3-2-1-43-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-43-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. mai 2015

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Ants Kull ja Peeter Jerofejev

Kohtuasi

Rainer Vainola hagi Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu

müügilepingu alusel saadud 34 000 euro tagastamiseks ja

1415 euro 32 sendi suuruse kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 10. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 2-12-52557

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rainer Vainola kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

35 415 eurot 22 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Rainer Vainola, esindaja vandeadvokaat Sirje Must

Kostjad Harri Varep ja Sirje Kivistik, ühine esindaja

vandeadvokaat Tambet Laasik

Asja läbivaatamise kuupäev

27. aprill 2015, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 10. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-52557 ning

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Rainer Vainolale kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rainer Vainola (hageja) esitas 11. detsembril 2012 Tartu Maakohtule Harri Varepi ja Sirje

Kivistiku (kostjad) vastu hagiavalduse, milles palus kohustada kostjaid solidaarselt tagastama

16. juulil 2012 sõlmitud Tartus Salme tänaval asuva korteriomandi (korter) müügilepingu alusel

saadud 34 000 eurot. Lisaks nõudis hageja kostjatelt solidaarselt 1415 euro 32 sendi suuruse kahju

hüvitamist. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda. 11. detsembril 2012 esitas hageja

maakohtule ka hagi tagamise taotluse, mille Tartu Maakohus rahuldas 16. mai 2013. a määrusega,

seades kostjate kaasomandis olevale kinnistule kohtuliku hüpoteegi.

Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostjatele 28. novembril 2012 avaldused korteri ostu-

müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemiseks põhjusel, et korteriühistul lasub võlgnevus AS-

i Sampo Pank (pank) ees, mis on tekkinud korteriühistu ja panga vahelisest 11. juuli 2005. a

laenulepingust. Võlgnevust on kinnitatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-56-12, millest hageja sai teada

2012. a novembris. Korteriühistu on laenusaajana oma kohustuste täitmise tagamiseks sõlminud

pangaga ka pandilepingu, kus korteriühistu pantis panga kasuks korteriühistu liikmele langeva osa

tagasimakse nõudeõigused. Korteril lasuvad seega kohustused, millest kostjad hagejale müügilepingu

sõlmimisel ei teatanud. Korteriühistut ja seeläbi ka korterit koormava võla kogusuurus on

prognoosimatu, kuivõrd pank on laenulepingust tuleneva võla kohtu kaudu sisse nõudnud ainult

osaliselt. Esialgne korterile langev osa oli hagiavalduse esitamise hetkel ca 2385 eurot ning

19. detsembri 2012. a seisuga ca 4120 eurot. Tõenäoline on korteriomandite realiseerimine

korteriühistut koormava võla katteks panga ees.

Hagis viitas hageja ka sellele, et lepingus ja müügikuulutuses kinnitasid kostjad ka seda, et majas on

toimiv korteriühistu. Tegelikkuses toimivat ühistut ei ole, probleemne on nn lihthaldus, nagu vee-,

prügiveo- või maamaksu tasumine, lumekoristus, korstnate pühkimine jms. Isegi kui kostjad

likvideeriksid võlgnevuse, ei lahenda see probleemi, sest teised korteriomanikud keelduvad jätkuvalt

laenumaksete tegemisest. Korteriühistu pankrotimenetluse või saneerimismenetluse tulemused on

prognoosimatud. Kostja H. Varep oli varem korteriühistu juhataja.

Kohtumenetluse käigus (23. jaanuaril 2013) teavitas hageja kohut ja kostjaid uutest avastatud

puudustest. Korteril ei ole nõuetekohast, mh tuleohutuse nõuetele vastavat elektrijuhtmestikku.

Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et korteris on uus elektrijuhtmestik. Asjatundjate hinnangute

järgi ei ole terve juhtmestik uus ning lisaks on see valesti ja ohtlikult ühendatud. Ei ole võimalik

elada korterelamu korteris, kus nt ei maksta veearveid ja ühiselektrit, katus laseb läbi, torustik ei

funktsioneeri, välisseinad ei pea sooja, korstnaid ei puhastata, trepikodasid ei hooldata, lund ei

koristata jne. Korstnaid ei saa puhastada, sest puuduvad katuseluugid. Korteris ei ole juurdepääsu

korstnajalale, sest see on kipsplaadiga kinni ehitatud.

Hageja nõudis ka kahju hüvitamist. Hageja kahju seisnes kantud kuludes: tasu hagi esitamiseks

kasutatud juriidilise abi eest (350 eurot), müügilepingu kulud (126 eurot 88 senti), eellepingu

sõlmimisel tasutud käsiraha (900 eurot) ja taganemisavalduse tõestamise tasu (38 eurot 34 senti).

2. Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuse kohaselt ei teatanud hageja neile, et asi ei vasta

lepingutingimustele võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 1 kohaselt mõistliku aja jooksul. Hageja teatas

korteriühistu puudustest taganemisavalduses 28. novembril 2012 (ehk rohkem kui neli kuud pärast

müügilepingut) ning elektrisüsteemi puudustest alles 23. jaanuaril 2013 menetluse kestel (ehk

rohkem kui pool aastat pärast müügilepingu sõlmimist).

Kostjad leidsid, et korteriühistu puudused ei ole korteri puudused, kuivõrd müügilepingu esemeks oli

korter mitte korteriühistu. Tugineda saab vaid sellistele puudustele, mis ei oleks asja harilikul

vaatlusel olnud tavaostjale nähtavad. Hageja oleks võinud kontrollida korteriühistu majandusaasta

aruandeid, mida iga mõistlik inimene oleks teinud. Korteri elektrisüsteemi seisukord on sellistes

majades tavapärane, kuid mõnevõrra vananenud. Ka elektrisüsteemi kohta ei lepitud midagi eraldi

kokku, mistõttu ka see vastab VÕS § 77 lg 1 nõuetele. Kostjad ise ei olnud ei kütte- ega

elektrisüsteemi väidetavatest puudustest teadlikud, kuivõrd süsteemid töötasid tõrgeteta ning kostjatel

ei ole kummaski valdkonnas eriteadmisi.

3. Tartu Maakohus jättis 19. novembri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus tühistas otsuse jõustumisel maakohtu 16. mai 2013. a hagi tagamise määruse.

Maakohtu otsuse kohaselt on õiguspärane kostjate seisukoht selle kohta, et ühistut ning lepingutest

tulenevalt iga korteriomandit koormav rahaline kohustus ei kujuta endast lepingu olulist rikkumist ei

VÕS § 116 lg 1 ega lg 2 p 1 mõttes. Hageja viidatud kohustuse suurus on 2 385 eurot, s.o 7 % korteri

müügihinnast, mis oli 34 000 eurot. Kostjad on pakkunud hagejale, et nad hüvitavad talle selle

summa, ent hageja on sellest loobunud. Hageja oleks võinud käituda hea usu põhimõttega kooskõlas

ning mitteoluline rikkumine oleks juba enne hagiavalduse kohtusse esitamist või ka menetluse ajal

kõrvaldatud. Õige on kostjate seisukoht, et laenulepingust ning teistest lepingutest ei tulene

korteriomanikule endale mingeid rahalisi kohustusi, kuna laenulepingu täitmise eest vastutab

ainuüksi korteriühistu ise, kellel on omakorda õigus esitada korteriomanike kui osavõlgnike vastu

majandamiskulude hüvitamise nõue. Müügiobjektiks oli korteriomand, mitte ühistu tervikuna, millest

tulenevalt saaks teha järelduse, et ühistu takistab korteriomanikul tavapäraselt korterit kasutada.

