3-2-1-49-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-49-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. juuni 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Malle Seppik ja Henn Jõks

Kohtuasi

Swedbank AS-i ja SA KredEx hagi Lauri Liivi, Viive

Kaasiku ja Jevgeni Batõru vastu 135 776 euro 80 sendi

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 5. detsembri 2014 otsus tsiviilasjas

nr 2-13-8785

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ BREM Kinnisvarahooldus kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

135 776 eurot 80 senti

Hageja Swedbank AS (registrikood 10060701)

Hageja SA KredEx (registrikood 90006012), esindaja

vandeadvokaat Siret Siilak

Kostja Lauri Liiv

Kostja Viive Kaasik

Kostja Jevgeni Batõru, kostjate esindaja vandeadvokaat Enno

Heringson

Iseseisva nõudeta kolmas isik OÜ BREM Kinnisvarahooldus

(registrikood 10327044), esindajad vandeadvokaadid Pirkka-

Marja Põldvere ja Anneli Aab

Asja läbivaatamise kuupäev

11. mai 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 5. detsembri 2014 otsus tsiviilasjas nr 2-13-8785. Saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada AS-le Advokaadibüroo Aivar Pilv OÜ BREM Kinnisvarahooldus eest

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Swedbank AS (hageja I) ja SA KredEx (hageja II) esitasid 22. veebruaril 2013 Harju Maakohtule

hagi Lauri Liivi (kostja I), Viive Kaasiku (kostja II) ja Jevgeni Batõru (kostja III) vastu solidaarselt

hageja I kasuks 33 944 euro 20 sendi ning hageja II kasuks 76 730 euro 86 sendi ja viivise

väljamõistmiseks. Hagejad palusid menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda ja mõista kostjatelt

hagejate kasuks välja viivis menetluskuludelt. OÜ BREM Kinnisvarahooldus (kolmas isik) kaasati

28. oktoobril 2013 menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hagejate poolel.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja I ja Pärnu mnt 133, Tallinn korteriomanikud 25. juunil 2007

laenulepingu nr 07-116919-JI, mille kohaselt andis hageja I korteriomanike ühisusele laenu

79 889 eurot 56 senti. Samal päeval sõlmisid korteriomanikud, hageja I ja hageja II käenduslepingu

nr KEK-0151-KL, mille kohaselt käendas hageja II korteriomanikele antavat renoveerimislaenu.

Lepingute sõlmimisel esindas korteriomanike ühisust 16. mai 2007 korteriomanike üldkoosoleku

otsuse alusel kolmas isik kui valitseja. Laenu kasutamise sihtotstarbeks oli elamu katuse vahetus ja

vihmaveesüsteemi paigaldus, elektrisüsteemi renoveerimine, trepikodade remont, küttesüsteemi

rekonstrueerimine, trepikoja varikatuste renoveerimine, garaažide varikatuste renoveerimine,

trepikoja akende vahetus ja välistreppide renoveerimine. Laen anti üle ehitustööde aktide alusel.

Korteriomanike ühisus ei täitnud lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt. Korteriomanike ühisus tasus

valitseja kaudu hagejale I laenu tagasimakseid ajavahemikul 30. juulist 2007 kuni 28. veebruarini

2011. Laenu tagasimaksmise kohustuse tõttu lisandus valitseja poolt korteriomanikele esitatavatele

kommunaalarvetele kulurida „remondikulud" ja arved suurenesid ca 1/3 võrra. Korteriomanikud

tunnistasid suurenenud kommunaalarvete tasumisega laenulepingust tulenenud kohustusi. Hageja I

saatis korteriomanikele ja ühisusele teatise, hoiatades, et ütleb lepingu ennetähtaegselt üles, ning

hiljem ka ülesütlemisavalduse. Ühisus kohustusi ei täitnud.

Kuna korteriomanikud hagejaga I sõlmitud lepingut mõistliku aja jooksul ei täitnud, tasus hageja II

21. märtsil 2012 hagejale I vastavalt käenduslepingule 75% laenu põhiosa tagastamata osast,

s.o 50 916 eurot 30 senti. Laenulepingu järgi oli põhivõlg sel ajal 67 888 eurot 40 senti. Väljamakstud

käenduse ulatuses läks nõue korteriomanike vastu üle hagejale II. 25% ulatuses jäi korteriomanike

vastu oleva nõude omajaks hageja I.

