parkimisala kehtestamist ning

servituudialal servituudi alusel parkivatelt isikutelt parkimise eest tasu nõudmist.

Alama astme kohtud on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud põhjendamiskohustust ning

TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite igakülgse hindamise kohustust. Kaevatavates lahendites ei ole

põhjendatud, millest tuleneb kostja õigus parkimist korraldada ja sellest tulu saada. Pooled on küll

ringkonnakohtu istungil andnud kohtule teada, et vaidluses servituudi tasu suuruse üle on pooltel

käimas teine tsiviilasi (nr 2-13-61792), kus OÜ Prestone nõuab JEWE Keskuse OÜ-lt servituudi tasu

suurendamist, kuid käesolevas asjas ei saa hageja õiguste kaitse sõltuda servituudi tasu suurusest,

kuna asjaolu ei ole selle menetluse esemeks. Iga tehingu puhul tuleb vaadata ka tehingu

majanduslikku sisu. Kostja on juba loovutanud hagejale õiguse kasutada servituudiala tasu eest, kuid

nüüd soovib kostja sama ala kasutusse andmisest veelkord tulu teenida ja alama astme kohtud on

selle ekslikult heaks kiitnud. Kui kostja asub servituudialal ja talle kuuluval hoonestusõigusealal

korraldama tasulist parkimist ja hageja jätkab talle kuuluval hoonestusõigusealal senist

parkimiskorraldust, mille kohaselt on kaks esimest tundi parkimist tasuta, siis ei ole

kaubanduskeskuse parkla enam ühtne ja terviklik parkimisala, vaid ala, mille puhul külastajad ei saa

aru, missugune parkimiskord missuguses parkla osas kehtib, kuivõrd ei eksisteeri mõistlikku

lahendust, kuidas ruumi arusaadavalt eraldada. AS-ga ÜHISTEENUSED lepingut üles öeldes oli

kostja eesmärgiks anda teada, et kostja ei ole huvitatud parkimise korraldamisest servituudialal.

Kohtud on jätnud hageja esiletoodud asjaolu ja seda kinnitava tõendi igakülgselt hindamata.

Tasulise parkimise korraldamine servituudialal rikub lepingu eesmärki võimaldada hagejal ja tema

näidatud isikutel, kelleks on kaubanduskeskuse külastajad, parklat vabalt kasutada ning muudab

parkimise kaubanduskeskuse külastajatele kulukaks. Alama astme kohtud on lepingut valesti

tõlgendanud. Lepingu ja servituudi seadmise eesmärgiks oli tagada piisav arv parkimiskohti

kaubanduskeskuse külastajatele ning see eesmärk on tagatud üksnes siis, kui servituudialal korraldab

parkimist hageja, kellel on nii eelisõigus servituudiala kasutada kui ka kohustus servituudiala korras

hoida.

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu

otsus muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja leiab, et hageja on

kassatsioonkaebuses üllatuslikult eemaldunud hagi alusest ja esemest, leides, et asjaolul, kellele

kuulub servituudialal parkimise korraldamise õigus, ei ole vaidluse lahendamisel tähendust. Kohtud

leidsid õigesti, et servituudiõiguse ulatuse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda servituudi kokkuleppes

kokkulepitust ning seda ei saa AÕS § 178 lg-te 1 ja 2 valguses teeniva kinnisasja omaniku kahjuks

laiendavalt tõlgendada. Kuna servituudi kokkuleppes ei olnud kokku lepitud, et teeniva kinnisasja

omanik loobub valitseva kinnisasja kasuks talle seadusest tulenevast parkimise korraldamise õigusest,

siis on kostjal õigus servituudialal parkimist korraldada ning seda ka tasu eest. Servituudiga anti

hagejale õigus kasutada parkimisala juurdepääsuks ja parkimiseks, mitte aga õigus ise korraldada

sellel alal parkimist ega ka õigust seda ala kasutada tasuta. Õigust parkida ei saa võrdsustada

parkimise korraldamise õigusega ega ka õigusega parkida tasuta. Servituuditasu tuleb käsitada kui

tasu selle eest, et just hagejal (ja tema näidatud kolmandatel isikutel) on õigus kasutada servituudiala

parkimiseks ning talle on võimaldatud ligipääs kindlaks määratud hulgale parkimiskohtadele. Kohus

on õigesti märkinud, et servituudi puudumise korral oleks kostjal põhimõtteliselt võimalik keelata

kolmandatel isikutel üldse oma kinnistul viibida. Kohtud pole rikkunud põhjendamiskohustust.