Pole võimalik väita ega ole ka tõendatud, et kostjad on varjanud teadlikult ja pahatahtlikult olulist

teavet korteriomandiga seotud asjaolude (puuduste) kohta. Hageja kui lepinguobjekti ostja on

tulenevalt notariaalse ostu-müügilepingu p-st 1.10 üle vaadanud maaüksuse, tutvunud plaanidega, on

eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud kõik ehitised, lepingu eseme reaalosaks oleva

eluruumi ning on teadlik lepingu eseme seisukorrast, on tutvunud kõigi lepingu eset puudutavate

asjaoludega, on teadlik kõigist seadusjärgsetest kitsendustest. Võlgnevust ei käsitletud müügilepingu

sõlmimisel, sest see oli seotud korteriühistuga. Hagejal endal oli võimalik saada tegelike asjaolude

kohta teavet juurde. Asjaolu, et ühe kostja puhul oli tegemist korteriühistu juhatuse esimehega, ei ole

iseenesest hagi rahuldamise aluseks. Hageja oleks pidanud kahtluste korral ise näitama üles huvitatust

info saamiseks, kuigi VÕS § 208 lg 1 ja § 219 lg 1 ei näe ette hagejale ülevaatamise kohustust.

Hageja on esitanud kohtule hagi sellise eseme suhtes, mida taganemisavalduses märgitud pole (nn

mittetoimiv korteriühistu: probleemid nn lihthaldusega, sh vee-, prügiveo- ja maamaksu tasumine, ei

väljastata arveid, elektrikilbi hooldus, trepikodasid ei puhastata, ei koguta makse, ei maksta

ühisarveid, lumekoristus ja -tõrje, redeli ja katuseluukide puudumine, katuse läbijooks, torustiku

mittefunktsioneerimine, välisseinte sooja mittepidavus, tuleohutus, korteriühistu liikmed ei näita üles

huvitatust ühistu tegevuse vastu, tegevusetus jmt) ning hiljem täiendanud hagi eset veel kahe

asjaoluga: korteri elektrijuhtmestiku ja korstna puuduste osas. Pooltel puudus igasugune eraldi

kokkulepe korteriühistu kui organi omaduste kohta. Lepingu p-s 1.8.10 sisaldus vaid kinnitus, et

elamus, milles ostetav korter asub, on asutatud korteriühistu. Seega oli hagejale edastatud teave

ühistu olemasolu kohta, mitte aga selle kohta, kas ühistu on toimiv, tegutsev või edukas.

Müügilepingu esemeks oli korteriomand, mitte ühistu. Seega ei saa väita, et VÕS § 217 lg 2 p 1

eeldused on täitmata ning kostjad ei ole hagejale kui ostjale üle andnud lepingutingimustele

mittevastavat asja.

Ekslik on hageja seisukoht, et ühestki õigusaktist ei tulene, et hageja ei või hiljem taganemisavaldust

või hagiavaldust tõenditega täiendada. Praegusel juhul pole tegemist mitte tõenduslike asjaoludega,

vaid uute asjaolude esiletoomisega, mis ei ole seotud algse taganemisavaldusega esitamisega, millest

kohtumenetlus alguse sai (s.o taganemisavaldus, milles hageja tugines korteriühistu võlgnevusele).

Taganemisavalduse puhul on tegemist ühepoolse ja otsese tahteavaldusega ning selle hilisem

muutmine või täiendamine ei ole õiguslikult võimalik. Hageja täiendused tuleb jätta tähelepanuta.

Hagejal on võimalus esitada nimetatud asjaolude suhtes eraldi nõuded eraldi menetluses.

Hageja ei ole esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast lepingu rikkumisest

teadasaamist. Paljasõnaline on hageja väide, et ta sai laenukohustusest teada 27. oktoobril 2012 ja

13. novembril 2012. Hagejal lasub kohustus tõendada, et taganemisavaldus on esitatud mõistliku aja

vältel. Kuna maakohus ei tuvastanud asja lepingutingimustele mittevastavust, siis ei saa hageja

tugineda VÕS § 221 lg 1 p-le 2. Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari esimese

kalendrikuu jooksul pärast ostu-müügilepingu sõlmimist, kuna selle aja jooksul selgub tavapäraselt,

kas ostetud kinnisvaraga esineb mingeid probleeme, mis võimaldaksid lepingust taganeda. Kostjatel

puudus alus kahelda lepingu kehtivuses, mistõttu nad soetasid endale uue elamispinna ning hageja

poolt neli kuud pärast lepingu sõlmimist taganemisavalduse esitamine võis eelduslikult olla kostjatele

üllatava iseloomuga.

Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, puudus vajadus käsitleda üksikasjalikult kahju hüvitamisega

seotud asjaolusid, mis tekkisid väidetavalt hagiavalduse esitamise tõttu. Maakohus märkis siiski, et

OÜ Malbe Tuul arve 350 euro ulatuses kuulub pigem õigusabikulude hulka, mida saaks arvestada

menetluskulude kindlaksmääramisel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 1 järgi.

Samuti tekib küsimus, kas pole tegemist TsMS § 175 lg 2 ja § 144 p 1 kohase kohtuvälise nõustaja

kuludega, mida ei hüvitata. Lepingu esemega seotud lepingu sõlmimise ja asjaõiguste registrisse

kandmise kulud 126 eurot 88 senti ja taganemisavalduse edastamisega notari vahendusel seotud

kulud 38 eurot 44 senti ei kuulunud rahuldamisele, kuna maakohus jättis rahuldamata hageja

põhinõude. Samuti tuli jätta rahuldamata Fortuuna Kinnisvara OÜ-le eellepingu sõlmimisel tasutud

kulud summas 900 eurot, kuna ei ole selge, miks selline kulutus tekkis, mis liiki tasuga on tegemist ja

kuidas on sellega seotud kostjad. Kui tegemist on maakleri tasuga, siis on hagejal õigus esitada nõue

maakleri vastu.

4. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha otsuse, millega hagi

rahuldada.

Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 10. novembri 2014. a otsusega maakohtu otsuse lõppjäreldused

muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke põhjendusi. Menetluskulud kahes kohtuastmes jäid

hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole taganemisavalduse hilisem täiendamine uute asjaoludega

(lepingu eseme puudustega) iseenesest õiguslikult võimalik. Taganemisavaldus kujutab endast

ühepoolset tahteavaldust ehk tehingut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 mõttes, mis

asjaomaste materiaalsete eelduste esinemise korral toob vahetult kaasa õigusliku tagajärje –

s.o lepingusuhte lõppemise või muutumise teist liiki võlasuhteks. Samas oli hagejal (korteri ostjal)

lepinguesemel uute väidetavate puuduste ilmnemise korral õigus ka neile puudustele tugineda, seda

ka juhul, kui hagejale said puudused teatavaks ajal, mil hagi oli juba kohtu menetluses. Kui esmane

taganemisavaldus lepingu lõppemist kaasa ei toonud, siis on võimalik lähtuda sellest, et hageja esitas

menetluse käigus sisuliselt uue taganemisavalduse, kusjuures lisaks uutena esiletoodud puudustele

soovis ta jätkuvalt tugineda ka esimeses avalduses viidatud puudustele.

Korteriomandit koormava kolmanda isiku õigusena VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ei ole käsitatav

korteriühistu võlg panga ees, mille tagasimakse kohustus võib korteriühistu otsustest tulenevalt

osaliselt langeda korteriühistu liikmele (korteriomanikule). Korteriühistu liikme kohustus tasuda

korteriühistule makseid pangalaenu kustutamiseks saab tuleneda korteriühistu üldkoosoleku

sellekohasest otsusest ning varasemad korteriühistu üldkoosolekute otsused on siduvad ka uutele

korteriomanikele. Ehkki käesolevas menetluses ei ole kohtule esitatud korteriühistu otsuseid selle

kohta, missugusel viisil pidid laenu tagasimaksed jaotuma ühistu liikmete vahel, saab asja materjalide

põhjal järeldada, et niisugune ühistu otsus (otsused) on vormistatud. Põhjendatud ei oleks lugeda

korteriomandi õiguslikeks puudusteks korteriühistu varasemate otsustega võetud varalisi kohustusi,

mis jagunevad ühistu kõigi liikmete vahel.

Isegi juhul, kui pidada ühistu poolt võetud laenu tagasimaksmise osalise kohustuse langemist

korteriomanikule puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ja korterit seega lepingutingimustele

mittevastavaks, ei anna igasugune lepingurikkumine alust lepingust taganeda. Panga edastatud info

kohaselt moodustas 19. detsembri 2012. a seisuga korterile nr 3 langev osa võlgnevusest 4119 eurot

54 senti (12 % korteri ostuhinnast); 10. juuli 2013. a teatise kohaselt 6617 eurot 49 senti (s.o 19,5 %

korteri ostuhinnast). Seejuures on võlgnevuse kasv toimunud menetluse kestel. Maakohus on

põhjendatult võrrelnud lepingueseme hinda ja taganemisavalduses toodud võimaliku osavõlgnevuse

suurust. Lähtuda tuli taganemisavalduse tegemise aja seisust, mitte aga tsiviilasja maakohtus

lahendamise aja seisust. Taganemisavaldusest lähtudes puudus alus eeldada, et võimalike (ühele

korteriomanikule langevate) kõrvalnõuete ja lisakulude suurus ületaks n-ö põhiosa võlgnevuse

suurust sellisel määral, et kokku moodustanuks potentsiaalne võlgnevus olulise osa korteri väärtusest.

Tagasimakse osa pidevat kasvu saanuks vältida laenu põhiosa osalise tasumisega pangale. Hageja ei

ole esile toonud asjaolusid, kas ja millisel määral mõjutas tema ostetud korteriomandi väärtust

korteriühistul lasuv laenukohustus.

Lepingust taganemiseks ei andnud alust ka hageja poolt kohtumenetluse vältel, s.o 23. jaanuaril 2013

tehtud avalduses väljatoodud puudused ning seda ka mitte koostoimes hageja varasema,

s.o 28. novembri 2012. a taganemisavaldusega. Korteri müügilepingu puhul ei saa pidada

korteriomandi oluliseks puuduseks ja lepingule mittevastavuseks elamut haldava korteriühistu

omadusi (toimivust, efektiivsust jne). Tulenevalt korteriühistu olemusest ei ole korteri ostjal alust

nõuda korteri võõrandajalt, et ühistu kui juriidiline isik vastaks vähemalt n-ö keskmisele kvaliteedile.

Korteriühistu liikmel ei ole iseenesest alust nõuda, et teised ühistuliikmed tagaksid ühistu tegevuse

efektiivsuse, vaid igal liikmel on endal õigus ja kohustus panustada ühistu tegevusse. Liikmel on

õigus nõuda, et juhatuse liikmed täidaksid oma ülesandeid juhatuse liikmelt tavapäraselt oodatava

hoolsusega (MTÜS § 32) ning üldkoosoleku otsusega on võimalik mittenõuetekohaselt tegutsevad

juhatuse liikmed tagasi kutsuda. Seetõttu ei ole põhjendatud käsitada korteriomandi puudustena

hageja poolt menetluse käigus välja toodud nn lihthalduse probleeme, mis on seotud korteriühistu

igapäevategevusega (nt ei maksta vee- ja ühiselektriarveid, ühistu ei kogu makseid ega väljasta

kommunaalarveid, katus laseb läbi, torustik ei funktsioneeri, välisseinad ei pea sooja, korstnaid ei

puhastata, trepikodasid ei hooldata, lund ei koristata jne).

Ringkonnakohus nõustus kostjate seisukohaga, mille kohaselt katuseluukide ja katuse käigutee

olemasolu ei ole vahetult kostjate kui korteri müüjate vastutusalas, vaid tegemist on kaasomandi

esemega, mida valitsevad ja mille eest vastutavad korteriomanikud ühiselt. Nimetatud puudused ei

anna alust korteri müügilepingust taganemiseks. Samas ei ole hageja ka veenvalt tõendanud, et

korstnate pühkimine Salme 24 elamus on võimatu. Kostjad on esitanud tõendid, millest nähtuvalt on

elamus siiski toimunud 4 korstna pühkimine. Hageja poolt puudusena esiletoodud asjaolu, et korteris

olev korstnajalg oli tuleohutusnõuete vastaselt kaetud kipsplaadiga, ei ole käsitatav olulise

puudusena, mis õigustaks korteri müügilepingust taganemist. Kipsplaat on oma olemuselt hõlpsasti

eemaldatav ja selle võimalikud negatiivsed tagajärjed saavad olla vaid esteetilist laadi, mida ei saa

tuua vastukaaluks tuleohutuse tagamisele. Seega ei järeldu hageja esitatud tõenditest, et korteri

küttesüsteem oleks kasutuskõlbmatu ja takistatud oleks korteri eluruumina kasutamine.

