3-2-1-68-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-68-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. juuni 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Jaak Luik, Tambet Tampuu

Kohtuasi

Danske Bank A/S-i hagi AS-i Tõnisson

Kinnisvarakonsultant vastu 120 754 euro ja 94 sendi ja

viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-13-37263

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Danske Bank A/S-i kassatsioonkaebus

AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant vastukassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Kassatsioonkaebuse hind 126 371 eurot 86 senti

Vastukassatsioonkaebuse hind 30 180 eurot 76 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja DANSKE BANK A/S Eesti filiaal (registrikood

11488826) esindaja vandeadvokaat Leon Glikman

Kostja AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant (registrikood

10638376) esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn

Asja läbivaatamise kuupäev

18. mai 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-37263 osas,

millega ringkonnakohus jättis jõusse Tartu Maakohtu 26. mai 2014. a otsuse samas tsiviilasjas

osas, milles maakohus oli hagi osaliselt rahuldanud. Saata asi tühistatud osas uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-37263 ka

menetluskulude jaotuse osas.

3. Jätta muus osas Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-37263

muutmata.

4. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja rahuldada vastukassatsioonkaebus.

5. Tagastada vastukassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon kostjale AS-ile Tõnisson

Kinnisvarakonsultant.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Danske Bank A/S (hageja) esitas 9. augustil 2013. a Tartu Maakohtule hagi AS-i Tõnisson

Kinnisvarakonsultant (kostja) kui asjatundja vastu kahju 120 754 euro ja 94 sendi, sissenõutavaks

muutunud viivise 26 137 euro ja 29 sendi ja lisanduva viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Anton Andrejev ning Lia Vorontsova (edaspidi laenusaajad)

19. veebruaril 2009. a laenulepingu nr EEL-190209AA (I kd, tl 10–21), mille alusel andis hageja

laenusaajatele laenu 134 214 eurot ja 46 senti eesmärgiga osaliselt tasuda kinnistu (registriosa

nr 9756402, asukoht Kuslapuu tee 5, Randvere küla, Viimsi vald, Harjumaa) (edaspidi kinnistu)

ostuhind. Laenu saamiseks esitasid laenusaajad hagejale 30. detsembril 2008. a koostatud

eksperdihinnangu nr TLL-004-08 (edaspidi hindmisakt I). Eksperdihinnangu koostas kostja ning

allkirjastasid hindaja assistent Larissa Kušnikova (edaspidi ekspert), atesteeritud hindaja Anu Piirsalu

ja kostja juhatuse liige Sulev Puusaar. Hinnangu kohaselt on ekspert objekti üle vaadanud ja leidnud,

et hinnatava kinnistu turuväärtus on 3 540 000 krooni (226 247 eurot 24 senti). 6. juulil 2009. a andis

hageja laenusaajatele laenu veel 24 733 eurot ja 81 senti kinnistul ehitustööde finantseerimiseks.

Laenusaajate esitatud kostja 29. aprillil 2009. a koostatud eksperdihinnangu nr TLL-004-09 (edaspidi

hindamisakt II) kohaselt oli kinnistu turuväärtus 3 535 000 krooni.

Laenusaajad jätsid laenulepingust tulenevad kohustused täitmata. Hageja ütles laenulepingu üles ning

esitas 10. novembril 2010. a kohtutäiturile täitmisavalduse. Täitemenetluse käigus selgus, et kinnistul

puudus hoone, mis seal hindamisaktide kohaselt olema pidi. AS-i Pindi Kinnisvara eksperdihinnangu

kohaselt oli hoonestamata kinnistu turuväärtuseks 590 000 krooni. Kinnistu võõrandamisel

täitemenetluses laekus hagejale 36 693 eurot ja 42 senti.

Hagejale on tekkinud kahju, sest hageja väljastas laenu, arvestades kostja kui asjatundja arvamust,

mis osutus ebaõigeks. Väljastatud laenusummast on hagejale tagastamata 119 660 eurot ja 73 senti.

Lisaks on hageja kandnud lisakulutusi kokku 1094 eurot ja 21 senti, s.o 134 eurot ja 21 senti kinnistu

hindamiskulu ning 960 eurot kinnistu müügiks vajalik kulu (müügivahendustasu; I kd tl 95). Hageja

nõuab hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivist 26 137 eurot ja 29 senti ning jooksvat

viivist seadusjärgses määras.

Vaidluse all olevad hinnangud ei ole antud pooltevahelise koostöö raames ning 20. novembril 2003. a

sõlmitud koostöölepingu (edaspidi koostööleping) alusel. Leppetrahvi kokkulepet kajastav

koostöölepingu punkt 5.2 ei piira kostja vastutust kahju tekitamise eest ega kujuta endast kahju

hüvitamist välistavat kokkulepet.

Hageja sai kinnistul elamu puudumisest teada vara võõrandamisel täitemenetluses. Täitemenetluse

alustamise avaldus esitati 10. novembril 2010. a. Sügisel 2010 toimusid poolte vahel läbirääkimised,

mille ajal oli TsÜS § 167 kohaselt nõude aegumistähtaja kulgemine peatunud. Hagi esitati 9. augustil

2013. a, seega ei ole nõue aegunud.