Kuna korteriomanike ühisuse korteriomanikud vastutavad lepingust tulenevate kohustuste täitmise

eest solidaarselt, võisid hagejad valida, milliste korteriomanike vastu nad nõude esitavad. Hagejad

esitasid nõude majanõukogu (korteriomandiseaduse (KOS) § 23) liikmete vastu.

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Kostjad vaidlesid hagile vastu. Korteriomanikud ei sõlminud ise laenulepingut ega volitanud ühtegi

isikut võtma enda nimel laenu lepingus märgitud summas. Korteriomanike üldkoosolekut ei ole

väidetud viisil toimunud. Koosolekul ei oleks olnud ka võimalust volituse andmiseks kõigi

korteriomanike nimel, sest koosolekul ei olnud esindatud kaasomanike enamust, kellele kuulus

suurem osa ühisest asjast. Mitte ühegi korteriomaniku kontole ei ole laenulepingu alusel ülekannet

tehtud. Laenulepingu allkirjastasid hageja I ja kolmas isik, kellel ei olnud ühegi korteriomaniku

volitust lepingu sõlmimiseks. Seetõttu ei saanud hagejatel olla nõuet kostjate ega ühegi teise

korteriomaniku vastu. KOS §-st 21 ega teistest sätetest ei tulene valitseja volitust laenu võtmiseks.

Puudus ka kaasomanike kokkulepe laenu võtmiseks ja ehitustööde tegemiseks. Vaidlusalune

üldkoosolek ei olnud KOS § 19 lg 2 järgi otsustusvõimeline. Vajaliku kvoorumi puudumine nähtub

koosoleku protokollist. Näiteks korteri nr 3 omanik oli Hele Lõhmus, kuid tema allkirja asemel on

protokollis perekonnanimi Sundja. Protokollis oli korteri nr 14 omanikuna Laine Dektjareva, kes ei

olnud sel ajal enam selle korteri omanik. Seega korteriomandite reaalosade pindalaks, mille

omanikud protokolli väidetavalt allkirjastasid, on 524,3 m2 ehk 46,74% elamust. Ükski

kaasomanikest ei ole lepinguid ka heaks kiitnud, mistõttu lepingud on tühised.

3. Kolmas isik palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

Kolmas isik nõustus hagejatega 16. mai 2007 üldkoosoleku otsuse ja lepingute kehtivuse osas.

Kolmandal isikul oli kehtiv volitus. Lepingute sõlmimisega viis kolmas isik ellu elanike otsused.

Tööde tegemise ja laenu võtmise võis otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Laenuga

finantseeriti kaasomandi korrapäraseks korrashoidmiseks tehtud töid. Korteriomanikud ei pöördunud

üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks kohtusse. Alusetud on väited, et koosolekul puudus kvoorum,

protokollis olid valede isikute allkirjad, koosolekut ei toimunud või laenuga seotud küsimusi ei

arutatud. Laenusumma otsustamist ei takistanud ka see, et hinnapakkumisi koosoleku toimumise

hetkeks veel ei olnud. Laenulepingus määrati üksnes laenulimiit. Kolmanda isiku tegevus enne

lepingute sõlmimist mõjutas ka hagejaid uskuma, et kolmandal isikul oli volitus tehingute

tegemiseks. Pank oli teadlik korteriomanike üldkoosoleku protokollist ja asjaolust, et lepingute

sõlmimise ajaks ei olnud korteriomanikud otsuseid vaidlustanud. Korteriomanikud teadsid hagejatega

peetavatest läbirääkimistest ja sellest, et kolmas isik korteriomanikke esindas. Korteriomanikud

vastuväiteid ei esitanud. Seega tuli vähemalt lugeda volitus antuks. Asudes lepinguid täitma ja taludes

valitseja tegevust, kiitsid korteriomanikud lepingud heaks. Kui kostjad ei oleks teadnud tööde

finantseerimisest laenu abil, oleks neil tekkinud küsimus, kes tööde eest tasub. Ei ole eluliselt usutav,

et tööd oleks tehtud remondifondist või kolmanda isiku vahenditest. Alternatiivselt tuli lugeda

lepingud korteriomanikele siduvaks käsundita asjaajamise sätete alusel.