Korteri müügilepingust taganemiseks ei anna alust ka hageja esitatud pretensioonid korteri

elektrisüsteemile. Hageja esitatud elektripaigaldise ülevaatuse aktis on välja toodud rida puudusi koos

üldise järeldusega, et korteri elektripaigaldis on ehitatud ebaprofessionaalselt ja ei vasta kehtivatele

eeskirjadele. Akti koostanud elektriinsener E. Kraavi seisukoha järgi tuleks koostada elektripaigaldise

projekt ja selle järgi ehitada uus, nõuetele vastav elektripaigaldis, mis sisuliselt tähendaks kogu

juhtmestiku jm väljavahetamist. Samas ei anna aktis loetletud puudused siiski alust asuda

seisukohale, et tegemist oleks olulise rikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes, s.o hageja oleks jäänud

olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Hagejal tuli arvestada ka hoone

vanust ja üldseisundit ning mõistlikult puudus alus eeldada, et korteris olev elektrisüsteem on selline,

mis ei nõua hagejalt endalt mistahes kulutusi elektripaigaldise kontrollimiseks ja kaasajastamiseks.

Hagejal ei saanud tekkida õigustatud ootust, et kogu korteri elektrisüsteemi on vastavalt kaasaja

nõuetele täielikult uuendatud, ka korteri müügikuulutuse põhjal, milles sisaldub üksnes üldsõnaline

märkus „uus elektrijuhtmestik ja veetorustik." Vastavalt elektriinsener E. Kraavi koostatud aktile on

korteri elektrijuhtmestik osaliselt uuendatud. Mõistlikult sai lähtuda sellest, et vana hoone puhul

vajab elektrisüsteem reeglina eraldi tähelepanu ja korteri ostjal võib endal tekkida vajadus teha

jooksvalt süsteemi uuendamiseks kulutusi.

Ringkonnakohus märkis, et hageja poolt esialgses taganemisavalduses esiletoodud asjaolude puhul ei

ole tegemist niivõrd korteril kui müügilepingu esemel esinenud puudustega, vaid hageja etteheidetega

kostjate käitumisele, mille kohaselt kostjad ei teavitanud hagejat müügilepingu sõlmimisel korteriga

seotud olulistest asjaoludest. Sellises olukorras ei ole kohaseks õiguskaitsevahendiks lepingust

taganemine. Eelkõige võib kõne alla tulla tuginemine VÕS §-dele 14 ja 115, mis annaks hagejale

kostjate vastu kahju hüvitamise nõudeõiguse, eeldades, et kostja H. Varep kui korteriühistu juhatuse

liige (müügilepingu sõlmimise aja seisuga) pidanuks hagejaga peetavate lepingueelsete läbirääkimiste

käigus teavitama hagejat korteriühistuga seotud kohtuvaidlustest.

Ringkonnakohus möönis ühtlasi, et menetluses esile toodud asjaolude kohaselt võinuks hagejal olla

alus korteri müügileping TsÜS §-de 90 ja 92 järgi tühistada. Selleks tulnuks hagejal tugineda sellele,

et ta sõlmis müügilepingu olulise eksimuse mõjul ja et tema eksimus (ebaõige ettekujutus tegelikest

asjaoludest) oli sellise tähtsusega, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras

tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Olulise eksimuse mõjul

tehtud tehingu tühistamise alus esineb muuhulgas olukorras, kus eksimuse põhjustasid tehingu teise

poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude

teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav. Õiguskaitsevahendi valik on aga hageja

enda otsustada ning ringkonnakohtul puudus alus lugeda hageja esitatud müügilepingust taganemise

avaldust (avaldusi) müügilepingu tühistamise avalduseks TsÜS §-de 90, 92 ja 98 järgi. Tõendamisele

kuuluvate asjaolude ring ei ole võimaliku eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistamise ning olulise

lepingurikkumise tõttu lepingust taganemise korral kattuv. Puudub alus lugeda lepingueseme

oluliseks (varjatud) puuduseks ja seega lepingu oluliseks rikkumiseks niisuguseid asjaolusid, mis

oma olemuselt on seostatavad teise lepingupoole (müüja) võimaliku hea usu põhimõtte vastase

käitumisega.

Lepingust taganemise aluse puudumise tõttu ei ole vajalik hinnata taganemisavalduse esitamise

õigeaegsust (s.o küsimust, kas avaldus esitati mõistliku aja jooksul). Ringkonnakohus nõustub siiski

maakohtu seisukohtade ja põhjendustega, mille kohaselt oli taganemisavalduse esitamise ajaks

möödunud mõistlik aeg (VÕS § 118 lg 1 p 1). Sisuliselt on hageja tuginenud korteriomandi

puudustele (lepingutingimustele mittevastavusele) alles oma 23. jaanuari 2013. a

menetlusdokumendis, s.o ca 6 kuud pärast lepingu sõlmimist

Ringkonnakohus asus sarnaselt maakohtuga seisukohale, et vajalik ei ole käsitleda üksikasjalikult

hageja kahjuhüvitisnõudega seotud asjaolusid. Hageja on rajanud kahjuhüvitise nõude väidetele, et

kostjad rikkusid oma lepingulisi kohustusi. Käesoleva tsiviilasja materjalide põhjal ei ole kinnitust

leidnud selline kostjate poolne lepingu rikkumine, mis annaks alust mõista kostjatelt hageja kasuks

välja kahjuhüvitise. Hageja ei ole esitanud nõuet VÕS §-de 14 ja 115 alusel. Samuti ei ole hageja

tõendanud, et korteril esinenud puudustest tulenevalt oli korteri tegelik väärtus madalam kui tema

poolt müügilepingu alusel kostjatele tasutu. Hageja kahjuhüvitise nõue ei ole õiguslikult põhjendatud.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja rahuldada uue

otsusega hagi.

Kaebuse kohaselt eksis ringkonnakohus VÕS § 208 lg-st 1 tuleneva müüja kohustuse sisustamisel.

Ringkonnakohus on nn lihthalduse probleemideks lugenud ka sellised probleemid, mis on selgelt

kaasomandi mõttelise osa olulisteks puudusteks (katus laseb läbi, torustik ei funktsioneeri,

välisseinad ei pea sooja ja korstnaid ei ole võimalik puhastada). Korteriomandi müügilepingu puhul

tuleb selle müüjapoolse kohase täitmise hindamisel anda korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 alusel

hinnang ka korteriühistule, mis peab samuti vastama kokkulepitud kvaliteedile või kokkuleppe

puudumisel keskmisele kvaliteedile. Seega ei saa kõrvale jätta ehitise mõttelise osa puudusi ega

korteriühistu liikmelisusega kaasnevaid kohustusi.

Ringkonnakohus on eksinud VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaldamisel. Kuna KÜS § 51 kohaselt lähevad

korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme kohustused

üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest, siis on nende kohustuste puhul

tegemist VÕS § 217 lg 2 p 4 mõttes nõudega, mis esitatakse korteriomandaja vastu. Tuvastatud on

korteriühistu võlg ning panga pandilepingust tulenev õigus realiseerida nõue otse korteriühistu liikme

vastu. Korteriomandi müümisel ei viidanud kostjad ühegi kohustuse olemasolule.