2. Kostja vaidles hagile vastu, väites, et tõendamata on kostja tegevus, mis tõi kaasa kahju tekkimise,

ning põhjuslik seos kostja tegevuse ja kahju vahel, samuti on ebaselge kahju suurus. Koostöölepingu

p 5.2 kohaselt on kostja vastutus eksperdihinnangus sisalduvate valeandmete või ebaõige

turuväärtuse hindamise eest elukondlike objektide puhul piiratud 40 000 krooni ehk 2556 euro ja

47 sendiga.

Hageja ei ole põhistanud oma väidet, et eksperdihinnangu on koostanud kostja ning selle on

allkirjastanud ka kostja juhatuse liige. Larissa Kušnikova ei ole atesteeritud hindaja, vaid hindaja

assistent, kes ei olnud kostja töötaja. Ei ole teada, kuidas hindamisakt I panka jõudis. Hindamisakt I

on käsitatav vaid mustandina. Ei saa välistada, et tegemist on võltsitud dokumendiga. Isegi juhul, kui

kostja töötajad on arvamuse allkirjastanud, kuid on olnud seotud kuriteo toimepanemisega, on küsitav

kostja vastutus sellise tegevuse eest. Kuigi hindamisaktil II on olemas atesteeritud hindaja allkiri, on

tõendamata, millal ning mil viisil edastati see hagejale.

Kostja ei vastuta panga ülesannete ja krediidiasutuste seaduse § 83 lg-s 3 sätestatud

hoolsuskohustuste täitmise eest. Juhul, kui laenu on väljastanud hageja töötajad töökohustuste

rikkumise tagajärjel, puudub põhjuslik seos kostja tegevuse ja kahju tekkimise vahel.

Kahju suurus ei ole tõendatud. Hagejal puudus vajadus tellida eksperdihinnang ning kasutada

müügivahenduse teenust, kui täitur oli juba täitemenetlust alustanud.

Kui kohus leiab, et kahju hüvitamine ei ole välistatud, tuleb seda VÕS §-de 139 ja 140 alusel

vähendada. Hagist ei nähtu, mida on tehtud raha saamiseks laenusaajatelt ja käendajalt. Hageja ei ole

esitanud laenu ülesütlemist puudutavaid dokumente ega selgitanud, millal ta sai teada, et kinnistul ei

ole hoonet, seega võib hagi olla aegunud.

3. Tartu Maakohus rahuldas 26. mai 2014. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja kahjuhüvitise 25 828 eurot ja 2 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 5469 eurot

35 senti ning VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise põhivõlalt alates 10. augustist 2013. a kuni

põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulud jäid poolte endi kanda.

Maakohtu hinnangul vaidlevad pooled selle üle, kas hindamisaktid on nõuetekohaselt vormistatud ja

seetõttu aktsepteeritavad. VÕS § 1048 ei sisalda asjatundja arvamusele vorminõudeid, mistõttu tuleb

analüüsida pooltevahelist koostöölepingut. Koostöölepingu p 4.3 kohaselt on eksperdihinnang kehtiv,

kui sellele on büroo nimel alla kirjutanud atesteeritud hindaja, kelle atestaati tõendava dokumendi

koopia ja allkirjanäidis on enne pangale edastatud. 4. juunil 2007. a sõlmitud kokkuleppe (kokkulepe)

p 2.1 kohaselt edastab büroo pangale elektroonilise hinnangu juhul, kui klient on edastanud büroole

vastavasisulise soovi. Kokkuleppe punkt 2.2 sätestab, et elektrooniline eksperdihinnang on

elektrooniline dokument, mis on valmistatud programmi Adobe AcrobatReader versioonis

trükifailina (*.pdf). Hinnangu signeerib p 2.3. kohaselt büroo esindaja Eesti Vabariigi isikutunnistuse

ja DigiDoc programmi abil ning see tuleb saata pangale e-posti aadressile hindamisaktid@sampo.ee.

Kokkuleppe p-s 5.6 loetleti isikud, kes on büroo nimel volitatud eksperdihinnanguid elektrooniliselt

edastama. Eeltoodule tuginedes jõudis maakohus järeldusele, et pooled olid läbi rääkinud selle, mil

viisil tuleb hinnanguid hagejale esitada ning kellel on õigus neid esitada.

Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud asjaolu, et hindamisakt I oli nõuetekohaselt

allkirjastatud. Tunnistaja Kersti Kuke ütluste kohaselt oli panga materjalide hulgas allkirjastatud akt

olemas, kuid maakohus ei pidanud tunnistaja ütlusi piisavaks. Õige on ka kostja viide, et akti on

edastanud pdf-kujul tundmatu saatja, s.t e-kirjast ei nähtu saatja seosed AS-iga Tõnisson

Kinnisvarakonsultant, kuna hindamisakti on edastanud Dmitri-nimeline isik aadressilt

info@liisinguabi.ee. Ka ei ole maakohtu hinnangul tõendatud, et kostja juhatuse liikmed või Anu

Piirsalu (otsuses ekslikult märgitud Puusaar), oleksid olnud teadlikud varem koostatud hindamisakti

mustandist, ning oleks saanud selle heaks kiita. Kuivõrd on tõendamata, et kostja andis VÕS §-s 1048

nimetatud asjatundja arvamuse, ei vastuta kostja hindamisakti I alusel laenu väljastamise järel

tekkinud kahju eest.

Maakohus leidis, et lisalaenu andmisel tugines hageja õigustatult kostja nimel koostatud

hindamisaktile II kui asjatundja arvamusele, mida hageja sai tulenevalt kostja positsioonist usaldada.