4. Harju Maakohus jättis 5. juuni 2014. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate

kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud kolmandal isikul korteriomanike nimel laenulepingu

allakirjutamiseks vaja iga korteriomaniku volitust. Kohtu hinnangul tehti laenuga finantseeritud töid

kaasomandi korrapäraseks korrashoidmiseks. Kõiki olulisi ehitise osi üksnes kaasajastati. Ehitist ei

laiendatud ega ehitatud ümber selliselt, et kaasnenud oleks elamu püsiv muutumine. Uuendati vaid

olemasolevaid tehnosüsteeme ja ehitise osi. Kolmas isik võis sõlmida korteriomanike üldkoosoleku

otsuse elluviimiseks laenulepingu.

Maakohus luges tõendatuks, et vaidlusaluse üldkoosoleku allkirjalehte ei allkirjastanud

korteriomanikud, kellele kuulub kokku 56,65% kaasomandist. Kostja I ütlustega oli tõendatud, et

tema üldkoosolekul ei osalenud ja andis allkirja registreerimislehele hiljem, teadmata vastuvõetud

otsuste sisu. H. Lõhmuse ütlustega on tõendatud, et tema üldkoosolekul ei osalenud ega volitanud

kedagi end esindama. Kohus ei nõustunud kolmanda isikuga, et kuna ajavahemikul 2007 kuni 2010

oli H. Lõhmuse esindajana rohkem kui ühel koosolekul osalenud E. Sundja, siis võis järeldada, et

selline esindus oli tavapärane. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et registreerimislehele ei kirjutanud alla

korteri 4 omanik A. Viik. Korter nr 14 ei olnud üldkoosoleku ajal enam koosolekul osalenud

L. Dektjareva omandis, vaid kuulus T. Toomingale. Ei ole eluliselt usutav, et T. Tooming kirjutaks

oma allkirja reale, millele oli märgitud endine korteriomanik, ja selliselt, et sellest võiks pigem välja

lugeda Dektjareva. Üldkoosolekul osalenute arv ei vastanud KOS § 19 lg 2 nõuetele, sest sellel

osalenud korteriomanikele kuulus alla poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest.

Üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline ja ei saanud võtta vastu otsust laenu võtmiseks ning valitseja

volitamiseks laenulepingut sõlmima. Nimetatud otsus on tühine.

Kolmandale isikule ei saa lugeda volitust antuks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 2

alusel. Ei ole tõendatud, et kostjad oleksid olnud teadlikud, et sõlmiti laenuleping, mille pooleks on

korteriomanikud. Korteriomanikud ei pidanud eeldama, et kolmas isik sellise lepingu nende nimel

sõlmib, ja hoolika korteriomanikuna takistama kolmandat isikut nende nimel lepingut sõlmimast.

Poolte ja kolmanda isiku hilisemal käitumisel ei ole tähtsust kolmandale isikule laenulepingu

sõlmimise hetkel volituse andmise tuvastamiseks.

Kostjad olid teadlikud elamus tehtavatest renoveerimistöödest, kuid ei teadnud laenu võtmisest nende

nimel ega kiitnud seda tehingut heaks. Remondifondi real kajastuv summa ei suurenenud oluliselt

pärast laenulepingu sõlmimist, olles enne 10,50 krooni/m2 ja pärast 14,285 krooni/m2. Mõistlik oli

eeldada, et mahukate remonditööde tegemiseks oli vajalik suurendada igakuiseid remondifondi

makseid. Korteriomanikud ei ole tasunud kolmandale isikule ega hagejale I makseid, mis oleks

määratletud laenumaksetena. Laenulepingu heakskiiduks oleks olnud vajalik korteriomanike

üldkoosoleku otsus. Sellist otsust ei ole ning seda ei ole esitatud hagejatele. Tähtis ei ole ka hilisema

perioodi majanduskava kinnitamine ja korteriomanike vastav otsus. Seetõttu ei saanud heakskiiduna

käsitleda ka majanõukogu 4. veebruaril 2008 hagejale I kostja II allkirjastatud taotluse esitamist,

milles teavitati, et renoveerimistöid tehes selgus lisatööde vajadus, muutus tööde maht ja

majanõukogu oli nõus üldkoosolekul kinnitatud eelarves antud summade ringijagamise teistele

töödele. Lisaks ei ole esitatud korteriomanike üldkoosoleku kehtivat otsust, millest nähtuks, et

kostja II oleks valitud majanõukogu liikmeks enne taotluse esitamist.