Servituudist kui asjaõiguslikust kasutusõigusest ei tulene õigust omandada kinnisasja vilju, viljade

saamise õigus on teeniva kinnisasja omanikul. Servituudi tasulisusel ja selle suurusel ei ole vaidluse

lahendamisel määravat tähtsust.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi

olulise rikkumise tõttu tühistada. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

10. Hageja tugineb kassatsioonkaebuses sellele, et kohtud on kohaldanud vääralt AÕS § 178 lg-d 1 ja

2 ning et servituudialal parkimise eest tasu nõudmine takistab servituudi teostamist ning on servituudi

tingimustega vastuolus. Kostja sellega ei nõustu, leides, et kuna servituudi kokkuleppes ei lepitud

kokku, et teeniva kinnisasja omanik loobub valitseva kinnisasja kasuks talle seadusest tulenevast

parkimise korraldamise õigusest, siis on kostjal õigus servituudialal parkimist korraldada ning seda

ka tasu eest. Kohtud on hagi rahuldamata jättes leidnud, et seatud servituudi asjaõigusliku sisu osas ei

ole reguleeritud parkimise korraldust, lepingust ei tulene kokkulepet parkimise korraldamise õiguse

hagejale üleandmise kohta või seda, et teeniva kinnisasja omanik kohustuks tagama parkimise

võimaluse üksnes tasuta.

11. Kolleegium leiab, et kohtud ei ole AÕS § 178 lg-d 1 ja 2 vääralt kohaldanud. AÕS § 178 lg 1

järgi annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on

valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 178 lg 2 järgi tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on

teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega on oluline servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel

lähtuda servituudi kokkuleppes (eelkõige 20. aprilli 2007. a asjaõiguslepingu

p-s 10.7) kokkulepitust. Asjaõiguslepingu p 10.7 kohaselt on ostja kui valitsevate kinnistute omanik

ja müüja kui teeniva kinnistu omanik reaalservituudi seadmises kokku leppinud. Müüja lubab ja ostja

avaldab soovi kanda Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 988408

kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tähtajatu reaalservituut (parkimis- ja teeservituut)

Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosade nr 988308 ja nr 3663408 all

kantud hoonestusõiguste igakordsete omanike kasuks vastavalt 20. aprilli 2007. a lepingu

punktidele 8.1, 8.2 ja 8.3 ning vastavalt 20. aprilli 2007. a lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile. Ühtlasi

palub ostja teha eelnimetatud reaalservituudi seadmise kohta kanne Viru Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosade nr 988308 ja 3663408 esimestesse jagudesse.

20. aprilli 2007. a lepingu p 8.1 järgi leppisid müüja ja ostja kokku koormata müüjale kuuluv

hoonestusõigus esimesel vabal järjekohal (teeniv kinnistu) tähtajatu reaalservituudiga (parkimis- ja

teeservituudiga) ostja poolt lepingu alusel omandatavate lepingu esemeks I ja lepingu esemeks II

olevate hoonestusõiguste (valitsevad kinnistud) igakordsete omanike kasuks selliselt, et valitsevate

kinnistute igakordsetel omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada

ööpäevaringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala, mis on

näidatud lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana, jalgsi ja igat liiki

sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt

kinnistutelt Narva maanteele läbi teeniva kinnistu ning parkimiseks. Lepingu p 8.2 kohaselt on ka

teeniva kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel õigus kasutada lepingu

punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel et

valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele jääb parkimisala kasutamise eelisõigus. Lepingu p 8.3

järgi lasub lepingu punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala

korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus valitsevate kinnistute igakordsetel

omanikel. Kolleegium leiab, et kohtud on servituudi seadmise kokkulepet tõlgendanud ning leidnud

põhjendatult, et parkimise korraldus või selle üleandmine ja kokkulepe parkimise eest tasu nõudmise

kohta ei olnud reaalservituudi sisuks.