Ilma kostja tegevuseta (tõele mittevastava hindamisakti esitamine) hagejale ebaõige ettekujutuse

loomisel tagatisvara väärtusest ei oleks hageja laenusaajatele rohkem laenu andnud. Kui kostja

töötaja on kostja nimel kolmandale isikule (hagejale kui kostja lepingupartnerile) kahju tekitanud,

vastutab kostja oma töötaja põhjustatud kahju eest kolmanda isiku ees VÕS § 1054 lg 1 alusel.

Kuivõrd kostja ei ole vastutusest vabanemiseks tõendanud süü puudumist ning on 25. veebruaril

2014. a toimunud kohtuistungil kinnitanud, et ta ei vaidle hindamisaktile II ega hageja nõutavatele

summadele vastu, tuleb hageja nõue kahju hüvitamiseks hindamisakti II alusel rahuldada ning mõista

kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitisena 24 733 eurot ja 81 senti, s.o summa, mille hageja

väljastas laenusaajatele kostja kui asjatundja esitatud ebaõigele arvamusele tuginedes.

Väär on kostja seisukoht, et kostja vastutus piirdub koostöölepingu p-s 5.2 fikseeritud rahasummaga.

VÕS § 161 järgi ei võta leppetrahvi kokkulepe ära õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava

kahju hüvitamist.

Maakohus nõustus hagejaga, et tagatisvaraks olnud kinnistu tegeliku turuväärtuse väljaselgitamiseks

oli hagejal õigus tellida eksperdihinnang. Samuti oli põhjendatud maakleriteenuse kasutamine,

kuivõrd hageja ei ole igapäevaselt kinnisvaratehingutega tegelev äriühing. Sellest tulenevalt tuleb

kostjalt hageja kasuks välja mõista hindamiskulu 134 eurot ja 21 senti ning maakleriteenuse kulu

960 eurot.

Maakohus jättis kostja väited vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumise osas laenulepingu ja

selle laenulepingu lisakokkuleppe sõlmimisel tähelepanuta, kuivõrd laenulepingu ja selle võimalike

lisakokkulepete sõlmimise asjaolud ei puutu praegusel juhul asjasse.

Maakohus asus seisukohale, et hageja sai tegelikust kahjust teada 11. novembril 2010. a, mil ekspert

andis kinnistu turuväärtuse kohta hinnangu. Hagi on kohtule esitatud 9. augustil 2013. a, s.o enne

TsÜS § 150 lg-s 1 sätestatud tähtaja möödumist ning hageja nõue ei ole aegunud.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus

osas, millega jäeti hagi osaliselt rahuldamata. Apellant palus teha asjas uus otsus, millega rahuldada

hagi ka maakohtus rahuldamata jäetud kahju 94 926 euro ja 92 sendi ulatuses, rahuldamata jäetud

sissenõutavaks muutunud viivise 20 667 euro ja 94 sendi ulatuses ja kahjusummalt 94 926 eurot ja

92 senti arvestatava jooksva viivise ulatuses, jättes menetluskulud kostja kanda. Hageja hinnangul on

maakohus valesti kohaldanud korraga nii lepingulisi kui ka lepinguväliseid õigussuhteid

reguleerivaid sätteid ning vääralt sidunud kostja vastutuse hindamisakti I vormi ja edastamise viisiga.

Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostja ei ole hindamisaktiga II heaks kiitnud varasemat

hindamisakti. Hagejal on võimatu tõendada, et kostja esindajad olid hindamisaktist I teadlikud.

Samas ei ole maakohus pööranud tähelepanu kostja vastutusele oma töötajate tegevuse eest.

5. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus osas, millega hagi

osaliselt rahuldati, ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Kostja palus

kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja leidis, et arvamuse andmine VÕS § 1048 mõttes

seisneb lisaks allkirjastamisele ka selle edastamises teisele isikule. Hageja aga ei ole tõendanud

hindamisakti II edastamise viisi, mis oli pooltevahelise koostöölepinguga ja kokkuleppega

reguleeritud. Kostja ei nõustu ka VÕS §-des 139 ja 140 ning koostöölepingu p-s 5.2 sätestatud kahju

piiramise kokkuleppe kohaldamata jätmisega maakohtus. Hindamise tasu ja maakleriteenuse tasu

väljamõistmine täitemenetluses ei ole õigustatud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis oma 27. novembri 2014. a otsusega apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja rahuldas vastuapellatsioonkaebuse osaliselt. Kohus tühistas maakohtu otsuse osaliselt,

ning tegi uue otsuse, millega vähendas kostjalt hageja kasuks kahjuna välja mõistetud summa suurust

24 868 euro ja 2 sendini, jättes hageja kahjunõude maakleriteenuse maksumuse osas 960 eurot ja

sellelt summalt viivise nõudes rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et poolte vastutusele ei saanud kohaldada lepingut, vaid üksnes deliktiõiguse

sätteid (VÕS § 1043 ja VÕS § 1048). Hagi on esitatud deliktiõiguse alusel. VÕS § 1048 kohaselt

loetakse teisele isikule varalises küsimuses ebaõiget teavet või ebaõige arvamuse andnud või teabe

või arvamuse, vaatamata uutele teadmistele, parandamata jätnud asjatundja käitumine õigusvastaseks,

kui kahju tekitajale kuulub tema kutsealase tegevuse tõttu eriline usaldusseisund ja teabe või

arvamuse saaja võis sellele usaldusele tugineda. Määravaks ei ole seejuures, et arvamuse andja ja

arvamusele tugineja oleksid vahetult kokku puutunud, kuid objektiivselt peab olema ette näha, et

keegi kolmas isik teeb arvamusele tuginedes varalisi otsuseid. Piisab, kui arvamuse andnud isik on

teada andnud või tema käitumisest järeldub, et ta soovib vastutada oma avalduse õigsuse eest ja teine

isik on seda usaldades kahju kannatanud.