Kohus ei nõustunud kolmanda isikuga, et laenuleping oli pooltele siduv käsundita asjaajamise sätete

alusel. Hagejad ei ole korteriomanike soodustamiseks midagi teinud. Hagejad sõlmisid lepingud oma

majandus- ja kutsetegevuses ärihuvidest lähtudes. Käsundita asjaajamise regulatsioon võiks kohane

olla korteriomanike ja kolmanda isiku vahelisest võlasuhtest tulenevas vaidluses.

5. Kolmas isik esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda.

Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kolmanda isiku kanda.

Hagejad palusid apellatsioonkaebuse rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. detsembri 2014. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata. Kostjate ja kolmanda isiku apellatsioonimenetluse kulud jättis

ringkonnakohus kolmanda isiku kanda, hagejate apellatsioonimenetluse kulud hagejate endi kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa nõustuda kolmanda isiku väitega, et

üldkoosolekul oli kvoorum. Ringkonnakohtul ei ole alust hinnata tõendeid maakohtust erinevalt ja

nõustuda saab maakohtu otsuses tuvastatuga. Väide, et registreerimislehele võis A. Viigi asemel olla

alla kirjutanud korteriomandi teine kaasomanik Inna Viik, esitati alles põhiistungil ja seega hilinenult.

Isegi kui nõustuda, et see võis olla I. Viigi allkiri, ei muuda see kohtulahendit, sest korteriomanike

kvoorumit ei oleks ikkagi olnud. Korteriomanike üldkoosolekul osalenute arv ei vastanud KOS § 19

lg 2 nõuetele ja koosolek ei olnud otsustusvõimeline ega saanud võtta vastu otsust laenu võtmiseks ja

valitseja volitamiseks laenulepingut sõlmima. Maakohus tuvastas õigesti, et tegemist ei olnud

KOS § 16 lg-s 1 sätestatud olukorraga, s.t tegemist ei olnud ehitusliku või muu kaasomandi eseme

korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega.

Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et korteriomanikud ei ole volituseta tehingut

heaks kiitnud, s.t vastav heakskiitu väljendanud üldkoosoleku otsus puudub. Õiguslikult ei ole

tähendust asjaolul, kas korteriomanikud said laenu võtmisest hiljem teada või mitte. Seetõttu ei ole

vaidluse lahendamisel tähtsust ka hilisema perioodi majanduskava kinnitamisel ja remondifondi

maksete suurenemisel. Majanduskava hilisema kinnitamise ega remondifondi maksete suurenemisega

ei saa seostada korteriomanike teadlikkust laenu võtmisest ja laenu võtmise heakskiitu.

Korteriomanikud ei ole hagejatele esitanud ühtki tahteavaldust, mida kohus oleks saanud käsitleda

heakskiiduna laenulepingu sõlmimiseks. Laenu võtmise heakskiitmine ei saa olla kaudne ja tehingu

heakskiit tuleb teha tehingu teisele poolele. Viidatud majanduskava (III kd, lk 159) võeti vastu pärast

valitseja vahetumist, puudutas järgnevat perioodi ja kostja selgitusel saidki korteriomanikud laenu

võtmisest teada pärast valitseja vahetumist. Laenu võtmise heakskiiduna ei ole käsitletav apellandi

väidetud ühe korteriomaniku (s.o mitte korteriomanike enamuse) avaldus pangale, kus puuduvad

igasugused andmed laenulepingu sõlmimise kohta.