12. Hageja tugineb kassatsioonkaebuses sellele, et kohtud on rikkunud põhjendamiskohustust ning

lepingut ebaõigesti tõlgendanud, ja viitab mh sellele, et lepingu ja servituudi seadmise eesmärgiks oli

tagada kaubanduskeskuse külastajatele parkimise vaba kasutamine ja piisav arv parkimiskohti ning

see eesmärk on tagatud üksnes siis, kui servituudialal korraldab parkimist hageja, kellel on nii

eelisõigus servituudiala kasutada kui ka kohustus servituudiala korras hoida. Kostja poolt parkimise

korraldamine servituudialal rikub hageja arvates lepingu eesmärki võimaldada hagejal ja tema

näidatud isikutel, kelleks on kaubanduskeskuse külastajad, parklat vabalt kasutada ning muudab

parkimise kaubanduskeskuse külastajatele kulukaks.

Kolleegium nõustub hagejaga, et ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat

põhjendamiskohustust. Kohtud on lepingut tõlgendades leidnud, et parkimis- ja teeservituudi

seadmise eesmärgiks oli tagada lepingus nimetatud isikutele võimalus liikuda mööda servituudiala

valitsevate kinnistute ja Narva mnt vahel ja tagada lepingus nimetatud isikutele võimalus kasutada

servituudialal hageja tegevuseks vajalikku hulka parkimiskohti. Samas ei ole kohtud vastanud hageja

väidetele lepingu eesmärgi kohta. Hageja tugines juba hagiavalduses sellele, et 20. aprilli 2007. a

lepingu eesmärk oli tagada parkimisvõimalused kaubanduskeskuse külastajatele ning selle eesmärgi

täitmiseks on põhjendatud hageja huvi selle vastu, et parkimisala on kasutatav ühtse tervikuna ja

ühesugustel tingimustel (I kd, tl 129). Maakohus leidis, et parkimis- ja teeservituudi eesmärk on

parkimise võimaldamine servituudialal. Servituudi sisust ei tulene maakohtu otsuse kohaselt valitseva

kinnistu omaniku õigust ega kohustust parkimise korraldamiseks oma äranägemise järgi, sh määrata,

milline on tasulise parkimise ala ja kui suur on parkimistasu, samuti õigust teenida servituudilt tulu

parkimistasu näol. Samas ei ole maakohus andnud hinnangut hageja väidetele lepingu eesmärgi

kohta. See, et osa tingimusi (sh lepingu p 8.4) ei saa lugeda lepingu p 8.5 alusel servituudi sisu hulka

kuuluvaks, ei tähenda, et neid ei saaks kokku leppida võlaõiguslikus lepingus. Hageja on ka

apellatsioonkaebuses tuginenud sellele, et poolte eesmärk servituudi seadmisel oli kogu parkimisala

ühtne kasutamine. Hageja väitel on parkla eelkõige ette nähtud seda ümbritsevate kaubanduskeskuste,

sh hageja kaubanduskeskuse külastajatele parkimise võimaldamiseks (lepingu p 1.14.21). Samuti

viitab hageja apellatsioonkaebuses, et kostja poolt tasulise parkimise korraldamine servituudialal

rikub lepingu eesmärki võimaldada hagejal ja tema näidatud isikutel, kelleks on kaubanduskeskuse

külastajad, parklat vabalt kasutada ning muudab parkimise kaubanduskeskuse külastajatele kulukaks

(II kd, tl 44). Ringkonnakohus on nõustunud maakohtuga parkimis- ja teeservituudi eesmärgi kohta,

kuid pole sarnaselt maakohtule hinnanud hageja väiteid võlaõigusliku lepingu võimaliku eesmärgi

kohta. Seega ei ole kohtud lepingu eesmärki VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi hinnates hageja väidetele

vastanud ning on sellega rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1). Sellest

tulenevalt tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata 20. aprillil 2007 sõlmitud lepingu eesmärki,

arvestades ka hageja väiteid lepingu eesmärgi kohta. Sh tuleb hinnata seda, kas lepingu eesmärki

silmas pidades võisid lepingupooled lepingu p-s 8.4 tasu kokku leppides soovida seda, et servituudi

eest tasu saamisega loobuks teeniva kinnistu omanik ise parkimistasu nõudmisest valitseva kinnisasja

omanikult ja/või kaubanduskeskuse külastajatelt. Kuigi tegemist on võlaõigusliku kokkuleppega, ei

vaidle pooled selle üle, et hageja on kostjale servituudi eest tasu maksmise kohustuse üle võtnud.

Muudele VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglite rikkumistele kohtutes (nt asjaolule, et kohus pole

hinnanud lepingueelseid läbirääkimisi vms) pole hageja kassatsioonkaebuses tuginenud.

13. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohus asja uuesti

lahendades sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

14. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Ants Kull, Malle Seppik, Henn Jõks