Ringkonnakohus nõustus apellandiga, et hindamisaktides I ja II antud arvamused on antud väljaspool

poolte koostöösuhet. Hindamisaktid I ja II ei olnud adresseeritud hagejale kui koostööpartnerile, vaid

igale laenu väljastamist kaaluvale pangale. Kuna hindamisaktidest I ja II ei nähtu, et hinnangu andja

oli teadlik asjaolust, et eksperdiarvamuse tellijaks oli koostöölepingu tähenduses panga (hageja)

klient, siis ei saanud kostja hindamisakte koostades pidada silmas koostöölepingu eesmärki anda

objekti turuväärtuse hinnang just panga (hageja) kliendile (koostöölepingu p 3.1). Maakohtu otsusest

tuleb seega jätta välja põhjendused, milles maakohus leiab, et hindamisaktide allkirjastamise õigus ja

edastamise viis pidid olema kooskõlas pooltevahelise koostöölepinguga. Seetõttu ei ole põhjendatud

ka vastuapellandi viited neile koostöölepingu sätetele, mis näevad ette kostja kui asjatundja vastutuse

piirangu.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu lõppjäreldusega selles, et kostja ei vastuta hindamisakti I alusel

laenu väljastamise tõttu tekkinud kahju eest, kuna on tõendamata, et arvamuse, millele hageja on

tuginenud, andis kostja (kostja õigusvastane käitumine). Hindamisakti I ei olnud kostja allkirjastanud

ning selle edastas hagejale pdf-faili kujul tundmatu isik.

Ringkonnakohus leidis, et vajaliku erilise usaldusseisundi saavutamiseks peab VÕS §-s 1048

sätestatud vastutuse kaasa toov asjatundja arvamus olema esitatud kokkulepitud vormis ning sellele

peab olema antud ligipääs kolmandatele isikutele. Arvamuse andmine VÕS § 1048 mõttes seisneb

lisaks allkirjastamisele ka selle andmises ehk edastamises teisele isikule, mistõttu on arvamuse

hagejani jõudmise viis oluline. Mida kõrgem on arvamusele tugineja enda objektiivne usaldusseisund

ühiskonnas, seda kõrgemad on ka vorminõuded asjatundja arvamusele, millele kõrge

usaldusseisundiga isik (kelleks on krediidiasutus) oma varaliste otsustuste tegemisel tugineb. Samuti

peab sel juhul olema kontrollitav ka arvamuse kasutajani jõudmise viis. Teiste sõnadega, asjatundja

usaldusseisundist tuleb eristada küsimust, kas mõistlik kolmas isik võis sellisele usaldusseisundile

mõistlikult tugineda ja eeldada, et asjatundja arvamus on objektiivne vaatamata sellele, et see on

antud kolmanda isiku tellimusel ja väljaspool poolte koostöölepingut. Tuvastatav peaks olema

mingigi asjatundja tegevus või tahteavaldus, mille tulemusena arvamus jõudis potentsiaalse

adressaadini. Hindamisakti I puhul ei ole võimalik sellist asjatundja tegevust või tahet tuvastada.

Asja materjalidest nähtuvalt ei ole kohtule esitatud hindamisakti I kostja (kostja juhatuse liige või

atesteeritud hindaja) allkirjastanud. Ringkonnakohus nõustus maakohtu hinnanguga, et tunnistaja

K. Kuke ütlused on vastuolulised. Ka tunnistaja L. Kušnikova ütlustest ei nähtu allkirjastamise fakti,

tunnistaja väidab vastupidi, et kostja hindamisakti I tema teada ei allkirjastanud. Ringkonnakohus

leidis, et olukorras, kus asja materjalide kohaselt saabus panka aadressilt info@liisinguabi.ee

laenusaajatega seotud isiku saadetud allkirjastamata hindamisakt I, mis on dokumendi teksti kohaselt

koostatud kostja nimel, ei saanud hageja krediidiasutusena ja mõistliku isikuna hoolsuskohustust

rikkumata käsitada sellist dokumenti erilist usaldusseisundit omava asjatundja arvamusena ning

sellisele dokumendile oma varalistes otsustes tugineda. Hindamisakti I alusel laenu väljastamine ei

too seega kaasa kostja kui asjatundja vastutust VÕS § 1048 alusel, kuna teabe saaja ja selle esitaja

vahel ei tekkinud usaldusseisundit ning kostja ei ole õigusvastaselt käitunud.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu hinnanguga, et hindamisakt II vastas kõigile nõuetele, selle oli

allkirjastanud atesteeritud hindaja A. Piirsalu, mistõttu võis hageja sellele kui asjatundja arvamusele

tagatisvara väärtust hinnates tugineda. Hindamisaktis II on eksperdihinnangu saajana märgitud „laenu

väljastav pank", seega pidi kostja ette nägema, et sellele hinnangule tuginedes võib mõni pank teha

oma laenuotsuse.

