3-2-1-50-15 · Riigikohus

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-50-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. mai 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Tambet Tampuu ja Peeter

Jerofejev

Kohtuasi

Pärnu linna hagi AS Wasa vastu 185 343 euro 78 sendi

ning intressi saamiseks

AS Wasa hagi Pärnu linna vastu hinna alandamisest

tulenevalt 236 429 euro 83 sendi suuruse hüvitise või

185 343 euro ja 30 sendi suuruse kahjuhüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 4. detsembri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 2-11-47820

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Wasa kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

421 773 eurot 61 senti

Hageja Pärnu linn (linnavalitsuse kaudu), esindaja

vandeadvokaat Arne Ots

Kostja AS Wasa (registrikood 10358725), esindaja

vandeadvokaat Tarmo Friedenthal

Asja läbivaatamise kuupäev

27. aprill 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-47820 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada AS-le Wasa kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu linn (hageja) esitas 5. oktoobril 2011 Pärnu Maakohtule hagi AS Wasa (varasem ärinimi AS

Taastusravikeskus Sõprus) (kostja) vastu, milles nõudis kostjalt müügilepingust tuleneva

185 343 euro 78 sendi suuruse põhivõla ja intress väljamõistmist.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19. oktoobril 2010 hageja korraldatud enampakkumise

tulemusel AS Taastusravikeskus Sõprus aktsiate müügilepingu (müügileping). Parima pakkumise

teinud kostjale müüs hageja 380 aktsiat ehk 100% AS Taastusravikeskus Sõprus aktsiatest hinnaga

23 401 000 krooni. Ostuhinnast on tasutud 20 501 000 krooni. Ülejäänud ostuhinna kohta

(185 343 eurot 78 senti) leppisid pooled müügilepingu p-s 2.4 kokku, et see hoiustatakse Swedbank

AS agendikontole ning hoiustatud ostuhind makstakse hagejale välja 19. novembril 2010, välja

arvatud juhul, kui kostja on esitanud enne 19. novembrit 2010 Swedbank AS-le ja hagejale hoiustatud

ostuhinna kinnipidamise kohta avalduse, milles on välja toodud hoiustatud ostuhinnast kinnipeetav

summa. Müügilepingu p-s 2.5 on täpsustatud, et ostjal on õigus esitada kinnipidamise avaldus üksnes

juhul, kui ostja enne 19. novembrit 2010 tehtud AS-le Taastusravikeskus Sõprus kuuluva ettevõtte

õigusliku, finantsilise, maksualase, ärilise, tehnilise ja keskkonnaalase auditi käigus on ilmnenud

asjaolud, mis on eksisteerinud enne lepingu sõlmimise hetke ja mis olid või pidid olema müüjale

teada ja mis kujutavad endast müüja poolt ostjale lepingu p-s 3 ja lisas 2 antud kinnituste olulist

rikkumist, st auditi tulemused erinevad oluliselt müüja poolt ostjale lepingu p-s 3 ja lisas 2 antud

kinnitustest ning sellest tulenevalt on tekkinud või võib tekkida ostjale kahju vähemalt summas, mis

võrdub 1%-ga kogu ostuhinnast. Kostja esitas alusetult 18. novembril 2010 ostuhinna kinnipidamise

avalduse. Hageja ei rikkunud müügilepingut. Kostja peab tasuma hagejale hoiustatud ostuhinna ja

intressi.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vaidles hagile vastu. Kostja esitas 20. juunil 2011 aktsiate ostuhinna alandamise avalduse,

mille kohaselt on aktsiate ostuhind pärast hinna alandamist 1 259 224 eurot 17 senti.

AS Taastusravikeskus Sõprus ettevõtte kontrollimisel avastas kostja puudused, mis olid olemas juba

enampakkumise väljakuulutamisel ning millest pidi olema teadlik ka hageja, kuid mis jäeti teadlikult

kostjale avaldamata. Lepingu kohaselt tehtud auditi käigus selgus, et hooned, milles toimub peamine

äriühingu tegevus, olid ehitustehniliselt väga halvas seisukorras ja seenkahjustusega. Puuduste

likvideerimise kogumaksumus on ca 204 516 eurot 75 senti. Müügilepingu lisa 2 p 7.2 kohaselt pidi

aktsiate kvaliteet võimaldama jätkata takistusteta ettevõtte majandustegevust, kuid hoonete oluliste

puuduste tõttu ei ole see võimalik. Lisaks ilmnes, et müügilepingus viidatud koostööleping Tartu

Ülikooliga on küll kehtiv, kuid selle täitmine on faktiliselt lõpetatud, mis tõi kaasa tulude

vähenemise. Müügilepingus viidatud majandusaasta aruanded kajastavad ebaõigesti nõuet K. Säravi

vastu, kelle suhtes tehtud kohtuotsust ei ole suudetud täita. Nõue on aruandes kajastatud pikaajalise

nõudena, kuid see oleks tulnud kajastada kas ebatõenäoliselt laekuva nõudena või kanda lootusetu

nõudena bilansist välja.