Ringkonnakohus on eksinud VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-de 1−4 kohaldamisel müügilepingu alusel

üleantu lepingutingimustele vastavuse hindamisel. Korteriühistu mittetoimimine on tõendatud

tunnistaja ütlustega. Mittetoimimine ei vasta lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes.

Küttesüsteemi puudused on tõendatud erinevate tõenditega. Tuleohutusseaduse järgi tuleb korstnat

puhastada vähemalt üks kord aastas; korstna jalg peab olema kontrollitav vähemalt kahest küljest. Ka

elektrisüsteemi puudused on tõendatud. Seega ei vastanud müügilepingu alusel üleantu VÕS § 217

lg 2 p 1 või 2 mõttes lepingu tingimustele, kuna elektrisüsteemi kasutamine oli eluohtlik

Ringkonnakohus on tuvastanud, et korteri elektripaigaldis oli puudulik ja korstnajalg kaetud

kipsplaadiga.

Hageja on varem kinnitanud, et teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjatele mõistliku

aja jooksul. Kostja H. Varep pidi olema teadlik korteriühistu toimimise probleemidest, nn lihthalduse

probleemidest ning võlgnevusest, sest ta oli ajavahemikul 12. märtsist 2007 kuni 21. veebruarini

2013 korteriühistu juhatuse liige. Seega kohaldub VÕS § 221 lg 1 p 2, mida ringkonnakohus ei

analüüsinud.

Ringkonnakohus on olulise lepingurikkumise tuvastamisel eksinud VÕS § 223 lg 1 ja VÕS § 116 lg-

te 1 ja 4 ning lg 2 p-de 1−4 kohaldamisel, st jätnud need sätted ekslikult analüüsimata. Pärast

23. jaanuari 2013. a menetlusdokumendi kostjatele kättetoimetamist oli võimalik kohaldada

VÕS § 114 lg 1 teist lauset, mille kohaselt kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra

selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Teise astme

kohus on jätnud tähelepanuta, et hageja on teinud sõnaselge taganemisavalduse hoopis 8. aprilli

2013. a kohtuistungil, kus kostjate esindaja teatas, et nad ei tunnista puudusi. Hageja on kogu

menetluse kestel viidanud VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaldamisele koostoimes lg-ga 4, mille alama astme

kohtud on jätnud tähelepanuta. Selge on ka see, et kostjad on oma kohustusi rikkunud tahtlikult või

raske hooletuse tõttu VÕS § 116 lg 2 p 3 mõttes.

Ringkonnakohtul tulnuks müügilepingu tühistamisele viidates analüüsida ka küsimust, kas hageja

käitumine maakohtu menetluses ei olnud suunatud müügilepingu tühistamisele ning tühistamisega

kaasneva tagajärje saabumisele.

Ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse norme, sest on käsitlenud tõendeid valikuliselt.

Analüüsimata on jäetud Päästeameti ettekirjutus. Kui võtta arvesse, et müügikuulutus sisaldas

järgmisi väiteid: „renoveeritud korter", „uus elektrijuhtmestik", „tegutsev korteriühistu" jms, siis ei

ole võimalik teha selliseid järeldusi, nagu kohus tegi.

7. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

9. Tsiviilasjas on vaja lahendada eelkõige järgmised olulised õiguslikud küsimused:

1) kas taganemisavalduse aluseid on võimalik hiljem täiendada, sh kohtumenetluse käigus, ning kas

taganemisavaldus on esitatud mõistliku aja jooksul (otsuse p-d 10−13);

2) kas korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitatav korteriomandi puudusena eelkõige VÕS § 217

lg 2 p 4 tähenduses ja kas müüja pidanuks võla olemasolust ostjat teavitama (otsuse p-d 15−16);

3) kas kaasomandi eseme valitsemise ebatõhus korraldamine (elamut haldava ühistu mittetoimivus)

on käsitatav korteriomandi puudusena ja kas müüja pidanuks sellest ostjat teavitama (otsuse p 17).

Samuti tuleb kontrollida kohtute antud hinnangut hageja väidetud muude puuduste kohta (otsuse p-

d 18−19). Lõpuks tuleb vastata küsimusele, kas hageja esitatud asjaolud võimaldanuks kohtutel

hageja nõue teisiti kvalifitseerida või juhtida hageja tähelepanu võimalikule teistsugusele

kvalifikatsioonile (otsuse p 21).

10. Kolleegium märgib esmalt, et ringkonnakohus ei ole otsuse põhjendavas osas hageja

kohtumenetluses esitatud seisukohti korrektselt kirjeldanud. Õigesti on menetluslikult tuvastatud see,

et 28. novembri 2012. a taganemisavalduses tugines hageja vaid sellele, et kostjad ei teavitanud teda

korteriühistut koormavast võlast panga ees. Ülejäänud hageja väidetest on ringkonnakohus käsitlenud

ainult hageja 23. jaanuari 2013. a menetlusdokumenti, jättes alusetult käsitlemata algses

hagiavalduses esitatud väited. Algses hagiavalduses sisaldunud väiteid on hinnanud küll maakohus,

kuid teinud seda sisuliselt ebaõigesti.

11. detsembri 2012. a hagiavalduses (I kd, tl 3−7) tugines hageja lisaks taganemisavalduses

väljendatule veel ka mittetoimivale korteriühistule. Hageja juhtis tähelepanu nn lihthalduse

probleemidele – korteriühistu ei väljasta kommunaalmaksete arveid ega kogu makseid,

problemaatiline on korstnate pühkimine ja lumekoristus (neist probleemidest teatas hageja kostjatele

tegelikult ka juba 5. detsembri 2012. a e-kirjas, I kd, tl 32).

23. jaanuari 2013. a menetlusdokumendis (I kd, tl 122−131) kordas hageja üle nn lihthalduse

probleemid ning uute puudustena tõi välja elektrijuhtmestiku puudused ja korstnajala katmise

kipsplaadiga (elektrijuhtmestiku puudustele viitas hageja tegelikult juba 27. detsembri 2012. a hagi

tagamise taotluse täiendustes, I kd, tl 70−71).

Kassatsioonimenetluses on hageja tuginenud ka sellele, et ta tegi taganemisavalduse 8. aprilli 2013. a

kohtuistungil. Nimetatud kohtuistungi protokollis on märgitud hageja seisukoht: „Meie taganeme

lepingust" (II kd, tl 32). Mingeid sisulisi uusi aluseid hageja istungil ei esitanud. Kolleegium märgib,

et isegi kui menetluslikult oleks lubatav taganemisavalduse kohtuistungil esitamine, ei tühista

järgmine taganemisavaldus eelmist taganemisavaldust, millele tuleb kohtul ikkagi hinnang anda.

11. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et kui lepinguesemel ilmnevad uued puudused, on

ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on

juba kohtu menetluses. Eelduslikult on see eelkõige võimalik siis, kui asja menetlemine on veel

eelmenetluse staadiumis (vt TsMS § 329−331), kuid ei ole täielikult välistatud ka hiljem,

vt nt TsMS § 652 lg 3 p 2.

Kolleegium ei nõustu aga ringkonnakohtuga selles, et tehtud taganemisavaldust ei saa hiljem

täiendada. Riigikohus on leidnud, et tehingu tühistamisel pettuse tõttu saab pettuse aluseid hiljem

täiendada, nt pärast tühistamisavaldust esitatud hagiavalduses (vt Riigikohtu 4. novembri 2009. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-09, p 9). Taganemine on samamoodi kujundusõiguse teostamine nagu

tehingu tühistamine. Seega ei ole taganemisavalduse täiendamise korral põhjust asuda teistsugusele

seisukohale kui tühistamisavalduse täiendamise korral. Seetõttu oli hagejal õigus taganemisavaldust

hiljem kohtumenetluses täiendada. Oluline on aga see, et lepingust taganemise mõistliku aja

hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi.

Kolleegium kordab ka Riigikohtu varem öeldut, et esitades lepingust taganemise tagajärgedest

tuleneva hagi, pole välistatud taganemisavalduse esitamine ka kohtumenetluse ajal maakohtus

(vt Riigikohtu 21. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-11, p 13). Viidatud asjas oli siiski

erinevalt praegusest tegemist olukorraga, mil algselt ühest lepingust taganenud menetlusosaline esitas

kohtumenetluse ajal täiendava taganemisavalduse, millega taganes veel ühest lepingust.

12. Mõlemad kohtud on leidnud, et hageja ei ole taganemisavaldust esitanud mõistliku aja jooksul.

Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu, ringkonnakohus kohaldas VÕS § 118 lg 1 p 1 vääralt.

Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust

taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Riigikohus on varem leidnud, et lepingust

taganemiseks ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus (vt Riigikohtu

17. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-12, p 16). Ringkonnakohus on praegusel juhul

diskretsiooni piire ületanud.

Esmalt tõdeb kolleegium, et maakohus on ekslikult arvutanud VÕS § 118 lg 1 p 1 järgset tähtaega

korteri müügilepingu sõlmimise hetkest, kuigi nimetatud norm sätestab tähtaja algusena puudusest

teadasaamise või teada saamise pidamise aja. Ringkonnakohus ei ole maakohtu otsuse sellekohaste

põhjendustega nõustudes seda viga parandanud. Tähtaja hindamisel on oluline seegi, et 16. juuli

2012. a müügilepingu p 3.1 kohaselt pidi valdus ostjale üle antama hiljemalt 13. augustil 2012 (I kd,

tl 53). Enne valduse saamist ei ole tavajuhul ka võimalik puudustest teada saada. Hageja on hagis

väitnud, et ta asus korterisse elama 13. augustil 2012 (I kd, tl 5), valduse üleandmise aeg on kohtutel

jäänud siiski tuvastamata.

Isegi kui lähtuda eeldusest, et hageja sai valduse lepingu sõlmimise või sellele järgneval päeval, siis

ei saa väita, et ta pidanuks väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist teada saama nii

sellest, et korteriühistu ei toimi (arveid ei esitata, lumekoristust ei toimu, korstnaid ei pühita) kui ka

võlast ning elektrijuhtmestiku probleemidest. Lumekoristuse ja korstnate pühkimise probleemist

pidanuks ta eeldatavasti teada saama alles vahetult enne talveperioodi või selle alguses. Lisaks, kuna

ringkonnakohus ei kirjeldanud hageja menetluslikke seisukohti täpselt (vt otsuse p 10), ei ole õige

ringkonnakohtu seisukoht, et hageja tugines puudustele alles 23. jaanuari 2013. a

menetlusdokumendis. Korteriühistu puudustele oli hageja tuginenud juba algses hagiavalduses

11. detsembril 2012 ning korteriühistu võlale taganemisavalduses 28. novembril 2012. Samuti ei saa

aktsepteerida maakohtu otsusest tulenevat seisukohta (millega ringkonnakohus on samuti nõustunud),

et hageja oleks pidanud kohe reageerima kuulujuttudele korteriühistu puuduste kohta. Ainuüksi

kuulujuttudele toetudes lepingust taganemist ei saa mõistlikuks pidada.

Kokkuvõttes on kolleegium seisukohal, et praegusel juhul ei olnud lepingust taganemise mõistlik aeg

möödunud nii algse taganemisavalduse esitamise ajaks kui ka selle täiendamise ajaks hagiavalduses

ja 23. jaanuari 2013. a menetlusdokumendis.

13. Kolleegiumi hinnangul ei saa lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses

olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99

lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud alates pettusest, eksimusest, seega taganemise alusest teadasaamisest.

See kehtib siiski juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud,

st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle.

14. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus jätnud asjas alusetult analüüsimata VÕS § 14 lg 2

esimese lause võimaliku rikkumise ning jätnud alusetult lugemata müüdud asja puuduseks

korteriühistut koormava võla, mittetoimiva korteriühistu ja puudustega elektrijuhtmestiku,

kohaldades seega ebaõigesti mh VÕS § 217 lg 2 p 1, 2 ja 4.

VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil

ettevalmistav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu

eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust

analüüsinud varasemates lahendites (vt nt Riigikohtu 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

111-07, p 14; 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18. märtsi 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12) ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast

lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on

lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist.

Ka VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust

taganeda, mitte ainult esitada VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõuet.

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud

omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi

otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 217 lg 2

p 4 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või

muu õigus, mida ta võib esitada. Kolleegiumi hinnangul on otsuse praeguse punkti esimeses lõigus

nimetatud puudused eelkõige sellised, mille puudumise korral saanuks lugeda asja keskmisele

kvaliteedile vastavaks (asja tavakasutuse omadused). Kolleegium põhjendab oma seisukohti allpool.

15. Kolleegium käsitleb esmalt korteriühistut koormavat võlga. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu

seisukohaga, et korteriühistut koormav võlg ei ole käsitatav korteriomandi puudusena VÕS § 217 lg 2

p 4 tähenduses. Samuti on kolleegium seisukohal, et müüjad pidanuksid ostjat võlast teavitama.

Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et korteriühistu liikme kohustus tasuda korteriühistule makseid

pangalaenu kustutamiseks saab tuleneda korteriühistu sellekohasest otsusest, ning on ka tuvastanud

sellise otsuse olemasolu. Siiski on ringkonnakohus teinud sellest seisukohast ebaõige järelduse.