Lisaks on maakohus põhjendatult leidnud, et kostja ei ole hindamisaktiga II kiitnud heaks ka

hindamisaktis I antud arvamust. Hindamisakti II on allkirjastanud atesteeritud hindaja A. Piirsalu

ning selles puudub vähimgi viide, et kostja oleks sama objekti juba varem hinnanud. Asjas puuduvad

tõendid, et A. Piirsalu teadis või pidi teadma hindamisakti I koostamisest ja hagejale edastamisest.

Selle sisuga ütlusi ei ole andnud ka tunnistaja L. Kušnikova, kelle ütluste kohaselt ei ole kostja

juhatus ega kutselised hindajad hindamisaktiga I tutvunud, kuna ta edastas hindamisakti I kohtule

esitatud teksti mustandina selle tellijale Tina KVB OÜ-le. Hageja väide, et kuna kostja

allkirjaõiguslikud isikud jätsid L. Kušnikova töö hindamisakti II allkirjastamisel täielikult

kontrollimata, oleks sama tehtud ka hindamisakti I allkirjastamisel, on oletuslik ja ringkonnakohus ei

saa sellega arvestada.

Kostja seisukoht, et hindamisaktist II tulenev kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata VÕS 127

lg 2 alusel, ei ole põhjendatud. Asjatundja arvamus oli ebaõige nii kinnistu ja selle oluliste osade

kirjelduse kui ka turuväärtuse osas, seega on kostja pannud toime õigusvastase teo. Ringkonnakohus

leidis, et kui kostja ei oleks andnud ebaõiget arvamust, siis ei oleks hageja sellele tuginedes

väljastanud laenusaajatele veel 24 733 eurot, st hageja vara ei oleks nimetatud rahasumma võrra

vähenenud. Seega oli õigusvastase teo tegemise (ebaõige arvamuse andmise) keelu eesmärk hoida ära

kahjulikke tagajärgi kannatanul laenu andmisel ja tagatislepingu sõlmimisel ning kogu hagejale

tekitatud kahju tuleb välja mõista.

Samuti ei tule kahjuhüvitist vähendada VÕS § 139 või § 140 alusel. Maakohus on õigesti märkinud,

et asjaolud, kas ja kuidas hageja täitis laenu andmisel vastutustundliku laenamise põhimõtteid, ei ole

aluseks kahjuhüvise välja mõistmata jätmisele või selle vähendamisele. Hagejale ei ole tekkinud

kahju mitte laenulepingu mittekohase täitmise tõttu, vaid asjaolust, et hageja tugines laenu andmisel

kostja kui asjatundja ebaõigeks osutunud arvamusele tagatise väärtuse kohta, mistõttu hageja ei

saanud oma nõuet rahuldada talle laenusaajate antud tagatise arvel.

Ringkonnakohus leidis, et kinnistu hindamiskulu 134 euro ja 21 sendi väljamõistmine kostjalt

kahjuna oli asja materjalidele tuginedes VÕS § 128 lg 3 alusel põhjendatud. Hageja kulutus uuele

hindamisele on põhjuslikus seoses kostja antud ebaõige arvamusega, kuna täitemenetluses toimus

kinnistu sundmüük ja vajalik oli teada sundmüüki pandud kinnistu tegelikku turuväärtust.

Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse kostjalt maakleriteenuse kulu 960 euro väljamõistmise

osas, leides, et kuna täitemenetluse seadustiku (TMS) § 3 kohaselt korraldab täitedokumendi täitmist,

sh vara müüki, täitemenetluses kohtutäitur, ei saa seda hageja kulutust pidada mõistlikuks. Vastavalt

tuleb muuta ka kostjalt välja mõistetava viivise suurust. Seejuures leidis ringkonnakohus, et

maakohus on viivise arvestamisel põhjendatult lähtunud hageja nõudest ning mõistnud kostjalt viivise

välja alates 10. detsembrist 2010. a.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et hagi ei ole aegunud.

Ringkonnakohus pidas põhjendatuks maakohtu menetluskulude jaotust. Arvestades ka asjaolu, et

apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada väheses ulatuses,

tuleb TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jätta poolte menetluskulud nii maa- kui ka

ringkonnakohtus nende endi kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada osas,

milles hagi jäeti rahuldamata, ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks arutamiseks.

Hageja palub kõik menetluskulud jätta kostja kanda.

Hageja leiab, et kohtud on valesti kohaldanud materiaalõiguse normi (VÕS § 1048). Kohtud on

segamini ajanud kannatanu usalduse juriidilisest isikust hindaja suhtes ja usalduse hindamisakti

vormi ja kättetoimetamise viisi suhtes. Kahju kandnud isiku usaldusseisundil ühiskonnas ei ole

VÕS § 1048 kohaldamisel mingit õiguslikku tähtsust. Kohtud, tuvastades, et kassaatori ja vastustaja

vahel oli usaldussuhe sama objekti suhtes tehtud sisuliselt identse hindamisakti II osas, ei saanud

tuvastada usaldussuhte puudumist hindamisakti I puhul ainuüksi tulenevalt allkirjastamata jätmisest

ja kättetoimetamise viisist.