3. Kostja esitas 18. oktoobril 2011 Pärnu Maakohtule hagi hageja vastu, milles nõudis hinna

alandamisest tulenevalt ülemäära makstud aktsiate ostuhinna 236 429 euro ja 83 sendi väljamõistmist

või alternatiivselt 185 343 euro ja 30 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist (tsiviilasi nr 2-11-

50133).

Kostja hagiavalduse kohaselt ei olnud aktsiate enampakkumisel osalejatel võimalust enne pakkumiste

tegemist ja müügilepingu sõlmimist ettevõttega (sh aktsiaseltsi raamatupidamis- ja

äridokumentatsiooniga) tutvuda. Kostja jättis teadlikult avaldamata temale teada olnud asjaolud

ettevõtte seisukorra kohta. Kostja rikkus oluliselt aktsiate müügilepingus antud kinnitusi selle kohta,

et AS Taastusravikeskus Sõprus tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine ühtegi takistust, mis oli

või pidi olema müüjale teada enne aktsiate müügilepingu sõlmimist. Samuti rikkus hageja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 lg-st 2 tulenevat kohustust teatada lepingueelsete läbirääkimiste käigus

teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav

oluline huvi. Kostja pakkumine oli kujundatud hageja avaldatud teabe põhjal ning põhines eeldusel,

et hageja on avaldanud kogu olulise info ettevõtte kohta. Ajavahemikul 19. oktoober – 18. november

2010 tehtud auditi tulemusel selgus, et AS Taastusravikeskus Sõprus hooned on väga halvas

seisukorras ja seenkahjustusega, mis pidi olema kostjale teada. Samuti selgus, et Tartu Ülikooli ja AS

Taastusravikeskus Sõprus vahel sõlmitud koostööleping oli faktiliselt lõppenud, mis tõi kaasa tulude

vähenemise 13 716 euro 50 sendi võrra. Bilansis on kajastatud nõue K. Säravi vastu suurusega ca

18 188 eurot, mis oleks pidanud olema bilansist välja arvatud. Kostja võttis vastu mittekohase

täitmise. Aktsiate alandatud hind on 19 701 821 krooni. Kostja esitas hinna alandamise avalduse

20. juunil 2011. Juhul kui kohus leiab, et kostjal puudub õigus hinna alandamiseks, peab hageja

hüvitama kostjale lepingu rikkumisega tekitatud kahju 236 429 eurot 83 senti, mis on aktsiate

tegeliku väärtuse ja lepingutingimustele vastava väärtuse vahe. Pooled piirasid lepingus müüja

vastutuse 185 343 euro 30 sendiga.

4. Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Kostja väidetud asjaolud ei kujuta endast müügilepingu rikkumist. Täitmata on tingimused

kinnipidamise avalduse esitamiseks. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus keeldus hageja andmast

lepingus kinnitusi hoonete seisukorra ning hoonetega seotud asjaolude kohta, kuna hageja ei teadnud

ka ise hoonete seisukorrast. Seetõttu ei nõustunud ta ka võtma endale selle eest vastutust.

Müügilepingus ei sisaldunud ühtegi kinnitust aktsiaseltsi majandusliku seisukorra kohta. Ka

koostöölepingu täitmise kohta ei ole hageja andnud ühtegi kinnitust. Pealegi oli kostja teadlik

koostöölepingu täitmise asjaoludest. Nõue K. Säravi vastu ei olnud ebatõenäoliselt laekuv või

lootusetu. Nõude täitmist takistas ühisvara jagamine. Kostja ei ole põhjendanud, milline kahju tekib

või võib tekkida tulenevalt koostöölepingu täitmise asjaoludest. VÕS § 224 p-st 3 tulenevalt ei saa

alandada ostuhinda enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Hinna alandamise võimaluse

andmine enampakkumise võitnud ostjale läheks vastuollu enampakkumise olemusega.

5. Pärnu Maakohus liitis 14. mai 2012. a määrusega Pärnu linna hagi (tsiviilasi nr 2-11-47820) ja

AS Wasa hagi (tsiviilasi nr 2-11-50133) ühte menetlusse tsiviilasja numbriga 2-11-47820.

6. Pärnu Maakohus rahuldas 14. mai 2014. a otsusega AS Wasa alternatiivse nõude ja jättis Pärnu

linna hagi rahuldamata. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja 185 343 eurot 30 senti.

Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldub VÕS § 224 p 3 ka enampakkumisel müüdud

aktsiatele. Praegusel juhul ei saa hinda alandada, nagu seda ei saa teha ka enampakkumisel müüdud

kasutatud asja ostmise korral. Hinna alandamise võimaluse andmine aktsiate enampakkumise võitnud

ostjale läheb vastuollu enampakkumise olemusega. Enampakkumisel loetakse leping sõlmituks

parimale pakkumisele nõustumuse andmisega. Kui hinda saaks alandada, siis ei oleks leping enam

sõlmitud parima pakkumise teinud ostjaga.

Eksperdi arvamuse kohaselt ei ole võimalik hooneid enam sihtotstarbeliselt kasutada. Aktsiate

hinnale avaldavad mõju kinnistul asuvate hoonete ulatuslikud puudused, mille kõrvaldamiseks tuleb

teha olulisi kulutusi. Müüja kinnitus, et aktsiaseltsi tegevuse jätkamiseks senises mahus ei esine

ühtegi takistust, hõlmab kogu aktsiaseltsi tegevust, sh ka kinnistul asuvate hoonete ulatuslikke

puudusi. Aktsiaselts ei saa jätkata teenuste osutamist, sh taastusravi ja klientide majutamist tervisele

ohtlikes hoonetes. Enne tuleb puudused kõrvaldada. Hageja pidi aktsionärina olema puudustest

teadlik. Aktsiate müümisel puudusi vaatamata VÕS § 14 lg-s 2 sätestatule ei avaldatud. Hageja tellis

enampakkumise väljakuulutamisel hoonete väärtuse eksperdihinnangud hindajalt, kes ei teinud

ehitiste uuringuid ega inspekteerinud objekti neid osasid, mis olid kaetud, varjatud või ligipääsmatud.

Hindamisel lähtuti eeldusest, et need hoonete osad on rahuldavas seisundis. Asjaolu, et hageja

keeldus ostjale andmast kinnitust hoone seisukorra kohta, ei tähenda, et müüja ei rikkunud

müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust. Müüja käitumine on vastuolus ka hea usu põhimõttega.

Kostja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud hoonete puuduste osas. Ostja kahjuks on eelkõige

aktsiate lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine. Kahjuna saab käsitada

puuduste kõrvaldamise kulusid, s.o hoonete remondi ja saneerimistööde tegemiseks vajaminevaid

kulutusi. Pooled on müügilepingus kahju summat piiranud 185 343 euro 78 sendiga.

Hageja kinnitus, et aktsiaseltsil on kehtiv koostööleping Tartu Ülikooliga, ei ole õige, kuid ostja oli

teadlik, et alates 2010. a sügisest tudengeid ei majutata. Selles osas ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4

järgi ja kahjunõue ei ole selles osas põhjendatud. Ka K. Säravi nõude osas ei ole kostja hagi

põhjendatud. Müügilepingu sõlmimisel ei olnud müüjale teada, et võla sissenõudmine on võimatu.

7. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

osas, millega kohus jättis rahuldamata Pärnu linna hagi ning rahuldas AS Wasa hagi, samuti

menetluskulude jaotuse osas, ja teha uus otsus, millega Pärnu linna hagi rahuldada ja jätta AS Wasa

hagi ka kahjuhüvitise nõude osas rahuldamata ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kõik menetluskulud

hageja kanda.

8. Kostja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada osas, milles jäeti rahuldamata AS Wasa nõue Pärnu linna vastu aktsiate eest ülemäära

tasutud 236 429 euro 83 sendi saamiseks, ja teha uus otsus, millega AS Wasa hagi rahuldada ning

jätta menetluskulud hageja kanda.

Hageja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kõik

menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 4. detsembri 2014. a otsusega apellatsioonkaebuse ja jättis

vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles kohus

jättis rahuldamata Pärnu linna hagi AS Wasa vastu ja rahuldas AS Wasa hagi Pärnu linna vastu

kahjuhüvitise saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas

uue otsuse, millega rahuldas Pärnu linna hagi ja mõistis AS-lt Wasa välja 185 343 eurot 78 senti ja

intressi ning jättis AS Wasa hagi rahuldamata. Kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse

kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu lõppemise ja

K. Säravi võlgnevusest tuleneva kahju hüvitamise nõude puudumise osas. Ringkonnakohus ei

nõustunud aga maakohtuga hoonete puuduste käsitlemise osas. Maakohus jättis tähelepanuta lepingu

p 5.2, milles pooled leppisid kokku, et ostja ei saa tugineda ühelegi muule kinnitusele peale müüja

lepingu p-s 3 ja lisas 2 sõnaselgelt antud kinnituste ning lepingu ese loetakse lepingutingimustele