Kolleegiumi hinnangul mõjutab korteriühistu võlg otseselt ja vahetult kõiki korteriomanikke, sest

korteriühistu sellekohase otsuse alusel on korteriomanikud kohustatud tasuma laenumakseid

korteriühistule, kes edastab need pangale. Asjasse ei puutu ringkonnakohtu otsuses märgitu, et

laenumaksete tasumise kohustus jaguneb ühistu kõigi liikmete vahel. Praeguses tsiviilasjas on

tuvastatud konkreetsed summad, mida hageja korteriomanikuna peaks ühistule laenumaksetena

tasuma. Veenev ei ole ka ringkonnakohtu põhjendus, et laenu arvel on parendatud elamu kui terviku

seisundit, mis eeldatavasti tõstab iga korteriomandi väärtust. Sellisel juhul oleks elamu kui terviku

parendamine tõenäoliselt juba arvestatud hagejale müüdud korteriomandi hinna sisse, st ostja peab

maksma kõrgemat hinda, kuid samas jääb talle ka laenumaksete tasumise kohustus.

Seetõttu on ka ilmne, et korteriomandi ostjal on VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav

oluline huvi saada teada korteriühistut ja sellega ka korteriomandit koormavast pangalaenust. Samuti

saab lugeda täidetuks VÕS § 217 lg 2 p 4 eeldused. Samuti saab kolleegiumi hinnangul lugeda

müüdava asja tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi selle, et asjal ei lasu vähemalt

märkimisväärset võlga.

16. Siiski nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et ainuüksi ca 2400 euro suurusest võlgnevusest

(võrrelduna lepingueseme hinnaga) teatamata jätmine või sellises suuruses võla olemasolu asja

puudusena VÕS § 217 lg 2 p 4 või p 2 järgi ei anna alust lepingust taganeda. Kolleegium nõustub ka

ringkonnakohtu seisukohaga, et võlgnevuse suurenemist menetluse vältel ei saa arvestada, sest seda

oleks hageja ise saanud takistada. Analoogia alusel on võimalik viidata VÕS § 139 lg-le 2, mille

kohaselt vähendatakse kahjuhüvitist mh juhul, kui kahjustatud isik jättis tegemata toimingu, mis

oleks tekkinud kahju vähendanud.

17. Järgmisena käsitleb kolleegium küsimust, kas elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav

müüdud korteriomandi puudusena, ja kas sellest asjaolust pidanuks ostjat teavitama.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 esimese lause järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa

üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 1 lg 2

järgi on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu

mh ühegi korteriomandi reaalosa hulka. KOS § 1 lg 3 kohaselt ei saa korteriomandi esemeks olevaid

ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa mh teineteisest eraldi võõrandada.

Eespool nimetatud sätetest on üheselt näha, et korteriomandi müügi korral ei võõrandata üksnes

korteriomandi reaalosa, vaid ka mõtteline osa kaasomandist.

Kui omand kuulub ühises asjas mõttelistes osades korraga mitmele isikule, peavad need isikud

omanikena leidma mooduse ühise asja majandamiseks. Korterelamu korral võib selleks mooduseks

olla korteriühistu asutamine. KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärk korteriomandite eseme

osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste

huvide esindamine. Eelnevast tulenevalt on selge, et korteriühistu tegevus või tegevusetus mõjutab

otseselt kõiki korteriomanikke ja eelkõige kaasomandi mõttelise osa seisukorda. Tavapäraselt on

korterelamu korteriühistu ülesandeks kutsuda kokku üldkoosolek ning koostada majandustegevuse

aastakava ja majandusaasta aruanne. Eelkõige majandustegevuse aastakavast nähtub, milliseid

kohustusi peavad korteriühistu liikmed aasta jooksul kandma (kui üldkoosolek on kava kinnitanud).

Kõige laiemas tähenduses on korteriühistu kohustuseks tagada elamu vajalik korrashoid ja

majandamine. Kui korteriühistu ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse

aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist),

on see asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses samuti

äratuntav oluline huvi. Samuti saab kolleegiumi hinnangul lugeda müüdava korteriomandi tavaliseks

omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses selle, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st

vähemalt minimaalselt vajalikul määral.

Iseenesest õiged, aga asjassepuutumatud on ringkonnakohtu seisukohad, et korteriomandi

võõrandajalt ei saa nõuda, et korteriühistu toimiks normaalselt. Samuti ei oleks selline puudus

kõrvaldatav. Korteriomandi müüja peab aga andma ostjale teavet selle kohta, kui ühistu mingil

põhjusel tõhusalt ei toimi. Kui teavet ei ole antud, on ostjal õigus kasutada asjakohaseid

õiguskaitsevahendeid.

Kolleegium lisab, et kuigi müügilepingu p 1.8.10 kohaselt on „Elamus... asutatud korteriühistu" (I kd,

tl 51), tuleb seda punkti lugeda korteriomandite müügilepingute puhul tavaliseks faktilise olukorra

selgituseks, mis eelduslikult ei tähenda seda, et müüjad oleksid tagasi võtnud reklaamkuulutustes

antud info „tegutsev korteriühistu" (I kd, tl 9).

18. Kolleegium ei nõustu ka ringkonnakohtu seisukohtadega, mis puudutavad elektrijuhtmestiku

seisukorda. Ringkonnakohus ei ole kõigepealt tuvastanud, et müügikuulutuse väide „uus

elektrijuhtmestik" ei ole saanud müügilepingu osaks, st et müüjad oleksid ostjale teatanud või

lepingusse lisanud, et tegelikult ei ole tegemist täielikult uue elektrijuhtmestikuga.

Sellistel asjaoludel ei ole võimalik nõustuda ringkonnakohtu järeldusega, et hageja sai mõistlikult

lähtuda sellest, et vana hoone puhul vajab elektrisüsteem üldjuhul eraldi tähelepanu ja võib tekkida

vajadus teha selle uuendamiseks kulutusi. Selline seisukoht võinuks olla õige juhul, kui müüjad

oleksid lepingus juhtinud tähelepanu elektrisüsteemi uuendamise vajadusele või vähemalt ei oleks

müügikuulutuses märkinud eespool viidatud teavet. Elektrijuhtmestiku korrashoid on ohutuse

seisukohalt äärmiselt oluline. Nii on elektriinseneri koostatud aktis nt märgitud, et duširuumi

elektripaigaldis on eluohtlik (I kd, tl 137). Kolleegiumi hinnangul tuleb lugeda hagejale müüdud

korteriomandi puuduseks see, et sellel ei olnud elektrijuhtmestiku osas kokkulepitud omadusi

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi, ning see, et korteriomandi elektrijuhtmestikul ja seega korteriomandil

tervikuna ei olnud ka tavalisi omadusi p 2 tähenduses (eluohtlikkuse puudumine).

19. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohtadega, mis puudutavad küttesüsteemi korrasolekut,

korstnate pühkimist ja korstnajala katmist kipsplaadiga, ega pea vajalikuks neid korrata.