Ringkonnakohus ei tuvastanud menetlusnormide rikkumist maakohtus asja lahendamisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kolmas isik palub kassatsioonkaebuses tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ja saata asja

uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub kolmas isik jätta kostjate kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud menetlusõiguse norme rikkudes ebaõigesti

tuvastanud, et korteriomanike 16. mai 2007 üldkoosolekul puudus kvoorum. Kohus on valesti

tuginenud tunnistaja H. Lõhmuse ebausaldusväärsetele ütlustele. Nimetatu on huvitatud vaidluse

lahendamisest kostjate kasuks ning see on mõjutanud tema ütlusi. H. Lõhmust esindas üldkoosolekul

tema vanaema. Kohtud on ekslikult järeldanud, et T. Tooming ei ole üldkoosoleku protokolli alla

kirjutanud. Tõendid selle kohta puuduvad. Põhjendamatult on kohtud jätnud tähelepanuta, et A. Viigi

nime taga võib protokollis olla kaasomaniku I. Viigi allkiri, leides, et väide esitati hilinenult. Kohtud

on jätnud kõik hagejate ja kolmanda isiku asjakohased väited ja neid tõendavad tõendid tähelepanuta

ning analüüsimata, olles rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.

Ringkonnakohus on jätnud täielikult tähelepanuta kolmanda isiku väite, et kui volitust ei antud

üldkoosolekul, siis tuleb volitus lugeda antuks TsÜS § 118 lg 2 alusel. Kolmanda isiku tegevus enne

lepingute sõlmimist mõjutas hagejaid mõistlikult uskuma, et kolmandal isikul oli volitus tehingute

tegemiseks. Pank oli teadlik korteriomanike üldkoosoleku protokollist ja asjaolust, et

korteriomanikud protokolli ei vaidlustanud. Korteriomanikud olid kolmanda isiku tegevusest,

sh pangaga läbirääkimiste pidamisest, lepingute sõlmimisest ja üldkoosoleku otsustest teadlikud (seda

kinnitavad nii remondifondi maksete suurenemine, korteriomanikest vähemalt osa osalemine

üldkoosolekul kui ka V. Kaasiku avaldus pangale). Maakohus on küll märkinud, et tõendatud ei ole

korteriomanike teadlikkus sellest, et kolmas isik sõlmis lepingu, mille pooleks on korteriomanikud,

kuid ei ole hinnanud, kas korteriomanikud pidid olema sellest teadlikud TsÜS § 118 lg 2 alusel. Kuna

kolmas isik väitis apellatsioonkaebuses, et maakohus ei tuvastanud piisava põhjalikkusega vaidluse

lahendamiseks tähtsaid asjaolusid, siis oleks ringkonnakohus pidanud võtma TsÜS § 118 lg 2

eelduste täitmise kohta põhjendatud seisukoha.

Kohtud on ebaõigesti leidnud, et korteriomanikud ei ole laenu võtmist vähemalt tagantjärele heaks

kiitnud. Hagejad ja kolmas isik on välja toonud selged asjaolud, mis seda kinnitavad, kohtud on aga

jätnud heakskiiduga seotud asjaolud nõuetekohaselt välja selgitamata ning osa eeldusi vääralt

tuvastanud. Remondifondi maksed suurenesid kolmandiku võrra, mis on oluline suurenemine,

seetõttu pidid omanikud laenumaksete tasumisest teadma. Laenulepingule viitava majanduskava

hilisem kinnitamine tõendab korteriomanike teadlikkust laenulepingust ja selle heakskiitmist.

Maakohus on kava kinnitamise kui olulise tõendi jätnud hindamata. Põhjendamatu on kohtute

seisukoht, et majanduskava üldkoosolekul kinnitamisega ei saa seostada omanike teadlikkust laenu

võtmisest ja heakskiitu. Laenulepingu heakskiiduks ei olnud vajalik korteriomanike üldkoosoleku

otsus, heakskiitu on võimalik anda ka muus vormis. Maakohus on vääralt hinnanud V. Kaasiku

pangale esitatud avalduse tähendust. Seejuures oli üllatuslik kohtu seisukoht, et V. Kaasiku

majanõukogu liikmeks olekut ei ole tõendatud.

Kohtud on vääralt kohaldanud materiaalõigust. Esiteks on kohtud ekslikult TsÜS § 87, KOS § 15 lg 4

ja KOS § 19 lg 2 järgi hinnanud üldkoosoleku otsused tühiseks. Teiseks on kohtud ebaõigesti

lugenud, et volitust ei saa lugeda antuks TsÜS § 118 lg 2 alusel. Kolmandaks on kohtud valesti

järeldanud, et korteriomanikud ei kiitnud lepinguid TsÜS § 129 lg 1 järgi heaks. Viimaks on kohtud

alusetult leidnud, et käsundita asjaajamise regulatsioon ei ole praeguses asjas asjakohane.