mittevastavaks üksnes juhul, kui kinnitused osutuvad lepingu sõlmimise seisuga ebaõigeks. Lepingu

lisa 2 p-s 7.2 ei ole antud kinnitust hoonete seisukorra kohta. Kinnisvaraga seotud kinnitused on

antud müügilepingu lisa 2 p-s 9 ja hageja ei ole neid rikkunud. Hageja ei saa rikkuda kinnitust, mille

andmisest ta keeldus. Kostja tõlgendus, nagu oleks hoonete puudused hõlmatud lisa 2 p-ga 7.2, on

vastuolus lepingu p-s 5.2 kokkulepitud tingimustega. Lepingu p-ga 5.2 on vastuolus ka maakohtu

järeldus, et hoonete seisukorra kohta kinnituse andmata jätmine ei tähenda seda, et hageja ei rikkunud

lepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust. Ostja soovitud kinnituse andmata jätmine ei ole hea usu

põhimõttega vastuolus. Aktsiaseltsi tegevuse jätkamiseks vähemalt senises mahus ei olnud takistusi,

mida tõendavad majandusaasta aruanded 2005–2012. Majandustegevus jätkus pärast aktsiate

müügilepingu sõlmimist suuremas mahus ja selleks ei ole tehtud olulisi investeeringuid.

Enampakkumisel osalevad isikud saavad avaliku enampakkumise raames teha pakkumise

müügilepingu sõlmimiseks avaldatud avaliku informatsiooni alusel. Kuna hooned ei olnud uued ja

keskuse peahoone oli ligi sajandivanune, ei saanud ostja eeldada, et hooned on laitmatus seisukorras

ega vaja investeeringuid. Enampakkumisel avaldatud eksperdihinnangutes on märgitud, et hoonete

üldseisukord on rahuldav, kuid neid on vaja osaliselt remontida. Müügilepingus kinnitas ostja, et ta

tutvus kõigi müügilepingu dokumentidega ja aktsiaseltsi finantsilise, majandusliku ning õigusliku

olukorraga ja vaatas taastusravikeskuse Sõprus hoone üle. Hageja ei varjanud ostja eest olulist teavet.

Oluline on ka see, et hageja müüs aktsiaid, mitte kinnisvara. Aktsiad vastasid müügilepingule.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti jätnud kohaldamata

VÕS § 14 lg 2. Müügilepingu p 5.2 ei välista hageja vastutust nende kohustuste rikkumise eest, mis

olid talle tekkinud seaduse alusel enne lepingu allkirjastamist, sealhulgas hea usu põhimõttest

tulenevate kohustuste rikkumise eest, mis on sätestatud VÕS § 6 lg-s 1 ja § 14 lg-s 2. Kostjale oli

hageja jaoks äratuntavalt oluline ravi- ja majutuskompleksi seisund, kuivõrd selles toimub kogu

aktsiaseltsi majandustegevus. Kostja ostis aktsiaseltsi ainuosaluse ning tema huvi oli tervikliku

majandusüksuse omandamine. Hagejal tulnuks avaldada talle teadaolev informatsioon selle kohta, et

hoonetele tormi põhjustatud kahjustused on likvideerimata. Ringkonnakohus on jätnud vastamata

kostja peamisele väitele, et sõltumata lepingus antud kinnitustest, on hageja rikkunud kohustust

avaldada kogu oluline teave ettevõtte seisundi kohta ning ta vastutab sellest tulenevalt lepingu

rikkumise eest. Ringkonnakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata.

Ringkonnakohus on vääralt järeldanud, et müügilepingu punktis 5.2 sätestatu välistab hageja

vastutuse enampakkumisel müüdud aktsiate puuduste eest, mis olid olemas enampakkumise

väljakuulutamise ajal. Hageja rikkus VÕS § 14 lg-st 2 tulevat teatamiskohustust, mis andis kostjale

õiguse muuhulgas hinda alandada või alternatiivselt nõuda kahju hüvitamist. Ekslik on

ringkonnakohtu seisukoht, et kuna lepingus oli piiratud hageja vastutus vaid sõnaselgelt antud

kinnituste rikkumisega, ei ole kostjal võimalik tugineda muudele müüja kohustuste rikkumistele.

Aktsiad müüdi avalikul enampakkumisel ning hageja oli lepingu allkirjastamise hetkeks juba lepingu

osaks muutunud teatamiskohustust rikkunud. Kostja pakkumine tunnistati parimaks 23. augustil

2010, millest alates tuleb leping VÕS § 10 lg 1 alusel sõlmituks lugeda. Enampakkumise kuulutuses

ega lisatud hindamisaktides ei toodud välja, et kinnistutel paiknevad hooned vajaksid edasiseks

kasutuseks erakorralisi investeeringuid hiljem selgunud mahus, vaid hoonete seisund on hinnatud

rahuldavaks. Enne lepingu sõlmimist ei teinud hageja ühtegi avaldust, millega ta oleks piiranud oma

vastutust aktsiate vastavuse eest lepingutingimustele. Kostjal ei olnud võimalik puudusi enne lepingu

sõlmimist avastada.