VÕS §-s 1048 sätestatud vastutus ei sõltu asjatundja arvamuse vormist. Kohtuotsustest jääb

arusaamatuks, millisel viisil oleks kassaatorile kahju tekkimine olnud välistatud allkirjastatud

hinnanguga. Kohtud pole tuvastanud, et vastustaja oleks soovinud midagi enne allakirjutamist muuta,

ja see pole ka eluliselt võimalik, kuna hindamisakt II oli sisuliselt identne hindamisaktiga I ning

väljus vastustaja valdusest tema tahte kohaselt ja jõudis kassaatorini.

VÕS §-s 1048 vastutus ei sõltu arvamuse kahju kandnud isikuni jõudmise viisist. Kohtud on

tuvastanud, et arvamus edastati panka mitte anonüümsel viisil, vaid see saabus määratletud isikult,

kelleks oli laenusaaja koostööpartner. Kohtud pole tuvastanud, et hindamisakt I oleks vormistatud

mustandina või et seal oleks klausleid, mis keelaksid laenusaajal seda pangale esitada enne, kui selle

on keegi veel üle vaadanud ja allkirjastanud. VÕS § 1048 järgi on tähtis arvamuse kujundamine ja

selle mistahes viisil kättesaadavaks tegemine. Kohtute tuvastatud asjaoludel on need tingimused

täidetud.

Ringkonnakohtul oli küll diskretsiooniõigus hinnata tunnistaja K. Kuke ütlusi, kuid tal puudus õigus

mitte arvestada tõenditega. Ringkonnakohus ei ole selgitanud, milles seisnes tunnistaja ütluste

väidetav vastuolulisus.

Kohtud on jätnud lahendamata kassaatori viited kahju hüvitamise kohustuse kohta TsÜS § 132 lg-

te 1 ja 2 ning VÕS § 1054 alusel. Tööandja ei vabane vastutusest hüvitada töötaja tekitatud kahju, sh

VÕS §-s 1048 sätestatud kahju sõltumata sellest, kas allkirjaõiguslikud isikud kontrollisid või jätsid

kontrollimata töötaja töö. Kohtud oleksid pidanud kohaldama VÕS § 1054 ka hindamisakt I osas.

Kohtud, tuvastades hageja kui kahju kandnud isiku hoolsuskohustuse rikkumise, oleks pidanud

VÕS § 139 järgi välja tooma motiivid, mis ulatuses aitas kahju kandnud isik kahju tekkimisele kaasa,

kuid neil polnud õigust vähendada kahjuhüvitist nullini. Kohtud on ekslikult käsitlenud arvamuse

parandamata jätmist ning on jätnud tähelepanuta, et hindamisaktiga II kiideti konkludentselt heaks

hindamisakt I. Hindamisakt I ei sisalda ühtegi viidet selle kohta, et tegemist oleks mustandiga või

dokumendiga, mida oleks keegi veel pidanud heaks kiitma. Kohtud pole põhistanud, milleks oli sel

juhul vajalik hindamispädevusteta Kušnikova allkiri hindamisaktil II.

Maakleritasu oli vajalik kulu. Maakleri kasutamine aitab tekitada rohkem müügivõimalusi ja

suuremat ostuhuvi.

8. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale vastukassatsioonkaebuse, milles palub see tühistada ning

jätta uue otsusega hagi rahuldamata või vähendada kahjuhüvitise suurust või alternatiivselt saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostja leiab, et ringkonnakohus on vääralt

kohaldanud materiaalõigust.

Kohtud ei ole tuvastanud, et hindamisakti II oleks hagejale edastanud kostjaga seotud isik. Samas on

ringkonnakohus pidanud arvamuse andmise osaks ka arvamuse edastamist. Seetõttu on tuvastamata

kahju tekitanud teo olemus ja selle põhjuslik seos kahjuga. Ringkonnakohus ei ole olnud järjekindel

ka õigusvastasuse tuvastamisel, sest on märkinud, et arvamuse andmisel on oluline ka selle

adressaadile edastamine, kuid hindamisakti II osas ei ole seda oluliseks peetud. Kahju tekitanud teoks

ei saa lugeda ainult arvamuse andmist, sest VÕS § 1048 ei sätesta eraldi delikti koosseisu ning

arvamuse andmisest üksinda ei saa kahju tekkida.

Kostja on seisukohal, et kui hageja oleks olnud hoolas ning laenusaajad poleks lepingut rikkunud, ei

oleks hindamisakti sisust hoolimata hagejal kahju tekkinud. Seega puudub vahetu põhjuslik seos

hindamisakti allkirjastamise ja hagejale kahju tekkimise vahel. Kui sellist vahendatud seost siiski

piisavaks lugeda, tuleb kostja esile toodud asjaolusid käsitleda kahju vähendamise asjaolude

esinemise kontrollimisel, eelkõige VÕS § 127 lg 2, VÕS §-de 139 ja 140 ning koostöölepingust

tuleneva kokkuleppe alusel.

VÕS § 127 lg 2 kontekstis ei saa arvamuse andjale olla ettenähtav, et arvamuse ebaõigsuse korral

tuleb asuda kõiki laenuvõtja kohustusi täitma. Kostja hinnangul on täidetud ka VÕS § 139 lg-s 1 ja

VÕS §-s 140 toodud eeldused kahjuhüvitise vähendamiseks. Vastutustundliku laenamise põhimõtte

rikkumine on hagejast tulenev asjaolu ning laenulepingu täitmata jätmise risk on oht, mille eest

vastutab hageja. Kohtud on jätnud kostja esile toodud alused kõrvale põhjendusega, et kostja antud

ebaõigest arvamusest tekkis kahju, kuid isegi kui see oli nii, on tegemist kahju väljamõistmise

eeldusega, mitte kahju vähendamist välistava asjaoluga.