8. Hagejad toetavad kolmanda isiku kassatsioonkaebust, paluvad kassatsioonkaebuse rahuldada, saata

asja uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

9. Kostjad paluvad jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja kõik menetluskulud kolmanda isiku

kanda. Muu hulgas leiavad kostjad kassatsioonkaebusele esitatud vastuses, et kolmandal isikul

puudus edasikaebeõigus.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

11. Esiteks märgib kolleegium, et ei nõustu kostjate väitega kolmanda isiku kaebeõiguse puudumise

kohta.

TsMS § 668 lg 1 kohaselt võib ringkonnakohtu otsuse peale apellatsioonimenetluse osaline esitada

kassatsioonkaebuse Riigikohtule, kui ringkonnakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi või

ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Iseseisva nõudeta kolmas isik võib esitada

kassatsioonkaebuse TsMS § 214 lg-s 2 sätestatud tingimustel. TsMS § 214 lg 2 kohaselt võib

iseseisva nõudeta kolmas isik teha kõiki menetlustoiminguid peale nende, mida saab teha üksnes

hageja või kostja, muu hulgas saab ta asjas tehtud lahendi peale kaevata. Tema avaldusel, kaebusel

või muul menetlustoimingul on menetluses õiguslik tähendus üksnes juhul, kui see ei ole vastuolus

selle hageja või kostja avalduse, kaebuse või toiminguga, kelle poolel kolmas isik menetluses osaleb.

Praegusel juhul on mõlemad hagejad Riigikohtule avaldanud, et toetavad kassatsioonkaebust ja

paluvad selle rahuldada. Seega ei ole kolmanda isiku kassatsioonkaebus vastuolus hagejate

avaldustega ning kolmandal isikul on kassatsioonkaebuse esitamise õigus (vt ka Riigikohtu

13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 16).

12. Kohtud on põhjendatult leidnud, et laenu- ja käenduslepingu sõlmimiseks volituse andmine oli

üldkoosoleku pädevuses ja seda sai otsustada korteriomanike üldkoosoleku häälteenamuse alusel

KOS § 15 lg 3 järgi.

13. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust järeldada, et kohtud oleksid rikkunud oluliselt

menetlusõiguse norme, kui tuvastasid, et vaidlusalusel üldkoosolekul puudus kvoorum. Riigikohus

võtab aluseks alama astme kohtute otsustes tuvastatud asjaolud ning tõendeid ise ei hinda

(TsMS § 688 lg-d 3–5). Võib küll möönda, et tunnistaja H. Lõhmuse ütluste usaldusväärsust oleks

võinud pikemalt põhjendada, kuid ainuüksi see ei saanud mõjutada asja lahendamise tulemust. Maa-

ja ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et väited A. Viigi ja I. Viigi kaasomandi kohta esitas

kolmas isik hilinenult, ning kohtud jätsid need õigesti tähelepanuta (TsMS § 331). Samuti on kostjad

õigesti viidanud, et T. Toominga allkirja ehtsust peavad tõendama kolmas isik või hagejad

(TsMS § 230 lg 1). Eelnevast tulenevalt lähtub Riigikohus asja lahendamisel sellest, et vaidlusaluste

lepingute sõlmimisel puudus kolmandal isikul korteriomanike KOS-i nõuetele vastava üldkoosoleku

kehtiva otsusega antud volitus.

14. Eelnevast tulenevalt on kassatsiooniastmes keskseks küsimuseks, kas kohtud on õigesti

kohaldanud menetlus- ja materiaalõiguse norme, kui on asunud seisukohale, et kolmandal isikul ei

olnud lepingute sõlmimiseks korteriomanike volitust TsÜS § 118 lg 2 tähenduses ning puudus ka

korteriomanike heakskiit TsÜS § 129 järgi.

15. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomanikud teadsid või pidid teadma TsÜS § 118 lg 2

tähenduses, et kolmas isik tegutseb nende nimel, ja talusid seda tegevust. Maakohus on

materiaalõigust vääralt kohaldades jätnud selle sisuliselt hindamata, ringkonnakohus ei ole aga viga

parandanud. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

16. TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, st esindajal on talumisvolitus,

kui:

• esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et

esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks;

• esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana;

• esindatav talub selle isiku sellist tegevust.