Ringkonnakohus on lahendanud vaidluse lepingu p-le 5.2 tuginedes üllatuslikult ning jätnud asja

lahendamisel ebaõigesti kohaldamata VÕS § 106 lg 2 ja § 221 lg 2. Hageja tugines lepingu p-le 5.2

esimest korda ringkonnakohtu istungil 18. novembril 2014. Hageja ei põhjendanud väite hilist

esitamist. Hageja argument on lubamatu. Kostjale ei antud võimalust esitada ammendavalt

omapoolseid vastuväiteid. Ringkonnakohus jättis analüüsimata vastutuse piirangu lubatavuse.

Vastutuse piiramise kokkulepe on ebamõistlik ja seega tühine. Samuti välistab lepingu p 5.2

kohaldamise VÕS § 221 lg 2, sest hageja teadis puudustest enne enampakkumist. Lepingu p 5.2 ei

tule kohaldada, sest võimaldab hagejal vastuolus hea usu põhimõttega hoiduda vastutusest kohustuste

rikkumise eest.

Ringkonnakohtu järeldus, nagu oleks hageja keeldunud kinnituste andmisest kinnistute seisundi kohta

ja seetõttu ei ole hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega, ei põhine tõenditel. Hageja lükkas

tagasi kostja ettepanekud vaid põhjusel, et need sisaldasid hageja arvates subjektiivseid hinnanguid

kinnistute olukorra kohta.

Ringkonnakohus on vääralt leidnud, et hageja ei rikkunud lepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust, ning

sisustanud hageja antud kinnitust valesti. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et kinnitus hõlmab

ettevõtte majandustegevust tervikuna. Hoonete remondiks on vajalik investeering suuruses

204 517 eurot 27 senti, mis mõjutab ettevõtte seisundit ning majandustegevust. Hageja ei ole

avaldanud ega ringkonnakohus tuvastanud, mida hageja ikkagi enda arvates lepingu lisa 2 p-s 7.2

kinnitas. Kostja hinnangul kinnitas hageja, et ettevõttes ei esine ühtegi tema majandustegevust

mõjutavat puudust, mille tulemusel võiks kostjal tekkida kahju väärtuses, mis ületab üht protsenti

aktsiate ostuhinnast. Ringkonnakohus on kinnituse sisu tõlgendamisel eksinud VÕS § 29 lg-s 5

sätestatud reeglite vastu. Ebatäpne on ringkonnakohtu seisukoht, et kinnituse rikkumise välistab see,

et ettevõtte majandustulemused paranesid pärast aktsiate müügitehingut, mistõttu sai

majandustegevust justkui senisega samas mahus jätkata. Sõltumata müügitulu kasvust väheneb

puuduste kõrvaldamise maksumuse võrra ettevõtte vaba raha hulk, mis mõjutab otseselt

majandustegevuse mahtu ning seeläbi aktsiate väärtust.

Kuna hageja müüs kostjale ainuosaluse, on puudused ettevõttes võrdsustatavad aktsiate puudustega.

Ettevõtte tuumiku moodustab ravi- ja majutuskompleks, mis on puudustega. Samuti oleks tulnud

hagejal avaldada info, et Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu täitmine viiakse üle teise

majutusasutusse. Enampakkumisele lisatud majandusaasta aruanded ei vastanud nõuetele K. Säravi

nõude kajastamisel.

VÕS § 224 p 3 ei välista aktsiate hinna alandamist, kuna sätestab piirangu üksnes kasutatud asja

ostmisel enampakkumisel. Aktsia ei ole asi, vaid õigus. Aktsia olemusest tulenevalt ei ole seda

võimalik kvalifitseerida uueks või kasutatuks. Aktsia ei saa olla kasutatud, kuivõrd aktsiast tulenevad

õigused ei kaota oma algupäraseid omadusi.

11. Hageja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud kostja kanda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

13. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas ringkonnakohus võis asja lahendamisel

tugineda vastutuse piiramise kokkuleppele, kas hageja vastutus hoonete puuduste eest võiks tuleneda

VÕS §-st 14, kas VÕS §-st 14 tulenevat vastutust sai hiljem müügilepingu tingimustega piirata, kas

hageja on rikkunud lepingust tulenevaid kinnitusi ning kas aktsiate enampakkumisel müümise korral

on võimalik VÕS § 224 p 3 alusel hinda alandada.