Kolleegium lisab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamise alus ei ole ka see, et ringkonnakohus on

ekslikult nn lihthalduse probleemideks lugenud ka mõned kaasomandi mõttelise osa puudused (mh

katus laseb läbi, torustik ei funktsioneeri, välisseinad ei pea sooja, trepikodasid ei hooldata). Kohtud

ei ole tuvastanud ega hageja esitanud tõendeid selle kohta, et korterelamul oleksid eespool kirjeldatud

puudused. Hageja on 23. jaanuari 2013. a menetlusdokumendis neile puudustele viidanud näitliku

loeteluna tekkida võivatest tagajärgedest, kui korteriühistu ei toimi. Sellele viitab lühendi „nt"

kasutamine, vt I kd, tl 125, 126.

20. Kokkuvõttes on kolleegium seisukohal, et nii korteriühistu võlga, mittetoimivat ühistut kui ka

nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku on praeguses asjas võimalik käsitada müügieseme

puudustena ning et võlast ning mittetoimivast ühistust tulnuks ostjat ka teavitada.

Järgmisena tuleb vastata küsimusele, millised on lepingu rikkumise tagajärjed. VÕS § 116 lg 1 järgi

võib võlausaldaja lepingust taganeda, kui võlgnik on kohustust oluliselt rikkunud. Nagu eespool

märgitud, kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb

pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud

kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi

on olulise rikkumisega tegemist eelkõige siis, kui kahjustatud lepingupool jääb olulisel määral ilma

sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Samuti on olulise rikkumisega tegu, kui kohustust rikuti

tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3).

Kolleegium on eespool (otsuse p 16) nõustunud ringkonnakohtuga, et ainuüksi võla olemasolu

(ca 2400 eurot) ja sellest teatamata jätmine ei ole hinnatav olulise lepingurikkumisena. Siiski võib

ringkonnakohus olla jõudnud kokkuvõttes ebaõige lahendini, sest ringkonnakohus ei ole sisuliselt

hinnanud hageja esitatud väidet korteriühistu toimivuse kohta ega võimalikke tõendeid (nt tunnistaja

ütlused, II kd, tl 96 jj; panga esindaja e-kiri hagejale, I kd, tl 76). Samuti tulnuks arvestada, et üks

kostjatest oli olnud korteriühistu juhatuse liige, mis võib korteriühistu võlast ning mittetoimivusest

teatamata jätmisel viidata vähemalt raskele hooletusele. Samuti ei ole ringkonnakohus andnud õiget

hinnangut hageja väidetele elektrijuhtmestiku probleemide kohta.

Kolleegiumi hinnangul ei ole välistatud, et kõik praeguses lõigus nimetatud lepingurikkumised

kogumis võivad anda aluse lepingust taganeda. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda küsimust vajaliku

põhjalikkusega uuesti hinnata, st hinnata mh kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme

hinnaga.

21. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus teinud hageja nõude õigusliku kvalifitseerimise kohta

täiesti õigeid järeldusi. Ringkonnakohtu hinnangul on õiguskaitsevahendi valik igal juhul hageja enda

otsustada, sh nt vajaduse korral esitada müügilepingu tühistamise avaldus. Taganemisavaldust ei

saavat lugeda tühistamisavalduseks.

Kolleegium viitab esmalt sellele, et hageja on 23. jaanuari 2013. a menetlusdokumendis mh selgelt

tuginenud pettusele (I kd, tl 123). Asjakohane lõik on järgmine: „Rahalise kohustuse olemasolu kohta

KÜ ja korteriomandil teavitamise kohustus on seega asja müüjal (TsÜS § 95) ja ostjal ei ole asja

kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust. Lepingu ja Vastuse kohaselt kinnitavad kostjad

selgesõnaliselt, et ei ole teavitanud nimetatud asjaoludest hagejat. Seega on tegemist pettusega

TsÜS § 94 kohaselt, eesmärgiga kallutada isikut tehingut tegema."

Ringkonnakohus ei ole sellele asjaolule tähelepanu pööranud ega selgitanud, kas hageja on teinud

lepingu tühistamise avalduse. Välistatud ei ole ka see, et hageja esitatud muud asjaolud annavad alust

järeldada, et hageja soovib tugineda eksimusele või pettusele. Riigikohus on leidnud, et kohus peab

selgituskohustusest tulenevalt välja selgitama hageja seisukoha alternatiivsete alusnormide kohta

juhul, kui materiaalõiguse järgi on võimalik sama nõuet esitada sama elulise juhtumi korral erinevatel

õiguslikel alustel (vt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 15). Samuti

on Riigikohus leidnud, et lepingu tühistamise avaldus on võimalik põhimõtteliselt lugeda

vastaspoolele esitatuks, kui see avaldus sisaldub hagis, mis toimetatakse kätte kostjale, ja kostja võib

aru saada hageja soovist tehing tühistada (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-140-07, p 35). Lisaks on Riigikohus avaldanud ka seisukohta, et tehingu tühistamise avalduse

tuginemine eksimusele või pettusele on avalduse õigusliku hindamise küsimus, mille puhul ei ole

kohus poolte hinnanguga seotud (vt Riigikohtu 27. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09,

p 18). Kolleegium ei välista, et avalduse aluseks olevate asjaolude kattuvuse korral saab

tühistamisavaldust lugeda taganemisavalduseks ja vastupidi.

Kokkuvõttes peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel selgitama ka seda, kas hageja menetluses

tehtud avaldusi on võimalik käsitada lepingu tühistamise avaldusena, ja andma vajaduse korral

tühistamisele sisulise hinnangu. Kui lepingu tühistamine on kehtiv, ei saa lepingust enam taganeda.

22. Õiguse ühetaolise kohaldamise huvides märgib kolleegium veel järgmist. Kolleegium on otsuses

olnud seisukohal, et korteriühistuga majas tuleb korteriomandi ostjat teavitada kaasomandi mõttelise

osa majandamise probleemidest (otsuse p 17). Kolleegium lisab, et samamoodi tuleb ostjat

majandamise probleemidest teavitada ka juhul, kui korterelamut majandatakse korterühisuse kaudu

(KOS § 8) või mingil muul viisil.

Kolleegium soovib rõhutada ka seda, et otstarbekas, vajalik ning aus oleks korteriomandi

notariaalselt tõestatud müügilepingutesse lisad punktid selle kohta, millised puudused müüjale

teadaolevalt korteriomandil on. Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka

kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu

lähiümbruses. Ostjal on kindlasti äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või

korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse

paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne.

Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu

seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid. Selle asjaolu tõttu näeb kolleegium olulist rolli ka

notaritel. Notarid peaksid tõestamisseaduse §-st 18 tuleneva selgitamiskohustuse täitmisel tehingu

pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks

kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused. Viimast eriti neil juhtudel, mil müüakse

vanemaid/kasutatud eluruume. Selgituskohustuse nõuetekohaseks täitmiseks ei saa üldjuhul pidada

notariaalse lepingu lõpuosas kõikvõimalike õigusaktide sätete mehhaanilist ümberkirjutamist.

23. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohus asja uuesti

lahendades sõltuvalt asja lahendamise tulemustest.

24. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hageja kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149

lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Ants Kull, Peeter Jerofejev