17. Kohtud ei ole analüüsinud, kas kolmanda isiku käitumine ja avaldused mõjutasid hagejaid

mõistlikult uskuma, et kolmandal isikul on korteriomanike volitus. TsÜS § 118 lg-s 2 sätestatud

talumisvolitus tuleb kõne alla eelkõige majandus- ja kutsetegevuses pidevalt kasutatavate isikute

puhul, kelle positsiooni ja ülesannete laadi arvestades võib tehingu teine pool mõistlikult eeldada, et

sellele isikule oli volitus antud (Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 18).

KOS § 21 lg 1 p-dest 1 ja 2 ning lg 2 p-st 1 tuleneb, et kui valitseja sõlmib oma kohustuste täitmiseks

tehinguid (eriti remonditöödeks), siis teeb ta seda eelduslikult korteriomanike nimel. Praegusel juhul

on kohtud tuvastanud, et kolmas isik sõlmis laenu- ja käenduslepingu korteriomanike nimel ning ka

lepingutes on märgitud, et valitseja tegutseb korteriühisuse esindajana (I kd, tl 8–9, 44). Asja uuel

läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja

tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni arvestades võisid hagejad mõistlikult eeldada volituse

olemasolu.

18. Seejärel tuleb ringkonnakohtul analüüsida, kas korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et

kolmas isik tegutses lepinguid sõlmides nende esindajana.

Loetakse, et isik pidi õiguslikku tähendust omavat asjaolu teadma, kui isik ei teadnud seda asjaolu

raske hooletuse tõttu (VÕS § 15 lg 4). Esindaja tegevusest teadma pidamine eeldab seega esindatava

hooletust, mille tõendiks võib olla muu hulgas asjaolu, et tegemist on tehingutega, mille tegemist

esindatav raske hooletuse tõttu ei avastanud. Sealjuures saab kohus hinnata ka korteriomanike

üldkoosoleku otsuse protokolli, mille kohaselt vähemalt koosolekust osa võtnud korteriomanikud

laenu võtmist arutasid (I kd, tl 15 jj). Kummagi kohtu otsusest ei nähtu, et üldkoosoleku otsuse

protokoll oleks tõendina lubamatu või ebausaldusväärne. Samuti on kohtud tuvastanud, et

korteriomanikud olid teadlikud remonditööde tegemisest. Ringkonnakohtul tuleb hinnata, kas

korteriomanikud lepingute sõlmimise ajal teadsid tehingute tegemisest või pidid sellest teadma.

Kolleegium rõhutab, et talumisvolituse tuvastamiseks ei piisa sellest, kui esindaja tegevusest teadsid

või pidid teadma vaid mõned korteriomanikud. Korteriomanike nimel lepingute sõlmimiseks oli

praegusel juhul vajalik üldkoosoleku otsus (ülal p 12). Kuna üldkoosolek kehtivalt otsuseid vastu

võtta ei saanud, siis on KOS-i kohaselt võimalik otsus vastu võtta vaid juhul, kui otsuse kohta on

kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht (KOS § 17 lg 3). Kolleegiumi hinnangul tuleneb eeltoodust, et

korteriomanike (keda laenulepingus on nimetatud kui korteriühisust) esindajal on talumisvolitus vaid

juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb.

19. Viimaks tuleb ringkonnakohtul kontrollida, kas kõik korteriomanikud, kes esindaja tegevusest

teadsid või pidid teadma (ülal p 18), seda tegevust TsÜS § 118 lg 2 mõttes ka talusid. Tegevuse

talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatavad korteriomanikud ei püüa katkestada ega lõpetada

esindaja tegevust (vt Riigikohtu 10. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 12).

20. Juhul, kui ringkonnakohus leiab ka asja uuel läbivaatamisel, et kolmandal isikul puudus lepingute

sõlmimiseks volitus TsÜS § 118 lg 2 järgi, tuleb kontrollida, kas korteriomanikud on laenu- ja

käenduslepingu heaks kiitnud. Kolleegiumi hinnangul on kohtud TsÜS § 129 liiga kitsalt

tõlgendanud.