14. Esiteks nõustub kolleegium kostjaga, et praegusel juhul saab hoonete puudused lugeda

müüdavate aktsiate puudusteks.

Riigikohus on leidnud, et enamusosaluse müümisel võõrandatakse äriühingu ettevõtet kui

majandusüksust, mistõttu saab ettevõtte omadused lugeda müüdava osaluse omadusteks ja hinnata

neid osa lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 14–15; Riigikohtu 18. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-14,

p 11). Hageja müüs 100% aktsiaseltsi aktsiatest. Seega on alust lugeda aktsiate kui müügilepingu

esemete omadusteks äriühingule kuuluvate hoonete omadused, sh puudused. Aktsiate omadusi

mõjutab eelkõige puudustega kaasnev olulise investeeringu vajadus.

15. Lisaks on pooled vaielnud selle üle, mis hetkest võib müügilepingu sõlmituks lugeda.

Kolleegium märgib, et kuigi VÕS § 10 lg 1 kohaselt loetakse enampakkumisel leping sõlmituks

parimale pakkumisele nõustumuse andmisega, võib enampakkumise korraldaja määrata ka teisiti.

Seega ei välista VÕS § 10 lg 1 lepingu hilisemat sõlmimist.

16. Ringkonnakohus jättis kostja nõuded rahuldamata eelkõige lepingu p 5.2 tõttu, mis piiras hageja

vastutust lepingutingimustele mittevastavuse eest vaid lepingus sätestatud kinnitustega. Kostja leiab,

et ringkonnakohus lahendas lepingu p-le 5.2 tuginedes vaidluse üllatuslikult.

TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli

võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 463

lg 1 esimese lause kohaselt lahendab kohus määrusega menetlusosaliste menetluslikud taotlused ning

juhib ja korraldab menetlust. TsMS § 464 lg 2 järgi võib kohus kohtuistungil teha suulise määruse,

mis kuulutatakse kohe ja protokollitakse. Määrus, mida kohus ei tee kohtuistungil, tehakse kirjalikult

(TsMS § 464 lg 3 esimene lause).

Kolleegium nõustub kostjaga, et ringkonnakohus tugines kohtuotsuses lepingu p-le 5.2 üllatuslikult.

Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-le 5.2 tugines hageja esimest korda ringkonnakohtu istungil.

Ringkonnakohtu istungil vaidles kostja vastu hageja taotlusele tugineda ka lepingu p 5.2

kohaldamisele, leides, et hageja on oma taotlusega hiljaks jäänud. Ringkonnakohus ei võtnud

seisukohta lepingu p-le 5.2 tuginemise lubatavuse ega kostja vastuväite kohta (vt kohtutoimiku V kd,

tl 33). Sellises olukorras ei oleks ringkonnakohus aga tohtinud oma otsuses lepingu p-le 5.2 tugineda.

Ringkonnakohus oleks TsMS § 463 lg 1 esimesest lausest tulenevalt pidanud hageja esitatud väite

vastuvõtmise ja arvestamise kohta võtma selge seisukoha määrusega (vt selle kohta Riigikohtu

18. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-159-14, p 9).

Iseenesest on õige hageja viide, et pooled on algusest peale vaielnud selle üle, kas hageja on mõnda

lepingus antud kinnitust rikkunud, ning ringkonnakohus on tõendeid hinnates ja lepingut tõlgendades

leidnud, et hageja ühtegi lepingus antud kinnitust ei rikkunud. Samas on lepingu p 5.2 vastutuse

piiramise kokkulepe, mille kehtivusele ja millele tuginemise lubatavusele võib teine pool esitada

vastuväited ning tõendamiskoormis on enamasti kostjal (vt allpool p 20). Seega asetas hageja väide

kostja uude protsessuaalsesse positsiooni, mida oleks ringkonnakohus pidanud pooltega arutama ja

andma pooltele võimaluse esitada oma seisukoht (vt ka Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-166-12, p 15; 5. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-07, p 16).

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg 4 esimest lauset, mille järgi ei või kohus otsust tehes tugineda

asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud.

Kuna kostjal ei olnud võimalik esitada oma seisukohti lepingu p-st 5.2 tuleneva hageja vastuväite

kohta, siis võis ringkonnakohtu rikkumine mõjutada asja lahendamise tulemust ning seetõttu kujutab

TsMS § 436 lg 4 esimeses lauses sätestatu rikkumine endast praegusel juhul menetlusõiguse normi

olulist rikkumist TsMS § 669 lg 2 järgi. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohtus

võtma seisukoha, kas ta võtab vastu hageja taotluse arvestada asjaoluna ka lepingu p-ga 5.2. Hageja

taotluse rahuldamisel peab ringkonnakohus andma kostjale võimaluse esitada selle asjaolu kohta oma

vastuväiteid ja tõendeid.