Kohtud jätsid koostöölepingu kõrvale põhjusel, et hindamisaktid ei olnud adresseeritud konkreetselt

hagejale. Sellise tõlgendusega ei saa nõustuda. Ilmselgelt peab hindamisakt vastama adressaadi

nõuetele, sest vastasel korral seda ei aktsepteeritaks.

Hageja lähtub kahju suuruse arvutamisel täitemenetluses tegelikult saadud rahast, mitte turuhinnast.

Seega ei ole kinnistu hindamise kulu VÕS § 128 lg 3 kohaselt käsitatav mõistliku ega vajaliku kuluna

kahju kindlakstegemiseks.

Ringkonnakohus leidis, et viivise väljamõistmine alates kostja kompromissettepaneku saatmisele

järgnevast päevast on põhjendatud, sest üks päev on käsitatav mõistliku aja möödumisena ja kostja

pole vastuväiteid esitanud. Hea usu põhimõtte kohaselt ei olnud alust arvestada viivist ajal, kui kostja

arvas, et läbirääkimised asjaolude selgitamiseks ja probleemi lahendamiseks käivad, kuid hageja jättis

lihtsalt kostja ettepanekule vastamata. Teisalt, kui viivist arvestatakse tekkinud kahjust lähtudes ja

seda loetakse kostja riskiks, peaksid ülemäära taotletava kahju välja mõistmata jätmisega kaasnevad

menetluskulud jääma hageja kanda.

9. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kassatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata.

10. Vastuses vastukassatsioonkaebusele leiab hageja, et selles esitatud seisukohad on põhjendamatud

ning vastuolus VÕS § 1048 aluspõhimõtetega.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas,

millega ringkonnakohus jättis jõusse maakohtu otsuse osas, milles maakohus oli hagi osaliselt

rahuldanud. Tühistatud osas tuleb asi TsMS § 691 p 2 järgi saata samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Muus osas

tuleb ringkonnakohtu otsus jätta TsMS § 691 p 1 järgi muutmata. Kassatsioonkaebus jääb

rahuldamata ja vastukassatsioonkaebus rahuldatakse.

12. Hageja nõuab kostjalt kui asjatundjalt kinnistu turuväärtusele ebaõige hinnangu andmisega

tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 1048 alusel. Hageja tugineb oma nõudes kahele kostja nimel antud

hindamisaktile, mida usaldades andis hageja kolmandatele isikutele laenu, kusjuures kostja hinnatud

kinnistu oli ka laenu tagatiseks. Asjas ei vaielda selle üle, et kostjat saab pidada kinnisvara hindamise

alal asjatundjaks ning hindamisaktides I ja II antud hinnang kinnistu väärtusele ei vastanud hinnangu

andmise ajal kinnistu turuväärtusele. Hindamisaktides oli hinnatud hoonestatud kinnistut, tegelikult

oli kinnistu hoonestamata.

13. Kolleegium selgitab, et VÕS § 1048 reguleerib olukorda, kus üks isik (teine isik VÕS § 1048

mõttes) tellib arvamuse isikult, kes tegutseb arvamust andes oma kutsealal ja kellele kuulub

kutsealasest arvamuste andmisest tulenevalt eriline usaldusseisund. Juhul kui see isik annab tellijale

ebaõige arvamuse ja sellele tugineb oma mingis varalises küsimuses otsust tehes kolmas isik (teabe

saaja VÕS § 1048 mõttes), kes võis konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades sellele usaldusele

tugineda, siis on arvamuse andja pannud toime õigusvastase teo ja peab süü olemasolul hüvitama

kolmandale isikule selle teoga põhjustatud kahju. Selle sätte mõttes ei ole iseenesest oluline, mis

vormis arvamus on koostatud. Samuti ei pea arvamuse andja olema arvamuse saatnud kolmandale

isikule ning ei pea esinema tema tahet arvamust kolmandale isikule avaldada. Viimase kui arvamuse

saaja usaldus arvamuse vastu VÕS § 1048 mõttes tekib ka siis, kui arvamuse andja annab arvamuse

selle tellijale.

Lisaks õigusvastasusele VÕS § 1048 järgi on VÕS §-st 1043 tulenevalt arvamuse avaldanud isiku

vastutuse eelduseks selle sätte järgi tema süü. VÕS § 1050 lg 1 järgi eeldatakse õigusvastaselt kahju

tekitanud isiku hooletust.

14. Praeguse asja lahendamisel on oluline, kas koostöölepingut ja kokkulepet arvestades sai kostja

tegevus olla õigusvastane VÕS § 1048 järgi. Ringkonnakohtu põhjendus, et hindamisaktid anti välja

väljaspool poolte koostöösuhet, ei anna kolleegiumi arvates alust järelduseks, et VÕS § 1048

kohaldub. Vastupidi – koostööleping ja kokkulepe võisid mõjutada seda, kas hageja võis VÕS § 1048

mõttes, vaatamata sellele, et kostjale kuulus tema kutsetegevuse tõttu eriline usaldusseisund, tugineda

hindamisaktidele olukorras, kus need ei vastanud koostöölepingu ja kokkuleppe tingimustele.