TsÜS § 129 lg 1 kohaselt on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine,

välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab.

Kui volitus peab olema antud teatud vormis, peab ka heakskiit olema antud samas vormis

(TsÜS § 129 lg 6). Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt korteriühistu

koosoleku otsuse kohta Riigikohtu 25. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille

formaalsed nõuded sätestab KOS. KOS § 18 lg 6 järgi tuleb üldkoosoleku otsused üldjuhul

protokollida ning sellele kirjutavad alla valitseja ja üks korteriomanik (KOS § 18 lg 6) või peab

otsuse kohta olema kõigi omanike kirjalik seisukoht (KOS § 17 lg 3). KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt on

valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja

rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid.

Praeguses asjas on kohtud asjakohatuks pidanud ning kõrvale jätnud asjaolu, et laenu tagasimaksmise

ajal kinnitasid korteriomanikud majanduskava, mille kohaselt remondifondi maksete arvel tasutakse

pangalaenu (III kd, tl-d 138–141, 159). Kolleegium leiab, et põhimõtteliselt on võimalik esindatava

sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega

korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit

väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse

vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. On oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale

tehingule (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 24). Korteriomanike

tahet välja selgitades on kohtul võimalik hinnata ka muid asjaolusid, millele pooled on tuginenud.

Majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks asjaolu, et majanduskava

kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. TsÜS § 129 lg 1 tähenduses heaks kiidetavad

lepingud loetakse sõlmituks hagejate ja korteriomanike vahel. Samuti ei ole üldjuhul tehingu

heakskiitmine ajaliselt piiratud, v.a TsÜS § 129 lg-s 4 nimetatud juhul.

21. Heakskiidu kehtivuse eelduseks on, et tehingu teine pool oleks selle kätte saanud (TsÜS § 69

lg 1). Kohtud on leidnud, et praegusel juhul ei ole heakskiitu tehingu teisele poolele ehk hagejatele

esitatud, on aga jätnud tähelepanuta, et tahteavaldusi on võimalik teha ka kohtumenetluse kestel (vt nt

Riigikohtu 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Vaidlusaluse majanduskava

kinnitamise otsuse esitas kohtule tsiviilasja menetluse kestel kolmas isik ja kohus võttis otsuse ka asja

juurde. Sellele asjaolule ei ole kohtud hinnangut andnud.

22. Kui ringkonnakohus tuvastab, et korteriomanikud on vaidlusalused lepingud sõlminud, tuleb

võtta seisukoht ka VÕS 22. peatüki 2. jao sätete kohalduvuse kohta.

23. Kolmas isik leiab, et kohtud on alusetult jätnud kohaldamata käsundita asjaajamise sätted. Kohtud

leidsid, et kuna hagejad ei ole kostjaid VÕS § 1018 lg 1 tähenduses soodustanud, siis ei ole alust

kohaldada käsundita asjaajamise regulatsiooni. Hagejate sõlmitud tehingud kuulusid nende

tavapärase majandustegevuse hulka. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud seejuures kohaldanud valesti

materiaal- ega menetlusõigust. Maakohus on põhjendatult viidanud sellele, et iseenesest ei ole

välistatud käsundita asjaajamise suhe kolmanda isiku ja kostjate vahel. Ka juhul, kui kohtud jõuavad

järeldusele, et hagejate ja kostjate vahel ei olnud lepingulisi suhteid, ei saa selles tsiviilasjas otsustada

selle üle, kas ja millised nõuded võivad kolmandal isikul olla kostjate vastu. Kolleegium märgib

siiski, et kui ringkonnakohus ei tuvasta lepingulist suhet hagejate ja korteriomanike vahel, võib

korteriomanike vastutus kolmanda isiku ees tuleneda lisaks käsundita asjaajamise sätetele

(VÕS § 1018 jj) ka korteriomanike ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingust.

24. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

25. Kostjad on esitanud Riigikohtule menetluskulude nimekirja taotlusega kindlaks määrata

menetluskulud. Kolleegium juhib kostjate tähelepanu asjaolule, et menetluskulud määrab kindlaks

maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele

mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks

ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

11. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).

26. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Malle Seppik, Henn Jõks