17. Kostja leiab, et ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata VÕS § 14 lg 2. Maakohus

asus seisukohale, et hageja rikkus müügilepingu lisa 2 p-s 7.2 antud kinnitust ja VÕS § 14 lg-t 2,

jättes müügilepingu sõlmimisel avaldamata, et tormi tagajärjel hoonetele tekkinud puudused on

kõrvaldamata. Ringkonnakohus leidis, et hageja ei varjanud kostja eest olulist teavet.

VÕS § 14 lg 2 kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist

ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu

eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest teatamist teine pool ei saa

mõistlikult oodata, ei pea teatama. VÕS § 14 lg 2 järgi on teatamiskohustus nii lepingueelseid

läbirääkimisi pidaval kui ka muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistaval isikul. Seega olid hagejal

VÕS §-st 14 tulenevad kohustused juba enampakkumise väljakuulutamisel. Kui lepingueelsete

kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse

lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on

tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-

14, p 12; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14). Seetõttu võis VÕS § 14 lg-

st 2 tulenevate kohustuste rikkumine anda kostjale alust õiguskaitsevahendite rakendamiseks.

18. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt VÕS § 14 lg-st 2 tulenevate

kohustuste täitmist hinnanud.

Hageja on põhjendatult leidnud, et VÕS § 14 lg-st 2 ei tulene kohustust teavitada teist lepingupoolt

kõigest, mida teine pool otsuse tegemiseks või tingimustest arusaamiseks võiks vajada. VÕS § 14

lg 2 esimene lause sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist

ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu

eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. VÕS § 14 lg 2 teine lause sätestab, et neist asjaoludest,

mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Lisaks reguleerib lepingueelsetel

läbirääkimistel tekkivat teavitamiskohustust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 95

(vt Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 15). TsÜS § 95 järgi tuleb

lepingu sõlmimisel teavitamiskohustuse juures eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele

ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused

vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud

kulutused.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ostis 100% ravi- ja majutusteenuseid osutava ettevõtte aktsiatest.

Ringkonnakohus leidis, et kuna enampakkumisel avaldatud eksperdihinnangu järgi oli hoonete

seisukord rahuldav, kuid need vajasid osalist remonti ning kostja kinnitas müügilepingus, et tutvus nii

aktsiaseltsi olukorraga kui ka vaatas taastusravikeskuse üle, siis ei varjanud hageja olulist teavet.

Kolleegiumi hinnangul tuleb nii eelviidatud kinnituste kui ka VÕS § 14 lg 2 kohaldamisel arvestada

sellega, kas ostja võinuks saada andmeid (mh avastada puudusi) temalt eeldatava hoolsusega üldiselt

väliselt müügieset ja müüja esitatud andmeid üle vaadates ehk kas puudused, mida ostja oleks saanud

ise avastada, olid varjatud puudused või mitte (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-50-06, p 19). Sealjuures kannab varjatud puudustest tulenevat müügieseme

lepingutingimustele mittevastavuse riski müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui

müüja samuti puudustest ei teadnud. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohus hinnanud, mis oli see

oluline teave, mida hageja pidanuks VÕS § 14 lg 2 esimese lause järgi avalikustama ning kas kostjale

oli see teave VÕS § 14 lg 2 teise lause ja TsÜS § 95 mõttes kättesaadav.

19. Ringkonnakohus on tõendeid maakohtust erinevalt hinnates rikkunud ka menetlusõigust.

Maakohus tuvastas kostja esitatud ekspertide arvamustele tuginedes, et vaidlusalustes hoonetes

esinevad hallitus- ja seenkahjustused, mis ohustavad külastajate ja personali tervist. Ringkonnakohtu

otsusest ei nähtu, et ringkonnakohus oleks kostja esitatud tõendeid ümber hinnanud. Samas on aga

ringkonnakohus leidnud, et hageja ei varjanud olulist teavet. Ringkonnakohus ei ole maakohtust

erineva hinnangu andmist põhjendanud. Sellega on ringkonnakohus rikkunud TsMS §-s 653

sätestatut, mille järgi juhul, kui apellatsioonkaebuses vaidlustatakse esimese astme kohtu otsust

mõnel tõendil põhineva asjaolu osas, peab ringkonnakohus kohtuotsust selles osas muutes märkima

põhjuse, miks tõendit tuleb teisiti hinnata.