Samas on ringkonnakohus leidnud, et kuna hindamisakti II kirjutas alla kostja atesteeritud hindaja

A. Piirsalu, siis võis hageja sellele tugineda VÕS § 1048 mõttes. Kuid ringkonnakohus jättis

põhjendamatult tähelepanuta, et kokkuleppe p 5.6 järgi on eksperdihinnangu edastamisel kostja

volitatud esindajateks määratud kindlad isikud. Juhul kui pooled olid kokkuleppe p-s 5.6 kokku

leppinud, et hageja arvestab ainult kindlas vormis ja kindlatelt isikutelt saadud kostja arvamusi, siis

võib see tähendada, et pooled soovisidki reguleerida kokkuleppe selle punktiga seda, mis tingimustel

võis hageja lepinguväliselt tugineda hindamisaktidele kui asjatundja arvamusele VÕS § 1048 mõttes.

Seega ei pruugi kostja teo õigusvastaseks lugemiseks VÕS § 1048 järgi praegusel juhul piisata

sellest, et hindamisakti II kirjutas alla kostja atesteeritud hindaja.

Eeltoodu tõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada osas, millega ringkonnakohus oli jätnud jõusse

maakohtu otsuse osas, milles maakohus oli hagi osaliselt rahuldanud.

15. Juhul kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et vaatamata koostöölepingu ja

kokkuleppe mittejärgimisele võis hageja hindamisaktile II VÕS § 1048 mõttes siiski tugineda, võib

asjaolu, et ta arvestas seda hindamisakti vaatamata sellele, et see ei vastanud koostöölepingu ja

kokkuleppe tingimustele, anda aluse kahjuhüvitist vähendada VÕS § 139 lg 1 järgi. Kolleegium

nõustub kohtutega, et vastutustundliku laenamise põhimõtetel ei ole selle sätte kohaldamisel

praegusel juhul tähtsust.

Samas jättis ringkonnakohus põhjendamatult võtmata seisukoha küsimuses, kas koostöölepingu p 5.2

kohaldub. Maakohus leidis, et ei kohaldu. Ringkonnakohus oleks pidanud maakohtuga kas nõustuma

või siis leidma teisiti ja oma seisukohta põhjendama. Arvestades koostöölepingus ja kokkuleppes

sätestatut, oleks ringkonnakohus pidanud hindama, kas koostöölepingus sätestatud vastutuse

piirsumma kohaldub, arvestades, et tegemist võib olla kokkuleppega lepinguvälise kahju nõude

piiramise kohta (tingimuslik kokkulepe VÕS § 1048 kohaldamise puhuks).

Kolleegium selgitab, et VÕS § 127 lg 2 järgi saab VÕS § 1048 kaitse-eesmärgiks mh olla see, et ära

hoida olukord, kus laenuandja ei küsi kinnisvara väärtuse hindamise alal asjatundja arvamust

usaldades laenusaajalt piisavat tagatist.

Ringkonnakohus leidis, et maakleriteenuse kulu 960 euro hüvitamine kahjuna on põhjendamatu, sest

kuna TMS § 3 järgi korraldab täitedokumendi täitmist, sh vara müüki, täitemenetluses kohtutäitur, ei

saa seda hageja kulutust pidada mõistlikuks. Kolleegiumi nõustub selle seisukohaga.

16. Kohtud on hindamisakti I puhul jätnud hagi rahuldamata põhjendusega, et ka see hindamisakt anti

väljaspool poolte koostöösuhet. Kolleegiumi arvates saab sellest seisukohast järeldada, et kuna

kostjal ei olnud keelatud anda tellijatele hindamisakte ka väljaspool koostöösuhet hagejaga, kuid

koostöölepingus oli siiski kokku lepitud, missugustel tingimustel pooled omavahelistes suhetes kostja

antud hindamisakte arvestavad, siis ei saa hageja väita, et talle on õigusvastaselt tekitatud kahju

koostöölepingu ja kokkuleppe väliselt temani jõudnud kostja antud hindamisaktiga. Seega,

arvestades, et kohtute tuvastatu järgi ei olnud hindamisakt I vormistatud koostöölepingus ja

kokkuleppes nimetatud viisil ja selle esitamine ei vastanud koostöölepingu ja kokkuleppe

tingimustele, leidsid kohtud kokkuvõttes õigesti, et hageja ei võinud hindamisaktile I VÕS § 1048

mõttes tugineda.

Seetõttu jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ringkonnakohus jättis

muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus oli jätnud hagi rahuldamata hindamisaktiga I

väidetavalt tekitatud kahju eest 94 926 euro ja 92 sendi suuruse kahjuhüvitise ning sellelt summalt

viivise saamiseks.

17. Ringkonnakohtu otsus tühistatakse seega hindamisaktiga II väidetavalt tekitatud kahju eest

hüvitise ja viivise väljamõistmise osas. Asja uuel läbivaataamisel peab ringkonnakohus vajadusel

hindama ka kostja vastuväiteid viivise arvestuse kohta.

18. Menetluskulude jaotus määratakse TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi kindlaks asja uuel

läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.

19. Vastukassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb vastukassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostjale tagastada.

Villu Kõve, Jaak Luik, Tambet Tampuu