20. Kolleegiumi hinnangul ei välista eeltoodu siiski seda, et pooled välistavad või piiravad

kokkuleppel müüja vastutust muuhulgas VÕS §-st 14 tulenevate kohustuste rikkumise eest. See

poolte õigus tuleneb nii dispositiivsuse põhimõttest (TsMS § 5) kui ka asjaolust, et pärast lepingu

sõlmimist tuleb pooltevahelist suhet (sh lepingueelseid suhteid) vaadelda ühtse lepingulise suhtena

(vt Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12; 19. novembri 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14). Kas konkreetne kokkulepe hõlmab ka VÕS §-st 14 tulenevaid

kohustusi, peab kokkuleppe tõlgendamise reegleid (VÕS § 29) arvestades hindama kohus.

Sealjuures tuleb arvestada siiski seadusest tulenevate piirangutega vastutuse piiramisel, eelkõige

VÕS § 106 lg-ga 2 ja § 221 lg-ga 2 (vt viimati nimetatud sätte kohta Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Eelnimetatud sätete kohaldumise eelduseks vajalikud

asjaolud peab esitama pool, kes kokkuleppe tühisusele või sellele tuginemise lubamatusele tugineb.

Praegusel juhul on seega kostjal võimalik tõendada, et lepingu p 5.2 piiras hageja vastutust

ebamõistlikult (VÕS § 106 lg 2) või hageja teadis või pidi teadma aktsiate puudustest ning ta ei

teatanud neist kostjale (VÕS § 221 lg 2).

21. Kolleegium selgitab lisaks, et asjaolud, mida müüja oli kohustatud avalikustama, võivad endast

kujutada ka müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 järgi.

Müüja antud kinnitused on olemuselt kokkulepitud omadused VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ja

peavad VÕS § 14 lg 1 teise lause järgi olema tõesed sõltumata müügiesemest. Kui kinnituse tõesus ei

ole müüja jaoks ilmne, tuleks kinnituse andmisest hoiduda (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 15). Lisaks lepingus toodud kinnituste rikkumisele, ei vasta asi

lepingutingimustele muu hulgas juhul, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse (VÕS § 217 lg 2 p 2). Ka need sätted on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta.

22. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus lepingus antud kinnitusi valesti tõlgendanud ja

sisustanud. Kuna tegemist on lepingu tõlgendamise küsimusega ja Riigikohus ei uuri ega hinda

tõendeid (vt TsMS § 688 lg 5), siis ei saa Riigikohus ringkonnakohtu antud tõlgendust ümber hinnata.

Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel uuesti hindama ka poolte väiteid lepingu tõlgendamise

kohta.

Kui ringkonnakohus leiab ka asja uuel läbivaatamisel, et lepingus antud kinnitused ei hõlmanud

kostja väidetud puudusi, siis tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht, kas kostjal oli VÕS § 14 lg 2

järgi äratuntav oluline huvi selle vastu, et hoonetel olid tormi tagajärjel kõrvaldamata puudused ning

kui suuri investeeringuid puuduste kõrvaldamine eeldas. Seejärel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas

enampakkumisel avaldatud materjalide abil või muul viisil olid kostjale vastavad andmed

kättesaadavad.

23. Kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et hageja on müügilepingut rikkunud, siis

tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht ka selle kohta, kas kostja on kehtivalt müügihinda alandanud.

Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus on põhjendamatult välistanud hinna alandamise

enampakkumisel müüdud aktsiate puhul VÕS § 224 p 3 alusel. VÕS § 224 p 3 kohaselt ei või ostja

alandada ostuhinda enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Kolleegium leiab, et aktsiad ei

saa olla kasutatud asjad VÕS § 224 p 3 mõttes. Asi on kehaline ese (TsÜS § 49 lg 1). Aktsia aga

annab aktsionärile õigusaktides ettenähtud õigused ja kohustused (vt Riigikohtu 6. novembri 2013. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-13, p 11). Aktsiat ei saa asjadega samaselt ära kasutada, mis oleks

vastuolus aktsia kui õiguse olemusega (VÕS § 208 lg 3). Seega ei piira VÕS § 224 p 3 ostja õigust

alandada enampakkumisel ostetud aktsia hinda.

24. Kolleegium leiab, et kohtud on oma seisukohti Tartu Ülikooliga sõlmitud koostöölepingu ning

K. Säravi vastu oleva nõude kohta piisavalt põhjendanud. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust

järeldada, et kohtud oleksid sealjuures rikkunud menetlusõiguse norme.

25. Kuna kostja hagi on sisuliselt tasaarvestuslik vastuhagi TsMS § 373 lg 1 p 1 mõttes, siis tuleb

tühistada ringkonnakohtu otsus tervikuna, st ka osas, milles ringkonnakohus rahuldas hageja hagi.

26. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

27. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause

alusel tagastada.

Villu Kõve, Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev